Ekonomisk plan för Bostadsrättsföreningen Örehus 4 ( ) Malmö. Upprättad i november 2014 av. Svensk Bostadsrättsbildning AB

Transkript

1 Ekonomisk plan för Bostadsrättsföreningen Örehus 4 ( ) Malmö Upprättad i november 2014 av Svensk Bostadsrättsbildning AB

2

3 Innehållsförteckning 1 Allmänna förutsättningar 2 Beskrivning av fastigheten 3 Fastighetens skick 4 Förslag till underhållsplan 5 Avskrivningar, avsättningar och amorteringar 6 Förvärvskostnader och finansiering 7 Beräkning av föreningens årliga intäkter, kostnader och utgifter 8 Fördelningsgrunder avseende insatser och årsavgifter 9 Insatser och boendekostnader 10 Ekonomisk prognos 11 Känslighetsanalys och anslutningsgrad 12 Förslag till 50-årig serieamortering 13 Särskilda förhållanden Intyg Bilagor: Registreringsbevis Stadgar Fastighetsutdrag Besiktningsprotokoll Ordlista Kontaktuppgifter Brf Örehus 4 c/o Björn Lovén Sergels väg 14 B Malmö Tel bjorn.loven@telia.com Svensk Bostadsrättsbildning Köpenhamnsvägen Malmö Tel info@svenskboratt.se 2

4 1. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Örehus 4 med organisationsnummer som har registrerats hos Bolagsverket, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta lägenheter åt medlemmarna för nyttjande utan begränsning i tiden. Föreningen kommer att inneha fastigheten Malmö Örehus 4 med adress Sergels väg 14 A- B, Malmö. Fastigheten innehåller 92 bostadslägenheter och ett lager. Byggnaden uppfördes ursprungligen I enlighet med vad som stadgas i 3 kap. Bostadsrättslagen och 1 Bostadsrättsförordningen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i denna ekonomiska plan grundar sig på anskaffningskostnaden samt föreningens årliga kapital- och driftskostnader. Byggnadens skick och reparationsbehov har fastlagts efter besiktning av det byggnads-, eloch VVS-tekniska skicket. Den totala anskaffningskostnaden avser alla kostnader i samband med förvärvet samt tio års reparationsbehov. Planen redovisar därmed den totala kostnaden för förvärvet. Kapitalkostnaderna grundas på en prognostiserad räntenivå för den kommande 10-årsperioden med amorteringar enligt föreslagen amorteringsplan. Driftskostnaderna är baserade på den nuvarande fastighetsägarens faktiska kostnader. I framtagandet av denna ekonomiska plan har styrelsen eftersträvat ett balanserat förhållande mellan insats och årsavgift i syfte att ge medlemmarna ett långsiktigt tryggt boende. Fastighetens läge, insatserna och avgifternas storlek samt föreslagen underhållsplan borgar för en god ekonomisk utveckling för föreningen och för dess medlemmar. Upplåtelse av bostadsrätterna sker i december 2014 eller senare då fastigheten tillträtts. Inflyttning har skett. Planens offentlighet BRL 3 kap. 5 Styrelsen ska hålla en registrerad ekonomisk plan tillgänglig för var och en som vill ta del av planen. Nyckeltal: Genomsnittlig insats per kvm: kr Genomsnittlig avgift per kvm och år: 674 kr Genomsnittlig förändring av boendekostnaden år 1 med full belåning och ränteavdrag: -23% 3

