Handlingsplan för bostadsförsörjning Beslutad av fastighetsnämnden

Transkript

1 Handlingsplan för bostadsförsörjning Beslutad av fastighetsnämnden

2 1 Innehållsförteckning 1 Sammanfattning... 2 Utmaningar... 2 Mål för bostadsförsörjningen... 2 Åtgärder... 2 Vad gör vi redan Syfte och övergripande mål... 4 Övergripande mål... 4 Ansvar och arbetsprocess för framtagande av denna handlingsplan... 4 KBP och KBH Bostadsbyggandet... 5 Läget i Sverige... 5 Bostadsbyggandet i Västerås... 5 Utmaningar och mål... 7 Vad gör vi och vad kan vi göra Behov och efterfrågan... 8 Efterfrågan på olika upplåtelseformer... 9 Behov och efterfrågan för olika grupper Utmaningar och mål Vad gör vi och vad kan vi göra Boendekostnader Utmaningar och mål Vad gör vi och vad kan vi göra Flyktingar och personer i behov av bostäder för sociala ändamål Utmaningar och mål Vad gör vi och vad kan vi göra Hållbart byggande Utmaningar och mål Vad gör vi och vad kan vi göra Planberedskap och markreserv Möjligt bostadsbyggande Bostadsbyggandet på lång sikt Uppföljning Bilagor... 21

3 2 1 Sammanfattning Västerås stad ser ett behov av att bostadsbyggandet ökar och har identifierat ett antal utmaningar, mål och åtgärder för att nå dit. Utmaningar Utmaningarna staden har att jobba med under är: 1. Fortsatt stor nyproduktion med minst en tredjedel hyresrätter 2. Hållbart byggande till lägre boendekostnader 3. Få fram bostäder till betalningssvaga gruppen 4. Hela Västerås ska vara attraktiv att bygga i Mål för bostadsförsörjningen 1. Nytillskottet av bostäder i nyproduktion ska motsvara det behov som uppkommer med anledning av befolkningsökningen. (För 2012 beräknas detta motsvara 800 lägenheter) 2. Alla aktörer ska bidra till att sänka boendekostnaderna. 3. Västerås stad ska aktivt främja sådan konkurrens på bostadsmarknaden som gör att boendekostnader hålls nere. 4. Av det totala tillskottet av bostäder ska minst en tredjedel vara hyresrätter. 5. Få fram bostäder åt betalningssvaga grupper. 6. Nybyggnation av flerbostadshus ska ske i alla delar av Västerås tätort och i serviceorterna Alla hus som byggs på kommunal mark ska vara lågenergihus och det eftersträvas att alla hus som byggs på privat mark är lågenergihus. 8. Västerås stad ska aktivt verka för social, etniskt och åldersmässigt blandad befolkning i alla bostadsområden. 9. Det ska vara möjligt för äldre att bo kvar i befintliga bostadsområden. 10. Markreserven för bostäder ska öka. 11. Ska öka tillgången på bostäder för sociala ändamål. 12. Nya bostäder ska byggas i närhet av eller blandat med verksamheter. Åtgärder Nedan anges åtgärder som kan bidra till att uppfylla målen för bostadsförsörjningen. Inom parentes anges vilket eller vilka mål åtgärden bidrar till att uppfylla. 1. Utveckla och stärka samarbetet mellan olika aktörer på marknaden. (1,2,6) 2. Marknadsföra Västerås som en attraktiv bostadsort. (1,2) 3. Aktivt söka upp byggherrar som arbetar i regionen men inte i Västerås. (1,2,4) 4. Där Västerås stad äger mark kan Staden dela upp projekt i mindre etapper för att därigenom ge fler och även mindre byggherrar möjlighet att medverka. (1,2) 5. Anordna markanvisningstävling med låg hyresnivå som en tungt vägande kvalitet. (2,4,5) 6. Villkora försäljning av attraktiv mark med att byggherren dessutom uppför hyresrätter inom samma område eller på annan plats inom Västerås. (4,5,6,9) 1 Med serviceorter avses det begrepp som används i ÖP2026.

4 3 7. Prioritera detaljplaner där det är troligt eller känt att upplåtelseformen blir hyresrätt (4) 8. Utveckla samarbetet mellan Individ- och familjenämnden och fastighetsägare samt verka för att fler fastighetsägare tecknar samarbetsavtal. (5,11) 9. Göra fler studier om flyttmönster. (5,9) 10. Arbeta fram detaljplaner i halvcentrala och perifera lägen inom Västerås tätort samt i serviceorterna då efterfrågan finns. (5,6,9) 11. Staden kan villkora försäljningen av attraktiv mark med att byggherren dessutom bygger någon annanstans för att få till stånd byggnation i mindre attraktiva lägen. (6,9) 12. Informera om lågenergihuskraven, bland annat i detaljplanernas planbeskrivningar, även då byggnation sker på privat mark. Även informera om den långsiktiga lönsamheten med att bygga lågenergihus. (7,2) 13. I bostadsområden ska en blandning av olika upplåtelseformer, hustyper och lägenhetsstorlekar eftersträvas. (4,8,9) 14. Uppmana fler fastighetsägare att upplåta lägenheter till unga med s.k. Kompisboende. (5) 15. Aktivt stärka stadens markreserv för bostäder. (1,10) 16. Staden bör prioritera objekt med hiss i sådana områden där hiss saknas i stor utsträckning. (9) 17. Vidta åtgärder för att minska ledtiderna från idé till genomförande av nybyggnadsprojekt. (1) Vad gör vi redan Många åtgärder görs redan av staden som bidrar till att uppfylla målen för bostadsförsörjningen. Nedan listas några sådana åtgärder. Inom parentes anges vilket eller vilka mål åtgärden bidrar till att uppfylla. Ställer krav på lågenergihus då stadens mark tas i anspråk. (7) Erbjuder tomträttsupplåtelser till förmånliga villkor för hyresrätter. (4) Har en god planberedskap. (1) Genomför stadsdelsutvecklingsprojekt. (6) Behov av särskilda boenden beaktas vid framtagande av nya detaljplaner. (11) Driver projektet 6B - Bygga mer, Bygga billigare, Bygga alternativa upplåtelseformer, Bygga i hela staden, Bygga vackert, Bygga hållbart och smart tillsammans med Sveriges byggindustrier. (1,2,3,4,5,6,7,8,9) Blandar olika upplåtelseformer och hustyper i bostadsområden (8,9) Köper i viss utsträckning villor och bostadrätter för bostadssociala ändamål (11) Att blanda bostäder och icke störande verksamheter är en inriktning i alla nya detaljplaner. (12)

