PROPERATE. ärdeutlåtande

Transkript

1 PROPERATE VÅRDEN ÄR GLOBALA. VÅRDERINGAR ÄR LOKALA. ärdeutlåtande Kommun Objekt Värdetidpunkt Företagssäte: Org. nr: Värderingslnstitutet A. Sundqvist AB Videvägen 5A Växe :

2 PROPER ATE VÄRDERINOSINSTITUTET InnehålIsförteckning I UPPDRAGET Uppdragsgivare 1.2 Uppdrag 1.3 Värdetidpunkt 1.4 Förutsättningar 1.5 Ändamå1 2 VÄRDEBEDöMNlNG SAMMANFATTNING 2. 1 Värderingsobjekt 2.2 Allmän beskrivning 2.3 Ekonomiska förhållanden 2.4 Marknadsvärde 3 VÄRDERINGSUNDERLAG Sakuppgiffer 3.2 Besiktning 3.3 Miljöaspekter 3.4 Latent skatteskuld och moms 3.5 Kvalitetssystem 3. 6 P1anfi5rhå11anden 3. 7 Tomt 3.8 Byggnadsbeskrivning 3.9 Areor, beskrivning och alternativanvändning 3.10 Underhåffsbehovochinvesteringar 3. 1l Servitut, inskrivningar 4 VÄRDERINGSTEORIER OCH -METODER Begreppet marknadsvärde 4.2 Värderingsmetod 5 EKONOMISKA FöRHÅLLANDEN Kontraktssammanställning 5.2 Areor och hyror 5.3 Vakanser och hyresförluster 5.4 Drift- och underhåll, hyresgästanpassning 5.5 Taxeringsvärde 5.6 Fastighetsskatt 6 MARKNADSV ÄRDEBEDÖMNING Marknadsanalys 6.2 0mrådesbeskrivning 6.3 Fastighets- och hyresmarknad 7 0RTSPRISMETOD rtsprisanalys 7.2 Areametod 7.3 Nettokapitaliseringsmetod, direktavkastning 7.4 Sammanfattande värdebedömning ortsprismetod 8 AVKASTNINGSMETOD Förutsättningar och antaganden 8.2 Driftnettoprognos 8.3 Kalkylränta 8.4 Avkastningsbaserat marknadsvärde 9 Eauwaxpanaxoe VÄRDEBEDöMNING Bruttokapitaliseringsmetod 9.2 Sammanfattande värdebedömning IO SLUTLIGVÄRDEBEDöMNING... 20

3 PROPERATE VÄRDERINGSINSTITUTET Bilagor Bilaga I Bilaga ll Bilaga Ill Bilaga IV Känslighetsanalys Fastighetsdatautdrag Karta Fotografier

4 PROPER ATE VÄRDERINGSINSTITUTET I UPPDRAGET 1.1 Uppdragsgivare Byggteknik i AB Att: Hans Tolbäcken Högmossevägen Uppdrag Uppdraget är att uppskatta objektets marknadsvärde. Underlag för värderingen se vidare punkt 3.1. Begreppet marknadsvärde, se vidare punkt Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten. 1.4 Förutsättningar I värderingen förutsätts att lämnade uppgifter från uppdragsgivaren är korrekta. Bedömda hyror för egenanvändare, förutsätts i värderingen och bedöms marknadsmässiga. 1.5 Ändamål Marknadsvärdebedömningen skall enligt uppdragsgivaren användas för internt bruk. I

