Version UTREDNINGSUPPDRAG TOMTRÄTTER, FLERBOSTADSHUS OCH SMÅHUS EKONOMISK DEL. Malmö stad FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB

Transkript

1 Version UTREDNINGSUPPDRAG TOMTRÄTTER, FLERBOSTADSHUS OCH SMÅHUS EKONOMISK DEL FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB

2 Innehåll 1. Ekonomiska incitament och förutsättningarna för att bestämma värdet på mark för bostäder Skillnad äganderätt/bostadsrätt och hyresrätt Friköpspris när är det ekonomiskt motiverat att friköpa Kommunen Tomträttshavarna Sammanfattning av slutsatser Fastställande av tomträttsavgäld avgäldsunderlaget Hur hanteras frågan om fastställande av marknadsvärdet i Stockholm, Göteborg, Malmö, Västerås och Luleå för Småhus Flerbostadshus Tabeller tillämpad implicit avgäldsränta och principer i olika kommuner Förekommer försiktig marknadsvärdebedömning i kommunerna ovan? Vad blir de ekonomiska konsekvenserna av att man tillämpar samma system för att bestämma marknadsvärdet för småhus som för flerbostadshus Konsekvenser av taxeringsvärde som underlag för båda Konsekvenser av ortspris eller marknadsvärdebedömning för båda Reflektioner kring styrkor och svagheter med olika modeller Vilka ytdefinitioner tillämpas för bestämmande av avgäldsunderlaget? Hur hanteras frågan om rabatt (t ex vid avtalad nyupplåtelse) efter första avgäldsperioden i kommunerna? Fastställande av friköpspris Hur hanteras frågan om fastställande av marknadsvärdet i Stockholm, Göteborg, Malmö, Västerås och Luleå för Småhus Flerbostadshus Vad blir de ekonomiska konsekvenserna av att man tillämpar samma system för att bestämma marknadsvärdet för småhus som för flerbostadshus Konsekvenser av taxeringsvärde som underlag för båda Konsekvenser av ortspris eller marknadsvärdebedömning för båda Friköp av tomträtt vid ändrad användning Vinstdelning vid ändrad användning av tomträtt Del av tomträtt... 25

3 Utredningsuppdrag tomträtter, flerbostadshus och småhus ekonomisk del 3(26) Malmö Stad 1. Ekonomiska incitament och förutsättningarna för att bestämma värdet på mark för bostäder 1.1. Skillnad äganderätt/bostadsrätt och hyresrätt 1 Verifiera Ekonomin i att bygga lägenheter som måste upplåtas med hyresrätt är helt annorlunda än att bygga lägenheter med fri upplåtelseform. En faktor som ofta nämns är att hyran är bruksvärdereglerad. För nyproduktion idag ligger dock såväl bruksvärdeshyror som presumtionshyror relativt nära marknadshyran. Dessutom har den nya regeringen antagit som mål att införa fri hyressättning i nyproduktionen. Bruksvärdesystemet bedöms därför idag inte vara det som främst påverkar ekonomin när det gäller nyproduktion av hyresrätter jämfört med fri upplåtelseform. Den största skillnaden bedöms istället vara de framtida ägarnas olika kostnader för finansiering. Ett normalt flerbostadshus med hyresrätter finansieras normalt huvudsakligen på lånemarknaden samt med fastighetsägarens eget kapital. Avkastningskravet på det egna kapitalet är normalt klart högre än för det lånade kapitalet. Byggandet av bostadsrätter finansieras normalt delvis med lån i bostadsrättsföreningen. För denna del får föreningen i stort sett samma räntekostnad som för lånat kapital i hyresrättsfallet. Utöver lånet i bostadsrättsföreningen finansieras dock kostnaden av bostadsrättsköparnas insatser. Dessa finansierar i sin tur dessa normalt genom dels privat lån och dels eget kapital. Räntan på de privata lånen ligger normalt i paritet med bostadsrättsföreningslånen (eller t o m lägre). Den stora skillnaden är dock att privatpersonerna bara betalar 70 % av räntekostnaden till följd av ränteavdraget. Dessutom har privatpersonerna ofta inget eller endast ett lågt avkastningskrav på det egna kapital de går in med. Sammantaget innebär detta att summan av lånen i en bostadsrättsförening och bostadsrättshavares insatser klart överstiger vad marknaden är beredd att betala för samma flerbostadshus upplåtet med hyresrätt även om hyrorna vore marknadsanpassade. Byggkostnaden (exkluderat markförvärv) för hyresrätter och bostadsrätter skiljer sig i normalfallet inte lika mycket som värdeskillnaden för den färdiga bostaden vilket innebär att den högre betalningsförmågan i bostadsrättsfallet till stor del slår igenom på markvärdet. Ett högre vinstkrav för bostadsrättsprojekt dämpar dock inverkan. Att ovanstående teoretiska modell för prissättningen för mark för hyresrätter kontra bostadsrätter stämmer med verkligheten kan även verifieras genom studier av noterade byggrättspriser. Det är därför fullt korrekt att ange att marknadsvärdet för en byggrätt med förutsättningen att lägenheterna måste upplåtas med hyresrätt är lägre än för samma byggrätt med fri upplåtelseform. Mot bakgrund av att markvärdet är olika vid olika upplåtelseformer bör det utifrån ett ekonomiskt perspektiv kunna anses vara rimligt att sätta olika avgälder för bostäder upplåtna med hyresrätt och bostadsrätt/äganderätt. I Göteborg får hyresrätter reducerad avgäld 1 medan Malmö och Stockholm i praktiken tillämpar avgälder avpassade för markvärdet för hyresrätter även för bostadsrätter enligt Forums bedömning. De juridiska aspekterna av detta berörs i annan del av utredningen.

