FÖRSTUDIE Fönster och balkonger Brf Västgötagatan

Transkript

1 FÖRSTUDIE Fönster och balkonger Brf Västgötagatan Sustend AB 2017

2 INNEHÅLL INTRODUKTION... 1 BAKGRUND... 1 SYFTE... 1 METOD... 1 OBJEKTBESKRIVNING... 2 RESULTAT... 4 BOSTADSFÖNSTER... 4 TAKFÖNSTER... 5 ENTRÉPARTIER... 6 BALKONGER... 6 FÖRSLAG... 7 BOSTADSFÖNSTER... 7 TAKFÖNSTER ENTRÉPARTIER BALKONGER ÖVRIGA ÅTGÄRDER PROJEKTINDELNING SLUTSATS KALKYLER BOSTADSFÖNSTER ENTRÉPARTIER BALKONGER... 16

3 Sida 1 av 16 INTRODUKTION BAKGRUND Sustend har fått i uppdrag att genomföra en förstudie för Brf Västgötagatan. De huvudsakliga anledningarna till att förstudien genomförs är: Föreningen vill ha en bedömning av skicket på bostadsfönster. Föreningen vill ha en rekommendation för relevanta åtgärder med tillhörande budgetkostnader för fönster och balkonger. n skickas enbart till beställaren om ej annat överenskommits och behandlas under sekretess av Sustend samt eventuella underkonsulter som deltagit i arbetet. SYFTE Denna förstudie syftar till att ge en djupare förståelse för nuvarande situation, varför den har uppkommit samt finna de mest lämpliga åtgärderna att genomföra framöver. METOD I förstudien har följande huvudsakliga metoder och informationskällor använts. Besiktningar, mätningar och analyser på plats : Besiktning av fönster i fyra lägenheter varav två taklägenheter. Okulär besiktning balkonger och övriga fönster ifrån gata och innergård : Besiktning av takfönster utvändigt från tak. Studie av ritningar och dokumentation Sustend Underhållsplan daterad Nybyggnadsritningar daterade Sökning i allmänt tillgängliga källor Sektionsfakta ( Velux AB ( Kontakt med personer i beställarens organisation Henning Karlsson, styrelseledamot. Lägenhetsinnehavare till vindslägenheter. Följande personer på Sustend har deltagit i denna förstudie Petter Frisk, byggkonsult. Helena Johansson, byggkonsult.

4 Sida 2 av 16 OBJEKTBESKRIVNING Fastighetsbeteckning Heden 21:1 Adress Västgötagatan 1,3,5,7,9,11 och Bohusgatan 4, Göteborg Byggår 1888 Antal lägenheter 89 st Total boarea (BOA) m 2 Antal lokaler 2 st Total lokalarea (LOA) 288 m 2

5 Sida 3 av 16 KORT BESKRIVNING Fastigheten består av ett u-format bostadshus i fyra våningsplan samt källare och vindsplaner. Till fastigheten hör även en innergård och ett gårdshus. Grund Stomme Fasader Tak Ventilation Värme Vatten och avlopp El Rustbädd med kohesionspålning Tegel Trä Tegel Puts Bandtäckning av plåt Självdrag (S) Mekanisk frånluft (F) Vattenburen fjärrvärme Direktverkande el Avloppsrör av gjutjärn. Varm- och kallvattenledningar av koppar. Egna elmätare för lägenheter. ARKITEKTUR Järnvägshuset är ett mycket vackert och välbevarat stenstadshus från sent 1880-tal med livfull och rikt utsmyckad taksiluett. Husets utformning och karaktär ger liv åt hela kvarteret. Alla hus är konstverk, oavsett utformning och tidsepok. Med sina tidstypiska detaljer och material är de viktiga kulturhistoriska objekt som bjuder kommande generationer på en lärorik resa bakåt i tiden. Underhållet ska givetvis ta hänsyn till det arkitektoniska uttrycket och ska bevara husets säregna uttryck, något vi lägger stor vikt vid i underhållsplaneringen. Arkitekt Klassificering J A Westerberg Fastigheten Heden 21:1 är sedan 1987 upptagen i bevarandeprogrammet för Göteborg. Heden 21:1 ingår i ett område som klassas som riksintresse med värdefulla kulturmiljöer och skyddas enligt Miljöbalken 3 kap 16.

