ÖVERLÅTELSEBESIKTNING

Transkript

1 I samarbete med ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ROSÄTTRA 5:25 Rosättravägen 12, Norrtälje Independia Group Sisjö Kullegata 8, Västra Frölunda Tel: Organisationsnummer: , F-skattesedel

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN SID 3 OKULÄR BESIKTNING SID 4 RISKANALYS=* SID 9 FORTSATT TEKNISK UTREDNING=** SID 11 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner

3 UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE. OBJEKT Fastighetsbeteckning: Adress: Rosättravägen 12 Postnummer och ort: Kommun: Fastighetsägare: Norrtälje Norrtälje Björn Kristofer & Farnosh Drömhjärta Beställare Björn Kristofer & Farnosh Drömhjärta Telefon: E-post: I:U Beställningsnummer Besiktningsman Lars Sid Telefon: E-post: Besiktningsdag tisdag 25/ Kl. 10:00 Närvarande Ägare samt undertecknad. 1

4 Besiktningens genomförande och omfattning överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden omfattas av denna besiktning. Installationsdelar såsom el, vatten/avlopp, ventilation,eldstäder med tillhörande rökkanaler ingår inte i besiktningen men ingår i en köpares undersökningsplikt. Kontroll av asbest, radon mm, ingår inte i kontrollen. 2

5 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar: Inga ritningar eller konstruktionshandlingar fanns tillgängligt. Kvalitetsdokument för tvättstuga daterad 31/ Kvalitetsdokument för duschrum daterad 11/ Information från uppdragsgivaren: Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten Upplysningar om fel i fastigheten: 1. Inga bygglov saknas för fastigheten, inga förelägganden från myndigheter som påverkar fastigheten finns. 2. Inga sättningsskador har noterats på byggnaden. 3. Inga bärande väggar har tagits bort i byggnaden. 4. Inga läckage förekommer i hängrännor/stuprör. 5. Inga takläckage har förekommit på byggnaden. 6. Inga problem med golvfall mot golvbrunnar förekommer i våtrum. 7. Fuktfläckar har noterats på innertak i kök vid tak balk, inga förändringar av fuktfläckar har noterats sedan förvärvsåret. 8. Inga avvikande lukter av mikrobiell karaktär mögel har noterats i byggnaden eller fått påpekanden från utomstående. 9. Vattenskada har förekommit i källare år 2011, orsak var läckage vid äldre golvbrunn, åtgärdat av fackman via försäkringsbolag. 10. All maskinell utrustning fungerar normalt i byggnaden. 11. Ventilation fungerar normalt i byggnaden, ingen imma eller kondens förekommer på fönster i byggnaden. 12. Inga problem förekommer på byggnadens värmesystem. 13. Eldstad är godkänd av sotarmäster. 3

6 14. Elsystem fungerar normalt, inga säkringar som frekvent löser ut. 15. Inga problem med upprepande stopp förekommer i byggnadens Va-system. OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Byggnaden var vid besiktningstillfället fullt möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara pga. renovering eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering Inget särskilt att notera innebär att utrymmet eller ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Muntliga uppgifter: Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. 4

7 Väderlek: Klart väder+ 23 Byggnadstyp: Byggnadsår: 1-planshus med sluttningsvåning enligt ägare. NOTERINGAR Renoveringsarbeten pågår i byggnaden: Vid besiktningstillfället pågick renoveringsarbeten invändigt i byggnaden, utrymmen/delar som är under renovering och är påtalade i utlåtandet kan vara färdigställda vid försäljning, undertecknad har ej kontrollerat dessa utrymmen/delar i färdigt skick. Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. *Undergrund/mark består av berg enligt ägare. Avledning av kondensvatten från luftvärmepumpar rekommenderas. Marknära fasadpanel förekommer på källarvåning. Marknivå nära tröskel till groventré. Grundläggning *Betongplatta ovan mark med delvist uppbyggt golv. Inget särskilt att notera. Grundmurar *Betong samt okänd typ av mursten, delvis inklädd och putsad. Typ av mursten i grundmurar har inte fastställts vid besiktning. För att utreda detta rekommenderas vidare kontroll via tex. borrprover eller andra ingrepp. Förhållandet kan vara intressant bla. För att bättre kunna bedöma risk för radon. 5

8 Fuktisolering/ Dränering *Okänd typ av dränering, fuktisolering består av platonmatta, utförande från år 2009 enligt ägare. Dränering i mark ej åtkomlig för kontroll. Platonmatta högt monterad på grundmur samt täcklist har lossnat från grundmur, justering av platonmatta närmre marknivå samt montering av täcklist rekommenderas. Ytterväggar *Trästomme. Synligt utstickande och oskyddat betongbjälklag noterades utsida vid kök, övrigt inget att notera. Bjälklag Träbjälklag/betongbjälklag. Lokala golvlutningar noterades i bjälklag. Fasad Träpanel med varierande ålder. Solvriden panel samt sprickor noterades på äldre partier på fasad, renovering av äldre fasadpartier ska kalkyleras. Fönster/dörrar *Varierande typ och ålder. Droppbleck saknas under fönster. Dålig passning mot invändiga omfattningar noterades på vissa fönster. Vissa fönstervred kärvar. Barnspärrar saknas på fönster fasad ovan källarentré. Yttertak *Betongpannor ovan underlagspapp samt råspånt. Underlagspappen bedöms som åldersmässigt avskriven, omläggning av yttertak ska kalkyleras. Två trasiga takpannor noterades vid ventilationshuv. 6

9 Forts: tak Anslutning täckplåt mellan skorsten och takpannor är bristfälligt utförd. Frostsprängda tegelstenar noterades på skorsten. Takstege samt glidskydd saknas mot skorsten. Rötskada noterades på vindskiva entrégavel. Hängrännor/ Stuprör Plåt. Stuprör ej monterad vid källaringång. Övrigt Invändigt Allmänt Källare Pannrum Köksaltan belamrad med flyttlådor och ej helt åtkomlig, lokalt hål noterades på trall vid entrédörr. Altan gavel har stort avstånd på bärande stolpar, mindre nedböjning noterades, kompettering med stolpar rekommenderas. Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. Pannrum är under renovering, ej färdigställd. Groventré Förråd/ Hobbyrum Betonggolv i groventré ligger i samma nivå med utvändig mark. Förrådsrum är under renovering samt delvis belamrat med bohag, renoveringsarbeten kvarstår. Trapphall Trapphall under renovering och är ej färdigställd, kvarstående renoveringsarbeten kvarstår. Allrum Inget särskilt att notera. 7

10 Tvättstuga *Tvättstuga utfört med klinker på golv och kakel på vägg utförande från byggnadsår Kontroll av tätskikt i våtrum med keramiskt material på golv och vägg går ej att utföra vid okulär besiktning, kvalitetsdokument finns på utförandet. Förhöjd tröskel/svallskydd, avvikelsen är inte noterad i kvalitetsdokument. Maskinell utrustning ej installerad i tvättstuga vid besiktningstillfället. Trapphus Inget särskilt att notera. Övervåning Hall Glipa noterades i spånt på takpanel, övrigt inget att notera. Klk Belamrat utrymme, golvlutning noterads. Sovrum 1 Golvlutning noterades. Vardagsrum Inget särskilt att notera. Matsal Inget särskilt att notera. Kök Tippskydd saknas på spis barnsäkerhetskrav. Droppskydd saknas under kyl/frys samt under diskmaskin och i skåp under diskbänk, montering av droppskydd rekommenderas för att minska risk för fuktskador. Fuktrosor noterades på takpanel invid tak balk, vid fuktkontroll noterades inga förhöjda fuktvärden, enligt uppgift är köket utbyggt och fuktpåverkad takdel har tidigare varit del av altanen. Sovrum 2 Renovering pågår, ej besiktningsbart utrymme. 8

11 Duschrum *Badrum utfört med klinker på golv samt kakel på vägg, utförande från år Kontroll av tätskikt i våtrum med keramiskt material på golv och vägg går ej att utföra vid okulär besiktning, kvalitetsdokument finns på utförandet. Tröskel/svallskydd med tätskikt saknas samt rörgenomföringar för vattenledningar förekommer i golv dessa avvikelser inte är noterade i kvalitetsdokumentet. Vind Vind utförd med isolering av mineralull. Bristfällig läggning av isolering noterades vid takstolar, justering/komplettering av isolering rekommenderas. Takbrädning består av återanvänt byggmaterial dvs, lite målade brädor noterades lite varstans i vindsutrymmet. Ventilation *Självdragsventilation. Frånluftsfläkt i duschrum är monterad på fasad/yttervägg. Ventilationen i byggnaden bedöms som undermålig och uppfyller inte dagens normer bl.a. till följd av ökat fukttillskott i inomhus miljön. 3 RISKANALYS Låg nivåskillnad mellan mark och golvnivå innebär risk för vatteninträngning i byggnad vid kraftigt skyfall vilket kan ge upphov till fuktskador invändigt i byggnaden.. Lågt avstånd mellan mark och fasadpanel innebär risk för fuktabsorption i ändträ vilket leder till rötskador. Avsaknad av avledning för kondensvatten från luftvärmepumpar vid husliv ökar fuktbelastning mot grundmur vilket kan ge upphov till fuktskador på grundmur/byggnad. 9

12 Betongplatta på mark är en konstruktion som kan medföra risk för fuktrelaterade skador (mögel- och rötskador) om fuktkänsliga konstruktioner som ansluter mot betongplattan inte på ett varaktigt sätt skyddats mot fukt. Invändigt inklädda källarväggar/grundmurar innebär risk för fuktrelaterade skador (mögel och röta) i fuktkänsliga material (träreglar, isolering, gipsskivor etc.). Avgörande för om skador uppstår eller ej beror på murens och/eller golvets fuktinnehåll samt om material på insida murar/väggar skyddats mot fukt. Täcklist ovan platonmatta som lossnat i infästning mot grundmur innebär risk för fuktinträngning vilket kan ge upphov till fuktskador på grundmur samt invändiga konstruktioner. Platonmatta ovan mark som blir utsatt för UV-ljus innebär kortare livslängd på platonmatta pga. nedbrytning/sprickbildningar. Betongbjälklag utanför fasadliv innebär risk för uppkomst av fuktskador i anslutande konstruktionsdelar. Orsaken till detta är vanligtvis att vatten/fukt leds in mot konstruktionsdetaljer. Det enda säkerställda sättet att kontrollera om sådana fuktskador uppstått är genom konstruktionsingrepp och fuktmätningar i anslutande byggnadsdelar. Avsaknad av fönsterbleck innebär ökad risk för denna typ av byggnad att vatten kan tränga in och orsaka fuktskador i vägg och på fönster. Det enda säkerställda sättet att kontrollera om sådana fuktskador uppstått är genom konstruktionsingrepp och fuktmätningar i anslutande vägg/stomme. Trasiga takpannor innebär risk för läckage vilket kan ge upphov till fuktskador i underliggande konstruktioner t.ex. läkt, råspånt etc., för bättre bedömning om skada uppstått är att kontrollera underliggande tak vid trasiga takpannor. Bristfällig anslutning på täckplåt mellan takpannor och skorsten innebär risk för fuktskador på underliggande konstruktioner. För bättre bedömning om skada uppstått är att kontrollera underliggande tak vid täckplåt. Med avseende på att underlagspappen under takpannor bedöms vara åldersmässigt avskriven bör man vara uppmärksam på att skador kan finnas eller uppkomma i undertaken samt att risken för läckage i yttertaket ökar. Omläggning bör kalkyleras pga. ålder. Avsaknad av förhöjd tröskel/svallskydd med uppvikt tätskikt i våtrum är avvikelser från gällande branschregler, avikelser från gällande branschregler innebär risk för uppkomst av fuktskador samt att försäkringsbolag undantar våtrummet från hemförsäkringen. Omfattning av försäkringsskydd får kontrolleras med respektive försäkringsbolag. Rörgenomföringar för vattenledningar i våtrumsgolv innebär risk för läckage och fuktskador i underliggande konstruktioner, påtalade genomföringar är inte upptagna i kvalitetsdokumentet. Omfattning av försäkringsskydd får kontrolleras med respektive försäkringsbolag. 10

13 För att en självdragsventilation skall fungera på avsett vis krävs, förutom de termiska drivkrafterna (skillnad i temperatur mellan ute- och inneluft), att en tillräckligt fungerande tilluft finns i byggnaden. En självdragsventilation har normalt svårt att uppnå kraven på tillräckligt luftutbyte med avseende på dagens höga fuktproduktion inomhus. Otillräcklig ventilation kan i vissa fall medföra uppfuktning och kondensation i konstruktionsdelar (vanligast i takkonstruktioner och vindsutrymmen). Viket kan ge upphov till mögel och rötskador. 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Ort Sigtuna Independia Group Besiktningsförrättare. Lars Sid SBR Byggingenjör 11

14 FASTIGHET BILAGA I 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1

15 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET

16 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET

17 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET

18 FASTIGHET BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HD-polyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock

19 FASTIGHET BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABO-avskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner 30 år Takpapp under takpannor av betong, tegel 30 år (Takpannor av betong/tegel) 30 år Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med 35 år underliggande papp Asbestcementskivor/eternitskivor 30 år Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning 40 år skorstenstopp, tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl 50 år tätskikt) Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar Dränering/utvändigt fuktsskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden Invändigt Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 35 år 10 år 25 år 50 år 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 30 år 40 år Fasader Träpanel (byte) Träpanel (målning) Tegel Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) 40 år 10 år Ej byte 30 år 30 år Fönster/dörrar Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster 25 år 40 år

20 FASTIGHET Värmegolv Elvärmeslingor i golv 25 år Elvärmeslingor i våtutrymme 30 år Vattenburna slingor i golv 30 år Våtutrymmen Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme 30 år Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av år talet Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före år * utfört efter år Våtrumstapeter väggar 15 år Badkar Värmeväxlare Elinstallationer Kablar, centraler etc. Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump 30 år 20 år 45 år 10 år 10 år 20 år 8 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Ventilation Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) 50 år 50 år 30 år 30 år Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år