Ekonomisk plan för Bostadsrättsföreningen Lillprinsen ( ) Malmö. Upprättad i november 2014 av. Svensk Bostadsrättsbildning AB

Transkript

1 Ekonomisk plan för Bostadsrättsföreningen Lillprinsen ( ) Malmö Upprättad i november 2014 av Svensk Bostadsrättsbildning AB

2

3 Innehållsförteckning 1 Allmänna förutsättningar 2 Beskrivning av fastigheten 3 Fastighetens skick 4 Förslag till underhållsplan 5 Avskrivningar, avsättningar och amorteringar 6 Förvärvskostnader och finansiering 7 Beräkning av föreningens årliga intäkter, kostnader och utgifter 8 Fördelningsgrunder avseende insatser och årsavgifter 9 Insatser och boendekostnader 10 Ekonomisk prognos 11 Känslighetsanalys och anslutningsgrad 12 Förslag till 50-årig serieamortering 13 Särskilda förhållanden Intyg Bilagor: Registreringsbevis Stadgar Fastighetsutdrag Besiktningsprotokoll Ordlista Kontaktuppgifter Brf Lillprinsen Ordförande Per Göran Green Regementsgatan Malmö Tel pergorangreen@yahoo.se Svensk Bostadsrättsbildning Köpenhamnsvägen Malmö Tel info@svenskboratt.se 2

4 1. Allmänna förutsättningar Bostadsrättsföreningen Lillprinsen med organisationsnummer som har registrerats hos Bolagsverket, har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta lägenheter åt medlemmarna för nyttjande utan begränsning i tiden. Föreningen kommer att inneha fastigheten Malmö Frosta 2 med adress Regementsgatan 56 A-C, Mariedalsvägen 29 och Nils Perssons plan 2 och 4, Malmö. Fastigheten innehåller 57 bostadslägenheter och sju lokaler. Byggnaden uppfördes ursprungligen 1939 vilket också är värdeåret enligt taxeringsinformationen. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap. Bostadsrättslagen och 1 Bostadsrättsförordningen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i denna ekonomiska plan grundar sig på anskaffningskostnaden samt föreningens årliga kapital och driftskostnader. Byggnadens skick och reparationsbehov har fastlagts efter besiktning av det byggnads-, eloch VVS-tekniska skicket. Den totala anskaffningskostnaden avser alla kostnader i samband med förvärvet samt tio års reparationsbehov. Planen redovisar därmed den totala kostnaden för förvärvet. Kapitalkostnaderna grundas på en prognostiserad räntenivå för den kommande 10-årsperioden med amorteringar enligt föreslagen amorteringsplan. Driftskostnaderna är baserade på den nuvarande fastighetsägarens faktiska kostnader. I framtagandet av denna ekonomiska plan har styrelsen eftersträvat ett balanserat förhållande mellan insats och årsavgift i syfte att ge medlemmarna ett långsiktigt tryggt boende. Fastighetens läge, insatserna och avgifternas storlek samt föreslagen underhållsplan borgar för en god ekonomisk utveckling för föreningen och för dess medlemmar. Upplåtelse av bostadsrätterna sker i december 2014 eller senare då fastigheten tillträtts. Inflyttning har skett. Planens offentlighet BRL 3 kap. 5 Styrelsen ska hålla en registrerad ekonomisk plan tillgänglig för var och en som vill ta del av planen. Nyckeltal: Genomsnittlig insats per kvm: kr Genomsnittlig avgift per kvm och år: 662 kr Genomsnittlig förändring av boendekostnaden år 1 med full belåning och ränteavdrag: -18,2 % 3

5 2. Beskrivning av fastigheten Fastighetsbeteckning Malmö Frosta 2 Upplåtelseform Äganderätt Adress Regementsgatan 56 A-C, Mariedalsvägen 29, Nils Perssons Plan 2 och 4, Malmö Tomtareal 1180 kvm Area 4262 kvm taxerad bostadsyta och 4401 kvm kontrakterad bostadsyta. 508 kvm lokalyta. Byggnadsutformning På fastigheten finns 1 byggnadskropp om 7 våningar, 57 lägenheter och 7 lokaler. Byggnadsår Enligt taxeringsinformationen Värdeår Servitut/nyttjanderätt Se utdrag ur Fastighetsdata under rubriken Bilagor Försäkringar Fullvärde Taxeringsvärde kr varav bostadsmark kr, lokalmark kr, bostäder kr och lokaler kr Typkod 320 Gemensamma utrymmen och anordningar Återvinningsstation Sopnedkast Cykelparkering Cykelförråd Elcentral Fjärrvärmecentral Förråd Tvättstugor Trapphus Vind Piskbalkong Kortfattad byggnadsbeskrivning Kortfattad beskrivning av lägenheternas inre standard Kabel-TV Grundläggning: Stomme: Bjälklag: Fasad: Balkong: Tak: Fönster: Trapphus: Uppvärmning: Ventilation: Kök: Badrum: Invändiga golv: Invändiga tak: Invändiga väggar: Betong/stål Tegel Betong/stål Putsad Betong Kopparplåt 2+1 trä Målat Fjärrvärme Självdrag Spis, kyl, frys samt köksskåp av många olika årsmodeller. Vissa nyare helkaklade med klinker o dusch, tvättställ och WC-stol. Andra i originalutförande med klinker, halvkaklat samt badkar. Parkett eller plastmatta Målade Målade/tapetserade 4

