Överlåtelseförbud är lagfartshinder

Transkript

1 DEBATT [47] Överlåtelseförbud är lagfartshinder HD har skapat ett dilemma för Inskrivningsmyndigheten, vilket bör lösas genom lag* 1. Avtalade hinder mot lagfart, inteckning och nyttjanderättsinskrivning Om en säljare av fast egendom vill inskränka köparens förfoganderätt, t.ex. genom ett överlåtelseförbud, måste detta införas i köpehandlingen, 4 kap. 3 3 JB. Om ytterligare en köpehandling (köpebrev) upprättas är det formellt inte, jfr 4 kap. 6, men i praktiken nödvändigt att ett överlåtelseförbud upprepas i köpebrevet. 1 En förfogandebegränsning som avtalats mellan en överlåtare och en förvärvare av en fastighet ska ex officio antecknas i inskrivningsregistret i samband med att fångeshandlingen inges, eller när begränsningen blir känd för inskrivningsmyndigheten. 2 Detta framgår av 20 kap. 14 JB: Är sökandens förvärv förenat med förbehåll, som inskränker hans rätt att överlåta egendomen eller söka inteckning eller upplåta rättighet i denna, eller är hans behörighet i sådant avseende inskränkt genom annans rätt att nyttja egendomen på grund av testamente, skall anteckning om inskränkningen göras i fastighetsregistrets inskrivningsdel när lagfart sökes eller när upplysning om inskränkningen därefter vinnes. 3 Om förvärvaren trots begränsningen därefter överlåter egendomen, ska lagfart inte meddelas för det senare förvärvet. Enligt 20 kap. 6 5 JB ska en ansökan om lagfart avslås om överlåtelsen står i strid med en mot överlåtaren gällande inskränkning i hans rätt att förfoga över egendomen och, när överlåtelsen skedde, lagfart inte var beviljad för överlåtaren eller, om så var fallet, ärende om anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel av inskränkningen var upptaget på inskrivningsdag. Detta betyder att en förfogandebegränsning medför ett absolut lagfartshinder om överlåtaren (den ursprungliga förvärvaren) inte hade lagfart vid överlåtelsetillfället. Så är fallet även när överlåtaren visserligen hade lagfart, men en ansökan om inskrivning av förfogandebegränsningen hade skett senast samma dag som förvärvarens lagfartsansökan skedde. Som sagt ska en anteckning om * Tack till Emil Elgebrant, Elisabeth Ahlinder, Johan Sandstedt och Göran Millqvist för synpunkter på ett sent utkast. 1 Prop. 1970:20 med förslag till jordabalk, Del B 1, s. 148 f. 2 Prop. 1970:20 Del B 2, s Se även förordningen (2000:308) om fastighetsregister.

2 [48] DEBATT en förfogandeinskränkning ske inte bara vid en ansökan om detta, utan så fort inskrivningsmyndigheten blir varse den. Det är alltså i regel så att en fångeshandling, t.ex. ett köpekontrakt, ett gåvobrev eller ett testamente, som innehåller en förfogandeinskränkning, medför ett införande av inskränkningen i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Om anteckning inte sker, har inskrivningsmyndigheten gjort sig skyldig till ett förbiseende. Om en förfogandebegränsning har antecknats, är det tänkt att den ska ha verkan mot en förvärvare. 4 NJA 1993 s. 486: Den rättsverkan som ett överlåtelseförbud sålunda har gäller naturligtvis i första hand parterna emellan. Har överlåtelseförbudet, såsom i det aktuella fallet, enligt 20 kap. 14 JB antecknats i fastighetsboken, får det vidare anses bindande för en ny ägare av fastigheten (jfr 18 kap. 8 JB samt [prop. 1970:20. Del B 1, s. 145]). 5 Motsvarande hindersregler finns för inteckningar och inskrivning av nyttjanderätter, 22 kap. 3 första stycket 2 samt 23 kap. 2 första stycket 3 JB. Av rättspraxis följer att ett överlåtelseförbud också ska uppfattas som ett pantsättningsförbud, NJA 1993 s HD:s senaste praxis På senare tid har HD intresserat sig för vilken verkan avtalade överlåtelseförbud, hembudsförbehåll och liknande förfogandebegränsningar ska tillmätas. Beskedet är entydigt. En begränsning av förfoganderätten ska sakna verkan 4 Prop. 1970:20. Del B, s. 145: En särskild typ av köpevillkor som till följd av kravet på skriftlighet bör ges publicitet är sådana förbehåll som i något hänseende inskränker köparens rätt att förfoga över fastigheten, vare sig genom överlåtelse eller genom upplåtelse av begränsade sakrätter. De regler om godtrosförvärv på grund av inskrivning som jag kommer att föreslå torde medföra att ett sådant förbehåll lätt blir verkningslöst om det inte tagits in i köpehandlingen och antecknats i fastighetsboken (jfr 18:8). Det synes därför lämpligt att förbehållet, såsom i gällande rätt, för sin giltighet görs beroende av att det tas med i köpehandlingen. Beckman m.fl., JB med tillhörande författningar (databasen Zeteo per ), 20 kap. 6. Punkt 5: Inskränkningar i rätten att förfoga över egendomen enligt punkt 5 gäller mot tredje man oberoende av om anteckning skett i fastighetsboken. Om en anteckning inte skett kan en överlåtelse i strid med inskränkningen få rättsverkan enligt reglerna om godtrosförvärv i 18 kap. Överlåtelse, som sker i strid med en i fastighetsregistret antecknad inskränkning kan däremot inte i något fall grunda godtrosförvärv. 5 Jfr Ahlinder E., Finansiering med fastigheter som säkerhetsunderlag. Köp, pant, hyra och jordabalkens gränser, Stockholm 2013, s. 141 f. och Munukka J., Avtalade överlåtelseförbud, Festskrift till Lars Pehrson, Stockholm 2016, s Jfr Jensen U., Panträtt i fast egendom, 10 u. Uppsala 2016, s. 186 f.