5 2. Beskrivning av fastigheten Fastighetsbeteckning Malmö Örehus 4 Upplåtelseform Äganderätt Adress Sergels väg 14 A-B, Malmö Tomtareal 5656 kvm Area 8193 kvm taxerad bostadsyta, 7968 kvm kontrakterad bostadsyta Byggnadsutformning På fastigheten finns 1 byggnadskropp om 9 våningar med 92 lägenheter och ett lager. Nybyggnadsår och värdeår 1956 Servitut/nyttjanderätt Se utdrag ur Fastighetsdata under rubriken Bilagor Försäkringar Fullvärde Taxeringsvärde kr varav bostadsmark kr, lokalmark kr, bostäder kr och lokaler kr Typkod 320 Gemensamma utrymmen och anordningar Elcentral Cykelförråd Fjärrvärmecentral Förråd Tvättstuga Trapphus Kabel-TV Hissar Kortfattad byggnadsbeskrivning Kortfattad beskrivning av lägenheternas inre standard Skyddsrum som är i bruk Grund: Stomme: Bjälklag: Fasad: Balkong: Tak: Fönster: Trapphus: Uppvärmning: Ventilation: Kök: Badrum: Invändiga golv: Invändiga tak: Invändiga väggar: Källare Platsgjutna bjälklag och väggar Trä/betong Tegel Betong Papp 3-glas isolerrutor med trä aluminium stomme Mosaik/marmor/målat Fjärrvärme Frånluft Spis, kyl, frys samt köksskåp av många olika årsmodeller. Vissa nyare helkaklade med klinker o dusch, tvättställ och WC-stol. Andra i originalutförande med klinker, halvkaklat samt badkar. Parkett eller plastmatta Målade Målade/tapetserade 4

6 3. Fastighetens skick Enligt Boverkets allmänna råd för upprättande av ekonomiska planer ska den ekonomiska planen innehålla en ekonomisk prognos för de kommande 10 åren. I prognosen ska fastighetens tekniska skuld fastställas. Byggnaden har underhållits löpande. Det nuvarande skicket bedöms vara normal standard. Efter att de i underhållsplanen föreslagna åtgärderna är genomförda kommer byggnaden att få ett skick som rubriceras som gott. 4. Förslag till underhållsplan En okulärbesiktning har genomförts Besiktningen har gjorts avseende det bygg-, el- och VVS-tekniska skicket. Ansvariga för besiktningen är Robert Andersson, Lars Larsson och Jörgen Åkesson, alla från HSB Malmö. Se bilagda protokoll under rubriken Besiktningsprotokoll. Ansvaret regleras av Allmänna bestämmelser för Konsultuppdrag inom arkitektoch ingenjörsverksamhet av år 2009(ABK 09). Besiktningen har utmynnat i ett förslag till en 10-årig underhållsplan. Det inre underhållet åligger den enskilde bostadsrättsinnehavaren och finns därför inte med i underhållsplanen. Vissa avvikelser kan förekomma. Styrelsen kan fördela renoveringarna i underhållsplanen annorlunda om man finner detta lämpligt med utgångspunkt i behovet. Underhållsplanen är inget bindande dokument i sig utan en vägledning. Styrelsen kan ta beslut om att lägga till eller dra ifrån om det anses motiverat. 5

7 4.1 Förslag till underhållsplan År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 Utvändigt Summa Balkonger/skärmtak Fönster Dörrar entrepartier/portar Yttertak Invändigt Summa Invändigt VVS Summa Vatten och avlopp Värmeanläggningar Luftbehandling El Summa El El sammansatt Utrustning Summa Tvätt Summa Ovanstående tabell utgår från okulärbesiktningen. 6

8 5. Avskrivningar, avsättningar och amorteringar Den ekonomiska planens huvudsakliga syfte är att förhindra tillkomsten av ekonomiskt osunda bostadsprojekt. Vid upprättandet har stor vikt lagts vid att bostadsrättsföreningen med god marginal ska klara såväl framtida renoveringar som kommande ränteförändringar. Avsättningar Efter den tekniska besiktningen har en underhållsplan upprättats. De framtida planerade renoveringarna finansieras genom upptagande av lån. Avskrivningar Avskrivningar är ett sätt att bokföringsmässigt fördela kostnaden för stora investeringar över nyttjandetiden. Avskrivningar är dock en rent bokföringsteknisk åtgärd. Trots att avskrivningen ligger som en kostnad i föreningens årsredovisning så innebär det inte att någon faktisk utbetalning görs, pengarna står kvar på föreningens konto. Den avskrivningsmetod som föreningens styrelse framöver väljer kan komma att påverka bostadsrättsföreningens årsresultat men har alltså ingen effekt på föreningens kassa. Amorteringar Föreningen amorterar årligen med ett belopp som räknas upp med 2% per kvartal, dvs en serieamortering. Genom att successivt minska sin skuldbörda ökar den ekonomiska tryggheten. Föreslagen amorteringsplan innebär att föreningen kommer att vara fri från sin ursprungliga skuld efter 50 år. 7

