FASTIGHETSTAXERING. - Principer och grundbegrepp. - Värdering av hyreshus och industrienheter. November Peter Samuelsson

Transkript

1 FASTIGHETSTAXERING - Principer och grundbegrepp - Värdering av hyreshus och industrienheter November 2008 Peter Samuelsson

2 Innehållsförteckning GRUNDPRINCIPER OCH BEGREPP 1 GENOMFÖRANDE 3 ALLMÄNNA TAXERINGSREGLER 4 ALLMÄNNA VÄRDERINGSREGLER 6 VÄRDERING AV HYRESHUSENHET 8 VÄRDERING AV INDUSTRIENHET 10 FASTIGHETSSKATT OCH KOMMUNAL FASTIGHETSAVGIFT 12 RIKTVÄRDETABELLER FÖR HYRESHUS BILAGA 1 RIKTVÄRDETABELLER FÖR INDUSTRIBYGGNAD OCH ÖVRIG BYGGNAD BILAGA 2

3 Grundprinciper och begrepp Fastighetstaxeringen utgör grunden för tillämpningen av olika skattebestämmelser som gäller för mark- och byggnader. Inom ramen för fastighetstaxeringen avgörs t ex ifall egendom är skattepliktig eller inte. För den mark och de byggnader som är skattepliktiga avgörs bl a vilken typ av taxeringsenhet de skall utgöra (t ex småhus eller hyreshus). Dessutom fastställs taxeringsvärden. Taxeringsvärdet utgör i olika sammanhang ett officiellt bestämt mått på den förmögenhetsmassa eller värde som fastigheter representerar. Taxeringsvärdena utnyttjas bl a vid: debitering av statlig fastighetsskatt debitering av kommunal fastighetsavgift (fr om 2008) i vissa fall vid beräkning av stämpelskatt vid lagfartsansökan beräkning av skattemässigt avskrivningsunderlag Reglerna för och sättet att genomföra fastighetstaxeringar har varit föremål för fortlöpande förändringar. I modern tid har fastighetstaxeringar genomförts med normalt 5-6 års intervall. Vid varje taxering har systemet varit debatterat och ifrågasatt. Det regelsystem som gäller fr o m 2002 har i stort följande huvudpunkter. Allmän fastighetstaxering Vid allmän fastighetstaxering (AFT) görs en ny förutsättningslös taxering av samtliga fastigheter i riket. För de fastigheter som är skattepliktiga bestäms taxeringsvärden. Olika typer av fastigheter har olika år för allmän fastighetstaxering. För varje typ sker allmän fastighetstaxering vart sjätte år. Vid taxeringen är taxeringsenheterna indelade i tre grupper, vilket innebär att allmän fastighetstaxering sker vartannat år, se tidplan nedan. Senaste allmänna fastighetstaxering genomfördes år 2007 och avsåg hyreshus (AFT07). Genom de regelförändringar som trätt i kraft 2002 gäller fortsättningsvis följande tidsplan (AFT09) Småhus (ändrad till förenklad taxering enligt särskilt beslut) (AFT11) Lantbruk (AFT13) Hyreshus, industrier och s k specialenheter År 2015 är det åter dags för småhus, o s v. Förenklad fastighetstaxering De regelförändringar som trädde i kraft 2002 innebar bl a att ett nytt system med förenklade fastighetstaxeringar (FFT) infördes. De förenklade fastighetstaxeringarna för respektive typ av fastighet sker mitt emellan de allmänna fastighetstaxeringarna. 1

4 De nya reglerna tillämpades första gången 2004 då förenklad taxering av hyreshus genomfördes. Förenklad fastighetstaxering 2008 avser lantbruk, se tidplan nedan. Förenklad fastighetstaxering genomförs inte för industrifastigheter och s k specialenheter (FFT08) Lantbruk (FFT10) Hyreshus (FFT12) Småhus Reglerna för att komma fram till ett taxeringsvärde vid den förenklade fastighetstaxeringen ska vara i princip desamma som de som gäller vid den allmänna fastighetstaxeringen. Den stora skillnaden mellan en allmän och en förenklad fastighetstaxering är att förberedelsearbetet vid den förenklade fastighetstaxeringen skall vara mindre ingående. Särskild fastighetstaxering Mellan de allmänna fastighetstaxeringarna och förenklade taxeringarna tillkommer nya fastigheter, befintliga fastigheter får nya eller ändrade byggnader, fastighetsbildningsåtgärder innebär att gränser och arealer ändras etc. För de fastigheter som genomgått dessa typer och vissa andra typer av större förändringar behöver nya taxeringsvärden bestämmas. Detta sker vid s k särskild fastighetstaxering (SFT) som genomförs varje år. Taxeringsvärdena bestäms med samma regler och i samma värdenivå som vid närmast föregående allmänna eller förenklade fastighetstaxering. 2