5 PROPER ATE vant»t«iucsihsrirurer 2 VÄRDEBEDöMNlNG SAMMANFATTNING 2.1 Värderingsobjekt Registerbeteckning Adress Högmossevägen 3 Kommun Område Upplåte1seform Västra industriområdet Äganderätt Lagfart Byggteknik I AB Nybyggnadsår 1963, 2000 Värdeår 1983 Användning Kontor, lager, verkstad (432) 2.2 Allmän beskrivning Värderingsobjektet är beläget på Västra industriområdet i. Fastigheten har ett bra läge nära genomfartsled och med relativt väl tilltagna asfaltbelagda körytor ca 1 km från centrum. Omgivningen utgörs i huvudsak av industrifastigheter. Byggnaden är ursprungligen uppförd 1963 i 1 plan på gjuten platta med stålkonstruktion. Fasadbeklädnad av plåt under yttertak av papp. 2-g1asfönster kopplade samt 2-gIasisoIerfönster. Sammanlagd uthyrningsbar area uppgår till 862 kvm. Uppvärmning med fjärrvärme. Tomtarealen uppgår till 5 01 '1 kvm. Asfalterade inhägnad innergård med gott om uppställningsplatser, samt ca 6 st. p-platser framför byggnaden. 2.3 Ekonomiska förhållanden Hyresintäkter uppgår till 645 Tkr/år, motsvarande 748 kr/kvm LOA. Hyran bedöms marknadsmässig och avser kallhyra inkl. fastighetsskatt. Drift- och underhåiiskostnaderna uppskattas till ca 138 Tkr/år, motsvarande ca 160 kr/kvm och avser löpande drift och underhållskostnader samt periodiserat underhåll. Fastighetsskatten uppgår till 9 Tkr. Vakansen bedöms långsiktigt till 7,0 % och beaktas i driftnettoprognosen (a.;). Direktavkastningen bedöms till 7,3%. 2

6 PROPERATE vanoenincsihsrrru'rei 2.4 Marknadsvärde J'fi Ivskhl+qla Kr/ma uthyrbar area: K/T: Direktavkastninq 2019 (totalt kapital) 3,63 Mot utgående driftnetto: 6,7% Mot bedömt driftnetto: 7,3% Bruttokapitaliserinqsfaktor 20'19 Mot utgående hyra: 10,54 Mot marknadsmässig hyra: 10,55

7 PROPER ATE vanoeniurisihsri'ru'rer 3 VÄRDERINGSUNDERLAG 3.1 Sakuppgifter Värdebedömningen grundar sig på följande material och uppgifter: * Fastighetsdatautdrag * Taxeringsuppgifter * Detaljplaneuppgiffer * Situationsplan * Marknadshyror * Ortsprismaterial * Information lämnad av uppdragsgivaren Värderingsmannen ansvarar inte för eventuella felaktiga sakuppgifter oavsett om dessa är lämnade av uppdragsgivaren, olika myndigheter eller uppgifter hämtade ur offentliga register. 3.2 Besiktning Fastigheten besiktigades av Erik Hernblom. Värdebedömningen grundar sig på fastighetens standard och skick vid besiktningen. Besiktningen är inte av sådan karaktär och omfattning att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 S3Jordabalken. 3.3 Miljöaspekter Värdebedömningen grundas på förutsättningen att nuvarande eller annan verksamhet kan bedrivas utan att åläggas hinder eller begränsningar med hänvisning till gällande miljölagstiftning. Värderingen förutsätter att inga miljöskulder i mark eller byggnad förekommer. 3.4 Latent skatteskuld och moms Vid värderingen har inte eventuella latenta skatteskulder eller momsfrågor beaktats. 3.5 Kvalitetssystem Enligt Värderingsinstitutets kvalitetssystem, kontrolleras varje delmoment som produceras inom företaget av en fastighetsvärderare auktoriserad av Samhällsbyggarna. 4

8 PROPERATE VÄRDERINGSINSTITUTET Katr!neholm 201 g-o'r Planförhållanden Stadsplan: Kerstinboda industriområde Tomt 3.8 Byggnadsbeskrivning Byggnadsår 1963, 2000 Undergrund Lera Tomtareal uppgår till 5 0I1 kvm. Fastigheten är ansluten till kommunalt vatten och avlopp. Grundläggningsföfarande Gjuten betongplatta Grundmur Gjuten betong Bärande stomme Pelare av stål Mellanbjälklag Trä Taklag Stål Fasader Plåt Fönster 2-G1as kopplat & 2-g1as ISO Dörrar Glas/alu & Stål Yttertak Papp Portar Vikport 5 st. & Takskjutport 1 st. 5

9 PROPER ATE VÄRDERINGSINSTITUTET Invändiga golvbeläggningar Epoxy beläggning, Linoleum, Slipad betong, belagd, Textil Invändiga takbeklädnader Plåtelement, Målad skiva, Ljudabsorbenter Invändiga väggbeklädnader Målad väv & Målade skivor Köksstandard 1 st. Pentry samt ett personalkök Uppvärmning Fjärrvärme distribuerad via aerotemprar, vattenburen samt radiator. Samt 2 st. LVP med komfortkyla. Hygienutrymmen Wc/handfat i normal omfattning Duschutrymme med 2 duschar och wc/handfat. Golv: Klinker, Plastmatta Vägg: Målad väv, Plastmatta Ventilation Mekanisk till och frånluft med återvinning Anslutning Allmänna nät. samt fiber Övrigt Godkänd o1jeavskiljare i tvätthall 6