9 6. Förvärvskostnader och finansiering Sammanställning förvärvskostnader och finansiering Initiala kostnader är köpeskillingen om kr, föreningsbildningen om kr, lagfarten om kr och pantbrev om Amorteringsplan Föreningen föreslås amortera enligt föreslagen amorteringsplan, se kapitel Förslag till amorteringsplan. Lånebindningstid Styrelsen har för avsikt att dela upp lånen på olika bindningstider för att sprida risken. Denna placeringsstrategi anser styrelsen vara ansvarsfull och syfta till att ge föreningen ekonomisk stabilitet de kommande åren. Ränta Räntekostnader första året avser kostnader för lån upptagna i samband med tillträdet. Räntekostnaderna kommer därefter att variera efterhand som lånen amorteras, nya lån tas upp och räntan ändras. En prognos av räntekostnaderna finns i kapitlet Ekonomisk prognos. Efter första året räknas räntan successivt upp till dess den når 4% år 6. Årsavgift Årsavgiften beslutas årligen av styrelsen och grundas på den beräknade kostnadsmassan för det kommande året. Årsavgiften är utjämnad över tiden för att undvika stora svängningar beroende på skillnader i räntekostnader. 8

10 6.1 Kostnader för förvärv samt finansiering Anskaffningskostnad Köpeskilling Föreningsbildning Lagfart 1,5 % av köpeskillingen Styrelsearvode Dispositionsfond Reparationsbehov Pantbrev Totalt Finansieringsplan Ränta år 1 Ränta år 1 kr6 Amortering7 Lån ,10% Max lånebelastning Insatser Totalt LAGFARTEN är beräknad på 1,5% av köpeskillingen plus en avgift på kr. 2 STYRELSEARVODET baseras på två basbelopp plus sociala avgifter. Taxeringsvärde Bostäder Lokaler Mark Byggnad DISPOSITIONSFONDEN är till för oförutsedda utgifter i samband med tillträdet. 6 RÄNTA: kr är räntekostnaden år 1. Vartefter lån tas upp för renoveringar och föreningen amorterar förändras lånebilden. Maximal räntekostnad i kalkylen nås år 10 med kr. 4 REPARATIONSBEHOV: Beloppet avser totala renoveringsbehovet över 10 år. I verkligheten kommer lånen att tas upp efterhand de behövs. 7 AMORTERING: Amorteringen följer amorteringsplanen. 5 PANTBREVSKOSTNADEN är 2% av lånet minus 2% av befintliga inteckningar. 8 LÅNEBEHOVET Då det kontinuerligt sker amorteringar uppgår lånebehovet i kalkylen till som mest kr. 9

11 7. Beräkning av föreningens årliga intäkter kostnader och utgifter Intäkter Årsavgifter, bostäder P-plats och garage Drift El Värme Vatten Sopor kr/kvm Fastighetsförvaltning Fastighetsskötsel och städ Administrativ förvaltning (c:a 1000 kr/lgh + ev. lokalkostnader) Revisionsarvode Reparationer Fond för yttre underhåll (25 kr/kvm) Övriga kostnader Kabel-TV Fastighetsförsäkring Övriga driftkostnader Övriga arvoden Summa driftkostnader 370 kr/kvm Kapitalkostnader Räntekostnader fastighetslån Amortering Skatter och avgifter Kommunal fastighetsavgift (92 lgh x 1217:-) Fastighetsskatt lokaler Utjämning - Avgift Utjämning - Avgift (Förs till kassa) Totalsumma Intäkter./. Kostnader = vinst 0 10