5 Genomförande Fastighetstaxeringen genomförs av Skatteverket. Skatteverket utfärdar de värderingsregler och fastställer tabeller och annat som gäller generellt för hela riket. För bearbetning av fastighetsprisstatistik och vid utformningen av värderingsmodeller och tabeller mm samarbetar Skatteverket med Lantmäteriverket. Delar av det regionala analysarbetet görs med stöd av privata värderingsföretag på konsultbasis. Skatteverkets regionala enheter (9 st) samordnar genomförandet på länsnivå och utfärdar rekommendationer om t ex värdeområdesindelning och riktvärden inom länet. Skatteverkets lokala kontor genomför taxeringarna och fattar beslut i enskilda ärenden. Handläggningen är delvis centraliserad till kontor med särskild kompetens. Taxeringarna görs till stor del helt maskinellt. Egenskapsdata Fastighetsdeklaration Avstånd till strand? Boyta? Köket renoverat? Öppen spis? På heder och samvete... Taxerings- och värderingsregler Fastighetstaxeringslagen Fastighetstaxeringsförordningen Skatteverkets föreskrifter och allmänna råd Handledning Beslut Lokalt skattekontor Registeruppgifter Riktvärdekarta * Riktvärden och riktvärdetabeller * Datorstöd Den som inte är nöjd med skatteverkets beslut kan begära att beslutet omprövas. Omprövning får ske under fem år efter det år beslutet fattats. Skatteverkets beslut kan vidare överklagas till Länsrätten. Nästa instans är Kammarrätten. Högsta instans i fastighetstaxeringsärenden är Regeringsrätten som dock endast beviljar prövningstillstånd för principiellt avgörande mål. 3

6 Allmänna taxeringsregler De generella regler som bl a styr vad som skall taxeras, indelningen i taxeringsenheter samt avgör skattepliktsförhållandena kallas för allmänna taxeringsregler. Taxeringen avser i princip fast egendom (enligt jordabalkens definitioner) byggnad på annans mark Ifråga om tomträtt jämställs tomträttshavaren med markägare, d v s mark och byggnad taxeras tillsammans med tomträttshavaren som ägare. Fastighetstaxeringen avser egendomens beskaffenhet vid taxeringsårets ingång, d v s vid AFT07, vid FFT08 osv. All egendom som skall taxeras delas in i byggnadstyper och ägoslag. Indelningen i byggnadstyper sker utifrån förhållandena i varje enskild byggnadskropp. En fastighet som är bebyggd med flera friliggande eller sammanbyggda hus kan således innehålla flera olika byggnadstyper. En byggnad kan bara utgöra en byggnadstyp. Ifall byggnaden är inrättad för eller används till två eller flera ändamål gäller övervägandeprincipen. Byggnadstyper Småhus Hyreshus Industribyggnad Ekonomibyggnad Specialbyggnad (=12 olika typer av allmännyttiga byggnader - t ex för vård, undervisning, försvar, allmänna kommunikationer, kultur och idrott) Övrig byggnad En viktig distinktion vid indelning i byggnadstyper är att specialbyggnader skall bedömas utifrån byggnadens användning medan övriga byggnadstyper indelas efter det ändamål de är inrättade för. (En kontorsbyggnad som används till läkarmottagning skall t ex utgöra vårdbyggnad oavsett ifall några särskilda anpassningar av lokalerna har skett). Beträffande indelning i ägoslag kan i detta sammanhang konstateras att bebyggd mark normalt indelas som tomtmark. Obebyggd mark indelas normalt som tomtmark ifall den är fastighetsbildad och omfattas av detaljplan eller giltigt bygglov/förhandsbesked. 4

