ÖVERLÅTELSEBESIKTNING

Transkript

1 LF Konsult AB I samarbete med ÖVERLÅTELSEBESIKTNING Sveden 10, Hudiksvall Denna besiktning är utförd på uppdrag av säljaren. Observera att Du som köpare har en egen långtgående undersökningsplikt! För att uppfylla en del av Din undersökningsplikt och för att juridiskt överta detta besiktningsutlåtande krävs att Du kontaktar Independia för utförande av en köpargenomgång. I annat fall har besiktningsmannen inget juridiskt ansvar gentemot Dig. Vid en köpargenomgång gäller samma villkor och ansvar som vid en separat köparbesiktning. Independia Group Sisjö Kullegata 8, Västra Frölunda Tel: Organisationsnummer: , F-skattesedel

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN SID 2 OKULÄR BESIKTNING SID 3 RISKANALYS SID 7 FORTSATT TEKNISK UTREDNING SID 7 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner

3 UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning: Storbyn 3:17 Adress: Sveden 10 Postnummer och ort: Hudiksvall Kommun: Hudiksvall Fastighetsägare: Kerstin Baeckman Bladlund Beställare: Kerstin Baeckman Bladlund Beställningsnummer: Besiktningsman Lasse Fyhr Godkänd besiktningsman Telefon: E-post: Besiktningsdag onsdag den 25 maj 2016 Klockan 09:00 Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av avtalsvillkoren som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden och eventuellt vidbyggt garage omfattas av denna besiktning. 1

4 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar: Information från uppdragsgivaren: Inga. Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Fastigheten förvärvades 2012 Vinkelbyggnad renoverad 2003 Nytt altanräcke 2014 Badrum renoverat 2008 Plåttaket är från 80-talet Takstege och gångbrygga är nyligen monterade Upplysningar om fel i fastigheten: - 2

5 OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Muntliga uppgifter: En fuktmätning med ingrepp har ej utförts i fastigheten och dess konstruktioner. I de fall en fuktmätning utförs redovisas resultatet i ett separat utlåtande. Byggnaden var vid besiktningstillfället fullt möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Väderlek: Byggnadstyp: Byggnadsår: Regn och 9 grader Byggnaden är uppförd i 1 plan 1800-tal Ombyggnadsår: 80-tal och

6 NOTERINGAR Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. Allmän information Följande noterades: Det noterades växtlighet runt huset. Grundläggning Allmän information Plint/torpargrund med plintar av trä, stenar och betong Följande noterades: Mycket organiskt material noterades, vilket rekommenderas att städas bort och lägga plast under de låga delarna av grunden. Undertecknad rekommenderar även en översyn av bärande plintar i trä, då det noterades att vissa plintar är rötskadade. Bärande delar under entrétrapp i kallhall är i behov av utbyte, då dessa är fukt/rötskadade. Norra sidan av grunden har ej synats av, då det var för lågt för att krypa. Stomme Fasad Allmän information Timmer. Följande noterades: Bottenstock under västra altanen är i behov av översyn. En översyn av övriga bottenstockar rekommenderas om möjligt. Allmän information Trä. Följande noterades: Trädetaljer såsom vindskivor och träpanel är i behov av underhåll. Det saknas hängränna på norra sidan, vilket gör att fasaden blir blöt och uppfuktad, vilket kan resultera i framtida rötskador. Fönster/dörrar Allmän information 2-glasfönster. Följande noterades: Underhåll föreligger 4

7 Yttertak Allmän information Plåt. Följande noterades: Vattplåtar saknas på östra och västra gavlar. Hängränna mot norr saknas. Övrigt Invändigt Allmänt Entréplan Kök Hall Grind på västra altanen är i behov av renovering. Undertecknad rekommenderar att man tar bort regnskydd av plast under södra altanen och kompletterar med plåtar som skydd istället. Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. Mindre golvlutningar noterades i fastigheten, vilket inte är onormalt i gamla byggnader. Golvlutning noterades. Belamrad med saker. Sovrum - Rum med kakelugn Rum öster om kök Fönster i behov av underhåll på grund av kondenspåverkan. Fönster i behov av underhåll på grund av kondenspåverkan Vardagsrum - Klädkammare Belamrad med saker. Duschrum Altan Vind Klinker med golvvärme och kakel på väggar. Det noterades felaktigt fall på golv både inne i dusch och utanför, vilket är ett felaktigt utförande. En tät golvprofil in till dusch gör att eventuellt vattenläckage inte kan ta sig till golvbrunn, vilket ökar risken för oönskade vattenskador. Inga tecken på fukt/vattenskada noterades vid besiktningstillfället. Trä. Normalt underhåll föreligger. Inget onormalt för denna typ av vind. Övrigt Det noterades färgsläpp i kallhallens tak. 5

8 3 RISKANALY Mark Växtlighet mot grund Rabatter och växtlighet ovan mark intill husliv kan öka fuktbelastningen på grund och husfasader genom fördröjning av upptorkning efter nederbörd, detta kan med tiden orsaka fuktrelaterade skador i dessa konstruktionen. Dessutom kan rötter växa in i avlopps- dränerings och/eller dagvattenledningar och förorsaka stopp eller dämning i dessa ledningar. Grund Stomme Fasad Fönster Plint/torpargrund med träbjälklag Låga Plint/torpargrunder som ventileras med hjälp av uteluft har visat sig vara en riskkonstruktion ur fuktsynpunkt och med avseende på mikrobiella skador. (särskilt sommartid pga. kondens eller pga. vatteninträngning och markfukt). Detta kan medföra risk för fukt-/mikrobiella skador och konstruktionsförsvagningar i golvbjälklag, syllar mm. Hög fuktbelastning i grund kan även medföra att grundens mark drabbas av mikrobiell påväxt som kan avge en "dålig lukt" som kan tränga upp i bostaden och även luktsmitta bjälklaget. För bättre bedömning av bjälklaget erfordras konstruktionsingrepp. Timmerstomme I äldre timmerstommar är det vanligt med fukt-/rötskador och insektsangrepp i de nedre stockvarven (bottenstockar). En bättre bedömning av förhållandet i väggen erhålls via upptagande konstruktionen. Fasadpanelen är i behov av målning/underhåll Fasadpanel och träkonstruktioner där målningsbehov finns riskerar pga. av sämre vattenavvisande förmåga att få fuktskador. Detta i sin tur kan i värsta fall leda till rötskador i panelen och bakomliggande konstruktioner. Noterade brister i fasad Noterade brister i fasaden medför ökad risk för fuktinträngning med möjliga rötskador som följd. Torrsprickor och färgsläpp på träkonstruktioner utomhus så som fasadpaneler, taksargar, dörrar och fönster etc. medför ökad risk för fuktinträngning med möjliga rötskador som följd. Om det ligger snö mot träfasaden ökar risken för fuktrelaterade skador. Fönster är i behov av målning/underhåll Fönster och träkonstruktioner där målningsbehov finns riskerar pga. av sämre vattenavvisande förmåga att få fuktskador. Detta i sin tur kan i värsta fall leda till rötskador i fönstervirke och bakomliggande konstruktioner. Kondenspåverkade fönsterbågar Fönster/fönsterbågar som påverkas av kondens löper stor risk att bli rötskadade med tiden. 6

9 Yttertak Våtrum Ventilation Plåt. Snörasskydd Avsaknad av snörasskydd ökar risken både för person, och materialskador. Felaktigt fall på golv Förhållandet innebär att man kan misstänka att även undergolv lutar från golvbrunnen. Det är idag allmänt känt att om klinker/fogar och bruk ovan tätskiktet blir fuktmättat (vilket det med tiden blir) så kan vatten ledas/transporteras i bruket mot angränsande fuktkänsliga delar som därmed kan skadas om inte tätskiktet är intakt. Det kan föreligga risk för vattenskador i angränsande konstruktionsdelar. Förhållandet kan endast åtgärdas genom renovering. Noterade brister under våtrum ökar risken för oönskade fukt/vattenrelaterade skador. Ventilation självdrag Självdragsventilation är den vanligaste och äldsta typen av bostadsventilation. Principen bygger enkelt uttryckt, att den stigningskraft som sker då uppvärmd luft stiger upp igenom ventilationskanaler ut ur bostaden ger ett undertryck och ny luft fylls på genom ventiler eller otätheter. Självdragsventilation är extremt väderberoende och fungerar bäst vid den kallare årstiden då skillnaden mellan inne- och yttertemperatur är som störst. Vad kan göras för att förbättra självdraget Först och främst är det viktigt att se till att det naturliga självdraget är aktivt. Ett mycket vanligt problem är att det ej finns något tillflöde av luft och därmed kan ej något frånflöde skapas. Montera därför friskluftsventiler i rena utrymmen som sovrum, allrum och vardagsrum. Förstärk därefter självdraget med frånluftsfläktar i orena utrymmen som bad, tvätt och toalett Tvättstuga Förråd Dusch 7

10 4 Fortsatt teknisk utredning Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Hudiksvall LF Konsult AB Lasse Fyhr Godkänd besiktningsman 8

11 9

12 FASTIGHET BILAGA I 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1

13 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET

14 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET

15 FASTIGHET Övriga villkor Tilläggsuppdrag Okulär elinstallationskontroll i paketet Skyddat Köp enligt punkt 2.3 ovan 2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar normalt inte installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. Dock ingår en okulärelkontroll i paketet Skyddat Köp. Bedömningar och rekommendationer grundar sig på säljarens uppgifter och allmänt kända åldersmässiga avskrivningar på el-installationer. Några undersökningar i form av isolations-mätningar eller andra mätningar av elsystemet ingår inte. När uppgifter inhämtas angående el-systemet i fastigheten vilka frångår normal funktion ska elektriker/fackman anlitas. I vissa fall omfattar besiktningen även intag av information för upprättande aven energideklaration som ingår i paketet Skyddat Köp SBR Byggingenjörerna Version 2010:1

16 FASTIGHET BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HDpolyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion eller hindra avdunstning från mark i s.k. uteluftsventilerad krypgrund. Fuktkvot Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg. Foder Täckande listverk runt fönster eller dörr. Grundmur Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. torpargrund varpå byggnaden vilar. Hammarband Träregel längst upp på en regelvägg varpå takstolen vilar. Hanbjälke Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. kattvind ). Imma Se mättnadsånghalt. Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock Översta delen av ett yttertak. Underlagstak Tak som ligger under beläggning av t ex tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. Utgöres ibland av papp på träsvall, av masonit eller av armerad plastfolie. Underram Nedersta bjälken i en takstol. Utgör även del av bjälklag. Överluft Ventilation mellan två utrymmen via ventil i vägg eller springa mellan dörrkarm och dörrblad. Överram Den del av en takstol som underlagstaket vilar på.

17 FASTIGHET BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABOavskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner Takpapp under takpannor av betong, tegel (Takpannor av betong/tegel) Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp 35 år Asbestcementskivor/eternitskivor Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 40 år tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl tätskikt) 50 år Fasader Träpanel (byte) 40 år Träpanel (målning) 10 år Tegel Ej byte Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) Fönster/dörrar Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) 25 år Byte fönster 40 år Byte dörrar (inne/ute) 35 år Målning fönster/dörrar 10 år Dränering/utvändigt fuktsskydd Värmegolv Elvärmeslingor i golv Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv Våtutrymmen 25 år Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet 15 år Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före år * utfört efter 1995 Våtrumstapeter väggar 15 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) Badkar Värmeväxlare Elinstallationer Kablar, centraler etc. Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner 50 år 50 år 20 år 45 år 10 år 10 år Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden 25 år 50 år T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump 20 år 8 år Invändigt Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 40 år Ventilation Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år