12 8. Fördelningsgrunder avseende insatser och årsavgifter Insatser Insatserna för lägenheterna har beräknats efter yta, men differentierats efter läge, storlek och inre standard efter beslut av styrelsen. Se nedan och tabell 8.1. Höjningar och sänkningar av insatserna tar ut varandra eftersom den totala insatsen för samtliga lägenheter inte ska förändras av differentieringen. Havsutsikt Stor eller Ingen Balkong och havsutsikt Rak Sned Ingen 2 balkonger balkong Differentiering 7-or i uppgång A har stor balkong med sned havsutsikt => or i uppgång B har stor balkong med rak havsutsikt => or har två balkonger och sned havsutsikt => or i uppgång A har ingen havsutsikt => or i uppgång B har rak havsutsikt => or i uppgång A har ingen havsutsikt => or i uppgång B har sned havsutsikt => or på första våningen har ingen havsutsikt => Fyra 1-or på 1:a våningen har ingen balkong => Storlek Andelstal (avgift) är differentierade med 10% från medel. En större lägenhet har en lägre avgift/ kvm Insats är differentierade med 10% från medel. En större lägenhet har en lägre insats/kvm Bottenplan Nedan beskrivs differentieringen för våningsplan. Lägenheter på bottenplanet har fått ytterligare avdrag, förutom våningsdifferentieringen, enligt tabbelen på nästa sida Våning Våning 1-4% Våning 2-3% Våning 3-2% Våning 4-1% Våning 5 0% Våning 6 +0,88 Våning 7 +1,76 Våning 8 +2,65 Våning 9 +3,53 Kök renoverat år får höjd insats med: Orenoverade kök får en sänkning med kr. Bad renoverat år får höjd insats med: Orenoverade badrum får en sänkning med kr. Årsavgifter Enligt stadgarna ska årsavgiften fördelas i förhållande till lägenhetens andelstal. Andelstalen har differentierats efter storlek enligt tabell på nästa sida. 11

13 9. Insatser och boendekostnader Insatser och boendekostnader Tabellen 9.1 visar en detaljerad redovisning av insatser, andelstal, månadsavgifter och boendekostnader i förhållande till nuvarande hyresnivå. Den förändrade månadskostnaden baseras på hyra för 2015 och i planen fastställd månadsavgift, samt ränteinbetalning vid 100 % belåning efter 30 % ränteavdrag. Diagram över hyresrättsinnehav kontra bostadsrättsinnehav Diagrammet 9.2 visar utvecklingen över tiden av hyres- och bostadsrättsformen under angivna förutsättningar. Diagrammet visar en initial genomsnittlig nettokostnadssänkning om ca 23 %. Anslutningsgrad En viss initial kostnadsökning kan ske om ett antal boende väljer att inte omvandla sin hyresrätt till bostadsrätt. Detta borde kompenseras av kommande hyreshöjningar. Därtill kommer även eventuellt övervärde föreningen tillgodo när respektive hyresavtal upphör och lägenheten säljs. 15

14 9:1 Detaljredovisning OBS! Siffrorna nedan är endast exempel! 16

15 9:2 Diagram över hyresrättsinnehav kontra bostadsrättsinnehav År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År 11 Hyresnivå Boendekostnad* kr/kvm Hyresnivå Boendekostnad* År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År 11 *Avgift + låneränta efter ränteavdrag i löpande penningvärde Den genomsnittliga boendekostnaden vid köp, 990 kr/kvm, ger i snitt en initial sänkning med c:a 23% jämfört med dagens boendekostnad i hyresrätt. Ovanstående graf symboliserar prognostiserade kostnader för hyresrätt kontra bostadsrätt. Vi har här kalkylerat med en inflation på 2% per år. 21

16 10. Ekonomisk prognos År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År 11 kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Kapitalkostnader 2,10% 2,45% 2,80% 3,15% 3,51% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% Räntekostnader Amortering Drift Underhållskostnader Fastighetsförvaltning Reparationer Övriga kostnader ex utjämning Skatter och avgifter Kommunal fastighetsavgift Fastighetsskatt lokaler Utjämning av avgift Summa Kostnader (löpande) Intäkter exklusive årsavgifter Hyresintäkter från lokaler och garage Årsavgifter Löpande penningvärde totalt Löpande penningvärde/kvm Fast penningvärde totalt Fast penningvärde/kvm Summa Intäkter (löpande) Inflationsantagande: 2 % Prognosen beräknas på helår Avgiften bör årligen relateras till KPI 22

