ÖVERLÅTELSEBESIKTNING

Transkript

1 I samarbete med ÖVERLÅTELSEBESIKTNING LILLA SLÄSSBO 1:157 Skånska Vägen 9, Järlåsa Independia Group Sisjö Kullegata 8, Västra Frölunda Tel: Organisationsnummer: , F-skattesedel

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN SID 3 OKULÄR BESIKTNING SID 4 RISKANALYS=* SID 10 FORTSATT TEKNISK UTREDNING=** SID 11 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner

3 UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE. OBJEKT Fastighetsbeteckning: Adress: Skånska vägen 9 Postnummer och ort: Kommun: Fastighetsägare: Järlåsa Uppsala Jonas Lundqvist Beställare Jonas Lundqvist Telefon: E-post: Lunkan74@live.se Beställningsnummer Besiktningsman Lars Sid Telefon: E-post: Lasse.sid@gmail.com Besiktningsdag tisdag 21/ Kl. 11:00 Närvarande Ägare samt undertecknad. 1

4 Besiktningens genomförande och omfattning överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden omfattas av denna besiktning. Installationsdelar såsom el, vatten/avlopp, ventilation,eldstäder med tillhörande rökkanaler ingår inte i besiktningen men ingår i en köpares undersökningsplikt. Kontroll av asbest, radon mm, ingår inte i kontrollen. 2

5 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar: Plan fasadritning och sektionsritning. Utlåtande från tidigare utförd överlåtelsebesiktning daterad Information från uppdragsgivaren: Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten Upplysningar om fel i fastigheten: 1. Inga bygglov saknas för fastigheten, inga förelägganden från myndigheter som påverkar fastigheten finns. 2. Inga generella problem har förekommit på liknande byggnader i området. 3. Sättningsskada har noterats på fasad mot norr, inga förändringar av spricka har noterats. 4. Inga bärande väggar har tagits bort i byggnaden. 5. Läckage förekommer i hängränna på entrésida i skarv. 6. Inga takläckage har förekommit på byggnaden. 7. Inga problem med golvfall mot golvbrunnar förekommer i våtrum. 8. Inga fuktfläckar har noterats på golv, väggar eller innertak i byggnaden. 9. Avvikande lukter av mikrobiell karaktär mögel har noterats i byggnaden. 10. Inga försäkringsskador typ vatten eller brandskador har förekommit i byggnaden. 11. All maskinell utrustning fungerar normalt i byggnaden. 12. Ventilation fungerar normalt i byggnaden, ingen imma eller kondens förekommer på fönster i byggnaden. 13. Inga problem förekommer på byggnadens värmesystem. 14. Eldstad är godkänd av sotarmäster. 3

6 15. Elsystem fungerar normalt, inga säkringar som frekvent löser ut, jordfelsbrytare saknas för golvvärme i kök. 16. Inga problem med upprepande stopp förekommer i byggnadens Va-system. OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Byggnaden var vid besiktningstillfället fullt möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering Inget särskilt att notera innebär att utrymmet eller ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Muntliga uppgifter: Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. 4

7 Väderlek: Växlande molnighet + 18 Byggnadstyp: 1-planshus med hel källare Byggnadsår: 1972 NOTERINGAR Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. Okänd typ av mark/undergrund. Avledning av kondensvatten från luftvärmepump saknas, avledning av kondensvatten från byggnad/grundmur rekommenderas för att minska fuktbelastning mot grundmur. Grundläggning **Betongplatta ovan mark med invändigt uppbyggda/reglade golv. Vid inträde i byggnaden noterades en avvikande lukt av mikrobiell karaktär. Slitna samt lokal svikt noterades på golv i källare. Grundmurar **Murad lecasten enligt ägare som är invändigt inklädd. Vid inträde i byggnad noterades en avvikande lukt av mikrobiell karaktär. På åtkomliga delar av grundmurar noterades inga avvikelser från vad som anses som normalt. 5

8 Fuktisolering/ Dränering *Okänt utförande på fuktisolering och dränering, utförande är från byggnadsår 1972 enligt ägare samt egen bedömning. Dränering/fuktisolering i mark ej åtkomlig för kontroll, Utvändigt fuktskydd är åldersmässigt avskrivet, ny fuktisolering och dränering runt byggnad ska kalkyleras. Ytterväggar Trästomme. Inget särskilt att notera, inga avvikande lutningar noterades på väggar i byggnaden. Bjälklag *Träbjälklag. Golvknarr samt slitna golv noterades i byggnaden, klinker förekommer på golv i hall, kök, badrum, fogsläpp noterades på klinkergolv i hall samt i kök. Fasad *Kalksandsten och träpanel. Sättningsspricka noterades på kalksandstensfasad mot norr. Öppna stötfogar saknas på stenfasad. Träpanel uppvisar normalt slitage. Fönster/dörrar Takfönster. *2-glas kopplade fönster från år Kittsläpp samt torrsprickor noterades på fönster, renovering ska kalkyleras. Inga signaler på läckage noterades invändigt vid takfönster. 6

9 Yttertak *Låglutande tak med takbeläggning av takpapp, utförandet är från år 2007 enligt uppgift. Takpappens uppvik mot takhuvar är låg, inga otätheter noterades dock på takhuvar/genomföringar Okänt utförande på uppvik på skorstensplåt, nuvarande tätfog har spruckit. Glidskydd för stege saknas, montering av glidskydd krävs. Hängrännor/ Stuprör Plåt. Läckage förekommer på hängränna vid entrésida. Hängrännor är buliga pga. ägare har knackat loss is i hängrännor. Kvarstående vatten noterades i hängrännor, riktning av hängrännor rekommenderas. Nuvarande stuprör är ej anpassade till befintliga svep. Montering av renssilar mot markrör rekommenderas för att minska risk för stopp i dagvattenrör. Övrigt Sönderbruten smygbräda noterades ovan fönster vid uteplats/entré. Invändigt Allmänt Entré Hall Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. Fogsläpp noterades på klinkergolv, övrigt inget att notera. Allrum Skruvhål samt bristfälliga skarvar noterades på golv. Hål i takpanel noterades. Golvknarr noterades. 7

10 Sovrum 1 Ventilation saknas, övrigt inget att notera. Sovrum 2 Ventilation saknas, övrigt inget att notera. Sovrum 3 Ventilation saknas, övrigt inget att notera. Badrum *Badrum utförd med klinker på golv samt kakel på väggar, okänd ålder på utförandet. Dokumentation på utförande saknas. Rörgenomföringar för vattenledningar förekommer i golv. Toalett *Avloppsgenomföring i golv från tvättställ är otät. Kök Fogsläpp noterades på klinkergolv. Droppskydd saknas under kyl/frys samt i skåp under diskbänk. Avstängningskran för diskmaskin saknas. Lock för kopplingsdosa under bänkskåp är tejpad, byte till hel kopplingsdosa krävs. Jordfelsbrytare för golvvärme saknas, kontakt med behörig elektriker krävs för åtgärd Vardagsrum Inget särskilt att notera. Källare Trapphus Handledare i vägg har lossnat i infästning. Allrum Inget särskilt att notera. Tvättstuga Tvättstuga utförd med målat betonggolv samt målad väv på väggar, utförandet är från byggnadsår Ytskikt i tvättstuga är åldersmässigt avskrivet, renovering av tvättstuga ska kalkyleras. Golvbrunn är behäftad med rost. 8

11 Bastu *El-uppvärmd bastu, utförande är från byggnadsår 1972 enligt egen bedömning. Bastupanel är monterad mot grundmur. Skydd runt aggregat saknas. Fuktsäkert golv saknas, nuvarande trägolv är fuktpåverkad vid aggregat. Bastudörr kärvar mot karm. Renovering av bastu ska kalkyleras. Sovrum 1 Svikt på golvbeläggning noterades. Ventilation saknas. Klk Belamrat med bohag, ej åtkomligt för kontroll. Gillestuga Glipor och synlig isolering noterades i spånt på väggpanel. Slitna trägolv. Vind Okänt utförande. Vind/takkonstruktion är ej åtkomlig för besiktning, yttertaket är låglutande varvid vindsutrymme saknas. Ventilation *Självdragsventilation. Ventilationen bedöms som undermålig i byggnaden. Tilluftsventiler saknas i sovrum. 9

12 3 RISKANALYS Betongplatta på mark med invändigt uppbyggda/reglade golv är en konstruktion som kan medföra risk för fuktrelaterade skador pga. naturlig markfukt vilket kan ge upphov till mögel och rötskador om mot betongplattan anslutande konstruktioner inte på ett varaktigt sätt skyddats mot fukt Invändigt inklädda källarväggar som är tapetserade eller är försedda med träpanel, skivor etc. innebär risk för fuktrelaterade skador (mögel och röta) i fuktkänsliga material (träreglar, isolering, gipsskivor etc.). Avgörande för om skador uppstår eller ej beror på murens och/eller golvets fuktinnehåll samt skick på utvändigt fuktskydd samt om material på insida murar/väggar skyddats mot fukt. Dränering/fuktisolering äldre än 20 år. Normal livslängd på fuktisolering/dränering brukar anges till år från utförandet vilket betraktas som dessa delars genomsnittliga tekniska livslängd, efter det så kan systemet ha nedsatt funktion vilket kan leda till fuktskador på byggnad och invändig konstruktion. Klinker ovan träbjälklag innebär risk för sprickbildning och fogsläppor pga. naturliga rörelser i träbjälklaget. Avsaknad av (öppna stötfogar) i kalksandstensfasader innebär minskad möjlighet för eventuellt inträngande regnvatten att ventileras ut, vilket kan ge upphov till fuktrelaterade skador såsom mögel och rötskador i bakomvarande stomme. Tätfog mot skorsten är sprucken, otätheter i anslutning till skorstenar innebär risk för takläckage med fuktrelaterade skador som följd på underliggande konstruktioner, för bättre bedömning av tätskikt intill skorsten bakom plåt rekommenderas demontering av plåthölje. Takfönster/lanterniner är en konstruktion som medför ökad risk för inläckage samt kondens på kalla glasrutor. Regelbunden kontroll och underhåll rekommenderas därför av beslag och tätningar vid genomföring yttertak. Läckage samt kondens på insida takfönster kan ge upphov till fuktskador på fönsterbågar, fönstersmygar mm. Rörgenomföringar för vattenledningar i badrumsgolv samt otäta genomföringar för avloppsrör i toalett innebär risk för läckage, vilket kan ge upphov till fuktrelaterade skador i underliggande konstruktioner. För att en självdragsventilation skall fungera på avsett vis krävs, förutom de termiska drivkrafterna (skillnad i temperatur mellan ute- och inneluft), att en tillräckligt fungerande tilluft finns i byggnaden. En självdragsventilation har normalt svårt att uppnå kraven på tillräckligt luftutbyte med avseende på dagens höga fuktproduktion inomhus. Otillräcklig ventilation kan i vissa fall medföra uppfuktning och kondensation i konstruktionsdelar (vanligast i takkonstruktioner och vindsutrymmen). Viket kan ge upphov till mögel och rötskador. En fukt och klimatmässig bättre lösning är en mekanisk ventilation vilket innebär att ventilationen blir styrd samt att ett undertryck skapas i byggnaden. 10

13 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING Med avseende på uppmärksammad lukt av mikrobiell karaktär i byggnad bedöms det föreligga risk för fuktrelaterade skador (mögel- och rötskador). Undertecknad rekommenderar att man utreder orsak till lukt och omfattning av skada samt vilka åtgärder som erfordras. Med avseende på spricka i kalksandstensfasad föreligger risk för fuktinträngning, för bättre bedömning om det uppstått fuktskador på bakomvarande trästomme rekommenderas en fortsatt teknisk utredning för att fastställa status på bakomvarande stomme. Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Ort Sigtuna Independia Group Besiktningsförrättare. Lars Sid SBR Byggingenjör 11

14 FASTIGHET BILAGA I 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1

15 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET

16 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET

17 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET

18 FASTIGHET BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HD-polyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock

19 FASTIGHET BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABO-avskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner 30 år Takpapp under takpannor av betong, tegel 30 år (Takpannor av betong/tegel) 30 år Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med 35 år underliggande papp Asbestcementskivor/eternitskivor 30 år Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning 40 år skorstenstopp, tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl 50 år tätskikt) Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar Dränering/utvändigt fuktsskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden Invändigt Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 35 år 10 år 25 år 50 år 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 30 år 40 år Fasader Träpanel (byte) Träpanel (målning) Tegel Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) 40 år 10 år Ej byte 30 år 30 år Fönster/dörrar Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster 25 år 40 år

20 FASTIGHET Värmegolv Elvärmeslingor i golv 25 år Elvärmeslingor i våtutrymme 30 år Vattenburna slingor i golv 30 år Våtutrymmen Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme 30 år Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av år talet Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före år * utfört efter år Våtrumstapeter väggar 15 år Badkar Värmeväxlare Elinstallationer Kablar, centraler etc. Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump 30 år 20 år 45 år 10 år 10 år 20 år 8 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Ventilation Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) 50 år 50 år 30 år 30 år Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år