Uppföljning av den allmänna småhustaxeringen Utvärdering och analys av värdeområden

Transkript

1 Institutionen för Infrastruktur Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 223 Uppföljning av den allmänna småhustaxeringen Utvärdering och analys av värdeområden Författare: Erika Johansson Anna Tunemar Stockholm 2003 Handledare: Mats Wilhelmsson

2 Master of Science thesis Title: Authors Department Master Thesis number 223 Supervisor Mats Wilhelmsson Keywords An evaluation of the general real estate assessment for single-family houses An evaluation and analysis of value areas Erika Johansson and Anna Tunemar Department of Infrastructure Building and Real Estate Economics Real estate assessment, single-family houses, value area. Abstract A value area should reflect all the parameters that influence the value of a geographic area. The aim for this thesis is to explain if some of the selected value areas that have been used in the general real estate assessment for single-family houses in Sweden 2003 are divided in an appropriate way. The analysis is carried out to explore if high value between adjacent value areas is reasonable. If the values are not reasonable, attempts to explain the cause have been done. The used methods are a case study and a literature study. The case study is limited to an analysis with eleven cases of boarders between value areas within the Stockholm County. The literature study foremost is about the effects of water and traffic noise on the price of singlefamily houses. In the result of the thesis makes a try to explain the indicator of the value for real estates influenced by value factors. It is most important to see if the total value for a norm real estate can be explained, not only the difference in the value for the norm lot. A conclusion is that a great approximate size between adjacent value areas is fair as long as there are parameters that can explain the whole value difference. An additional result is that it is very important to be observant of buildings close to the boarder of value areas in the cases when it follows a natural boarder, for example roads and municipal lines. Our result shows that an incorrect value between two value areas often arises in connection with natural boarders. It will always occur errors when real estate assessment values are given. It is difficult to find general methods to avoid these errors, but the T/K- analysis (assessment value/ purchase price) is a good tool to give a good understanding of how well the assessments values are in relation to the recommended quotient. Access to why a value area has been given a value indicator is important information that should be accessible at Riksskatteverket. This information is of great important when the T/K- value diverges from the recommended 0,75. 2

3 Examensarbete Titel: Författare Institution Uppföljning av den allmänna småhustaxeringen Utvärdering och analys av värdeområden Erika Johansson och Anna Tunemar Institutionen för Infrastruktur Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer 223 Handledare Mats Wilhelmsson Nyckelord Fastighetstaxering, småhus, värdeområden. Sammanfattning Ett värdeområde ska i möjligaste mån fånga upp de värdepåverkande parametrar som finns i ett geografiskt område. Syftet med denna uppsats är att klargöra om ett urval av de värdeområden som har använts vid den allmänna fastighetstaxeringen för småhus år 2003 är indelade på ett försvarbart sätt. Analys har genomförts för att undersöka om stora värdeskillnader mellan angränsande värdeområden är skäliga. Om värdena inte är rimliga har försök gjorts för att härleda orsaken. Metod som används är fallstudie med okulärbesiktning samt en litteraturstudie. Fallstudien är avgränsad till att analysera elva gränsdragningsfall mellan värdeområden i Stockholms län. I litteraturstudien behandlas främst vattens och trafikbullers inverkan på småhuspriser. I uppsatsens slutsats görs försök att förklara en fastighets riktvärde utifrån olika värdepåverkande faktorer. Det är viktigt att se om det totala värdet för normfastigheten kan förklaras, inte enbart skillnader i normaltomtens värde. En slutsats är att en stor värdedifferens mellan angränsande värdeområden kan vara rimlig om det finns faktorer som ger belägg för hela värdeskillnaden. En ytterligare slutsats som kan dras är att när värdeområdesgränser följer naturliga gränser, exempelvis vägar, kommungränser eller bergskammar, är det viktigt att rikta uppmärksamhet på den bebyggelse som är belägen längs med denna gräns. Slutsatsen visar för våra fall att det är vid de naturliga gränserna som felaktigheter ofta uppstår. Det kommer alltid att uppstå felaktigheter vid fastställandet av vissa enskilda taxeringsvärden. Det är svårt att hitta några generella metoder för att undvika dessa fel, men T/K-analysen kan dock vara ett bra verktyg för att få fram hur vältaxerat ett värdeområde är. Tillgång till varför respektive värdeområde har åsatts sitt aktuella riktvärde är viktig information, som borde finnas tillgänglig hos exempelvis Riksskatteverket, när köpens T/K-värde väsentligt avviker från det rekommenderade 0,75. 3

4 Förord Först vill vi tacka Henrik Roos, enhetschef för fastighetsuppdrag på Lantmäteriverket i Gävle, som har gett oss ett intressant ämne för denna uppsats. Han har även frikostigt delat med sig av sin kunskap om bland annat fastighetstaxering. Ett stort tack till vår handledare Mats Wilhelmsson på Kungliga Tekniska Högskolan som givit oss stöd genom hela vårt examensarbete. Efter våra möten med Mats har en tung dag alltid vänts till en ljus, tack vare hans positiva och inspirerande feedback. Vi vill även tacka Mathias Hofrén på Lantmäteriverket i Gävle för teknisk support och för att han tålmodigt har gett svar på våra frågor angående tekniken. Sist men inte minst vill vi tacka våra nära och kära som har stöttat oss genom höstens känslomässiga berg- och dalbana i samband med denna uppsats. Stockholm, den 18 december 2003 Erika Johansson Anna Tunemar 4

5 1 INLEDNING Bakgrund Syfte Metod Avgränsningar Disposition TEORI Generellt om fastighetstaxering Allmän fastighetstaxering av småhus Värdeområden VÄRDEOMRÅDEBESKRIVNING Kommungräns Haninge kommun Nynäshamn kommun Trafikbuller Täby kommun Täby kommun Lidingö kommun Lidingö kommun Strandnära Nacka kommun Nacka kommun Nacka kommun Nacka kommun Nacka kommun Nacka kommun Lidingö kommun Lidingö kommun Gränsdragning i väg Södertälje kommun Södertälje kommun Nacka kommun Nacka kommun Övrig gräns Norrtälje kommun Norrtälje kommun Vaxholm kommun Vaxholm kommun LITTERATURSTUDIE Sjöutsikt och närhet till vatten Trafikbuller och närhet till väg Övriga värdepåverkande faktorer ANALYS Analys av differenser T/K-analys Regressionsanalys SLUTSATS Haninge kommun Nynäshamn kommun Täby kommun Täby kommun Lidingö kommun Lidingö kommun Nacka kommun Nacka kommun Nacka kommun Nacka kommun Nacka kommun Nacka kommun Lidingö kommun Lidingö kommun Södertälje kommun Södertälje kommun Nacka kommun Nacka kommun Norrtälje kommun Norrtälje kommun Vaxholm kommun Vaxholm kommun DISUSSION