6 3. Fastighetens skick Enligt Boverkets allmänna råd för upprättande av ekonomiska planer ska den ekonomiska planen innehålla en ekonomisk prognos för de kommande 10 åren. I prognosen ska fastighetens tekniska skuld fastställas. Byggnaden har underhållits löpande. Det nuvarande skicket bedöms vara normalt. Efter att de i underhållsplanen föreslagna åtgärderna är genomförda kommer byggnaden att hålla ett gott skick. 4. Förslag till underhållsplan En okulärbesiktning har genomförts Besiktningen har gjorts avseende det bygg-, el- och VVS-tekniska skicket. Ansvariga för besiktningen är Robert Andersson, Lars Larsson och Jörgen Åkesson, alla från HSB Malmö. Se bilagda protokoll under rubriken Besiktningsprotokoll. Ansvaret regleras av Allmänna bestämmelser för Konsultuppdrag inom arkitektoch ingenjörsverksamhet av år 2009(ABK 09). Besiktningen har utmynnat i ett förslag till en 10-årig underhållsplan. Det inre underhållet åligger den enskilde bostadsrättsinnehavaren och finns därför inte med i underhållsplanen. Vissa avvikelser kan förekomma. Styrelsen kan fördela renoveringarna i underhållsplanen annorlunda om man finner detta lämpligt med utgångspunkt i behovet. Underhållsplanen är inget bindande dokument i sig utan en vägledning. Styrelsen kan ta beslut om att lägga till eller dra ifrån om det anses motiverat. 5

7 4.1 Förslag till underhållsplan År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 Summa Byte av avstängningsventiler på värmesystemet Ny utrustning i värmecentralen Ventilation i tvättstuga OVK & åtgärder på ventilationskanaler Relining av avlopp Fasad-, balkong- och takrenovering samt takavvattning Tvätt- och torkutrustning samt renovering av tvättstuga Byte av elledningar och belysning Invändig målning av trapphus och källarutrymmen Maskiner, el, styrsystem och hisskorgar Moms Reparationer, summa Ovanstående tabell utgår från okulärbesiktningen 6

8 5. Avskrivningar, avsättningar och amorteringar Den ekonomiska planens huvudsakliga syfte är att förhindra tillkomsten av ekonomiskt osunda bostadsprojekt. Vid upprättandet har stor vikt lagts vid att bostadsrättsföreningen med god marginal ska klara såväl framtida renoveringar som kommande ränteförändringar. Avsättningar Efter den tekniska besiktningen har en underhållsplan upprättats. De framtida planerade renoveringarna finansieras genom upptagande av lån. Avskrivningar Avskrivningar är ett sätt att bokföringsmässigt fördela kostnaden för stora investeringar över nyttjandetiden. Avskrivningar är dock en rent bokföringsteknisk åtgärd. Trots att avskrivningen ligger som en kostnad i föreningens årsredovisning så innebär det inte att någon faktisk utbetalning görs, pengarna står kvar på föreningens konto. Den avskrivningsmetod som föreningens styrelse framöver väljer kan komma att påverka bostadsrättsföreningens årsresultat men har alltså ingen effekt på föreningens kassa. Amorteringar Föreningen amorterar årligen med ett belopp som räknas upp med 2% per kvartal, dvs en serieamortering. Genom att successivt minska skuldbördan ökar den ekonomiska tryggheten. Föreslagen amorteringsplan innebär att föreningen kommer att vara fri från sin ursprungliga skuld efter 50 år. 7

9 6. Förvärvskostnader och finansiering Sammanställning förvärvskostnader och finansiering Initiala kostnader är köpeskillingen om kr, föreningsbildningen om kr och lagfarten om kr. Amorteringsplan Föreningen föreslås amortera enligt föreslagen amorteringsplan, se kapitel Förslag till amorteringsplan. Lånebindningstid Styrelsen har för avsikt att dela upp lånen på olika bindningstider för att sprida risken. Denna placeringsstrategi anser styrelsen vara ansvarsfull och syfta till att ge föreningen ekonomisk stabilitet de kommande åren. Ränta Räntekostnader första året avser kostnader för lån upptagna i samband med tillträdet. Räntekostnaderna kommer därefter att variera efterhand som lånen amorteras, nya lån tas upp och räntan ändras. En prognos av räntekostnaderna finns i kapitlet Ekonomisk prognos. Efter första året räknas räntan successivt upp till dess att den når 4% år 6. Årsavgift Årsavgiften beslutas årligen av styrelsen och grundas på den beräknade kostnadsmassan för det kommande året. Årsavgiften är utjämnad över tiden för att undvika stora svängningar beroende på skillnader i räntekostnad. 8

10 6.1 Kostnader för förvärv av fastigheten Malmö Frosta 2 samt dess finansiering Anskaffningskostnad Köpeskilling Föreningsbildning Lagfart 1,5 % av köpeskillingen Styrelsearvode Dispositionsfond Reparationsbehov Pantbrev Totalt Finansieringsplan Ränta år 1 Ränta år 1 kr6 Amortering7 Lån ,10% Max lånebelastning Insatser Totalt LAGFARTEN är beräknad på 1,5% av köpeskillingen plus en avgift på kr. 2 STYRELSEARVODET baseras på två basbelopp plus sociala avgifter. Taxeringsvärde Bostäder Lokaler Mark Byggnad REPARATIONSBEHOV: Beloppet avser totala renoveringsbehovet över 10 år. I verkligheten kommer lånen att tas upp efterhand de behövs. År 1 behövs :- för renoveringar/reparationer. 3 DISPOSITIONSFONDEN är till för oförutsedda utgifter i samband med tillträdet. 6 RÄNTA: kr är räntekostnaden år 1. Vartefter lån tas upp för renoveringar och föreningen amorterar förändras lånebilden. Maximal räntekostnad i kalkylen nås år åtta med kr. 7 Se Förslag till amorteringsplan. 5 PANTBREVSKOSTNADEN är 2% av lånet minus 2% av befintliga inteckningar. 8 LÅNEBEHOVET Då det kontinuerligt sker amorteringar uppgår lånebehovet i kalkylen till som mest kr. 9