3 DEBATT [49] mot förvärvaren, och så även om förvärvaren är i ond tro om begränsningen. 7 Det framgår samtidigt av denna serie avgöranden att en överlåtelsebegränsning inte är helt verkningslös. Den kan göras gällande mot överlåtaren. 8 Överlåtarens motpart den som uppställde begränsningen kan alltså åberopa begränsningen, t.ex. som grund för ett skadeståndsanspråk. Begränsningen är inte en nullitet eller ens i lägre grad overksam i förhållande till den som uppställde begränsningen. Att nämnda ordning är gällande även för köp av fast egendom framgår av NJA 2017 s. 289 och NJA 2017 s Förfogandebegränsningar i samband med förvärv av fast egendom genom gåva eller testamente (benefika förvärv) godtas av rättsordningen i åtminstone vissa fall. Det är då fråga om undantag från vad som gäller i allmänhet. Ordningen motiveras av den hänsyn till givarens respektive testators vilja, som bör visas vid benefika egendomsavhändelser. När rättsordningen på det viset och på den grunden godtar en förfogandebegränsning, bör inte 6 samäganderättslagen tillämpas så att givarens eller testators vilja åsidosätts. Att begränsningen i delägarens förfoganderätt inte grundar någon självständig rätt för de övriga delägarna saknar mot den bakgrunden betydelse. Detsamma gäller det förhållandet att en givare i princip inte kan göra gällande en förfogandebegränsning mot en förvärvare, ens om denne är i ond tro (jfr [NJA 2017 s. 289]) Dilemmat HD:s praxis visar klart att en avtalad förfogandebegränsning utgör en mot överlåtaren gällande inskränkning i hans rätt att förfoga över egendomen. Då är utan all tvekan lagfartshindret i 20 kap. 6 JB tillämpligt, liksom motsvarande hinder mot inteckning och nyttjanderättsinskrivning. Så länge anteckningen om förfogandebegränsningen består kan den senare förvärvaren inte beviljas full lagfart. Inte heller kan vilande lagfart enligt 20 kap. 7 meddelas. Då föreligger 7 NJA 2015 s (Enstegstätade fasaderna II), NJA 2016 s. 51 (Pippi på is), NJA 2016 s. 288 (Miljögarantin), NJA 2017 s. 289 (Gåvovillkoret om samäganderättslagen) och NJA 2017 s. 550 (Samägandet och hembudet). Se dock NJA 2005 s. 608 (Max./. Frasses). Se vidare Munukka, Avtalade överlåtelseförbud, s. 285 ff. 8 NJA 2015 s. 1040, p. 13: Och om mot förmodan det förhållandet att rättigheten görs gällande av en förvärvare och inte av överlåtaren medför skada för överlåtarens motpart, så blir överlåtaren på grund av avtalsbrottet skyldig att ersätta skadan. NJA 2016 s. 51, p. 9: Att fordringen får göras gällande av förvärvaren utesluter dock inte att förbudet kan ha verkan mellan avtalsparterna på så sätt, att om överlåtelsen medför skada för gäldenären blir överlåtaren skyldig att ersätta denna. NJA 2017 s. 289, p. 8: Om det förhållandet att villkoret inte kan göras gällande mot den tredje mannen medför skada för den som har ställt upp det, kan han enligt allmänna regler i stället ha rätt till ersättning av den som har brutit mot det. 9 NJA 2017 s. 550, p. 13, med tillagd kursivering och förtydligande i hakparentes. Ang. benefika och blandade förvärv, se NJA 1981 s. 897, NJA 1984 s. 673, NJA 1986 s. 16, NJA 1990 s. 18, NJA 1991 s. 376, NJA 2007 s. 455 och Grauers F., Fastighetsköp, 21 u. Lund 2016, s. 51 och 287 ff.

