Fastighetsvärdets påverkan av strandnära belägenhet i Tjörns Kommun

Transkript

1 EXAMENSARBETE 2004:LA Institutionen för teknik, matematik och datavetenskap TMD Fastighetsvärdets påverkan av strandnära belägenhet i Tjörns Kommun Camilla Hagström

2 EXAMENSARBETE Fastighetsvärdets påverkan av strandnära belägenhet i Tjörns Kommun Camilla Hagström Sammanfattning Arbetet är en undersökning på hur närhet till strand och utsiktens kvalité påverkar sålda fastigheters marknadsvärde inom riktvärdeområdena i Tjörns kommun, Västra Götalands län. Jag vill också undersöka om det finns andra värderingsmetoder eller klassificeringar. Fastigheterna har delats in i olika klasser avseende närhet till strand samt om fastigheterna ligger på ön Tjörn eller på öarna som tillhör Tjörns kommun. Sedan har ortsprismaterial analyserats och tillsammans med fältstudier har jag försökt att besvara frågeställningen. Fastighetspriserna har stigit generellt under tiden vilken undersökningen har gjorts Vidare kan man se att köpeskillingen för fritidshus ligger högre än densamma för permanentboende. Den största skillnaden för köpeskillingar märks på fastigheter som ligger på öarna som tillhör Tjörns kommun. Objekten inom riktvärdeområdena delades in i två olika grupper, en för strandnära och en för övriga. Dessa delades sedan in i klasser avseende närhet till strand. Det var tillräckligt att dela in objekten i fyra olika klasser. Jag har dock gjort en annan indelning än de fem klasser som finns idag. Strand eller närhet till strand påverkar marknadsvärdet på en fastighet mer än vad utsikt gör och utsikt kan i många fall vara svårbedömd. Efter noga övervägande uteslöt jag utsiktsklassificeringen, då det är svårt att mäta utsikten rättvist. En strandnära fastighet kan ha fri utsikt över vatten men se en industri. Det är inget som höjer värdet på en fastighet utan snarare tvärtom. Jag har samarbetat med Susanne Rosqvist som har gjort en liknande studie över Stenungsunds kommun. Vi har haft samma åsikter när det gäller klassindelning av de gallrade fastigheterna och även när det gäller att inte bedöma utsikten. Utgivare: Högskolan Trollhättan/Uddevalla, Institutionen för teknik, matematik och datavetenskap, Box 957, Trollhättan Tel: Fax: Web: Peter Brynte Examinator: Handledare: Henrik Roos, Lantmäteriet, Gävle Huvudämne: Lantmäteri Språk: Svenska Nivå: Examensarbete Poäng: 10 Rapportnr: 2004:E000 Datum: Nyckelord: Fastighetsvärdering, fastighetstaxering, strand, öar, Tjörn

3 EXAMENSARBETE How the nearness to shore affect the value of real estate on Tjörn. Camilla Hagström Summary This is an examination of how nearness to shore and the view over water makes a rise in the value for real estates within the area of Tjörn in Västra Götaland County. The real estates have been classified with regards to shore and if they are on the island of Tjörn or the islands around Tjörn. Information of earlier sold real estates have been analysed and together with field studies the questions of the examination could be answered. The prices have generally gotten higher within the period, from until 12-31, that has been studied. Further is the purchase price for weekend cootages higher than those for permanent residents after standardization. The biggest difference of the price is for the real estates on the islands around Tjörn. The objects in the area were divided into two groups, one for the real estates near the shore and one for the remaining real estates. Theese object were classified into different classes regard to their nearness to shore. To get a clear picture of the difference between the objects it was enough with four classes. I have chosen different classes than the present ones. Shore or nearness to shore have a greater influence over the price of the real estate than view over water has. View can be difficult to appraise. After a well-considered decision I excluded the view. It`s difficult to make a correct measure. Publisher: University of Trollhättan/Uddevalla, Department of Technology, Mathematics and Computer Science, Box 957, S Trollhättan, SWEDEN Phone: Fax: Web: Peter Brynte Examiner: Advisor: Henrik Roos, Lantmäteriet, Gävle Subject: Land surveying Language: Swedish Level: Examination Credits: 10 Swedish, 15 ECTS credits Number: 2004:E000 Date: Keywords Real estates valuation, rateable value for real estates, shore, islands, Tjörn

4 Förord Jag har fått i uppdrag av Lantmäteriet i Gävle att skriva ett examensarbete på 10 poäng i ämnet Fastighetsbildning. Jag vill särskilt tacka Henrik Roos på Lantmäteriet som har hjälpt till med material.