5 4 2 Syfte och övergripande mål Handlingsplanen beskriver bland annat befolkningsutveckling och bostadsbyggande, diskuterar framtida behov och utmaningar inom bostadsplaneringen. I handlingsplanen presenteras även möjligt bostadsbyggande för med utblick framåt. Syftet är att redovisa ett förhållningssätt för Västerås stads bostadsplanering. Handlingsplanen ska användas som vägledning och styrdokument i den löpande kommunala verksamheten. Den utgör även underlag för detaljplaneläggning och är ett informationsdokument till bostadmarknadens aktörer. Bostadsförsörjning är en gemensam angelägenhet för Västerås stad och den privata marknaden. Västerås stad ansvarar för planeringen och styr genom planmonopolet var byggnation ska tillåtas. Marknadens aktörer svarar för byggandet. Övergripande mål Bostadsplaneringens övergripande mål i Västerås är att alla invånare, oavsett olikheter som gäller den enskilde som person, ska bo i en bostad som passar de egna behoven. Ansvar och arbetsprocess för framtagande av denna handlingsplan Fastighetsnämnden är ansvarig för och beslutar om handlingsplanen. En projektgrupp bestående av tjänstemän från fastighetskontoret, sociala nämndernas stab, pedagogiska nämndernas stab, stadsbyggnadskontororet, stadsledningskontoret, Konsult och Service samt Bostad Västerås har deltagit i arbetet med att ta fram handlingsplanen. Intervjuer och möten med aktörer på marknaden har använts som underlag till handlingsplanen. Skriftligt underlag har i vissa fall inhämtats. I februari genomfördes en träff med byggherrar verksamma i Västerås för att diskutera deras bild av bostadsefterfrågan. Mimer har intervjuats och avstämning har skett med andra fastighetsbolag. Analyser och slutsatser i handlingsplanen är en sammanvägning av fakta från Statistiska Centralbyrån (SCB), Konsult och Service m.fl. samt bedömningar från aktörerna på marknaden. KBP och KBH Sedan 2001 är det lagstadgat att kommunfullmäktige en gång per mandatperiod ska anta riktlinjer för bostadsförsörjningen (lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar 2000:1283). Västerås riktlinjer för bostadsförsörjning utgörs sedan många år av ett Kommunalt Bostadsstrategisk Program. Senaste program antogs år För något år sedan beslutades att dela upp det tidigare dokumentet i två delar, en strategidel (KBP) som beslutas av kommunfullmäktige och en handlingsplan (KBH) som beslutas av fastighetsnämnden. Ett förslag till KBP har upprättats men ännu inte antagits. I avvaktan på detta har nu föreliggande plan tagits fram. Den belyser aktuella konkreta problem och utmaningar med bostadsförsörjningen samt mål och åtgärder för att hantera dessa.

6 5 3 Bostadsbyggandet Läget i Sverige Det är ett stort fokus på bostadsfrågorna i hela landet och det finns en önskan från många håll att bostadsbyggandet ska öka. Under 2011 färdigställdes totalt bostadslägenheter i nybyggda hus i Sverige. Det är en ökning med tre procent jämfört med 2010 men fortfarande för lågt för att tillgodose den efterfrågan som finns. I Sverige byggdes drygt två lägenheter per tusen invånare. Det är cirka hälften så många bostäder per invånare som i Norge och drygt en tredjedel av Finlands produktion. Olika aktörer anger olika skäl till varför det inte byggs mer. Allmän osäkerhet om framtiden med anledning av den globala situationen och problem med finansiering anges av några. Vissa byggherrar framför att är byggnormerna (Boverkets riktlinjer) fördyrar och försvårar samt att kommunerna dessutom ställer egna krav vid byggnation. Kommunernas planberedskap och långa handläggningstider när planer överklagas framförs också. Bostadsministern har med anledning av detta initierat flera utredningar och uppdrag till myndigheter inom bostadsområdet. De avser t ex planberedskapen, plangenomförandet, den kommunala processen för markanvisning, studentbostäder, konkurrens-och tillväxtbestämmelserna i PBL, kommunala krav utöver Boverkets riktlinjer och kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Utredningarna berör i hög grad den process som vi jobbar efter i Västerås och eventuella förändringar kommer att beröra oss. Byggherrar utan egen entreprenadverksamhet har i vissa fall svårt att genomföra projekt eftersom de inte får tag i entreprenörer som vill åta sig projekten eller inte får in anbud som är konkurrenskraftiga. För några år sedan kom Statskontorets rapporter Skärpning gubbar och Sega gubbar med förslag till hur byggherren kan vidta åtgärder för att öka kvaliteten, öka konkurrensen och minska byggkostnaderna. Bostadsbyggandet i Västerås Det totala tillskottet av lägenheter (färdigställda lägenheter) i Västerås under år 2011 blev 604 lägenheter (564 nyproducerade lägenheterna och 41 ombyggnadsåtgärder i flerbostadshus). Under året revs ett småhus. I slutet av 2011 fanns knappt bostäder i Västerås. Fördelat på upplåtelseform utgörs bostadsbeståndet av ca småhus (33 procent), bostadsrätter (31 procent) och hyresrätter (36 procent). Ur bostadsförsörjningsaspekt är åtgärder och effekter av nyproduktion m.m. i det befintliga bostadsbeståndet minst lika viktigt som nybyggandet. Även antalet påbörjade lägenheter var högt under Totalt påbörjades 644 nya lägenheter under året, vilket är den högsta noteringen sedan år Påbörjandet fördelar sig på 515 lägenheter i flerbostadshus och 129 småhus. Av de 515 lägenheterna i flerbostadshus är 290 lägenheter upplåtna med bostadsrätt (56 procent), 178 lägenheter med hyresrätt (35 procent) och, 47 lägenheter med äganderätt (9 procent). Bostadsbyggandet var således högt under 2011 trots att det förelåg många osäkerheter för bostadsköpare och-producenter. Svårigheterna att finna den bostad man önskar sig ökade under året och de flesta aktörerna i staden anser att det är bostadsbrist i stort sett i hela staden. Ett tecken på detta är låg vakansgrad hos hyresvärdarna (0.3 % hos Mimer), sjunkande omflyttning (från 20 % till 17 % hos Mimer) och många intressenter på varje ledig lägenhet. Även om det kan vara svårt att finna en bostad finns enligt samstämmiga uppgifter ingen svart bostadsmarknad i Västerås.