6 KÄLLFÖRTECKNING...31 Tryckta källor Kontakt via E- post BILAGOR Bilaga 1: Definitioner Bilaga 2: Översiktskartor för värdeområden Bilaga 3: Översiktlig information för utvalda värdeområden Bilaga 4: Formler för differens mellan värdeområden Bilaga 5: Beräkningar av differenser Bilaga 6: Uträkning av konfidensintervall 6

7 1 INLEDNING 1.1 Bakgrund Fastighetsskatten är ett ständigt aktuellt ämne som diskuteras och debatteras på olika nivåer i samhället. Denna skatt beräknas utifrån det taxeringsvärde som en fastighet åsatts. Alla berörs direkt eller indirekt av fastighetsskatten, till följd av att boendekostnaderna påverkas. Vid fastställande av fastigheters taxeringsvärde krävs god lokalkännedom och kunskap om värdepåverkande faktorer. Vissa av dessa är direkt knutna till fastigheter, som exempelvis bostadsyta och standard, medan andra är knutna till området. För att ta hänsyn till de senare faktorerna vid fastighetstaxering delas områden med olika värdenivåer in i så kallade värdeområden. Värdet på småhus påverkas av en mängd faktorer som ibland kan vara svåra att identifiera, men som är viktiga att ta hänsyn till. Ett värdeområde ska i möjligaste mån fånga upp de värdepåverkande parametrar som finns i ett geografiskt område. Indelningen av värdeområden har en betydande påverkan för om fastighetsägaren får en rättvis fastighetsskatt. I olyckliga fall kan gränsdragningen mellan värdeområden hamna felaktigt, andra misstag kan orsaka att ett värdeområde tilldelas ett för högt eller lågt värde. Detta kan medföra att skillnaderna mellan intilliggande värdeområden kan bli för stora. I praktiken kan detta innebära att två grannfastigheter med tillsynes likartade förhållanden, som hamnar i skilda värdeområden, får ett orättvist underlag inför beräkning av fastighetsskatten. 1.2 Syfte Undersökningen syftar till att klargöra om några av de värdeområden som har använts vid den allmänna fastighetstaxeringen för småhus 2003 är indelade på ett försvarbart sätt. Är stora värdeskillnader mellan angränsande värdeområden skäliga? Om värdena inte är rimliga, vad kan då vara orsaken? I denna fallstudie ligger tyngdpunkten på en analys av värdeområden. Uppsatsen belyser fall där man bör vara särskilt uppmärksam vid gränsdragningar och visar även exempel på var dessa kan påträffas. Förhoppningen är att denna uppsats ska lyfta fram synpunkter som i framtiden kan ligga till stöd för en bättre utformning av svårdragna gränser, främst vid genomförande av den allmänna småhustaxeringen. 1.3 Metod Undersökningen baseras på en fallstudie som kompletteras med en litteraturstudie. Fallstudien grundar sig på värdedifferenser mellan värdeområden som Lantmäteriverket har beräknat. De värdeområden med friliggande småhusfastigheter som har valts ut för studien har stora värdeskillnader som överstiger 50 procent till ett eller flera angränsande värdeområden. Tabeller har skrivits ut för de värdeområdena där värdeskillnaderna mellan två angränsande områden överstiger femtio procent. Med hjälp av ett GIS-verktyg har den småhusbebyggelse som ligger nära gränsen i de berörda värdeområdena studerats. I de fall där det totala avståndet mellan småhusbebyggelse, i två angränsande värdeområden, understiger hundra meter har en kartbild skrivits ut. Kartbilderna har använts för att identifiera de var de vanligaste problemområdena finns och för att dela upp dem i olika kategorier. Utifrån dessa 7

8 kartor har ett urval av elva fall gjorts. De kategorier som identifierades var främst gränser i samband med vatten, väg och buller. Okulärbesiktning har genomförts vid gränsen mellan värdeområden med närliggande småhusbebyggelse för de elva utvalda fallen. När det har varit möjligt har även en flyktig okulärbesiktning gjorts över fler delar av värdeområdet. Inför besiktningen togs aktuella kartor fram för de fastigheter som befinner sig i närhet av gränsen mellan de angränsande värdeområdena. Detta för att underlätta en identifiering av gränsen vid den okulära besiktningen. Motivet för denna besiktning är att kontrollera om det går att upptäcka några direkt synliga skäl till gränsdragningen. Efter den okulära besiktningen har en litteraturstudie genomförts för att se hur liknande värderingsproblem har behandlats. I flera studier finns rekommendationer för vad en skälig differens för olika värdepåverkande faktorer bör vara, vilket använts som stöd i uppsatsens slutsats. Regressionsanalys har genomförts i det fall där det finns tillräckligt många köp, detta för att få fram den signifikanta värdeskillnaden mellan dessa värdeområden. För flertalet av värdeområdena går det ej att genomföra någon regressionsanalys, till följd av för få köp i respektive värdeområde under värdeperioden som utgörs av åren 1999 till För alla fallen har ytterligare två differenser framräknats för att kunna genomföra olika jämförelser och analyser. Dessa differenser baseras på faktorer som normaltomtens area och normalfastighetens totala värde. T/K-värdet (Taxeringsvärde/Köpeskilling) har analyserats för att se om värdeområdena är bra indelade. T/K är en vägledande kvot för att se om taxeringsvärdet har ett bra värde i förhållande till marknadsvärdet. 1.4 Avgränsningar Studien har avgränsats geografiskt till Stockholms län. Denna avgränsning har gjorts för att praktiskt möjliggöra en okulär besiktning. De studerade värdeområden har valts utifrån en differens uträknad av Lantmäteriverket som baseras på normaltomtens värde. Elva fall med en större värdedifferens än 50 procent har analyserats. Uppsatsen tar enbart hänsyn till den tillgängliga informationen om de godkända köpen i respektive värdeområde inför den allmänna fastighetstaxeringen 2003 och genomförd okulärbesiktning. 1.5 Disposition Uppsatsen består av 7 kapitel. Efter det inledande kapitlet följer ett teoriavsnitt med allmän information om fastighetstaxering och mer specifikt om värdeområden. Okulärbesiktningen och beskrivning av varje värdeområde presenteras fall för fall i kapitel 3. Kapitel 4 består av en litteraturstudie med tyngdpunkten på de värdepåverkande faktorer som behandlas i denna uppsats. I kapitel 5 återfinns analyser över differenser, T/K-värden och genomförd regression. Kapitel 6 innehåller slutsatsen över den genomförda studien. Slutsats behandlas i kapitel 7. Det underlag som har använts för studien finns under källförteckning. Definitioner av olika facktermer finns i bilaga 1, även översiktliga kartor över värdeområdena finns med som bilaga. 8