17 Känslighetsanalys i fast penningvärde 11. Känslighetsanalys och anslutningsgrad År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År 11 kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Basränta 2,10% 2,45% 2,80% 3,15% 3,51% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% Årsavgift enligt ekonomisk prognos Enligt ekonomisk prognos men med Räntenivå +2 procentenheter Räntenivå +1 procentenheter Räntenivå -1 procentenheter Räntenivå -2 procentenheter Enligt ekonomisk prognos men med Inflationsnivå +2 procentenheter Inflationsnivå +1 procentenheter Inflationsnivå -1 procentenheter Inflationsnivå -2 procentenheter Inflationsantagande: 2% Analysen avser helår Anslutningsgrad Andel hyresgäster som köper 100% 90% 80% 70% Kostnad netto Antal kvm lägenheter som upplåtes Årsavgift, kronor per kvm

18 12. Förslag till 50-årig serieamortering Amorteringen startar vid ett angivet startvärde och ökar med 2% per kvartal. Banklån Uppskrivning per kvartal 2% Amorteringstid, år 50 År Belopp År Belopp Summa

19

20

21

22

23 Bilagor Registreringsbevis Stadgar Fastighetsutdrag Besiktningsprotokoll Ordlista

24

25

26

27

28

29

30 Metria FastighetSök - Malmö Örehus 4 Fastighet Beteckning Malmö Örehus 4 Nyckel: Församling Malmö Sankt Petri Adress Adress Limhamnsvägen (16) Nicoloviusgatan (1) Sergels Väg (14C) Sergels Väg 14A-B Malmö Läge, karta Senaste ändringen i allmänna delen Allmän fastighetsinformation, Taxeringsinformation Senaste ändringen i inskrivningsdelen Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen Område N (SWEREF 99 TM) E (SWEREF 99 TM) N (SWEREF ) E (SWEREF ) Registerkarta MALMÖ Areal Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt kvm kvm Lagfart Ägare Andel Inskrivningsdag Akt Åbergs Dödsbo, Ulla Bouppteckning: Ingen köpeskilling redovisad. Anteckningar Innehåll 1/ Inskrivningsdag Akt Intresseanmälan om förvärv för ombildning till bostadsrätt(brf örehus 4, ) Anmärkning: Beviljad 13/5449 Intresseanmälan om förvärv för ombildning till bostadsrätt( ,brf örehus 4) Intresseanmälan om förvärv för ombildning till bostadsrätt(brf örehus 4, ) Intresseanmälan om förvärv för ombildning till bostadsrätt(brf örehus 4, ) Intresseanmälan om förvärv för ombildning till bostadsrätt(brf örehus 4, ) Intresseanmälan om förvärv för ombildning till bostadsrätt(brf örehus 4, ) Inteckningar Totalt antal inteckningar: 20 Totalt belopp: SEK Nr Belopp Status Inskrivningsdag Akt SEK Anmärkning: Relax 41/287 Sida 1 av

31 Metria FastighetSök - Malmö Örehus 4 Omfattning: Gäller i: Malmö Örehus 4 Omfattning: Beviljad i: Malmö Innerstaden 10: SEK Anmärkning: Relax 41/288 Omfattning: Gäller i: Malmö Örehus 4 Omfattning: Beviljad i: Malmö Innerstaden 10: SEK Anmärkning: Relax 41/289 Omfattning: Gäller i: Malmö Örehus 4 Omfattning: Beviljad i: Malmö Innerstaden 10: SEK Anmärkning: Relax 41/290 Omfattning: Gäller i: Malmö Örehus 4 Omfattning: Beviljad i: Malmö Innerstaden 10: SEK Anmärkning: Relax 41/291 Omfattning: Gäller i: Malmö Örehus 4 Omfattning: Beviljad i: Malmö Innerstaden 10: SEK Anmärkning: Relax 41/292 Omfattning: Gäller i: Malmö Örehus 4 Omfattning: Beviljad i: Malmö Innerstaden 10: SEK SEK SEK SEK SEK A Anmärkning: Utbyte 56/ SEK Skriftligt pantbrev B Innehavare: 56/0829 Sparbanken Malmöhus Box Malmö Anmärkning: Utbyte 56/ SEK Skriftligt pantbrev A Innehavare: 57/0508 Sparbanken Malmöhus Box Malmö Anmärkning: Utbyte 57/ SEK Skriftligt pantbrev B Anmärkning: Utbyte 57/ SEK Skriftligt pantbrev SEK Skriftligt pantbrev A Anmärkning: Utbyte 57/ SEK Skriftligt pantbrev B Anmärkning: Utbyte 57/ SEK Skriftligt pantbrev A Anmärkning: Utbyte 57/ SEK Skriftligt pantbrev B Innehavare: 57/0227 Malmö Kommun Box Malmö Anmärkning: Utbyte 57/ SEK Skriftligt pantbrev Innehavare: 57/0227 Malmö Kommun Box Malmö Sida 2 av