7 Taxeringsenheter definieras som kombinationer av byggnadstyper och ägoslag. Det finns fem olika typer av taxeringsenheter: HYRESHUSENHET INDUSTRIENHET SPECIALENHET SMÅHUSENHET (hyreshus + tomtmark) (industribyggnad eller övrig byggnad + tomtmark) (specialbyggnad + tomtmark) (småhus + tomtmark) LANTBRUKSENHET (åkermark + betesmark + skogsmark + skogsimpediment + ekonomibyggnad + tomtmark + småhus) Några restriktioner om antal byggnader eller anpassning till fastighetsindelningen finns i princip inte. All egendom som har samma ägare är belägen i samma kommun ligger samlad utgör en ekonomisk enhet skall utgöra en taxeringsenhet. Det vanligaste är dock att en taxeringsenhet är liktydigt med en registerfastighet. 5

8 Allmänna värderingsregler Värderingsreglerna i fastighetstaxeringslagen är utformade enligt vissa generella principer som gäller för alla fastighetstyper. Den mest välkända allmänna värderingsregeln är att taxeringsvärdet för en taxeringsenhet skall bestämmas till det belopp som motsvarar 75% av enhetens marknadsvärde. Marknadsvärdet hänförs till det genomsnittliga prisläge som råder under andra året före det år då allmän eller förenklad fastighetstaxering äger rum. Vid AFT07 (och vid de särskilda fastighetstaxeringarna ) skall taxeringsvärdena återspegla den genomsnittliga prisnivån under I vissa specificerade avseenden tillåts avvikelser från marknadsvärdeprincipen: Värdeinverkan av fastighetens belåning beaktas inte. Värderingsreglerna förutsätter normala belåningsförhållanden. Inte heller beaktas eventuell värdeinverkan av andra privaträttsliga förpliktelser - t ex oförmånliga arrendeavtal eller att lägenheterna i ett hyreshus är upplåtna med bostadsrätt. Fastigheter som innehas med tomträtt värderas som om byggnadens ägare ägde marken. Ingen hänsyn tas således till negativ värdeinverkan av tomträttsavgälden. Värderingen sker med hjälp av schabloniserade modeller som innebär indelningar i klasser och värdeområden, anpassning till tabeller etc. Avvikelser i förhållande till marknadsvärdet för enstaka objekt till följd av detta får förekomma. För byggnad under uppförande gäller en speciell värderingsregel som inte kan anses marknadsvärdeanpassad. Byggnadsvärdet beräknas schablonmässigt till 50 % av nedlagda byggkostnader. För att förstå uppbyggnaden av värderingsreglerna vid fastighetstaxering är innebörden i begreppen värderingsenhet, värdefaktor och riktvärde speciellt viktiga. Värderingsenhet definieras som den egendom som skall värderas för sig. Indelningen av en taxeringsenhet i värderingsenheter görs för att underlätta värderingen. För varje värderingsenhet skall en eller flera värdepåverkande egenskaper - värdefaktorer - bestämmas. En värdefaktor är således en värdepåverkande egenskap som alltid skall beaktas och som finns definierad i lag. Mot varje värdefaktor, eller kombination av värdefaktorer som kan förekomma för en värderingsenhet, svarar ett riktvärde. En småhusbyggnad är exempel på värderingsenhet. För denna skall värdefaktorerna storlek, ålder och standard alltid bestämmas. Dessa utgör ingångar i ett tabellverk som för varje kombination av dessa egenskaper ger ett riktvärde för byggnaden. Summan av riktvärdena för de värderingsenheter som ingår i en taxeringsenhet utgör normalt enhetens taxeringsvärde. 6

9 Den på fastighetsmarknaden väsentliga egenskapen läge beaktas genom att riket är indelat i riktvärdeområden. Olika riktvärdenivåer kan därmed tillämpas beroende på enhetens geografiska läge. Den exakta indelningen i riktvärdeområden och de riktvärden, tabellnivåer eller formler som gäller inom respektive område redovisas på den s k riktvärdekartan. Riktvärdeområdena har också betydelse för bedömningen av hur andra värdepåverkande egenskaper än de som utgör värdefaktorer kan beaktas. De riktvärden som rekommenderas inom ett riktvärdeområde förutsätter att alla egenskaper vid sidan av värdefaktorerna motsvarar det som är normalt inom riktvärdeområdet. Egenskap som inte är normal för området, inte är beaktad i värdefaktorerna och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, utgör s k säreget förhållande och skall leda till justering av ett med riktvärden bestämt taxeringsvärde. 7

