Årsredovisning. r;-il' \; Brt Klostret

Transkript

1 Årsredovisning Brt Klostret / r;-il' \;0

2 Innehållsförteckning Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Ställda säkerheter Kassaflödesanalys och ansvarsförbindelser Tilläggsupplysningar Underskrifter I<ontaktinformation Postadress: Klostervägen 5-7,18276 Stocksund Föreningen förvaltas av Deloitte AB, org.nr Telefon: (kundsupport) Mail: backoffice@deloitte.se

3 Förvaltningsberättelse Föreningens verksamhet Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelse får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken ska användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Föreningens fastighet/er Byggnad Föreningen förvärvade fastigheterna Hästen 3 och Klostret 3 i Danderyds kommun. Föreningens fastigheter består av två flerbostadshus på Klostervägen 5 och 7. Fastigheterna byggdes 1940 och 1948 och har värdeår 1953 och Marken till fastigheten innehas med äganderätt. Lägenheter och lokaler Den totala byggnadsytan uppgår till ca 2117 kvm, varav 2105 kvm utgör lägenhetsyta och 12 kvm lokalyta. I föreningen finns 10 parkeringsplatser och 5 garage. Föreningen hyr endast ut parkeringar till de boende. I dagsläget är alla parkeringsplatser och garage uthyrda, men det är ingen kö. Lägenhetsfördelning 17st 1 rum och kök 12st 2 rum och kök 6st 3 rum och kök 5st 4 rum och kök Av dessa 40 st lägenheter är 36 st upplåtna med bostadsrätt och 4 st med hyresrätt. Väsentliga hyresavtal i föreningen är Telemast, avtal med Telenor tillsvidare. Försäkring Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Brandkontoret Stockholm. I avtalet ingår styrelseförsäkring. Fastighetens tekniska status Föreningen har inte upprättat någon underhållsplan utan följer den tekniska besiktningen som utformades i samband med tillträdet. Genomförd åt ärd Ar Stam byte Tvättstugor 2010 Utemiljöer 2011 Parkeringsplatser 2011 Säkerhetsdörrar 2011 tv 3/16 8rf Klostret 1 Org.nr /I ~ ty:'tjp (Cl ~W

4 Avsättning till föreningens fond för yttre underhåll görs, i enlighet med föreningens stadgar, med minst 0,3% av taxeringsvärdet för fastigheten. Fastighetsförvaltning Förvaltningen av fastigheterna sköts huvudsakligen genom ideella insatser från styrelsen och andra medlemmar i föreningen. Städning av trapphus och tvättstuga köps in från en extern firma. Föreningsfrågor Bostadsrättsföreningen registrerades hos Bolagsverket och föreningens ekonomiska plan registrerades Föreningens nuvarande gällande stadgar registrerades Organisationsanslutning Föreningen är ansluten till Bostadsrätterna. Medlemmar och hyresgäster Föreningen hade vid årets slut 46 st medlemmar. Under året har 5 st överlåtelser skett. En lägenhet har under året upplåtits från hyresrätt till bostadsrätt. Föreningen har vid årets slut 4 st bostadshyresgäster. Vid lägenhetsöverlåtelser debiteras köparen en överlåtelseavgift på f n kr. Pantsättningsavgift debiteras köparen med f n 440 kr. Styrelsen Styrelsen har sedan ordinarie föreningsstämma, och därmed påföljande styrelsekonstituering haft följande sammansättning: Amir Arsalani Linn Waagaard Eric Hallberg Gunilla Bourghardt Greta Björling Martin Dahlman Elin Winge Ulrica Sjöström ledamot/ordf ledamot. ledamot ledamot ledamot (avg. maj pga flytt) suppleant suppleant suppleant Revisor Liselott Herrlander, Herrlander Revision AB Valberedning Jelena Röshoff Wolfgang Rath Styrelsesammanträden Styrelsen har under året kontinuerligt arbetat med förvaltning av fastigheten och haft 12 st protokollförda möten. Föreningens firma har tecknats av två ledamöter i förening. Händelser under året Under året har styrelsen fortsatt att arbeta för att förbättra föreningens ekonomi. Lånens villkor och bindningstider har setts över. Avgifterna har höjts med 3% från 1 januari. En av föreningens hyreslägenheter har också upplåtits till bostadsrättslägenhet. De likvida medel som försäljningen genererade kommer troligen att användas till att renovera föreningens fasader och balkonger. Två städdagar har hållits under året, då många av föreningens medlemmar har hjälpts åt att städa, plantera, klippa häckar och röja kring våra gemensamma hus. Ett cykelställ har också köpts in. Cykelstället planeras att monteras våren Under året har även 2- års besiktning av sta mbytet genomförts och fel har åtgärdats. Under året har nyhetsbreven fortsatt varit en kanal för styrelsen att berätta vad som pågår i föreningen. Nyhetsbrevet används för att sprida information om våra gemensamma utrymmen och förhållningsregler mm. Framtida utveckling En energikonsult kommer att anlitas för att se över hur föreningen kan minska energiförbrukningen som idag är ganska hög. Styrelsen planerar även att anlita en besiktningsman som ska besiktiga fastigheten och ge rekommendation av prioriteringslista avseende renoveringar. Våren 2014 planeras troligen en omfattande fasad- och balkong renovering. Detta ska i så fall finansieras av medel från den lägenhetsupplåtelse som skett Föreningens ekonomi Avtal om ekonomisk förvaltning finns tecknat med Deloitte AB. Föreningen har under året inte tecknat några väsentliga avtal. Föreningens resultat för år 2013 visar en förlust om 193 Kkr, vilket kan jämföras med resultatet för år 2012 som var en förlust om 251 Kkr lv 4/16 Brf Klostret 1 Org.nr r6f- /C/ A/fY 0