10 PROPER ATE vauotniugsissriru'rer Kakrineholm 3.9 Areor, beskrivning och aiternativanvändning OBS! Nedanstående areauppgifter baseras på uppgifter lämnade av uppdragsgivaren. Ytorna har ej kontrollmätts och bör därför ej ligga till grund för försäljning av fastigheten. Kontor/Personal Produktion/ Lager Förråd 492 kvm 290 kvm 80 kvm Summa uthyrninqsbar LOA: 862 kvm Ca 6 st. P-Platser samt gott om uppställningsyta Underhållsbehov och investeringar Byggnationen bedöms vara i normalugott skick såväl ut- som invändigt. Några kostnader utöver avsättning för sedvanligt periodiskt underhåll bedöms inte som nödvändigt de närmaste åren Servitut, inskrivningar Någon särskild servitutsutredning har inte utförts. I fastigheten finns 6 st. pantbrev uttagna till ett sammanlagt belopp av kr. Någon särskild pantbrevs utredning har inte utförts.

11 PROPER ATE va«oenincsihsrirurer Kgtrineholm 4 VÄRDERINGSTEORIER OCH -METODER 4.I Begreppet marknadsvärde "A/led marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att fastigheten varit utbjuden till försäljning på ett för fastigheten sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid." Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta fastigheten och inte några speciella partsrelationer. 4.2 Värderingsmetod Värderingen genomförs med ortsprismetod där marknadsvärdebedömning utförs med ledning av betalda priser för likartade fastigheter, så kallade jämförelseobjekt. Fastigheterna är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktor måste ske. I detta utlåtande har normering skett dels till area och dels till driftnetto. Normering till driftnetto benämns ofia nettokapitaiiseringsmetod. Som komplement till värdeuppskattningen enligt ortsprismetoden görs även en avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning. 8

12 PROPER ATE VÅRDERINGSINSTITUTET 5 EKONOMISKA FöRHÅLLANDEN 5.1 KontraktssammanstäIlning Nedan redovisas en sammanställning på antagna hyresavtal. Beträffande hyresintäkter och övriga kontraktsvillkor, se 5.2 nedan. Byggteknik I katrineholm AE Kontor/personal Byggteknik I katrineholm AE Produktion/lager Byggteknik I katrineholm AE Förråd sep-19 9mån 3år 100 ja sep-19 9mån 3år 100 ja sep19 9mån 3år 100 ja Uthyrbara areatyper a F6rråd ii Kontor/personal s Produktion/lager 5.2 Areor och hyror Nedan visas en sammanställning av areorna, bedömda marknadsmässiga hyror. Hyrorna avser kallhyra inkl. fastighetsskatt. Moms tillkommer för verksamheter som är momspliktiga. Inre och yttre löpande underhåll bekostas av fastighetsägaren. Förråd Kontor/personal Produktion/lager

13 PROPER ATE VÄRDERINGSINSTITUTET Kotrineholm 5.3 Vakanser och hyresförluster Med tanke på fastighetens läge och lokalernas utformning bedöms risken för långsiktiga vakanser och hyresförluster som låga. Vakansen bedöms långsiktigt till 7,0 % och beaktas i driftnettoprognosen (8.2). 5.4 Driff- och underhåll, hyresgästanpassning Nedan redovisas bedömda driff- och underhållskostnader som belastar fastighetsägarna. Underhållskostnader avser såväl löpande som avsättning för periodiskt underhåll utjämnade över tiden. Driftkostnaderna är redovisade inklusive moms för bostäder. Drift- och underhåiiskostnaderna kan på årsbasis skiffa relativt kraftigt, orsakat av en rad olika faktorer såsom väderlek, omflyttningstakt, underhållsinsatser och användning. Med beaktande av fastighetens skick, standard, installationstäthet och användningsområde antas D&U kostnaderna initialt ligga på ca 138 tkr/år och överstiga inflationstakten med 1 %. Fönåd Kontor/personal ioo Produktion/lager Fördelning bedömd DoU [tkr] s Förråd s Kontor/personal z Produktion/lager IO