6 Sida 4 av 16 RESULTAT BOSTADSFÖNSTER Byggnaden är försedd med en mängd olika typer av fönster. Fönster och balkongdörrar till trapphus mot gård har enligt uppgift bytts ut år 2008, skicket är därför gott. Källarfönster samt bostadsfönster till vindslägenheter är också i bra skick bortsett från de pivåhängda takfönstren där läckage förekommer, läs mer om takfönster längre ner i förstudien. Bostadsfönstren på fasader mot gata och innergård är i trä av äldre modell. Fönstren är plåtinklädda, det vill säga utsidan av fönsterna är inklädda i efterhand med plåt. Fönstren är inåtgående i trä med kopplade 2+1 glas. Inplåtningen skedde enligt uppgift år Vid besiktning av bostadsfönstren kan det konstateras att det förekommer rötskador, torrsprickor och flagnande färg på träet, detta främst i sydlig riktning. Troligtvis gjordes ingen renovering eller målning av fönstren i samband med montaget av plåten, detta i kombination med att plåtinklädnaden fortfarande möjliggör viss vatteninträngning till fönstrens träkonstruktion har gjort att torrsprickor på sina håll blivit rötskador. Vatteninträngningen möjliggörs på den känsligaste delen vilket är i anknytning till droppnosen (se bild till vänster ovan). Droppnosen sitter på undersidan av fönsterbågen och har som funktion att få vattnet som rinner längs fönsterglaset att droppa av i en så kallad droppränna. Eftersom droppnosen är av trä innebär detta dessvärre att plåtinklädnaden inte skyddar träkonstruktionen helt där den är som känsligast.

7 Sida 5 av 16 Utöver problem som beskrivits ovan finns två generella problem med inåtgående fönster där det ena innebär att dränering av regnvatten sker längre in i konstruktionen jämfört med ett utåtgående alternativt vridfönster. Detta är ett vanligt problem med inåtgående fönster som är av äldre typ och det leder ofta till att vatten vid hård nederbörd hittar vägar in genom konstruktionen. Ett annat problematiskt förhållande är rent praktiskt då öppning ofta blir svårare eftersom krukor och dylikt placeras på fönsterbrädor. Fördelen med inåtgående fönster är dock enkelheten avseende utvändig putsning samt underhåll. På besiktningen har det även konstaterats att det förekommer kallras genom fönster. Detta beror på att fönstren är otäta i kombination med att de är av typen insticksfönster. Insticksfönster innebär att man vid tidigare byte av fönstren låtit bli att demontera den gamla fönsterkarmen. Istället monterades det nya fönstret i befintlig karm vilket förutom minskad glasyta tillika ljusinsläpp lett till att drevningen (värmeisoleringen) mellan tegelstommen och fönsterkarmen inte är utbytt och därav gammal och med all säkerhet undermålig. Utöver kallras kan det även konstateras att ett flertal fönster har satt sig och är svårmanövrerade. TAKFÖNSTER Samtliga vindslägenheter är försedda med öppningsbara pivåhängda takfönster i fabrikat Velux AB. Vid stickprovsbesiktningen invändigt kan det konstateras att det läcker in vatten genom fönsterkonstruktionen. Enligt uppgift från lägenhetsinnehavare sker läckaget vid kraftiga regn eller snöoväder i kombination med blåst och stillastående snö och is på fönstren. Vid läckaget rinner vatten längs invändig smyg vilket kan ses på bilden ovan till höger.