4 Utredningsuppdrag tomträtter, flerbostadshus och småhus ekonomisk del 4(26) Malmö Stad 1.2. Friköpspris när är det ekonomiskt motiverat att friköpa Under förutsättning att tomträttshavare erbjuds att friköpa tomträtterna för ett pris som motsvarar avgäldsunderlaget och att avgäldsräntan uppgår till 3,0 % för 10-åriga upplåtelser kan följande reflektioner göras avseende de ekonomiska konsekvenserna för kommunen respektive tomträttshavaren Kommunen En avgäldsränta om 3,0 % för 10-åriga upplåtelser innebär att kommunen erhåller en real avkastning om 2,75 %, givet att Riksbankens inflationsmål om 2,0 % uppnås. Detta motsvarar då en nominell långsiktig avkastning om 4,75 %. För att kommunen inte ska förlora på friköpet krävs således att friköpsbeloppet kan placeras så att det ger en nominell långsiktig avkastning om 4,75 %. Placeringen bör göras med motsvarande risk som följer med markägandet om friköp ej sker. Mark i storstadsområden som Malmö brukar betraktas som realvärdesäker, d v s en relativt riskfri placering. Risken att tomträttshavarna inte betalar avgälden är även den mycket liten eftersom tomträttshavaren inte får säga upp tomträtten och att avgälden har bästa rätt i tomträtten. På längre sikt finns naturligtvis en risk att rättspraxis avseende avgäldsräntan ändras, d v s sänks. Med hänsyn till att gällande domstolspraxis anger att avgäldsränta ska baseras på en långsiktig (minst 30 år) realränta så ligger dock sannolikt en sådan nedjustering en bit framåt i tiden. Så länge avgäldsunderlaget dessutom inte motsvarar marknadsvärdet av marken (utan t ex taxeringsvärdet) så finns ju dessutom en möjlighet att kompensera sig för lägre avgäldsränta genom att tillämpa ett högre avgäldsunderlag (dock ej över marknadsvärdet). Alternativa riskfria placeringar med motsvarande låga risk torde ge väsentligt lägre långsiktig avkastning, t ex avbetalning på kommunala lån, statsobligationer. En placering som kanske riskmässigt är mest jämförbar är bostadsobligationer. De med längst löptid (till 2026) ger idag en ränta om ca 1,3-1,4 %. För att erhålla högre avkastning krävs investeringar i t ex företagsobligationer eller den direkta aktiemarknaden. För företagsobligationer som ger en nominell avkastning i nivå med avgäldsräntan samt aktier bedöms att risken är betydligt större än att inneha mark som upplåtes med tomträtt. En speciell risk som kan anses vara förenad med att inneha mark och upplåta med tomträtt är den politiska risken att de styrande i kommunen inte långsiktigt vågar låta tomträttsavgälderna följa inflations- eller marknadsvärdeutvecklingen. Denna risk bör dock betraktas som intern och inte beaktas vid en ekonomisk utvärdering av alternativet sälja eller behålla fastigheterna. Nuvarande praxis gällande avgäldsräntan är naturligtvis inte evig. Det är inte osannolikt att om det låga ränteläget består så kommer vissa tomträttshavare försöka få till en ny praxis med sänkt avgäldsränta. Risken finns naturligtvis att detta skulle lyckas. För en kommun som tillämpar ett avgäldsunderlag som understiger marknadsvärdet finns dock då möjligheten att kompensera den lägre avgäldsräntan genom att höja avgäldsunderlaget så att avgälden blir oförändrad. Sammantaget bedöms att det ur ekonomiskt perspektiv inte finns några fördelar för kommunen att erbjuda friköp till ett pris motsvarande avgäldsunderlaget.

5 Utredningsuppdrag tomträtter, flerbostadshus och småhus ekonomisk del 5(26) Malmö Stad Tomträttshavarna Erfarenhet samt underökningar pekar på att i de flesta områden så är skillnaden i marknadsvärde mellan en tomträtt och en friköpt fastighet mindre än avgäldsunderlaget för tomträtten. Detta innebär att ett friköp sannolikt inte är någon bra affär för en tomträttshavare som avser att inom kort sälja tomträtten/fastigheten. De tomträttsinnehavare som har för avsikt att behålla tomträtten/fastigheten under en längre tid gör normalt istället en jämförelse av vad kostnaden blir för de två alternativen. Vid en nyligen omförhandlad tomträttsavgäld får tomträttsinnehavaren en tomträttsavgäld som motsvarar 3,0 % av avgäldsunderlaget (här förutsätts att denna avgäldsränta tillämpas). Om tomträttshavaren erbjuds att friköpa tomträtten finansieras detta normalt genom att öka belåningen. Med hänsyn till den mycket positiva prisutvecklingen på bostadsmarknaden under senare år (undantaget andra halvåret 2017 och 2018) så torde många tomträttsinnehavare ha goda möjligheter att få ytterligare lån omfattande hela friköpspriset. Även om de flesta inte väljer att binda räntan på 10 år så är det rimligt att jämföra tomträttsavgälden med en 10-årig ränta eftersom det är under den perioden som tomträttsavgälden gäller. Idag kan man erhålla 10-åriga bostadslån med en ränta om 3,0-3,1 %, d v s i samma nivå som avgäldsräntan. För tomträttshavaren blir således kostnaden för tomträttsavgäld och ränta på friköpspriset densamma under de första 10 åren (bägge kostnaderna berättigar till ränteavdrag för privatpersoner). Då de flesta väljer kortare räntebindningstid än 10 år blir ränta den första tiden normalt lägre än tomträttsavgälden. De flesta tomträttsinnehavare torde nöja sig med att göra beräkningen över 10 år. Skulle de fundera vidare så borde de inse att tomträttsavgälden om 10 år sannolikt kommer att öka eftersom avgäldsunderlaget (oavsett om det baseras på marknadsvärde eller taxeringsvärde sannolikt i vart fall har följt inflationsutvecklingen). Även räntan på ett lån kan naturligtvis öka men skulden är dock densamma (bortsett från eventuell amortering), vilket torde innebär att i vart fall på lång sikt så blir räntekostnaden för lånet lägre än tomträttsavgälden. Sammantaget bedöms därför att tomträttshavarna har ett gott ekonomiskt incitament att friköpa tomträtten om de erbjuds att göra det till ett belopp som motsvarar avgäldsunderlaget. Privatpersoner som är tomträttsinnehavare har dock mycket olika förutsättningar och syn på sin ekonomi och även om det kan förefalla ekonomiskt motiverat torde långt från alla välja friköp.