9 2 TEORI 2.1 Generellt om fastighetstaxering Fastighetstaxering är en form av massvärdering av fastigheter som främst grundar sig på hedoniska värderingsmodeller. Lagar och bestämmelser som styr fastighetstaxeringen i Sverige är fastighetstaxeringslagen, fastighetsförordningen och övriga kompletteringar till lagstiftningen som utfärdas av Riksskatteverket. Riksskatteverket är den myndighet som tillsammans med de regionala skattemyndigheterna har det främsta ansvaret för fastighetstaxeringen i Sverige. För en betydande del av det värderingstekniska förberedelsearbetet ansvarar Lantmäteriverket (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet, 2002). Vid fastighetstaxering delas Sveriges fastighetsbestånd in i tre kategorier: småhusenheter lantbruksenheter hyreshus-, industri-, elproduktions- och specialenheter I Sverige genomförs för dessa fastighetskategorier tre olika typer av fastighetstaxering, allmän-, förenklad- och särskild. Den allmänna fastighetstaxeringen (AFT) sker för dessa olika grupper vart sjätte år. De år man räknar ifrån är år 2003 för småhusenheter, 2005 för lantbruksenheter och 2007 för hyreshus-, industri-, elproduktions- och specialenheter (Riksskatteverket, 2002a). Vid den allmänna fastighetstaxeringen uppdateras värdeområdesindelningarna. Fastighetskategorierna erhåller nya taxeringsvärden utifrån detta och med stöd av fastighetsdeklarationerna. Förenklad fastighetstaxering (FFT) genomförs tredje året efter en AFT för att ge fastigheterna inom den aktuella fastighetskategorin nya taxeringsvärden. I princip genomförs denna på samma sätt som en AFT, förutom att det inte sker någon ny fastighetsdeklaration och värdeområdesindelning. Särskild fastighetstaxering (SFT) sker de år som ingen AFT eller FFT genomförs. SFT innebär att nya taxeringsvärden beräknas för fastigheter med ändrade förhållande som nyeller ombildning av fastigheter. För beräkning av taxeringsvärdena används de regler som fastställdes för den aktuella fastighetskategorin vid den senaste AFT eller FFT (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet, 2002). 2.2 Allmän fastighetstaxering av småhus Kategorin småhus är indelad i de tre undergrupperna, friliggande hus, radhus och kedjehus (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet, 2002). Dessa undergrupper taxeras enligt samma regler och förutsättningar. Det värderingstekniska förberedelsearbetet inför en allmän fastighetstaxering påbörjas i regel omkring tre år innan taxeringsåret. Till grund för den allmänna småhustaxeringen år 2003 ligger småhusköp från åren 1999, 2000 och Ett marknadsvärde beräknas för respektive normalfastighet i alla värdeområden för år Taxeringsvärdet år 2003 ska motsvara ungefär 75 procent av detta marknadsvärde. Allt förberedelsearbete inför en fastighetstaxering skall vara avslutat senast första september det år som taxeringen ska genomföras. 9

10 Förberedelsearbetet består i huvudsak av följande moment: - analyser av fastighetsmarknaden - utvärdering av den föregående allmänna fastighetstaxeringen av den aktuella fastighetskategorin - utformning eller översyn av värderingsmodellerna - konstruktion av tabeller eller funktioner - insamling och analys av ortprismaterial - en provvärdering genomförs året före taxeringsåret där föreslagna värderingsmodeller och föreslag till värdenivåer i olika värdeområden testas mot det insamlade ortprismaterialet Utmärkande för det svenska upplägget för värdering av småhus är att endast de parametrar som är direkt knutna till fastigheten utnyttjas i den hedoniska prisfunktionen. De parametrar som är direkt knutna till området ifråga ska fångas upp i värdeområdesindelningarna 2.3 Värdeområden Vid fastighetstaxeringen ligger värdeområdesindelningen till grund för att räkna ut taxeringsvärdet. Värdeområdet ska visa den betydelse som det geografiska läget har för en fastighets marknadsvärde i just det området. Rent teoretiskt innebär det att två i övrigt helt jämförbara fastigheter inom samma värdeområde även ska ha enhetliga marknadsvärden (Lantmäteriverket, 2001), vilket innebär att de taxeras enligt samma grunder. Riksskatteverket rekommenderar att gränser mellan värdeområden i första hand bör väljas utifrån: plangränser, exempelvis gräns mellan olika markanvändning inom plan naturliga gränser, till exempel parker, vattenområden, större vägar och trafikleder Inom ett tätbebyggt område bör gränserna inte dras i vägar och gator, utan inne i kvarteren, detta eftersom fastigheterna vid en mindre gata ofta uppfattas ha ett likartat läge (Riksskatteverket, 2001a). Sverige är uppdelat i 8230 (Riksskatteverket, 2002c) värdeområden som finns utmärkta på en riktvärdeskarta hos Riksskatteverket. På kartan framgår det tydligt till vilket värdeområde som varje värderingsenhet hör. Information om vilka specifika bestämmelser och riktvärdesangivelser som gäller för varje värdeområde framgår tydligt i samband med respektive kartbild. Inom ett värdeområde får värdenivåerna inte skilja sig så mycket åt att det krävs olika riktvärdesangivelser inom området. När det gäller småhus innebär det att riktvärdevariationen inom ett värdeområde helst inte bör överstiga fem procent (Lantmäteriverket, 2001). I varje värdeområde finns ett riktvärde angivet både för både tomtmarken och byggnaden som tillhör fastigheten. Riktvärdet för byggnader innefattar även värdet av eventuella komplementhus som hör ihop med det aktuella småhuset (Riksskatteverket, 2002a). Riktvärdena räknas fram bland annat med hjälp av regressionsanalyser som visar sambandet mellan överlåtelsepriset och fastighetens egenskaper. 10