11 7. Beräkning av föreningens årliga intäkter, kostnader och utgifter Intäkter Hyresintäkter för lokaler och förråd Årsavgifter, bostäder Vakansrisk lokaler, -5% Drift El Värme Vatten Sopor kr/kvm Fastighetsförvaltning Fastighetsskötsel och städ Administrativ förvaltning Revisionsarvode Reparationer Fond för yttre underhåll (25 kr/kvm) Övriga kostnader Kabel-TV Fastighetsförsäkring Övriga driftkostnader Övriga arvoden Summa driftkostnader 336 kr/kvm Kapitalkostnader Räntekostnader fastighetslån Amortering (Se förslag till amorteringsplan) Skatter och avgifter Kommunal fastighetsavgift (57 lgh x 1217:-) Fastighetsskatt lokaler Avgiftsutjämning (förs till kassa) Totalsumma Intäkter./. Kostnader = vinst 0 10

12 8. Fördelningsgrunder avseende insatser och årsavgifter Insatser Insatserna för lägenheterna har beräknats efter yta, men differentierats efter läge, storlek och inre standard efter beslut av styrelsen. Se nedan och tabell 8.1 på nästa sida. Höjningar och sänkningar av insatserna tar ut varandra eftersom den totala insatsen för samtliga lägenheter inte ska förändras av differentieringen. Storlek Andelstalen (avgift) är differentierade med 10% från medel. En större lgh har en lägre avgift/kvm. Insatsen är differentierad med 10% från medel. En större lägenhet har en lägre insats/kvm. Våning Våning 1-3,00% Våning 2-2,00% Våning 3-1,00% Våning 4 0,00% Våning 5 +0,60% Våning 6 +1,19% Våning 7 +1,79% Kök renoverat år får höjd insats med: Bad renoverat år får höjd insats med: Orenoverade kök får en sänkning med kr Orenoverade badrum får en sänkning med kr. Årsavgifter Enligt stadgarna ska årsavgiften fördelas i förhållande till lägenhetens andelstal. Andelstalen har differentierats efter storlek enligt tabell 8.1 på nästa sida. 11

13 8.1 Differentiering Andelstal Insats Avgift Lgh Vån Kvm Andel Andel Våning Kök Bad Storlek Total Insats Insats Årsavgift Års- Månads- # avdrag/ diff. /kvm avdrag/ avgift avgift tillägg % kr kr kr insats kr kr tillägg kr kr ,5-0,1393 3,0079-2,00% ,68% ,4 0,0609 1,2062-2,00% ,09% ,6-0,0418 2,1305-2,00% ,29% ,5-0,1393 3,0079-1,00% ,68% ,4 0,0609 1,2062-1,00% ,63% ,6-0,0123 1,8647-1,00% ,07% ,5-0,1393 3,0079 0,00% ,68% ,4 0,0609 1,2062 0,00% ,63% ,6-0,0123 1,8647 0,00% ,07% ,5-0,1393 3,0079 0,60% ,08% ,4 0,0609 1,2062 0,60% ,23% ,6-0,0123 1,8647 0,60% ,48% ,5-0,1393 3,0079 1,19% ,48% ,4 0,0609 1,2062 1,19% ,82% ,6-0,0123 1,8647 1,19% ,32% ,5-0,1393 3,0079 1,79% ,89% ,4 0,0609 1,2062 1,79% ,42% ,6-0,0123 1,8647 1,79% ,39% ,0 0,0277 1,5047-3,00% ,65% ,3 0,0930 0,9178-3,00% ,31% ,8-0,0013 1,7665-2,00% ,52% ,4 0,0609 1,2062-2,00% ,63% ,6-0,0123 1,8647-2,00% ,07% ,8-0,0309 2,0324-1,00% ,35% ,4 0,0609 1,2062-1,00% ,63% ,6-0,0123 1,8647-1,00% ,07% ,8-0,0309 2,0324 0,00% ,88% ,4 0,0609 1,2062 0,00% ,63%