8 Sida 6 av 16 Efter besiktning av fönstren utvändigt kan det konstateras att läckaget med all säkerhet inte beror på anslutningen mellan bandtäckt plåttaksbeläggning och fönsterkarm. Efter att plåtbleck ovan fönsterbåge och dräneringsränna demonterats kan det konstateras att läckaget istället beror på att fönsterkonstruktionen inte klarar den påfrestningen som blir vid hårdare väderförhållanden som beskrivs ovan. Med största sannolikhet så räcker inte dräneringsrännan till då is och snö står stilla på fönstren i kombination med blåst då vattnet trycks upp och över rännans kant och läckaget är ett faktum. Det kan även finnas en risk för att vatten tar sig in mellan glaslist och fönster, detta kan bli ett faktum då fogningen mellan fönsterglas och glaslist är bristfällig. ENTRÉPARTIER Entrépartierna utsätts dagligen för stora påfrestningar och får stå emot många slag, sparkar samt vädrets makter. Detta har resulterat i att virket längs dörrbladskanter och karm tagit skada samt att torrsprickor och avflagnande färg förekommer. Dörrarna är även otäta samt att de automatiska dörrstängarna inte alltid stänger dörrarna helt. Detta beror på att befintliga dörrstängare, gångjärn samt övriga dörrstängningsbeslag är av äldre typ och i bristfälligt skick. BALKONGER På innergården finns det ett flertal balkonger monterade. Det finns dock plats för fler vilket önskas från fastighetsägaren. Totalt finns det plats för 10 balkonger på innergården.

9 Sida 7 av 16 FÖRSLAG BOSTADSFÖNSTER Virket på fönstren är i varierande skick och det förekommer rötskador. Många fönster sitter skevt och behöver justeras. Färgen har flagat av och det förekommer torrsprickor. Korrekt utförande avseende plåtinklädnad för att undvika problematik med rötskadade båg- och karmstycken hade varit att montera plåten på bågen med en droppkant. Detta i syfte att få vattnet att droppa av istället för att ledas in till icke plåtbeklätt virke. Om plåten hade utförts korrekt i kombination med att virket hade målats samt att befintliga rötskador hade blivit utbytta lokalt i samband med plåtinklädanden hade fönstrens skick med all säkerhet varit bättre idag. Vid val att investera i nya fönster rekommenderas ett underhållsfritt, aluminiumbeklätt utåtgående vridfönster (se bild till vänster ovan) alternativt inåtgående Kipp-Dreh fönster (se bild till höger ovan). Det utåtgående fönstret eliminerar de två generella grundproblemen med inåtgående fönster avseende dränering av regnvatten samt den opraktiska egenskapen vid öppning då fönsterbrädan ofta möbleras. Denna modell erhåller även samma fördelaktiga egenskap avseende putsning då båda sidor på fönstret är åtkomligt inifrån. Det som kan anses som en nackdel med denna typ av fönster är det rent estetiska då tidigare utförandet frångås samt att fönstret av vissa kan anses svårmanövrerat. Avseende inåtgående Kipp-Dreh fönster så kvarstår fortfarande den grundläggande problematiken avseende inåtgående fönster, moderna fönster har dock bättre dränerande egenskaper vilket gör att Kipp-Dreh kan vara ett fördelaktigt alternativ. Kipp-Dreh funktion innebär att fönstret kan öppnas inåt som vanligt samt att det kan tiltas för vädring. Vid tiltat läge kan fönstren vädras utan att fönsterbrädor behöver undanröjas. Om fastighetsägaren önskar att byta till mer tidsenliga fönster med träbeklädd utsida, välvda överfönster, allmogeprofil, originella beslag etc. kan givetvis kan detta utföras. Det innebär dock att fönstren kommer specialtillverkats vilket leder till att kostnaden ökar betydligt. Prisskillnad beror på kravställning avseende originalitet och estetik men en fördubbling av priset per fönster kan ändå förväntas. Det som också bör beaktas är kostnaden över tid vid val av