5 Innehållsförteckning Sammanfattning... ii Summary... iii Förord...iv 1 Inledning Bakgrund Syfte och mål Förutsättningar Tillvägagångssätt Avgränsningar Antaganden Fastighetstaxering Allmänt Hur bestäms taxeringsvärdet? När sätts taxeringsvärdet? Taxering av småhusenhet Värdering av fastigheter Allmänt Värdering av småhus Ortsprismetoden Resultat Gallring Alla sålda fastigheter inom Tjörns kommun Skillnad mellan permanentboende och fritidshus Diagram; försålda fastigheter, typkod Diagram; försålda fastigheter, typkod Sålda fastigheter inom strandnära områden Diagram; samtliga objekt i Tjörns kommun sorterat på strandklass Diagram; objekt med typkod 220 sorterat på strandklass Diagram; objekt med typkod 221 sorterat på strandklass Analys Slutsatser Begränsningar, fördelar och nackdelar...20 Källförteckning...21 Bilagor AKarta B Riktvärdeområden C Grundmaterial D Gallrat material

6

7 1 Inledning Uppgiften var att ta reda på hur fastigheternas marknadsvärde påverkas av fastigheternas läge och utsikt i förhållande till havet i Tjörns kommun, Västra Götalands län. Detta gjorde jag genom att kategorisera, jämföra och analysera data om försålda fastigheter i ovan nämnda kommun. Studien ska ge riktvärden för hur mycket marknadsvärdet ökar på grund av strand, närhet till strand eller utsikt för respektive permanent/fritidsboende. Jag har samarbetat med Susanne Rosqvist som har gjort en liknande studie om Stenungsunds kommun och närhet till strand. 1.1 Bakgrund Läges- och områdesanknutna faktorer är normalt mycket betydelsefulla för prisnivån. Exempel på detta är var fastigheten är belägen, tillgång till kommunikationer, skolor och daghem. Men det kan också innefatta hur området ser ut. Har man bra utsikt från huvudbyggnaden på fastigheten, ser man havet eller har man närhet till strand. Andra faktorer är byggnadens standard och storlek. Nytt från och med den allmänna fastighetstaxeringen 2003 är att man har infört tre klasser för strandnära fastigheter i stället för en. Här delar man in fastigheterna om de har egen strand eller närhet till strand. Taxeringsvärdena har höjts kraftigt något som lett till många diskussioner både i media och hos gemene man. Detta beror främst på att prisutvecklingen har varit stark i de kustnära områdena. Det finns en önskan hos de bofasta på kusten att kunna bo kvar och att de små samhällena inte ska bli typiska sommarsamhällen med bara fritidsboende. 1.2 Syfte och mål Syftet med undersökningen är att ta reda på hur läget påverkar marknadsvärdet på fastigheter som sålts under perioden till och som är belägna i Tjörns Kommun i Västra Götalands län. Jag ska undersöka och analysera hur priset påverkas av närhet till strand och i viss mån havsutsikten. Efter gallring och analysering ska olika klassificeringar tas fram och därefter ska jag undersöka om och hur marknadsvärdet påverkas beroende på belägenhet. Jag ska också undersöka om jag kan komma fram till andra klasser för strand än de nuvarande som används i fastighetstaxeringen. 1

8 2 Förutsättningar Undersökningen görs som examensarbete på Lantmäteriingenjörsprogrammet vid Högskolan i Trollhättan på uppdrag av enheten för fastighetsuppdrag vid Lantmäteriverket i Gävle. 2.1 Tillvägagångssätt För att kunna genomföra undersökningen har jag fått information om genomförda fastighetsköp under aktuell tidsperiod. Jag har fått utdrag från Lantmäteriets fastighetsprissystem som gav de nödvändiga uppgifter om de försålda fastigheterna. Jag har lokaliserat fastigheterna med hjälp av skatteverket och har sedan använt mig av AutoKaVy för att mäta avståndet från huvudbyggnaden till stranden. Gallring av fastigheter skedde först utifrån om de låg på öarna som tillhör Tjörns kommun samt de som låg strandnära på ön Tjörn. Här tog jag hjälp av skatteverkets hemsida för att lokalisera fastigheterna. Dessa fastigheter markerades sedan på en karta över området. Sedan gjordes fältstudier över respektive fastigheter. Detta gjordes under våren När detta var klart började analysarbetet med hjälp av Microsofts Excel. Här har jag gjort analyser, diagram och olika beräkningar. Sedan var det dags att dra slutsatser. 2.2 Avgränsningar Undersökningen innefattar bara småhusfastigheter för permanent- och fritidshus (typkod 220 och 221). Detta för att undersökningen och arbetet skulle anpassas till de 10 poäng examensarbetet ska innefatta. Då krävdes det vissa begränsningar. Jag vill att resultatet ska vara lättolkat och lättläst för de som inte är så insatta i ämnet och jag har därför valt att inte göra några långa och avancerade beräkningar. 2.3 Antaganden I analyser och slutsats har jag förutsatt att varje fastighets köpeskilling motsvarar den fastighetens marknadsvärde vid tidpunkten för försäljning, värdetidpunkten. Jag har heller inte tagit någon hänsyn till den allmänna prisutvecklingen i samhället eller andra externa faktorer som kan tänkas påverka fastighetspriserna. 2