14 8.1 Differentiering Andelstal Insats Avgift Lgh Vån Kvm Andel Andel Våning Kök Bad Storlek Total Insats Insats Årsavgift Års- Månads- # avdrag/ diff. /kvm avdrag/ avgift avgift tillägg % kr kr kr insats kr kr tillägg kr kr ,3 0,0248 1,5313 0,00% ,12% ,8-0,0309 2,0324 0,60% ,28% ,4 0,0609 1,2062 0,60% ,23% ,6-0,0123 1,8647 0,60% ,48% ,8-0,0309 2,0324 1,19% ,69% ,4 0,0609 1,2062 1,19% ,82% ,6-0,0123 1,8647 1,19% ,12% ,8-0,0309 2,0324 1,79% ,09% ,4 0,0609 1,2062 1,79% ,42% ,6-0,0123 1,8647 1,79% ,17% ,0 0,0959 0,8912-3,00% ,07% ,8-0,0309 2,0324-2,00% ,78% ,2 0,0341 1,4475-2,00% ,14% ,6 0,0332 1,4557-2,00% ,22% ,8-0,0309 2,0324-1,00% ,88% ,2 0,0341 1,4475-1,00% ,73% ,6 0,0332 1,4557-1,00% ,78% ,0-0,0677 2,3637 0,00% ,11% ,2 0,0341 1,4475 0,00% ,86% ,6 0,0332 1,4557 0,00% ,78% ,8-0,0309 2,0324 0,60% ,24% ,2 0,0341 1,4475 0,60% ,45% ,6 0,0332 1,4557 0,60% ,38% ,8-0,0309 2,0324 1,19% ,69% ,2 0,0341 1,4475 1,19% ,05% ,2 0,0341 1,4475 1,19% ,05% ,8-0,0309 2,0324 1,79% ,70% ,2 0,0341 1,4475 1,79% ,18% ,2 0,0341 1,4475 1,79% ,64% , ,

15 9. Insatser och boendekostnader Insatser och boendekostnader Tabellen 9.1 visar en detaljerad redovisning av insatser, andelstal, månadsavgifter och boendekostnader i förhållande till nuvarande hyresnivå. Den förändrade månadskostnaden baseras på hyra för 2014 och i planen fastställd månadsavgift samt ränteinbetalning vid 100 % belåning efter 30 % ränteavdrag. Diagram över hyresrättsinnehav kontra bostadsrättsinnehav Diagrammet 9.2 visar utvecklingen över tiden av hyres- och bostadsrättsformen under angivna förutsättningar. Diagrammet visar en initial genomsnittlig nettokostnadssänkning om ca 18,2%. Anslutningsgrad En viss initial kostnadssänkning skulle kunna ske om ett antal boende väljer att inte ombilda sin hyresrätt till bostadsrätt. Svensk Bostadsrättsbildning rekommenderar dock styrelsen att oavsett ovanstående ta ut avgift enligt full anslutning. Ett eventuellt övervärde kommer föreningen tillgodo när respektive hyresavtal upphör och lägenheten säljs. 14

16 9:1 Detaljredovisning OBS! Siffrorna nedan är endast exempel! 15

17 9:1 Detaljredovisning Lgh Namn Vån Kvm Andel Insats Insats Beräknad Rta/år Rta/år Boende- Årshyra Årshyra Boende- Förändrad Månads- Beräknad # /kvm månads- 2,10% 70% kostnad /kvm 2014 kostnad månadskostnad hyra månads- avgift netto /kvm kr % 2014 kostnad 1021 Per-Göran och Annika Hedman Green 2 138,5 3, , Ingrid Göstmark 2 50,4 1, , Josefine Andersson, Björn Ahl 2 95,6 2, , Mats A. och Margit Andersson Böhm 3 138,5 3, , Marlene Feldtblad 3 50,4 1, , Jan Vigre 3 82,6 1, , Fredrik Oder. och Anna Odder Milstam 4 138,5 3, , Joel Eriksson 4 50,4 1, , Kerstin Alm 4 82,6 1, , Valdemar Kuuttanen 5 138,5 3, , Jon Hjalmarsson, Samira Nassadjpoor 5 50,4 1, , Sture Andersson, Elena Stan 5 82,6 1, , Peter Kärnefelt 6 138,5 3, , Philip Kairala 6 50,4 1, , Dan Johansson, Lil Johansson 6 82,6 1, , Tommy Åberg 7 138,5 3, , Ingvar Malmström, Inger Stranden 7 50,4 1, , Bengt Sjöberg, Gunnel Sjöberg 7 82,6 1, , Siamak Bologhi 1 65,0 1, , Caroline Johansson 1 36,3 0, , Anita Ragnarsson-Carlsson 2 77,8 1, , Sandra Petersson 2 50,4 1, , Christoffer Silow 2 82,6 1, , Catarina Hammarström Johansson 3 90,8 2, , Patrik Carlsson 3 50,4 1, , Christian Daniel 3 82,6 1, ,

18 9:1 Detaljredovisning Lgh Namn Vån Kvm Andel Insats Insats Beräknad Rta/år Rta/år Boende- Årshyra Årshyra Boende- Förändrad Månads- Beräknad # /kvm månads- 2,10% 70% kostnad /kvm 2014 kostnad månadskostnad hyra månadsavgift netto /kvm kr % 2014 kostnad 2044 Inga Ahlgren 4 90,8 2, , Tora Svensson 4 50,4 1, , Emelie Lindman 4 66,3 1, , Andreas Thornberg 5 90,8 2, , Maret Kann 5 50,4 1, , Uno Ingvarsson 5 82,6 1, , Richard Palm 6 90,8 2, , Sarah Grönvall 6 50,4 1, , Marco Magnoni, Vanina Bonacorsi 6 82,6 1, , Anders Eliasson, Anna Tulloch 7 90,8 2, , Simon Friberg 7 50,4 1, , Siv Jalkenius 7 82,6 1, , Sofie Romberg 1 35,0 0, , Gun Holmberg 2 90,8 2, , Halina Firstenhaupt 2 62,2 1, , Nicklas Svensson 2 62,6 1, , Aggie Bartlett 3 90,8 2, , Carin Gyllander 3 62,2 1, , Lukas Nowikowski, Linh Cay 3 62,6 1, , Agneta Nordblad 4 107,0 2, , Angelica Landgren 4 62,2 1, , Birgitta Bergdahl 4 62,6 1, , Stefan Adler, Carolina Adler 5 90,8 2, , Magnus Olsson 5 62,2 1, , Aziz Mujanovic 5 62,6 1, ,