4 [50] DEBATT alltså den situationen att förvärvaren inte påverkas av begränsningen i direkt civilrättsligt hänseende. Förvärvaren blir ägare men kan inte skriva in sitt förvärv. Ett sådant tillstånd är otillfredsställande. Kan då anteckningen om förfogandeinskränkningen avlägsnas, när förfogandeinskränkningen inte respekterats? I förarbetena ges ett exempel på när avlägsnande av en anteckning av en förfogandeinskränkning kan ske. Om en första successor enligt ett testamente lyder under någon slags förfogandebegränsning, kan anteckningen om denna avföras om sekundosuccessorn avlider utan att ha några arvingar. 10 Detta ansågs vara så uppenbart att det inte behövde uttryckas i 20 kap. 14 JB. Men det nu behandlade problemet kan inte jämställas med denna situation. Testators vilja att gynna sekundosuccessorn har i en sådan situation förfallit. Den ursprungliga överlåtarens vilja att göra gällande ett avtalsbrott har i regel inte det. Finns det möjligen andra möjligheter? Kan ett lagfartssammanträde ge förvärvaren lagfart? Någon motsvarighet till lagfartssammanträde finns inte för inteckningar eller nyttjanderättsupplåtelser. Av 20 kap. 13 JB följer att ett protokoll över ett lagfartssammanträde kan ersätta en fångeshandling och ge förvärvaren möjlighet att erhålla lagfart. En förutsättning för att inleda ett lagfartssammanträde är dock att äganderätten behöver utredas, 20 kap. 10 första stycket JB. 11 I fall av överträdda avtalade förfogandeinskränkningar föreligger inte någon tvekan om äganderätten. Inte heller lagen (1971:1037) om äganderättsutredning och legalisering är tillämplig, 1 och 17, och det av samma skäl. Reglerna om hävd i 16 kap. JB kan inte heller bota problemet, eftersom dessa regler förutsätter att förvärvaren erhållit lagfart. Inspiration kan givetvis hämtas från dold samäganderätt, med formkravssubstitut i form av dom eller insättandeförklaring. Men eftersom en anledning att inte godta förfogandebegränsningars verkan mot ondtroende förvärvare var långtgående och svåröverblickbara konsekvenser, 12 är detta knappast en väg att slå in på. En förvärvare är skyldig att söka lagfart inom tre månader från förvärvet, med vissa nu inte relevanta undantag, 20 kap. 1 och 2 JB. Denna skyldighet kan underbyggas med viteshot, 20 kap. 3 JB. Det kan diskuteras om förvärvaren verkligen ska vara skyldig att göra det i dessa fall, eftersom ett avslag kan förutses. 10 Prop. 1970:20 med förslag till jordabalk. Del B 2, s Jfr prop. 1975/76:21 med förslag till ändring i jordabalken, s. 6 och 19 ff. Utöver att fångeshandlingen inte kan ges in kan lagfartssammanträde hållas när fångeshandlingen är bristfällig. Härmed avsågs fall där det inte kan utredas vem som var fångesman eller när och hur förvärvet ägde rum, a. prop. s. 6. På s. 24 konkretiserades detta enligt följande (här med borttagna radbrytningar): 1. när fångeshandling förkommit eller förstörts, [./.] 2. när sökanden påstår att ett giltigt förvärv förekommit men saknar kännedom om huruvida fångeshandling upprättats eller inte, [./.] 3. när fångeshandlingen är bristfällig och bristen inte medför att förvärvet är ogiltigt. 12 NJA 2017 s. 289, p. 12.

5 DEBATT [51] 4. Lösning Även om ett bestående lagfartshinder utgör en hävningsgrund, 4 kap. 15 JB, 13 bör rättssystemet inte sätta sin förhoppning till att köparna utnyttjar denna möjlighet. Det krävs en lagändring. Antingen får lagstiftaren nullifiera HD:s praxis helt eller delvis, eller så får lagstiftaren omfamna nyordningen. Det senare kan ske genom att lagfartshinder m.m. inte ska avgöras av om förfoganderättsinskränkningen har verkan mot överlåtaren, vilket ju alltjämt är fallet enligt HD:s praxis, utan endast av om inskränkningen har verkan mot förvärvaren, vilket den numera i allmänhet inte har vid fastighetsköp. Lagstiftaren bör agera skyndsamt. Jori Munukka 13 Grauers, Fastighetsköp, s. 156 ff.