ÖVERLÅTELSEBESIKTNING

Transkript

1 I samarbete med ÖVERLÅTELSEBESIKTNING Södertäljevägen 16, Tungelsta Independia Group Sisjö Kullegata 8, Västra Frölunda Tel: Organisationsnummer: , F-skattesedel

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN SID 3 OKULÄR BESIKTNING SID 4 RISKANALYS=* SID 10 FORTSATT TEKNISK UTREDNING=** SID 11 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner

3 UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE. OBJEKT Fastighetsbeteckning: Ålsta 3:197 Adress: Södertäljevägen 16 Postnummer och ort: Kommun: Fastighetsägare: Tungelsta Haninge Leif & Ingrid Zetterström Beställare Leif & Ingrid Zetterström Telefon: E-post: I:U Beställningsnummer 7657 Besiktningsman Lars Sid Telefon: E-post: Besiktningsdag Måndag 26/ Kl. 09:30 Närvarande Leif Zetterström samt undertecknad. 1

4 Besiktningens genomförande och omfattning överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden omfattas av denna besiktning. Installationsdelar såsom el, vatten/avlopp, ventilation,eldstäder med tillhörande rökkanaler ingår inte i besiktningen men ingår i en köpares undersökningsplikt. Kontroll av asbest, radon mm, ingår inte i kontrollen. 2

5 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar: Huspärm med diverse ritningar. Information från uppdragsgivaren: Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten Upplysningar om fel i fastigheten: 1. Inga bygglov saknas för fastigheten, inga förelägganden från myndigheter som påverkar fastigheten finns. 2. Inga allvarliga sättningar har noterats på byggnaden. 3. Inga bärande väggar har tagits bort i byggnaden. 4. Inga läckage förekommer i hängrännor/stuprör. 5. Inga avvikande lukter typ mögellukt har noterats i byggnaden ej heller påpekats av andra/utomstående. 6. Inga takläckage har förekommit på byggnaden. 7. Kvarstående vatten förekommer på golv i duschrum på entréplan efter duschning. 8. Inga fuktfläckar har noterats på golv, väggar eller innertak i byggnaden. 9. Inga försäkringsskador typ vatten eller brandskador har förekommit i byggnaden. 10. All maskinell utrustning fungerar normalt i byggnaden. 11. Ventilation fungerar normalt i byggnaden, ingen imma eller kondens förekommer på fönster i byggnaden. 12. Elsystem fungerar normalt, inga säkringar som frekvent löser ut. 13. Inga problem med upprepande stopp förekommer i byggnadens Va-system, dock har det förekommit ett stopp i dagvattenbrunn år 2010, vilket orsakade vatten i krypgrund, vilket åtgärdades omgående. 14. Eldstad är godkända och fungerar utan problem. 3

6 OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Byggnaden var vid besiktningstillfället fullt möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering Inget särskilt att notera innebär att utrymmet eller ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Muntliga uppgifter: Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. 4

7 Väderlek: Klart +20 Byggnadstyp: 1½-planshus. Byggnadsår: NOTERINGAR Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. *Okänd typ av mark. Inga signaler på allvarliga sättningar orsakad av rörelse i mark noterades på byggnaden. Träd/buskar förekommer invid byggnad. Torpargrund *Torpargrund med träbjälklag. **Fuktskada noterades på blindbotten under pannrum, förhöjda fuktvärden uppmättes vid besiktningstillfället. Trästämp för hallgolv med klinkerplattor bristfälligt utfört. Tilluft till eldstad tas från krypgrund. Impregnerat virke förekommer på blindbotten. Blindbottenskivor av masonit är vända med skrovlig yta mot grund. Plastfolie med delvis dålig täckning över mark synliga sandpartier förekommer, justering av plastfolie rekommenderas. Ägare har installerat avfuktare i krypgrund, elanslutning ej fackmässigt utfört. 5

