av detaljplan för DRAGÖRKAJEN i Limhamn i Malmö

Transkript

1 a Dp 5134 Stadsbyggnadsnämnden GODKÄNNANDE av detaljplan för DRAGÖRKAJEN i Limhamn i Malmö i Malmö FÖRSLAG TILL BESLUT Stadsbyggnadsnämnden föreslås besluta att godkänna detaljplanen samt att överlämna den till kommunfullmäktige för antagande. Kerstin Åkerwall Kerstin Torseke Hulthén SAMMANFATTNING Syftet med planen är att göra det möjligt att bygga bostäder med ett inslag av verksamheter på Dragörkajen i Limhamn. De allmänna kajytorna kommer att iordningställas så att ett sammanhängande stråk bildas längs med vattnet. I kajens möte med Strandgatan bildas en liten kajplats. I anslutning till kajplatsen ska det finnas centrumfunktioner. Planen möjliggör ca 140 st nya bostäder. Bostäderna utgörs av lägenheter i flerbostadshus samt parhus (12 st. bostäder). Cirka 30% av bostäderna kommer att utgöras av hyreslägenheter. Dokument2

2 UTLÅTANDE Planförslaget har varit utställt under tiden Mot stadsbyggnadsnämndens beslut att ställa ut planförslaget lämnade Miljöpartiet de Gröna ett särskilt yttrande: Vi tvingas konstatera att vårt särskilda yttrande avseende samrådshandlingen för detta ärende vare sig bemötts eller dess synpunkter arbetats in i detaljplan och beskrivning. Det tål därför att upprepas att resonemanget om kommunens Parkeringspolicy och parkeringsnorm saknar helhetsbild, utelämnar viktiga förutsättningar och är direkt felaktigt i andra avseenden. Bristerna i resonemanget leder till att man anger en förväntad tillämpning av parkeringsnormen i övre delen av intervallet, dvs 1,0-1,1 bilar per lägenhet. Hamn- och industriområdet som detaljplanen utgör en mindre del av är planerat att bli en tät och blandad stadsbebyggelse, med gott utbud av service och centrumfunktioner. Redan idag finns god tillgång till kollektivtrafik, något som givetvis kommer att förbättras avsevärt i takt med ovanstående exploatering Sådan exploatering kan rent av vara det som gör att en utbyggnad av en framtida spårvagnslinje till Limhamn kan motiveras samhällsekonomiskt. I planbeskrivningen, i strid med parkeringspolicyn, uppges att parkeringsbehov ska lösas inom egen tomtmark. Detta leder till synnerligen kostnadsdrivande ineffektiva lösningar med ett stort inbyggt överskott i beläggningsgrad över dygnet. Tvärt om bygger policyn på att man i arbetet med detaljplan aktivt undersöker förutsättningar och behov i området, och söker lösningar som tillvaratar existerande parkeringsmöjligheter kompletterat med gemensamma mark- och kostnadseffektiva parkeringsanläggningar i form av parkeringshus. Detaljplan som är under framtagande för det angränsande kvarteret Gråsejen innehåller en nyanserad diskussion om förutsättningar och behov, och leder därmed till bedömningen 0,9 bilar per lägenhet. Enligt Malmö stads Områdesfakta är bilinnehavet i Gamla Limhamn och Limhamns hamnområde 0,7 bilar per bostad. Detta motsvarar således den parkeringsnorm som krävs om alla hypotetiskt skulle välja att lämna sina bilar hemma och ta sig till sina arbeten på annat sätt. 2 (11)