19 9:1 Detaljredovisning Lgh Namn Vån Kvm Andel Insats Insats Beräknad Rta/år Rta/år Boende- Årshyra Årshyra Boende- Förändrad Månads- Beräknad # /kvm månads- 2,10% 70% kostnad /kvm 2014 kostnad månadskostnad hyra månadsavgift netto /kvm kr % 2014 kostnad 3067 Lars Berntsson 6 90,8 2, , Eva Åkesson 6 62,2 1, , Elsie Gabrielson 6 62,2 1, , Michel och Gota Kronenberg 7 90,8 2, , Monica Kron 7 62,2 1, , Marianne Wästerberg 7 62,2 1, , Totalt 57 lgh: 4400,8 100, ,2% Lokaler Svensk Fastighetsförmedling 260, Ostkällaren 44, Dam frisör 88, Herr frisör 36, Fotvård & Massage 48, Samira Laserbehandling 32, Lager, outhyrt (20) (804) Totalt 7 kontrakt: 508, Totalt, utom lager: 4908,8 100, Genomsnittliga nyckeltal ,2% kr/kvm kr/kvm och år 18

20 9:2 Diagram över hyresrättsinnehav kontra bostadsrättsinnehav År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År 11 Hyresnivå Boendekostnad* kr/kvm Hyresnivå Boendekostnad* År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År 11 *Avgift + låneränta efter ränteavdrag i löpande penningvärde Den genomsnittliga boendekostnaden vid köp, 947 kr/kvm, ger en initial sänkning med c:a 18% jämfört med dagens boendekostnad i hyresrätt. Ovanstående graf symboliserar prognostiserade kostnader för hyresrätt kontra bostadsrätt. Vi har här kalkylerat med en inflation på 2% per år. 19

21 10. Ekonomisk prognos År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År 11 kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr Kapitalkostnader 2,10% 2,45% 2,80% 3,15% 3,51% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% Räntekostnader Amortering Drift Underhållskostnader Fastighetsförvaltning Reparationer Övriga kostnader ex utjämning Skatter och avgifter Kommunal fastighetsavgift Fastighetsskatt lokaler Summa Kostnader (löpande) Intäkter exklusive årsavgifter Hyresintäkter från lokaler och garage Vakansrisk lokaler Utjämning avgifter Utjämning avgifter Årsavgifter Löpande penningvärde totalt Löpande penningvärde/kvm Fast penningvärde totalt Fast penningvärde/kvm Summa Intäkter (löpande) Inflationsantagande: 2 % Prognosen beräknas på helår Avgiftsnivån bör följa KPI 20

22 Känslighetsanalys i fast penningvärde Basränta 11. Känslighetsanalys och anslutningsgrad År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År 11 kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr 2,10% 2,45% 2,80% 3,15% 3,51% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% 4,00% Årsavgift enligt ekonomisk prognos Enligt ekonomisk prognos men med Räntenivå +2 procentenheter Räntenivå +1 procentenheter Räntenivå -1 procentenheter Räntenivå -2 procentenheter Enligt ekonomisk prognos men med Inflationsnivå +2 procentenheter Inflationsnivå +1 procentenheter Inflationsnivå -1 procentenheter Inflationsnivå -2 procentenheter Inflationsantagande: 2% Analysen avser helår Anslutningsgrad Andel som köper 100% 90% 80% 70% Kostnad netto Antal kvm lägenheter som upplåtes Årsavgift, kronor per kvm

23 12. Förslag till 50-årig serieamortering Amorteringen startar vid ett angivet startvärde och ökar med 2% per kvartal. Banklån Uppskrivning per kvartal 2% Avskrivningstid, år 50 År Belopp År Belopp Summa

24

25

26 Bilagor Registreringsbevis Stadgar Fastighetsutdrag Besiktningsprotokoll Ordlista

27

28

29

30

31

32

33 Metria FastighetSök - Malmö Frosta 2 Fastighet Beteckning Malmö Frosta 2 Nyckel: Församling Malmö Sankt Petri Adress Adress Mariedalsvägen (29) Nils Perssons Plan (2), (4) Regementsgatan 56, 56A-C Malmö Läge, karta Senaste ändringen i allmänna delen Allmän fastighetsinformation, Taxeringsinformation Senaste ändringen i inskrivningsdelen Aktualitetsdatum i inskrivningsdelen Område N (SWEREF 99 TM) E (SWEREF 99 TM) N (SWEREF ) E (SWEREF ) Registerkarta MALMÖ Areal Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt kvm kvm Lagfart Ägare Andel Inskrivningsdag Akt Åbergs Dödsbo, Ulla Bouppteckning: Ingen köpeskilling redovisad. Anteckningar Innehåll 1/ Inskrivningsdag Akt Intresseanmälan om förvärv för ombildning till bostadsrätt(brf lillprinsen, ) Intresseanmälan om förvärv för ombildning till bostadsrätt(brf lillprinsen, ) Intresseanmälan om förvärv för ombildning till bostadsrätt(brf lillprinsen, ) Intresseanmälan om förvärv för ombildning till bostadsrätt(brf lillprinsen, ) Intresseanmälan om förvärv för ombildning till bostadsrätt(brf lillprinsen, ) Sida 1 av