14 PROPER ATE vasoentugsrhsrtrurer 5.5 Taxeringsvärde Taxeringsvärden redovisas i nedanstående tabell. Typkod Värdeår Industrienhet, lager 5.6 Fastighetsskatt Den totala fastighetsskatten som bedöms komma att belasta fastigheten redovisas i nedanstående tabell. Observera att fastighetsskatten första året kan avse del av året. Industri Fastighetsskattesats [%] 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 Uppräkning av taxeringsvärde [%] O,O O,O O,O O,O O,O Bedömt taxeringsvärde [tkr] i871 Fastighetsskatt [tkr] 9 9,

15 PROPERATE VÄRDERINGSIN5TITUTET Kotrineholm 6 MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING 6.1 Marknadsanalys Tillväxten inom Euroområdet förväntas vara fortsatt god. Tyskland och andra europeiska länder som har stark betydelse för svensk exportindustri förväntas ha en fortsatt god tillväxt. Konjunkturen i Europa förväntas även den vara fortsatt god. ECB fortsätter under början av året sina återköp av obligationer och fortsätter en expansiv penningpolitik, även om de flaggat för att på sikt återgå till en mer normalisera penningpolitik. USA visar på stark ekonomisk tillväxt och minskad arbetslöshet, vilket förväntas fortskrida. FED har under 2017 påbörjat en normalisering i penningpolitiken. Det finns dock en stor osäkerhet om den amerikanska politiken avseende till exempel frihandelsavtal, klimatfrågan, NATO, EU mm. Svensk konjunktur förväntas vara fortsatt stark och under slutet av 2017 var inflationen i nivå med riksbankens målsättning på 2% och förväntas fortsätta ligga på den nivån under Riksbanken prognos för styrräntan är att en höjning först är aktuell under sommaren 2018 och att vi tidigast under 2019 kommer att återgå till en positiv styrränta. Investeringsviljan hos svenska företag förväntas vara fortsatt stark och drivs främst av ökad export. Arbetslösheten förväntas avta men bedöms dock ligga kvar på samma nivå för grupper med lägre utbildning och människor som idag står långt ifrån arbetsmarknaden. Nybyggnationen förväntas vara fortsatt god under 2018 då flera byggnationsprojekt påbörjats under 2017 färdigställas först i slutet av Trenden tyder dock på en avtagande tendens gällande att starta nya byggprojekt. Produktionen av bostäder det senaste året har främst varit byggnation av mindre lägenheter. Prognoserna för 2018 gällande prisutvecklingen för bostäder i riket som helhet visar på en avmattning och eventuellt sjunkande priser på villor och bostadsrättslägenheter. Efterfrågan på bostäder antas dock vara fortsatt hög då de senaste årens byggnation ej legat i paritet med befoikningsutveckiingen. Efterfrågan på billiga bostäder förväntas vara fortsatt stark. En fortsatt stark konjunktur talar för fortsatt god efterfrågan på kontor och lokaler. Ökad E-handel medför dock viss osäkerhet gällande vissa typer av butikslokaler och köpcentra. I Sverige har hyresnivåerna vid nytecknade kontrakt varierat beroende på lokaltyp och geografisk marknad men bedöms för närvarande ligga relativt stilla. Priserna för välbelägna bostadsfastigheter bedöms fortsatt stiga något även i mer sekundära områden. 12