7 6 Samtidigt som bostadsbyggandet var högt blev 2011 ett år med stor folkökning i Västerås. Folkmängden uppgick vid utgången av året till personer, vilket var en ökning med drygt personer. År 2011 var tredje året i rad som den totala folkökningen i Västerås översteg personer. Det ställer naturligtvis stora krav på bostadsplaneringen och bostadsbyggandet i staden. En väl fungerande bostadsmarknad är avgörande för att Västerås fortsatt ska vara en attraktiv stad för företag att bedriva verksamhet i och för människor att bo i. Under den senaste tioårsperioden har Västerås ökat sin folkmängd med drygt personer. Utslaget motsvarar det cirka personer per år, vilket är nästan dubbelt så många som det årliga genomsnittet för större kommuner 2. Att befolkningen i Västerås ökat under de senaste tio åren beror dels på en naturlig folkökning med fler födda än avlidna. Den främsta anledningen är emellertid att fler människor flyttar hit än vad det är som flyttar härifrån. År 2011 var det första året sedan 2005 som Västerås hade en flyttvinst mot kommunerna utanför Västmanlands län. Både flyttvinsten mot det egna länet och flyttvinsten mot övriga kommuner i riket har ökat sedan bottenåret Trots detta är det flyttvinsten mot utlandet som utgör den största delen av Västerås totala flyttvinst. År 2011 uppgick flyttvinsten mot riket till 453 personer. Det motsvarar drygt två femtedelar av Västerås totala flyttvinst. Antal Flyttnettot mot egna länet, övriga kommuner i Sverige och utlandet, Västerås år Egna länet Övriga Sverige Utlandet 2 Kommungruppsindelning enligt Sveriges kommuner och landsting, totalt 31 kommuner.

8 7 Byggherrar i Västerås uppgav i februari 2012 nedanstående hinder för ett ökat i bostadsbyggande: En allmän osäkerhet på marknaden Svårt att ordna finansiering såväl för byggande företag som för bostadsköpare Höga byggkostnader Brist på arbetskraft Dessa faktorer är svåra för staden att göra något åt på lokal nivå. Förhoppningsvis kommer ovan nämnda utredningar att stimulera bostadsbyggandet, men Västerås stad ska naturligtvis göra vad vi kan för att påverka. Utmaningar och mål En ökande befolkning och en brist på bostäder gör att bostadsbyggandet måste öka i Västerås. Nytillskottet har varit högt under 2011 och andelen hyresrätter har varit hög. Västerås stad har som utmaning och mål att ha en fortsatt stor nyproduktion med minst en tredjedel hyresrätter. Målet för nyproduktionen av bostäder i Västerås ska svara mot det behov som uppkommer med anledning av befolkningsökningen. För 2012 beräknas detta motsvara 800 lägenheter. För att säkerställa en utveckling av kommunen och uppnå det övergripande målet för bostadsförsörjningen måste tillgången på mark säkras samt planer tas fram i erforderlig omfattning. Läs mer i kapitel 8 Planberedskap och markreserv. Vad gör vi och vad kan vi göra Sveriges Byggindustrier och Västerås stad inledde våren 2010 ett gemensamt projekt för att effektivisera plan- och byggnadsprocessen. Syftet är att utveckla och stärka samarbetet och därmed få en effektivare process som både kan medverka till ett ökat byggande och till lägre kostnader. Projektet kallas 6B - Bygga mer, Bygga billigare, Bygga alternativa upplåtelseformer, Bygga i hela staden, Bygga vackert, Bygga hållbart och smart. Genom att marknadsföra Västerås som en attraktiv bostadsort och genom att aktivt söka upp byggherrar som arbetar i regionen men inte i Västerås, kan staden locka nya byggherrar. Genom de stadsdelsutvecklingsprojekt som pågår kommer attraktiviteten i stadsdelarna att öka. Att fortsatt upprätthålla en god planberedskap är en annan viktig åtgärd samt att minska ledtiderna från idé till genomförande av nybyggnadsprojekt. Det finns flera intressenter som har kontaktat staden för att bygga bostäder i nya koncept såsom äldreboenden och studentbostäder. Staden har inte tillräckligt med planlagd mark för att upplåta för den typen av idéer. Sätra är ett sådant område, men där behöver detaljplan tas fram. Markreserven behöver också stärkas för att stadens fortsatta utveckling ska säkras. Planberedskapen är god i staden totalt sett och särskilt i de centrala delarna. Under de närmaste åren bör fokus vara på halvcentrala och perifera lägen samt i serviceorterna för att tillgodose efterfrågan bland dem som inte i första hand söker sig till centrala och mälarnära lägen.

