Dnr: FN 2016/00090

Transkript

1 Dnr: FN 2016/00090 Fastighetskontoret Västerås Karlsson, Magnus

2 Uppdrag inför 2017 års beslut om priser på stadens industri- och handelstomte Innehållsförteckning 1. Uppdrag från fastighetsnämnden Fylligt underlag marknadsmässiga priser Budgivning Säkerställa en årlig prisuppräkning som säkerställer att staden får fullt marknadspris vid försäljning av denna typ av tomter

3 1. Uppdrag från fastighetsnämnden Vid fastighetsnämnden sammanträde fick Fastighetskontoret i uppdrag att inför 2017 års beslut om priser på Stadens industri- och handelstomter: - Ta fram ett fylligt underlag kring marknadsmässiga priser på denna typ av tomter i Sverige. - Under 2016 genomföra ett par markförsäljningar av industri- och handelsmark i priskonkurrens (budgivning) för att den vägen pejla marknadspris. - Med hjälp av ovanstående säkerställa en årlig prisuppräkning som säkerställer att staden får fullt marknadspris vid försäljning av denna typ av tomter. 2. Fylligt underlag marknadsmässiga priser Skatteverket Riktvärdena anger de värdenivåer m.m. för mark och byggnader som används inom ett värdeområde. De är avpassade så att de ska leda till ett taxeringsvärde som genomsnittligt motsvarar 75 procent av marknadsvärdenivån. Så här ser Västerås kommuns värdeområden med tillhörande riktvärden för industrimark ut: Namn Västerås landsbygd Riktvärde 50 kr/kvm 3

4 Namn Västerås tätort kransområdet Riktvärde 300 kr/kvm Namn Västerås väster/norr centrumkärna Riktvärde 300 kr/kvm 4

5 Namn Västerås öster centrumkärna Riktvärde 350 kr/kvm Namn Västerås; Tillberga tätort Riktvärde 90 kr/kvm 5

6 Namn Västerås; Irsta tätort 100 kr/kvm Namn Västerås; Skultuna tätort 70 kr/kvm 6

7 Objektvision Objektvision är Sveriges ledande marknadsplats för lokaler och kommersiella fastigheter i Sverige. Efter genomgång i av annonser för industri och handelsmark har följande kvm priser i annonserna för tomter noterats. Flertalet av annonserna är kommuner som lagt ut sina tomter. Eslöv kr/kvm Hallsberg 100 kr/kvm Hallstahammar 80 kr/kvm Karlskoga kr/kvm Kävlinge 250 kr/kvm Laholm 130 kr/kvm Landskrona kr/kvm Lindesberg kr/kvm Ljusnarsberg 25 kr/kvm Motala 25 kr/kvm Nora 40 kr/kvm Sigtuna Strängnäs kr/kvm Svalöv kr/kvm Tanum 71 kr/kvm Tierp 115 kr/kvm Trelleborg 268 kr/kvm Torsås 10 kr/kvm Vimmerby 130 kr/kvm Västervik 70 kr/kvm Västerås 946 kr/kvm Ystad kr/kvm Örebro Värt att notera är att den enda tomten som är till salu i Västerås är privat och där är VA-anslutningen betald. Tomten såldes för kr(99 kr/kvm) till nuvarande ägare vid en exekutiv försäljning vilket redovisas nedan under stycket Extern värderare tomter i Västerås. 7-stadsmex Årligen så träffas kommunala tjänstemän från mark-och exploateringsavdelningar från Eskilstuna, Gävle, Norrköping, Linköping, Uppsala och Örebro där avstämningar avseende prissättningen för olika typer av tomter genomförs mellan kommunerna. Nedan redovisas lämnade priser för de olika kommunerna under

8 Extern värderare större tomter än kvm i Sverige 8

9 Extern värderare tomter i Västerås Där är privata fastighetssäljare understrukna med rött, resten har kommunen sålt. Värt att notera är att vid samtliga privata fastighetsförsäljningar utom för Tunbytorp 22 och Ateljen 2 så var marken hårdgjord vid försäljning tillskillnad mot kommunens tomter. NAI-svefa Efter en sökning på fastigheter taxerade som 411 och som är rena köp med sökning på högsta kvm priser så har följande noteringar noterats i Stockholmsområdet: Max 4874 kr/kvm säljare privatperson, areal 4624 kvm, Täby Shurgard 3878 kr/kvm, areal 3094 kvm, säljare Huddinge kommun, Huddinge ICA och Biltema 2025 kr/kvm, areal kvm, säljare Södertälje kommun efter budgivning. Registrerade försäljningar för fastigheter taxerade som 411 för några olika kommuner från 2010-nu: kr/kvm Enköpings kommun kr/kvm Eskilstuna kommun kr/kvm för Göteborgs kommun 20 kr/kvm Hallstahammars kommun kr/kvm Jönköpings kommun kr/kvm för Karlstad kommun kr/kvm Linköpings kommun kr/kvm för Malmö kommun 9