11 Ungefär en tiondel av alla värdeområden i Sverige saknar idag helt fastighetsöverlåtelser. I områden med få försäljningar finns särskilda bestämmelser angående fastställande av värdenivån. Prisinformation för dessa värdeområden bör hämtas från värdeområden som antas ha liknande förutsättningar, detta för att fastställa värdenivån med säkerhet (Finansdepartementet, 2001). Vid beräkning av riktvärdeangivelsen för tomtmark till varje enskild fastighet skall följande uppgifter beaktas (Riksskatteverket, 2001b): Storlek Vatten och avlopp Fastighetsrättsliga förhållanden Typ av bebyggelse Närhet till strand Även för tomtmarken klassificeras de olika egenskaperna och används vid uträkning av riktvärdet. När en tomt är belägen vid en strand eller i dess närhet multipliceras normaltomtens värde med en belägenhetsfaktor. Belägenhetsfaktorn för tomt utan strand eller icke strandnära är 1,0. Faktorn kan stiga ända upp till 4,0 för bra belägna fastigheter i närhet av strand (Haapaniemi, 2002). För en fastighet med belägenhetsfaktorn 4,0 innebär detta att tomtens värde multipliceras med 4. Belägenhetsfaktorerna är uppdelade i 5 klasser och varje klass åsätts ett värde utifrån de rådande förhållandena i varje enskilt värdeområde. Tabell 1: Belägenhetsklasser för strand 1. Strand högst 75 m och egen strand 2. Strandnära högst 75 m utan egen strand 3. Strandnära mer än 75m men högst 150 m 4. Strandnära mer än 150 m men högst 250 m 5. Ej strand/strandnära mer än 250 m Avstånd till strand mäts horisontellt från huvudbyggnaden till strandlinjen. I de fall där det kortaste gångavståndet överstiger 300 meter mellan byggnaden och strandlinjen ska tomten klassificeras som kategori 5 (Riksskatteverket, 2002b). I en småhusenhet ingår byggnader som är inrättade som bostad åt en eller två familjer och den mark (även tomträtt) som byggnaderna står på. En småhusenhet kan även bestå av obebyggd tomtmark som är avsedd för småhusbebyggelse eller småhus som ligger på annans mark. När taxeringsvärdet för en eller flera byggnader inom samma tomt inte uppgår till kr ska inte något byggnadsvärde bestämmas (Riksskatteverket, 2002b). Enligt åttonde kapitlet tredje paragrafen i Fastighetstaxeringslagen (SFS 2003) måste vissa parametrar bestämmas för att kunna fastställa riktvärdet för småhus. Dessa är: Storlek Ålder Standard Byggnadskategorier Fastighetsrättsliga förhållanden Värdeordning 11

12 Värdeordning innebär att fastighetens huvudbyggnad, det mest värdefulla huset, och övriga hus klassificeras i värdehänseende. Det tidigaste värdeår som en byggnad åsätts är 1929 (Riksskatteverket, 2002b). Detta medför att alla byggnader som är uppförda tidigare än detta år tilldelas 1929 som värdeår vid en fastighetstaxering. 12

13 3 VÄRDEOMRÅDEBESKRIVNING Undersökningen omfattar friliggande småhus där det föreligger tveksamheter angående gränsdragningen mellan värdeområden. Värdeområdesbeskrivningen baseras främst på en okulärbesiktning och analys av kartmaterial (Bilaga 2). Samtliga kartor över värdeområden i bilaga och i detta kapitel kommer från Riksskatteverket. Varje värdeområde är namngivet av Riksskatteverket och beskrivit utifrån rådande förhållande i området inför den allmänna fastighetstaxeringen 2003 (Bilaga 3), vilket också har beaktats i denna studie. De elva undersökta fallen har delats in i olika kategorier utifrån de problem som har observerats. Problem vid gränsdragning mellan värdeområden som denna studie behandlar har uppkommit exempelvis i samband med kommungräns, trafikbuller eller närhet till strand. Den differens som anges i beskrivningarna över värdeområdena hör till den data som hela studien grundar sig på. Denna differens visar värdeskillnaden mellan de båda värdeområdenas normaltomter. Normaltomternas riktvärde är angivet för alla värdeområden så att det tydligt framgår vilket av värdeområdena som har det högsta respektive lägsta värdet. Kartorna visar den del av värdeområdena där gränsen går genom bebyggelse. Det är främst vid dessa gränsområden som problem kan uppstå med orättvisa taxeringsvärden mellan grannfastigheter. 3.1 Kommungräns Haninge kommun Nynäshamn kommun Värdeområde Tomtmarksvärdet Detta är två stora värdeområden på drygt vardera 100 kvadratkilometer som har en lång gemensam gräns. Vid okulärbesiktningen framgick att båda värdeområdena är genomgående landsbygd med stora skogsområden. Båda värdeområdena innehåller permanentboende och fritidshus med varierande byggnadsår. Differensen mellan dessa värdeområden är 64 procent. Längs med gränsen finns ett område där byggnader är belägna i olika värdeområden och där avståndet mellan dem är mindre än hundra meter. För två av fastigheterna är värdeområdesgränsen dragen i deras gemensamma tomtgräns. Fastighetsbeteckningarna för fastigheterna är Nynäshamn Lundby 1:80 (X) och Haninge Sofielund 1:3 (Y). Vid dessa fastigheter är de egenskaper som man bedömer tomtmarkens riktvärdesangivelser utifrån likartade på båda sidorna av gränsen. Orsaken till att fastigheterna ligger på varsin sida om värdeområdesgränsen verkar bero på att kommungränsen ligger mellan fastigheterna. Det högre värdet för normaltomten i värdeområdet , som ligger i Haninge kommun, beror antagligen på närheten till Stockholm och att det är närmare till uppbyggd infrastruktur. 13

14 Kommunskatten 1 i de båda berörda kommunerna ligger på ungefär samma nivå, Nynäshamn har dock några tiondels procentenheter högre skatt än Haninge. Båda kommunerna har socialdemokratiskt styre. 3.2 Trafikbuller Täby kommun Täby kommun Värdeområde Tomtmarksvärdet Norrtäljevägen (Europaväg 20) är en fyrfilig motorväg som skär rakt igenom värdeområde Detta värdeområde omringas av område Bebyggelsen och tomtstorleken är varierande inom båda värdeområdena. Husen är främst för permanentboende och är byggda under 1930 till 60-talet. Skillnaden mellan områdena är att fastigheterna i värdeområde ligger i första raden längs vägen och är mer utsatta för trafikbuller. Differensen mellan områdena är 67 procent Lidingö kommun Lidingö kommun Värdeområde Tomtmarksvärdet Skillnaden mellan dessa områden är enligt Riksskatteverket att fastigheterna i värdeområde har sjöutsikt. En gemensam nämnare för de båda värdeområdena är att deras riktvärden baseras på buller, är dock mer exponerad mot vägen. Båda områdenas fastighetsbestånd har en generellt hög ålder och byggnaderna är i snitt ca 200 kvadratmeter. Differensen mellan områdena är på 80 procent. De två grannfastigheterna Solsidan 8 (Y) och Solsidan 9 (Y) är belägna på varsin sida om värdeområdesgränsen. Vid den okulära besiktningen framgår det att denna gränsdragning är den mest naturliga, på grund av fastigheternas olika exponering. 1 Kommunala skattesatser enligt Riksskatteverket 14