9 8 4 Behov och efterfrågan Västerås är en attraktiv stad som fortsätter att växa. En stark lokal arbetsmarknad och ett relativt högt löneläge talar för att det finns en stabil ekonomisk efterfrågan och betalningsförmåga för bostäder i staden. Stadens nu gällande prognos för befolkningsutvecklingen visar på en demografisk efterfrågan, d.v.s. antal hushåll i behov av en ny bostad, för perioden , om i snitt 550 lägenheter per år. Den ekonomiska efterfrågan bedöms ligga på ungefär samma nivå som den demografiska efterfrågan enligt stadens större byggherrar. Mot bakgrund av att det råder brist på bostäder och en faktisk hög befolkningsökning de senaste åren borde bostadsbyggande överstiga denna siffra. Målsättningen är som nämnts tidigare att nytillskottet av bostäder ska vara 800 lägenheter Befolkningens åldersstruktur påverkar vilken typ av bostäder som efterfrågas. Figuren nedan visar hur befolkningen i Västerås var fördelad år 2010 efter vilket typ av boende man hade. Även om siffrorna bara avser ett enskilt år, är dessa strukturer mycket stabila över tid. I Västerås finns en förhållandevis stor andel åringar. I den åldern vill man byta bostad och är mycket flyttbenägen. Andel av respektive åldersgrupp, personer 60% Bostadsrätt Hyresrätt Småhus 50% 40% 30% 20% 10% 0% 0-16 år år år år år år år år 85+ år Ålder Befolkningen efter typ av boende i Västerås år 2010 Källa: Statistiska Centralbyrån Den kraftigaste tillväxten för en enskild åldersklass under perioden finns bland personer i åldern år, se diagram på nästa sida. Bakgrunden till den stora ökningen är att personer födda under 1940-talet uppnår den aktuella åldern. Bland dessa äldre hushåll har de flesta naturligtvis redan ett boende, men kanske behöver man förändra sin boendesituation? Efter 75 års ålder sjunker vanligen andelen som bor i småhus ganska rejält, se diagram ovan.

10 9 Antal hushåll Ålder Prognos över antal hushåll per åldersklass i Västerås, år 2010, 2015 och 2020 Källa: Hushållsprognos för Västerås stad 2012 Då antalet personer i åldern år enligt kommunprognosen kommer att öka är det uppenbart att stora ansträngningar måste göras, för att det då ska finnas tillgängliga och moderna lägenheter till rimliga boendekostnader. Efterfrågan på olika upplåtelseformer Bostadsrätter Byggherrarna är eniga om att det är det unika som säljer just nu, t.ex. bästa läget eller ett unikt koncept så som t.ex. seniorboende. Centrala och Mälarnära lägen är det som efterfrågas mest, men även andra lägen kan vara intressanta om det tillför något som inte finns i ett område, till exempel tillgång till hiss. I Västerås avstannade bostadsrättspriserna Under 2009 tog bostadsrättspriserna i Västerås ny fart och steg perioden november 2010-januari 2011 med 15 procent enligt Mäklarstatistik 3. Under 2011 sjönk bostadsrättsprisena igen med 1 procent, men har stigit kraftigt från nov 2011-jan 2012, 22 procent jämfört med aug-okt För hela riket gick bostadsrättspriserna ner med 3 procent under motsvarande period. Dessa fluktuationer är ett tecken på den osäkerhet som finns. Småhus 1225 personer står i tomt- och småhuskön (februari 2012). Alla är dock inte aktivt sökande. 142 nyanmälningar tillkom Under 2011 skickades följande erbjudande ut till tomtkön: 29 stycketomter på V: Skälby, kv Kartbladet. Av dessa är en tomt såld och en bokad (maj 2012) 12 st tomter på Barkarö, Gotö Källa. 3 sålda och 5 bokade (maj 2012). PEAB s kedjehus på Lillhamra, totalt 22 st hus varav 16 är sålda (maj 2012). 3 Mäklarstatistik bygger på försäljningar inrapporterade av mäklare på marknaden för både nyproduktion och andrahandsmarknaden.

11 10 Utöver detta finns det lediga tomter i Herrgårdsängen i Gäddeholm, Lycksta och Hubbo Kvistberga som bokas via tomt- och småhuskön. Enligt byggherrarna efterfrågas småhus i centrala lägen, i övrigt är efterfrågan på småhus mycket svag. Småhuspriserna har legat på ungefär samma nivå under hela 2011, se nedanstående diagram för jämförelse med kommuner i Västerås storlek. I början av 2012 har småhuspriserna ökat något i Västerås. Svårigheterna att få köpare till nyproducerade småhus hänger enligt byggherrarna samman med att det är stor skillnad i pris på nyproduktion och andrahandmarknaden i Västerås, d.v.s. man kan få ett bra begagnat hus till en betydligt lägre köpeskilling än ett nyproducerat Västerås Örebro Norrköping Linköping Helsingborg Hyresrätter Efterfrågan på hyresrätter är stor i Västerås, framförallt i centrala och Mälarnära lägen. Det finns flera skäl för en bostadsköpare att välja hyresrätt. Man kanske inte kan eller inte vill investera i ett bostadsköp, man vill slippa skötsel och underhåll o dyl. Införandet av bolånetak och en osäker global ekonomi har också gjort att det blir mer attraktivt att hyra en bostad än att binda sig i en eget ägd bostad. Hyresrättens status har även ökat tack vare att det finns hyresrätter i attraktiva lägen. Ett tecken på den stora efterfrågan på hyresrätter är få vakanser, sjunkande omflyttning och många intressenter på varje ledig lägenhet. För att möta den ökade efterfrågan och underlätta för personer med akut behov av bostad beslöt Mimer 2011 att låta HemDirekt-lägenheter, lägenheter med kort inflyttning, hyras ut enligt först till kvarnprincipen.