34 Metria FastighetSök - Malmö Frosta 2 Inteckningar Totalt antal inteckningar: 8 Totalt belopp: SEK Nr Belopp Status Inskrivningsdag Akt SEK C Anmärkning: Utbyte 75/1154, sammanföring 86/13285, utbyte 86/ SEK D Anmärkning: Utbyte 75/1154, sammanföring 86/13285, utbyte 86/ SEK F Anmärkning: Utbyte 75/1154, sammanföring 86/13285, utbyte 86/13286, utbyte 86/ SEK Skriftligt pantbrev G Anmärkning: Utbyte 75/1154, sammanföring 86/13285, utbyte 86/13286, utbyte 86/ SEK Skriftligt pantbrev H Anmärkning: Utbyte 75/1154, sammanföring 86/13285, utbyte 86/13286, utbyte 86/ SEK Skriftligt pantbrev SEK Skriftligt pantbrev SEK Skriftligt pantbrev Planer, bestämmelser och fornlämningar Planer Datum Akt Stadsplan Tomtindelning: Frosta K-PL K-469F Sida 2 av

35 Metria FastighetSök - Malmö Frosta 2 Taxeringsuppgifter Taxeringsenhet Hyreshusenhet, huvudsakligen bostäder (320) Uppgiftsår Taxeringsår Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet därav därav markvärde Taxeringsvärde byggnadsvärde SEK SEK SEK Taxerad Ägare Andel Juridisk form Ägandetyp Åbergs Dödsbo,Ulla Karla Henrietta Box Malmö 1/1 Oskiftat dödsbo Taxerad ägare Värderingsenhet bostadsmark Taxeringsvärde SEK Riktvärdeområde Byggrätt ovan mark kvm Riktvärde byggrätt SEK/kvm Värderingsenhet lokalmark Taxeringsvärde SEK Riktvärdeområde Byggrätt ovan mark 677 kvm Riktvärde byggrätt SEK/kvm Värderingsenhet bostäder Taxeringsvärde SEK Bostadsyta kvm Årtal för hyresnivå Hyra Under byggnad SEK/år Nej Nybyggnadsår Värdeår Tillbyggnadsår Värderingsenhet lokaler Taxeringsvärde SEK Lokalyta 508 kvm Årtal för hyresnivå Nybyggnadsår 1939 Åtgärd Hyra SEK/år Tillbyggnadsår Under byggnad Nej Värdeår 1939 Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Tomtmätning Införd i tomtboken Fastighetsreglering Ursprung Malmö Innerstaden 10:235 Tidigare Beteckning Beteckning Omregistreringsdatum Akt 1280K-26/ K-42/1985 Malmö Frosta K-42/1985 M-Malmö Slottsstaden Frosta K-1/1982 Ajourforande inskrivningsmyndighet Adress Lantmäteriet Fastighetsinskrivning Hässleholm Box Hässleholm Kontorbeteckning: MI63 Telefon: Sida 3 av

36 Metria FastighetSök - Malmö Frosta 2 Copyright 2013 Metria Källa: Lantmäteriet Sida 4 av

37 Brf Lillprinsen Malmö Affärsområde: Förvaltning

38 Brf Lillprinsen Adress: Regemenstgatan MALMÖ Basfakta o Fastighetsbeteckning Frosta 2. o Byggår: o Huskroppar: 1 st. o Bostadsarea: 4 400,8 kvm. o Lägenheter: 57 st. o Lokalarea: 508 kvm. o Bostads- och/eller hyresrättslokaler: 7 st. o Garage: Tekniska basfakta o Fasader: Putsade fasader. Balkonger av betong. o Tak: Kopparplåt. o Ventilation: Självdrag i lägenheterna. o Uppvärmning: Fjärrvärme. o Hissar: 3 st. Större ombyggnader* 1986: Nya radiatorer, tappvattenledningar. 1989: Tilläggsisolering och putsade fasader. 1989: Byte av fönster till trä- aluminium. 1989: Renovering av balkonger & nya fronter. 1991: Modernisering av hissarna. * Kända av HSB Malmö. Kontaktpersoner HSB Malmö: Robert Andersson Lars Larsson Jörgen Åkesson