10 Värdering av hyreshusenhet Byggnader och mark värderas separat. Taxeringsvärdet utgör således summan av mark och byggnadsvärde. Markvärde Markvärdet bestäms utifrån typen och omfattningen av den på tomten tillåtna byggrätten. De värdefaktorer som skall bestämmas är därför * typ av bebyggelse (bostäder eller lokaler) * storlek (m² bruttoarea, BTA, ovan mark) Teoretiskt skall byggrätten motsvara den enligt gällande detaljplan maximalt tillåtna. I praktiken bestäms byggrätten normalt utifrån befintlig bebyggelse. Den vanligaste metoden att bestämma byggrätten är genom tillämpning av hjälpregler: Byggrätt för bostäder: boarea x 1,25 Byggrätt för lokaler: lokalarea ovan mark x 1,20 För obebyggda tomter, och för objekt där detaljplan medger väsentligt större byggrätt (> 20%) än vad befintlig bebyggelse representerar, beräknas byggrätten med ledning av detaljplanen. Riktvärdena för tomtmark anges på riktvärdekarta enligt följande exempel: HB 2000 HL 1500 (tomtmark till bostäder värderas till 2000 kr/m 2 BTA) (tomtmark till lokaler värderas till kr/m2 BTA) De riktvärden som är aktuella för en specifik taxeringsenhet är också normalt redovisade i fastighetsdeklarationen. Byggnadsvärde Byggnadsvärdet för ett hyreshus bestäms utifrån tre värdefaktorer: * lägenhetstyp (bostäder eller lokaler) * hyra (årshyra andra året före AFT eller FFT) * ålder (återstående livslängd) Med hyra avses bruksvärdeshyra för bostäder och marknadsmässig hyra för lokaler. Hyrorna skall avse s k totalhyra som inkluderar VA och värme men ej hushållsel. Lokalhyror anges exklusive eventuell moms. För uthyrda lägenheter och lokaler bestäms hyran i första hand med ledning av faktiskt utgående hyra under andra året före taxeringen, dvs vid AFT07 används utgående hyra under I andra hand kan utgående hyra för ett senare år användas. Denna måste i så fall räk- 8

11 nas om till 2005 års nivå med hjälp av ett särskilt omräkningstal som Skatteverket rekommenderar. Vid särskild taxering som t ex sker p g a ny-, om- och tillbyggnad används utgående hyror för det nya objektet. Även dessa hyror räknas om till 2005 års nivå. Exempel Ett hyreshus som uppförs 2008 kommer att taxeras vid 2009 års särskilda fastighetstaxering. Taxeringen sker då med ledning av 2008 års hyror som räknas om till 2005 års hyresnivå. Hyran för outhyrda lägenheter och lokaler samt för objekt som - innehas med bostadsrätt, - disponeras av ägaren, - är uthyrt med internhyreskontrakt, - har kraftigt avvikande hyresnivå, bestäms som en s k jämförelsehyra. Jämförelsehyra bestäms i första hand genom jämförelser med liknande lägenheter/lokaler i samma byggnad eller i omgivningen. I sista hand används av Skatteverket rekommenderade s k genomsnittshyror. Värdefaktorn ålder anges genom ett värdeår. Värdeåret är lika med nybyggnadsåret om inte byggnaden varit föremål för påtaglig om- eller tillbyggnad eller annan påtaglig förbättring. I dessa fall ska värdeåret jämkas med hänsyn till åtgärdernas omfattning. Bestämmelserna innebär i korthet: - Ifall om- och tillbyggnadskostnaderna överstiger 70% av en schabloniserad nybyggnadskostnad (vid tiden för om- eller tillbyggnaden), skall om- eller tillbyggnadsåret utgöra värdeår. - Ifall om- och tillbyggnadskostnaderna är mindre än 20% av nybyggnadskostnaden är nybyggnadsåret lika med värdeår. - I övriga fall bestäms värdeåret till något årtal mellan nybyggnadsåret och om- eller tillbyggnadsåret. Riktvärdet för en värderingsenhet erhålls med hjälp av formeln: H-nivåfaktor x Hyra x kapitaliseringsfaktor H-nivåfaktorn, vilken anges på riktvärdekartan och normalt på deklarationen, är ett uttryck för värdenivån i respektive riktvärdeområde. Kapitaliseringsfaktorn beskriver värdeinverkan av ålder och finns tabellerad i s k HK-tabeller för bostäder respektive lokaler. HK-tabellerna med H-nivåer återfinns i bilaga 1. 9

12 Värdering av industrienhet För industrienheter finns två alternativa värderingsmodeller: - Avkastningsmetoden - Produktionskostnadsmetoden Produktionskostnadsmetoden används för en begränsad del av beståndet. Till de objekt som skall värderas med produktionskostnadsmetoden hör s k skräddarsydda byggnader, bensinstationer och byggnadskonstruktioner som inte har karaktär av hus. Produktionskostnadsmetoden behandlas inte närmare i detta sammanhang. Huvuddelen av alla industrienheter värderas med avkastningsmetoden. Markvärde och byggnadsvärde bestäms separat. Taxeringsvärdet är lika med summan av mark- och byggnadsvärde. Markvärde Värderingsreglerna för industritomter är okomplicerade. Riktvärdet beräknas som Tomtarea (m 2 ) x Riktvärde (kr/m 2 ) Enda värdefaktor är således tomtens storlek. (Riktvärdet kan även anges som kr/m 2 BTA byggrätt. Detta är mycket sällsynt och förekommer sannolikt endast i Stockholmsområdet). Riktvärdet anges på riktvärdekartan enligt följande exempel: I 300 TA (riktvärdet är 300 kr/m 2 tomtarea) Byggnadsvärde Industribyggnader värderas med hjälp av fyra värdefaktorer: * Lokaltyp (produktionslokal, industrikontor, lager m m) * Storlek (lokalarea, m 2 ) * Ålder (återstående livslängd) * Standard (lokalernas utförande och utrustning) Varje lokaltyp som omfattar minst 250 m 2 utgör en värderingsenhet. Om lokaltypen omfattar mindre än 250 m 2 indelas den till egen värderingsenhet ifall den utgör mer än 10 % av byggnadens totala yta. 10

13 Produktionslokaler avser lokaler som är inrättade för produktion, service eller liknande. Till industrikontor hänförs förutom kontorslokaler även personalutrymmen och utställningshallar etc. Lager m m omfattar lager och förråd samt alla övriga lokaler som inte kan hänföras till industrikontor eller produktionslokal. Lokalernas ålder bestäms enligt samma principer som åldersfaktorn för hyreshus, d v s som ett värdeår som justeras med hänsyn till om- och tillbyggnader. Standarden bestäms genom en klassindelning som framgår av riktvärdetabellerna. (Se bilaga 2). Rekommendationer i form av verbala beskrivningar av egenskaper hos lokaler i de olika klasserna finns till hjälp. Standardbedömningen för produktionslokaler görs även med stöd av ett poängsystem utifrån deklarationsfrågor. Riktvärdet för en värderingsenhet beräknas enligt följande: I-nivåfaktor x Storlek x Relativ hyra x Kapitaliseringsfaktor I-nivåfaktorn är ett uttryck för värdenivån inom riktvärdeområdet och anges på riktvärdekartan. Relativ hyra avläses i s k IH-tabell. IH-tabellen återspeglar hur en tänkt marknadshyra varierar med lokalernas typ, ålder och standard. IH-tabellerna finns i tre olika varianter - lutningar (85, 90, och 95) - som beskriver hyresnivåernas variation med lokalernas ålder. 11