12 11 Behov och efterfrågan för olika grupper Äldre och funktionshindrade För närvarande pågår planering för ett nytt särskilt boende 4 om cirka 120 lägenheter. Detta kommer att byggas i kv Zethelius på Bäckby, där det finns lokaler som används för korttidsboende/ rehabiliteringsverksamhet. Det nya boendet planeras stå klart den 14 september Utöver detta pågår ett arbete med en särskild-boende-utredning som till stor del handlar om ny-/ombyggnation för att ersätta boenden som behöver avvecklas av olika skäl. Detta kan få genomslag mot slutet av planeringsperioden. Flera projekt som riktar sig till äldre utan biståndsbeslut pågår. Ägarlägenheterna som byggs i Residens Mälarens regi på Lillåudden riktar sig i stor utsträckning till äldre. Det byggs ett trygghetsboende i kv Översten i Viksäng och seniorbostäder i kv Lekandria. Nämnden för funktionshindrade har fattat beslut om två nya gruppbostäder som kommer att vara färdiga för inflyttning i januari Dessa uppförs dels i kv. Lövhagen på Råby, dels i kv. Förhistorien på Bjurhovda. I kv. Förhistorien uppförs ytterligare en gruppbostad under 2013, som en ersättning för den sista kvarvarande icke fullvärdiga gruppbostaden. Behov finns av ytterligare två gruppbostäder per år under perioden , med vardera sex lägenheter. Utöver detta behov av gruppbostäder skulle bostadsbehovet för flera personer i målgruppen kunna tillgodoses med lägenheter i det ordinära bostadsbeståndet. Med den bostadsmarknad som råder i Västerås har detta hittills visat sig svårt att åstadkomma. En av svårigheterna är att få tag i lägenheter i rätt storlek kostnaden blir oftast för hög. Unga Flera aktörer på bostadsmarknaden uppger att ungdomar är en grupp som har svårt att få bostad i Västerås. Unga kan ha svårt att få ett första handskontrakt på hyresmarknaden på grund av att de har för låg inkomst och tillfälliga anställningar. Bolånetaket har försvårat möjligheten för unga att köpa sin bostad om man inte har möjlighet att få privat stöd t.ex. från sina föräldrar. Mimer arbetar på olika sätt för att få fram bostäder åt unga. Från och med våren 2009 har man exempelvis tagit fram ett koncept, Kompisbo, där ungdomar och studenter mellan kan dela på en lägenhet med varsitt kontrakt. Ett tiotal lägenheter (tre:or) av Mimers bestånd är avsatta för kompisboenden. Efterfrågan på denna typ av boende har ökat på sista tiden. Även Byggvesta upplåter lägenheter på ett liknande sätt. Enligt Ungbo efterfrågar majoriteten av unga vuxna i åldern år en hyresrätt. 2 rum och kök är den storlek de flesta vill ha. Enligt Ungbo är unga vuxna villiga att betala ca 4000 kr i månaden för sitt boende. Omsatt till hyresnivåer i nyproduktion i Västerås (cirka kr/kvm och år) innebär det att en ung i genomsnitt kan betala en hyra för en relativt liten lägenhet i storleken 32 och 4 Boende som kräver ett biståndsbeslut enligt antingen Socialtjänstlagen (SoL) eller Lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade (LSS) - är avsett för personer som i den dagliga livsföringen har ett omfattande behov av vård- och omsorgsinsatser som inte är tillfälliga. När den enskildes behov av tillsyn, eller när krav på trygghet och säkerhet, inte längre kan tillgodoses i ordinärt boende erbjuder kommunen efter biståndsbedömning bostad i särskilt boende. 5 Ungbo 2011 Hur bor unga vuxna i Västers idag? Hur vill de bo i framtiden, Västerås stad, Konsult och service, U2011:15

13 12 37 kvadratmeter. Små lägenheter är dock dyrare per kvadratmeter att nyproducera än större, vilket påverkar lönsamheten för fastighetsägarna och intresset att bygga. Studenter Västerås stad har levt upp till bostadsgarantin för studenter under 2011 trots att antalet studenter var i nivå med toppnoteringen En räddning var att antalet internationella studenter minskade jämför med tidigare är. Anledningen till minskningen var främst kravet på avgifter som infördes för de som studerar de längre programmen, Mima programmen. Utbytesstudenterna berörs inte av avgifter. Antalet studentbostäder har minskat under ett par år och bedöms fortsätta att minska. Under 2012 kommer 30 studentrum på Södra Allégatan att försvinna. Det finns även andra boenden där det är osäkert om de kommer att vara kvar som studentbostäder framöver. Det finns också ett antal studentbostäder med en lägre standard som inte är så attraktiva. Framöver kommer årskullarna att minska. Läget på arbetsmarknaden påverkar intresset av att studera vilket gör att bedömningen av antalet studenter och därmed behovet av studentbostäder på kort sikt är svår att göra. Det är därför viktigt att följa upp frågan om studentbostäder framöver så att Västerås stad kan fortsätta leva upp till bostadsgarantin. Vilka som ska omfattas av bostadsgarantin kan också diskuteras. Idag faller studenter som redan bor i Västerås utanför garantin. Det finns också eftergymnasiala utbildningar som inte sorterar under (Mdh) som också faller utanför. Utmaningar och mål Ett mål och en utmaning att arbeta med är att få fram bostäder åt betalningssvaga grupper. Ett mål som hänger ihop med detta är att nybyggnation av flerbostadshus ska ske i alla delar av Västerås och i serviceorterna. För att det ska vara möjligt måste hela Västerås vara attraktivt att bygga i, vilket är en utmaning för Västerås under planperioden. Nyproducerade bostäder ska bidra till att nuvarande bostadsbestånd tas tillvara på ett effektivt sätt att flyttkedjor skapas som frigör billigare bostäder. Nytillskottet av bostäder ska också bidra till social, etniskt och åldersmässigt blandad befolkning i alla bostadsområden och möjliggöra att äldre ska kunna bo kvar i befintligt bostadsområde. Läs mer om flyttkedjeteorier i kapitel 5 Boendekostnader. Vad gör vi och vad kan vi göra En åtgärd för att få en social, etnisk och åldermässigt blandad befolkning samt möjligheten till kvarboende för äldre i befintliga bostadsområden är att bygga olika upplåtelseformer, olika hustyper och lägenhetsstorlekar samt att bygga i alla stadsdelar. Genom de stadsdelsutvecklingsprojekt som pågår kommer attraktiviteten i stadsdelarna att öka. Bostadsproducenterna är flexibla och förändrar sina produkter efter efterfrågan, särskilt när det gäller lägenhetsstorlek och hustyp. Att bygga varierat i form av olika upplåtelseformer och i alla stadsdelar är i högre grad påverkat av lönsamhet och svårare att få genomfört. Staden kan villkora försäljningen av attraktiv mark med att byggherren dessutom bygger någon annanstans för att få till stånd byggnation i mindre attraktiva lägen. Staden kan även villkora försäljning av attraktiv mark för bostadsrätter med att byggherren dessutom uppför hyresrätter inom samma område eller på annan plats inom Västerås. Vidare kan staden vid markanvisningar styra upplåtelseformerna mot det som är underrepresenterat.