9 3 Fastighetstaxering 3.1 Allmänt Nästan alla fastigheter i Sverige har ett taxeringsvärde. Taxeringsvärdet ligger primärt till grund för beskattning av fastigheter. Det används också t.ex. vid fastighetsvärdering för att normera köpeskilling och därigenom kunna jämföra priser för objekt som har olika egenskaper. Köpeskillingskoefficienten, eller K/T-talet som köpeskillingskoefficienten numera ofta kallas, används för att kunna jämföra köpen sinsemellan. Fastighetstaxering är en form av massvärdering av fastigheter med schabloniserade modeller. Skatteverket tillsammans med de regionala skattemyndigheterna ansvarar för fastighetstaxeringen. Lantmäteriverket ansvar för en väsentlig del av det värderingstekniska förberedelse arbetet. Det finns bestämmelser i fastighetstaxeringslagen (FTL) och fastighetsförordningen (FTF) om hur fastighetstaxeringen skall utföras Hur bestäms taxeringsvärdet? Vid fastighetstaxering skall flera saker bestämmas. De skattepliktiga förhållandena dvs. om egendomen skall vara skattepliktig och få ett taxeringsvärde eller undantas från skatteplikt. Alla taxeringsenheter har en typkod som talar om användningsområdet för fastigheten. En del fastigheter är befriade från fastighetsskatt, det gäller till exempel fastigheter som har ett byggnadsvärde som understiger kronor. Fastigheterna delas in i taxeringsenheter. Taxeringsenheten skall ligga inom samma kommun, ha samma ägare, ha samma skattepliktsförhållande samt utgöra en ekonomisk enhet. Huvudregel är att fastighet utgör taxeringsenhet, men om en fastighet är uppdelad i olika användningssätt skall man dela på taxeringsenheterna och de skall taxeras olika. Likaså kan flera fastigheter vara samtaxerade. Varje skattepliktig taxeringsenhet skall få ett taxeringsvärde. Taxeringsvärdet skall i princip motsvara 75 % av marknadsvärdet under den period som utgör nivåperioden. Taxeringsvärdet knyter an till den genomsnittliga värdenivån under andra året före taxeringsåret, det s.k. nivååret. Nivååret är det andra året före taxeringsåret, t.ex. är 2001 nivåår för 2003 års taxering. 3

10 3.1.2 När sätts taxeringsvärdet? Skilda delar av fastighetsbeståndet får nya taxeringsvärden skilda år. En allmän fastighetstaxering (AFT) sker från och med 2003 vartannat år uppdelat på olika fastighetstyper enligt en sexårsintervall. Mellan de allmänna fastighetstaxeringarna genomförs en förenklad fastighetstaxering (FFT) tredje året efter den allmänna fastighetstaxeringen. Särskild fastighetstaxering (SFT) görs varje år för de fastigheter som inte samma år är föremål för AFT eller FFT. Detta innebär att ny-eller ombildade fastigheter eller fastigheter som genomgått en förändring får nya taxeringsvärden vid SFT. Nästa gång det sker en allmän fastighetstaxering (AFT) av småhusenheter är Likaså sker den förenklade fastighetstaxeringen (FFT) år Taxering av småhusenhet Sverige är indelat i olika riktvärdeområden som finns angivna på en riktvärdekarta, en uppsättning kartor över landet med indelning i värdeområden. På riktvärdekartan anges riktvärdeangivelser för de tre olika klasserna för typ av bebyggelse: friliggande hus, radhus och kedjehus. Vid taxering av småhusenheter används s.k. riktvärdeangivelser för att bestämma tomtmarkens respektive småhusets värde. Inledningen i värdeområden, görs för att beakta den faktor som normalt har klart störst betydelse vid värdering och taxering av småhus nämligen läget. För varje värdeområde finns också angivet hur stort normaltomtsvärdet är och vilken tabell som skall användas för att beräkna byggnadsvärdet. Inom varje värdeområde definieras en normaltomt som skall utgöra den mest frekventa inom området. För tomtmark finns det fem parametrar, nämligen storlek, vatten- och avloppsförhållanden, fastighetsrättsliga förhållanden, typ av bebyggelse samt närhet till strand. Storleken avser tomtens landareal i hela m 2. Om en tomt avviker från normaltomten måste dess värde korrigeras och det görs av att korrigeringsbelopp räknas fram med hjälp av riktvärdeangivelser. För vatten- och avloppsförhållanden gäller tomtens tillgång till drickbart vatten och WC-avlopp. Det är indelat i sex klasser varav klass 1 innebär kommunalt vatten och klass 6 att vatten och avlopp saknas. Fastighetsrättsliga förhållanden tar hänsyn till om tomten är, kan eller inte kan bilda egen fastighet. För normaltomten förutsätts att tomten är egen fastighet. Stranden kan delas in i fem olika klasser: strand, tre strandnära klasser samt klassen ej strand eller strandnära. Strand innebär att fastigheten skall ha egen strand och byggnadsplatsen skall ligga högst 75 meter från strandlinjen (belägenhetsklass 1). Strandnära fastigheter finns i tre klasser: Värderingsenhet som inte har egen strand men där huvudbyggnaden ligger högst 75 meter från strandlinjen (klass 2). 4

