Användning av fastigheters taxeringsvärden

Transkript

1 Användning av fastigheters taxeringsvärden Johan Nilsson EXAMENSARBETE Lantmäteriingenjör Institutionen för ingenjörsvetenskap

2 Användning av fastigheters taxeringsvärden Sammanfattning Taxeringsvärdet för fastigheter har funnits länge och utgör ett underlag för beskattning av sådana. Eftersom taxeringsvärdet avspeglar marknadsvärdet på en fastighet har det kommit att användas inom andra områden. Idag när fastighetsskatten för bostäder sedan år 2008 avskaffats och det talas om att skrota hela taxeringsmodellen har frågan om alternativa användningsområden för taxeringsvärdet återigen blivit aktuell. I denna rapport har en undersökning gjorts av vilken roll taxeringsvärdet har i arbetet med att handlägga bostadslån vilket medför att en fastighetsvärdering behöver göras. Största delen av undersökningen baseras på intervjuer med personer på bank som kommer i kontakt med taxeringsvärdet på sin arbetsplats, det vill säga lånehandläggare och värderare. Tidningsartiklar har granskats för att få en uppfattning om den allmänna åsikten om taxeringsvärdets riktighet. Den information som samlats in från intervjuer har jämförts med Statskontorets rapport 1993:23 som behandlar användning av fastigheters taxeringsvärden. På flera punkter har resultatet blivit detsamma idag. Datum: Författare: Johan Nilsson Examinator: Peter Brynte Handledare: Irena Drogou, Henrik Roos, Hans Söderblom, Lantmäteriet Gävle Program: Lantmäteriignenjör Fördjupningsnivå: C Poäng: 15 högskolepoäng Nyckelord: Fastighetstaxering, Taxeringsvärde, Standardpoäng, Kreditvärdering, Egenskapsuppgifter. Utgivare: Högskolan Väst, Institutionen för ingenjörsvetenskap, Trollhättan Tel: Fax: Web: i

3 Abstract The tax assessment valuation for property units has existed for a long time. Since it is referring to the market value of the property unit the tax assessment value has become useful in other alternative uses. Such as a parameter used for estimation of the market value. Today when the property tax for residential property has been abolished and the significance of the valuation model for the tax assessment value is being questioned, these alternative uses for the tax assessment value as a mass valuation method has become an interesting question. This report contains a study about how the tax assessment value is being used by credit institutes when valuing a property unit to estimate if its market value is enough to secure a loan. The major part of this study is based on interviews with people employed by banks who are working with property unit valuation and conducting loan cases. To get a hint of the public point of view about the tax assessment valuation a couple of newspaper opinion articles have been reviewed. The result of this study has been compared to an older report from the Swedish Agency for Public Management named Rapport 1993:23 which is about the alternative use of tax assessment values. The result of my study turned out being equal to that report on several points. Date: Author: Johan Nilsson Examiner: Peter Brynte Advisor: Irena Drogou, Henrik Roos, Hans Söderblom, Lantmäteriet Gävle Programme: Land Survey Enginering Level: C Credits: 15 university points Keywords: Tax assessment value, Standard points, Propery unit valuation Publisher: University West, Department of Technology, Mathematics and Computer Scinence. S Trollhättan, SWEDEN Phone: Fax: Web: ii

4 Förord I min treåriga utbildning till lantmäteriingenjör här vid Högskolan Väst ingår ett examensarbete på C-nivå om 15 poäng som ett avslutningsmoment. Titeln på mitt examensarbete är Användning av fastighetstaxeringsvärden. Det är en undersökning av vad taxeringsvärdet för småhusfastigheter, och de egenskapsuppgifter som samlas in under fastighetstaxeringen, har för betydelse för banker vid värdering inför en kreditbedömning. Jag vill passa på att tacka Irena Drogou och Hans Söderblom på Lantmäteriet i Gävle för vägledning och ett trevligt bemötande. Tack till min examinator Peter Brynte för råd och respons. Slutligen ett stort tack till Lena Hellersjö på Swedbank, Gunnar Jönsson på Handelsbanken, Elisabeth Stjernberg på Nordea samt Daniel Engman och Olle Westman på Fastighetsbyrån för att ni tog er tid att svara på mina frågor och för visat intresse. 1

5 Innehåll Sammanfattning...i Abstract...ii Förord...1 Innehåll...2 Nomenklatur Inledning Bakgrund/problembeskrivning Syfte/mål/avgränsningar Översikt över tidigare arbeten Sammanfattning Värdering och kreditgivning Resultatet och Slutsatsen Metod/tillvägagångssätt Intervjuer Tidningsartiklar Fastighetstaxering Historik Taxeringssystemet idag AFT - Allmän fastighetstaxering FFT - Förenklad fastighetstaxering SFT - Särskild fastighetstaxering Småhustaxering Förberedelser Värderingsmodell Riktvärden och provvärdering Beräkning av taxeringsvärdet Fastighetstaxeringslagen Fastighetsskatten Historik Fastighetsskatten idag Avskaffad fastighetsskatt för bostäder Alternativ användning av taxeringsvärdet

6 6.1 Värdering för kreditbedömning Kreditprövning Kort om värdering Debattartiklar om taxeringsvärdet Intervjuer Kreditbedömning Värdera hus på ofri grund Värdera tomträtt Säkerställa att få tillbaka utlånat kapital Kontroll av köpeskilling mot taxeringsvärde Behov av taxeringsvärdet Förändringsförslag på taxeringsvärdet Slutsats Resultat Diskussion Rekommendation till framtida arbete...32 Källförteckning...33 Bilagor A. Figurer B. Intervjuguide från möten 3

7 Nomenklatur AFT: Allmän fastighetstaxering FFT: Förenklad fastighetstaxering SFT: Särskild fastighetstaxering FTL: Fastighetstaxeringslag (1979:1152) FSL: Lag (1984:1052) om statlig fastighetsskatt BOA: Boarea, arean på det utrymme som används för boende BIA: Biarea, arean på det utrymme som används för annat än boende (exempelvis förråd) Eget kapital: Ekonomisk benämning för den post som utgör skillnad mellan totalt kapital och lånat kapital. Inte detsamma som tillfört kapital vilket utgörs av investeringar gjorda av fastighetens ägare. Gäldenär: Person som har en ekonomisk skuld till någon annan, till borgenären. Köpeskillingskoefficient: Relationen mellan betald köpeskilling vid senaste överlåtelse och fastighetens taxeringsvärde. Beräknas som köpeskilling dividerat med taxeringsvärdet. Grupphusområde: Område med mer än sex hus inom planlagt område uppförda av samma byggherre inom en treårsperiod. Regressionsanalys: Statistisk kurva över hur prisnivån för jämförbara fastigheter utvecklats över en bestämd tid. 4

8 1 Inledning När taxeringsvärde på fastigheter infördes var dess enda syfte att utgöra ett skatteunderlag. Under taxeringsförfarandet samlas information in om värdepåverkande egenskaper hos fastigheter runt om i landet. Det är bland annat uppgifter om fastigheters användningsområde, byggnaders areor och standard. Dessa egenskaper samt hela den omfattande massvärderingen av fastigheter som görs har med tiden blivit föremål för alternativa användningsområden. Med tanke på att idén med taxeringsvärdet var att spegla fastighetens marknadsvärde så har även andra branscher, som är i behov av att veta värdet på en fastighet, kunnat ha nytta av taxeringsvärdet. 1.1 Bakgrund/problembeskrivning Idag när fastighetsskatten för bostadsfastigheter sedan år 2008 avskaffats är frågan om alternativ användning av taxeringsvärdet högst aktuell. Särskilt med tanke på att man hos Kristdemokraterna driver frågan om att helt avskaffa fastighetstaxeringen, främst på bostäder. Med tanke på att ett taxeringsvärde kan bli missvisande på grund av flera felkällor, bland annat i fastighetsdeklarationen och på grund av att en viss generalisering inte går att undvika när mark- och byggnadsvärden tas fram genom att använda schablonvärden baserade på försäljningsstatistik, dyker nya frågor upp: Behövs fastighetstaxeringsvärdet verkligen? Kan det användas som en kontrollmetod vid värdering? Vad hade man gjort utan det? Har man redan ett alternativ att tillgå? 1.2 Syfte/mål/avgränsningar Syftet är att undersöka vilken nytta man har av taxeringsvärdet, och de egenskapsuppgifter som samlas in under taxeringen. Taxeringsvärde för småhus är mest intressant eftersom fastighetsskatten på dessa enheter har avskaffats och taxeringsvärdets betydelse för beskattning av småhusfastigheter har minskat. Dock finns det fortfarande andra användningsområden för taxeringsvärdet samt de egenskapsuppgifter som ligger till grund för beräkningen av det. Ett av dessa användningsområden är kreditgivning. En avgränsning har gjorts till att undersöka hur banker använder sig av taxeringsvärdet på småhus för kreditbedömning. 5

9 1.3 Översikt över tidigare arbeten Alternativanvändning av fastighetstaxeringsvärdet är ett ämne som det inte har gjorts så många utredningar om. Men år 1993 lät Statskontoret, på uppdrag av regeringen göra en gedigen undersökning som resulterade i rapporten (1993:23) Användning av taxeringsvärden för fastigheter Sammanfattning Det finns ett antal olika användningsområden för taxeringsvärdet (se fig.1). Syftet med Statskontorets rapport var att undersöka konsekvenserna för dessa alternativa verksamheter om fastighetstaxeringen och dess värderingsmodeller förenklades samt peka ut de förändringar som påverkar användarna mest. För flertalet av dem visade det sig att egenskapsuppgifterna (värdefaktorerna) från taxeringsvärdet var minst lika viktiga som taxeringsvärdet i sig. För vissa var det bara dessa uppgifter som var viktiga och att själva taxeringsvärdet inte fyllde någon speciell funktion. Taxeringsvärdet användes sällan utan att någon form av korrigering gjordes för att kompensera för värdets bristande aktualitet. Under undersökningen framgick att den allmänna uppfattningen var att en förenkling av värderingsmodellerna i fastighetstaxeringen skulle innebära en sämre noggrannhet och göra det till ett osäkrare underlag för bland annat värdering. Det medför även att färre egenskapsuppgifter skulle användas och bli tillgängliga. Undersökningen baserades främst på intervjuer med personer som arbetar inom de olika alternativområdena. Bland annat en värderingsfirma och ett kreditinstitut som främst jobbar med småhus. Det framgår också att dessa intervjuer endast haft till syfte att ge en översiktlig bild över användningen av taxeringsvärden. Ambitionen har inte varit att ge en helt fullständig bild Värdering och kreditgivning I avsnittet om användning av taxeringsvärden för fastighetsvärdering 1 framgår att sådan värdering kan gå till på mycket skilda sätt. I rapporten har man valt att dela in värderingsarbetet inför kreditgivning i två fall. I det ena fallet tillämpas ortsprismetoden där taxeringsvärdet och medföljande egenskapsuppgifter spelar stor roll, bland annat för jämförelser av köpeskillingskoefficienten mellan olika objekt och vid urval av jämförelseobjekten. I detta fall måste noggrannheten på taxeringsvärdet vara på rätt nivå men inte nödvändigtvis exakt, viktigt också att man har ett aktuellt jämförelsematerial. Hade inte taxeringsvärdet funnits att tillgå hade man varit tvungen att skaffa fram motsvarande uppgifter på annat sätt vilket skulle leda till kraftigt ökade kostnader för bankerna och detta drabbar i slutändan låntagarna. 1 Rapport 1993:26 sid 22-25, Statskontoret 6

10 I det andra fallet är det erfarna värderingsmän med god lokalkännedom som gör en bedömning av fastighetens marknadsvärde. Där spelar taxeringsvärdet inte så stor roll utan är bara en del av de parametrar som vägs samman i en bedömning. Krav på taxeringsuppgifternas riktighet är lägre där. Störst nytta har man av egenskapsuppgifterna Resultatet och Slutsatsen I undersökningen var den allmänna uppfattningen att taxeringsvärdena hade god kvalitet. Detta gäller dock alla de användningsområden som rapporten behandlar. Högst kvalitet hade taxeringsvärdena för småhusfastigheter. Kritik riktades dock mot att taxeringsvärdet inte är så aktuellt eftersom det motsvarar marknadsvärdet för flera år sedan. Detta är användarna medvetna om och man kompenserar värdet genom olika överslag och jämförelser med dagens marknad. Att taxeringen delvis bygger på uppgifter från fastighetsägaren ger upphov till misstanke om felaktiga uppgifter, men ingen av de som intervjuades menade att detta var något stort problem även om det är en felkälla. Erfarenheter fanns att byggnadsvärdet på småhus ibland kunde vara missvisande på grund av att om -och- tillbyggnader inte tas upp i taxeringsvärdet förrän vid nästa AFT. Från de intervjuade kom önskemål om att fler egenskapsuppgifter skulle hämtas in under fastighetstaxeringen. Exempelvis hade man gärna sett att uppgifter om uppvärmningssystem i småhusfastigheter inhämtades. I taxeringen är det endast summan av en deklarerad standardpoäng som redovisas. För att kunna tillfredsställa det önskemålet krävs att fastighetsägaren frivilligt lämnar fler uppgifter. I och med detta uppkommer frågor om integritet och ökade kostnader vid hanteringen av uppgifter. Ett annat problem med fastighetsdeklarationen som lyfts är att om uppgifter och taxeringsförslag hämtat från register finns tryckt i förväg på blanketten, för att vid behov ändras av fastighetsägaren, finns risk att man godtar uppgifter som inte är rätt. När det gäller behovet av ett taxeringsvärde bland annat för att bedöma värdet på en fastighet så är det mycket ovanligt att man kan använda det utan att göra någon form av korrigering, i första hand i förhållande till prisutvecklingen. Dessutom kompletteras taxeringsvärdet med andra uppgifter. Så den direkta betydelsen av att ha ett taxeringsvärde i en sådan användning blir svår att få grepp om. Taxeringsvärdet är som sagt aldrig det enda som behövs i en värdebedömning men å andra sidan så medför det information (egenskapsuppgifter) som i vissa fall är helt nödvändig. 7

11 Om förenkling av värderingsmetoder sägs att det skulle medföra problem i form av större avvikelser mellan taxeringsvärde och marknadsvärde. Som argument för en förenkling sägs att lägre krav på noggrannhet och uppgifter från ägare medför lägre kostnader. Argument mot förenklad värdering är att rättssäkerheten för den enskilde blir mindre och taxeringsvärdet kan bli orättvist mellan fastighetsägare vilket kan innebära fler överklaganden. Dessutom skulle en förenklad värdering leda till att färre egenskapsuppgifter samlas in, merparten av användarna hade ju önskemål om motsatsen. Sammantaget sades att en avvägning måste göras mellan hur hög noggrannhet i taxeringsvärdet som behövs och vad det skulle komma att kosta. 2 2 Rapport 1993:26 sid 33-37, Statskontoret 8

12 2 Metod/tillvägagångssätt 2.1 Intervjuer För att komma fram till hur taxeringsvärdet för småhusfastigheter hanteras har intervjuer gjorts med personer som utför kreditbedömningar på bank och som kan tänkas ha nytta av taxeringsvärdet. Samt nyttan med de uppgifter som samlats in under taxeringen och som finns att hämta ifrån taxeringsregistret och fastighetsprisregistret. 2.2 Tidningsartiklar Taxeringsvärdets och fastighetsskattens vara eller icke vara har under 2000talet varit ett omdiskuterat ämne, främst på grund av att fastighetsskatten ansetts orättvis. Det har skrivits ett flertal artiklar och insändare om detta. Ett urval av dessa artiklar sammanfattas i rapporten för att de även berör taxeringsvärdets betydelse i andra avseenden än beskattning. 9

13 3 Fastighetstaxering Taxeringsvärdets ursprungliga syfte är att utgöra en grund för beskattning på fastigheter. Ett taxeringsvärde har anknytning till den genomsnittliga värdenivån vid det så kallade nivååret (två år före taxeringsåret). Taxeringsvärdet ska motsvara 75 procent av marknadsvärdet vid detta nivåår. Det vill säga att när ett nytt taxeringsvärde börjar användas motsvarar det 75 procent av marknadsvärdet två år tidigare. 3 Fastighetens beskaffenhet vid ingång av taxeringsåret (beskaffenhetstidpunkten) är en styrande faktor för bestämmande av taxeringsvärdet. 3.1 Historik Den tidigare allmänna fastighetstaxeringen innebar att alla typer av fastigheter taxerades samtidigt. Detta skedde från och med 1952 vart femte år med några få undantag. Den senaste upplagan av Fastighetstaxeringslagen (1977:1152) innebar att man fick ett mer detaljerat regelsystem att tillämpa i taxeringsprocessen. Från och med 1981 så tillämpandes dessa regler vid taxeringen. Under en period efter detta kom den allmänna fastighetstaxeringen att delas upp efter tre olika fastighetskategorier och taxering skedde vartannat år taxerades kommersiella enheter (hyreshus, industri, elproduktions- och specialenheter) 1990 småhusenheter, och 1992 lantbruksenheter. Enligt denna cykel pågick sedan fastighetstaxeringsprocessen 4 (se fig.2) År 1996 infördes en årlig omräkningsmetod (OMR) där taxeringsvärdet från tidigare allmän taxering, som då kom att kallas basvärde, multiplicerades med ett av skatteverket framtaget omräkningstal. Dessa omräkningstal hade olika specifika värden inom olika prisutvecklingsområden runt om i landet (jämför med värdeområden som tillämpas idag). Skälet till att en årlig omräkning infördes var att fastighetstaxering bara gjordes vart sjätte år. Eftersom det motsvarade 75 procent av marknadsvärdet två år innan taxeringsåret så innebar det att vid slutet av taxeringsperioden var det marknadsvärdet sju till åtta år gammalt och därigenom kunde det bli mycket missvisande mot verkligheten. Argumentet för omräkning var att om taxeringsvärdena räknades fram oftare så skulle statens skatteinkomster öka om fastighetspriserna steg. Dessutom fick man ett mer aktuellt värde på fastigheterna (även om det då fortfarande avspeglar värdet för två år sedan). 5 Metoden med 3 Rapport 1993:26 sid 8, Statskontoret 4 Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt, Fastighetsnomenklatur sid Rapport 1993:26 sid 15, Statskontoret 10

14 omräkning möttes av stark kritik på grund av att den gav en dålig anpassning av individuella taxeringsvärden till åsyftad värdenivå, värderingen blev alltför schablonartad. Av denna anledning avskaffades omräkningsmetoden redan år 2002 och fasades ut under allmän fastighetstaxering 2003 och Omräkningsförfarandet var aldrig heller speciellt angeläget för alternativ användning av taxeringsvärdet 7 just på grund av den ökade schabloniseringen i värderingsförfarandet. 3.2 Taxeringssystemet idag Sedan det kritiserade omräkningssystemet avskaffats tas helt nya taxeringsvärden fram vart tredje år för de tre fastighetskategorierna (småhus, lantbruk och hyreshus), varje år beräknas taxeringsvärde för en av fastighetstyperna. Fastighetstaxeringen följer en 6-årscykel där vartannat års taxering är vanlig allmän fastighetstaxering och varannan så kallad förenklad fastighetstaxering. (se fig.3). Som framgår av figuren så omfattas inte industri, -elproduktions -och specialenheter av den förenklade taxeringen, de taxeras endast vart sjätte år. Övriga taxeringsenheter omfattas av både allmän och förenklad taxering så i normalfallet taxeras varje enhet vart tredje år i normala fall. Inför AFT och FFT ska fastighetsägaren deklarera sin bostad. Detta är sedan 1996 rationaliserat för framförallt småhus genom att det på deklarationsblanketten finns ett förtryckt taxeringsförslag. Blanketten behöver endast skickas in till Skatteverket om ägaren har något att invända mot förslaget. Även de som godkänt förslaget genom att inte svara kommer att bli underrättade om beslutad taxering. Taxeringsarbetet utförs i huvudsak av tjänstemän på Skatteverket. Även om konsulter i vissa fall kan förordnas så tas beslut om taxering av tjänstemän. Tvister och omprövningsärenden avgörs i skattenämnd AFT - Allmän fastighetstaxering Förkortas vanligtvis AFT och sker varannan gång enheten taxeras (vilket följer av fig.3). Vid taxeringen bestäms om fastigheten är skattepliktig och vilken typkod den ska ha (till exempel har småhus typkoden 220). Icke skattepliktiga fastigheter taxeras inte. Uppdelning i taxeringsenheter görs om det behövs, detta görs för att skapa ett bra underlag för beskattningen. Varje taxeringsenhet beskattas separat. Normalt så utgör varje fastighet en taxeringsenhet men den gällande fastighetsindelningen hindrar inte sammanslagning av flera fastigheter till en taxeringsenhet. 6 Fastighetsvärdering, Grundläggande teori och praktisk värdering sid 236, Lantmäteriet 7 Rapport 1993:26 sid 40, Statskontoret 8 Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt, Fastighetsnomenklatur sid

15 För att kunna kombinera flera fastigheter till en taxeringsenhet ska ett antal kriterier uppfyllas: att de finns inom samma kommun, har samma ägare, har samma typkod och utgör en ekonomisk enhet (en fastighet kan bestå av flera olika ekonomiska enheter). Till exempel ska en taxeringsenhet med typkod 220 utgöra småhus och tomtmark för sådan byggnad. Saneringsbyggnad och övrig mark kan ingå i alla typer av taxeringsenheter. Ägarförhållandena måste vara lika inom varje taxeringsenhet. Om en marköverlåtelse inte fullbordats med fastighetsbildning genom en lantmäteriförrättning vid årsskiftet kan det innebära att fastigheten kommer vara delad över två taxeringsenheter det året på grund av att de nya ägarförhållandena inte hunnit föras in i fastighetsregistret FFT - Förenklad fastighetstaxering Sker vid det tillfälle som allmän taxering inte äger rum (fig.3). Vanligtvis förkortad som FFT, skiljer sig från AFT genom att någon ny indelning av värdeområden inte görs utan man använder samma som användes vid senaste AFT för aktuell fastighetstyp. Vanligtvis behövs heller ingen ny fastighetsdeklaration SFT - Särskild fastighetstaxering SFT är den typ av fastighetstaxering som inte följer cykeln på samma vis som den allmänna och förenklade taxeringen. Den särskilda taxeringen tillämpas då en fastighet som nybildats, ombildats (vilket förändrar fastighetsindelningen och skattepliktsförhållandena) eller förändras avsevärt enligt kvalifikationsreglerna (att taxeringsvärdet förändras med minst en femtedel eller kr), samt att fastighetstypen inte berörs av allmän eller förenklad taxering det året. Till exempel om ett småhus ska taxeras om år 2007 då det är taxering för kommersiella fastigheter. Bestämmelser från tidigare AFT och FFT används vad gäller riktvärdekartor och riktvärdeangivelser. Fastighetsägaren är endast skyldig att lämna in en fastighetsdeklaration under SFT vid föreläggande om att göra det. Det vill säga när det anses nödvändigt Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt, Fastighetsnomenklatur sid Fastighetsvärdering, Grundläggande teori och praktisk värdering sid 237, Lantmäteriet 11 Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt, Fastighetsnomenklatur sid

16 3.3 Småhustaxering Taxeringsvärdet har som syfte att ligga till grund för en beskattning baserad på fastighetens värde och ska motsvara ungefär 75 procent av fastighetens marknadsvärde. Vid en taxering bortser man från vissa faktorer som i en marknadsvärdering hade kunnat påverka värdet. Exempel på dessa är arrendeavtal, hyreskontrakt och fastighetens lånebild Förberedelser Inför varje fastighetstaxering görs förberedelser. Mest omfattande är förberedelserna för AFT. Erfarenheter från AFT och FFT samt statliga offentliga utredningar kan leda till förslag om förändringar i värderingsmodeller. Lantmäteriet och Skatteverket ansvarar för att värderingsmodeller och förfaranden anpassas efter de förändringar som beslutas. Skatteverket kommer ofta med förslag till Regeringen om regeländringar till följd av nyvunna erfarenheter. Lantmäteriet ansvarar, på uppdrag av Skatteverket, för att se till att värderingsmodellerna kan tillämpas, att provvärdering kan göras och redovisning av förberedelsearbetet. Konsulter inom fastighetsvärdering ansvarar, efter upphandling av Skatteverket, för översyn av riktvärdekartor och att provvärdering genomförs. Inför FFT görs förberedelser i mindre omfattning. Värderingsmodeller och riktvärdekartor används utan större förändringar från tidigare AFT. Provvärderingen blir dock lika omfattande eftersom fastighetstaxeringen får ett nytt nivåår, andra året före FFT istället för andra året före AFT. Förberedelse för SFT är än mindre omfattande. Normalt förekommer bara omräkningstal för hyror och produktionskostnadsuppgifter efter allmänna råd för att följa prisutvecklingen. Riktvärdekartorna kan kompletteras med nya värdeområden om det görs till följd av ändrade plan- och bebyggelseförhållanden Värderingsmodell Vid kartläggningen av marknadsvärden används den så kallade ortsprismetoden flitigt. Denna metod bygger på jämförelser mot försäljningar av liknande fastigheter. Ett idealiskt ortsprisunderlag består av många överlåtelser av samma karaktär (inga byten eller gåvor utan bara så kallade rena köp) av likadana fastigheter i samma område som objektet som ska värderas. Verkligheten ser dock annorlunda ut, antalet 12 Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt, Fastighetsnomenklatur sid

17 jämförelseobjekt är ofta få och fastigheterna skiljer inte sällan stort i standard, storlek och ålder. Dessutom är jämförelseobjekten ofta överlåtna vid olika tidpunkter, det kan skilja flera år mellan överlåtelserna, vilket på grund av förändringar i valutakursen och på fastighetsmarknaden påverkar köpeskillingens aktualitet vid en jämförelse. En godtagbar lösning på detta problem kallas för normering. Normering innebär att man likställer jämförelseobjekten med varandra och med värderingsobjektet. Köpeskillingarna från gamla köp får då först beräknas om efter en regressionsanalys så att hänsyn kan tas till värdeförändringen som skett över tiden. Normering mot taxeringsvärdet (köpeskillingskoefficient) förekommer vid beräkning av sådan värdeförändring. När fastigheterna teoretiskt har samma överlåtelsetidpunkt kan köpeskillingarna normeras mot en jämförbar faktor. Vid värdering av småhus kan till exempel arean utgöra denna faktor. Genom att normera köpeskillingen efter arean ges ett genomsnittligt pris per kvadratmeter Riktvärden och provvärdering Köp och försäljningar studeras under ett antal år. Dessa räknas om till nivååret med hänsyn till prisutvecklingen för att få fram en genomsnittlig marknadsvärdenivå för nivååret. Provvärdering görs med ledning av detta ortsprisunderlag och annan information om marknaden. Skatteverket fastställer riktvärdekartor för de olika fastighetstyper som ska taxeras, dessa riktvärdekartor delar in landet i ett antal riktvärdeområden. Eftersom det geografiska läget för en fastighet är en klart prispåverkande faktor så blir det ofta så att den mest attraktiva delen av en stad blir ett värdeområde och den mindre attraktiva delen blir ett värdeområde, av den anledning att prisbildnings- och marknadsvärdenivåerna inom värdeområdet ska vara desamma för de fastigheter som finns där. Skulle det inte finnas tillräckligt med ortsprisstatistik att tillgå för ett område eller om den är bristfällig kan två eller flera värdeområden med liknande förutsättningar för prisbildning slås samman i ett så kallat provvärderingsområde så att prisstatistik kan hämtas från större område. Inom varje värdeområde anges en värdenivå för tomtmark och en för byggnad som kommer användas i taxeringen, så kallade riktvärden. Småhus är indelade i tre kategorier: friliggande hus, radhus och kedjehus. Var och en av dessa tre byggnadskategorier har sitt eget riktvärde både för tomtmark och för byggnad. I förberedelsearbetet görs omfattande analyser för att säkerställa att dessa riktvärdeangivelser kommer att leda fram till taxeringsvärden om 75 procent av taxeringsvärdet. Riktvärdekartorna är beslutet om indelning i värdeområden samt riktvärdeområden för tomt och byggnad. De innehåller även information om förutsättningarna för värderingen. Riktvärdekartorna finns tillgängliga hos Skatteverket Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt, Fastighetsnomenklatur sid

18 3.3.4 Beräkning av taxeringsvärdet Riktvärde för enheten tomtmark anges främst i form av en normaltomt, denna baseras på den vanligaste tomten på orten med avseende på storlek, vatten/avlopp, typ av bebyggelse, närhet till strand och fastighetsrättsliga förhållanden. En normaltomt har strängt taget alltid strandklass fyra (se fig.7) och utgör en egen fastighet. För de tomter som avviker från normaltomten i dessa avseenden görs korrektioner med hjälp av riktvärdetabeller. Storleken på tomten som taxeras korrigeras ifrån normaltomtens areal med ett korrigeringsbelopp angivet som riktvärde i kr/kvm upp till dubbla och ner till halva normaltomtens storlek. Vatten och avlopp finns indelade i sex olika klasser där klass ett innebär att tomten har kommunalt vatten och avlopp och klass sex innebär inget avlopp. Riktvärden finns för vilken klass som är vanligast på orten och värden för korrigering av avvikande klass. (se fig.4). Bebyggelsetyp på tomten avser den typ av småhus som finns. Det kan vara radhus, friliggande hus eller kedjehus. Varje typ av bebyggelse har sina riktvärden för normaltomt och korrigeringstal (se fig.5 och 6). Närhet till strand är en faktor som finns i fyra olika belägenhetsklasser (se fig.7), riktvärdena utgörs av faktorer som multipliceras med tomtens värde. Fastighetsrättsliga förhållanden är indelade i tre olika klasser. Att tomten utgör egen fastighet, kan bilda egen fastighet (uppfyller lämplighetsvillkoren i Fastighetsbildningslagens tredje kapitel) eller inte kan bilda egen fastighet. För tomt som kan bilda egen fastighet men inte gjort detta reduceras markens värde med kronor. Kan den inte bilda fastighet så halveras värdet. En värderingsenhet som inte ingår i ett grupphusområde så finns bara två klasser, självständiga fastigheter och övriga fastigheter. 14 Efter varje korrektion avrundas värdet i kronor nedåt till närmsta tusental. Exempel på beräkning av tomtmarkens taxeringsvärde enligt tabell 6 i bilagan: En tomt med friliggande villa som utgör egen fastighet på Lidingö. 3000kvm och strandklass 2. VA-klass 1. Storlekskorrigering: kr - (460kr x 1000kvm) = kr Korrigering för belägenhet: 1.5 x kr = kr Ingen korrigering för VA eller fastighetsrättsliga förhållanden. Tomtvärde: kr 14 Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt, Fastighetsnomenklatur sid

19 För enheten byggnad anges ett riktvärde i form ett normhus. Riktvärdenivån på detta kallas S-nivå, detta värde har tagits fram genom provvärderingar på det ortsprismaterial som samlats in under den senaste treårsperioden. S-värdet är olika för den typ av småhusenhet det gäller (radhus, friliggande eller kedjehus). Byggnadens area och standard påverkar fastighetens taxeringsvärde, nivåfaktorer för dessa finns i skatteverkets SV-nivåtabell. Den area som räknas in är hela BOA och 20 procent av BIA, dock inte mer än 20 kvadratmeter BIA. Åldersfaktorer finns i skatteverkets SO-nivåtabell, dessa avspeglar ålderns inverkan på byggnadsvärdet och definieras som dess återstående ekonomiska livslängd. I tabellen anges ålder som värdeår, det innebär normalt det år byggnaden uppfördes. Justering för senare byggnation, jämkning, görs om ny boarea tillkommit efter nybyggnadsåret (till exempel att vinden har inretts). En ökning av BIO med tio procent innebär att en jämkning av värdeåret ska göras. Som exempel på jämkning av värdeåret kan nämnas ett hus uppfört år 1950 med den ursprungliga värdearean 60kvm. År 1970 utökades den med 30kvm och 1990 tillkom ytterligare 40kvm så total värdearea blev 130kvm. Jämkning av detta värdeår beräknas såhär: Byggnadens standard bedöms av ägaren genom dennes fastighetsdeklaration på flera punkter. Dessa punkter är uppdelade i fem huvudgrupper: exteriör, energihushållning, kök, sanitet och övrig interiör. Korrektion i byggnadsvärdet görs även för de fastighetsrättsliga förhållandena, på ett sätt liknande det för tomtmarkens värde (ovan). Det kan finnas flera småhusenheter på en småhustomt. Dessa delas in i två klasser. I klass ett finns den byggnad som är mest värdefull och i klass två finns övriga byggnader på tomten. Klass ett-byggnad taxeras till sitt fulla värde. Klass tvåbyggnaders byggnadsvärde reduceras med minst 30 procent, ibland upp till 50 procent. Hur stor reducering det blir beror på om det är möjligt för byggnadsenheten att bilda egen fastighet eller inte (kanske att byggnaden inte är lämpad för att ingå i en egen fastighet, att det till exempel är ett uthus) 15 Efter varje korrektion avrundas värdet i kronor neråt till närmsta tusental. 15 Fastighetsvärdering, Grundläggande teori och praktisk värdering sid 250, Lantmäteriet 16

20 Alla fastigheter är olika och därför så kan korrigeringar ske för de säregna förhållandena som gör att fastigheten avviker från ortens genomsnittliga förhållanden. Bland annat görs korrigeringar i taxeringsvärdet för byggfel, dåligt underhåll, buller och förekomst av radon. 16 För att justering av säregna förhållanden ska ske så måste fastighetsägaren själv ansöka om det. Exempel på beräkning av byggnads taxeringsvärde enligt tabell 6 i bilagan: Friliggande villa på egen fastighet på Lidingö landsbygd. S-nivå 15. Värdearea 200kvm. Standardpoäng 22. Värdeår Hämta värde ur rätt SV-tabell med ledning av S-nivå, standardpoäng och byggnadens värdearea fördelat på grundvärde och marginalvärde. I detta fall är grundvärdet kr för 171kvm. Till detta läggs 500kr per kvm för resterande 29kvm. Det vill säga kr + 500kr x 29kvm = kr - Det värdet multipliceras med S-nivåfaktorn kr x 15 = kr - Åldersinverkan från SO-tabell multipliceras med värdet med ledning av värdeår och standardpoäng. Tabellvärdet i detta fall blir Det vill säga kr x 1.03 = kr - Korrigering för värdeordning och fastighetsrättsliga förhållanden behövs inte här. Byggnadsvärde: kr 16 Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt, Fastighetsnomenklatur sid