14 13 Västerås stad ska arbeta med att uppmana fler fastighetsägare att upplåta lägenheter till unga med sk. Kompisboende. En åtgärd för att uppnå målet om att minst en tredjedel av de nyproducerade bostäderna ska vara hyresrätt är att Staden prioriterar detaljplaner där det är känt eller troligt att upplåtelseformen blir hyresrätt. Staden ska även fortsätta att erbjuda tomträttsupplåtelser till förmånliga villkor för hyresrätter. I alla detaljplaner som tas fram undersöks alltid om det finns behov av särskilda boenden. Detta är en förutsättning för att möjliggöra framtida bostäder för funktionshindrade och äldre.

15 14 5 Boendekostnader Det finns många infallsvinklar i diskussionen om bygg-och boendekostnaderna och orsakerna till att de är så höga som de är. Statskontoret har i ovan nämnda utredningar påtalat att bristande konkurrens är en viktig faktor. Höga kostnader i nyproduktion och brist på konkurrens har även lokalt identifierats som hinder för ett ökat bostadsbyggande. Var och vilket slags nya bostäder som byggs påverkas av kostnaderna. Produktionskostnaderna gör det svårt att få lönsamhet i projekt som inte ligger i de mest attraktiva lägena. Marknaden har inrättat sig efter kostnaderna så tillvida att utbudet av mindre lägenheter (färre kvadratmetrar) har ökat. För människor med låga inkomster är det inte möjligt att efterfråga nyproducerade bostäder. Men med en fungerande bostadsmarknad med god omsättning finns lägenheter med lägre boendekostnader att hyra eller köpa. För staden blir utmaningen att bidra till god omsättning och med nyproduktionen stimulera till rörlighet. Flyttkedjeteorin beskriver vad som händer när nya bostäder kommer ut på marknaden. Genom flyttkedjor ska billiga lägenheter komma ut på marknaden när människor gör bostadskarriär och lämnar sådana lägenheter för andra bostäder. Flyttkedjeanalyser har gjorts i Västerås vid några tillfällen. Studierna visar att kedjorna endast i undantagsfall blir långa. Ofta innehåller de 1-2 länkar. Efter den senaste studien drogs också slutsatsen att nyproduktion i centrala och mälarnära områden inte leder till sådana flyttkedjor att det i tillräcklig utsträckning frigörs billiga hyreslägenheter. Det finns ju många olika, ofta personliga, skäl till varför man väljer att flytta till ett visst område. Det vore dock intressant att ytterligare undersöka om man kan hitta mönster i hur människor flyttar i Västerås. Är man i stor utsträckning bunden (känslomässigt) till sin stadsdel och vill bo kvar? Centrala och mälarnära områden har sannolikt en logik medan stadsdelarna har en annan. Kan man hitta något sådant mönster och se hur billiga lägenheter kommer ut på marknaden skulle detta kunna stimuleras. Utmaningar och mål Staden har som utmaning att bygga hållbart till lägre boendekostnader. Staden har som mål att alla aktörer ska bidra till att sänka boendekostnaderna. Västerås stad ska vidare aktivt främja en sådan konkurrens på bostadsmarknaden som göra att boendekostnaderna hålls nere. Som nämnts ovan samt i kapitel 4 Behov och efterfrågan blir det en utmaning för staden att bidra till god omsättning och med nyproduktionen stimulera till rörlighet, vilket kan frigöra billigare bostäder på marknaden. Vad gör vi och vad kan vi göra Staden har under senare år varit pådrivande i lågenergibyggandet. En drivkraft är naturligtvis värnet om miljön och att hålla nere koldioxidutsläppen. En annan effekt är dock lägre driftskostnader och därmed lägre boendekostnader. En åtgärd Staden har att arbeta med är att informera om den långsiktiga lönsamheten med att bygga lågenergihus boendekostnaden minskar på sikt. Staden kan medverka till att utveckla och stärka samarbetet mellan olika aktörer på marknaden för att effektvisera bostadsbyggnadsprocessen och på så sätt bland annat sänka kostnaderna. Ett sådant arbete bedrivs inom projektet 6B som omtalas ovan.

16 15 Västerås stad kan också aktivt främja konkurrens på bostadsmarknaden för att boendekostnaderna ska hållas nere. Genom att marknadsföra Västerås som en attraktiv bostadsort och genom att aktivt söka upp byggherrar som arbetar i regionen men inte i Västerås, kan staden locka nya byggherrar. Ytterligare ett sätt att öka konkurrensen är att där Västerås stad äger mark dela upp projekt i mindre etapper för att därigenom ge fler och även mindre byggherrar möjlighet att medverka. Markanvisningstävlingar med låg hyresnivå som en tungt vägande kvalitet är ett sätt som staden bör överväga för att bidra till låga boendekostnader. Staden bör vidare göra studier av flyttmönstren som uppkommer vid nyproduktion.