14 Fastighetsskatt Den egentliga grunden till att fastighetstaxeringarna alltid är föremål för omfattande debatt och kritik är att taxeringsvärdena får skattekonsekvenser. Den mest påtagliga och kännbara skatten är den statliga fastighetsskatten, som fr o m 2008 kompletteras av kommunal fastighetsavgift, vilken endast omfattar bebyggda småhus och bostäder i flerbostadshus. Historiskt sett har vi haft beskattning av fast egendom i stort sett ända sedan Gustav II Adolfs tid, då han gav i uppdrag åt lantmätaren Anders Bure att kartlägga landet. Syftet var att få ett underlag till beskattning av bönderna för att finansiera Sveriges deltagande i det 30-åriga kriget. Fastighetsskattens problem är att den för småhusägare är en utgift som den enskilde har svårt att förutse och påverka samt att den inte motsvaras av några faktiska inkomster. Bland fördelarna framhålls bl a att fastigheter flyttar inte till Luxemburg. Fastighetsskatt förekommer i de flesta västerländska länder. Det är dock relativt vanligt (bl a USA) att skatten är kommunal och direkt kopplad till finansieringen av den lokala infrastruktur som fastigheterna är beroende och drar nytta av (gator, va-nät, räddningstjänst, skolor etc). Den svenska fastighetsskatten är statlig och ingår tillsammans med alla andra skatter i den samlade statsbudgeten. Fastighetsskatt, alternativt kommunal fastighetsavgift, enligt gällande regler för 2008: Småhusenheter: Kommunal fastighetsavgift 0,75 % av taxeringsvärdet, dock högst kr/år Gäller för bebyggda småhusenheter där byggnaden ägs av fastighetsägare eller tomträttshavare. Beloppet kr/år gäller för 2008 och justeras därefter årligen med hänsyn till förändringen i inkomstbasbeloppet. Fastigheter med nybyggda hus är befriade från kommunal fastighetsavgift under de fem första åren efter färdigställandet. År 6-10 reduceras avgiften med 50 %. Fastighetsskatt 1,0% av taxeringsvärdet Gäller för obebyggda tomter, tomter med byggnad under uppförande, tomter som är bebyggda med byggnader med värde < kr samt tomter med byggnader som ägs av annan än fastighetsägaren (arrendetomter). 12

15 Hyreshusenheter (bostadsdel): Kommunal fastighetsavgift 0,4% av taxeringsvärdet, dock högst kr/lägenhet och år. Beloppet kr/lägenhet och år gäller för 2008 och justeras därefter årligen med hänsyn till förändringen i inkomstbasbeloppet. Bostäder i nybyggda hyreshus är befriade från fastighetsavgift under de fem första åren. År 6-10 efter nybyggnadsåret betalas halv avgift. Hyreshusenheter (övrigt): Fastighetsskatt 1,0% av taxeringsvärdet. Gäller för mark- och byggnadsvärde avseende lokaler samt för obebyggd tomtmark och byggnad under uppförande för både bostäder och lokaler. Industrienheter Lantbruksenhet 0,5% av taxeringsvärdet Kommunal fastighetsavgift Enligt samma regler som för småhus för de delar av taxeringsvärdet som avser bostadshus inklusive tomt. För jordbruksmark, skog och ekonomibyggnader utgår ingen fastighetsskatt eller kommunal fastighetsavgift. 13

16 Bilaga 1 Riktvärdetabeller för hyreshus Relativa kapitaliseringsfaktorer för bostäder, HK-tabell Värdeårsklass Nivåfaktor ,4-2,5 0,71 0,74 0,76 0,79 0,84 0,86 0,89 0,91 0,93 1,00 1,05 1,10 1,14 1,18 1,23 1,27 1,30 2,6-3,9 0,75 0,78 0,80 0,84 0,88 0,90 0,93 0,94 0,96 1,00 1,04 1,08 1,11 1,15 1,19 1,23 1,25 4,0-7,0 0,80 0,84 0,85 0,88 0,92 0,93 0,96 0,97 0,98 1,00 1,03 1,06 1,09 1,12 1,15 1,18 1,20 7,25-10,0 0,85 0,89 0,90 0,92 0,95 0,96 0,97 0,98 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06 1,08 1,10 1,13 1,15 10,5-15,0 0,89 0,92 0,93 0,94 0,96 0,97 0,98 0,98 0,98 1,00 1,01 1,02 1,03 1,04 1,06 1,08 1,10 Relativa kapitaliseringsfaktorer för lokaler, HK-tabell Värdeårsklass Nivåfaktor ,4-15,0 0,90 0,91 0,92 0,93 0,94 0,95 0,97 1,00 1,04 1,08 1,10

17 Riktvärdetabeller för industribyggnad och övrig byggnad (avkastningsmetod) IH-tabeller finns i ytterligare två varianter (90 och 95)