6 Utredningsuppdrag tomträtter, flerbostadshus och småhus ekonomisk del 6(26) Malmö Stad 2. Sammanfattning av slutsatser Vi bedömer att marktaxeringsvärdet är en rimlig bas för att bestämma avgäldsunderlag och friköpspris när det gäller småhustomträtter. Alla andra undersökta kommuner använder sig också av marktaxeringsvärdena som grund för småhus även om de tillämpar lite olika stora andelar av marktaxeringsvärdet för att bestämma avgäld ( % av marktaxeringsvärdet) respektive friköpspris (50-70 % av marktaxeringsvärdet). När det gäller flerbostadshus är marktaxeringsvärdena ett trubbigare instrument än för småhus. Det är olika marknadsförutsättningar och olika ortsprisunderlag, modeller och nyckeltal som ligger till grund för att bestämma riktvärdena för småhus och flerbostadshus. Vissa av de undersökta kommunerna använder en andel av marktaxeringsvärdena som grund för att bestämma avgäldsunderlag även för flerbostadshus och vissa också för att bestämma friköpspris. Det finns dock starkare argument att invända mot marktaxeringen för flerbostadshus, då den baseras på en väldigt teoretiserad modell. Träffsäkerheten i indelningen av riktvärdeområdena för flerbostadshus kan också ifrågasättas vilka ibland utgörs av stora heterogena områden. På aggregerad nivå speglar fastighetstaxeringen för flerbostadshus väl värdeskillnader inom staden, men för enskilda tomträtters så riskerar det bli missvisande. Vår slutsats är att nuvarande tillämpning av föreslagna avgäldsnivåer 2 ger tomträttshavare av småhus och flerbostadshus liknande implicit avgäldsränta i förhållande till markvärdet. Det borde dock vara önskvärt att det blir mer förutsägbart och transparent för tomträttshavare av flerbostadshus hur avgälderna beräknas. Nu tillämpas vad som benämns som ett försiktigt marknadsvärde. Per definition finns i begreppet marknadsvärde bara det mest sannolika priset. Ett mer transparent sätt kan vara att göra likt Stockholm stad, nämligen att kommunfullmäktige fastställer bedömda marknadsvärdenivåer för mark för flerbostadshus i olika områden och sätter avgäldsunderlaget till en andel av detta 3. Denna typ av värdebedömningar görs i praktiken redan inom Malmö Stad i samband med prissättning inför försäljning av byggklar mark och även då friköpspriser tas fram. Avgäldsunderlaget för småhus är i normalfallet 65 % av marktaxeringsvärdet. Taxeringsvärdet ska motsvara 75 % av marknadsvärdet. Det ger implicit att avgäldsunderlaget blir 65 % * 75 % 50 % av marknadsvärdet. Så med ambitionen att tydliggöra att avgäldsunderlaget mellan flerbostadshus och småhus är likvärdigt jämfört med marknadsvärdet så är bör avgälderna för flerbostadshus beräknas som marknadsvärdenivån * 75 % * 65 % 50 % av marknadsvärdet. Marknadsvärdenivån bör då bestämmas enligt definitionen för marknadsvärde utan något försiktighetsavdrag. När det gäller friköp ser vi ur ett kommunalekonomiskt perspektiv inte något större incitament med att medge friköp. Om man vill erbjuda friköp och likställa småhus med flerbostadshus så bör det enligt vår mening vara mer motiverat att justera upp nivån för småhus än att justera ned den för flerbostadshus. Är friköpet för flerbostadshus marknadsvärdet kan friköpspriset för småhus sättas till 133 % av marktaxeringsvärdet (och eventuellt avdrag för VA-anslutning och tomtanläggningar) förenklat kanske det är rimligt med ca 100 % av marktaxeringsvärdet. Vi kan notera att de flesta kommuner har 2 Baserat på 2018 års föreslagna/beslutade avgälder för flerbostadshus 3 I Stockholms stad är avgäldsunderlaget satt till 30 % av marknadsvärdenivån och avgäldsräntan 3,25 % för 10-åriga avgäldsperioder.

7 Utredningsuppdrag tomträtter, flerbostadshus och småhus ekonomisk del 7(26) Malmö Stad olika principer för friköp för småhus och flerbostadshus och att friköpspris för småhus i övriga kommuner ligger inom spannet % av marktaxeringsvärdet. Nuvarande principer tomträtter Avgäld vid omförhandling Friköp av tomträtt Flerbostadshus Avgäldsunderlag försiktigt bedömt marknadsvärde. Förenklad värdering (bedöms internt). Särskild värdering (bedöms internt). Ej nödvändigtvis samma värdebedömning som vid omreglering. Småhus 65 % av marktaxeringsvärdet. 65 % av marktaxeringsvärdet. Föreslagna principer tomträtter Avgäld vid omförhandling Friköp av tomträtt Flerbostadshus Fastställ marknadsvärdenivåer på samma sätt som vid prissättning vid friköp och vid försäljning och av byggklar mark. Avgäldsunderlaget sätts till 50 % av marknadsvärdenivån. Ingen förändring föreslås Småhus Ingen förändring föreslås Ingen förändring alternativt höjas till marknadsvärdet ( % av marktaxeringsvärdet) I Stockholm har man valt att räkna upp beslutad marknadsvärdenivå för flerbostadshus med 2 % per år för att bättre spegla förväntad värdeutveckling på marken. Det finns förstås inget som hindrar att beslutade nivåer kan justeras eller bara vara vägledande. I Stockholm har man t ex lagt in ett påslag för strandnära lägen. Man behöver inte nödvändigtvis ha en karta med skarpa gränser. Det är fullt tänkbart att man fastställer värdenivåer i en lista med områden och att det finns utrymme för en följsam jämkning i gränser mellan områden. Men acceptansen för modellen torde öka om transparens och förutsägbarheten är god. Nu tillämpas samma avgälder oavsett upplåtelseform. Marknaden och prisbildningen på mark/byggrätter är olika för olika upplåtelseformer och det bör därför inte vara orimligt att avgäldsunderlaget är olika. På denna punkt har t ex Göteborg och Stockholm valt olika vägar. Så som avgälderna sätts idag i Malmö är det i praktiken markvärdet som om det vore hyresrätter som är styrande för nivåerna. För avgälder som omförhandlades 2018 tillämpades ett tak om 165 kr/boa vilket implicit innebär ett avgäldsunderlag motsvarande ca kr/kvm BTA. 4 De högsta markpriserna som kommunen tagit ut är ca kr/kvm BTA 5 och det finns noteringar på öppna marknaden kring kr/kvm BTA. Utgår man från att kr/bta ska motsvara 50 % av marknadsvärdet så ska då marknadsvärdenivån ligga på ca kr/bta. Så som avgälderna för flerbostadshus sattes under 2018 bedöms skillnader mellan attraktiva och svaga lägen ha tryckts ihop jämfört med underliggande markvärde kr/boa dividerat med avgäldsränta 3,0 % och omräknat från BOA till BTA med 0,8.

8 Utredningsuppdrag tomträtter, flerbostadshus och småhus ekonomisk del 8(26) Malmö Stad 3. Fastställande av tomträttsavgäld avgäldsunderlaget 3.1. Hur hanteras frågan om fastställande av marknadsvärdet i Stockholm, Göteborg, Malmö, Västerås och Luleå för Småhus Samtliga undersökta kommuner använder en andel av marktaxeringsvärdet som bas för att bestämma avgäldsunderlaget för småhus. I Göteborg räknar man för närvarande med 30 % av marktaxeringsvärdet. I Luleå räknar man med 1,33 x marktaxeringsvärdet (dvs implicit marknadsvärdenivå), men gör sedan avdrag för tomtanläggningar och VAanslutning. Frågan verkar dock ha varit och är sannolikt levande i flera kommuner och kan komma att ändras ganska snabbt. Inte helt oväntat är det större differens på avgäldsunderlag och marknadsvärde desto starkare marknad och högre markpriserna är Flerbostadshus För flerbostadshus är det större variation hur kommunerna går till väga för att bestämma avgäldsunderlaget. I Västerås låter kommunen göra externa värderingar. I Luleå utgår man från marktaxeringsvärdet uppräknat med 1,33 (dvs implicit marknadsvärdenivå) och inga avdrag som de gör för småhus. I Stockholm utgår man från internt bedömda marknadsvärden för flerbostadshus (riktvärdesområden som beslutas av kommunfullmäktige), men som i sin tur reduceras till 30 % av den nivån. Där är det alltså fullt transparent att det är ett lägre värde än marknadsvärdet som ligger till grund för beräkning av avgälden. I Göteborg har man en helt annan modell där man räknar med 75 % av marktaxeringsvärdet, men tillämpar en annan avgäldsränta än för småhus. Avgäldsräntan är i Göteborg 2 % för flerbostadshus och 3,5 % för småhus vid tioåriga avgäldsperioder Tabeller tillämpad implicit avgäldsränta och principer i olika kommuner Nuvarande tillämpade system för bestämmande av tomträttsavgälder motsvarar att kommunerna tar ut en implicit avgäldsränta (för tioåriga avgäldsperioder) i förhållande till ett marknadsvärde enligt tabellen nedan. Malmö Stockholm Göteborg Västerås Luleå Småhus 1,46% 0,98% 0,79% 2,19% 2,78% Flerbostadshus 1,6% 0,98% 1,13% 3,25% 3,00% Marknadsvärdet bedöms/beräknas på olika sätt. I Västerås görs t ex externa värderingar. I Stockholm har marknadsvärdena bedömts internt och reducerats till 30 % av den bedömda nivån. I Göteborg och Luleå utgår vi i tabellen ovan från ett implicit marknadsvärde utifrån taxeringsvärden*1,33. För Malmö har vi i jämförelsen ovan också utgått från taxeringsvärden*1,33 och inte de försiktiga marknadsvärden som bedömts internt. Spridningen i de avgälder som beslutats i Malmö under 2018 är 0,9-2,5 % i jämförelse med värdena som taxeringen implicerar. Kommunerna tillämpar sedan lite olika avgäldsräntor på det framräknade avgäldsunderlaget, de flesta räknar med 3-3,25 % på tioåriga avgäldsperioder, men Göteborg räknar med 2,0 % på avgäldsunderlaget för flerbostadshus. För Stockholm blir beräkningen för flerbostadshus t ex (marknadsvärdet