5 I resultatet ingår avskrivningar med 183 tkr och exkluderar man dem blir resultatet en förlust med 10 tkr. Avskrivningar är en bokföringsmässig värdeminskning av föreningens fastighet och den posten påverkar inte föreningens likviditet. Innebörden av detta är att föreningens verksamhet genererat ett likviditetsunderskott med 10 tkr för Föreningen har antagit en progressiv avskrivningsplan under 2012 vilket har förändrat storleken på avskrivningen på byggnaden. Även avskrivningar på fastighetsförbättringar är förändrade, från 2 % per år till 1 % per år. Styrelsen är medveten om de underskott som finns och jobbar kontinuerligt för att vända den negativa trenden. Dels genom att justera avgifterna, men framförallt genom att strama åt kostnaderna. Den stora energiförbrukningen är ett bekymmer eftersom man befarar att husen läcker ut onödigt mycket värme. Utredning och åtgärder planeras under 2014 vilket förhoppningsvis leder till minskade kostnader. Resultatfördelning 4% 5% IIIntäkter Avskrivningar IIFastighetsadministration Räntekostnader IIDriftkostnader IIRänteintäkter Övrigt Föreningen har haft ökade kostnader för reparationer och underhåll jämfört med föregående år och man har också haft en försäljningskostnad för den lägenhet som såldes under O - t... Kostnadsutveckling -. '".!!1rI t-l I samband med budgetarbetet inför år 2014 beslutade föreningen om en avgiftshöjning på 5 % fr.o.m. 1 januari Hyran för hyresrätterna är förhandlad och kommer att höjas med 1,5% från 1 april Från och med räkenskapsåret 2014 gäller ny god redovisningssed, genom den nya normgivningen K-regelverket (de så kallade K2/K3) som träder i kraft. Denna förändring innebär att synen på avskrivningar, investeringar och underhåll med största sannolikhet kommer att förändras. Detta kan medföra att framtida resultat och jämförelsetal avviker från denna årsredovisning samt budgeten som är framtagen för k Minskningen av underskottet i förhållande till föregående år beror främst på ökade intäkter samt lägre räntekostnader som är föreningens största kostnadspost. Kostnadsutvecklingen i föreningen är förhållandevis stabil. De flesta kostnader har ökat marginellt jämfört med tidigare år. 5/16 Brt Klostret 1 Org.nr ,!il- /1,;!;!/ \.\ ('?l' \."\l'l

6 Nyckeltal per bokslutsdagen Genomsnittlig Arsavgift per kvm bostadsrättsyta, kr Lån per kvm bostadsrättsyta, kr Insats per kvm bostadsrättsyta. kr Genomsnittlig skuldränta, % - 2,89 3,44 3,44 3,21 Fastighetens belåningsgrad, % * "Genornsnitäiq skuldränta definieras som bokförd räntekostnad i förhållande till genomsnittliga fastighetslån. Fastighetens belåningsgrad definieras som fastighetslån i förhållande till fastighetens bokförda värde. Förslag till behandling av föreningens Balanserat förlust Arets förlust Styrelsen föreslår att Till yttre fond avsätts I ny räkning överföres resultat Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande balansräkningar med tillhörande tilläggsupplysningar. Iv resultat- och 6/16 <l#.i> L-\N Brt Klostret 1 Org.nr !,1? V//