16 PROPERATE vanotniugsihsrirurer Logistik-/lager- och industrifastigheter med flexibla användningsområden och bra lägen bedöms ha goda förutsättningar. En fortsatt stark konjunktur bör medföra ökad efterfrågan på denna typ av fastigheter. Direktavkastningen för fastigheter med mer sekundära lägen bedöms sjunka när tillväxten ökar och finansieringsmöjiigheterna för dessa förbättras. Vi kan se en fortsatt god efterfrågan på specialfastigheter såsom vårdanläggningar och skolor. Den försäijningsstatistik som finns från de ganska få fastighetsaffärer som genomförts under senare tid ger en ganska oklar bild och den låga omsättningen på vissa orter medför därför en viss osäkerhet vid användning av ortsprismetoden. De överlåtelser som sker har i storstadsregionerna skett till mycket låga avkastningskrav och huvudsakligen av köpare med eget kapital t ex pensionsfonder. Detta ger i sin tur utträngningseffekter så att även övriga delar av landet ökar i attraktion hos investerarna, då med högre krav på direktavkastning. Många kommuner har byggt en hel del bostäder under senaste två åren och nu ses en avmattning i efferfrågan. Marknaden är lite tudelad med ett visst överskott av dyra bostadsrätter och fortfarande brist på hyresrätter-framförailt billigare boendeformer mrådesbeskrivning s kommun ligger i Södermanlands län och befoikningstiiiväxten har under de senaste åren varit relativ konstant och staden har närmare invånare. ligger efter södra och västra stambanan, mindre än 1 timmes resa från Stockholm. Förutom centralorten finns sju tätorter i kommunen: Bie, Björkvik, Forssjö, Sköldinge, Strångsjö, Valla och Julita/Äsköping. Både Norrköpings flygplats och Stockholm/Skavsta ligger ca 5 mil från staden. s logistikcentrum är den största satsningen i kommunens historia och pågår som bäst. Även på Lövåsens handelsområde har det skett satsningar och en utveckling har skett med fler nya företag och butiker. Den största arbetsgivaren är kommunen med ca anställda. Det finns ca privata företag varav de största är SKF Mekan, Ericsson, Sörmlands Printing solutions och Kronfågel. s sportcentrum är en av Sveriges största anläggningar. Riksvägarna 52, 55, 56 och 57 möts här och flera större städer ligger inte långt från bl.a. Örebro, Nyköping, Norrköping och Eskilstuna. 13

17 PROPERATE VÅRDERINGSINSTITUTET Ka[rineholm 6.3 Fastighets- och hyresmarknad Fastighetsmarknaden för industrilokaler i s kommun bedöms svagt stigande. Det har skett ett antal försäljningar och efterfrågan bedöms svagt stigande med ett begränsat utbud. Medelhyran för industrilokaler bedöms ligga på 750 kr per kvm och utgör kallhyra inklusive fastighetsskatt. Direktavkastningen för industrilokaler bedöms ligga på 7,5 % med en långsiktig vakansnivå på 7 %. 14

18 PROPER ATE VÄRDER!NGSINSTITUTET 7 0RTSPRISMETOD Ortsprismetoden baseras på försäljningar av likartade fastigheter, så kallade jämförelseobjekt. Fastigheterna är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktor måste ske. Normering kan ske dels till area och dels till driftnetto. Normering till driftnetto benämns nedan nettokapitaiiseringsmetod rtsprisanalys I vår ortsprisanalys ser vi på liknande fastigheter som sålts i regionen och dess försäljningspris och nyckeltal. För att finna jämförbara objekt som sålts har sökningar gjorts i s Kommun under perioden och framåt. Materialet omfattar fastigheter med typkod i430 serien samt en köpeskilling som överstiger taxeringsvärdet. Sökningen genererade 7 st. försä5ningar effer gallring. Materialet har ett medelvärde på kr/kvm. Medeltalet för K/T ligger på 2,58. No_ri_»_, t4t,_, 4zq iai;i_,ea_ L'eaÅ"o' 3y :"oy': V; 4=1': TRUCKEN , GULDREGNET l , KVISTEN MEJERIET , SNICKERIET , RAMEN , FABRIKEN , [:1'-7aaa7.ay """', "a'aa"'ai-'--'-"""""""""--""-"""-'-"-""'-"-'-'.-7"'f)""""86";""'-"""l2...,-_,,,2,,@i,-j,jj_': J2',1 7.2 Areametod Med viss ledning av ortsprismaterialet, den allmänna fastighetsprisutvecklingen under perioden och mot bakgrund av värderingsobjektets förutsättningar och egenskaper bedöms objektet ha en värdenivå enligt nedan uppdelat på nedanstående areor. Förråd Kontor/personal Produktion/lager