39 Brf Lillprinsen Version: 1, Underhållsbehov år 1-10 Inledning/förutsättningar HSB Malmö utförde okulärbesiktning på föreningens mark, byggnader och installationer. Resultatet från denna besiktning redovisas i detta dokument samt i bilaga 1. Projektet har utförts på uppdrag av bostadsrättsföreningen Lillprinsen 2 genom Svensk Bostadsrättsbildning. Syftet med besiktningen är att bedöma statusen på fastigheten inför en eventuell ombildning samt för framtida planerat underhåll inom de närmst kommande 10 åren. Endast de mark- och byggdelar som redovisas i detta dokument har ingått i besiktningen. Syn har utförts i vissa lägenheter avseende badrum. Detta för att få en uppfattning om hur original badrum ser ut i förhållande till renoverade badrum. I samband med detta utfördes även en syn på balkonger och fönster. Föreslagna åtgärdsår, (20xx), skall ses som ett ungefärligt år för att utföra respektive åtgärd. Dock är det så att de föreslagna åren och åtgärderna hänger ihop med varandra vilket innebär att om någon åtgärd t.ex. senareläggs kan det få konsekvenser för andra åtgärder. Sammanfattning De underhållsåtgärder som kommer de närmsta 10 åren är helt normalt med tanke på deras tekniska livslängd. I vissa fall har den tekniska livslängden uppnåtts med råge och åtgärder har utförts löpande där det blivit aktuellt. Där det då inte utförts är det hög tid att det utförs inom kort för att undvika akuta åtgärder med eventuella följdskador. Det som ligger närmst i tiden (2015) är avstängningsventiler till tappvattenledningar, värmeledningar, radiatorventiler och injustering. Avstängningsventiler till tappvattenledningar kan vänta några år (2020) om badrumsrenovering sker då. All utrustning i värmecentralen bör bytas ut samtidigt. Lämpligt är att detta utförs (2015) i samband med radiatorventiler m.m. Avloppsledningar klarar kanske några år till (2020). Vi föreslår ett byte av avloppen och inte en relining. I samband med avloppen utförs totalrenovering av samtliga badrum samt byte av tappvattenledningar. Men eftersom ansvaret för ytskikten i badrummen ligger på de enskilda medlemmarna är det troligt att ni utför en relining av avloppen istället och då bör detta utföras inom ett par år (2017). Det som då kan skjutas på framtiden (2035) är byte tappvattenledningarna. Observera att kostnaden för badrumsrenovering inte ingår i vår kalkyl. Byte av elledningar bör utföras inom 5-8 år (2020). Utförs en badrumsrenovering kan vara lämpligt att detta utförs samtidigt. Ventilationen (självdrag i lägenheterna) har inga större problem men vi är osäkra på hur täta kanalerna är med tanke på den tekniska livslängden. Ett behov av foder-insattsrör bör kontrolleras och att detta utförs innan/i samband med nästa OVK besiktning (2017). Ventilationen måste förbättras (2015) i tvättstuga 1 då den är obefintlig idag. Copyright 2008 HSB Malmö 3(6) dokument/svensk Bostadsrättsbildning/Brf Lillprinsen (Frosta 2)/Besiktningar ritningar/beskrivning underhåll.doc

40 Brf Lillprinsen Version: 1, Hissarna moderniserades 1991 och fick nya maskiner, el, styrsystem och hisskorgar. Den tekniska livslängden på dessa delar ligger runt 25 år och där är vi nästan nu. Inom en 5 års period (2021) är det dags för en modernisering av hissarna och för att möta de krav som finns idag på hissar. En rekommendation är att, om det går, vänta med denna modernisering tills andra större renoveringsåtgärder utförts i fastigheten då dessa annars kan påverka statusen/skicket på era hissar. Fasaderna, som tilläggsisolerades och putsades 1989, är nu i stort behovs av en tvättning och ommålning (2018). I samband med detta åtgärdas diverse sprickor och andra skador. Bland annat så släpper putsen i bitar under fönsterblecken. Fönsterbleck, infästningar/fästbleck, bör kontrolleras i samband med fasadrenovering. Även de i vissa fall mindre bra lösningarna som har utförts där balkongfronter möter fönsterbleck. Någon form av rengöring/tvättning och lagning av skador gäller även för fasaden på bottenplan (2018). En utökad besiktning bör utföras med lift innan beslut fattas hur fasaderna skall renoveras. En tvättning av fasaden bör/skall inte utföras om det finns större sprickor i putsen. Glöm inte målningsbehandling av fönster till vinden. Inga större anmärkningar på fönster, som är från 1989, mer än att tätningslisterna inte har sin fulla funktion längre och att gångjärnen på balkongdörrarna har begynnande korrosion utfördes även åtgärder på balkongerna. Dessa fick nya fronter av plåt samt att infästningskonstruktionen åtgärdades. Dessa infästningar, stag och balkar, samt smidesräcket till fronterna är i stort behov av en målningsbehandling (2015). Alternativt väntar ni med detta tills fasadrenoveringen men då bör en djupare undersökning utföras på infästningarna innan dess. På ovansidan (golvet) av balkongplattorna syns mindre sprickor, men dessa är troligtvis än så länge inga problem eftersom inget syns på undersidan. Målning och översyn i samband med fasader (2018). Taket som är av kopparplåt och pappen på de piskbalkongerna (takterrasser) bör åtgärdas inom några år (2018). Har varit läckor tidigare och vissa partier har bytts ut. Förslagsvis bör en ny besiktning utföras om ca: 3år och även en provtryckning av takterrasserna. D.v.s. hur tätt är bjälklaget är ner till lägenheterna? Dålig avrinning till brunnar och andra brister gör att risken för läckage är stor. Taksäkerheten åtgärdas i samband med takbeläggningen för att uppfylla gällande krav. Men redan nu bör stegarna från piskbalkongerna upp till taket åtgärdas eller helt enkelt ersättas (2015) då de är lösa och rostiga. Trapphusen har inom kort ett målningsbehov av väggar, tak och andra detaljer. Men även åtgärder på socklar som på vissa ställen är lösa. Här bör ni dock vänta med att utföra detta tills ni vet hur det blir med vissa andra större renoveringar i fastigheten t.ex. avloppen. Dessa utrymmen kommer att påverkas av denna renovering. Gäller även i källarutrymmen. Utrustningen i tvättstugorna kommer troligtvis att behöva bytas ut inom en 5 års period (2019). Skiftande ålder på utrustningen generellt. Tvättstuga 1 bör renoveras inom en 5 års period (2019). Ventilationen är dock akut (2015) se text på sid 3. Markområden utan större anmärkning. Copyright 2008 HSB Malmö 4(6) dokument/svensk Bostadsrättsbildning/Brf Lillprinsen (Frosta 2)/Besiktningar ritningar/beskrivning underhåll.doc