3 Sammantaget är det därför orimligt att i detaljplanebeskrivningen samtidigt föra ett resonemang om vikten av en återhållsam parkeringsnorm och sedan framföra 1,0-1,1 bilar per lägenhet som en realistisk utformning av normen. Länsstyrelsen framför i skrivelse : Förslaget strider inte mot de intressen Länsstyrelsen har att bevaka enligt 12 kap 1 plan- och bygglagen. Allmänt Detaljplanen syftar till att pröva möjligheten att skapa byggrätter för bostäder med inslag av offentlig verksamhet på Dragörkajen i Limhamn. Trafikverket framför i skrivelse : Trafikverket har inga synpunkter utöver de som redan ställts i tidigare samrådsskede. Lantmäterimyndigheten (KLM) konstaterar i skrivelse att: Fastighetsbildningen kommer troligtvis ske som avstyckningar. Komplettering av tekniska nämndens yttrande i samrådsskedet, varvid följande två punkter saknades: Parkering samt cykel- och gångbanor Vad gäller parkeringsnormen bör den ändras till att vara samma som för Dp 5121 som ligger öster om Strandgatan. Områdena är belägna precis bredvid varandra och bör ha samma förutsättningar med avseende på kollektivtrafik och så vidare, l Dp 5121 är parkeringsnormen per lägenhet: 0,8 för flerbostadshus, 1,5 för radhus och 0,1 i tillägg för besöksparkering. Även parkering för anställda och besökande till centrumverksamheterna skall utformas enligt parkeringsnormen. Hur kajen ska användas och trafikeras måste förtydligas i samråd med gatukontoret för att säkerställa rätt dimensionering och säkerhetsåtgärder. Formuleringen Endast angöring med bil under användning av mark i plankartan behöver formuleras om för att tydligare visa kajens användningsområde. 3 (11)

4 Växtlighet Grönytefaktorn hanteras i Miljöbyggprogram Syd som exploatörerna är förpliktigade att följa. Att man i utställningshandlingarna avser att precisera grönytekrav anses därmed överflödigt. Om det behövs utrymme för växtplantering för till exempel vertikal grönska på fasader ska detta lösas på kvartersmark. Det kan även behövas speciella tekniska lösningar för att möjliggöra plantering, vilket kan behöva tas i beaktande vid utformningen av detaljplanen. Stadsbyggnadskontoret har förtydligat planbeskrivningen avseende parkeringsnormen. Bestämmelsen om trafik på KAJ omformulerades inför utställningen för granskning av planen. Planbeskrivningen hänvisar när det gäller grönytefaktorn till Miljöbyggprogram SYD. Gatukontoret har i skrivelse framfört följande: Det framgår inte av planbeskrivningen att en cykelbana måste anläggas på Övägens södra sida, samt sista biten längs Strandgatan. På plankartan behöver höjdangivelser kompletteras med fler punkter. Den lägre höjden är och den övre höjden är meter. Exakta punkter bör utredas i samråd med gatukontoret. Stadsbyggnadskontoret har kompletterat planbeskrivningen och plankartan i samråd med gatukontoret. Fritidsförvaltningen har i skrivelse framfört Fritidsförvaltningen har tagit del av rubricerade detaljplaneförslag. Förvaltningen har inga synpunkter på planförslaget. Seviceförvaltningen har i skrivelse framfört Serviceförvaltningen har följande synpunkter på förslaget till detaljplan. Alla detaljplaner med bostäder ska innehålla mark för förskolor och kommunal service. Utifrån de ansvarsområden som berör Serviceförvaltningen har förvaltningen därutöver inga synpunkter på förslaget till detaljplan. Stadsbyggnadskontoret konstaterar att planen inte innehåller någon förskola men att skolor och förskolor planeras på Ön, Cementen och Glasbruket inom planens närområde. 4 (11)