15 3.3 Strandnära Nacka kommun Nacka kommun Värdeområde Tomtmarksvärdet Denna värdeområdesgräns är dragen genom ett tätbebyggt villaområde. Gemensamt för fastigheterna i värdeområde är enligt den okulära besiktningen sjöutsikt. Villorna i detta område är genomgående äldre exklusiva hus med areor omkring 300 kvadratmeter. Värdeområde är cirka sju gånger så stort än område Utifrån den okulära besiktningen är det svårt att avgöra om alla fastigheter i värdeområde har sjöutsikt. Värdeområdesgränsen är dragen omväxlande genom bostadskvarter och längs med vägar. Differensen mellan områdena är 55 procent Nacka kommun Nacka kommun Nacka kommun Nacka kommun Värdeområde Tomtmarksvärdet Här behandlas två gränsdragningsfall samtidigt eftersom de berör samma strandområde. Både värdeområde och är stora långsträckta områden längs med samma strandlinje norr respektive söder ut är ett område som mestadels är skilt från det vatten som och gränsar till, förutom den lilla landtunga som går ut mitt i mellan dessa områden. Urvalsdifferensen är i båda fallen 100 procent. Strax norr om kartbilden i värdeområde ligger en stor bro vid namn Skurusundsbron. I närheten av denna bro borde kanske ett visst avdrag ges för bullerstörningar, vilket inte görs i riktvärdesangivelserna. Värdeområde och har mycket likartade förhållande för riktvärdesangivelserna för tomt och byggnad, men område har i genomsnitt något större tomter har lägre riktvärden både gällande byggnad, tomt och storlek på tomt. 15

16 Att de fastigheter som ligger i värdeområde , nära Skurusundet, har ett helt annat riktvärde för tomtmark kan ifrågasättas. Genom den okulära besiktningen upptäcktes ingen synlig anledning till varför en smal landremsa av värdeområde ska vara inklämd mellan de två andra områdena. Den del av som sträcker sig ut mot vattnet borde eventuellt tillhöra Lidingö kommun Lidingö kommun Värdeområde Tomtmarksvärdet Båda värdeområdena ligger inom tätbebyggt område där troligtvis samtliga hus är för permanent bruk. Största delen av bebyggelsen är uppförd under de senaste 25 åren. Båda områdena är attraktiva, men område kan betraktas som något exklusivare med större hus. Differensen mellan värdeområdena är 54 procent. Alla fastigheter, förutom Hummern 1 (X), i värdeområde har strandnära tomter och närhet till vatten. Enligt den okulära besiktningen är fastigheterna i område en homogen grupp med undantag av Hummern Gränsdragning i väg Södertälje kommun Södertälje kommun Värdeområde Tomtmarksvärdet Dessa båda värdeområden ligger inom ett glesbygdsområde med mycket skog. Områdena domineras av permanentboende, men enstaka fritidshus förekommer. De närliggande fastigheterna i dessa värdeområden skiljs åt av värdeområdesgränsen som följer vägen genom byn Pommern. De aktuella fastigheterna i båda områdena har enligt den okulära besiktningen tillsynes likartade förhållanden. Differensen är 64 procent mellan de olika sidorna av vägen. 16

17 Nacka kommun Nacka kommun Värdeområde Tomtmarksvärdet Båda värdeområdena består av en blandning av permanentboende och fritidshus. Många av fastigheterna är av det mera exklusiva slaget, men det finns även fastigheter med byggnader av den enklare sorten. Områdena karaktäriseras av en fridfull och naturskön utemiljö. Av kartan framgår det inte att Ekholmen är att betrakta som en ö. Enda förbindelsen ut på ön är en gammal träbro. I detta fall är det på Ekholmen som det finns småhus som ligger närmare varandra än 100 meter. Värdeområdesgränsen följer den grusväg som går tvärs över ön. Utifrån den okulära besiktningen ansågs förhållandena på ön Ekholmen vara likartade i båda värdeområdena. Ön är uppdelad i fyra fastigheter, varav tre befinner sig i värdeområde Gränsen borde kanske ha dragits så att ön kom med i samma värdeområde. Differensen mellan värdeområdena är 67 procent. 3.5 Övrig gräns Norrtälje kommun Norrtälje kommun Värdeområde Tomtmarksvärdet Båda värdeområdena är långsträckta och följer samma strandlinje. Bebyggelsen i dessa områden är en blandning av permanent- och fritidsboende. Vid okulärbesiktningen framkom att många tomter vid gränsen är svårplanerade på grund av berg i dagen. Omgivningen består av uppväxta naturtomter med mestadels äldre byggnader från mitten av talet. Gränsen mellan områdena går mellan två grannfastigheter. Någon synlig anledning till gränsdragningen var svår att komma fram till på plats. Största skillnaderna mellan områdena är att i är stranden främst iordningställd tomtmark och i är stranden skogsbevuxen naturmark. Med detta i åtanke borde gränsen eventuellt dras på andra sidan av Spillersboda 1:67 (X) eftersom tomtmarken mellan denna fastighet och vattnet är iordningställd. Differensen mellan värdeområdena är 67 procent. 17

18 Vaxholm kommun Vaxholm kommun Värdeområde Tomtmarksvärdet Fastigheterna i värdeområde består främst av byggnader av äldre karaktär och med tomter som är stora och olikformade. I område är byggnaderna nyare och har mindre tomter. Differensen mellan områdena är 80 procent. Värdeområdesgränsen går mellan två fastigheter vars byggnader är av äldre karaktär. Att det är värdeskillnad mellan värdeområdena är inte svårt att förstå, frågan är bara om gränsen ska gå just mellan fastigheterna Vaxholm Rindö 3:52 (X) och Vaxholm Rindö 3:55 (Y). Utifrån den okulära besiktningen skulle det vara mer naturligt om gränsen mellan dessa områden drogs något längre väster ut. 18