9 Utredningsuppdrag tomträtter, flerbostadshus och småhus ekonomisk del 9(26) Malmö Stad * 30 %) * 3,25 % = 0,975 % och för småhus (taxeringsvärde * 1,33 * 40 %) * 3,25 % = 0,975 %. Att marknadsvärdena och avgäldsunderlaget bedöms på olika sätt i de olika kommunerna är en betydligt större källa till skillnader på avgälden än diskussionen om avgäldsräntans nivå (undantaget flerbostadshus Göteborg). I diagrammet nedan görs en jämförelse av vilka spann avgälderna för flerbostadshus ligger i de olika kommunerna. Observera dock att vi inte undersökt om det de facto gjorts omregleringar 2018, utan vad det skulle ha blivit för max och min om omregleringar gjorts i områdena med högst och lägst markvärden i respektive kommun. Diagram 0. Avgäldsspann flerbostadshus kr/boa i olika kommuner Malmö hade ungefär samma avgäldsspann som Västerås för flerbostadshus Stockholm och Göteborg har som förväntat betydligt högre högstanivåer, men också lägre lägstanivåer än Malmö. I Göteborg och Luleå där man använder taxeringsvärdena som bas för att bestämma avgäldsunderlaget kan avgäldsspannet förväntas öka väsentligt för de regleringar som kommer framöver med de nya riktvärdena som gäller från 2019.

10 Utredningsuppdrag tomträtter, flerbostadshus och småhus ekonomisk del 10(26) Malmö Stad Avgäld vid omförhandling Friköp av tomträtt Småhus Flerbostadshus Småhus Flerbostadshus Malmö Stockholm Göteborg Västerås Luleå 65 % av marktaxeringsvärdet. Avgäldsränta 3 % för 10 år, 3,5 % för 20 år. Avgäldsunderlag reducerat med 20 % till 52 % av MTV där tomträttshavare svarar för vissa gemensamhetsanläggningar. Särskild, dock förenklad, värdering (bedöms internt). Avgäld anges i kr/boa och LOA. F n varierar avgälderna i spannet kr/boa. Taket kan sägas vara satt till ca kr/kvm BTA (165/0,03/1,25=4400) 65 % av gällande marktaxeringsvärde eller avgäldsunderlaget - den årliga avgälden dividerat med 0,06 - om detta friköpspris är högre. Golv 2008-års marktaxeringsvärde. Särskild värdering (bedöms internt). Ej nödvändigtvis samma värdebedömning som vid omreglering. Avgälden vid reglering beräknas som 3,25 % av 40 % av markens taxeringsvärde (dvs ca 30 % av marknadsvärde) vid en 10-årig avgäldsperiod och 3,5 % vid en 20-årig avgäldsperiod. 30 % av marknadsvärde (bedömt internt). Avgäldsränta 3,25 % vid 10-åriga avtal. För flerbostadshus har kommunfullmäktige bestämt schablonmässiga avgälder, kr/kvm BTA, baserat på markvärdet. 50 % av marktaxeringsvärdet (85 % för fritidshus). 30 % av gällande marktaxeringsvärde och 3,5 procents ränta. De som har 20- åriga avtal har 4 procents ränta. Modellen ser ut så här: 0,3 x MTV x 3,5 procents ränta. 75 % av gällande marktaxeringsvärde och 2,00 procents ränta. De som har 20- åriga avtal har 2,25 procents ränta. Modellen ser ut så här: 0,75 x MTV x 2,0 procents ränta. 65 % av vid varje tidpunkt gällande marktaxeringsvärde. Vid tomträtter där upplåtelse nvarat i mindre än tio år sker friköp till marknadspris. Marktaxeringsvärdet som grund, men har fattat beslut om andel av marktaxeringsvärdet från år till år i fastighetsnämnden. Under 2018 beslutades att utgå från 90 %. Tidigare år har både 75, 100 och 133 % av marktaxeringsvärdet använts. Avgäldsränta hittills har varit 3,25 %. Marknadsvärde (extern värdering). Avgäldsränta 3,25 % (överklagat och kan eventuellt bli 3,0 % framöver?) 65 % av marktaxeringsvärde föregående år Baserat på marktaxeringsvärdet * 1,33. Avdrag från marktaxeringsvärdet för tomtanläggningar (ofta ca 10 % av marktaxeringsvärdet + avdrag för VA, i snitt ca 90 tkr). Avgäldsränta 3,0 % har tillämpats under några år. Baserat på markens taxeringsvärde * 1,33. Inga avdrag. Avgäldsränta 3,0 % har tillämpats under några år. 70 % av aktuellt marktaxeringsvärde 100 % av marktaxeringsvärdet. Marknadsvärdet. Se Övrigt Marknadsvärde (extern värdering). Samma som för småhus (?) Övrigt Omprövning av nivåer är tänkt att ske i samband med att allmän fastighetstaxering för respektive fastighetstyp görs. Använder riktvärdesområden, men med tillägg för sjönära lägen med 15 %. Avgäldsunderlagen räknas upp 2 % per år med start 1 januari Beslut i fastighetsnämnden , Fastighetskontoret får...i uppdrag att återkomma till nämnden i slutet av kvartal med ett förslag vad gäller modell för beräkning av priset vid friköp av tomträttsupplåtna flerbostadsfastigheter, där det särskilt bör beaktas att en fortsatt tomträttsupplåtelse ekonomiskt bör vara jämförbar med ett friköp av den aktuella fastigheten. Friköp medges för alla småhus. För flerbostadshus fattas beslut om friköp i nämnd, men ingen har hittills nekats. Luleå Kommun har tagit ett beslut att de som vill kan köpa sin tomträtt. Luleå har haft kampanjer med rabatter vid friköp (senast kring 2012, men ej aktuellt nu). Tomträttshavare har överklagat ny avgäld, men förlorat.

