ÖVERLÅTELSEBESIKTNING

Transkript

1 UPPDRAG Februari 2012 ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SOTENÄS KLEV 1:27 Äpplevägen 39, Bovallstrand Independia Group Sisjö Kullegata 8, Västra Frölunda Tel: Organisation Nummer: , F-skattesedel

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING 1 GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN SÄLJAREN SID 2 2 OKULÄR BESIKTNING SID 3 3 RISKANALYS SID 9 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING SID 9 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III Underhåll och tekniska livslängder

3 UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR KÖPARE OBJEKT Fastighetsbeteckning: Klev 1:27 Adress: Äpplejälvägen 39 Postnummer/Ort: Kommun: Fastighetsägare: Beställare Bovallstrand Sotenäs Kommun Ulrica och Bo Ifver Anders Klinton och Birgitta Klinton-Kåmark Telefon: E-post: Beställningsnummer Besiktningsman Bernt Abrahamsson Telefon: E-post: Besiktningsdag Med början kl: 13:30 Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden och friliggande garage omfattas av denna besiktning. 1

4 BESIKTNING 1 GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN SÄLJAREN Tillhandahållna Handlingar: Information från uppdragsgivaren: Objektsbeskrivning upprättad av Askengren Fastighetsmäklare samt planritningar tillhandahölls vid besiktningstillfället. Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten Upplysningar om fel i fastigheten:

5 2. OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: En fuktmätning med ingrepp har ej utförts i fastigheten och dess konstruktioner. I de fall en fuktmätning utförs redovisas resultatet i ett separat utlåtande. Byggnaderna var vid besiktningstillfället delvis möblerade. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Taken var ej inspekterbara, då dessa var snöbelagda. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara/belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Muntliga uppgifter Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Väderlek: Ca -4 ºC och soligt 3

6 Byggnadstyp: Byggnadsår: Ombyggnadsår: Byggnad i etage med nedre huskroppar i souterrängplan. Huskroppar i souterrängplan är grundlagda med hel platta på mark. Övre huskroppar är grundlagda med krypgrund. Undergrund berg. Stomme och bjälklag av trä. Fasader av stående träpanel. Fönster av typ 3-glas isoler. Tak av typ sadeltak med beklädnad av betongpannor samt låglutande pulpettak med beklädnad av bandtäckt falsad plåt. Uppvärmningssystem, vattenburen värme med hjälp av bergvärmepump. Ventilationssystem, självdrag. Garagebyggnad i souterräng är grundlagd med platta på mark och uppvärms med direktverkande elradiatorer. Vatten och avlopp är kommunalt anslutet

7 NOTERINGAR Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. Grundmur/ krypgrund Allmän information Uppvuxen trädgårds och naturtomt. Planteringar skall undvikas mot husfasaden då dessa ökar fuktbelastningen på grund och fasader samt kan påverka vind och tak negativt. Följande noterades: - Marklut mot byggnadernas baksida. Se under riskanalys punkt 3:1. Allmän information Hel platta på mark: Nedre huskroppar samt garagebyggnad är grundlagda med motfyllda grundmurar av lecablock på helgjuten platta på mark med underliggande isolering. Se under riskanalys punkt 3:2. Följande noterades: Krypgrund: Grundläggningsätt typ krypgrund. Grundmurar av murad lecasten på längsgående grundsulor av betong. Krypgrunden är åtkomlig via utvändiga luckor. Trossbotten av boardskivor. Utrymmet bör inspekteras några gånger per år för notering om eventuella avvikelser. Se under riskanalys punkt 3:2. Följande noterades: - Organiskt byggspill förekommer i krypgrund. - Diffusionstät markplast finns i en sektion av krypgrunden. - Mindre rörelsespricka i grundmur. Fasad Fönster/dörrar Allmän information Fasader med stående obehandlad träpanel av sibirisk lärkträ. Stuprör anslutna till dagvattensystem. Följande noterades: - Torrsprickor i fasadpanelen. - Sprucken panelbräda i köksdels utvändiga hörn. Allmän information Fönster, 3-glas, isoler med aluminiumplåt på utsidan. Isolerfönster har normalt 10 års garanti mot läckage. Följande noterades: - Vardagsrumsfönster saknar underbleck och nedre utvändigt 5