7 Så här tolkar du Årsredovisningen Förvaltningsberättelsen Avsnittet ger en förklaring till verksamheten. T.ex. en beskrivning av fastigheten, utfört och planerat underhåll och vilka som är invalda i styrelsen. I förvaltningsberättelsen upplyser föreningen om sådant som inte finns med i balans- och resultaträkningen men som ändå är viktiga för att kunna bedöma föreningens ekonomi. Här redovisar även styrelsen sitt förslag på hur föreningens resultat för året ska disponeras. Resultaträkningen Här redovisas föreningens intäkter och kostnader under verksamhetsåret. Intäkter minus kostnader är lika med årets överskott eller underskott. För en bostadsrättsförening är inte målet att göra stora överskott utan att långsiktigt anpassa intäkterna mot de kostnader föreningen har. Därför kan resultatet variera från år till år, t.ex. om föreningen ett visst år tagit stora akuta reparationskostnader som inte täcktes av intäkterna just det året. Arsavgifterna bör dock beräknas till en nivå där de tillsammans med eventuella hyresintäkter täcker driftskostnader samt avsättning till ett framtida planerat underhåll (avsättning till fond). Intäkter De viktigaste intäkterna i en bostadsrättsförening är medlemmarnas årsavgifter och hyresgästernas hyror. Hyror kan komma från t.ex. boende, garageplatser eller lokaler. En förening med många lokal hyresgäster kan oftast hålla en relativt låg avgiftsnivå - men kan samtidigt vara känslig mot hyresbortfall. Kostnader inklusive avskrivningar Föreningens kostnader utgörs till största delen av driftskostnader såsom el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, snöröjning m.m. Till driften räknas även underhåll och reparationer. ska motsvara årets slitage på fastigheten och inventarier. Ett slitage som bör finansieras genom att föreningens intäkter även täcker avsättningar till ett framtida planerat underhåll. Finansiella intäkter och kostnader Här redovisas vad föreningen har för räntekostnader på sina lån. Räntekostnaderna är oftast en stor post för föreningarna och här kan det vara av vikt att se över tilläggsupplysningarna kring långfristiga skulder i balansräkningen. Vilka bindningstider ligger och till vilken räntesats? För att få reda på en viss lägenhets "räntekostnad" - kan man multiplicera lägenhetens andelstal med räntekostnaden. Balansräkningen I detta avsnitt redovisas en ögonblicksbild föreningens tillgångar och skulder på bokslutsdagen. Tillgångar I en förening finns främst två olika slags tillgångar. Anläggningstillgångar och omsättningstillgångar. Anfäggningstillgångar- där tillgångarna är bundna och därmed svårare att realisera. Den enskilt största tillgången är självklart föreningens fastighet. Det bokförda värdet som är angivet, är anskaffningskostnaden för fastigheten och ska inte förväxlas med marknadsvärdet, som kan vara både lägre och högre. Omsättningstillgångar- t.ex. kassa och bank, där tillgången kan omsättas ganska enkelt. En mått för att se hur föreningen mår likviditetsmässigt, är att se om omsättningstillgångarna uppgår till minst en fjärdedel av omsättningen, d.v.s. föreningens hyror och avgifter. av Kostnaden för större underhåll där föreningen förbättrar och förnyar en installation i fastigheten som t.ex. vid ett stam byte, får fördelas ut på flera år. Kostnaden skrivs av på en nyttjandeperiod. Under föreningens rörelsekostnader i resultaträkningen finns därför en post som kallas avskrivningar. Där redovisas en bokföringsmässig kostnad, som 7/16 Bri Klostret 1 0",,,_ ~~

8 Eget Kapital En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening och alla medlemmar i en sådan förening ska betala in en insats. Föreningens egna kapital består därför främst av vid bildandet inbetalda insatser och senare eventuellt inbetalda upplåtelseavgifter. Det egna kapitalet är fördelat på bundet och fritt eget kapital. Bundet eget kapital - är t.ex. insatser. Det kallas bundet då det såsom anläggningstillgångar är svårt att realisera. Under bundet eget kapital redovisas även föreningens yttre fond. (Ibland även den inre fonden). Den yttre fonden består av avsättningar som gjorts tidigare år enligt föreningens stadgar. I praktiken är detta endast avsättningar som görs i bokföringen, och finns således inte på ett särskilt konto. Det är därför viktigt att dessa pengar återfinns i omsättningstillgångarna - då fonden ska användas. Om siktet sätts på att årsavgifter och hyresintäkter alltid ska täcka årets avsättning till den yttre fonden så kommer pengar även alltid finnas för det planerade underhållet. Fritt eget kapital - utgörs av tidigare års resultatmässiga under- och överskott. Löpande verksamheten - består av avgifter och hyror, övriga intäkter och utgifter, kortfristiga fordringar och kortfristiga skulder. Investeringsverksamheten - består av nya förvärv. Köp av inventarier och gjorda installationer eller förbättringsarbeten på fastigheten. Finansieringsverksamheten - utgörs t.ex. av nyupptagna lån och amorteringar. Ett positivt kassaflöde visar att det finns möjligheter till utveckling och investeringar. Ett negativt kassaflöde under några år kan vara en bra varningssignal för framtiden då mer pengar flödar ut än vad som kommer in. Tilläggsupplysningar För att skapa en ökad förståelse för de olika posterna som redovisas under resultat- och balansräkningen, och därmed få en bättre bild av bakgrunden till föreningens ekonomiska ställning, ska en årsredovisning enligt årsredovisningslagen även innehålla tilläggsupplysningar. Typiska tilläggsupplysningar är en redovisning av föreningens långfristiga lån och vilka intäkter och kostnader som är förutbetalda (fakturor som är betalda men gäller nästa år) samt upplupna (fakturor som gäller för året men som ännu inte betalats). Skulder Föreningens skulder delas upp i långfristiga och kortfristiga skulder. Långfristiga skulder - ska betalas först efter flera år. Då oftast mot en särskild amorteringsplan såsom t.ex. föreningens fastighetslån. Kortfristiga skulder - kan vara förskottsinbetalda hyror och avgifter samt obetalda fakturor som benämns som upplupna kostnader i balansräkningen. Dessa ska betalas inom ett år. Ställda säkerheter Avser pantbrev/fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet för föreningens lån. Kassaflödesanalys Kassaflödet är föreningens inbetalningar och utbetalningar under en period. I årsredovisningen visas flödet för hela året. Kassaflödesanalysen delas upp i tre grupper: 8/16 Brt Klostret 1 Org.nr / /:.'..!ii.i...f-t---" (VI L;\N

9 RESUL T ATRÄKNING Not Rörelsens intäkter m.m. Arsavgifter och hyresintäkter Övriga rörelseintäkter 2650 O Rörelsens kostnader Driftkostnader Fastig hetsförsäkring Fastighetsskatt Fastig hetsadmin istration Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Ränteintäkter O Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Arets resultat tv 9/16 till vrc (" Brf Klostret 1 Org.nr !/',

10 BALANSRÄKNING TILLGANGAR Not Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Installationer Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Aktuell skauefordran 72 O Övriga fordringar 18 O Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGANGAR Iv 10/16 Brf Klostret 1 Org.nr

11 BALANSRÄKNING Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 7 Bundet eget kapital Inbetalda insatser Inbetalda upplåtelseavgifter Yttre fond Ansamlad förlust Balanserat förlust Arets förlust Summa eget kapital Långfristiga skulder 8 Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Aktuell skatteskuld O 5200 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Panter och därmed jämförliga säkerheter som har ställts för egna skulder och för förpliktelser som redovisats som avsättningar Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga( 11/16 l r Brf Klostret 1 Org.nr rJ / L-W

12 KASSAFLÖDESANALYS Den löpande verksamheten Rörelseresultat Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Erhållen ränta mm O Erlagd ränta Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Minskning(+)/ökning(-) av kundfordringar Minskning(+)/ökning(-) av fordringar Minskning(-)/ökning(+) av leverantörsskulder Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Finansieringsverksamheten Inbetalda insatser O Inbetalda upplåtelseavgifter O Kassaflöde från finansieringsverksamheten O Förändring av likvida medel Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut ~ 12/16! '"Yl Brf Klostret 1 Org.nr ~"I.:"._. #/, ~ Q/"f,. v t;

13 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med årsredovisningslagen samt uttalanden och allmänna råd från Bokföringsnämnden. När allmänna råd från Bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från rekommendationer från Rådet för finansiell rapportering och i tillämpliga fall från uttalanden av Far. När så är fallet anges detta i särskild ordning nedan. Bostadsrättsföreningens förvår av fastigheterna har redovisats i enlighet med alternativ 2 i RedU 9, "Bostadsrättsföreningars förvärv av fastighet via bolag". Enligt detta alternativ överförs övervärdet för aktierna till fastigheterna direkt. Föreningen köpte samtliga aktier i Klosterhästen AB, vilket ägde fastigheterna Klostret 3 och Hästen 3, för kr. Aktiebolaget sålde fastigheten den 7 juni 2010 för ett värde av kr till bostadsrättsföreningen, varefter övervärdet för aktierna har överförts till fastigheten. Efter dessa åtgärder motsvarar fastighetens redovisade värde, vid förvärvstillfället, marknadsvärdet. Bolaget likviderades under Fastigheten har ett redovisat anskaffningsvärde som överstiger det skattemässiga värdet med kr. Bostadsrättsföreningen har i och med detta en uppskjutens skatteskuld. Om bostadsrättsföreningen säljer fastigheten innebär det att beskattning även utgår på detta belopp. Eftersom bostadsrättsföreningen inte har för avsikt att sälja fastigheten värderas den uppskjutna skatteskulden till O kr. Värderingsprinciper m.m. Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerad värdeminskning och eventuella nedskrivningar. Avskrivning av byggnaden sker genom en progressiv avskrivning som sträcker sig över 100 år. Tillgångarna enl nedan skrivs av linjärt över nyttjande perioden. Fastighetsförbättringar 1 % Installationer 4 % Markanläggningar 5 % Föreningen har antagit en ny avskrivningsplan för byggnaden och därmed skrivs byggnaden av progressivt från och med Gällande fastighetsförbättringarna har föreningen gått över till att skriva av dessa med 1 %. Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. FastighetsskaWFastighetsavgift En förening med hyreshus fick nya värden vid fastighetstaxeringen år 2013 och dessa kommer att gälla fram till år Föreningen beskattas idag genom en kommunal fastighetsavgift på bostäder som högst får vara 0,3 % av taxeringsvärdet för bostadsdelen. Föreningen betalar idag en fastighetsavgift på kr per lägenhet. För lokalerna betalar föreningen en statlig fastighetsskatt med 1 % av taxeringsvärdet på Il lokaldelen. :-v lili Brt Klostret 1 Org.nr '0 ~ /r:" (:</ / lr~

14 TILLÄGGSUPPL VSNiNGAR Fond för yttre underhåll Enligt bokföringsnämndens allmänna råd, ska reservering för framtida underhåll redovisas under bundet eget kapital. Avsättning till fonden sker, genom en årlig omföring mellan fritt och bundet eget kapital. Ianspråktagande av fonden för planerat underhåll sker på samma sätt. Intäktsredovisning Inkomsten redovisas till det verkliga värdet av vad som erhållits eller kommer att erhållas. UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Arsavgifter och hyresintäkter Nettoomsättning uppdelad på rörelsegren Arsavgifter bostäder Hyresintäkter bostäder Hyresintäkter lokaler Hyresintäkter garage och p-pi Intäkter för el Övriga hyresintäkter Not 2 Driftkostnader Städ Reparation och underhåll El Fjärrvärme Vatten Sophämtning Övriga driftkostnader Not 3 Fastighetsadministration Ekonomisk förvaltning Revisionsarvode Försäljningskostnader lägenheter Konsultarvoden Övriga administrativa kostnader O { 14/16 11# J '1.., Brf Klostret 1 Org.nr /~ If: l-~

15 TILLÄGGSUPPL YSNINGAR Not 4 Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Arets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Redovisat värde byggnader Redovisat värde markanläggningar Redovisat värde mark Taxeringsvärde Taxeringsvärdet för föreningens fastigheter: varav byggnader: Not 5 Installationer Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Arets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Not 6 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetald försäkring Förutbetalt arvode ekonomisk förvaltning O Not 7 Eget kapital Inbet. Upplåtelse Yttre Balanserad Arets insatser avgifter fond förlust resultat Belopp vid årets ingång Ökning insatskapital Res. enl. årets föreningsstämma: Arets förlust Belopp vid årets utgång Brf Klostret 1 Org.nr /,//7,C, to. lrj

16 TILLÄGGSUPPL YSNINGAR NotS Långfristiga skulder SBAB Amortering Skuld per Kred itgivare Villkorsändring Ränta % SBAB , SBAB , SBAB , O Not 9 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna räntekostnader Upplupna driftkostnader Upplupen kostnad revision Förutbetalda Stockholm 2~M-:;to/er 6B;/~B1ft ~~ o Min revisionsberättelse har lämnats den 1;/7 OZI1 ZV/V ftjvlllei( ne AN lt~jjujj/l ST/lNOftt\Ovrffbf<. (VI IlhN er Liselotte Herrlander Auktoriserad revisor 16/16 Brf Klostret 1 Org.nr / k/i~~

17 Revisionsberättelse Till föreningsstämman i Bostadsrättsföreningen Klosfret 1, org nr Rapport om årsredovisningen Jag har utfört en revision av årsredovisningen för Bostadsrättsföreningen Klostret 1för år Styrelsens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.. Revisorns ansvar Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att jag följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i års-. redovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen sorn är relevanta för hur föreningen upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforrna granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i föreningens interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksorn en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhärntat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Uttalanden Enligt min uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av föreningens finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker därför att föreningsstärnman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver min revision av årsredovisningen har jag även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust samt styrelsens förvaltning för Bostadsrättsföreningen Klostret 1 för år Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust, och det är styrelsen som har ansvaret för förvaltningen enligt bostadsrättiagen. Revisorns ansvar Mitt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala mig orn förslaget till dispositioner av föreningens vinst eller förlust och orn förvaltningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust har jag granskat om förslaget är förenligt med bostadsrättslagen. scrn underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag utöver min revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot är ersättningsskyldig mot föreningen. Jag har även granskat om någon styrelseledamot på annat sätt har handlat i strid med bostadsrättslagen, årsredovisningslagen eller föreningens stadgar. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Uttalanden Jag tillstyrker att föreningsstämman behandlar resultatet enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Upplysning av särskild betydelse Som framgår av årsredovisningen är avgiftsuttaget inte tillräckligt för att täcka varken föreningens kostnader eller stadgeenlig reservering för kommande underhåll Malmö den 3 mars 2014 Liselotte Herrlander Auktoriserad revisor

18 Herrlander Revision AB Auktoriserad revisor Bostadsrättsföreningen Klostret 1 Org.nr Granskningsrapport avseende räkenskapsår 2013 Revisionen har utförts i enlighet med ISA (International Standards on Auditing) vilket har inneburit att jag har granskat resultat- och balansräkningen samt tilläggsupplysningar i årsredovisningen samt styrelsens förvaltning för räkenskapsåret I enlighet med god revisionssed i Sverige innebär detta att jag planerat och genomfört revisionen för att med rimlig säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. Revisionen har bland annat omfattat följande kontroller: * * * * * * Kontroll av ingående balanser Granskning av att belopp i huvudboken motsvaras av belopp i årsredovisningen Avstärnning av tillgångar och skulder Granskning av större förändringar i balansräkningen Granskning av resultaträkningens poster med avseende på att identifiera väsentliga felaktigheter. Granskning av väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot är ersättningsskyldig mot föreningen. Avgiftsuttag Styrelsens har ansvar för att föreningens intäkter täcker kostnaderna, inklusive reservering till fond för yttre underhåll. Föreningens resultat efter avsättning till underhållsfond för år 2013 är -283 tkr vilket tillsammans med förluster för år 2010/2012 skapar en ansamlad förlust på tkr. Denna ansamlade förlust visar att avgiftsuttagen varit för låga dessa år. Precis som föregående år lämnar jag en upplysning i revisionsberättelsen om att nuvarande avgiftsuttag är för lågt, att det inte finns möjligheter att skapa utrymme för reservering för kommande underhåll. Adress Flygplansgatan Malmö Telefon Mobiltelefon E-post Fax Styrelsens säte Malmö Bankgiro Organisationsnr

19 Städ dagar Styrelsen har beslutat att ta ut en avgift på 500 kr från medlemmar som inte kommer på föreningens städdagar. Denna typ av avgifter är inte förenligt med föreningens stadgar och styrelsen har därmed ingen rättighet att ta denna typ av avgift från medlemmar. Styrelsens protokoll Protokoll ska vara undertecknade av den som fört protokollet samt justeras av ordföranden och ytterligare enjusteringsperson som väljs vid varje möte. Flera protokoll saknar en eller två av dessa underskrifter. Varje ny medlem i bostadsrättsföreningen protokollföras. ska godkännas av styrelsen, styrelsens beslut ska Det stickprov på attester av föreningens fakturor stämmer inte överens med beslut om attestberättigade på konstituerande möte den 7/ Troligen har nytt beslut om attestberättigade tagits då en styrelseledamot avgick i maj Malmö den 3 mars 2014 Med vänlig hälsning J,~~_ Liselotte Herrlander

20 Till Revisorn i Bostadsrättsföreningen Klostret l Uttalande från styrelsen Detta uttalande lämnas i anslutning till er revision av årsredovisningen för Bostadsrättsföreningen för det räkenskapsår som avslutas den 31/ Uttalandet syftar till att ge uttryck för vår uppfattning att årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och därmed ger en rättvisande bild av föreningens ekonomiska ställning per balansdagen samt av resultatet av verksamheten för räkenskapsåret enligt god redovisningssed. Styrelsen är medveten om att ert uppdrag är att utföra granskning enligt god revisionssed i Sverige vilket innebär att granskningens omfattning anpassats till ändamålet att uttala er om föreningens årsredovisning i stort. Vi bekräftar att vi är ansvariga för att årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och kompletterande normgivning. Vi bekräftar, utifrån vår bästa kunskap och övertygelse, följande: Det har enligt vår kännedom inte förekommit några oegentligheter där styrelsen, eller någon annan med betydelsefull roll i fråga om redovisningssystem och system för intern kontroll är inblandade, som skulle kunna ha påverkat årsredovisningen väsentligt. Vi har gett er tillgång till allt räkenskapsmaterial och all underliggande dokumentation, alla protokoll från räkenskapsårets stämmor och styrelsemöten samt alla väsentliga avtal och överenskommelser. Alla föreningens transaktioner har bokförts i räkenskapsmaterialet och avspeglas i årsredovisningen. Föreningen har uppfyllt alla sådana avtalsvillkor som skulle kunna ha påverkat årsredovisningen väsentligt om de inte hade uppfyllts. Styrelsen har informerat revisorn om eventuella transaktioner med och/eller saldon mot närstående parter (definierade enl. ARL 5: 12a). Dessa har bokförts på ett korrekt sätt, tillräcklig information har lämnats i årsredovisningen och eventuelljävsproblematik har beaktats vid beredning och beslut avseende dessa transaktioner Föreningen kan styrka sin äganderätt till alla tillgångar på ett tillfredställande sätt, och det fmns inga panträtter eller andra inteckningar i föreningens tillgångar förutom vad som framgår av årsredovisningen. Samtliga bankkonton och likvida medel finns redovisade som tillgång. Vi har på lämpligt sätt bokfört eller lämnat upplysningar om samtliga skulder, tvister och ansvarsförbindelser. Inga andra rättsliga skadeståndskrav, som kan medföra väsentliga kostnader för föreningen, har tagits emot eller förväntas. Det finns inga spärrade medel eller konton med liknande begränsningar. Om det förekommer SWAP-avtal så har detta angivits i årsredovisningen. Vi intygar att vi i förvaltningsberättelsen har redogjort för alla kända omständigheter som är nödvändiga när det gäller att bedöma föreningens förmåga till fortsatt verksamhet. Vi har på ett riktigt sätt bokfört och lämnat upplysning i årsredovisningen om föreningen är att betrakta som oäkta bostadsrättsförening. Samtliga affårshändelser har registrerats i bokföringen som ligger till grund för årsredovisningen. Årsredovisningen innehåller inga väsentliga felaktigheter och inga väsentliga uppgifter har utelämnats. Bortsett från vad som beskrivits i förvaltningsberättelsen har det inte förekommit några händelser efter räkenskapsårets slut som kräver ändring eller upplysning i årsredovisningen. Stockholm den O). / tj Bostadsrättsföreningen Klostret l c;:;);y.~ c2-- ~ Styrelsens ordförande /J rrj //" /J r.f~n ;