11 Utredningsuppdrag tomträtter, flerbostadshus och småhus ekonomisk del 11(26) Malmö Stad 3.2. Förekommer försiktig marknadsvärdebedömning i kommunerna ovan? Det verkar inte vara någon annan kommun som uttryckligen använder sig av termen försiktig marknadsvärdebedömning. Stockholm har i en tjänsteskrivelse för småhus dock resonerat i termer av att erforderlig försiktighetsjustering har skett då man utgår från marktaxeringsvärdet som ska motsvara 75 % av marknadsvärdet. Däremot fastställs avgäldsunderlaget i praktiken med sådana överväganden implicit på ett utbrett sätt. Ytterligheterna bland undersökta kommunerna, rent principiellt, kan sägas vara Göteborg där man utgår från 30 % av marktaxeringsvärdet att jämföra med Västerås där man gör externa värderingar och baserar avgälden för flerbostadshus på externa värderingar. Däremellan finns en mängd varianter. I definitionen av marknadsvärde ingår bestämmande av det mest sannolika priset, dvs det finns egentligen bara utrymme att bestämma ett värde. I praktiken så tillämpas i olika utsträckning någon form av försiktighetsavdrag utifrån marknadsvärdet på byggklar mark och det kan också sägas att det politiska inslaget gör att det implementerats någon form av tak i områden/städer med höga markvärden Vad blir de ekonomiska konsekvenserna av att man tillämpar samma system för att bestämma marknadsvärdet för småhus som för flerbostadshus Konsekvenser av taxeringsvärde som underlag för båda. En uppenbar fördel att utgå från taxeringsvärden är dessa riktvärden är förhållandevis lättillgängliga och transparanta tillgängliga på Skatteverkets hemsida. Fastighetstaxeringen har gjorts under lång tid och är nationell, vilket underlättar eventuella ambitioner att införa nationella riktlinjer/praxis. Det går för en tomträttshavare lättare att själv göra en beräkning/förutsägelse av vad avgälden kan förväntas bli vid ett givet tillfälle. En invändning mot att använda taxeringsvärden är att riktvärdesområdena som ligger till grund för fastighetstaxeringen omfattar stora områden och riskerar därmed bli relativt trubbig. Tittar man på riktvärdeskartorna i taxeringen för flerbostadshus för perioden så finns det ett femtontal 6 riktvärdeområden inom Malmö. Vissa av dessa är små och homogena, medan andra är betydligt mer heterogena. Det riskerar öka diskussioner kring orättvisa effekter av gränsdragning om man går strikt på taxeringsvärdena. Riktvärdet för tomtmark vid taxeringen ska i princip motsvara 75 % av marknadsvärdet två år före taxeringsåret. Riktvärdena uppdateras vart tredje år. Vid bestämmandet av riktvärdena för olika områden kan Skatteverket (och deras konsulter) basera nivån på ortspriser avseende obebyggd mark. Antalet försäljningar av obebyggd mark är dock normalt mycket begränsat. Av den orsaken har Skatteverket tagit fram s k tomtvärdetabeller. Dessa redovisar en normal relation mellan en bebyggd fastighet med 6 Verifiera. Det är dessutom så att riktvärdeområdena är desamma för flerbostadshus och lokaler. Detta innebär ibland att riktvärdeområden skapas endast för att totalvärdet är högre i ett område medan bostadsvärdet kan ligga på samma nivå som grannområde. De flerbostadshus där avgälden satts om 2018 ligger inom fem olika riktvärdeområden.

12 Utredningsuppdrag tomträtter, flerbostadshus och småhus ekonomisk del 12(26) Malmö Stad vissa egenskaper (t ex byggår) och markvärde. Tabellen har konstruerats genom att ortsprisnoteringar för mark har plottats in i ett diagram tillsammans med bedömda marknadsvärden av en bebyggd fastighet med de bestämda egenskaperna. När man sedan ska bestämma riktvärdet för marken i ett visst område bedömer man marknadsvärdet av en bebyggd fastighet med de aktuella egenskaperna och läser av i tabellen vad tomtvärdet ska vara. Bedömningen av marknadsvärdet av den bebyggda fastigheten görs med stöd av noterade priser av bebyggda fastigheter i området. För småhus bedöms att såväl underlaget för själva tomtvärdetabellen som ortsprisunderlaget i respektive område för tillämpningen av tomtvärdetabellen normalt är relativt gott. Tomtvärdetabellen bedöms därför i normalfallen ge en ganska träffsäker bedömning av tomtmarksvärdet (man bör dock notera att taxeringsvärdet inkluderar vissa tomtanläggningar som normalt ej ingår vid en tomträttsupplåtelse). Taxeringsvärdet för småhustomter bedöms därför relativt väl avspegla 75 % av marknadsvärdet. För flerbostadshus är tomtvärdetabellen uppbyggd av väsentligt färre markköp, framförallt i attraktivare områden med högre prisnivåer. Markköpen avser normalt dessutom byggrätterna med fri upplåtelseform avseende lägenheterna. Marknadsvärdet av den bebyggda fastigheten som är den andra parametern i tomtvärdetabellen avser emellertid en fastighet där lägenheterna är upplåtna med hyresrätt. 7 Detta innebär att tomtvärdetabellen för flerbostadshus baseras på en relation mellan äpplen och päron, jämför med vad som redovisats avseende värdeskillnad mellan fastigheter som måste upplåtas med hyresrätt respektive fri upplåtelseform. Utöver denna osäkerhet är underlaget vid tillämpningen av tomtvärdetabellen för de olika riktvärdeområdena betydligt osäkrare för flerbostadshus än för småhus (det finns helt enkelt färre köp av flerbostadshus än småhus). Sammantaget leder detta till att osäkerheten vad gäller de åsatt marktaxeringsvärde för flerbostadshus är väsentligt större än för småhus. Den kanske tyngsta invändningen mot att använda taxeringsvärdena istället för att ha en egen kommunal bedömning är att den lokala marknadskännedomen kan anses gå förlorad. Vi har också tittat lite närmare på gränsdragningsproblematiken genom att jämföra samtliga förslagna/beslutade avgälder för flerbostadshus 2018 med resultatet skulle bli om man istället gick på marktaxeringsvärdet * 65 % - likt samma princip som tillämpas för småhus. Tittar man t ex på ett område inom en kilometer från Malmö Stadion så finns det inom detta område skärpunkter mellan riktvärden för västra, östra samt mer centrala delar av Malmö. De föreslagna/beslutade avgälderna inom detta område ligger i spannet kr/boa. Utifrån 65 % av 2016 års riktvärde i taxeringen skulle spannet istället vara kr/boa och med taxering 2019 så skulle spannet vara kr/boa. Inom detta område finns också två tomträtter ägda av bostadsrättsföreningar som är taxerade som småhus och dessa har fått en avgäld som motsvarar 158 och 169 kr/boa (biytor exkluderade). Det kan dock poängteras att det är haltande att jämföra avgäld i kr/boa mellan flerbostadshus och småhus då småhus normalt har större nyttor (trädgård osv) som inte speglas bara i nyckeltalet BOA. Se kartbilaga nedan där det redovisas per tomträtt. 7 Läs vidare i t ex Lantmäteriets Promemoria Tomtvärdetabell AFT19 Hyreshus upprättad