17 16 6 Flyktingar och personer i behov av bostäder för sociala ändamål Tillgången till bostäder är avgörande för att det bostadssociala arbetet (inklusive flyktingmottagande) ska kunna bedrivas med framgång. Staden har i ett frivilligt samarbetsavtal med ett flertal fastighetsägare en unik möjlighet att få tillgång till bostäder i stort sett i alla stadsdelar. Läget på bostadsmarknaden i Västerås idag, med relativt få lediga hyreslägenheter, innebär dock svårigheter att tillgodose behovet av lägenheter för bostadssociala ändamål. Konkurrensen om lägenheterna är stor. Det sammanlagda behovet av lägenheter för bostadssociala ändamål, inklusive flyktingmottagande, uppskattas till ca 200 per år. Under 2011 tilldelades individ- och familjenämnden inom ramen för samarbetsavtalet 129 lägenheter. Av dessa fick socialkontor vuxen 81 lägenheter och Integrationsenheten 48 lägenheter. De lägenheter som efterfrågas är dels 1-2 rum och kök, dels stora lägenheter för flerbarnsfamiljer. Hemlöshetsproblemet är både en socialpolitisk och bostadpolitisk fråga. För att uppnå framgång när det gäller att minska antalet hemlösa personer krävs bland annat samarbetsavtal med fastighetsägarna för att få tillgång till lägenheter för sociala ändamål. Det krävs också ett varierat utbud av bostäder som är anpassade så långt som möjligt för att möta individens behov. I Västerås är behovet av bostäder för flyktingar stort. Den tilldelning som sker genom samarbetsavtalet är inte tillräcklig. Västerås tar inte emot nya flyktingar som inte redan finns bosatta i Västerås på grund av att det saknas bostäder. Trots ett beräknat mottagande om 250 personer förra året så blev det bara 138 som togs emot. Orsaken är främst att det varit stopp i anhöriginvandringen då det krävts identitetshandlingar för detta. Behovet av bostäder för flyktingar kan snabbt förändras. För är situationen oviss. Västerås stad har fortfarande ett avtal om att ta emot 250 personer, men Länsstyrelsen har aviserat ett ökat behov. På grund av eventuell ny lagstiftning från 1 juli 2012 avseende styrkande av släktskap förväntas fler anhöriginvandrare komma. Situationen i Syrien ökar också antalet flyktingar. Utmaningar och mål Staden har som mål att öka tillgången på bostäder för sociala ändamål. Vad gör vi och vad kan vi göra Fastighetskontoret, Individ- och familjenämnden och Bostad Västerås AB bedriver tillsammans ett kontinuerligt arbete med att få fler fastighetsägare att ansluta sig till avtalet och att därmed få en större tilldelning av bostäder. Staden önskar naturligtvis att fler lägenheter ska tillhandahållas genom samarbetsavtalet, men vi ska också vara nöjda med att staden, trots bostadsbrist, ändå under förra året fick tillgång till 129 lägenheter. Många kommuner i Sverige ser med avund på Västerås som genom samarbetsavtalet får tillgång till lägenheter på den privata marknaden. Något som är bra kan ändå bli bättre och ett utökat och förbättrat samarbete inom avtalets ram eftersträvas. I viss omfattning köper Staden villor och bostadsrätter för bostadssociala ändamål.

18 17 7 Hållbart byggande Att bygga hållbart tjänar hela samhället på, ur både ekologisk, social och ekonomisk synvinkel. Att blanda olika upplåtelseformer, hustyper och lägenhetsstorlekar i bostadsområden möjliggör en blandad befolkning och minskad risk för segregation. I och med att staden antog en definition för lågenergihus i december 2008 ställs krav på att all bebyggelse på kommunal mark ska vara lågenergihus. I köpeavtal och exploateringsavtal regleras kraven. Många, både privata, enskilda byggare men även större byggherrar, anser att det är en onödig extra kostnad. På längre sikt sparar man dock inte bara på miljön utan många åtgärder är även ekonomiskt lönsamma då driftskostnaderna blir lägre ett sätt att få ner boendekostnaderna! Utmaningar och mål Som tidigare nämnts har staden som utmaning att bygga hållbart. Som mål har staden att: alla hus som byggs på kommunal mark ska vara lågenergihus och det eftersträvas att alla hus som byggs på privat mark är lågenergihus aktivt verka för social, etniskt och åldersmässigt blandad befolkning i alla bostadsområden det ska vara möjligt för äldre att bo kvar i befintliga bostadsområden Vad gör vi och vad kan vi göra Redan idag är inriktningen att i nya områden ska olika upplåtelseformer och hustyper eftersträvas. Att blanda bostäder och icke störande verksamheter är också en åtgärd som eftersträvas vid framtagande av nya detaljplaner bl.a. i syfte att bygga hållbart. Staden bör prioritera objekt med hiss i sådana områden där hiss saknas i stor utsträckning. Staden bör fortsätta att ställa krav på lågenergihusbyggande i alla exploateringsavtal då stadens mark tas i anspråk och informera om lågenergihuskraven även då byggnation sker på privat mark. En information till byggherrar och privatpersoner om vinsterna med att bygga lågenergihus bör tas fram.

19 18 8 Planberedskap och markreserv För att säkerställa en utveckling av kommunen och uppnå det övergripande målet för bostadsförsörjningen måste tillgången på mark säkras samt planer tas fram i erforderlig omfattning. Ett nyckeltal att följa är planberedskapen. Den mäts i antal bostäder som är möjliga att bygga enligt laga kraftvunna detaljplaner. Vid ingången av 2012 fanns det i Västerås möjlighet att bygga 2180 lägenheter i flerbostadshus och 800 småhus enligt lagakraftvunna detaljplaner. Dessutom pågick detaljplanearbete för ytterligare 1000 lägenheter i flerbostadshus och 375 småhus. Fördelningen i olika delar av kommunen framgår av tabellen nedan. Flerbostadshus Laga kraft Pågående Centralt och mälarnära Halvcentralt I periferin Småhus Laga kraft Pågående Västerås Serviceorter Utom tätort Planberedskapen är god i staden totalt sett och särskilt i de centrala delarna av Västerås. Under de närmaste åren bör fokus vara på halvcentrala och perifera lägen för att tillgodose efterfrågan bland dem som inte i första hand söker sig till centrala och mälarnära lägen. Av tabellen ovan framgår att tyngdpunkten i den pågående planeringen också ligger i dessa områden. En god planberedskap ger goda förutsättningar för att bygga. Om marken är privatägd kan staden dock inte påverka genomförandet; när byggnation startar och heller inte vad som byggs inom ramen för en detaljplan. Marknadsläget kommer alltid att påverka tidpunkten för när byggnationer startar, men möjligheterna för staden att påverka och styra mot målen för bostadsbyggandet är betydligt större när staden äger marken. Det är därför viktigt att staden äger mark i tillräcklig omfattning och med god geografisk spridning.