10 kr/kvm Norrköpings kommun 30 kr/kvm Sala kommun kr/kvm Stockholms kommun 10 kr/kvm Surahammars kommun kr/kvm Umeå kommun Upplands Bro kommun kr/kvm Uppsala kommun kr/kvm Västerås kommun kr/kvm Örebro kommun Vad avgör priset på marken? Det finns en mängd olika parametrar som påverkar priset på marken: Fastighetens skick Vad är marken planlagd för? (ex. ändamål, bygghöjd, prickad mark etc.) Krävs planändring? Hur stor är arealen? Är tomten rektangulär? Markförhållanden? Är marken belastad av ledningar, fornlämningar, föroreningar etc. Hur är köpeavtalet formulerat? Fördelning av kostnaderna? (lagfart, anläggningsavgifter, infrastruktur, exploateringsåtaganden, byggnadsskyldighet etc.) Fastighetens läge Hur är mikroläget?(grannar, kommunikationer etc.) Hur ser marknaden ut i närområdet? Finns annan mark att köpa? Är det billigare att hyra lokal? Betalningsförmåga och skatteunderlag i berörd kommun. För vem är fastigheten avsedd Åt vem och vad ska Köparen bygga? Hur högt markpris tål Köparen och Köparens ekonomiska kalkyl? Hur viktigt är det för säljaren att sälja marken. 10

11 Slutgiltigt pris Allt detta mynnar slutligen ut i att två parter har gjort en bedömning av ovanstående parametrar och möts där ett slutgiltigt pris på marken fastställs. Det är följaktligen väldigt svårt att jämföra värdet på mark för industrioch handelstomter då det inte finns två identiska varor på marknaden samtidigt. Marknaden är inte heller likvid och när ett objekt säljs så säljs inte samma typ av objekt igen eftersom det oftast bebyggs efter en försäljning. Sedan sker en hel del försäljningar som inte kommer med i prisstatistiken. Det kan t.ex. vis röra sig om försäljningar av mark där fastighetsöverlåtelsen sker genom bolagsförsäljningar eller där marken avstyckas och sedan säljs utan att tomtmarken hinner få sin taxeringskod som obebyggd industrimark eller att marken säljs genom fastighetsreglering. 3. Budgivning Budgivning har inte skett under året då det inte har funnits två intressenter på samma markområde samtidigt som har velat inleda en budgivning. Fastighetsmäklare som är under upphandling kommer att få uppdrag att sälja markområden som inte kan avstyckas till flera tomter. Förhoppningen är att staden därigenom kan få igång en process där budgivning kommer att bli aktuell. 4. Säkerställa en årlig prisuppräkning som säkerställer att staden får fullt marknadspris vid försäljning av denna typ av tomter En årlig prisbestämning av stadens verksamhetstomter sker genom att följande punkter genomförs löpande under varje år. Fastighetsmäklare(nytt under 2017) Fastighetsmäklare kommer att få uppdrag att sälja markområden som inte kan avstyckas till flera tomter. Förhoppningen är att vi därigenom kommer få igång en process där budgivning kommer att bli aktuell vilket då kommer spegla aktuellt marknadsvärde. 11

12 Externa värderare En stor del av stadens verksamhetsmark som är till försäljning värderas av en extern värderare innan markområden läggs ut till försäljning. Jämförelser med 7-stadsmex Årliga träffar med kommunala tjänstemän från mark-och exploateringsavdelningar från Eskilstuna, Gävle, Norrköping, Linköping, Uppsala och Örebro där avstämningar avseende prissättningen för olika typer av tomter genomförs mellan kommunerna. Objektvision Kontinuerlig bevakning av objektvision.se för att se vad ledig industrimark är till salu för i närområdet men även i övriga Sverige. NAI-Svefas ortprissystem I NAI-Svefas ortprissystem så registreras en del av alla tomter som säljs för industri-och handelsändamål runtom i Sverige. Där kan man få reda på taxeringskod, adress, areal och köpeskilling mm och därigenom få en bild till vilka priser mark säljs för. Berörda köpekontrakt kan även begäras ut från respektive kommun om det är ett intressant köp som kan ligga till grund vid förhandlingar. Skatteverkets taxering av mark Skatteverket sätter marktaxeringsvärden vilket ska motsvara 75 % av marknadsvärdet för mark. Markförsäljningar som understiger 85 % av satta marktaxeringsvärden bedöms som gåva av Skatteverket. Lokal marknadskännedom genom kontakt med intressenter Vid försäljning av mark föregås det ofta en diskussion vilket markområde som är mest lämpat för intressentens verksamhet. Det diskuteras inte enbart pris men även andra parametrar som nämnts under punkt 2 som t.ex. markförhållanden, mikroläge etc. Dessa samtal ger ofta insikt i hur olika intressenter resonerar och vad intressenter betraktar som bra tomter/områden och mindre bra tomter/områden. Priser på mark publiceras också på malardalskartan.se vilket skapar en transparant marknad och ökar därigenom marknadskännedomen för alla parter. Omvärldsbevakning Sker genom nyhetsbrev från fastighetsbranschen, branschkontakter etc. 12