13 Utredningsuppdrag tomträtter, flerbostadshus och småhus ekonomisk del 13(26) Malmö Stad Avgäld kr/boa (småhus) (småhus) Diagram 1. Exempel beslutade avgälder 2018 för flerbostadshus jämfört med om 65 % av marktaxeringsvärden tillämpats som avgäldsunderlag

14 Utredningsuppdrag tomträtter, flerbostadshus och småhus ekonomisk del 14(26) Största differensen för tomträtterna som redovisas ovan blir det för Anten 4 som skulle få ungefär 50 % högre avgäld med 65 % av marktaxeringsvärdet för 2016 som avgäldsunderlag och dubbelt så hög avgäld med de nya riktvärdena för 2019 som avgäldsunderlag. Anten 4 ligger inom riktvärdesområdet i taxeringen som utgör större delen av Västra Malmö. Kroksbäck 1-4, Arkitekten 1-5 och Ingenjören 1-2 hamnar alla i det stora riktvärdeområdet som upptar större delen av östra Malmö. Övriga hamnar i ett riktvärdeområde som sträcker sig som en östlig krans runt centrala Malmö. I Stockholm har man valt att fastställa en egen lista med värdenivåer ett slags mellanting mellan principerna för fastighetstaxeringen och mer individuella interna bedömningar. I Stockholm är det dock fler riktvärdeområden i fastighetstaxeringen än i kommunens egen lista. Att den kommunala bedömningen och indelningen skulle vara mer rättvisande än fastighetstaxeringen kan också diskuteras. Det finns utöver riktvärdesområdena i fastighetstaxeringen andra indelningar av Malmö för att spegla olika områdena attraktivitet och implict markvärden. I områdesindelningen för hyressättning enligt Malmömodellen finns det t ex tio olika attraktivitetsgrupper, men det finns flera delområden för samma attraktivitetsgrupp. Områdesindelningen är ett levande dokument som beslutas av de förhandlande parterna. 8 Forum Fastighetsekonomi liksom några andra fastighetskonsultbolag har också delat in Malmö i delområden för flerbostadshus, t ex tillgängligt via Datscha. Forum delar t ex in i A-Dlägen och som i sin tur är indelat i mindre områden. A-läge B-läge D-läge C-läge Karta 1. Områdesindelning flerbostadshus Forum 8 Källa Kanslihuset.

15 Utredningsuppdrag tomträtter, flerbostadshus och småhus ekonomisk del 15(26) För småhus är riktvärdesområdena fler i fastighetstaxeringen och brukar anses vara mer finkalibrerad det finns en helt annan mängd ortsprisunderlag än för flerbostadshus. Det finns oss veterligen knappast någon diskussion om att inte kunna använda fastighetstaxeringen som bas när det gäller småhus. Med nuvarande modell för bestämmande av avgäld för flerbostadshus i Malmö Stad så tillämpas ingen riktvärdekarta, utan avgäldsunderlaget bedöms från fall till fall. Bedömning är dock mer schablonmässig än när friköpspris ska bestämmas 9. I praktiken så tillämpas ett tak för avgälderna. För avgälder som omförhandlats 2018 så har taket satts till 165 kr/boa och golvet till 50 kr/boa. Nuvarande tillämpning ger mindre skillnader av avgälder inom staden än skillnader i underliggande markvärde enligt Forums bedömning. Avgäldstaket i Malmö om 165 kr/boa dividerat med avgäldsränta om 3,0 % och omräknat med 1,25 från BOA till BTA ger avgäldsunderlag kr/bta. Det finns få marknadsnoteringar av byggklar mark på de allra mest attraktiva lägena i Malmö. Det implicita avgäldstaket kan dock t ex jämföras med de högsta försäljningspriserna som Malmö Stad tagit ut för byggklar mark som motsvarar ca kr/kvm BTA. 10 De högsta prisnoteringarna Forum har kännedom om i Malmö ligger kring kr/kvm BTA och det finns några noteringar kring de kr/kvm BTA som nämnts också mellan privata aktörer. Riktvärdena i taxeringen för flerbostadshus indikerar bedömda marknadsvärdenivåer som i vissa delområden ligger högre än prisnoteringar vid byggrättsförsäljningar på marknaden. För de mest attraktiva områdena (som Forum betecknar som A-lägen) ligger riktvärdena i spannet kr/bta vilket alltså indikerar marknadsvärdenivåer i spannet kr/bta. De noteringar vi har kännedom om ligger alltså i underkant eller under detta intervall. Även i andra ändan av skalan bedöms riktvärdena indikera marknadsvärdenivåer som Forum bedömer ligger i överkant eller över vad marknaden är beredd att betala för byggrätter. För t ex Rosengård, Lindängen och Holma/Kroksbäck ligger riktvärdena i fastighetstaxeringen på kr/bta, implicit marknadsvärde kr/bta. Det bedöms ligga över marknadens betalningsvilja för byggklar mark på dessa lägen. Nuvarande tillämpning för flerbostadshus i Malmö Stad speglar i mindre utsträckning skillnaden på markvärdet inom staden (vid fri upplåtelseform) jämfört de nya marktaxeringsvärdena för när vi tittar på snittet per delområde. Jämfört med taxeringen för är det dock betydligt mer likt, även om det också i den jämförelsen är större skillnad/mer reduktion i tillämpningen i attraktiva områden. I diagrammet nedan jämför vi implicit avgäldsunderlag utifrån beslutade avgälder för flerbostadshus 2018 omräknat till kr/bta med riktvärdena som tas fram i taxeringen. Urvalet utgörs av 45 beslut (men 55 tomträtter då vissa tomträttshavare äger flera). Vi redovisar både riktvärdena som bestämdes till FFT och AFT Observera att riktvärdena ska avse 75 % av marknadsvärdet. Områdesindelningen nedan 13 är inte exakt överensstämmande med riktvärdesområdena i taxeringen, men bedöms ändå ge en i huvudsak rättvisande bild. Den genomsnittliga skillnaden per delområde speglar just bara 9 Källa Malmö Stad. 10 Muntlig uppgift. Begär in underlag. 11 Förenklad FastighetsTaxering 2016 (FFT16) 12 Allmän FastighetsTaxering 2019 (AFT19) 13 Indelat utifrån Forums områdesindelning för flerbostadshus i Malmö.

16 Utredningsuppdrag tomträtter, flerbostadshus och småhus ekonomisk del 16(26) genomsnittet. Det finns också en spridning inom delområdena och gränsdragningsproblematik som diskuterats och visats i diagram 1. Diagram 2. Avgäldsunderlag kr/bta Det blir i diagrammet ovan tydligt att en tillämpning av taxeringsvärde som avgäldsunderlag för flerbostadshus skulle ge större differentiering inom staden än vad som är fallet med nuvarande tillämpning ( Beslut 2018 ). Det blir också tydligt att det kan ske stora förändringar mellan olika taxeringstillfällen. Taxeringsvärden och taxeringsuppgifter släpar efter marknadens rörelser och uppdateras vart tredje år. Taxeringsvärden för ska spegla värdenivån två år innan, dvs värdet som gällde Tittar man t ex på utvecklingen i Malmö mellan taxeringen för flerbostadshus och jämför riktvärden för perioden (avser nivååret 2014) med de nya riktvärdena för (nivååret 2017) så är det i genomsnitt i ca 50 % upp. Områdena som anges i diagram 2 är de områden där omförhandlingar skett under 2018 det finns alltså fler delområden med tomträtter i Malmö. Istället för att använda begreppet försiktigt marknadsvärde så kan transparensen öka genom att ange hur stor andel av marktaxeringsvärdet eller marknadsvärdet som är avgäldsunderlag även för flerbostadshus. Då blir det transparent hur stor försiktigheten är. I Västerås så beslutas det hur stor andelen i förhållande till taxeringsvärdet ska vara år för år när det gäller småhus. I Stockholm har man infört infasning av nya högre avgäldsnivåer under fyra år. I Stockholm har de fr.o.m 2019 infört en uppräkning med 2 % per år av avgäldsunderlaget för att försöka följa markprisutvecklingen och undvika de stora slag som varit. Tillämpar vi samma principer för flerbostadshus som för småhus, dvs avgäldsunderlag 65 % 14 av marktaxeringsvärdet så skulle det se ut enligt diagrammen nedan. I Diagram 3 14 Finns undantag som får 20 % reduktion (pga kostnader för vissa gemensamhetsanläggningar) och betalar 52 % av marktaxeringsvärdet.

17 Utredningsuppdrag tomträtter, flerbostadshus och småhus ekonomisk del 17(26) redovisas jämförelsen i kr/boa och i diagram 3 redovisas vad det skulle ge kostnad i kr/månad för en tänkt typlägenhet om 70 kvm. Observera att kostnad inte är detsamma som hyra. Kostnaden belastar tomträttshavaren. Avgäldstak 165 kr/boa beslut 2018 Diagram 3. Avgäld kr/boa Diagram 4. Avgäld kr/mån för typlägenhet 70 kvm Beslutade avgälder under 2018 ligger i många delområden på aggregerad nivå nära resultatet som erhållits om man tillämpat samma princip som för småhus. Alltså i jämförelse med gällande riktvärden i taxeringen som gällde 2018, nämligen FFT16. I sju av de nio delområden som exemplifieras ovan är skillnaden mindre än 82 kr/mån för en typlägenhet. Möllevången sticker ut med 280 kr/mån för en typlägenhet. Där utgörs

18 Utredningsuppdrag tomträtter, flerbostadshus och småhus ekonomisk del 18(26) underlaget bara av en omförhandling som avser en tomträtt i nära anslutning till station Triangeln. Det exemplet åskådliggör just att fastighetstaxeringen inte speglar gradskillnader inom ett område som såklart är lättare att fånga upp vid individuella bedömningar så som görs idag. I Stockholm har man gjort så att strandnära lägen får ett tillägg på 15 % utöver beslutade riktvärden för området. För avgälder som skulle baseras på 65 % av 2019 års marktaxeringsvärden skulle det dock ske en kraftig höjning i de mest attraktiva delarna av staden jämfört med beslutade avgälder under På A-lägena skulle höjningarna bli kr/mån på aggregerad nivå för en typlägenhet. På de svagare lägena så blir skillnaden kr/månad för en typlägenhet. Praktiska frågor I det fall taxeringsvärde saknas måste det finnas särskilda lösningar/ventiler. Förändringar av byggrätten eller markanvändningen släpar i taxeringen. Det finns dock möjlighet att använda uppgifterna från det aktuella riktvärdesområdet för att beräkna utifrån aktuella faktiska förhållanden. Taxerade ytor och relativt god tillförlitlighet när det gäller bostadsytor, men är betydligt mer osäkra för lokalytor. Ytuppgifter är generellt en fråga som kan diskuteras är det teoretisk byggrätt enligt detaljplan (i BTA), utnyttjad byggrätt (i BOA/LOA), eller byggrätt angiven i tomträttsavtal som ska vara styrande? I Malmö använder man i först hand de taxerade uppgifterna, vilket oftast baseras på nuvarande användning, dvs utnyttjad byggrätt. Även om man skulle övergå till att utgå från marktaxeringsvärden för flerbostadshus så kommer det ändå finnas fall som behöver bedömas, där taxeringsuppgifterna av olika anledningar är inaktuella/felaktiga. Riktvärdena från taxeringen bör dock kunna användas. En inte försumbar andel av flerbostadshusen har ju också inslag av lokaler och kanske specialenheter som saknar taxeringsvärde. För lokaler är fastighetstaxeringen mer trubbig än för bostäder och för specialenheter krävs ändå någon form av alternativ bedömning. Hantering av lokaler ingår inte i denna utredning, men kommer likväl påverka det praktiska arbetet med bestämmande av avgäld för flerbostadshus med inslag av lokaler Konsekvenser av ortspris eller marknadsvärdebedömning för båda. Småhusmark och mark för flerbostadshus värderas normalt utifrån olika ortspris så även om man väljer att utgå från särskilda marknadsvärdebedömningar/ortspris även för småhus så kommer det ändå krävas olika underlag för att bedöma värdena. De mest använda nyckeltalen för värdering av småhus är värde per tomt/enhet och värde per tomtyta medan det mest vedertagna nyckeltalet vid värdering av mark för flerbostadshus är värde per kvm ljus BTA. I det fall någon form av särskild marknadsvärdebedömning används så blir det lättare att hålla avgäldsunderlaget aktuellt och bättre spegla marknadsrörelser än med koppling till taxeringsvärdet som avser värdenivåer upp till fem år bakåt i tiden och där riktvärdesområdena kan vara större och mer trubbiga än specifika värderingar eller egna riktvärdeskartor. Det kan finnas brister i själva taxeringsuppgifterna som ändå kräver mer handpåläggning. Individuella värderingar blir normalt sett just mer individuellt rättvisande.

19 Utredningsuppdrag tomträtter, flerbostadshus och småhus ekonomisk del 19(26) För småhus kan det dock antas bli alltför arbetsintensivt att göra individuella värderingar och till liten nytta. Samtliga undersökta kommuner har koppling till marktaxeringsvärdet. Det är förstås tänkbart att kommunen, eller extern värderare, upprättar en annan indelning av värdeområden även för småhus likt som fallet är för flerbostadshus. Det är dock svårt att se poängen av det för småhus, annat än om man just vill att småhus och flerbostadshus ska bedömas med underlag som tagits fram på samma sätt/av samma aktör. För fastställande av riktvärden för småhus är det ett helt annat statistiskt underlag som ligger till grund för fastighetstaxeringen medan det för flerbostadshus är ett mycket större inslag av erfarenhetsmässiga bedömningar och simuleringar. De beslutade avgälderna för 2018 motsvarar kr/kvm tomtareal och medlet ligger kring 35 kr/kvm tomtareal. Detta exkluderat de med reducerad avgäld samt 20-årig avgäldsperiod. Urvalet utgörs av 67 tomträtter. Vi har endast uppgift om tomtareal och saknar uppgift om boarea för småhusen. 15 Utgår vi från att småhusen är ca 140 kvm BOA i genomsnitt ger det ändå en fingervisning om hur mycket en genomsnittlig tomträttshavare av småhus betalar i avgäld jämfört avgälden per BOA i flerbostadshus. Spannet är med detta antagande ca kr/boa 16 att jämföra med kr/boa för flerbostadshus Reflektioner kring styrkor och svagheter med olika modeller Att använda fastighetstaxeringen för flerbostadshus för bestämmande av avgäldsunderlag ger med stor sannolikhet en ökad gränsdragningsproblematik, som t ex belysts i diagram 1. Vi bedömer å andra sidan att det tillämpning av samma modell som för småhus, dvs 65 % av marktaxeringsvärdet, på aggregerad nivå speglar de relativa värdeskillnaderna inom staden på ett rimligt sätt. Nuvarande tillämpning (föreslagna/beslutade avgälder 2018) ger ett mer komprimerat avgäldsuttag än vad de nya riktvärdena i taxeringen 2019 skulle ge, och innebär att de mest attraktiva lägena betalar mindre i förhållande till markvärdet jämfört de mindre attraktiva lägena, se diagram 2-4. Det kan också mer schematiskt åskådliggöras enligt nedan. 15 Efterlyst, men tveksamt om uppgiften är lätt att få fram. 16 Exkluderat den allra högsta noteringen i Gamla Limhamn så är spannet dock ca kr/boa.

20 Utredningsuppdrag tomträtter, flerbostadshus och småhus ekonomisk del 20(26) Diagram 6. Genomsnittliga avgälder på övergripande nivå. Det har framförts argument att t ex så kallade småhusföreningar betalar mer i avgäld än vad föreningar som äger flerbostadshus gör. Att använda fastighetstaxeringen för båda skulle minska det argumentet, men det är likväl så att småhusbebyggelse normalt sett har ett högre markvärde mätt i kr/boa eller kr/bostad än flerbostadshus på motsvarande lägen, likväl som att de förmodligen kommer betala mindre mätt i kr/kvm tomtyta. Det är olika nyttigheter som värderas olika och haltande att jämföra småhus med flerbostadshus. Däremot gör nuvarande tillämpning av avgälder för flerbostadshus att det i attraktiva lägen, baserat på försiktiga värdebedömningar, kan bli stora skillnader. 17 Exempel på detta kan ses i diagram 1 om man t ex jämför småhusföreningarna Hackan 1 och Tjugan 1 med närliggande tomträtter med flerbostadshus. Ett sätt att öka transparensen är att likt Stockholm besluta kring egna riktvärden i kommunfullmäktige och göra denna handling lättillgänglig. Det behöver inte utesluta att individuella justeringar ändå kan göras t ex för stationsnära, havsnära eller bullerutsatta lägen osv. Ett annat sätt är att redovisa riktvärden för några typobjekt, eller att göra det senaste årens beslutade avgälder mer lättillgängliga och åskådliga. Nuvarande tillämpning ter sig vara finkalibrerad i graderingen mellan olika lägen, men att skillnaderna är för små om ambitionen är att avgälderna ska spegla marknadsvärdet på marken i avröjt skick. Om frågan kring markvärde vid olika upplåtelseformer ska lyftas in så är vår bild att nuvarande avgälder i praktiken speglar värdet för bebyggelse av hyresrätter. 18 När det gäller modell för att bestämma avgälder för småhus så ser vi inga starka motiv till att inte använda fastighetstaxeringen som grund. 17 Detta kanske kan åskådliggöras med Friluftsstaden? Efterlys underlag. 18 De juridiska aspekterna berörs i Delphis del av utredningen

21 Utredningsuppdrag tomträtter, flerbostadshus och småhus ekonomisk del 21(26) 3.4. Vilka ytdefinitioner tillämpas för bestämmande av avgäldsunderlaget? När det gäller flerbostadshus så görs bedömningarna i t ex Stockholm utifrån kr/kvm ljus BTA. Byggrätter för flerbostadshus bedöms normalt utifrån det nyckeltalet i första hand. När det gäller marktaxeringsvärden för flerbostadshus så är även de baserade på kr/kvm ljus BTA, men där är det dock så att det ofta sker en schablonmässig omräkning för bostadsytan från BOA till BTA med en faktor 1,25, dvs annorlunda uttryckt BOA/BTA är 0,8. Ser man till det som byggs idag är det få bostadsprojekt som når upp i 0,8, de flesta ligger något lägre. Dvs, relaterar man noterade byggrättspriser som kanske når upp i ca 0,75 BOA/BTA i snitt så är det kanske egentligen mer relevant att den schablonmässiga omräkningen från BOA till BTA skulle vara 1,33. Har man uppgifter om BOA (och LOA), som fallet är för bebyggda bostadsfastigheter, är det egentligen ett mer rättvisande nyckeltal än BTA och kan tyckas lite onödigt att räkna om det tillbaka till BTA. Större påverkan på avgäldsunderlaget än schablonmässig omräkning från BOA till BTA har sannolikt om man skulle frångå de taxerade ytorna. Ytan/underlaget bestäms formellt i första hand av vad som nämns i tomträttsavtalet och i andra hand av detaljplanen men det är sannolikt vedertaget att man utgår från det faktiska nyttjandet. BTA i taxeringen är normalt inte uppmätt BTA utan BOA x 1, Hur hanteras frågan om rabatt (t ex vid avtalad nyupplåtelse) efter första avgäldsperioden i kommunerna? Vid nyupplåtelse av tomträtter och försäljning av byggrätter så görs normalt skillnad på prissättningen av hyresrätter och bostadsrätter, bl a i Malmö. Vid omreglering av avgälderna så görs ingen skillnad i Malmö 19. I Stockholm kan man i praktiken påstå att det hanterats så att avgäldsunderlaget anpassats till markvärdet för hyresrätter snarare än bostadsrätter 20. Vid nyproduktion upplåter Stockholms stad endast tomträtt för hyresrätter. De som vill upplåta lägenheterna med bostadsrätt måste köpa marken till fulla marknadsvärdet. I Göteborg har man även vid omreglering sidoavtal som reducerar avgälden för fastigheter som är upplåtna med hyresrätt Finns dock en del tomträtter som ha sidoavtal tecknade vid nyupplåtelsen som sätter ett ta på avgälden även under avgäldsperiod två och tre? 20 Bakgrund i rättsfall 21 Källa Forum Göteborg.