ÖVERLÅTELSEBESIKTNING

Transkript

1 I samarbete med ÖVERLÅTELSEBESIKTNING Altuna 8, Uppsala Independia Group Sisjö Kullegata 8, Västra Frölunda Tel: Organisationsnummer: , F-skattesedel

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN SID 3 OKULÄR BESIKTNING SID 4 RISKANALYS=* SID 10 FORTSATT TEKNISK UTREDNING=** SID 12 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner

3 UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE. OBJEKT Fastighetsbeteckning: Altuna 2:3 Adress: Altuna 8 Postnummer och ort: Kommun: Fastighetsägare: Uppsala Uppsala Ove Andersson Beställare Ove Andersson Telefon: E-post: Ove.andersson.bfa@home.se Beställningsnummer 7170 Besiktningsman Lars Sid Telefon: E-post: Lasse.sid@gmail.com Besiktningsdag torsdag 12/ Kl. 10:00 Närvarande Ove Andersson, samt undertecknad. 1

4 Besiktningens genomförande och omfattning överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden omfattas av denna besiktning. Installationsdelar såsom el, vatten/avlopp, ventilation,eldstäder med tillhörande rökkanaler ingår inte i besiktningen men ingår i en köpares undersökningsplikt. Kontroll av asbest, radon mm, ingår inte i kontrollen. 2

5 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar: Inga konstruktionsbeskrivningar fanns tillgängligt vid besiktningen. Information från uppdragsgivaren: Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten Upplysningar om fel i fastigheten: 1. Inga bygglov saknas för fastigheten. 2. Föreläggande om nytt avlopp finns på fastigheten, säljare ska ombesörja nytt avlopp. 3. Inga sättningar har noterats på byggnaden. 4. Inga bärande väggar har tagits bort i byggnaden. 5. Inga läckage förekommer i hängrännor/stuprör. 6. Inga avvikande lukter typ mögellukt har noterats i byggnaden ej heller påpekats av andra/utomstående. 7. Inga takläckage har förekommit på byggnaden. 8. Inga problem med golvfall mot golvbrunnar i våtrum. 9. Inga fuktfläckar har noterats på golv, väggar eller innertak i byggnaden. 10. Inga försäkringsskador typ vatten eller brandskador har förekommit i byggnaden. 11. All maskinell utrustning fungerar normalt i byggnaden. 12. Fungerande brandvarnarnare finns i byggnaden. 13. Ventilation fungerar normalt i byggnaden, ingen imma eller kondens förekommer på fönster i byggnaden. 14. Inga problem förekommer på byggnadens värmesystem. 15. Elsystem fungerar normalt, inga säkringar som frekvent löser ut. Dock saknas jordfelsbrytare. 16. Inga problem med upprepande stopp förekommer i byggnadens Va-systems 17. Ingen brist eller dålig kvalitet på vatten förekommer. 18. Skorsten är godkänd av skorstensfejarmäster. 3

6 OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Byggnaden var vid besiktningstillfället fullt möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering Inget särskilt att notera innebär att utrymmet eller ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Muntliga uppgifter: Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. 4

7 Väderlek: mulet +20 Byggnadstyp: Byggnadsår: 2-planshus med sluttningsvåning 1944, tillbyggd år 1995 enligt ägare. NOTERINGAR Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. Berg enligt ägare. Inga signaler på allvarliga sättningar orsakad av rörelse i mark noterades på byggnaden. Rabatter/växter förekommer invid byggnad. Grundläggning *Betongplatta med flytande golv på tillbyggnad, betongsulor med mellangjutna betonggolv på äldre byggnad, uppgifter från ägare. Inga avvikande lukter av mikrobiell karaktär noterades i byggnaden vid besiktningstillfället. Grundmurar *Natursten samt betonghålsten enligt ägare, grundmurar är delvis invändigt inklädda. Mindre putssprickor noterades på utsida grundmur, övrigt inget att notera. Ytterväggar Vit lättbetongstomme på äldre byggnad, träregelstomme på tillbyggnad. 5

8 Bjälklag Betongbjälklag samt träbjälklag. Fasad Träpanel från år 1995, målad år 2012 enligt ägare Fönster/dörrar 3-glasfönster isolerglas. Enligt uppgift från ägare finns det punkterat isolerglasfönster. Vid stickprovsmässiga kontroller av fönster noterades inga rötskador. Yttertak Hängrännor/ Stuprör *Tegelpannor ovan underlagspapp samt råspånt, från byggnadsåren enligt ägare. Tak på äldre byggnadsdel bedöms som åldersmässigt avskrivet. Äldre tegelpannor är monterade ovan tillbyggnad. Frostsprängda tegelpannor förekommer. Ojämnhet noterades på tak vid skarv för tillbyggnad. Pga. brant taklutning samt hög höjd är taket endast kontrollerad från befintlig takstege. Plåt. Montering av hängränna samt stuprör på entrétak rekommenderas, övrigt inget att notera. 6

9 Fuktisolering/ Dränering. Platonmatta samt dränering av plaströr, från år 1995 enligt ägare. Vid besiktningstillfället noterades inga signaler på åtkomliga delar att dränering fuktisolering inte fungerar på avsett vis. Balkong 2 st *Träkonstruktioner, balkong på entrévåning är underbyggd med tätskikt av falsad plåt från år 1995 enligt ägare. Övrigt Träaltan uppvisar normalt slitage. Invändigt Allmänt Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. Uteförråd Källare/ Hall Sprickor förekommer på betonggolv, övrigt inget att notera. Pannrum Tvättstuga Matkällare Förråd/trapp- Hall för ÖV. Belamrat med bohag, på åtkomliga delar noterades inget särskilt. 7

10 Hobbyrum Förråd Belamrat med bohag, på åtkomliga delar noterades inget särskilt. Bastu *El-uppvärmd bastu, från år 1995 enligt ägare. Dusch *Duschrum utförd med pvc-matta på golv och vägg, utfört år 1995 enligt ägare. Yt/tätskikt bedöms som åldersmässigt avskrivet. Mattsläpp noterades vid golvbrunn. Gillestuga Förråd Badrum *Badrum utfört med klinker på golv samt kakel på vägg, utfört år 1995 enligt ägare. Förhöjningsring i golvbrunn bedöms ej vara avsett för golvbrunn. Innertak i badrum bågnar. Hydroforrum *Fuktskydd saknas på golv. Entrévåning Hall Kök Droppskydd saknas under kyl/frys. Tippskydd saknas för spis barnsäkerhetskrav. Vardagsrum 8

11 Sovrum 1 Klk Klädförråd belamrat, inget särskilt att notera på åtkomliga ytor. Dusch/wc *Duschrum utfört med pvc-matta på golv och vägg, utfört år Yt/tätskikt bedöms som åldersmässigt avskrivet. Mattsläpp noterades vid golvbrunn. Sovrum 2 Parkettskada vid radiator, äldre skada enligt ägare, övrigt inget att notera. Sovrum 3 Övervåning Trapp/hall Kök Droppskydd saknas under kyl/frys. Tippskydd saknas på spis barnsäkerhetskrav. Vardagsrum Sovrum 1 Bad/wc *Badrum utfört med pvc-matta på golv och vägg, från år 1995 enligt ägare. Yt/tätskikt bedöms som åldersmässigt avskrivet. Otätheter noterades i svetsfogar på tätskikt. Klk Belamrat med bohag, på åtkomliga delar noterades inget särskilt. Sovrum 2 Spricka noterades på vävspänt innertak, övrigt inget att notera. 9

12 Klk Belamrat med bohag, på åtkomliga delar noterades inget särskilt. Dusch/wc Duschrum utfört med pvc-matta på golv och vägg, utfört år 1993 enligt ägare. Yt/tätskikt bedöms som åldersmässigt avskrivet. Otätheter noterades i svetsfogar på tätskikt. Mattsläpp noterades vid golvbrunn. Vind/ar *Vind utförd med isolering av kutterspån, cellplast, mineralull enligt ägare. Vind åtkomlig från vindslucka i övre balkong. Vid kontroll noterades inga signaler på läckage eller spår av kondensbildningar. Isolering har lagts mot takbrädning i takfot. Enligt uppgift från ägare ligger det cellplast frigolit mellan kutterspån samt mineralullsisoleringen, vilket innebär rent praktiskt att det ligger en ångspärr ovan kutterspån, vilket är ett felaktigt utförande. Ventilation *Självdrag. Tilluften bedöms inte vara tillfredsställande. 10

13 3 RISKANALYS Rabatter och växtlighet invid byggnad kan öka fuktbelastningen på grundsocklar och husfasader genom fördröjning av upptorkning efter nederbörd, detta kan med tiden orsaka fuktrelaterade skador på byggnad. Rotsystem från växter/träd kan påverka ledningssystem i mark runt byggnad vilket kan orsaka brott samt stopp i ledningssystem för byggnad. Flytande golv ovan betongplatta på mark är en konstruktion som innebär risk för fuktrelaterade skador (mögel- och rötskador) om fuktkänsliga konstruktioner som ansluter mot betongplattan inte på ett varaktigt sätt skyddats mot fukt. Grundsulor med mellangjutna betonggolv är en konstruktion som kan medföra risk för fuktrelaterade skador (mögel- och rötskador) om fuktkänsliga konstruktioner som ansluter mot grundsulor och betonggolv inte på ett varaktigt sätt skyddats mot fukt. Täta golvbeläggningar (t.ex. plastmattor) ökar fukthalten i betonggolven vilket innebär risk för mikrobiell tillväxt och lukt i anslutande organiska material, mattlim etc. Invändigt inklädda grundmurar/ källarväggar innebär risk för fuktrelaterade skador (mögel och röta) i fuktkänsliga material (träreglar, isolering, gipsskivor etc.). Avgörande för om skador uppstår eller ej beror på murens och/eller golvets fuktinnehåll samt om material på insida murar/väggar skyddats mot fukt. Med avseende på att yttertaksbeläggningen på äldre del bedöms vara åldersmässigt avskriven samt påpekade brister bör man vara uppmärksam på att skador kan finnas i undertaken samt att risken för läckage i yttertaket ökar. Underbyggda balkong/altan är känsliga för läckage då yt-/tätskiktet bland annat används för gångbelastning. För denna typ av konstruktion är det viktigt med extra noggrant underhåll i form av rengöring/rensning under trallar, målningsunderhåll, kontroll av skarvar, tät anslutning mot fasad m.m. Byte av yt-/tätskikt rekommenderas i förebyggande syfte då läckage är svåra att upptäcka i tid. Bastupanel bedöms vara uppfäst med träreglar och/eller isolering mot grundmurar. Förhållandet kan innebära risk för fuktrelaterade skador (mögel- och rötskador) i väggen. Åldersmässigt avskrivet yt/tätskikt i våtrum innebär risk för fuktskador i bakomliggande konstruktioner pga. bristande täthet. Felaktig förhöjningsring i golvbrunn innebär risk för läckage med fuktskador som följd på anslutande konstruktioner. Brister och otätheter i svetsfogar på tätskikt av Pvc innebär risk för fuktskador på bakomliggande konstruktioner. Mattsläpp vid golvbrunnar innebär risk för fuktskador. Avsaknad av fuktskydd på golv i hydroforrum innebär risk för fuktskador på angränsande konstruktioner vid läckage från hydrofor. 11

14 Cellplast frigolitskivor som mellanskikt i vindsisolering kan medföra risk för kondensbildning med fuktrelaterade skador som mögel och röta i tak/vindskonstruktion. För att en självdragsventilation skall fungera på avsett vis krävs, förutom de termiska drivkrafterna (skillnad i temperatur mellan ute- och inneluft), att en tillräckligt fungerande tilluft finns i byggnaden. En självdragsventilation har normalt svårt att uppnå kraven på tillräckligt luftutbyte med avseende på dagens höga fuktproduktion inomhus. Otillräcklig ventilation kan i vissa fall medföra uppfuktning och kondensation i konstruktionsdelar (vanligast i takkonstruktioner och vindsutrymmen). Vilket kan ge upphov till mögel och rötskador. En fukt- och klimatmässigt bättre lösning är en mekanisk ventilation vilket innebär att ventilationen blir styrd samt att ett undertryck skapas i byggnaden. 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Ort Sigtuna Independia Group Besiktningsförrättare. Lars Sid SBR Byggingenjör 12

15 FASTIGHET BILAGA I 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1

16 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET

17 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET

18 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET

19 FASTIGHET BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HD-polyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock

20 FASTIGHET BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABO-avskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner 30 år Takpapp under takpannor av betong, tegel 30 år (Takpannor av betong/tegel) 30 år Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med 35 år underliggande papp Asbestcementskivor/eternitskivor 30 år Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning 40 år skorstenstopp, tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl 50 år tätskikt) Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar Dränering/utvändigt fuktsskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden Invändigt Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 35 år 10 år 25 år 50 år 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 30 år 40 år Fasader Träpanel (byte) Träpanel (målning) Tegel Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) 40 år 10 år Ej byte 30 år 30 år Fönster/dörrar Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster 25 år 40 år

21 FASTIGHET Värmegolv Elvärmeslingor i golv 25 år Elvärmeslingor i våtutrymme 30 år Vattenburna slingor i golv 30 år Våtutrymmen Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme 30 år Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av år talet Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före år * utfört efter år Våtrumstapeter väggar 15 år Badkar Värmeväxlare Elinstallationer Kablar, centraler etc. Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump 30 år 20 år 45 år 10 år 10 år 20 år 8 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Ventilation Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) 50 år 50 år 30 år 30 år Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år