32 Metria FastighetSök - Malmö Örehus 4 Planer, bestämmelser och fornlämningar Planer Datum Akt Stadsplan Tomtindelning: Örehus Stadsplan Taxeringsuppgifter 1280K-PL K-83Ö 1280K-PL364 Taxeringsenhet Hyreshusenhet, huvudsakligen bostäder (320) Uppgiftsår Taxeringsår Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet därav därav markvärde Taxeringsvärde byggnadsvärde SEK SEK SEK Taxerad Ägare Andel Juridisk form Ägandetyp /1 Oskiftat dödsbo Taxerad ägare Åbergs Dödsbo,Ulla Karla Henrietta Box Malmö Värderingsenhet bostadsmark Taxeringsvärde SEK Riktvärdeområde Byggrätt ovan mark kvm Riktvärde byggrätt SEK/kvm Värderingsenhet lokalmark Taxeringsvärde SEK Riktvärdeområde Byggrätt ovan mark 243 kvm Riktvärde byggrätt SEK/kvm Värderingsenhet bostäder Taxeringsvärde SEK Bostadsyta kvm Årtal för hyresnivå Hyra Under byggnad SEK/år Nej Nybyggnadsår Värdeår Tillbyggnadsår Värderingsenhet lokaler Taxeringsvärde SEK Lokalyta 195 kvm Årtal för hyresnivå Nybyggnadsår 1956 Åtgärd Hyra SEK/år Tillbyggnadsår Under byggnad Nej Värdeår 1956 Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Tomtmätning Sammanläggning Ursprung Malmö Innerstaden 10:263 Del av Malmö Innerstaden 10:258 Tidigare Beteckning Beteckning Omregistreringsdatum Akt 1280K-163/ K-TM7/1955 M-Malmö Slottsstaden Örehus K-1/1982 Sida 3 av

33 Metria FastighetSök - Malmö Örehus 4 Ajourforande inskrivningsmyndighet Adress Lantmäteriet Fastighetsinskrivning Hässleholm Box Hässleholm Kontorbeteckning: MI63 Telefon: Copyright 2013 Metria Källa: Lantmäteriet Sida 4 av

34 Sammandrag,10år Sida1(1) 21ROAND :14:24 Startår: 2015 Antalår: 10 Utskriftsnivå: Objekt Gruppering: Sammandrag Kostnadsfaktor:1,4 Inklusive m ervärdesska t Kostnadsläge1402 Objekt Kostnadför Kostnadperår perioden Företag 4-Övrigafastighetsägare BRFÖREHUS Underhålskostnad IncitXpand Sammandrag,10år

35 Åtgärdsplanering,10år Sida1(1) 21ROAND :14:36 Startår: 2015 Antalår: 10 Utskriftsnivå: Objekt Gruppering: Byggdel Kostnadsfaktor:1,4 Inklusive m ervärdesska t Kostnadsläge1402 Byggdel Kostnadför Kostnadperår perioden Företag 4-Övrigafastighetsägare Objekt BRFÖREHUS 4 2Utvändigt 23Balkonger/skärmtak Fönster Dörarentreparti/portar Y tertak Invändigt 30Invändigt VVS 52Vatenochavlopp Värmeanläggningar Luftbehandling El 60El SElsammansat Utrustning 94Tvät Summa: IncitXpand Åtgärdsplanering,10år