8 Grundmurar Betongbalk ovan betongplintar. Ytterväggar Trästomme Bjälklag *Träbjälklag. Klinkergolv ovan bjälklag förekommer. Fasad Träpanel. Fönster/dörrar/ Takfönster *Isolerglas från byggnadsår. Fönster uppvisar normalt slitage. Bristfällig tätning/anslutning noterades på underkant takfönster, kontroll samt åtgärd rekommenderas, takfönster endast kontrollerad från befintlig takstege. Vissa innerdörrar kärvar mot karm och golv. Yttertak *Betongpannor ovan underlagspapp och råspånt, från byggnadsår. Yttertak endast kontrollerat från mark samt befintlig takstege pga brant taklutning (säkerhetsrisk). Från mark noterades trasiga takpannor på entrétak, byte av trasiga takpannor krävs. 6

9 Hängrännor/ Stuprör Plåt. Fuktisolering/ Dränering. Okänt utförande på dränering, troligtvis från byggnadsår. Mark samt plastfolie i krypgrund var torrt vid besiktningstillfället. Övrigt Träaltaner uppvisar normalt slitage. Invändigt Allmänt Entrévåning Hall Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. Tvättstuga *Tvättstuga utfört med pvc-matta på golv samt målade väggar, från år 1993 enligt ägare. Yt-tätskikt från år 1993 bedöms som åldersmässigt avskrivet. Tippskydd saknas på tvättstapel. Sovrum 1 Dörr kärvar, övrigt inget särskilt att notera. 7

10 Dusch/wc *Duschrum utfört med klinker på golv samt kakel på vägg. Renoveringsår Okänd. Kvalitetsdokument saknas för utförandet. Kontroll av tätskikt bakom klinker/kakel går ej att utföra. Svallskydd/förhöjd tröskel saknas. Väggnära avloppsrör för tvättställ förekommer. Vardagsrum Matsal Kök Droppskydd saknas under kyl/frys samt i skåp under diskbänk. Tejpad rörskarv noterades på avloppsrör under diskbänk, vilket inte är korrekt montering av avloppsrör, åtgärd erfordras. Tippskydd saknas på spis, barnsäkerhetskrav Sovrum 2 Dörr kärvar mot golv, övrigt inget särskilt att notera. Övervåning Trapphus Allrum Våtrum med Relaxdel *Utfört med klinker ovan pvc-matta enligt egen bedömning samt kakel på vägg, ålder okänt. Kvalitetsdokument saknas på utförandet. Plant golv förekommer utanför våtzoner. Svallskydd/förhöjd tröskel saknas. Golvbrunn under badkar ej kontrollerad pga fastmonterad badkarsfront. 8

11 Toalett Bastu *El-uppvärmd bastu, årtal okänd. Sprickor förekommer på pvc-matta under bastulav, tätning erfordras. Sovrum 1 Sovrum 2 Klk Belamrat med bohag, ej åtkomligt utrymme. Kattvindar Varmisolerade kattvindar delvis belamrade med bohag, på åtkomliga delar noterades inget särskilt. Vind/ar Vind/ar utförda med ångspärr av plastfolie samt isolering av mineralull enligt egen bedömning. Nockvind endast utförd som kallvind, övrig takkonstruktion utförd som parallelltak, dvs. innertaket följer yttertakets lutning. Nockvind ej helt åtkomlig pga. skorstensstock samt stor tung koffert, på åtkomliga delar noterades inga avvikelser, förutom bristfällig el-koppling till belysning. Vind/takkonstruktion på entrétak ej åtkomlig pga. lucka saknas. Ventilation Mekanisk frånluftsventilation. 9

12 3 RISKANALYS Man bör undvika större träd eller buskar invid huset pga. att rötter kan orsaka skador på byggnaden och växa in i och orsaka stopp i avlopps-, dränerings- och dagvattenledningar. Krypgrund/torpargrund betraktas allmänt som en riskkonstruktion med avseende på fuktrelaterade skador (mögel- och rötskador) pga. att fuktmässiga förutsättningar för mikrobiell tillväxt periodvis kan finnas i en krypgrund (särskilt sommartid pga. kondens eller pga. vatteninträngning). Detta kan medföra risk för fuktrelaterade skador (mögel- och rötskador) och konstruktionsförsvagningar i golvbjälklag och syllar samt att mark kan avge "dålig lukt" som kan tränga upp i bostaden och även luktsmitta anslutande bjälklag, väggar, mm. Tilluft till eldstad från krypgrund. Om eldstaden används frekvent innebär det risk för kondens och åtföljande risk för fuktrelaterade skador samt att eventuell lukt från krypgrunden tillförs bostaden. Rekommenderar att man kompletterar med tilluftskanal som mynnar på grundens utsida. Tryckimpregnerat trä i krypgrund innebär risk för lukt (pga. emissioner) som kan påverka inomhusmiljön. Blindbotten utförd med masonit (masonitskivor håller isoleringen på plats i bjälklag över torpargrunden). Det är ofta en väl fungerande konstruktion eftersom masonitskivorna ej kan "buffra" lika mycket fukt som t.ex. råspånt. Det rekommenderas därför att masoniten skall vara uppfäst med blanka sidan nedåt. Det noterades att i krypgrunden har masoniten uppfästs med den skrovliga sidan nedåt vilket innebär att masoniten kan absorbera mer fukt. Detta i sin tur ökar risken för mögelpåväxter varför de bör vändas. Klinkergolv som ligger ovan träbjälklag medför risk för släpp och sprickbildningar pga. rörelser i underlaget. Påpekade brister i anslutningar vid takfönster kan medföra risk för fuktskador i anslutande tak/väggpartier. Trasiga takpannor innebär risk för fuktskador på underliggande takkonstruktioner. Avsaknad av Kvalitetsdokument (dokumentation av att arbetet utförs enligt Branschreglerna) innebär risk för att arbetet inte är fackmässigt utfört. Detta kan innebära risk för fuktskador och att försäkringsbolaget lämnar ett begränsat försäkringsskydd för våtrummet alternativt undantar våtrummet från hemförsäkringen. Omfattning av försäkringsskydd får kontrolleras med respektive försäkringsbolag. Avstånd mellan rör/vägg från tvättställ i duschrum bedöms vara för litet vilket ej följer gällande branschregler. Avstånd mellan rör och vägg ska vara minst 40 mm. Ett utförande som ej följer gällande branschregler innebär risk för fuktskador. 10

13 Svallskydd/förhöjd tröskel saknas, vilket kan innebära risk för fuktskador i anslutande konstruktioner. Sprickor i pvc-matta i bastu innebär risk för läckage med fuktskador i underliggande konstruktioner. Yt-/tätskikt som har uppnått sin tekniska livslängd finns risk för fuktskador i bakomliggande konstruktioner till följd av bristande täthet. 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING Med avseende på uppmärksammade fuktskador på blindbotten under pannrum rekommenderas en fortsatt teknisk undersökning för att kontrollera orsak, omfattning och nödvändiga åtgärder. Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Ort Sigtuna Independia Group Besiktningsförrättare. Lars Sid SBR Byggingenjör 11

14 FASTIGHET BILAGA I 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1

15 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET

16 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET

17 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET

18 FASTIGHET BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HD-polyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock

19 FASTIGHET BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABO-avskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner 30 år Takpapp under takpannor av betong, tegel 30 år (Takpannor av betong/tegel) 30 år Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med 35 år underliggande papp Asbestcementskivor/eternitskivor 30 år Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning 40 år skorstenstopp, tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl 50 år tätskikt) Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar Dränering/utvändigt fuktsskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden Invändigt Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 35 år 10 år 25 år 50 år 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 30 år 40 år Fasader Träpanel (byte) Träpanel (målning) Tegel Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) 40 år 10 år Ej byte 30 år 30 år Fönster/dörrar Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster 25 år 40 år

20 FASTIGHET Värmegolv Elvärmeslingor i golv 25 år Elvärmeslingor i våtutrymme 30 år Vattenburna slingor i golv 30 år Våtutrymmen Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme 30 år Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av år talet Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före år * utfört efter år Våtrumstapeter väggar 15 år Badkar Värmeväxlare Elinstallationer Kablar, centraler etc. Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump 30 år 20 år 45 år 10 år 10 år 20 år 8 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Ventilation Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) 50 år 50 år 30 år 30 år Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år