ÖVERLÅTELSEBESIKTNING

Transkript

1 I samarbete med ÖVERLÅTELSEBESIKTNING TRÄSTA 2:23 Snäckviksvägen 43, Norrtälje Independia Group Sisjö Kullegata 8, Västra Frölunda Tel: Organisationsnummer: , F-skattesedel

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN SID 3 OKULÄR BESIKTNING SID 4 RISKANALYS=* SID 9 FORTSATT TEKNISK UTREDNING=** SID 10 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner

3 UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE. OBJEKT Fastighetsbeteckning: Adress: Snäckviksvägen 43 Postnummer och ort: Kommun: Fastighetsägare: Hallstavik Norrtälje Richard Evers & Cecilia Katinka Evers Beställare Richard Evers & Cecilia Katinka Evers Telefon: E-post: Beställningsnummer Besiktningsman Lars Sid Telefon: E-post: Besiktningsdag tisdag 22/ Kl. 10:00 Närvarande Richard Evers samt undertecknad. 1

4 Besiktningens genomförande och omfattning överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden omfattas av denna besiktning. Installationsdelar såsom el, vatten/avlopp, ventilation,eldstäder med tillhörande rökkanaler ingår inte i besiktningen men ingår i en köpares undersökningsplikt. Kontroll av asbest, radon mm, ingår inte i kontrollen. 2

5 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar: Planritning. Information från uppdragsgivaren: Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Byggnaden är uppförd av nuvarande ägares föräldrar år Upplysningar om fel i fastigheten: 1. Inga bygglov saknas för fastigheten, inga förelägganden från myndigheter som påverkar fastigheten finns. 2. Inga sättningar orsakat av rörelse i mark förekommer på byggnaden. 3. Takläckage förekommer i närområde vid skorsten, fuktros finns på undersida takfot. 4. Inga problem med golvfall mot golvbrunnar förekommer i våtrum. 5. Fuktfläckar har noterats på väggar under flertal fönster samt i innertak vid skorsten, golv/vägg i nedre förråd/tvättrum samt övre tvättrum 6. Inga avvikande lukter av mikrobiell karaktär mögel har noterats i byggnaden eller fått påpekanden från utomstående. 7. Inga försäkringsskador typ vatten eller brandskador har förekommit i byggnaden. 8. All maskinell utrustning fungerar normalt i byggnaden. 9. Ventilation fungerar normalt i byggnaden, ingen imma eller kondens förekommer på fönster i byggnaden. 10. Inga problem förekommer på byggnadens värmesystem, alla element fungerar. 11. Eldstad är godkänd av sotarmäster. 12. Inga problem förekommer på byggnadens elsystem. 13. Avlopp är godkänt av kommunen. 3

6 OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Muntliga uppgifter: Byggnaden var vid besiktningstillfället fullt möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering Inget särskilt att notera innebär att utrymmet eller ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. 4

7 Väderlek: Klart väder + 15 Byggnadstyp: 1½-planshus Byggnadsår: 1968, tillbyggt år NOTERINGAR Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. *Okänd typ av mark/undergrund. Marklutning förekommer lokalt mot byggnad. Inga signaler på allvarliga sättningar orsakat av rörelse i mark noterades på byggnaden. Grundläggning *Krypgrund med träbjälklag. Krypgrunder är ej åtkomlig för kontroll pga. lucka till grunder saknas. Ingen onormal svikt noterades på invändiga golv. Grundmurar Betong enligt egen bedömning. Inget särskilt att notera. Fuktisolering/ Dränering *Okänt utförande, från byggnadsår. Okänt utförande, ej omgjort sedan byggnadsår enligt ägare. Dränering i mark ej åtkomlig för kontroll. 5

8 Ytterväggar **Trästomme. Fuktrosor förekommer under fönster i allrum samt under fönster i sovrum 1 på övervåning. Fasad Träpanel från byggnadsåren. Lokal rötskada noterades på nedersta fasadpanel mot hörn sydöst, övrigt inget att notera. Fönster/dörrar 2-glas kopplade fönster. Lokala rötskador på fönsterkarmar samt fönsterbågar noterades mot sjösida, renovering/byte av fönster ska kalkyleras. Yttertak **Betongpannor ovan underlagspapp och råspånt från 1968, tillbyggnad från Yttertak på äldre byggnad är åldersmässigt avskrivet, omläggning av yttertak ska kalkyleras. Takstege med glidskydd saknas mot skorsten. Pågående takläckage noterades, fuktpåverkad takfot förekommer på baksida byggnad, omgående åtgärd krävs. Stort avstånd mellan ståndplåt och takpannor noterades på tillbyggnad. Rörgenomföring för avloppsventilation på tillbyggnad är bristfälligt tätad på yttertak. Takfot på äldre byggnad samt tillbyggnad är delvis omålad. Av säkerhetsskäl är yttertak endast kontrollerade från mark samt stege vid takfot. 6

9 Hängrännor/ Stuprör Plåt från byggnadsår. Hängrännor samt stuprör på äldre byggnad är åldersmässigt förbrukade, rosthål noterades på hängrännor. Stuprörsvatten avleds ovan mark vid grundsockel, avledning av stuprörsvatten från byggnad/grund rekommenderas för att minska risk för vatteninträngning i krypgrund. Övrigt Kontroll av uthus ingår inte i besiktningen. Invändigt Allmänt Entré Tillbyggd hall Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. Tapetdragning noterades i väggvinkel, övrigt inget att notera. Duschrum/TC Duschrum utförd med pvc-matta på golv och på väggar, utförande är från år Krympsprickor noterades på väggmatta i skarvar utanför våtzon, övrigt inget att notera. Kök Kök av enkel och äldre standard. Droppskydd saknas under kyl samt i skåp under diskbänk. Montering av droppskydd rekommenderas. 7

10 Förråd **Förrådsrum har tidigare varit tvättrum, vid besiktning noterades fuktskada på vägg/golv i anslutning till trappförråd. Äldre golvbrunn kvarlämnad i utrymmet. Tvättställ är sprucket. Allrum Fuktrosor förekommer på ytterväggar under fönster samt i innertak vid skorsten. 1 st. element har lossnat i väggfäste. Fuktfläckar förekommer på tapet under klädhängare, troligt orsakat av blöta jackor. Sovrum 1 Tapetsläpp förekommer på vägg i anslutning till murstock. Tilluftsventil saknas i sovrummet. Trappförråd Fuktros noterades på vägg och golv se notering förråd ovan. Övrigt inget att notera. Övervåning Trapphus Inget särskilt att notera. Hall Sovrum 1 **Räcke mot trapp ej barnsäkert utfört stora springor mellan spjälor. Fuktskydd saknas under varmvattenberedare. Fuktros förekommer på vägg mot pumprum. Lösa el-kablar för takbelysning noterades, åtgärd krävs. Innertak har lossnat och bågnar. Fuktfläck förekommer på vägg under fönster. Dörr kärvar mot karm/tröskel. Tilluftsventil saknas. Sovrum 2 Tilluftsventil saknas, övrigt inget att notera. 8

11 Klk Ångspärr mot takkonstruktion saknas delvis. Sovrum 3 Tilluftsventil saknas, övrigt inget att notera. Pumprum *Pumprum/tvättrum utfört med pvc-matta på golv, utförandet är från byggnadsår och är åldermässigt förbrukad, sprickor/släppor förekommer på pvcmatta, golvbrunn behäftad med rost, renovering av utrymmet ska kalkyleras. Vind *Vind isolerad med kutterspån samt mineralullsisolering. Nockvind ej krypbar, lucka till nockvind är av enkel typ och är otät och oisolerad. Vid kontroll från lucka noterades att isolering är monterad mot takbrädning/råspånt dvs. luftspalt saknas. Vid kontroll av kattvindar noterades att ångspärr av plastfolie har dålig tätning och saknas lokalt. Vind/takkonstruktion över tillbyggnad är ej åtkomlig för kontroll. Ventilation *Självdragsventilation. Ventilation i byggnaden bedöms som undermålig, tilluftsventiler saknas i sovrum. 3 RISKANALYS Mark som lutar mot byggnad/grund innebär högt vattentryck på byggnad/grundkonstruktion vid tex. snösmältning, regn, detta kan innebära uppkomst av fuktrelaterade skador såsom mögel och rötskador, marklutning mot byggnad ställer höga krav på fuktskydd och dränering runt/under byggnaden. 9

12 Krypgrund/torpargrund betraktas allmänt som en riskkonstruktion med avseende på fuktrelaterade skador (mögel- och rötskador) pga. att fuktmässiga förutsättningar för mikrobiell tillväxt periodvis kan finnas i en krypgrund (särskilt sommartid pga. kondens eller pga. vatteninträngning). Detta kan medföra risk för fuktrelaterade skador (mögel- och rötskador) och konstruktionsförsvagningar i mot grunden anslutande konstruktioner samt att mark kan avge "dålig lukt" som kan tränga upp i bostaden och även luktsmitta anslutande bjälklag, väggar, mm. Grunden är inte åtkomlig för besiktning. Detta är alltid olyckligt eftersom man inte kan kontrollera om det finns några konstruktionsfel och/eller skador pga. markfukt, kondens, läckage mm. För en bättre bedömning av grundens utförande och status rekommenderas att grunden görs åtkomlig för besiktning. Dränering/fuktisolering äldre än 20 år. Normal livslängd på fuktisolering/dränering brukar anges till år från utförandet vilket betraktas som dessa delars genomsnittliga tekniska livslängd, efter det så kan systemet ha nedsatt funktion vilket kan leda till fuktskador såsom mögel och rötskador på byggnad, grundläggning/bjälklag. Med avseende på att yttertaksbeläggningen bedöms vara åldersmässigt avskriven bör man vara uppmärksam på att skador kan finnas eller uppkomma i undertaken samt att risken för läckage i yttertaket ökar. Omläggning bör kalkyleras pga. ålder. Stort avstånd mellan ståndplåt och takpannor samt bristfällig tätning på ventilationsgenomföring på yttertak tillbyggnad innebär risk för läckage och fuktskador på underliggande konstruktioner, åtgärd krävs. Avsaknad av fuktskydd under varmvattenberedare innebär risk för uppkomst av fuktskador på underliggande konstruktioner vid ett eventuellt läckage från varmvattenberedare. Otät ångspärr mot takkonstruktion samt otät vindslucka innebär att det kan ske ett ökat tillskott av varm fuktig inomhusluft till vindsutrymme/takkonstruktion. Detta kan medföra ökad risk för kondensutfällning och risk för fuktskador såsom mögel och rötskador i vindsutrymme/takkonstruktion. Isolering har lagts mot yttertaksinbrädning i snedtak. Luftning mellan takbrädning och isolering uteblir. Förhållandet ökar risken för kondens - fuktrelaterade skador. För att en självdragsventilation skall fungera på avsett vis krävs, förutom de termiska drivkrafterna (skillnad i temperatur mellan ute- och inneluft), att en tillräckligt fungerande tilluft finns i byggnaden. En självdragsventilation har normalt svårt att uppnå kraven på tillräckligt luftutbyte med avseende på dagens höga fuktproduktion inomhus. Otillräcklig ventilation kan i vissa fall medföra uppfuktning och kondensation i konstruktionsdelar (vanligast i takkonstruktioner och vindsutrymmen). Viket kan ge upphov till mögel och rötskador. 10

13 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING Med anledning av påtalade fuktrosor på innertak vid skorsten och på väggar under fönster samt på vägg/golv i nedre förråd samt på vägg mot pumprum övervåning, rekommenderas en fortsatt teknisk undersökning för att fastställa omfattning av skada samt vilka åtgärder som krävs. Med anledning av pågående takläckage rekommenderas en fortsatt teknisk undersökning för att lokalisera läckage samt kontrollera omfattning av eventuell skada. Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Ort Sigtuna Independia Group Besiktningsförrättare. Lars Sid SBR Byggingenjör 11

14 FASTIGHET BILAGA I 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1

15 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET

16 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET

17 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET

18 FASTIGHET BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HD-polyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock

19 FASTIGHET BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABO-avskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner 30 år Takpapp under takpannor av betong, tegel 30 år (Takpannor av betong/tegel) 30 år Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med 35 år underliggande papp Asbestcementskivor/eternitskivor 30 år Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning 40 år skorstenstopp, tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl 50 år tätskikt) Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar Dränering/utvändigt fuktsskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden Invändigt Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 35 år 10 år 25 år 50 år 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 30 år 40 år Fasader Träpanel (byte) Träpanel (målning) Tegel Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) 40 år 10 år Ej byte 30 år 30 år Fönster/dörrar Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster 25 år 40 år

20 FASTIGHET Värmegolv Elvärmeslingor i golv 25 år Elvärmeslingor i våtutrymme 30 år Vattenburna slingor i golv 30 år Våtutrymmen Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme 30 år Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av år talet Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före år * utfört efter år Våtrumstapeter väggar 15 år Badkar Värmeväxlare Elinstallationer Kablar, centraler etc. Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump 30 år 20 år 45 år 10 år 10 år 20 år 8 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Ventilation Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) 50 år 50 år 30 år 30 år Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år