36 Brf Örehus 4 Malmö Affärsområde: Förvaltning

37 Brf Örehus 4 Adress: Sergels väg MALMÖ Basfakta o Fastighetsbeteckning Örehus 4 o Byggår: o Huskroppar: 1 st. o Bostadsarea: 7 967,6 kvm. o Lägenheter: 92 st. o Lokalarea: o Bostads- och/eller hyresrättslokaler: o Garage: 1st. under mark Tekniska basfakta o Fasader: Tegel. Balkonger av betong. o Tak: Papp. o Ventilation: Frånluft. o Uppvärmning: Fjärrvärme. o Hissar: 2 st. Större ombyggnader* 1994: Byte av fönster till trä- aluminium. 2000: Modernisering av hissarna. 2005: Nytt papptak samt takavvattning. 2012: Omfogning av tegelfasader. Nya balkongfronter samt målning (renovering?) av balkonger. * Kända av HSB Malmö. Kontaktpersoner HSB Malmö: Robert Andersson Lars Larsson Jörgen Åkesson

38 Brf Örehus 4 Version: 1, Underhållsbehov år 1-10 Inledning/förutsättningar HSB Malmö utförde okulärbesiktning på föreningens mark, byggnader och installationer. Resultatet från denna besiktning redovisas i detta dokument samt i bilaga 1. Projektet har utförts på uppdrag av bostadsrättsföreningen Örehus 4 genom Svensk Bostadsrättsbildning. Syftet med besiktningen är att bedöma statusen på fastigheten inför en eventuell ombildning samt för framtida planerat underhåll inom de närmst kommande 10 åren. Endast de mark- och byggdelar som redovisas i detta dokument har ingått i besiktningen. En syn har utförts i vissa lägenheter avseende badrum. Detta för att få en uppfattning om hur original badrum ser ut i förhållande till renoverade badrum. I samband med detta utfördes även en syn på balkonger och fönster. Föreslagna åtgärdsår, (20xx), skall ses som ett ungefärligt år för att utföra respektive åtgärd. Dock är det så att de föreslagna åren och åtgärderna hänger ihop med varandra vilket innebär att om någon åtgärd t.ex. senareläggs kan det få konsekvenser för andra åtgärder. Sammanfattning De underhållsåtgärder som kommer de närmsta 10 åren är helt normalt med tanke på deras tekniska livslängd. I vissa fall har den tekniska livslängden uppnåtts och åtgärder har utförts löpande där det blivit aktuellt. Där det då inte utförts är det hög tid att det utförs inom kort för att undvika akuta åtgärder med eventuella följdskador. Det som ligger närmst i tiden är avstängningsventiler till vattenledningarna. Men förslagsvis väntar ni några år med detta tills det är dags för byte av tappvattenledningarna (2020). Avloppsledningar klarar kanske några år till (2022). Vi föreslår en relining med strumpmetoden och inte byte av ledningarna vilket egentligen är att föredra. Detta p.g.a. att en inte ringa del av badrummen och sticken (avloppen) ut till stigarna är renoverade. Byte av elledningar bör utföras inom de närmsta 10 åren (2024). När det gäller belysningen i allmänna utrymmen t.ex. trapphus, garage etc. bör den förbättras inom de närmsta 3 5 åren (2018). I garaget i samband med garagerenovering (2017). All utrustning i värmecentralen bör bytas ut samtidigt (2016). I lägenheterna finns det golvvärme. Stam- och fördelningsventiler bör bytas ut (2020). Detta för att kunna erhålla jämnare värmekomfort. Ventilationen till lägenheterna har inga större problem då det finns relativt nya fläktar. Men reglerutrustningen bör bytas ut nom de närmsta 3 5 åren (2018). Då byts även ventilationsaggregaten i trapphusen ut. Ventilationen i garaget och dräneringspumpen bör bytas ut när garagebjälklaget renoveras (2017). Pumpen kan naturligtvis bytas ut tidigare. Copyright 2008 HSB Malmö 3(6) dokument/svensk Bostadsrättsbildning/Brf Örehus 4/Besiktningar ritningar/beskrivning underhåll.doc