5 VA SYD har avgett följande yttrande: Under Landskap och vegetation, Dagvattenhantering står "Dagvattnet ska om möjligt fördröjas på kvartersmark innan det släpps ut i ledningarna". Eftersom planområdets dagvatten avleds till hamnbassängen där utloppsledningar finns, är det inte nödvändigt med någon fördröjning av dagvatten. Texten kan tas bort Stadsbyggnadskontoret justerar planbeskrivningen och stryker meningen. E:ON Värme Sverige har i skrivelse konstaterat att: E.ON Värme Sverige har tagit del av inkomna handlingar i rubricerat ärende och vill framföra att vi har noterat att vårt svar inkommit i samrådshandlingen, och att vi inte har fler synpunkter till detaljplanen. Ägaren till fastigheten Gråsejen 1 har i skrivelse framfört följande: Då jag inte fått någon respons på min skrivelse som inskickades till Er under rubr. detaljplans samrådstid kvarstår mina synpunkter, se bilaga. Ser fram emot att höra från Er. Stadsbyggnadskontoret har i samrådsredogörelsen kommenterat den skrivelse som avses. Planbeskrivningen har kompletterats med en skuggstudie som visar att grannfastigheten inte kommer att skuggas. Kontoret konstaterar att Dragörkajen ligger i ett blåsigt läge och att vegetation, bullerskärmar och balkonger kommer att dämpa vinden något. Vidare konstateras att det höga huset tillsammans med silorna kommer att bilda en form av port mot Ön. Det är ännu oklart hur silorna kommer att behandlas i framtiden. Någon eller några blir troligen kvar men hur de kommer att användas är inte bestämt. Ägaren till fastigheterna Koljan 14 och Bäcköringen 1 har i skrivelse framfört Allmänt Projektet är för storskaligt och inte anpassat till Limhamn med sin idylliska småstadsskala. Det tar inte heller hänsyn till den lokala miljön vid Övägen med närhet till hamnar och kajer och till siloanläggningen, som ju delvis skall bevaras och byggas om. Det verkar som om ekonomi och hög exploatering har varit vägledande vid utformningen. Med lägre exploatering skulle man kunna göra ett mer småskaligt projekt anpassat till Limhamn. Man skulle kunna minska den stora parkeringsanläggningen och minska biltrafiken och det parkerings- 5 (11)

6 kaos som hotar att uppstå i smågatorna i Gamla Limhamn. Projektet är helt enkelt för stort och för okänsligt och för oinspirerat utformat. Dragörkajens läge i Limhamn kommer att bli alltmer central i stadsdelen i takt med att bostadsbyggandet framskrider på Ön och Limhamns före detta industriområde vid hamnen. Det är därför angeläget att Dragörkajen med närmaste omgivning ges möjlighet att möta framtida behov med kapacitet till kompletteringar och ändringar. Den nu föreslagna stora bostadsexploateringen på Dragörkajen bör därför begränsas och ges möjligheter att möta kommande behov. Det över 100 m långa och 5 vån höga huset utmed Övägen och kontakten mellan Övägen och Dragörkajen Det är förödande trist med en över 100 m lång och 5 vån hög och obruten fasad utmed Övägen. Detta långa och höga hus kommer att tillsammans med silona förstärka (med turboeffekt) vindarna utmed Övägen. Vindarna är redan mycket kraftiga. Har man gjort vindstudier? På en sträcka på över 100 m har man inga kontakter mellan Övägen och Dragörkajen. Projektet kommer att utgöra en barriär som hindrar visuell kontakt mellan Övägen och hamnen. Det hindrar också att man röra sig mellan Övägen och kajen. Att planen föreslår portiker, som ju kan stängas, är inte tillräckligt. Det hela är ett slags gated area. All mark utom kajen är i planen kvartersmark. Dvs allmänheten kan förhindras att passera genom området (150 m långt) eftersom det inte finns några allmänna passager. Hamnmiljöerna och allas rätt till kontakt med dem och vattnet är ett allmänintresse. Man har fantastiska förutsättningar att skapa ett helt unikt sammanhang mellan Dragörkajen och Övägen (som stadsgata) och Norra Hamnen. Tillgängligt för alla! Detta sammanhang har man helt missat. Det långa 5 vån höga huset bör delas i flera delar så att man får kontakt mellan Övägen och Dragörkajen (och Norra Hamnen), och så att vindarna inte accelererar utmed den långa fasaden. Det är för högt och bör vara av högst tre våningar (+ indragen takvåning). Bottenvåningarna bör göras anpassningsbara för att möta framtida behov och kunna användas till butiker, kontor, offentliga lokaler mm för att Övägen skall bli en stadsgata (se nedan) Området bör ha rymliga, allmänna passager mellan Övägen och Dragö kajen. 6 (11)