10 Sida 8 av 16 byte till fönster i trä. Träfönster kräver betydligt mer underhåll än aluminiumklädda fönster, ett målningsintervall vart 8:e år bör budgeteras för i underhållsplan. Fönstren och fönsterdörrarna är i behov en renovering eller byte. Nedan beskrivs två olika alternativ med tillhörande fördelar och nackdelar samt budgetkostnader. ALTERNATIV 1: RENOVERING FÖNSTER Åtgärder plåtinklädda fönster Befintlig plåtbeklädnad i anslutning till rötskador och grova torrsprickor demonteras. Rötskador byts ut och hanteras separat under entreprenaden. Fönstren justeras, smörjs och tätningslister byts ut. Fönstren målas på bågens understycke samt övriga ytor där virket inte är plåtinklätt fram till tätningslist. Torrsprickor spacklas i. Befintliga spaltventiler byts ut. Nya spaltventiler ska möjliggöra fullgod ventilation samt reducering av infiltrerad luft genom otätheter. Nya spaltventiler ska vara av typ med grundflöde som inte kan stängas helt. Fördelar alternativ 1 Budgeterad entreprenadkostnad är mindre kostsam idag jämfört med alternativ 2 nedan. Nackdelar alternativ 1 Fortsatta problem med tillförsel av kalluft mellan gammal karm och tegelstomme. Fortsatta problem med kallras genom fönsteröppningen trots byte av tätningslister samt justering av fönster. Kallraset kan med all säkerhet reduceras vid byte av tätningslister samt justering men dessvärre kommer problemet kvarstå i mer eller mindre utsträckning då resultatet inte går att jämföra med nya energifönster. Fortsatt generella grundproblem med inåtgående fönster avseende risk för inträngning av vatten samt opraktiska förhållanden då möblering av fönsterbrädor ofta försvårar öppningen av fönstren. Osäkerhet kring omfattning då utförandet är mer komplext samt att mängder för exempelvis rötskador är svåra att bestämma vid projektering och framtagande av förfrågningsunderlag. Följder blir att entreprenadens anbud är svåra att jämföra, svårt att planera tider samt stor osäkerhet kring slutlig entreprenadsumma etc. Entreprenaden är mindre attraktiv jämfört med alternativ 2 och konkurrensen kan därför begränsas med följd att kontraktssumman ökar. Kostnad för framtida underhåll beräknat på 50 år (livslängd för nya fönster enligt alternativ 2) bedöms vara avsevärt högre i jämförelse med alternativ 2. Mindre energieffektivt och ljudreducerande jämfört med alternativ 2. Alternativ 1 tar längre tid att utföra jämfört med alternativ 2.

11 Sida 9 av 16 Budgetkostnad alternativ 1 Budgetkostnad: kr Budgetkostnad ovan är inkl. moms (25 %), byggherrekostnader (15 %) och ÄTA (10 %). Se kostnadsberäkningar under rubrik Kalkyler nedan. Under samma rubrik, se även förtydligande för vad som avses med byggherre- och ÄTA-kostnader. ALTERNATIV 2: BYTE FÖNSTER Åtgärder plåtinklädda fönster Fönstren byts ut till nya vrid- alternativt Kipp-Dreh fönster. Fönstren byts med fördel till energifönster (U-värde 1,2 W/m 2 K) med aluminiumklädd utsida. Fönster förses med spaltventiler i syfte att erhålla fullgod ventilation samt eliminera infiltrerad luft genom otätheter. Nya spaltventiler ska vara av typ med grundflöde som inte kan stängas helt. Fördelar alternativ 2 Problem med tillförsel av kalluft mellan gammal karm och tegelstomme elimineras då gammal karm byts ut och ny drevning (värmeisolering) monteras. Större glasyta tillika mer ljusinsläpp då gammal karm demonteras. Problem med kallras genom fönsteröppningen elimineras då nya fönster blir tätare i såväl energi- som ljudsynpunkt. Generella grundproblem med inåtgående fönster elimineras avseende risk för inträngning av vatten samt opraktiska förhållanden då möblering av fönsterbrädor ofta försvårar öppningen av fönstren. Mer säkerhet kring omfattning då utförandet är mindre komplext samt att mängder är enklare att bestämma vid projektering och framtagande av förfrågningsunderlag. Följder blir att entreprenadens anbud är lättare att jämföra, planering med tider blir enklare och skarpare samt att slutlig entreprenadsumma är lättare att budgetera etc. Entreprenaden är mer attraktiv jämfört med alternativ 1 och konkurrensen kan därför effektiviseras med följd att kontraktssumman kan pressas. Kostnad för framtida underhåll beräknat på 50 år (livslängd för nya fönster enligt detta förslag) bedöms vara avsevärt mindre jämfört med alternativ 1. Detta alternativ ökar möjligheten till effektivare och mer ekonomisk fördelaktig samkörning med renovering av balkonger. Alternativ 2 tar kortare tid att utföra jämfört med alternativ 1. Nackdelar alternativ 2 Budgeterad entreprenadkostnad är mer kostsam idag jämfört med alternativ 1 ovan. Budgetkostnad alternativ 2 Budgetkostnad: kr Budgetkostnad ovan är inkl. moms (25 %), byggherrekostnader (15 %) och ÄTA (5 %). Se kostnadsberäkningar under rubrik Kalkyler nedan. Under samma rubrik, se även förtydligande för vad som avses med byggherre- och ÄTA-kostnader.

