Intro finansiering av fastighetsköp Inteckningar och panträtt Pantsättning

Transkript

1 Intro finansiering av fastighetsköp Inteckningar och panträtt Pantsättning

2 Lån Ränta Skatt Allmänna råd från Finansinspektionen: bottenlån max 85% (2010)

3 De allra flesta fastighetsförvärv finansieras genom lån. Kan inte lämna in en fastighet på banken, köparen har för avsikt att bo i/använda fastigheten hypotekarisk panträtt Jfr lös egendom; säkerhet om traderats, i långivarens besittning som HR, sk handpanträtt

4 Räntan kostnaden för att låna - styrs av riksbankens ränta, lånets storlek och fastighetens värde (hur bra säkerhet som lämnas). Reporänta: den ränta en marknads banker kan låna till i nationens riksbank. Förändringar i reporäntan får direkt effekt på marknadsräntan, kallas därför även styrränta

5 SBAB 3 mån: 2,83%, 1 år: 2,79% 5 år: 3,57% Swedbank 3 mån: 2,84%, 1 år: 2,84% 5 år: 3,64% SEB 3 mån: 2,87%, 1 år: 2,87% 5 år: 3,66% SHB 3 mån: 2,84, 1 år: 2,78%, 5 år 3,56%

6 Swedbank: Ränta: 5,97 % - 9,95 % Lånebelopp: kr kr Åldersgräns: Från 18 år Ellos: Ränta från 30,00 % (effektiv 34,49) Lånebelopp: kr kr Åldersgräns: Från 25 år Resurs Bank: Ränta 5,57 % 19,95 %

7 Pant=säkerhet Fastighetspant Vid köp av fastighet eller om man använder fastighet som säkerhet vid köp av annat Realisation av panten om lånet ej betalas tillbaka fastigheten säljs på exekutiv auktion (Kronofogdemyndigheten)

8 6 kap JB om panträtten + vissa sakrättsliga regler 18 kap JB fler sakrättsliga regler 22 kap JB om inteckningar Utsökningsbalken (12 kap UB) bl a om exekutiva auktioner Förmånsrättslagen ordningen bland fordringsägarna vid betalning

9 Vad är en inteckning respektive ett pantbrev? Skillnaden, 6 kap. 1 JB Inteckning/pantbrev Skriftliga pantbrev/datapantbrev Pantbrevsregistret drivs av Lantmäteriet, registrerar panthavare

10 1) Ansökan om inteckning skrivs in i fastigh-registret och pantbrev utfärdas som bevis 2) Pantavtal upprättas; pantbrevet lämnas till långivaren eller registreras pantbrevsregistret 3) Utmätning, exekutiv auktion Långivarna får betalt ur köpeskillingen Får pantbrevsbeloppet + vissa tillägg i den mån köpeskillingen räcker

11 Behörig att ansöka om inteckningar? 22 kap 1-2 JB fastighetens ägare =här den som senast SÖKT lagfart Behöver ej vara den civilrättsliga ägaren Missbruksmöjligheter Mellan kontrakt och tillträde 18:2, 4:16 reglerar

12 Ansökan; 22 kap 2 JB (till IM) IM gör prövning av för dem kända omständigheter Avslagsgrunder; 22 kap 3 JB Vilandegrunder; 22 kap 4 JB

13 Lagen (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter 1 : skall erläggas till staten för förvärv av fast egendom och tomträtter samt vid beviljande av inteckningar 24 Stämpelskatten är vid inteckning i fast egendom och tomträtt tjugo kronor för varje fullt tusental kronor av det belopp som intecknas

14 Vad intecknas? HELA fastigheten. Går inte att inteckna en del. 22 kap 2 3 st JB Gemensamma inteckningar; inteckningar i flera fastigheter. Lyftes bort genom s k relaxation, 22:11 JB

15 Förutsättningar för giltig pant Andrahandspantsättning Sakrätt

16 För giltig pantsättning krävs att alla rekvisit i 6 kap 2 JB är uppfyllda 1) Fastighetsägaren skall pantsätta 2) Pantbrevet skall svara mot en fordran 3) Pantavtal skall upprättas 4) Pantbrevet skall traderas till borgenären

17 1. Fastighetsägaren ska pantsätta Den civilrättsliga ägaren köpekontraktet avgörande I en överlåtelsesituation Säljaren: kan ansöka om inteckningar men ej pantsätta Köparen: kan pantsätta men ej ansöka om inteckningar (såvida inte lagfarten söks samtidigt) Missbruk; 4 kap 16 JB - rättsligt fel? Pantsättning av befintliga pantbrev kan göras av köparen. (även framtida pantbrev)

18 Söka info om inteckningar från IM Kräva befintliga pantbrev eller bevis om pantsättning Söka (vilande) lagfart genast när skrivit på kontrakt Använda villkorat kontrakt Avvakta med betalning