11 Byggnaden ligger mer än 75 meter men högst 150 meter från strandlinjen (klass 3). Byggnaden ligger mer än 150 meter men högst 250 meter från strandlinjen (klass 4). Ej strand eller strandnära (klass 5). Korrigering för närhet till strand sker genom att normaltomtens värde multipliceras med en faktor som hämtas från riktvärdeangivelserna. För byggnadsvärdet finns det sex påverkande faktorer: storlek, ålder, standard, byggnadskategori, fastighetsrättsliga förhållanden samt värdeordning. Storlek bestäms av husets bo- och biarea. Denna utgörs av husets boarea +20 % av husets biarea. Biareatillägget får ej överstiga 20 m 2. Ålder definieras som husets återstående ekonomiska livslängd och anges som ett värdeår. Normalt är värdeår lika med nybyggnadsåret. Följande undantag leder till jämkning av nybyggnadsåret. Ombyggnader som omvandlat biarea till boarea samt tillbyggnader av boarea. Standard anges som poäng som ifylls vid taxeringen. Byggnadskategori anger om huset är friliggande, kedjehus eller radhus. Fastighetsrättsligt förhållande anger om fastigheten kan bilda en egen fastighet. Värdeordning avser husets ordningsnummer i värdehänseende på tomten. Det finns två klasser. Det mest värdefulla huset på tomten och övriga hus. För varje värdeområde anges vilken SV-tabell och SO-tabell som skall användas vid taxeringen. SV-tabellen anger värdenivån för det så kallade normhuset. Här utgår man från standardpoäng och värdeyta i kvm. SO-tabellen anger vilken omräkningsfaktor som skall användas för ett äldre eller yngre hus. Här utgår man från standardpoäng och värdeår. 5

12 4 Värdering av fastigheter 4.1 Allmänt Vid värdering av fastigheter är man intresserad av att kunna peka ut de faktorer som har störst betydelse för värdet. Läget har störst betydelse oavsett fastighetstyp. Vidare är även storlek, ålder och standard värdepåverkande faktorer. 4.2 Värdering av småhus Priset på en fastighet styrs till stor del av tillgång och efterfrågan. Prisskillnaden på två likvärdiga hus kan vara stort beroende om det ligger i ett område där det är attraktivt att bo eller inte. Läget spelar en avgörande roll. Storlek, standard och ålder spelar också en viktig roll Ortsprismetoden Vid värdering av småhusfastigheter är ortsprismetoden den vanligaste metoden för att bestämma värdet. Vid tillämpning av ortsprismetoden, är det första steget att avgränsa den delmarknad värderingsobjektet kan sägas tillhöra. Avgränsningen gäller exempelvis, geografiskt läge som län, kommun, församling, kvarter osv. Även närmiljön t.ex. fastigheter med strand, fastigheter nära strand eller övriga fastigheter. När köp på den aktuella marknaden tagits fram finns det anledning att göra ytterligare urval respektive gallring bland köpen. Följande urval kan då göras för småhusfastigheter. Typ av bebyggelse, t.ex. radhus, hustyp t.ex. enplanshus utan källare, boarea, nybyggnadsår och standard. Syftet med detta urval är att få fastigheter som är så jämförbara som möjligt med värderingsobjektet. Det kan sedan också bli aktuellt att gallra bland jämförelseobjekten t.ex. beroende på att köpet inte är representativt eller att jämförelsefastigheten inte är direkt jämförbar med värderingsobjektet. Det slutligt gallrade ortsprismaterialet kallas för ett gallrat ortsprismaterial och skall ligga till grund för en jämförelse med värderingsobjektet. Värderingsobjektet skall värderas vid en viss tidpunkt den s.k. värdetidpunkten. Ortsprismaterialet innehåller sannolikt köp från olika tidpunkter. Om man bedömer att en prisutveckling (p.g.a. inflation och eventuell realprisförändring) skett mellan respektive köpetidpunkt och värdetidpunkten bör en omräkning av priserna göras. Pristrenden bör beräknas från ett större material för att få ett så bra och tillförlitligt värde (pris) som möjligt. Metoden bygger på tanken att ett förväntat pris för en viss fastighet kan uppskattas med ledning av priser som tidigare betalats för liknande fastigheter, jämförelseobjekt, inom orten. Den fastighet eller enhet som skall värderas brukar benämnas värderingsobjektet. Ortsprismetoden kan tillämpas på samtliga fastighetstyper. 6

13 Ortsprismetoden innehåller generellt tre huvudmoment. Beskrivning av värderingsobjektet som måste beskrivas med avseende på de faktorer som påverkar värdet. Normalt behöver fastigheten besiktigas för att inhämta den nödvändiga informationen om själva objektet. Sedan är det framtagande av jämförelseköp där man kan utnyttja olika hjälpmedel t.ex. ett fastighetsprissystem eller kommunala förköpslistor. Det är viktigt att ett urval görs som syftar till att finna de mest jämförbara köpen. De viktigaste kriterierna är att jämförelseköpen är från likartade delmarknader som objektet och att köpen inte är för gamla. Det tredje är att analysera materialet. Eftersom jämförelseköpen aldrig är helt identiska med objektet måste man normalt göra en gallring eller korrigering av ortsprismaterialet ske. Om ett köp har egenskaper som avviker för mycket från värderingsobjektet eller när avvikelsens prispåverkande effekt inte kan uppskattas måste köpet gallras bort. Det vanligaste är att man normerar köpeskillingen (k) med hjälp av taxeringsvärdet (k/t) eller boarean (k/boarea) på bebyggda småhusfastigheter. Båda normeringssätten ger ett tal som kan användas som omräkningstal för det objekt som ska värderas. Alla värdebedömningar är förenade med en viss osäkerhet. Det bedömda marknadsvärdet kan redovisas på olika sätt. Vanligt är att värdet anges som en punktskattning t.ex kronor. Lika vanligt är att man också anger ett intervall kring marknadsvärdet, t.ex ± 10 %. 7

14 5 Resultat 5.1 Gallring En första gallring gjordes vid utdrag från fastighetsprissystemet. Endast försålda fastigheter med typkod 220, permanentboende en- eller tvåfamiljshus, eller 221, fritidshus, inom Tjörns kommun. En gallring gjordes också från tidpunkten mellan till Vid närmare analyser gjordes en gallring av objekt över försålda fastigheter där k/tvärdet översteg 4,0. Detta på grund av att få mer jämförbara fastigheter. Vid gallringen försvann ungefär lika många strandnära som inte strandnära fastigheter. Jag gallrade även bort alla försäljningar där k/boarea -värdet översteg kronor per kvadratmeter. Jag hade samma tanke här att få så många jämförbara fastigheter som möjligt. Några enstaka fastigheter låg på över kronor per kvadratmeter boarea och de är inte jämförbara med genomsnittsfastigheten. Även här försvann ungefär lika många strandnära som inte strandnära fastigheter, Nedåt gjordes ingen bortgallring. Jag har också gallrat bort öarna och gjort de till en egen klass. Öarna som ingår i den klassen är Klädesholmen, Koholmen, Åstol, Tjörnekalv, Stora och Lilla Dyrön, Risön, Lilla Askerön, Härön, Stavsundsholmen och Flatön. 5.2 Alla sålda fastigheter inom Tjörns kommun I diagrammet nedan visas samtliga kvarvarande försålda fastigheter efter gallring oavsett typkod. Det visar en liten ökning av fastighetsvärdet i förhållande till taxeringsvärdet (k/t) under studerad tidsperiod. 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,

15 I början av talet låg k/t på en nivå på ca 2,1 medan det i slutet av 2003 ligger på en nivå av 2,3. Medeltal för perioden är 2, I det här diagrammet visas k/boarea, dvs. köpeskillingen i förhållande till boarea. Även här ser man att utvecklingen är positiv. Priset per kvadratmeter boarea har ökat från 9500 kronor per kvadratmeter till ungefär kr per kvadratmeter. Medeltalet för perioden är kronor per kvadratmeter boarea. Köpeskillingen utan några normeringar varierar från kronor för det billigaste fritidshuset till kronor för den dyraste villan. Medelpriset på samtliga försålda fastigheter ligger på kronor. 9

16 5.2.1 Skillnad mellan permanentboende och fritidshus Fastigheter har olika typkoder beroende på vad fastigheten används till. Fastigheter med typkod 220 är småhusenheter med en- eller tvåfamiljshus för permanentboende medan typkod 221 är småhusenheter för fritisdhus. Nedan visar diagrammet k/t för permanentboende respektive fritidshus. k/t typkod 220 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 k/t typkod Här syns det att marknadsvärdet för fritidshus stiger medan marknadsvärdet på permanentboende ligger i stort sett oförändrat. Medelvärdet för fritidshus ligger på 2,21 medan det för permanentbostäder ligger på 2, k/boarea typkod 220 k/boarea typkod Vid jämförelsen mellan fritidshus och permanentboende med hänsyn till köpeskilling per kvadratmeter boarea så ser man även här att ökningen är större för fritidshus än gentemot permanentboende. 10

17 5.2.2 Diagram; försålda fastigheter, typkod 220 Här visas diagram över försålda fastigheter över hela Tjörns kommun, dvs. alla riktvärdeområden på Tjörn med typkod 220 efter gallring. De blå prickarna markerar försålda fastigheter i strandnära områden och på öarna runt Tjörn medan de röda prickarna markerar försålda fastigheter på övriga områden. 4,5 k/t strandnära och öar k/t övriga 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0, Fastighetsvärdet har minskat under de senaste åren främst då för de strandnära medan fastighetsvärdet på de övriga områdena har legat ganska oförändrat. Detta är tvärtemot om vi studerar köpeskillingen i förhållande till boarea. Medelvärdet för köpeskillingen i denna klass ligger mellan kronor till kronor k/boarea strandnära och öar k/boarea övriga Här ökar medelvärdet för samtliga fastigheter dock mer för de strandnära och de på öarna. De flesta strandnära fastigheterna ligger t.o.m. över medelvärdet för de övriga. Anledningen till detta tror jag beror på ökad efterfrågan av främst strandnära fastigheter. Läget spelar en avgörande roll eftersom det är pendlingsavstånd till t.ex. Göteborg och eftersom priserna i storstan är högre lönar det sig att flytta ut till Tjörn. 11

18 5.2.3 Diagram; försålda fastigheter, typkod 221 Till skillnad mot fastigheter för permanentboende är skillnaden att för fritidshus ökar här värdet både vad det gäller strandnära och övriga fastigheter. Man kan också se att de ökar i jämn takt. 4,5 k/t strandnära och öar k/t övriga 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0, Vad det gäller köpeskillingen i förhållande till kvadratmeter boarea så är det en relativt kraftig ökning både vad det gäller strandnära som övriga fastigheter. Även här ser vi en jämn ökning. Medelvärdet för köpeskillingen i denna klass ligger mellan kronor till kronor k/boarea strandnära och öar k/boarea övriga

19 5.3 Sålda fastigheter inom strandnära områden För att skilja på fastigheter inom det strandnära området genomfördes dels fältstudier genom besök på de fastigheter som låg strandnära samt även mätning genom AutoKaVy där avståndet mättes från byggnadens mitt (den största byggnaden) till stranden. Efter detta delades fastigheterna in i fyra klassificeringar. Strandklassificeringar klassificering klass Strand meter 1 Strand 301m-2 km 2 Ej strand 3 Öar oavsett belägenhet 4 Avståndet som är angivet i strandklassificeringen beräknas från fastighetens huvudbyggnad som är avsedd för bostadsändamål och den närmsta vägen till strandlinjen. Anledningen till att det inte finns klassificeringen strandtomt, som det finns i liknande studier inom detta område, är att det inom dessa riktvärdeområden i denna undersökning bara förekommer några enstaka fastigheter med egen strand och att en undersökning av dessa inte blir tillförlitlig. Likaså är områden närmast strand oftast antingen gemensamhetsanläggningar eller samfälligheter och kan nyttjas av allmänheten. I klass 4 som avser öar finns det enstaka fastigheter som ligger mer än 300 meter från stranden men jag har beslutat att öarna får vara i sin egen klass. Jag har vid närmare analyser kommit fram till att köpeskillingskoefficienten och köpeskillingen i förhållande till kvadratmeter boarea inte skiljer sig nämnvärt mellan dessa fastigheter. Jag vill också se om det finns någon skillnad på strandnära fastigheter på Tjörn eller öarna som tillhör Tjörns kommun. 13

20 5.3.1 Diagram; samtliga objekt i Tjörns kommun sorterat på strandklass 4,5 klass 1 klass 2 klass 3 klass 4 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0, I diagrammet visas försålda fastigheters köpeskillingskoefficient. Fastigheterna är indelade i olika klasser enligt ovan. Som man kan se ligger större delen av fastigheterna i strandklass 1 över eller klart över fastigheterna i klass 3. Även i strandklass 2 ligger övervägande delen av fastigheterna över strandklass 3. Klass 4 (öar) ligger högre än de andra klasserna men i slutet av perioden möts klass 1 och 4. I nedanstående diagram visas köpeskillingen i förhållande till antal kvadratmeter boarea. Även här ligger övervägande delen fastigheter i strandklass 1 över fastigheterna i klass 3, även om en och annan fastighet i klass 3 ligger högt. Klass 2 ligger väldigt spridda och har några av de lägsta värdena likaså som några av de högsta. Klass 4 (öar) ligger även här högt och har några av de högsta kvadratmeter priserna. Gemensamt för samtliga fastigheter är att värdet stiger, dock något mer för klass klass 1 klass 2 klass 3 klass

21 5.3.2 Diagram; objekt med typkod 220 sorterat på strandklass Följande två diagram visar att K/T och K/Boarea för strandklass 1 ligger mycket över klass 3, som har ett genomsnittsvärde i köpeskillingskoefficienten på 1,81. Klass 2 har ett genomsnittsvärde på 2,12 och klass 1 har ett genomsnittsvärde på 2,53. Klass 4 har ett genomsnittsvärde på 2,78. Detsamma gäller köpeskillingen i förhållande till boarea, där klass 3 har ett genomsnittsvärde på kronor medan klass 1 ligger på kronor. Klass 4 har ett genomsnittsvärde på kronor. Även här sker en ökning på samtliga fastigheter men störst ökning för klass 1. 4,5 klass 1 klass 2 klass 3 klass 4 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0, klass 1 klass 2 klass 3 klass

22 5.3.3 Diagram; objekt med typkod 221 sorterat på strandklass 4,5 klass 1 klass 2 klass 3 klass 4 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0, Till skillnad från föregående diagram som berörde permanentbostäder och där värdet ligger relativt konstant eller sjunker ser vi här en liten ökning. Strandklass 2 och 3 följs åt och ligger i princip på samma värde under den senare halvan av perioden. Här ligger k/t på 2,36 i klass 1, något lägre än permanentbostäder. I klass 2 och 3 ligger k/t på 2,14 respektive 2,03 vilket är något högre än för permanentbostäder. I klass 4 ligger k/t på 2,59 och ligger något lägre även det än permanentbostäder. Liknande iakttagelse kan vi se vad det gäller köpeskillingen i förhållande till boarea. Medelvärdet för strandklass 2 ligger på kronor medan det för klass 3 ligger på kronor. Dessa är också något högre än för permanentbostäder. För klass 1 ligger det på kronor och för klass 4 på kronor vilket är lägre än för permanentbostäder klass 1 klass 2 klass 3 klass

23 5.4 Analys Efter fältstudier har jag kommit fram till att utsikten är svår att klassificera, likaså strandens kvalitet. Det finns flera exempel i undersökningen där fastigheter har nära till strand med utsikten består av en industri. Här är det svårt att bedöma marknadsvärdet, likaså finns det industrier där lukten är outhärdlig om vinden blåser från ett visst håll. Detta dilemma är något som vi har upptäckt på ett flertal ställen, så därför har vi gjort bedömningen att inte ta med utsikt i klassificeringen ej heller strandens kvalitet då den i stort sett runt hela Tjörn och på dess öar består av klippor. Samtliga diagram visar att närheten till strand spelar en avgörande roll för fastigheternas marknadsvärde. I tabellen nedan visas medelvärdet för k/t och k/boarea för strandklasserna som förekommer i diagrammen. I de första fyra klasserna är permanentbostäder (220) och fritidshus (221) hopslagna. I nästa indelning är permanentbostäder redovisade i fyra klasser och sedan fritidshus i fyra klasser. klass k/t k/boarea Strandfakto r 1 2, , , , , , , , , , , , Resultatet redovisas även i diagram nedan som visar medelvärdet för k/t och k/boarea för respektive klass inom klasserna permanentbostäder och fritidshus hopslagna, permanentbostäder och fritidshus var för sig. 3 2, ,5 1 0,

24 När det gäller köpeskillingskoefficienten så är klass 2 den jämnaste klassen. Utseendemässigt är klass 1 och 4 lika. Av tabellen ovan att döma så ligger fritidshus i klass 2 och 3 högre än motsvarande klass för permanentbostäder. När vi ser till klass 3 så ligger permanentbostädernas k/t under fritidshusen. I klass 2 ligger k/t i stort sett lika för både permanentbostäder och fritidshus. När det gäller köpeskillingen i förhållande till boarea så ser man även liknande tendens. Även här sjunker det mest för permanentbostäder. I klass 1 så ligger köpeskillingen i förhållande till boarea på i stort sett samma priser. I klass 2 ligger permanentbostädernas priser under fritidshusen för att sedan sjunka mer i klass 3. Medelpriset för permanentbostäder och fritidshus hopslagna ligger på kronor