19 4 LITTERATURSTUDIE Det finns ett flertal studier över olika faktorers påverkan på fastigheters värde, både positivt och negativt. Ibland när det finns flera potentiella bidragande värdepåverkande faktorer i närområdet kan det vara svårt att exakt uttala sig om vilken faktor som har störst inflytande på fastighetspriserna i området. Ett exempel är en studie som handlar om hur fullvuxna träd påverkar värdet på småhus (Dombrow m.fl., 2000). Även en sådan tillsynes betydelselös faktor ger enligt denna studie en ökning på två procent till husets värde. Detta visar delar av den problematik som en värderare kan stöta på när hänsyn måste tas till ett flertal påverkande faktorer. I litteraturstudien belyses främst vattens och trafikbullers inverkan på småhuspriser, men även andra värdepåverkande faktorer lyfts kortfattat fram. 4.1 Sjöutsikt och närhet till vatten Utsikt över vatten är en parameter som många studier belyser. En studie i USA (Benson m.fl., 1998) är inriktad på hur havs- och sjöutsikt påverkar värdet på enfamiljshus. Resultatet visar att läget för ett hus har en stor signifikant effekt på dess värde. Värdet för en utsikt varierar väsentligt med hänsyn till typ och kvalitet. Enligt denna studie är havsutsikt den utsikt som uppbringar störst inverkan på ett småhusvärde. För alla olika nivåer av havsutsikt som undersökts ges samma resultat, nämligen att värdet varierar med hänsyn till avståndet till vattnen. I ovanstående studie framkommer att för ett hus som har panoramautsikt över hav ökar marknadspriset i relation till ett likvärdigt hus utan havsutsikt med 59 procent. För hus som inte har denna totala havsutsikt, men som har någon grad av partiell utsikt över havet ökar marknadsvärdet med mellan 8 till 30 procent. Om småhuset är beläget direkt intill en sjö ökar dess marknadsvärde med 27 procent i jämförelse med ett likvärdigt hus utan detta läge. För småhuset som enbart har sjöutsikt ges en 18 procentig ökning av marknadsvärdet. Den stora skillnaden i värde för de två sistnämnda lägena beror på att när en tomt ligger i direkt anslutning till en sjö erbjuds troligtvis även möjlighet till egen strand och eventuellt även båtplats. En studie från Nederländerna visar på hur olika utsiktsfaktorer inverkar på småhusvärdet. Den faktor som har störst positiv inverkan på fastighetspriset är enligt denna studie närheten till vatten. Har huset utsikt över vatten bidrar det med att värdet stiger med cirka 10 procent. Ligger huset på en tomt som går ner mot ett vattendrag stiger värdet upp till 28 procent (Luttik, 2000). 19

20 4.2 Trafikbuller och närhet till väg Buller är något som kan vara svårt att sätta exakta värden på. Olika människor uppfattar ljud på olika sätt, och människor har olika toleransnivåer för vad som anses vara störande. Buller kan definieras som ljud som upplevs som störande eller fult och som kännetecknas fysikaliskt av oregelbundna svängningar (Larsson, 1998). Att ljud har betydelse och påverkar både människor och värdet på småhus i hög grad är fastställt. En väg påverkar de närliggande fastigheterna på fler sätt än buller, bland annat genom luftföroreningar, risk för personskada och att den är ett negativt inslag i den visuella närheten av en fastighet. Ett samlingsnamn för nämnda negativa faktorer som vägen bidrar med kallas trafikimmission. En positiv värdepåverkande faktor däremot som vägen bidrar med är närheten och tillgängligheten till uppbyggd infrastruktur. En stor studie som genomfördes i Täby 1974, säkerställde att det fanns ett statistiskt säkerställt samband mellan småhusens fastighetspris och trafikbuller (Larsson, 1998). Det framkom också att visuell exponering mot vägen har stor inverkan på fastighetspriset. Denna utredning har sedan legat till grund för och påverkat synen på trafikbullers inverkan på värdet för småhusfastigheter. Vid en studie som genomfördes 1997 i Danderyd, ett exklusivt område, klargjordes det att även vid små bullernivåer kan fastighetsvärdet påverkas mycket om fastigheten är starkt exponerad mot en väg (Larsson, 1998). I en rapport som behandlar värdering av miljöskada visar resultatet på att bullernivån och exponeringsgraden i förhållande till bullerkällan har en stor betydelse för fastighetens värde. Det framkom även att den socioekonomiska strukturen har betydelse. I mer attraktiva delmarknader indikerar resultaten på att trafikimmissioner har en större värdepåverkan. I en studie som gjorts på trafikbullers negativa inverkan på fastighetspriset för småhus (Wilhelmsson, 2000) framkom det att när en fastighet ligger nära en väg med stor bullerstörning minskar värdet med 30 procent. Denna studie har försökt att separera bullerstörningen från de andra påföljder som en väg kan generera, så som tillgänglighet och luftföroreningar. Skillnaderna i pris är framförallt påtaglig när fastigheten är direkt exponerad mot vägen. Enligt en rapport om trafikstörningars inverkan på fastighetspriset (Larsson, 1998) så kan fastigheter med hög exponeringsgrad ha en negativ värdepåverkan mellan procent. Om fastigheten som ligger nära vägen har något mer skyddat läge kan värdepåverkan vara mindre. Värdepåverkan påverkas i hög grad även av hur mycket trafik som passerar på den aktuella vägen. Mängden trafik i sin tur hänger samman med bullernivån, vilket kan påverka värdet mellan 5-15 procent. Dessa resultat är tillämpbara på vägar som har en högsta tillåtna hastighet på 50 km/timmen och som ligger i tätortsmiljö. Bör även observeras att denna studie är genomförd i Danderyd kommun, vilken har höga värdenivåer. Buller kan påverka taxeringsvärdet på olika sätt. En variant är när ett helt värdeområde påverkas av buller, då kommer det berörda värdeområdet att ha ett lägre värde än omkringliggande områden (Riksskatteverket, 2003). I detta fall kommer ej ytterligare reducering av taxeringsvärdet för den enskilda fastigheten att förekomma. Detta justeras redan i och med att hela värdeområdet som störs av buller har ett lägre markvärde. Om en enskild fastighet i ett värdeområde utsätts för buller kan dess taxeringsvärde justeras. Denna åtgärd 20