19 PROPERATE vasoe«iucsihsrirurer 7.3 NettokapitaIiseringsmetod, direktavkastning Metoden beräknar en evig kapitalisering av ett normaliserat driftnetto vid full uthyrning. Driffnettot beräknas utifrån bedömda marknadsmässiga hyror, samt bedömda drift- och underhåiiskostnader. Kapitaliseringen sker med ett bedömt marknadsmässigt direktavkastningskrav i möjligaste mån baserat på direktavkastning vid genomförda försäljningar (ortsprisanalys). I det fall antal försäljningar är otillräckliga uppskattas ett marknadsmässigt direktavkastningskrav baserat på fastighetens geografiska läge, lokaltyp, aiternativanvändning, kontraktsvillkor, hyresintäkt, vakansrisk, omflyttningstakt, framtidsförutsättningar m.m. Metoden motsvarar den översiktliga bedömning som en potentiell köpare skulle göra med hänsyn till risk och potential. Förråd ,5 460 Kontor/personal , Produktion/lager , Sammanfattande värdebedömning ortsprismetod Mot bakgrund av värderingsobjektets driffnetto och standard bedöms flera av referensobjekten som likvärdiga. Värderingsobjektets driftnetto samt geografiska medför att värderingsobjektet bedöms ligga något över medel för ortsprismaterialet med motsvarande 6,8 % nettokapitalisering. Vid en sammanvägd bedömning av värderingsobjektets läge, hyresnivå, skick och standard så bedömer vi att marknadsvärdet vid värderingstidpunkten enligt ortsprismetoden uppgår till motsvarande kr/kvm LOA och 3,64 K/T. För tillägg och justeringar se Sammanfattande värdebedömning (9.2). Areametod Nettokapitaliseringsmetod

20 PROPERATE viaoenisssi*srirure'r 8 AVKASTNINGSMETOD Nedan visas en konsekvensanalys av framtida bedömda driftsnetton samt därefter en avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning. 8.1 Förutsättningar och antaganden Till grund för analysen ligger en bedömd prognos över framtida in- och utbetalningar. Tabellen visar in- och utbetalningar före skatt, (hyror, drift- och underhåiiskostnader, fastighetsskatt) som förväntas infalla under en 5-årsperiod. Prognosen avser att ge en bild av kommande betalningsflöden och likviditet. Hyresutvecklingen bedöms enligt inflationen. Inflationen bedöms till 2,0 % under kalkylperioden. Utvecklingen för drift- och underhållskostnader bedöms med 1 % över inflationen. 8.2 Driftnettoprognos Drifk- och underhållsutveckling 3,0 3,0 3,0 3,0 3,0 Hyresutveckling 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 Vakans- o hyresförlustgrad (\/id full uthyrning) 7,0 7,0 7,0 7,0 7,0 Hyra Vakans- och hyresförlust Drifk och underhåll Fastighetsskatt g Tomträttsavgäld o o o o o Akut underhåll o o o o o Tillägg övriga intäkter o o o o o 8.3 Kalkylränta Kalkylräntan motsvarar marknadens krav på totalavkastning och kan sägas bestå av riskfri realränta, kompensation för inflation samt riskfaktor varierande med fastighetens geografiska läge, lokaltyp, aiternativanvändning, kontraktsvillkor, hyresintäkt, vakansrisk, omflyttningstakt, framtidsförutsättningar m.m. Kalkylräntan kan sägas utgöra ett inflations anpassat direktavkastningskrav. För detta objekt har kalkylräntan bedömts till mellan 6,8 och 8,8 %.

21 PROPERATE VÅRDERINGSIN5TITUTET Kgtrineholm 8.4 Avkastningsbaserat marknadsvärde Inflation [%] 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 Kalkylränta Nominellt [%] Nettokapitalisering för restväberäkn [%] 8,8 8,8 8,8 8,8 8,8 6,8 Nuvärde av drifknetton Nuvärde av restvärde vid kalkylperiodens slut 4 711

22 PROPER ATE vahoeniucsihsrirure'r 9 SAMMANFATTANDE VÄRDEBEDöMNlNG 9.I BruttokapitaIiseringsmetod Metoden beräknar fastighetens pris per hyreskrona och erhålls genom att dividera jämförelseobjektens köpeskilling med objektens bruttointäkter. BruttokapitaIiseringsfaktorn är ett sätt att göra priser jämförbara. Denna metod används med fördel vid tillägg och avdrag för exempelvis vakanser och övriga hyresintäkter samt vid svårigheter att bedöma drifts- och underhåiiskostnader. 9.2 Sammanfattande värdebedömning Nedan redovisas en sammanfattande bedömning av värderingsobjektets värdeintervall mellan ortsprismetoden och avkastningsmetoden. IljllJl Areametod NettokapitaIiseringsmetod Sammanvagtvardeortsprismetoden Justerinoar Tillägg hyra p-plats: Tillägg mark: Vakansadrag Omreglering av tomträttsavgäld Renovering o o o Mindre byggnader genererar oftare en högre köpeskilling räknat per kvadratmeter vilket tillsammans med värderingsobjektets geografiska läge avspeglas i jämförelse med ortprismaterialet. I det avkastningsbaserade marknadsvärdet för fastigheten med hänsyn tagen till bedömd utveckling av inflation, drift & underhåll, hyra samt vakans kan vi konstatera att bedömt marknadsvärde för den kommande femårsperioden ligger inom bedömt värdeintervall motsvarande 5 %. Vid en sammanvägd bedömning av värderingsobjektets läge, hyresnivå, aktuell vakansgrad, skick och standard så bedömer vi att marknadsvärdet vid värderingstidpunkten uppgår till motsvarande Kr och med ett värdeintervall mellan Kr och Kr. 19

23 PROPER ATE VÄRDERINGSINSTITUTET lo SLuTLIG VÄRDEBEDÖMNING Förutsättningar Värdebedömningen gäller under de förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande. Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av fastigheten på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. mtvr;t<.ajl Kr/mauthyrbar area: K/T: ,63 Direktavkastninq 2019 (totalt kapital) Mot utgående driftnetto: Mot bedömt driftnetto: BruttokapitaIiserinqsfaktor 2019 Mot utgående hyra: Mot marknadsmässig hyra: 10,54 10, Värderingslnstitutet A. Sundqvist AB Jägmästare/Civilekonom ÅuKTORISERÅD FÅSTIGH ETSV ÄR DER ÅRE SAM H ÄL LS BYGG AR N A 20

24 PROPERATE vaqoeaiscsissrrruvey BILAGA I Känslighetsanalys Det avkastningsbaserade marknadsvärdet har känslighetstestats med valda enheter enligt nedanstående tabell och diagram. Det bör betonas att avkastningskalkylen endast utgör en av bedömningsmetoderna i utlåtandet. Känslighetstestet visar bland annat att om direktavkastningskravet ökar med 1 % kommer det avkastningsbaserade värdet att förändras med -600 Tkr. Om drifts- och underhåliskostnaderna ökar med 50 kr/kvm förändras värdet med -10,O%, medan om vakansgraden ökar med 5 % kommer värdet att förändras med -471 Tkr vilket motsvarar -7,2%. % l. flö /!IWM 9$4/,] - = " ')ir49;-a.sin0krtjtt46).-1yrai$4] r)t$d[kipåm2].. I Wmi!-.: I % % % O% % Känslighetsanalys 8000 ö E rei i OOO o

25 PROPERATE BILAGA Il FA ST IG H ETS D ATA U TD R A G 038 Allmän+Taxering Beteckning Senaste ändringen i Senaste ändringen i Aktualitetsdatum i allmänna delen inskrivningsdelen inskrivningsdelen Nyckel: UUID: 909a6a4b-637d-90ec-e040-ed8f66444c3f Distrikt Distriktskod Högmossevägen KATRINEH HöquppIös!fastiqhetskarta r.iw ff ÖJ -m- 4a---'--yaa'lIaa" " ' : ' " ' &m'aipa:l)..: o".':=" **aaiföaq_åii:"" ':."":"i:': l:' :'}'.'.i":-.:lffi'a'id"v i Iföl-iaa$. Ä.'T:.:': l"i..'l."':""ti!m'ltföiffi;'qxjå%';v'$. ::i.1,"'1lla4.ll"':a,'a"i:",'it, o!,,':"'fi ""ii' "l""",,',i,;i,;:i:i{im;!77%'y77lill7ll)i9lll,.,, L'?-a -.:L:i_L'.'f'.':aÖ" i:l_'a_t»a u:f; Byggteknik i AB

26 PROPERATE Högmossevägen Köp (även transportköp): Köpeskilling: SEK, avser hela fastigheten. 2"lm "-m! i2- j 'a=lföq:l&mmn-i'-"ll: ' a " ' ''-'.-+'tt-"'- I 7i.-."{z7'.:-..:v-.-..':.7g7.'==.,,'-J'-'.-,:-:',b=;7:.mgH- O'.7'-.'.:.'.l-".'!:7"'.':=I:'ffii.:»")":';":..i'-.'l:::7Z::J:i'.."7Tlm Förnyelse inskrivning 67/2457 förnyad :1 Anmärkningar: Avser avtalsrättighet cacc53a8-e bbdb-e3375e Totalt antal inteckningar: 6 Totalt belopp: SEK SEK SEK OOO SEK SEK SEK SEK :2 Avta sservitut

27 PROPERATE avloppsledning mm Redovisning av rättigheter kan vara ofullständig Se beskrivning Last Avtalsservitut 04-IM3-67 / Beskrivning: Avloppsledning mm T"J"-T'I7-"""J"eaT7T'-."-:'-,:-.="":-.,,T":"' i:,f=-..,:':.-.,i':7$$-.:'7'::'ä'j: la' al (:77"aE'-'-i Stadsplan: Kerstinboda industriområde KAS-698 Akt Laga kraft: Detaljplan:Cisternenochgarveriet Genomf.start: P01/1Akt Genomf. slut: iffim Taxeringsenhet Industrienhet, lager (432) Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet. Industritillbehör saknas Taxeringsvärde Taxeringsår Taxeringsvärde därav byggnadsvärde därav markvärde

28 PROPERATE SEK SEK SEK Taxerad Ägare Andel Juridisk form Ägandetyp Byggteknik i AB Högmossevägen Aktiebolag Lagfart eller Tomträtt Värderingsenhet industrimark Taxeringsvärde SEK Riktvärdeområde Tomtareal kvm Byggrätt ovan mark Riktvärde tomtareal 90 SEK/kvm Värderingsenhet industrikontor värderad enl. avkastningsmetoden Taxeringsvärde Yta Standardklass SEK 123kvm Normala Nybyggnadsår Tillbyggnadsår Värdeår Värderingsenhet lager värderad enl. avkastningsmetoden Taxeringsvärde Yta Standardklass SEK 480kvm Normal Nybyggnadsår Tillbyggnadsår Värdeår Värderingsenhet produktionslokal värderad enl. avkastningsmetoden Taxeringsvärde SEK Yta 290 kvm Standardpoäng 22

29 PROPER ATE Nybyggnadsår 1967 Tillbyggnadsår 2000 Värdeår 1983 J,.)::',:'tii.9!'5?,3J,70"l 11,11:11111,17 '0(lll,l,lll(l",8ll,Qlllll,,,5,il:)llill,llll:')lll,l,llllll+fll,:,,.,lay-,.' 7,l'I, lli:%+:a'.,i,:-,,7.. :1!,517;1,,117f, mll,l.0liq':,:tl,a,f,ffitl.l;!,:ia""'i":"t,' ""::"'i "!': i,'!:"':,,,"'ll:'i?':':%"'l'::w',l,""i,l"" L.:..: :.+-Äu..' l""'i;gi'::!1l:if"q"l'.i'i.'.e'-',,}1" -=( a Å-;'M;Fåoja7i6" :4a"')t!'&åM;:'i':l:'f',!;:;;,[':'a,"'+:,:i,":": ' Tomtmätning K-F2516 Akt :l,%,,,%,,_,a""a"""a"o'ill"a1l),,.,a" Införd i tomtboken K-F57/1964 Akt Fastighetsreglering /33 Akt 2:630 7!:':'aa(."a=":""jl'k'a'_ffiTo'ffi"a'?iJ':.-'iffl"" '+lö'-aså-sti-n-ai:aa--åöni IF'li..":',Ö,m"i: ", :7.'};!(1'Yg;,yi;.-7si;i;)',7,.;;7:':'rg), H,a;: : %l' : '. ':-Ö::!,. _ j.l,ol '.. I I., 1 "' a'a:,.'i,i,l',,,-',',i"' :l +t'-i' {' '( i i i.,, t %,.,'t J) vu i!- ::l_,'.,;,llll"il,ll,'l';l,,l.,,"_i;llll,l,"aayrll:'::l,'ty:,ll,j"'ffiffilllj;,,,".illt,(l.ll"'3l+,s'7ll,(lå," /509 Lantmäteriet Telefon:

30 PROPER ATE BILAGA lll KARTA &i. 'AVmr:å 2 - i;i all a.'qll! ;, ö,,! Ilia,lr..yl. agm,,,ov ll l Kerstinboda

31 PROPER ATE BlLAGA IV FOTOGRAFIER

32 t I!!!' t70-t0-6t0z y 1a;y4i1y ui1oq;gu;i)e> 31Vd3d0dd

33 PROPER ATE Katrineho1m l'., J ;

34 PROPERATE