8 fönsterfoder. - Ett fönsterunderbleck är skadat. - Dörr till groventré saknar plåt på dörrtröskel. Yttertak Övrigt Allmän information - Taken var ej inspekterbara eftersom de var täckta med snö. (Gäller även friliggande garagebyggnad). Se under fortsatt teknisk utredning punkt 4:1. Sadeltak: Tak typ sadeltak. Takbeklädnad av betongpannor på underlag av asfaltpappinklädd träpanel. Underliggande asfaltpapp har en medellivslängd på cirka år. Pulpettak: Tak typ låglutande pulpettak. Takbeklädnad av bandtäckt falsad påt på underlag av asfaltpappinklädd träpanel. Underliggande asfaltpapp har en medellivslängd på cirka år. Avvattning av taken sker med hjälp av hängrännor och stuprör. Hängrännor bör rensas minst en gång per år. Följande noterades: - Takfotsplåt saknas. - Underlagspappen når ej fram till hängrännan. Vatten som upptas av underlagspappen kommer att rinna ner bakom hängrännan och kan på så sätt fuktbelasta fasaden. - Altanbyggnader samt tillhörande trappor skall ha skyddsräcken vilket aktuell fastighet saknar. Invändigt Allmänt Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. Sovrum 3 och 4 på plan 3 är per definition inga sovrum men anges i protokollet som sovrum. (Rumsarean är för liten). Souterrängplan Hall/entré Tvättstuga/pannrum - Tätskikt bakom kakel och under klinker är inte besiktningsbart. - Våtrumsintyg för våtrummet saknas. Se under fortsatt teknisk utredning punkt 4:2. - Klämring saknas i golvbrunnarna. Hall Matkällare - Rörelsesprickor i vägg. - Rörelsesprickor i grundmur. 6

9 Bad/dusch Bastudel Trappa - Tätskikt bakom kakel och under klinker är inte besiktningsbart. - Går ej att konstatera tätskikts anslutning mot golvbrunn. - Golvtröskel saknas. - Flis har gått ur klinkerplatta. - Sprickor i kaklad bastuväggs bruksfogar. - Badkar har inklädda sidor, vilket omöjliggör inspektion av underliggande golvbrunn. - Badkarets inklädnad är uppbyggd av träregelstomme med gipsskivor (organiskt material). Se under riskanalys punkt 3:3. - Duschutrymmets golvbrunn sitter för nära vägg (min. är 200 mm från vägg). - Duschutrymmets golvbrunn har en förhöjningsring. Se under riskanalys punkt 3:4. - Handfats avloppsrörs anslutande rör i golv ligger ej över golvnivån. - Våtrumsintyg kunde ej uppvisas. Se under fortsatt teknisk utredning punkt 4:2. - Tätskikt bakom kakel och under klinker är inte besiktningsbart. - Går ej att konstatera tätskikts anslutning mot spygatt. - Våtrumsintyg kunde ej uppvisas. Se under fortsatt teknisk utredning punkt 4:2. - Skyddsräcke och handledare saknas (säkerhetsrisk). Plan 2 Hall/entré Sovrum Sovrum Klk. Sovrum 2 Städrum/apparatrum - Bristfällig tilluft. - Frånluftsventil saknas. - I utrymmet finns inbyggda ventiler för vattenburen golvvärme Installerade. Utrymmet saknar tätskikt och golvbrunn. Toalett Kök - Diskmaskins slangar är ej fastklamrade i vägg. - Spillskydd saknas under kyl/frys. (Spillskydd är ej ett byggnadskrav, enbart rekommendation. Rådgör med eget försäkringsbolag). 7

10 Vardagsrum Trappa Plan 3 Sovrum 3 - Skyddsräcke saknas (säkerhetsrisk). - Det högra fönstret är svårt att öppna. Sovrum Dusch/toalett - För låg tröskel. - Sprickor i klinkerfogar runt golvbrunn. - Duschutrymmets golvbrunn sitter för nära vägg (min. är 200 mm från vägg). - Våtrumsintyg kunde ej uppvisas. - Tätskikt bakom kakel och under klinker är inte besiktningsbart. Se under fortsatt teknisk utredning punkt 4:2. Sovrum Vindsförråd Friliggande garagebyggnad Utvändigt Invändigt Garagedel Gästrum Duschrum Sovloft - Fasadpanelen har torrsprickor. - Eldosa saknar doslock. Se under fortsatt teknisk utredning punkt 4:3 - Gjutjärnsbrunn. - Rörelsesprickor i väggar. - Dörren är trög. - Elledningar sticker ut från vägg. Se under fortsatt teknisk utredning punkt 4:3. - Tröskeln är för låg. - Spricka i duschutrymmets kakelfog. - Våtrumsintyg kunde ej uppvisas. - Tätskikt bakom kakel och under klinker är inte besiktningsbart. Se under fortsatt teknisk utredning punkt 4:2. - Ej säker uppstigningsanordning (stege/trappa). - Rörelsesprickor i väggar. 8

