ÖVERLÅTELSEBESIKTNING

Transkript

1 I samarbete med ÖVERLÅTELSEBESIKTNING Kålltorp 64:7 Åkerrensgatan 22, Göteborg L Söderström Bygg & Fastighetsförvaltning AB Karlsbergsvägen 3, Vänersborg Tel: Organisation Nummer: , F-skattesedel

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING 1. GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA SID 2 HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN 2. OKULÄR BESIKTNING SID 3 3. RISKANALYS SID 7 4. FORTSATT TEKNISK UTREDNING SID 7 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok

3 UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning: Kålltorp 64:7 Adress: Åkerrensgatan 22 Postnummer/Ort: Kommun: Fastighetsägare: Beställare Göteborg Göteborgs Kommun Birgitta & Martin Ahlberg Birgitta & Martin Ahlberg Besiktningsman Leif Söderström Telefon: E-post: Besiktningsdag Med början kl: Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning Säljare och mäklare postades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden och eventuellt vidbyggt garage omfattas av denna besiktning. 1

4 BESIKTNING 1 GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar: Information från uppdragsgivaren: Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten Följande renoveringar och underhåll är utförda. Fjärrvärme är från Upplysningar om fel i fastigheten: Det är stopp i avloppet i andra våning. 2

5 2 OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Muntliga uppgifter: Byggnaden var vid besiktningstillfället fullt möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara/belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Väderlek: Byggnadstyp: Ca + 4 ºC och molnigt. Byggnaden är uppförd i 2 ½ plan med källare. Det är sadeltak med lertegel. Det är källargrund. Mellanbjälklag i trä. Grundmurar i cementhålsten. Trästomme. Eternitfasad. Två och treglasfönster. Dränering från Fjärrvärme från Självdragsventilation. Kommunalt dagvatten. Byggnadsår: 1938 Ombyggnadsår: - 3

6 NOTERINGAR Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. Grundmur/ hussockel Fasad Fönster/dörrar Yttertak Balkong lägenhet 1 Balkong lägenhet 2 Övrigt Invändigt Allmänt Det är uppväxt mark. Marken lutar mycket mot huset på baksidan, se riskanalys 3:1 Putsad cementhålsten. Putsen släpper på grundmuren, det är sprickor i putsen. Eternitfasad. På södersidan släpper det eternitskivor vid balkongen, några plattor är spruckna. På entrésidan är en eternitskiva vid trappen trasig. På norrsidan är en eternitskiva längst ner trasig. Det är påväxt på fasaden, se riskanalys 3:2. Två och treglasfönster, se riskanalys 3:3. Fönstren är dåliga och bör bytas. Alla ytterdörrar är i dåligt skick och bör bytas. Lertegel troligen från 1960 talet, man räknar med en livslängd på ca 30 år. En del pannor och pappen är sliten, se riskanalys 3:4 och 3:5. Plåtarna på taket är sönderrostade. Rännor och rör är dåliga. Bjälklaget, trallen och räcket är dåligt. Det bästa är att bygga ny balkong. Balkongen är mycket bristfällig, den måste totalrenoveras innan den används. Det går högst att vara 1 2 personer på balkongen samtidigt. Det är frostskador i entrétrappen. Det saknas gavelventiler. Det saknas luftning i takfoten. När huset renoveras ska el och VVS bytas ut. - Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. Källarvåning Källartrapp till entrévåningen Källarentré Färg och puts släpper på väggarna. Färg och puts släpper på väggarna. 4

