960 (hyra) x 9,5 (H-nivå) x 0,91 (kap.faktor) = kkr kkr (hyra) x 7,0 (H-nviå) x 0,88 (kap.faktor) = 6 622kkr 6 600kkr

Storlek: px

Starta visningen från sidan:

Download "960 (hyra) x 9,5 (H-nivå) x 0,91 (kap.faktor) = kkr kkr (hyra) x 7,0 (H-nviå) x 0,88 (kap.faktor) = 6 622kkr 6 600kkr"

Anna-Karin Sandström
för 7 år sedan
Visningar:

1 Lösningar till övningsexempel - Fastighetstaxering och fastighetsbeskattning (Alla riktvärden är beräknade med hänsyn till tillämpliga avrundningsregler) 1. TAXERINGSVÄRDE skedde senast förenklade fastighetstaxering (FFT10). Då fastställs det taxeringsvärde som ligger fast i tre år till nästa allmänna fastighetstaxering (AFT13). BYGGNADSVÄRDE Byggnadens värdeår är lika med nybyggnadsåret. Nybyggnadsåret är 1922, men det lägsta nybyggnadsåret som förekommer i Skatteverkets riktvärdestabeller är 1929, vilket gäller för alla byggnader uppförda före Oavsett de faktiska hyrornas storlek taxeras bostäderna efter den för området angivna bruksvärdeshyran (genomsnttshyran), vilken enligt riktvärdekartan är 800 kr/kvm och år för lägenheter i byggnader med värdeår (hyra) x 9,5 (H-nivå) x 0,91 (kap.faktor) = kkr kkr (hyra) x 7,0 (H-nviå) x 0,88 (kap.faktor) = 6 622kkr 6 600kkr Summa byggnadsvärde: kkr = kkr MARKVÄRDE Byggrätt för bostäder: Byggrätt för lokaler: Riktvärde lokaler x 1,25 (hjälpregel) = kvm BTA x = kkr 400 x 1,2 (hjälpregel) = 480 kvm BTA (OBS! Endast lokaler ovan mark ingår i byggrätten) 480 x = kkr Summa markvärde kkr = kkr (avrundningsreglerna gäller endast vid riktvärdeberäkning - inte vid summering) TAXV. BYGGNAD TAXV. MARK SUMMA BOSTÄDER LOKALER SUMMA

2 FASTIGHETSSKATT/AVGIFT 2010 Enligt gällande regler för 2010 beräknas fastighetskatten till: Bostäder 2010 alt 1 alt 2 Taxeringsvärde (kkr) Skattesats 0,4% kr/lägenhet Fastighetsavgift (kr) Lokaler 2010 Taxeringsvärde (kkr) Skattesats 1,0% Fastighetskatt (kr) Bostäder + Lokaler 2010 Summa fastighetskatt+avgift Fastighetskatten och kommunal fastighetsavgift för 2010 blir sammanlagt kr. 2a. Ombyggnaden beaktas i det nya taxeringsvärde som fastställs vid särskild fastighetstaxering 2012 (SFT12). 2b. Nytt värdeår Ombyggnadskostnaden motsvarar /1 750 = kr/kvm Jämfört med normal nybyggnadskostnad 2011 motsvarar detta / = ca 76 %. Ombyggnadskostnaden överstiger därmed 70% av en schabloniserad nybyggnadskostnad. Värdeåret skall därför bestämmas lika med ombyggnadsåret, d v s Nytt taxeringsvärde Det totalrenoverade hyreshuset taxeras vid 2012 års särskilda fastighetstaxering. Vid särskild fastighetstaxering taxeras fastigheten med samma förutsättningar (värdenivåer) som den närmast föregående allmänna eller förenklade fastighetstaxering. Det innebär att taxeringsvärdena skal grundas på 2008 års hyresnivåer. För bostäder tillämpas den för riktvärdeområdet rekommenderade genomsnittshyran, vilken för lägenheter med värdeår 2007 eller senare anges till kr/kvm BOA. För lokaler måste den nya hyran för 2011 räknas om till 2008 års nivå med hjälp av omräkningstal, vilket i detta fall är 0,97. Lokalhyrorna efter ombyggnad räknas om till 2008 års nivå. Lokalhyra x 0,97 = kkr Byggnadsvärde (hyra) x 9,5 (H-nivå) x 1,12 (kap.faktor) = kkr 2

3 1 455 (hyra) x 7,0 (H-nviå) x 1,14 (kap.faktor) = kkr Markvärde Markvärdet påverkas inte av ombyggnaden eftersom byggnadens storlek eller byggrätten inte ändras. TAXV. TAXV. MARK SUMMA BYGGNAD BOSTÄDER LOKALER SUMMA c. Fastighetsskatt/avgift 2012 Eftersom bostäderna får nytt värdeår = ombyggnadsåret vid en taxering som sker direkt året efter ombyggnaden, åtnjuter man fem års skattebefrielse. För lokalerna betalas 1% skatt oberoende av ombyggnaden. Resultat: BOSTÄDER LOKALER År Fastighetsavgift Tax. Värden (kkr) Skatt % Fastighetsskatt (kr) % d. Nytt värdeår Den nya ombyggnadskostnaden motsvarar /1 750 = kr/kvm Jämfört med normal nybyggnadskostnad 2011 motsvarar detta 8 000/ %. Ombyggnadskostnaden överstiger därmed inte 70% av en schabloniserad nybyggnadskostnad och därför ska inte värdeåret utgöras av om- eller tillbyggnadsåret. Ifall om- och tillbyggnadskostnaderna är mindre än 20% av nybyggnadskostnaden är nybyggnadsåret lika med värdeår. Eftersom ombyggnadskostnaden motsvarar 53 % av nybyggnadskostnaden 2011 beräknas värdeåret enligt följande: Skillnad nybyggnads- och ombyggnadsår: = 82 år Ombyggnadstillägg (53 % av 82 år) = 43 år Nytt värdeår = 1972 ( år) Nytt taxeringsvärde Det renoverade hyreshuset taxeras vid 2012 års särskilda fastighetstaxering och då sker taxeringen med ledning av reglerna för FFT10 enligt samma principer som i uppgift 2b. 3

4 Oavsett den nya faktiska hyresnivån skall bostäderna värderas efter rekommenderad genomsnittshyra, vilken för lägenheter med värdeår anges till 900 kr/kvm på riktvärdekartan. Lokalhyran räknas om till 2008 års nivå med angivet omräkningstal (0,97). Bostadshyra Lokalhyra 900 x = kkr x 0,97 = kkr Byggnadsvärde kkr x 9,5 (H-nivå) x 0,96 (kap.faktor) = kkr kkr kkr x 7,0 (H-nviå) x 0,90 (kap.faktor) = kkr Markvärde Markvärdet påverkas inte av ombyggnaden eftersom byggnadens storlek eller byggrätten inte ändras. TAXV. TAXV. MARK SUMMA BYGGNAD BOSTÄDER LOKALER SUMMA Fastighetsskatt/avgift 2012 Den kommunala fastighetsavgiften för flestbostadshus, kr kr/lgh från 2010, indexeras genom att knytas till inkomstbasbeloppet. Inkomstbasbeloppet kan i princip förväntas ändras med prognostiserad inflationstakt. Kommunal fastighetsavgift för 2010 räknas därmed upp med inflationen för att erhålla 2012 års avgift, x (1,02) 2 = kr/lgh. 4

5 Bostäder 2012 Taxeringsvärde (kkr) Alt 1. Andel av taxeringsvärdet 0,40% Fastighetsavgift (kr) Alt 2. Uppskrivet belopp utifrån inflation x antal lägenheter 16 Fastighetsavgift (kr) Mest fördelaktiga alternativet Lokaler 2012 Taxeringsvärde (kkr) Skattesats 1,00% Fastighetskatt (kr) Bostäder + Lokaler 2012 Summa fastighetsskatt + avgift

Relevanta dokument

FASTIGHETSTAXERING. Vad är fastighetstaxering? Allmänna värderingsregler. Värderingsmodeller. -Hyreshus -Industri -m fl

FASTIGHETSTAXERING. Vad är fastighetstaxering? Allmänna värderingsregler. Värderingsmodeller. -Hyreshus -Industri -m fl FASTIGHETSTAXERING Vad är fastighetstaxering? Allmänna taxeringsregler Allmänna värderingsregler Värderingsmodeller -Hyreshus -Industri -m fl VAD ÄR FASTIGHETSTAXERING? Klassificering av byggnader och