20 19 9 Möjligt bostadsbyggande I bilaga Objektsförteckning finns förteckning över möjligt byggande för perioden Förteckningen bygger på planer från byggherrarna. Angivna årtal avser ett påbörjande under förutsättning att inga överklaganden sker av detaljplanerna. En flexibel och saklig prövning ska tillämpas av tillkommande projekt som inte finns med i förteckningen. 10 Bostadsbyggandet på lång sikt Förteckningen över möjligt byggande sträcker sig till Det är en relativt kort tidshorisont när det gäller bostadsplanering. I detta kapitel ges en utblick längre fram i tiden. Tillgången på mark för småhus är god. Under de närmaste åren kommer byggnation att pågå i Kvistberga, Gäddeholm, Västra Skälby, Lillhamra, Barkarö, Irsta och Tortuna. I Skultuna finns planlagd mark och i Dingtuna har precis ett större planprojekt startat. I serviceorterna är tillgången på planlagd mark god. Västerås behöver dock mer planlagd mark för småhus och mindre flerbostadshus och där kommer Sätra-området att bli betydelsefullt. Utbyggnaden av Öster Mälarstrand, Östermalm och Lillåudden kommer att fortsätta även efter planeringsperioden. I planprogrammet för Östra Västerås ges förutsättningar för 700 bostäder i ett nytt område med övervägande flerbostadshus vid Björnövägen - Hamregatan. En byggnation i detta område förutsätter att Hamre ridcenter flyttas. Nytt läge för ridskolan har studerats i översiktsplanen för Badelundaåsen och ridanläggning, ÖP62, vilken beräknas bli antagen under I den fördjupade översiktsplanen för Erikslund, Öp 63, som antas bli antagen under 2012, föreslås Erikslund kompletteras med bostäder och verksamheter. En fördjupning av översiktsplanen för Stationsområdet beräknas bli antagen vid halvårsskiftet Förutom kontor och service inom stationsområden ska det även finnas inslag av bostäder. Bebyggelseutveckling till 2026 enligt förslag i Översiksplan 2026 I den nya kommuntäckande översiksplanen som beräknas antas i slutet av 2012 kommer inriktningen på det långsiktiga bostadsbyggandet att läggas fast. Nedan redovisas några förslag som översiktsplanen anger. Strategin Bygg staden inåt ska fortsätta att gälla enligt översiktplanen, vilket bland annat innebär att befintlig infrastruktur i form av vägar, ledningsnät, service mm kan utnyttjas effektivare. Översiktsplanen anger även strategin Bostäder för alla. Det innebär att Västerås ska erbjuda trivsamma bostäder i välordnade områden. En planberedskap som är större än efterfrågan ska finnas. Ett varierat utbud av bostäder med olika hustyper och upplåtelseformer i olika lägen ger mångfald. Vidare anges strategin City en mötesplats för alla. En särskild studie, som ska belysa hur centrum kan utvecklas med bostäder och City som mötesplats i staden, ska genomföras enligt förslaget till översiktsplan. Tänkbara kompletteringsområden är Klippans parkering (Kv Klaudia) och parkeringen vid Bryggargården (Kv Herta).

21 20 Kopparlunden föreslås vidareutvecklas till en stadsdel med såväl bostäder som arbetsplatser och kulturlokaler. Gällande översiktsplan från 1995 ger möjligheter till fortsatt utveckling, men fördjupade studier krävs. Ett sådant arbete inleds under 2012 och sker i samverkan med fastighetsägarna inom området. Ängsgärdet Kungsängen är ett framtida centralt förnyelseområde som utvecklas till en stadsdel med bostäder, arbetsplatser, parker och mötesplatser. En utveckling av området förutsätter att VL:s bussdepå flyttas, vilket inte bedöms möjligt förrän efter Arbetet med en fördjupning av översiktsplanen inleds dock tidigare. Hälla föreslås utvecklas till ett blandat område för boende, handel, kontor och utbildning. En fördjupning av översiktsplanen för Hällaområdet tas fram med start Sätraområdet söder om Norrleden föreslås bli en ny stadsdel med marknära bostäder med olika upplåtelseformer. Inriktningen är en väl avvägd blandning av mindre flerbostadshus, parhus, radhus samt olika typer av grupphus och friliggande hus med små tomter. I området närmast Surahammarsvägen/Erikslund kan även högre bebyggelse vara tänkbar. Kvastbruket i norra delen av Västerås är tidigare utpekat som ett framtida verksamhetsområde, men föreslås i översiktsplanen som ett område med både bostäder och verksamheter. Fortsatt utbyggnad av Västerås tätort inom Johannisbergsområdet bedöms lämplig med hänsyn till närheten till de stora arbetsplatsområdena i västra delen av staden, enligt översiktsplanen. Framtida markanvändning inom Johannisbergsområdet ska studeras i en kommande fördjupning av översiktsplanen. Utveckling av Johannisbergsområdet förutsätter att Johannisbergs flygfält läggs ned. Översiktsplanen anger att 500 bostäder kan bli aktuellt inom området. Ortsanalyser ska göras för serviceorterna (Skultuna, Dingtuna, Barkarö, Tillberga, Irsta, Tortuna, Orresta och Kvicksund) för att synliggöra de värden som finns och för att utreda möjligheter till komplettering med ny bebyggelse. 11 Uppföljning En uppföljning av bostadsbyggandet görs två gånger per år av fastighetskontoret. Uppföljningen tar bland annat upp följande punkter: Bostadsbyggande, prognoser och utfall Befolkningsutveckling Prisutveckling Uppfyllelse av mål för olika grupper o Studenter o Bostäder för flyktingar och sociala ändamål o Bostäder för äldre och funktionshindrade Övrigt Uppföljningen rapporteras skriftligen till fastighetsnämnd, till övriga berörda nämnder och styrelser samt till kommunstyrelsen.

22 21 Bilagor 1. Objektsförteckning Möjligt bostadsbyggande Karta planläget 2012