7 Förråd under Färg och puts släpper på väggarna. trappen Hobbyrum Färg och puts släpper på väggarna. Det är putsskador i taket. Gästrum Det är reglade golv och väggar mot betongen, se riskanalys 3:7 och 3:8. Toalett Färg och puts släpper på väggarna. Trät på väggen måste tas bort. Pannrum Före detta pannrum. Det är en avvikande lukt i rummet. Det är reglade golv och väggar mot betongen, se riskanalys 3:7 och 3:8. Det enda är att riva ut alla träkonstruktioner. Det är 18 % Fkv, är värdet över 17 % Fkv är det risk för röta och mögel. 2 st Matkällare Färg och puts släpper på väggarna, även innerväggarna. Passage vid Färg och puts släpper på väggarna. gästrummet Passage med Färg och puts släpper på väggarna. elcentral Tvättstuga Med fjärrvärmecentral från Det är en äldre gjutjärnsbrunn från 1938, se riskanalys 3:6. Övrigt Hela huset är i behov av renovering in och utvändigt. Allt trä i källaren ska rivas ut. Källaren är fuktmätt, den är torr. Värdena låg mellan 2,5 % Fkv och 9,3 % Fkv utom i före detta panrummet, där är det fukt i golvet. Entréplan Lägenhet 1 Entré och hall Parkettgolv - det är slitet. Kök Det är omodernt. Det har läckt in runt ventilen, trät runt ventilen är rötskadad. Det har läckt runt diskbänkskranen. Vardagsrum Parkettgolv det är slitet. Det är sprickor i taket. Putsen släpper under fönstren. Sovrum - Matsalsrum Parkettgolv det är slitet. Det är sprickor i taket. Toalett med äldre Plastmatta på golv och halvkaklade väggar, troligen från 1960 dusch talet, se riskanalys 3:9. Klämringen och plastmattan har släppt runt golvbrunnen, det är en äldre golvbrunn se riskanalys 3:6. Det måste totalrenoveras omgående. Övrigt Jag rekommenderar att det sätts in tilluftsventiler i rummen för en bättre boendemiljö. Golven lutar och knarrar. Lägenheten är i stort behov av renovering. 5

8 Övervåning Lägenhet 2 Hall Vardagsrum Matsal Sovrum Kök Badrum Entré i trapphuset Vind Kattvind Övre vind Toalett Allrum Sovrum Övrigt Parkettgolv det är slitet. Parkettgolv det är slitet. Det är sprickor i taket. Putsen släpper under fönstren. Parkettgolv det är slitet. Det är sprickor i taket. Parkettgolv det är slitet. Köket är omodernt, det är bara att riva ut köket. Mosaikgolv och halvkaklade väggar, troligen original, se riskanalys 3:9. Badrummet måste renoveras omgående. Det är tätt i golvbrunnen. Det är sprickor i taket, färgen släpper i taket. Trapphuset är i behov av renovering. Det är några fuktgenomslag på yttertakets insida. Den är inredd Det är takfönster, det är alltid läckagerisk med takfönster. Det är utgång till taket härifrån. Det är takfönster, det är alltid läckagerisk med takfönster. Trägolv det är slitet. Parkettgolv det är slitet. Takluckan till yttertaket är helt sönderrostat. Det är snedtak på hela vindsvåningen, det är inga riktiga luftspalter, se riskanalys 3:10. Golven lutar och knarrar. 6

9 3 RISKANALYS 3:1 MARKLUTNING: Marken invid en byggnad skall ordnas så att vatten på ytor kring byggnaden avleds från denna, för att ej utsätta grundläggningen för onödig vattenbelastning. Stenläggning rekommenderas mot grundmur. 3:2 VÄXTLIGHET EFTER FASADEN: Med rabatter och växter nära grundsockeln riskerar man att få fukt kvarstående i väggarna med ökad risk för invändiga fuktskador samtidigt som rötter kan skada grundmur och sätta dräneringsledningen ur funktion. 3:3 ÄLDRE TREGLASFÖNSTER: I treglasfönster som är äldre än tjugo år finns risk att luft kan komma in mellan rutorna. Det kan orsaka kondens. 3:4 ÄLDRE BETONG/TEGELPANNOR: Det föreligger påtaglig risk för fuktgenomslag genom gamla betongpannor. Orsaken är att betongpannor fuktar igenom, vilket medför skador på läkt och underlagspapp och underliggande konstruktion. Mosspåväxt och liten överlappning på betongpannor, låg taklutning och utsatt läge medför också ökad risk för fuktskador. Normalt underhållsintervall för underlagspapp, ströläkt, bärläkt och betongpannor är ca år. 3:5 TAKPAPP: Sliten takpapp (bubblig) och taktegelläkt. Risk finns för rötskador i takkonstruktionen under takpappen pga. att takpappen är sliten. Man räknar med en livslängd på ca 20 år. 3:6 GOLVBRUNN: Golvbrunn ska vid ombyggnad eller renovering bytas ut om den är äldre än från Detta kan innebära att försäkringsbolaget endast lämnar ett begränsat försäkringsskydd för våtrummet alternativt undantar våtrummet från hemförsäkringen. Eventuellt försäkringsskydd får kontrolleras med respektive försäkringsbolag. 3:7 BETONGPLATTA PÅ MARK: Betongplatta på mark med uppbyggt övergolv med okänd konstruktionsutformning. Befintlig golvkonstruktion riskerar på grund av naturlig fuktpåverkan att drabbas av fuktskador. Detta i sin tur kan leda till mikrobiella skador (angrepp av mikroorganismer) som kan resultera i att mikrobiell lukt sprids till boendemiljön. För att kunna konstatera om reglade golv- /väggsyllar har fuktskador erfordras att man utför konstruktionsingrepp, fuktmätningar m.m. 3:8 INVÄNDIGT ISOLERADE KÄLLARYTTERVÄGGAR: Det finns alltid en risk med invändigt isolerade/uppreglade källarväggar. Markfukt kan ta sig in i källarväggen, om fuktisoleringen är bristfällig. Fukt kan också tillföras källarväggen genom att fuktig inomhusluft kondenserar 7

10 på källarmurens insida. Särskilt utsatta byggnadsdelar är trämaterial som har kontakt med betonggolv och grundmur. Om organiskt material (trä) har använts som regelverk och byggnadsarbetet inte utförts fackmässigt, kan fukt och mögelskador samt rötskador uppstå. 3:9 ÄLDRE KAKELSÄTTNINGAR. Kakel och klinkersättningar i våtrum byggda tidigare än mitten av 1980-talet är riskkonstruktioner ur fuktsynpunkt. De äldre tätskikt som finns bakom kakel och klinker klarar inte dagens duschvanor. Trä och skivkonstruktioner riskerar att vattenskadas. Renovering bör kalkyleras. 3:10 SNEDTAK: Risk föreligger för fukt och mögelskador i yttertaksbrädor, isolering i snedtak, pga. att luftspalt kan saknas mellan yttertaksbrädor - isolering. Ventilationsluft tas in vid takfot (sims) och släpps ut genom ventiler på gavelspetsar (alt. ventileras nock). 8

11 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. Fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Vänersborg L Söderström Bygg & Fastighetsförvaltning AB Leif Söderström 9

12 BILAGA I ALLMÄNNA VILLKOR FÖR ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGSUPPDRAGET

13

14

15

16 BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HDpolyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion eller hindra avdunstning från mark i s.k. uteluftsventilerad krypgrund. Fuktkvot Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg. Foder Täckande listverk runt fönster eller dörr. Grundmur Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. torpargrund varpå byggnaden vilar. Hammarband Träregel längst upp på en regelvägg varpå takstolen vilar. Hanbjälke Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. kattvind ). Imma Se mättnadsånghalt. Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock Översta delen av ett yttertak. Underlagstak Tak som ligger under beläggning av t ex tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. Utgöres ibland av papp på träsvall, av masonit eller av armerad plastfolie. Underram Nedersta bjälken i en takstol. Utgör även del av bjälklag. Överluft Ventilation mellan två utrymmen via ventil i vägg eller springa mellan dörrkarm och dörrblad. Överram Den del av en takstol som underlagstaket vilar på.