11 3. RISKANALYS 3:1 Marklut mot byggnadernas baksida ökar fuktbelastningen mot grundkonstruktion och ställer högre krav på dränering och fuktisolering. 3:2 Hel platta på mark: Risk föreligger för att inklädda delar och/eller trädetaljer som ansluter mot motfyllda väggar i souterrängplanet kan få fuktrelaterade skador med anledning av normalt förekommande fuktvandring genom grundmurar samt om brister förekommer i dagvattenledningar, dränering och tätskikt. Krypgrund: En uteluftsventilerad krypgrund betraktas som en riskkonstruktion. I utrymmet under en byggnad skapas ett mikroklimat som är känsligt för temperaturförändringar, där fukt riskerar att kondensera mot trossbotten (blindbotten) och grundkonstruktionen med fukt, röta och mögelskador som följd. 3:3 Utrymmet under badkaret har en begränsad ventilation, vilket kan skapa en hög relativ fuktighet i utrymmet, som i sin tur kan skapa fukt, röt och mögelskador på utrymmets inklädnad. 3:4 Förhöjningsring i golvbrunn är en risk om tätningen mellan ring och brunn av åldersskäl har brister. Fukt, mögel och rötrelaterade skador kan då uppstå/förekomma. 4. FORTSATT TEKNISK UTREDNING 4:1 Tak bör besiktigas i sin helhet när dessa är snöfria. 4:2 För godkända och certifierade våtrums entreprenörer är det branschkrav att vid avslutat arbete överlämna ett våtrumsintyg eller certifikat som beskriver vilken metod och vilka material som använts. Vid avsaknad av handlingar bör annan skriftlig garanti för våtrummen lämnas om att våtrummet uppfyller gällande krav angående golvbrunnar, rörgenomföringar, tätskikt och underarbete vid aktuell tidpunkt för utförandet. 4:3 Sakkunnig fackman bör anlitas för att åtgärda noterade brister i elsystemet. 9

12 Uppdragsgivare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. Fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Bovallstrand Independia Group Bernt Abrahamsson Besiktningsman Independia Group 10

13 BILAGA I ALLMÄNNA VILLKOR FÖR ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGSUPPDRAGET 2

14 3

15 4

16 BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HDpolyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion eller hindra avdunstning från mark i s.k. uteluftsventilerad krypgrund. Fuktkvot Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg. Foder Täckande listverk runt fönster eller dörr. Grundmur Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. torpargrund varpå byggnaden vilar. Hammarband Träregel längst upp på en regelvägg varpå takstolen vilar. Hanbjälke Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. kattvind ). Imma Se mättnadsånghalt. Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock Översta delen av ett yttertak. Underlagstak Tak som ligger under beläggning av t ex tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. Utgöres ibland av papp på träsvall, av masonit eller av armerad plastfolie. Underram Nedersta bjälken i en takstol. Utgör även del av bjälklag. Överluft Ventilation mellan två utrymmen via ventil i vägg eller springa mellan dörrkarm och dörrblad. Överram Den del av en takstol som underlagstaket vilar på. 5

17 BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABO-avskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner Takpapp under takpannor av betong, tegel (Takpannor av betong/tegel) Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp 35 år Asbestcementskivor/eternitskivor Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 40 år tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl. tätskikt) 50 år Fasader Träpanel (byte) 40 år Träpanel (målning) 10 år Tegel Ej byte Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) Fönster/dörrar Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) 25 år Byte fönster 40 år Byte dörrar (inne/ute) 35 år Målning fönster/dörrar 10 år Dränering/utvändigt fuktskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive 25 år dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden 50 år Invändigt Målning/tapetsering etc. 10 år Parkettgolv/trägolv (byte) 40 år Parkettgolv/trägolv (slipning) 15 år Laminatgolv 20 år Klinkergolv Ej byte Plastmatta på golv (ej våtrum) 15 år Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 40 år Värmegolv Elvärmeslingor i golv Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv 25 år Våtutrymmen Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet 15 år Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före år * utfört efter 1995 Våtrumstapeter väggar 15 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) Badkar Värmeväxlare Elinstallationer Kablar, centraler etc. Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump Ventilation Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 50 år 50 år 20 år 45 år 10 år 10 år 20 år 8 år 5 år 15 år 20 år 6