19 Lag (1927:85) om dödande av förkommen handling möjliggör dödande av förkommet pb (efteråt utfärdas nytt). Ansökan om dödning från den som förlorat, till LANTMÄTERIET. Bifoga kopia eller uppgift om handlingen, hur den förkommit, vem som berörs. Föreläggande, kungör i PoIT. Beslut om dödning tidigast efter drygt 6 mån

20 2. Pantbrevet ska svara mot en fordran Vanligaste fallet; lån 500, pant 500 Fordran behöver ej vara bestämd exakt i kronor måste dock kunna identifieras Egna skulder Andras skulder Krav på specialitet! (klart utpekad fordran)

21 3. Pantavtal/Pantförskrivningshandling 1) Fastigheten ska framgå 2) Pantbreven ska framgå 3) Fordran ska framgå Pantavtalet måste inte vara skriftligt. Pantbrevet ska traderas, överlämnas till långivaren/panthavaren

22 Med belopp, inskrivningsdag och aktnummer: ex kr, inskr dag , akt nr Med inomlägen : kr mbr /inom kr kr inom kr kr inom kr

23 Såsom säkerhet för mitt lån om kr i Svenska Handelsbanken pantsätter jag fastigheten Lund Värpinge 1:19 och lämnar följande pantbrev som säkerhet: Nuvarande pantbrev: inom , inom Framtida pantbrev: inom

24 Kan innehålla föreskrifter som fastighetsägaren/låntagaren ska iaktta, ex: Förbinda sig vårda panten väl Garantera att fastigheten är fullvärdesförsäkrad Att inte sälja vissa fastighetstillbehör (jfr JB 6:6) Att inte stycka av mark etc

25 4. Traditionskrav/motsvarande Pantbrev ska överlämnas till panthavaren alt. om det är fråga om datapantbrev; panthavaren antecknas i registret

26 Vid t.ex. amortering av lån utrymme uppstår: om ej pantsatt: ägarhypotek, om pantsätts till annan långivare kallas det överhypotek Pantsättning av överhypotek kan göras Tradition ersätts med denuntiation = meddelande till 1:ahandspanthavare

27 Dubbeldispositioner: 6:7 1 led JB Pantsättaren varit rätt ägare men är det inte längre när pantsättningen sker. HR: JB 6:2 fastighetens ägare har rätt att pantsätta: ogiltig om pantsätts av annan Und: Panthavaren vinner enligt 6:7 om han är i god tro Köparen hålla inne köpeskilling enl 4:16 el åberopa 4:

28 God tro presumeras om panthavaren förlitat sig på ett högst 1 månad gammalt gravationsbevis (om ej andra omständigheter motsäger det) Skydd för försiktig köpare: söka vilande lagfart på kontraktet

29 Gammal term för det bevis IM utfärdar över vilka inteckningar som finns i fastigheten. Annat ord för utdrag ur inskrivningsregistret. Aktualiteten beror på Fastighetsinskrivningens handläggningstid

30 Ägaren A säljer fastighet först till B och sedan till C, som upplåter panträtt till D. B ansöker först om lagfart och vinner fastigheten framför C. Om D är i god tro kan hans panträtt stå sig gentemot B

31 Förvärv från obehörig pantsättare (6 kap 8 1 st JB), dvs från någon som aldrig varit fastighetens ägare och därför måste ge vika för andras anspråk Huvudregeln: banken förlorar sin pant (men har kvar fordran mot den obehörige) Undantag: vid godtrosförvärv jämlikt 18 kap 2 JB om den obehörige haft lagfart och panthavaren i god tro

32 Om köpet hävs? Skilj mellan om köpet häves av överlåtaren eller av köparen. Säljaren häver: köparens pantsättn ogiltig Köparen häver: köparens pantsättn står sig och regleras mht säljaren genom 4:

33 Panträtt upplåtits av ngn som inte var rätt ägare (hans eller hans företrädares åtkomst var ogiltig) ändå giltig om Upplåtaren hade lagfart Borgenären i god tro om äganderätten Panträtten ändå inte giltig om situation enligt 18:3 är aktuell (stark ogiltighet)

34 Nyinteckning 22:1-2 Dödning av inteckning 22:10 Relaxation 22:11 Utsträckning 22:7 Utbyte 22:8 Sammanföring 22:8a

35 Vad är det som pantsätts? Fastighet inkl tillbehör. Är det hela fastigheten som pantsätts eller bara ett visst belopp? Kan en fastighet pantsättas om det finns flera ägare? Fastighetens ägare pantsätter Vad händer med panten vid försäljning? Vad händer med panten vid avstyckning? Vad händer med panten vid försäljning av fastighetstillbehör? JB 6: