Årsredovisning Brf Viggbyholm Kotten

Transkript

1 Årsredovisning Brf Viggbyholm Kotten

2 Innehållsförteckning Förvaltningsberättelse 3 Resultaträkning 8 Balansräkning 9 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser 10 Kassaflödesanalys 11 Tilläggsupplysningar 12 Underskrifter 15 Kontaktinformation Föreningen förvaltas av Deloitte AB, org.nr Telefon: (kundsupport) Mail: backoffice@deloitte.se

3 Förvaltningsberättelse Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostäder och lokaler åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. Medlems rätt i föreningen på grund av sådan upplåtelse kallas bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Föreningens fastighet Byggnad Föreningen förvärvade fastigheten Viggbyholm 44:1 i Täby kommun från Akelius Täbyhus AB. Föreningens fastighet består av 3 flerbostadshus i 3 våningsplan samt källare med totalt 159 st lägenheter och 19 st lokaler. På fastigheten finns även 9 garageplatser. Lägenheter och lokaler Den totala byggnadsytan uppgår till kvm, varav kvm utgör lägenhetsyta och 593 kvm lokalyta. Föreningen hyr endast ut garage till de boende. Lägenhetsfördelning 26 st 1 rum och kök 78 st 2 rum och kök 53 st 3 rum och kök 2 st 4 rum och kök Av dessa lägenheter är 121 upplåtna med bostadsrätt och 38 med hyresrätt. Intäkter från lokalhyror utgör ca 7 % av föreningens totala intäkter. Försäkring Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Gjensidige Forsakring BA i Norge. I avtalet ingår styrelseförsäkring samt bostadsrättstillägg för samtliga lägenheter. Fastighetens tekniska status Avsättning till föreningens fond för yttre underhåll görs i enlighet med styrelsens fastställda underhållsplan. Fonden för yttre underhåll redovisas under bundet eget kapital i balansräkningen Genomförd åtgärd År Stambyte 2011 Montage av säkerhetsdörrar 2011 Takrenovering etapp Underhållsbehovet som finns för fastigheten är i enlighet med den tekniska besiktning som är utförd. De enskilt största åtgärderna som planeras framgår nedan.. De enskilt största åtgärderna som planeras framgår nedan. Planerad åtgärd År Kostnad/Kkr. Takrenovering etapp 2 Nytt bokningssystem bastu och tvättstuga Radonmätning av källare Fastighetsförvaltning Föreningen har avtal med Driftia AB om teknisk förvaltning inklusive fastighetsskötsel. Föreningsfrågor Bostadsrättsföreningen registrerades hos Bolagsverket och föreningens ekonomiska plan registrerades Föreningens nuvarande gällande stadgar registrerades Medlemmar och hyresgäster Föreningen hade vid årets slut 158 medlemmar. Under året har 19 överlåtelser skett och 10 upplåtelser från hyresrätt till bostadsrätt. 3/15 Brf Viggbyholm Kotten Org.nr:

4 Föreningen har vid årets slut 38 bostadshyresgäster. Vid lägenhetsöverlåtelser debiteras köparen en överlåtelseavgift på f n kr. Pantsättningsavgift debiteras köparen med f n 440 kr. Styrelsen Styrelsen har sedan ordinarie föreningsstämma, och därmed påföljande styrelsekonstituering haft följande sammansättning: Tobias Aspegren Christian Rundblad Christoffer Jönsson Alexander Böök ledamot/ordf ledamot/sekr. ledamot suppleant Revisor Mats Lehtipalo ordinarie Adeco Revisorer Birger Nordmark suppleant Valberedning Tina Nilsson, sammankallande Nina Eriksdotter Mats Andersson Styrelsesammanträden Styrelsen har under året kontinuerligt arbetat med förvaltning av fastigheten och haft 16 protokollförda möten. Föreningens firma har tecknats av två ledamöter i förening Händelser under året Montage av säkerhetsdörrar och tidningshållare. Nytt låssystem för yttre skalskydd. Nytt bokningssystem för tvättstuga och bastulokal har handlats upp. Stambytet slutfördes. Takrenovering etapp 1 på Järnvägsallén slutfördes. Sammanställning av anmärkningar OVK har gjorts. Föreningens resultat för år 2011 är en förlust med Kkr, vilket kan jämföras med resultatet för år 2010 på en förlust med Kkr. Förändringen mellan åren beror mestadels på de kostnader för de renoveringar som genomförts. Samt även försäljningskostnaderna i samband med att hyresrätter upplåts till bostadsrätter. Även räntan på fastighetslånen har ökat under året. I resultatet ingår avskrivningar med 126 Kkr och exkluderar man dem blir resultatet Kkr. Avskrivningar är en bokföringsmässig värdeminskning av föreningens fastighet och den posten påverkar inte föreningens likviditet. Innebörden av detta är att föreningens verksamhet under året genererat ett likviditetsunderskott på Kkr. 26% 21% Resultatfördelning 7% 6% 40% Intäkter Avskrivningar Fastighetsadministration Räntekostnader Driftkostnader En bostadsrättsförening måste ha intäkter som överstiger de faktiska utgifterna (alla kostnader exklusive avskrivningar) och dessutom ha medel över för framtida underhåll samt eventuella amorteringar. Kostnadsutvecklingen i föreningen är förhållandevis stabil. De flesta kostnader har ökat marginellt jämfört med tidigare år. Framtida utveckling Takrenovering etapp 2 kommer att upphandlas. Radontätning kommer att upphandlas. Bastulokal kommer att utökas med relaxdel. Rensning av cykel och barnvagnsförråd kommer att göras. Belysning i källargångar kommer att ses över. Rådgivning gällande energibesparing för området kommer att utföras. Delvis fasadrenovering kommer att göras gällande skador från fåglar Kostnadsutveckling Föreningens ekonomi Avtal om ekonomisk förvaltning finns tecknat med Deloitte AB. 4/15 Brf Viggbyholm Kotten Org.nr:

5 I samband med budgetarbetet inför år 2012 beslutade föreningen om en avgiftshöjning på 6 % fr.o.m. 1 april Föreningens enskilt största kostnadspost är räntekostnaden och den har under år 2011 ökat och det har ett samband med den högre räntenivån som belastat föreningen. Nyckeltal per bokslutsdagen Genomsnittlig årsavgift per kvm bostadsrättsyta, kr Lån per kvm bostadsrättsyta, kr Insats per kvm bostadsrättsyta, kr Genomsnittlig skuldränta, % * 3 4 Fastighetens belåningsgrad, % * Genomsnittlig skuldränta definieras som bokförd räntekostnad i förhållande till genomsnittliga fastighetslån. Fastighetens belåningsgrad definieras som fastighetslån i förhållande till fastighetens bokförda värde. Resultatdisposition Förslag till behandling av föreningens resultat: Balanserat resultat Årets förlust Styrelsen föreslår att I ny räkning överföres Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande tilläggsupplysningar. 5/15 Brf Viggbyholm Kotten Org.nr:

6 Så här tolkar du Årsredovisningen Förvaltningsberättelsen Avsnittet ger en förklaring till verksamheten. T.ex. en beskrivning av fastigheten, utfört och planerat underhåll och vilka som är invalda i styrelsen. I förvaltningsberättelsen upplyser föreningen om sådant som inte finns med i balans- och resultaträkningen men som ändå är viktiga för att kunna bedöma föreningens ekonomi. Här redovisar även styrelsen sitt förslag på hur föreningens resultat för året ska disponeras. Resultaträkningen Här redovisas föreningens intäkter och kostnader under verksamhetsåret. Intäkter minus kostnader är lika med årets överskott eller underskott. För en bostadsrättsförening är inte målet att göra stora överskott utan att långsiktigt anpassa intäkterna mot de kostnader föreningen har. Därför kan resultatet variera från år till år, t.ex. om föreningen ett visst år tagit stora akuta reparationskostnader som inte täcktes av intäkterna just det året. Årsavgifterna bör dock beräknas till en nivå där de tillsammans med eventuella hyresintäkter täcker driftskostnader samt avsättning till ett framtida planerat underhåll (avsättning till fond). Intäkter De viktigaste intäkterna i en bostadsrättsförening är medlemmarnas årsavgifter och hyresgästernas hyror. Hyror kan komma från t.ex. boende, garageplatser eller lokaler. En förening med många lokalhyresgäster kan oftast hålla en relativt låg avgiftsnivå men kan samtidigt vara känslig mot hyresbortfall. Kostnader inklusive avskrivningar Föreningens kostnader utgörs till största delen av driftskostnader såsom el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, snöröjning m.m. Till driften räknas även underhåll och reparationer. ska motsvara årets slitage på fastigheten och inventarier. Ett slitage som bör finansieras genom att föreningens intäkter även täcker avsättningar till ett framtida planerat underhåll. Finansiella intäkter och kostnader Här redovisas vad föreningen har för räntekostnader på sina lån. Räntekostnaderna är oftast en stor post för föreningarna och här kan det vara av vikt att se över tilläggsupplysningarna kring långfristiga skulder i balansräkningen. Vilka bindningstider ligger och till vilken räntesats? För att få reda på en viss lägenhets räntekostnad kan man multiplicera lägenhetens andelstal med räntekostnaden. Balansräkningen I detta avsnitt redovisas en ögonblicksbild av föreningens tillgångar och skulder på bokslutsdagen. Tillgångar I en förening finns främst två olika slags tillgångar. Anläggningstillgångar och omsättningstillgångar. Anläggningstillgångar där tillgångarna är bundna och därmed svårare att realisera. Den enskilt största tillgången är självklart föreningens fastighet. Det bokförda värdet som är angivet, är anskaffningskostnaden för fastigheten och ska inte förväxlas med marknadsvärdet, som kan vara både lägre och högre. Omsättningstillgångar t.ex. kassa och bank, där tillgången kan omsättas ganska enkelt. En mått för att se hur föreningen mår likviditetsmässigt, är att se om omsättningstillgångarna uppgår till minst en fjärdedel av omsättningen, d.v.s. föreningens hyror och avgifter. Kostnaden för större underhåll där föreningen förbättrar och förnyar en installation i fastigheten som t.ex. vid ett stambyte, får fördelas ut på flera år. Kostnaden skrivs av på en nyttjandeperiod. Under föreningens rörelsekostnader i resultaträkningen finns därför en post som kallas avskrivningar. Där redovisas en bokföringsmässig kostnad, som 6/15 Brf Viggbyholm Kotten Org.nr:

7 Eget Kapital En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening och alla medlemmar i en sådan förening ska betala in en insats. Föreningens egna kapital består därför främst av vid bildandet inbetalda insatser och senare eventuellt inbetalda upplåtelseavgifter. Det egna kapitalet är fördelat på bundet och fritt eget kapital. Bundet eget kapital - är t.ex. insatser. Det kallas bundet då det såsom anläggningstillgångar är svårt att realisera. Under bundet eget kapital redovisas även föreningens yttre fond. (Ibland även den inre fonden). Den yttre fonden består av avsättningar som gjorts tidigare år enligt föreningens stadgar. I praktiken är detta endast avsättningar som görs i bokföringen, och finns således inte på ett särskilt konto. Det är därför viktigt att dessa pengar återfinns i omsättningstillgångarna då fonden ska användas. Om siktet sätts på att årsavgifter och hyresintäkter alltid ska täcka årets avsättning till den yttre fonden så kommer pengar även alltid finnas för det planerade underhållet. Investeringsverksamheten består av nya förvärv. Köp av inventarier och gjorda installationer eller förbättringsarbeten på fastigheten. Finansieringsverksamheten utgörs t.ex. av nyupptagna lån och amorteringar. Ett positivt kassaflöde visar att det finns möjligheter till utveckling och investeringar. Ett negativt kassaflöde under några år kan vara en bra varningssignal för framtiden då mer pengar flödar ut än vad som kommer in. Tilläggsupplysningar För att skapa en ökad förståelse för de olika posterna som redovisas under resultat- och balansräkningen, och därmed få en bättre bild av bakgrunden till föreningens ekonomiska ställning, ska en årsredovisning enligt årsredovisningslagen även innehålla tilläggsupplysningar. Typiska tilläggsupplysningar är en redovisning av föreningens långfristiga lån och vilka intäkter och kostnader som är förutbetalda (fakturor som är betalda men gäller nästa år) samt upplupna (fakturor som gäller för året men som ännu inte betalats). Fritt eget kapital - utgörs av tidigare års resultatmässiga under- och överskott. Skulder Föreningens skulder delas upp i långfristiga och kortfristiga skulder. Långfristiga skulder - ska betalas först efter flera år. Då oftast mot en särskild amorteringsplan såsom t.ex. föreningens fastighetslån. Kortfristiga skulder - kan vara förskottsinbetalda hyror och avgifter samt obetalda fakturor som benämns som upplupna kostnader i balansräkningen. Dessa ska betalas inom ett år. Ställda säkerheter Avser pantbrev/fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet för föreningens lån. Kassaflödesanalys Kassaflödet är föreningens inbetalningar och utbetalningar under en period. I årsredovisningen visas flödet för hela året. Kassaflödesanalysen delas upp i tre grupper: Löpande verksamheten består av avgifter och hyror, övriga intäkter och utgifter, kortfristiga fordringar och kortfristiga skulder. 7/15 Brf Viggbyholm Kotten Org.nr:

8 RESULTATRÄKNING Not Rörelsens intäkter m.m. Årsavgifter och hyresintäkter Övriga rörelseintäkter Rörelsens kostnader Driftkostnader Fastighetsförsäkring Fastighetsskatt / Fastighetsavgift Fastighetsadministration Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Ränteintäkter Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Årets resultat /15 Brf Viggbyholm Kotten Org.nr:

9 BALANSRÄKNING Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier, verktyg och installationer Pågående ombyggnationer Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR /15 Brf Viggbyholm Kotten Org.nr:

10 BALANSRÄKNING Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 7 Bundet eget kapital Inbetalda insatser Inbetalda upplåtelseavgifter Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa eget kapital Långfristiga skulder 8 Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Aktuell skatteskuld Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Panter och därmed jämförliga säkerheter som har ställts för egna skulder och för förpliktelser som redovisats som avsättningar Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga 10/15 Brf Viggbyholm Kotten Org.nr:

11 K A S S A F L Ö D E S A N A L Y S Den löpande verksamheten Rörelseresultat Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Erhållen ränta mm Erlagd ränta Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital Minskning(+)/ökning(-) av kundfordringar Minskning(+)/ökning(-) av fordringar Minskning(-)/ökning(+) av leverantörsskulder Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av byggnader och mark Pågående ombyggnationer Förvärv av aktier i Grundborgen GCWSX AB Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Inbetalda insatser Inbetalda upplåtelseavgifter Ändring kortfristiga finansiella skulder Amortering långfristiga lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring av likvida medel Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut /15 Brf Viggbyholm Kotten Org.nr:

12 T I L L Ä G G S U P P L Y S N I N G A R ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med årsredovisningslagen samt uttalanden och allmänna råd från Bokföringsnämnden. När allmänna råd från Bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer och i tillämpliga fall från uttalanden av FAR. När så är fallet anges detta i särskild ordning nedan. Dotterbolagets underprisöverlåtelse vid tillträdet av fastigheten till föreningen enligt FAR Redu 9 är att betrakta som utdelning och ska enligt BFNAR 2003:3 ses som en återbetalning av investeringen i aktierna. Värderingsprinciper m.m. Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerad värdeminskning och eventuella nedskrivningar. Byggnader skrivs av systematiskt över tillgångens bedömda nyttjandeperiod. Avskrivninguppräkning 102 % och ränta 5,5 % avseende byggnader. Fastighetsförbättringar skrivs av linjärt över bedömd nyttjandeperiod. Byggnad enligt progressiv plan Fastighetsförbättringar år 2-10 % Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fastighetsskatt/Fastighetsavgift En förening med hyreshus fick nya värden vid fastighetstaxeringen år 2010 och dessa kommer att gälla fram till år Föreningen beskattas idag genom en kommunal fastighetsavgift på bostäder som högst får vara 0,4 % av taxeringsvärdet för bostadsdelen. Föreningens fastighetsavgift var för räkenskapsåret kr per lägenhet. För lokalerna betalar föreningen en statlig fastighetsskatt med 1 % av taxeringsvärdet på lokaldelen. Fond för yttre underhåll Avsättning till föreningens fond för yttre underhåll görs i enlighet med styrelsens fastställda underhållsplan. Underhållsbehovet som finns för fastigheten är i enlighet med den tekniska besiktningen som är utförd. Intäktsredovisning Inkomsten redovisas till det verkliga värdet av vad som erhållits eller kommer att erhållas. Personal Föreningen har inte haft några anställda.styrelsearvoden har betalats ut med kr enligt beslut av föregående års föreningsstämma. 12/15 Brf Viggbyholm Kotten Org.nr:

13 T I L L Ä G G S U P P L Y S N I N G A R UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter och hyresintäkter Nettoomsättning uppdelad på rörelsegren Årsavgifter Hyresintäkter bostäder Hyresintäkter lokaler Hyresintäkter garage Övriga hyresintäkter Rabatt bostad/bostadsrätt Not 2 Driftkostnader Fastighetsskötsel Teknisk förvaltning Städ Snöröjning och sandning Yttre skötsel och Markskötsel Reparation och underhåll Fjärrvärme och el Vatten Sophämtning Övriga driftkostnader I posten övriga driftskostnader ingår självrisk med kr. Not 3 Fastighetsadministration Ekonomisk förvaltning Konsultarvoden Styrelsearvoden inkl soc avg Revisionsarvode Inkasso/betalningsförelägganden Förbrukningsinventarier och -material Telefonkostnader Advokat- och rättegångskostnader Försäljningskostnader Övriga administrativa kostnader Not 4 Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärde Inköp Fastighetsförbättringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Redovisat värde byggnader Redovisat värde mark Taxeringsvärde Taxeringsvärdet för föreningens fastigheter: varav byggnader: /15 Brf Viggbyholm Kotten Org.nr:

14 T I L L Ä G G S U P P L Y S N I N G A R Not 5 Inventarier, verktyg och installationer Inköp Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående redovisat värde Not 6 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetald försäkring Förutbetalt arvode ekonomisk förvaltning Driftia WM Tak och fasad Not 7 Eget kapital Inbetalda Upplåtelse Yttre Balanserat Årets insatser avgifter fond resultat resultat Belopp vid årets ingång Ökning av insatskapital Resultatdisp. enligt beslut av föregående års stämma Årets förlust Belopp vid årets utgång Not 8 Långfristiga skulder Amortering inom 2 till 5 år Amortering efter 5 år Kreditgivare Villkorsändring Ränta % Amorteringar Lånebelopp Grundborgen SBAB , SBAB , SBAB , SBAB , SBAB , /15 Brf Viggbyholm Kotten Org.nr:

15 T I L L Ä G G S U P P L Y S N I N G A R Not 9 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupen ränta fastighetslån Upplupen fjärrvärme och el Förutbetalda avgifter/hyror Uppl kostn för fastighetsskötsel och städ Övriga förutbetalda kostnader Täby Tobias Aspegren Christian Rundblad Tom Moberg Christoffer Jönsson Min revisionsberättelse har lämnats den. Mats Lehtipalo Godkänd revisor Far 15/15 Brf Viggbyholm Kotten Org.nr: