ÖVERLÅTELSEBESIKTNING

Transkript

1 I samarbete med ÖVERLÅTELSEBESIKTNING Nya Österäng 62, Norrtälje Independia Group Sisjö Kullegata 8, Västra Frölunda Tel: Organisationsnummer: , F-skattesedel

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN SID 3 OKULÄR BESIKTNING SID 4 RISKANALYS=* SID 9 FORTSATT TEKNISK UTREDNING=** SID 10 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner

3 UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE. OBJEKT Fastighetsbeteckning: Grovsta 8:71 Adress: Nya Österäng 62 Postnummer och ort: Kommun: Fastighetsägare: Norrtälje Norrtälje Erik Olof Tjernström Beställare Erik Olof Tjernström Telefon: E-post: Beställningsnummer Besiktningsman Lars Sid Telefon: E-post: Besiktningsdag torsdag 4/ Kl. 10:00 Närvarande Lars & Andreas Karlsson samt undertecknad. 1

4 Besiktningens genomförande och omfattning överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden omfattas av denna besiktning. Installationsdelar såsom el, vatten/avlopp, ventilation,eldstäder med tillhörande rökkanaler ingår inte i besiktningen men ingår i en köpares undersökningsplikt. Kontroll av asbest, radon mm, ingår inte i kontrollen. 2

5 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar: Inga ritningar eller andra byggbeskrivningar fanns tillgängliga vid besiktning. Information från uppdragsgivaren: Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägares kontaktpersoner Lars & Andreas Karlsson som har god kunskap av fastigheten. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Upplysningar om fel i fastigheten: 1. Inga bygglov saknas för fastigheten, inga förelägganden från myndigheter som påverkar fastigheten finns. 2. Inga sättningsskador har noterats på byggnaden. 3. Inga bärande väggar har tagits bort i byggnaden. 4. Inga takläckage har förekommit på byggnaden. 5. Inga problem med golvfall mot golvbrunnar förekommer i våtrum. 6. Inga fuktfläckar har noterats på golv, väggar eller innertak i byggnaden, dock förekommer en panelbräda i innertak i kök/matrum som är missfärgad av smuts. 7. Inga avvikande lukter av mikrobiell karaktär mögel har noterats i byggnaden eller fått påpekanden från utomstående. 8. Inga försäkringsskador typ vatten eller brandskador har förekommit i byggnaden. 9. All maskinell utrustning fungerar normalt i byggnaden. 10. Inga problem förekommer på byggnadens värmesystem. 11. Eldstad är godkänd av sotarmäster. 12. Elsystem fungerar normalt, inga säkringar som frekvent löser ut. 13. Inga problem med upprepande stopp förekommer i byggnadens Va-system. Avloppet är godkänt av kommunen. 14. Vatten är samfällt i området. 3

6 OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Byggnaden var vid besiktningstillfället fullt möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering Inget särskilt att notera innebär att utrymmet eller ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Muntliga uppgifter: Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. 4

7 Väderlek: Klart väder+ 17 Byggnadstyp: 1-plans fritidshus Byggnadsår: 1967 NOTERINGAR Byggnaden är uppförd som ett fritidshus: Ett fritidshus har normalt sett klenare dimensioner och mindre isolering jämfört med byggnader uppförda för permanent boende. Ofta saknas ångspärr (plastfolie/papp) i stommen vilket kan medföra att varm och fuktig inomhusluft vandrar ut i konstruktionerna och där orsakar fuktskador, främst på vind. Detta förhållande måste beaktas vid längre brukande under kalla årstider. Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. *Okänd typ av mark/undergrund. Takavvattning direkt på mark baksida byggnad. Grundläggning *Plintgrund med träbjälklag. Plintgrund var ej krypbar pga. förvaring av diverse byggmaterial samt fastmonterade brädor runt altan. Bort rensning av byggmaterial samt avjämning av mark rekommenderas för att undvika stående vatten under byggnad. Förskjutning av vissa plintar noterades, fixering av plintar rekommenderas. Vatten ledningar samt avloppsledningar saknar isolering samt delvis dåligt fastmonterade i bjälklag, avstängning av vatten krävs den kalla årstiden för att undvika frysskador på vattenledningar. 5

8 Fuktisolering/ Dränering Dränering saknas enligt uppgift. Dränering baksida byggnad rekommenderas. Ytterväggar Trästomme fritidshus. Inget särskilt att notera. Bjälklag Träbjälklag. Mindre lokala golvlutningar noterades i byggnaden, övrigt inget att notera. Fasad *Träpanel. Glipor förekommer i skarvad panel på gavlar, tätning rekommenderas. Övrigt inget att notera. Fönster/dörrar *2-glas kopplade fönster från år Fönsterbleck saknas ovan och under vissa fönster. Vred på altandörr kärvar. Yttertak *Plåttak från år 2014 enligt uppgift. Yttertak är endast kontrollerat från mark samt lokalt från stege vid takfot av säkerhetsskäl mot trampskador på plåttak. Gummitätning runt avluftningsrör från toalett saknar klämma samt är limmad på plåttak. Plåtskoning runt skorsten är limmad ovan plåttak. Skorsten saknar regnhuv. Stolpar för takkonstruktion vid entré är demonterade, inga avvikande lutningar noterades på konstruktionen. 6

9 Hängrännor/ Stuprör *Pvc. Befintlig hängränna på framsida är bristfälligt monterad, otäta skarvar och gavlar samt stuprör saknas. Hängränna och stuprör saknas på baksida byggnad. Övrigt Invändigt Allmänt Altan utförd med trästämp ovan betongplattor på mark enligt uppgift, lokal rötskada noterades på räcke. Räcke är ej barnsäkert. Undersida altan ej åtkomlig pga. iordningställd lucka saknas. Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. Entré Hall Inget särskilt att notera. Kapprum Ventiltallrik saknas på vägg, övrigt inget att notera. Sovrum 1 Inget särskilt att notera. Sovrum 2 Inget särskilt att notera. Sovrum 3 Inget särskilt att notera. 7

10 Våtrum *Våtrum utfört med pvc-matta på golv och på vägg, vägg utgörs delvis av träpanel, utförandet är från år Kvalitetsdokument ska finnas på utförd renovering, saknades dock vid besiktningstillfället, utförandet är inte färdigställd vid besiktning. Installation mulltoalett inte klart. Duschblandare ej monterat. Lokalfall noterades i duschzon, övrigt golv är plant. Rörgenomföringar för vattenledningar förekommer i golv. Kök *Droppskydd saknas under diskmaskin/kyl/frys samt i skåp under diskbänk. Fuktskydd saknas under varmvattenberedare i köksskåp. Tippskydd saknas på spis, Barnsäkerhetskrav. Vardagsrum Brandskydd saknas på golv runt eldstad, övrigt inget att notera. Vind/ar Vind saknas, takkonstruktionen utförd som parallelltak dvs. innertaket följer yttertakets lutning. Vind/takkonstruktion är inte åtkomlig för besiktning. Inga skadesignaler noterades vid besiktning, inga signaler som tyder på takläckage noterades på innertak i byggnaden. Ventilation *Självdragsventilation. Tilluften i byggnaden bedöms som undermålig, tilluftsventiler saknas i sovrum. 8

11 3 RISKANALYS Plintgrund medför i normalfallet att bjälklag mot mark ventileras väl. Konstruktionen medför i normalfallet liten risk för fukt-/mikrobiella skador i golvbjälklag under förutsättning att det finns tillräckligt avstånd mellan mark och golvbjälklag, att marken har sådan lutning att det inte uppstår vattensamlingar på marken under byggnaden eftersom detta kan ge dålig lukt från mark. Glipor i skarvar på träfasad innebär risk för fuktinträngning vilket kan ge upphov till fuktrelaterade skador såsom mögel och rötskador på fasad samt bakomvarande stomme. Avsaknad av fönsterbleck ovan och under fönster innebär risk för fuktinträngning vilket kan ge upphov till fuktrelaterade skador på fönster samt anslutande väggkonstruktion. Limmade tätningar runt takgenomföringar vid avluftningsrör samt runt skorsten är inte fackmässigt utfört, dessa tätningar blir utsatta för sol/väta/kyla/uv-strålning etc. vilket innebär risk för uppkomst av läckage med fuktskador som följd på underliggande konstruktioner. Avsaknad av hängrännor innebär att takavvattning sker direkt på mark runt byggnad, vilket innebär ökad risk för uppkomst av fuktrelaterade skador på byggnad såsom mögel/rötskador samt sättningar. för minskad risk för tjälskjutning och bortspolning av marklager runt/under plintar rekommenderas montering av hängrännor och stuprör vilka avleder takvatten från byggnad/grundläggning. Avsaknad av kvalitetsdokument på våtrumsrenovering kan innebära risk för att försäkringsbolaget lämnar ett begränsat försäkringsskydd för våtrummet, omfattning av försäkringsskydd får kontrolleras med respektive försäkringsbolag. Rörgenomföringar i golv i våtrum för vattenledningar innebär risk för fuktskador i bjälklag om genomföringar inte är täta. Avsaknad av fuktskydd under varmvattenberedare i kök innebär risk för fuktskador om läckage uppstår på varmvattenberedare, varmvattenberedare bör monteras i våtsäkra utrymmen. För att en självdragsventilation skall fungera på avsett vis krävs, förutom de termiska drivkrafterna (skillnad i temperatur mellan ute- och inneluft), att en tillräckligt fungerande tilluft finns i byggnaden. En självdragsventilation har normalt svårt att uppnå kraven på tillräckligt luftutbyte med avseende på dagens höga fuktproduktion inomhus. Otillräcklig ventilation kan i vissa fall medföra uppfuktning och kondensation i konstruktionsdelar (vanligast i takkonstruktioner och vindsutrymmen). Viket kan ge upphov till mögel och rötskador. 9

12 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Ort Sigtuna Independia Group Besiktningsförrättare. Lars Sid SBR Byggingenjör 10

13 FASTIGHET BILAGA I 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1

14 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET

15 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET

16 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 FASTIGHET

17 FASTIGHET BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HD-polyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock

18 FASTIGHET BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABO-avskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner Takpapp under takpannor av betong, tegel (Takpannor av betong/tegel) Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med 35 år underliggande papp Asbestcementskivor/eternitskivor Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning 40 år skorstenstopp, tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl 50 år tätskikt) Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar Dränering/utvändigt fuktsskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden Invändigt Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 35 år 10 år 25 år 50 år 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 40 år Fasader Träpanel (byte) Träpanel (målning) Tegel Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) 40 år 10 år Ej byte Fönster/dörrar Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster 25 år 40 år

19 FASTIGHET Värmegolv Elvärmeslingor i golv 25 år Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv Våtutrymmen Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av år talet Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före år * utfört efter 1995 Våtrumstapeter väggar 15 år Badkar Värmeväxlare Elinstallationer Kablar, centraler etc. Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump 20 år 45 år 10 år 10 år 20 år 8 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Ventilation Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) 50 år 50 år Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år