12 Sida 10 av 16 TAKFÖNSTER För att helt eliminera läckaget genom takfönster finns bara en åtgärd att utföra och de är att byta ut fönstren. Vid val av nya fönster bör modell bestämmas med största möjliga omsorg. Eftersom fönstren är svåråtkomliga till följd av att de sitter högt monterade i taken till vindslägenheter kan valet av fasta fönster (ej öppningsbara) vara ett fördelaktigt alternativ. Vid val av fasta takfönster bedöms risken för läckage vara minimal. Ett annat alternativ är att satsa på ett inåtgående fönster där leverantören garanterar tätheten samt redovisar en modell med bättre dränerande funktion. Gällande garantier så kan det dock inte förväntas mer än 10 år. En funktion som finns att tillgå idag som kan vara intressant är elektronisk öppning av fönstren (se bild ovan). En enkät håller för närvarande på att tas fram där samtliga lägenhetsinnehavare med takfönster har tillfrågats huruvida de har problem med läckage eller ej. Innan val av omfattning avseende eventuellt byte av takfönster bör resultatet av denna enkät utredas av fastighetsägaren. Budgetkostnad byte takfönster Budgetkostnad byte till fast modell (ej öppningsbart): kr/styck. Budgetkostnad byte till öppningsbar modell med elektronisk styrning: kr/styck. Budgetkostnad ovan är inkl. moms (25 %).

13 Sida 11 av 16 ENTRÉPARTIER För att säkerställa fullgod funktion i syfte att eliminera värmeförluster och tillträde för obehöriga i trapphus finns två möjliga vägar att gå. Antingen byts entrépartierna i sin helhet eller så renoveras dem av en duktig snickare. Detta bör dock utredas närmare tillsammans med en snickare i samband med upphandling av entreprenör i syfte att bestämma rätt åtgärd till rätt pris. Budgetkostnad nedan baseras på ett byte, vid överenskommelse om renovering kan minst en halvering av kostnaden förväntas. Budgetkostnad byte entrépartier Budgetkostnad: kr Budgetkostnad ovan är inkl. moms (25 %), byggherrekostnader (15 %) och ÄTA (5 %). Se kostnadsberäkningar under rubrik Kalkyler nedan. Under samma rubrik, se även förtydligande för vad som avses med byggherre- och ÄTA-kostnader. BALKONGER Gällande byggnation av balkonger på innergård så anses möjligheten för beviljat bygglov vara god. Någon ny detaljplan för området har ej upprättats utan stadsplanen från när husets byggdes gäller fortfarande. Detta innebär att chansen till beviljat bygglov är betydligt större. En annan aspekt som talar för att bygglovet beviljas är att symmetrin avseende position för balkonger mot innergård förbättras ur en estetisk synpunkt. Rekommendationen är att montera nya balkonger i samma storlek och utförande som de befintliga balkongerna till bostadslägenheter. Alltså i betong med en stålram som fästs in i fasad till bakomliggande bjälklag samt räcken i galvaniserat stål med front i transparent glas. I samband med monteringen av balkonger byts även befintliga fönster till balkongdörr lika befintliga övriga balkongdörrar på innergårdsfasader. Budgetkostnad byggnation balkonger Budgetkostnad: kr Budgetkostnad ovan är inkl. moms (25 %), byggherrekostnader (15 %) och ÄTA (5 %). Se kostnadsberäkningar under rubrik Kalkyler nedan. Under samma rubrik, se även förtydligande för vad som avses med byggherre- och ÄTA-kostnader. ÖVRIGA ÅTGÄRDER Gällande övriga åtgärder som med fördel kan samköras i fönster och balkongentreprenad så listas dessa nedan. Åtgärderna har tagits fram i tidigare underhållsplan. 1. Lagning sprickor i puts gatufasad. 2. Översyn tegelfogar innergårdsfasad och gatufasad. 3. Målning gårdsdörrar. 4. Målning räcken äldre balkonger. 5. Målning ramar äldre balkonger.

14 Sida 12 av 16 Budgetkostnad övriga åtgärder Budgetkostnad: kr Budgetkostnad ovan är inkl. moms (25 %), byggherrekostnader (15 %) och ÄTA (10 %). För kalkyler, se Sustend Underhållsplan daterad OBS! Kostnad i underhållsplan är exkl. ÄTA (10 %). Se förtydligande för vad som avses med byggherre- och ÄTA-kostnader under rubrik Kalkyler nedan. PROJEKTINDELNING Vid val av projektindelning i syfte att utföra rekommenderade åtgärder gällande fönster och balkonger finns några viktiga aspekter att ta hänsyn till. Nedan beskrivs två alternativ för projektindelning med fördelar och nackdelar. ALTERNATIV 1: TVÅ SEPARATA TOTALENTREPRENADER Fördelar Totalentreprenörspåslag reduceras tillika antalet underentreprenörer. Totalentreprenörspåslag är ett påslag från totalentreprenören för arbetsledning, kringkostnader etc. avseende en eller flera underentreprenörer. Påslaget varierar mellan 8-14 % av underentreprenörernas arvode. Nackdelar Möjligheten till samkörningseffekt elimineras avseende nyttjande av byggnadsställning samt andra relevanta etablerings- och kringkostnader för entreprenören. Möjligheten till samkörningseffekt reduceras avseende entreprenörernas beläggning vilket kan leda till längre entreprenadtider vilket innebär mer störningar för boende samt arbete för fastighetsägare. Möjligheten till samkörningseffekt reduceras avseende fastighetsägarens externa byggherrekostnader för projektering, framtagande av förfrågningsunderlag, upphandling av entreprenör, byggledning, kontroller och besiktningar etc. Kostnaden baseras på totalentreprenörens arvode och varierar mellan 8-15 % beroende på entreprenadens storlek och komplexitet samt fastighetsägarens kompetens och beläggning. ALTERNATIV 2: EN TOTALENTREPRENAD Fördelar Möjligheten till samkörningseffekt ökar avseende nyttjande av byggnadsställning samt andra relevanta etablerings- och kringkostnader för entreprenören. Möjligheten till samkörningseffekt ökar avseende entreprenörernas beläggning vilket kan leda till kortare entreprenadtider vilket innebär mindre störningar för boende samt arbete för fastighetsägare.

15 Sida 13 av 16 Möjligheten till samkörningseffekt ökar avseende fastighetsägarens externa byggherrekostnader för projektering, framtagande av förfrågningsunderlag, upphandling av entreprenör, byggledning, kontroller och besiktningar etc. Kostnaden baseras på totalentreprenörens arvode och varierar mellan 8-15 % beroende på entreprenadens storlek och komplexitet samt fastighetsägarens kompetens och beläggning. Nackdelar Totalentreprenörspåslag ökar tillika antalet underentreprenörer. Totalentreprenörspåslag är ett påslag från totalentreprenören för arbetsledning, kringkostnader etc. avseende en eller flera underentreprenörer. Påslaget varierar mellan 8-14 % av underentreprenörernas arvode.

16 Sida 14 av 16 I förstudien har det framkommit att: SLUTSATS Bostadsfönster Rötskador förekommer generellt och detta främst på undersida bågstycken, mittpost etc. i anknytning till droppnos. Torrsprickor och flagnande färg förekommer generellt. Inplåtning av fönster och fönsterdörrar möjliggör viss inträngning av vatten till fönstrets träkonstruktion. Utebliven tilluft till bostadslägenheter möjliggörs då befintliga spaltventiler kan stängas helt. Fönster har satt sig och är otäta vilket leder till kallras samt att de är svårmanövrerade. Takfönster Läckage förekommer och beror på fönsterkonstruktionen och inte anslutningen mellan fönster och tak. Entrépartier Skador förekommer på karm och dörrvirke. Automatisk dörrstängare, gångjärn och övriga dörrstängningsbeslag är i bristfälligt skick. Torrsprickor och flagnande färg förekommer. Dörrarna stänger inte ordentligt och är otäta. Balkonger Goda möjligheter finns att montera tio nya balkonger mot innergård. Baserat på detta rekommenderar vi följande: Bostadsfönster Val av åtgärd är beroende på inställning från styrelse och medlemmar. Alternativ 2 Byte bostadsfönster är att anses som en investering där funktioner avseende värme, ljud, ljus, manövrering förbättras avsevärt jämfört med idag samt vid val av alternativ 1. Även rent tekniskt avseende framtida underhåll och värmekostnader är alternativ 2 mer ekonomiskt fördelaktigt. Alternativ 1 Renovering fönster är mer att anse som en underhållsåtgärd där dagens bristfälligheter kan reduceras, dock ej elimineras. Takfönster Takfönster där frekventa läckage förekommer bör bytas ut.

17 Sida 15 av 16 Entrépartier Entrépartier byts ut alternativt renoveras. Beslut tas i samråd med snickare. Balkonger Byggnation tio nya balkonger mot innergård i lika befintligt utförande och utseende som befintliga bostadsbalkonger. Övriga åtgärder Redovisade åtgärder från tidigare underhållsplan samkörs med fördel i samband med fönster och balkongentreprenad. Projektindelning Alternativ 2 En totalentreprenad rekommenderas för bostadsfönster, balkonger, entrépartier, takfönster samt övriga åtgärder enligt tidigare underhållsplan. Vi tackar för att vi fått förtroendet att genomföra denna förstudie och vi hjälper gärna till med att svara på frågor och hjälpa er vidare i arbetet! SUSTEND AB PROJEKTANSVARIG BYGGKONSULT Den projektansvarige byggkonsulten har haft övergripande ansvar för framtagandet av förstudien och hjälper er gärna om ni har frågor. Petter Frisk BITRÄDANDE BYGGKONSULT Den biträdandebyggkonsulten har deltagit i olika skeden av framtagandet av förstudien. Helena Johansson

18 Sida 16 av 16 KALKYLER BOSTADSFÖNSTER Alternativ 1 Renovering fönster Se Brf Västgötagatan Kalkyl Renovering bostadsfönster. Alternativ 2 Byte fönster Se Brf Västgötagatan Kalkyl Byte bostadsfönster. ENTRÉPARTIER Byte entrépartier Se Brf Västgötagatan Kalkyl Byte entrépartier. BALKONGER Byte balkonger Se Brf Västgötagatan Kalkyl Byggnation balkonger. Förtydliganden Byggnadsställning: Kostnader för byggnadsställning är baserade på två separata totalentreprenader. Kostnaden kan reduceras om båda entreprenaderna utförs som en totalentreprenad. Byggherrekostnader: Fastighetsägarens externa kostnader för projektering, framtagande av förfrågningsunderlag, upphandling av entreprenör, byggledning, kontroller och besiktningar etc. Kostnad varierar beroende på entreprenadens storlek och komplexitet samt fastighetsägarens kompetens och beläggning. Byggherrekostnader är baserade på två separata totalentreprenader. Kostnaden kan reduceras om båda entreprenaderna utförs som en totalentreprenad. ÄTA: Ändring, tillägg och avgående kostnader under utförandet av projektet. Exempelvis dolda skador som inte kunnat upptäckas eller bestämmas vid projektering och framtagande av förfrågningsunderlag, kan även vara ändringar av bestämda åtgärder i förfrågningsunderlag som antingen reducerar eller ökar kontraktssumma. Kostnad varierar beroende på förfrågningsunderlagets kvalité i kombination med i vilken utsträckning involverade byggnadsdelar är synliga vid projektering och framtagande av förfrågningsunderlag.

19 Vi tänker längre än vad näsan räcker. Till och med på hus och personer som inte finns ännu. Det här är inget vi skriver för att vara märkvärdiga. Det är en nödvändighet. Vi måste börja tänka lång-siktigt. Tänka hållbarhet. Det spelar ingen roll om du äger en etta i en bostadsrättsförening eller ett helt fastighetsbestånd, långsiktighet är nyckeln till en lyckad investering. Det är här Sustend kommer in i skärmen. Vi är bygg-konsulter som är experter på att bygga, vårda och utveckla fastigheter. Detta arbete har vi förpackat i tre huvudpaket och ett brett utbud av kompletterande tjänster. Stockholm Västberga allé Hägersten info@sustend.se Göteborg von Utfallsgatan Göteborg info@sustend.se Malmö Adelgatan Malmö info@sustend.se