41 Brf Lillprinsen Version: 1, Slutkommentar Vårt förslag är att man bör ha ambitionen att få en form av nollställning på fastighetens status. T.ex. så är vissa badrum renoverade andra inte m.m. Då vi nu föreslår åtgärder på avlopp, elsystem, etc. etc. gäller detta samtliga lägenheter, utrymmen och andra byggdelar. T.ex. så har flertalet av de renoverade badrummen ändå ca: år på nacken och uppfyller inte dagens krav. Vissa åtgärder och åtgärdsår som vi föreslår är helt beroende på vilken åtgärdsmetod som väljs och vilka(et) åtgärdspaket som är planerat. Vissa åtgärder bör utföras tillsammans även om statusen kanske inte är den samma på de olika byggdelarna. Så om de utförs enskilt kan det vara så att ett annat åtgärdsår hade valts. Ett bra exempel är att om avloppen skall bytas ut (2020) och inte relinas bör badrummen totalrenoveras samtidigt samt att tappvattenledningarna då också bytts ut. Detta trots att tappvattenledningarna har en teknisk livslängd på ytterligare 15 år cirka (2035). Om denna nollställning inte utförs kommer det framtida underhållet att bli svårt att hantera och betydligt mer kostsamt. För att inte tala om att föreningen troligtvis får svårt att hantera likabehandlingsprincipen mot medlemmarna. Åtgärder * planerade mellan : ÅR Åtgärd Uppskattad kostnad 2015 Byte av avstängningsventiler till tappvatten-, värmeledningar, radiatorventiler och injustering Ny utrustning i värmecentralen Ventilation i tvättstuga OVK & Åtgärder på ventilationskanaler, foder-insattsrör Relining av avlopp Fasad-, balkong och takrenovering och takavvattning inkl. ställningar 2019 Tvätt- och torkutrustning samt renovering av tvättstuga Byte av avlopp, tappvattenledningar samt renovering av samtliga --- badrum Byte av elledningar och belysning Invändig målning av trapphus och källarutrymmen Maskiner, el, styrsystem och hisskorgar OVK Summa: * Kostnadsmässigt större åtgärder (över SKR). Copyright 2008 HSB Malmö 5(6) dokument/svensk Bostadsrättsbildning/Brf Lillprinsen (Frosta 2)/Besiktningar ritningar/beskrivning underhåll.doc

42 Brf Lillprinsen Version: 1, Åtgärdskostnader Till de olika byggdelarna är det kopplat kostnader för att få åtgärden utförd. Dessa kostnader är bl.a. hämtade från REPAB Fakta underhållskostnader och skall ses ungefärliga och som en vägledning av vad de verkliga kostnaderna sedan blir. Anledningen är de mycket stora kostnadsvariationerna som råder inom byggbranschen. Exakt kostnad kan endast erhållas vid en aktuell anbudsförfrågan och upphandling. Kostnadsläge Alla kostnader är inkl. moms. Underhållsplan Att planera underhållet är en av de viktigaste uppgifterna man har som fastighetsägare. Att göra det med hjälp av en underhållsplan förenklar bostadsrättsföreningens långsiktiga förvaltande avsevärt såväl ur ett tekniskt som ett ekonomiskt perspektiv. Underhållsplanen är en naturlig del av styrelsearbetet och bör finnas i alla föreningar för att främja medlemmarnas boendekvalitet. Utförd besiktning och detta dokument skall inte ses som en underhållsplan varför vi föreslår att man inom det närmsta låter få upprättat en underhållsplan för föreningens fastighet. Avslutning Vi vill tacka Brf Lillprinsen för förtroendet att kunna erbjuda våra tjänster. Vi hoppas att det skall vara till ett bra underlag i den framtida förvaltningen av er förening. Med vänlig hälsning - Robert Andersson - Lars Larsson - Jörgen Åkesson Bilagor: Bilaga 1. Redovisning av åtgärder. Copyright 2008 HSB Malmö 6(6) dokument/svensk Bostadsrättsbildning/Brf Lillprinsen (Frosta 2)/Besiktningar ritningar/beskrivning underhåll.doc

43 Sammandrag,10år Sida1(1) 21ROAND :38:06 Startår: 2015 Antalår: 10 Utskriftsnivå: Objekt Gruppering: Sammandrag Kostnadsfaktor:1,4 Inklusive m ervärdesska t Kostnadsläge1402 Objekt Kostnadför Kostnadperår perioden Företag 4-Övrigafastighetsägare BRFLILLPRINSEN (FROSTA 2) Underhålskostnad IncitXpand Sammandrag,10år

44 Åtgärdsplanering,10år Sida1(1) 21ROAND :38:19 Startår: 2015 Antalår: 10 Utskriftsnivå: Objekt Gruppering: Byggdel Kostnadsfaktor:1,4 Inklusive m ervärdesska t Kostnadsläge1402 Byggdel Kostnadför Kostnadperår perioden Företag 4-Övrigafastighetsägare Objekt BRFLILLPRINSEN (FROSTA 2) 2Utvändigt 20Utvändigt Fasader Y tertak Enheterpåtak Utvändigtövrigt Invändigt 30Invändigt VVS 52Vatenochavlopp Värmeanläggningar Luftbehandling El 60El SElsammansat Transportanordningar 71Hissar Utrustning 94Tvät Summa: IncitXpand Åtgärdsplanering,10år