21 utför taxeringsmyndigheten om bullerstörningen överensstämmer med regeln om säregna förhållanden (SFS, 2003). 4.3 Övriga värdepåverkande faktorer En faktor som är svår att uppskatta men som kan ha stor inverkan på ett småhuspris är utsikten från huset (Rinehart & Pompe, 1999). Trevliga och natursköna omgivningar bidrar ofta till att ett bostadsområde blir mer attraktivt. En miljöfaktor som kan ge en positiv ökning till marknadspriset på småhusfastigheter är öppna ytor i närheten av bebyggelsen (Luttik, 2000). Ibland kan det vara svårt att fastställa om en viss faktor ger positiv eller negativ inverkan på huspriserna. Kraftledningar ingår i denna kategori. Beroende på avståndet till ledningen kan dess förekomst i omgivningen antingen ge en ökning eller minskning i fastighetspriset. Kännbar visuell belastning på ett hus, med hänsyn till direkt utsikt över kraftledningen och dess stolpar, kan ge signifikant negativ effekt på fastighetspriset. I fall när exempelvis sträckan till kraftledningen är längre kan emellertid marknadsvärdena istället påverkas positivt till följd av ett öppnare landskap i närområdet (Rosieres, 2002). På samma sätt som synliga miljöfaktorer kan bidra med en ökning eller minskning i fastighetsvärdet kan även andra faktorer, som är mer svåra att upptäcka, påverka värdet på ett hus. Exempel på dessa faktorer är radon från mark och strålningar från mobilmaster. 21

22 5 ANALYS 5.1 Analys av differenser Differensen Diff1 (Bilaga 4,5) som ligger till grund för urvalet av värdeområden till studien tar enbart hänsyn till normaltomtens värde. Vid beräkningen beaktas inte tomtstorlek, vilket kan ifrågasättas. För att se om denna differens ger en rättvis bild har ytterliggare två differenser beräknats. Diff2 (Bilaga 4,5) är uträknad för att kunna jämföra värdeområdenas differenser med de värdeskillnader mellan fastigheter som nämns i litteraturstudien. Denna differens tar hänsyn till både byggnadens och tomtens totala värde och ger en mer rättvis bild av normalfastighetens totala värde eftersom det i de flesta fall är svårt att dela upp dess värde mellan tomt och byggnad. Detta framförallt när det under den aktuella nivåperioden finns få tomtköp i ett värdeområde. Differensen Diff3 (Bilaga 4,5) beräknas på normaltomtens värde per kvadratmeter. När hänsyn tas till tomtarealens area är det enklare att bilda sig en uppfattning om hur stor värdeskillnaden är mellan två intilliggande värdeområden. Av ovanstående differenser är Diff1 och Diff3 jämförbara. Vid analys av dessa kvoter framkommer att Diff1 är den som generellt ger störst differens. När dessa differenser är lika beror detta på att värdeområdena har samma storlek på normaltomten. Den av de uträknade differenserna som visar på högst värdeskillnad är markerade med fet text i tabellen. Tabell 2: Värdedifferenser mellan värdeområden Värdeområde Diff1 Diff2 Diff % 33 % 31 % % 37 % 33 % % 39 % 80 % % 24 % 93 % % 49 % 0 % Värdeområde Diff1 Diff2 Diff % 30 % 54 % % 33 % 64 % % 38 % 46 % % 40 % 67 % % 57 % 67 % % 49 % 20 % 22

23 5.2 T/K-analys Denna analys baseras på de köp som har gjorts i varje studerat värdeområde. Resultatet antas gälla för hela småhusbeståndet. Medelvärdet för T/K-kvoten bör vara 0,75, vilket motsvarar att taxeringsvärdet är 75 procent av marknadsvärdet. När medelvärdet är högre än 75 procent innebär det att genomsnittsfastigheten är för högt taxerad. Enligt tabellen nedan ligger de flesta medelvärden för T/K generellt nära 0,75. De värdeområden som har större avvikelse än 0,75 ± 0,05 från medelvärdet innehåller få köp och anses därmed mindre tillförlitliga. Standardavvikelsen är ett mått som visar på hur stor spridningen är för T/K-värdet bland köpen. Ju högre standardavvikelse desto större är spridningen av materialet. För konfidensintervallet eftersträvas snäva intervall som är centrerade runt 0,75. Lägsta och högsta gräns för konfidensintervallet har räknats ut för varje värdeområdes T/Kvärde (Bilaga 6). Intervallet täcker med 95 procents säkerhet in T/K-värdena. Ett snävt konfidensintervall tyder på ett värdeområde har fått en bra indelning. Osäkerheten vid T/K analysen är stor i de fall där det finns få köp. Detta bidrar i de flesta fall att spannet för konfidensintervallet blir stort till följd av en ökad osäkerhet. Vid många köp är kravet högre på att intervallet inte avviker avsevärt från 0,75 utan håller sig omkring nivån 0,70-0,80. Tabell 3: Medelvärde, standardavvikelse och konfidensintervall för T/K-värdet Konfidensintervall Värdeområde Godkända köp 2 Antal småhus 3 Medelvärde för T/K Standardavvikelse för T/K Lägsta gräns Högsta gräns ,70 0,20 0,65 0, ,76 0,21 0,71 0, ,76 0,21 0,57 0, ,76 0,18 0,64 0, ,77 0,16 0,59 0, ,78 0,17 0,64 0, ,73 0,13 0,70 0, ,76 0,18 0,63 0, ,75 0,16 0,72 0, ,75 0,07 0,62 0, ,70 0,13 0,55 0, ,76 0,14 0,65 0, ,58 0,13 0,39 0, ,70 0,24 0,55 0, ,77 0,14 0,68 0, ,80 0,13 0,62 0, ,77 0,24 0,62 0, ,63 0,22 0,48 0, ,83 0,30 0,41 1, ,82 0,06 0,71 0,93 2 Friliggande småhus 3 Inkluderar alla kategorier av småhus: friliggande, radhus och kedjehus. 23

24 För att ge en uppfattning om andelen småhusköp i varje värdeområde åskådliggörs totala antalet fastigheter i ovanstående tabell. T/K- analysen skulle bli mer tillförlitlig om information över endast antalet friliggande småhus funnits tillgänglig för respektive värdeområde. Detta för att kunna åskådliggöra om antalet godkända köp för friliggande småhus verkligen är representativt för alla fastigheter i beståndet. 5.3 Regressionsanalys Regressionsanalys har genomförts i endast ett fall. Värdeområdena och var de enda av de utvalda värdeområdena som hade tillräckligt många godkända småhusköp för att kunna genomföra en regression. Tabell 4: Resultat från regressionsanalys för värdeområden Regressions Statistik R 2 0,75396 Justerad R 2 0, Standard avvikelse 0,26467 Observationer 121 Koefficienter Standardavvikelse t-värde Undre 95% Övre 95% Intercept 1, , , , , Dummy 0, , , ,226 0, Ln(Storlek) 0, , , , , Ln(Standardpoäng) 0, , , , , Ln(Tomtarea) 0, , , , ,21709 Tolkningen av regressionen är att en småhusfastighet i värdeområde har 32 procent högre värde än en jämförbar fastighet i område Determinationskoefficienten (R 2 ) visar att 75 procent av prisvariationen i de två områdena förklaras av variablerna storlek, standard, i form av taxeringsmyndigheternas standardpoäng, och tomtareal samt dummyvariabeln avseende värdeområde. Detta kan betraktas som en relativt hög förklaringsgrad. Dock är det genomsnittliga värderingsfelet cirka 25 procent. Samtliga parameterskattningar är statistiskt säkerställda på en hög signifikansnivå (t-värden högre än 1,96). Den ekonomiska tolkningen, med avseende på de övriga värdepåverkande attributen, är att alla är på en rimlig nivå. Ökar till exempel bostadsytan med 1 procent förväntas fastighetspriset öka med 0,6 procent. 24

25 6 SLUTSATS I denna del är Diff2 i fokus. Detta eftersom det är viktigast att se om det totala värdet för normfastigheten kan förklaras än enbart skillnader i normaltomtens värde. För att förklara differensen för de elva fallen har tillgängliga köp, okulärbeskrivningen och litteraturstudie legat till grund Haninge kommun Nynäshamn kommun Resultatet av regressionsanalysen gav en 32 procentig skillnad mellan fastighetsvärdena i de olika värdeområdena. Detta resultat stämmer väl överens med Diff2 som ger en 33 procentig differens och i genomsnitt är således skillnaden korrekt. Den enda tydliga skillnaden mellan värdeområdena är att de ligger i olika kommuner, men de har liknande kommunstyre och skattenivå. Differensen kan i detta fall inte förklaras utifrån kommunerna. Vid analys av T/K-värdet för fås ett snävt centrerat konfidensintervall. Konfidensintervallet för är också snävt, men skevt nedåt. Den övre gränsen för det sistnämnda området är 0,75, det värde som konfidensintervallet egentligen borde vara centrerat kring. Det låga medelvärdet för T/K i område indikerar på att fastigheterna generellt är för lågt taxerade i detta värdeområde. Att värdeområdena har en så stor värdeskillnad behöver inte vara orimligt. I det här fallet är det endast på en plats längs gränsen som några småhusfastigheter är belägna nära varandra och det är för dessa två småhusfastigheter som värdeskillnaden är mest påtaglig. Den troliga orsaken i detta gränsdragningsfall är att man helt enkelt har följt kommungränsen och ej beaktat att dessa två intilliggande fastigheter har hamnat på varsin sida av gränsen Täby kommun Täby kommun Diff2 är 37 procent för detta fall. Enligt litteraturstudie kan differensen i priset för fastigheter i första raden längs en väg vara ända upp till 30 procent. En del av differensen kan förklaras eftersom fastigheterna i värdeområde är exponerade mot Europaväg 20. Båda konfidensintervallen är centrerade kring det rekommenderade T/K- värdet. Värdeområde har dock en större spridning för T/K- värdena, vilket medför en större vidd för konfidensintervallet. Detta område har utretts i en studie av Statens Vägverk redan på 1970-talet och en redogörelse av denna studie finns i Larsson, Det är mycket svårt att vid en okulär besiktning avgöra om gränserna i detta värdeområde är dragna på ett optimalt sätt. Enligt de differenser som framkommer i litteraturstudien så kan skillnaden mellan dessa båda värdeområden ses som rimlig. 25

26 Lidingö kommun Lidingö kommun När man tar hänsyn till hela värdet för normfastigheten i respektive område är skillnaden 39 procent. Frågan är om den 39 procentiga differensen kan förklaras enbart utifrån sjöutsikt för område och den större exponeringen mot vägen för område Konfidensintervallen för båda dessa värdeområdena är centrerade, men vida. I Litteraturstudie anges sjöutsikt kunna bidra med en värdeökning för en fastighet med upp till 18 procent, så sjöutsikten kan ej vara orsaken till hela differensen. Båda områdena är utsatta för buller, men värdeområde har högre exponering mot trafikleden. Enligt litteraturstudien kan detta bidra till en differens runt 15 till 20 procent. Med beaktande till okulärbesiktningen och genomförd analys så kan värdeskillnaden i detta fall anses som acceptabel Nacka kommun Nacka kommun Differensen mellan värdeområdenas normalfastigheter är 24 procent och detta kan till stor del förklaras utav sjöutsikt. Denna värdehöjande faktor kan enligt litteraturstudien påverka fastighetsvärdet med ända upp till 18 procent. Utifrån okulärbesiktningen är det svårt att avgöra om alla fastigheterna i värdeområde har sjöutsikt och om gränsdragningen är optimal. Konfidensintervallet för värdeområde är mycket snävt och intervallet är skevt nedåt. Detta innebär att taxeringsvärdena i området i snitt ligger under rekommendationen som är 75 procent av marknadsvärdet. För värdeområde är intervallet centrerat. Att taxeringsvärdet är något för lågt i det ena värdeområdet bidrar också till värdedifferensen. En 24 procentig skillnad mellan normalfastigheterna i de båda värdeområdena behöver inte uppfattas som något anmärkningsvärt Nacka kommun Nacka kommun Nacka kommun Nacka kommun Vid analys av Diff2 ges en 49 procentig skillnad i båda fallen. Detta beror på att normvärdena för byggnad och tomt är lika stora för värdeområdena och Diff2 kan vara en indikation på att värdeområdet inte bör ligga emellan de angränsande strandområdena. Konfidensintervallet för värdeområde är utbrett och skevt nedåt, även om det rekommenderade T/K- värdet 0,75 är med inom detta intervall. Både och har centrerade konfidensintervall, men intervallet för är mycket snävare. T/Kanalysen visar trots tidigare resonemang att fastigheterna i värdeområde är bra taxerade. Området är bra taxerat, men väldigt stort. Med hänsyn till detta kan det trots allt vara så att de få fastigheter som är belägna i strandområdet har ett felaktigt taxeringsvärde. Båda värdeområdena och har normalvärden som förutsätter sjöutsikt. Utifrån den okulära besiktningen har fastigheterna längs med stranden i mer gemensamt med de angränsande värdeområdena, än med det stora värdeområde som de i nuläget tillhör. Den smala strandremsan bör således med fördel inkluderas i värdeområde