25 6 Slutsatser Jag och Susanne Rosqvist har valt att bara studera närheten till strand och hur priset påverkas av detta. Vi har inte tagit med utsiktens betydelse. Vi har jämfört permanentbostäder och fritidshus och sedan delat in dessa i fyra klasser efter hur nära stranden de är belägna. Vi har dock valt att dela in i andra klasser än de i fastighetstaxeringen. Anledningen till den större indelningen i klass 2 är att jag ville få med de strandnära samhällen som finns runt på Tjörn. Även om de inte ligger nära stranden så är det cykel- eller gångavstånd till de flesta och för många så betingar även det ett högt marknadsvärde. Fastigheterna som ligger strandnära eller på öar som tillhör Tjörns kommun har ett högre marknadsvärde än övriga fastigheter. Utsikten spelar ju förvisso en viss roll för marknadsvärdet men av de fastigheter som jag har undersökt på öarna så förekommer det i stort sett ingen helt skymd. De flesta har full utsikt eller delvis skymd. Jag tror inte att man behöver ta någon direkt hänsyn till utsikten över havet vid fastighetstaxering. De fastigheter som ligger nära havet får istället ett stort slitage på sina fastigheter på grund av de delvis hårda vindarna och får istället underhålla sina fastigheter oftare. Det som däremot är intressant är varför utsikt har en så stor betydelse för marknadsvärdet och att man ska ta hänsyn till detta vid fastighetstaxering. För fastigheter som ligger i de undersökta riktvärdeområdena tycker vi att indelningen är för detaljerad. Jag kunde inte i mina undersökningar se någon skillnad i den normerande köpeskillingen mellan de fastigheter där huvudbyggnaden ligger 75 eller 300 meter från strandlinjen. Jag trodde att skillnaden mellan klass 1 och 2 skulle vara större. Anledningen till att skillnaden inte var större kan bero på att de fastigheter som ligger i klass 2 kan nyttja stranden på samma sätt som fastigheterna i klass 1. Som jag skrev i analysen så fanns det bara en handfull fastigheter som hade egen strand. Klart är dock att de övriga fastigheterna som i många fall ligger mitt på Tjörn och tillhör klass 3 inte har ett så högt marknadsvärde. Klass 4 (öar) ligger klart över de andra fastigheterna både vad det gäller köpeskillingskoefficienten och köpeskillingen i förhållande till kvadratmeter boarea. Det är tveksamt om den klassen ska vara med i undersökningen. 19

26 6.1 Begränsningar, fördelar och nackdelar För att begränsa arbetets storlek valde jag att gallra bort fastigheter med ett k/boarea större än kronor. Det kan naturligtvis diskuteras om jag skulle ha gjort en grövre gallring och tagit bort fler. Priserna på Västkusten är i regel ganska höga och för att få med så många objekt som möjligt för att få ett bra urval så blev mitt val att ta med så här höga kvadratmeterpriser. Det har varit ett tidskrävande arbete men det har varit nödvändigt för att få en rättvis bild över verkligheten. Fördelen med att arbeta tillsammans med Susanne är att vi har kommit fram till samma värderingar när det gäller klassificeringen. 20

27 Källförteckning 1 Fastighetsvärdering, grundläggande teori. Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet (2002) Gävle: Studentlitteratur. LMV Rapport 2002:10 2 Allmän fastighetstaxering, småhus. RSV 389 utgåva 5. Riksskatteverket (augusti 2002) Tillgänglig: < 3 Kartor hämtade från: < [ ] Copyright Tjörns kommun. 21

28 A Karta Här är en karta över Tjörns kommun. Bilaga A:1

29 B Riktvärdeområden Här följer de riktvärdeområde som analyserats i undersökningen för Tjörns Kommun Riktvärdeområde Tjörn inlandet Tjörn norra kust Tjörns kustzon ost och sydost Tjörn kust väst Sunna Myggenäs Nordevik Höviksnäs Hövik kust Rönnäng övrigt Rönnäng centralort Bleket Risön, Hättan Stora Dyrön Åstol Tjörnekalv Klädesholmen Flatholmen Skärhamn centralort Skärhamn övrigt Västra Sunna Bö Ängeviken Björholmen Havet Kyrkesund Bilaga B:1

30 C Grundmaterial Datum k/t k/boa köpeskilling typkod Datum k/t k/boa köpeskilling typkod , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Bilaga B:1

31 , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Datum k/t k/boa köpeskilling typkod Datum k/t k/boa köpeskilling typkod , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Bilaga B:1

32 , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Bilaga B:1

33 , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Bilaga B:1

34 , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Bilaga B:1

35 , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Bilaga B:1

36 , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Bilaga B:1