7 Dragörkajen Det är viktigt att kajen utformas så att den får en miljö som upplevs som offentlig. Den kommer i framtiden att bli en viktig kajpromenad mellan bebyggelse och båtar. Byggnaderna längs kajen kommer att innehålla bostäder. Risken är då att kajen privatiseras och att allmänheten känner sig avhållen att utnyttja sin kajpromenad. Därför bör byggnadernas bottenvåningar användas för centrumfunktioner mot kajsidan. Dragörkajen är till för alla, den är allmän platsmark. Se upp med faran för privatisering. Övägen (Övägen ingår inte i planen, men dess utformning är viktig om totalmiljön skall bli bra) Den nuvarande Övägen påminner om en genomfartsled. Den är rak och bred och uppmanar till alltför höga hastigheter. Den kommer i framtiden att bli ett väsentligt och centralt stråk i Limhamns stadsbebyggelse. Den kan inte behålla sin karaktär av genomfart, jfr, genombrottet. Övägen bör få karaktär av gata i stad. Den bör göras smalare och utformas så att hastigheten hålls låg. För att det skall bli en stadsgata bör bottenvåningarna i husen utmed Övägenan kunna anpassas till att användas till kontor, butiker, restauranger och andra offentliga lokaler. Man skall kunna gå på trottoaren längs Övägen och slinka in i en frisörslokal, kontor, butik mm. Det 15 vån höga och tjocka punkthuset i korsningen Övägen/Strandgatan Huset är för högt och skapar disharmoni till den befintliga bebyggelsen och kommer på samma sätt som det långa 5 vån huset att orsaka ett blåsigt och obehagligt närklimat. Det höga huset, 15 vån, bör sänkas till omkring fyra våningar för att harmoniera med omgivningen och dess bottenvåning göras anpassningsbar för att möta framtida allmänna behov (se ovan) Justera planen Med justeringar går det att åstadkomma ett stadsbyggande som står i harmoni med det Limhamn som vi alla tycker om. Sedan återstår att utforma husen som skall byggas med inlevelse och inspiration, så att det kan bli en del av Limhamn att vara stolt över. Stadsbyggnadskontorets kommentar: Planbeskrivningen redovisar hur arbetet bedrivits med planprogram och parallella uppdrag som lett fram till det förslag som ligger till grund för planarbetet. Dragörkajen ligger i ett blåsigt läge. Vegetation, bullerskärmar och balkonger kommer att dämpa vinden något. Någon vindstudie har inte genomförts. Den långa byggnaden har en sidoförskjutning och glasade entrépartier för att bryta upp fasaden och skapa en visuell kontakt från gatan med gården och kajen. Avsikten med verksamheter i bottenvåningen och mark som inte får bebyggas 7 (11)

8 är bland annat att det ska vara möjligt att röra sig genom kvarteret. Kajen som är allmän plats kommer att utformas som ett promenadstråk och en vistelseyta i två nivåer. Det båtar som ligger där idag kommer att ha kvar sina platser. Övägen ska byggas om. Det ska bli cykelbanor på båda sidorna och trädplanteringar så att den får mer karaktär av gata. Uteplatser för parhusen finns framför de hus som ligger indragna från fastighetsgränsen och väster om de hus som ligger framme vid fastighetsgränsen. Det höga huset tillsammans med silorna kommer att bilda en form av port mot ön. Det är ännu oklart hur silorna kommer att behandlas i framtiden. Någon eller några blir troligen kvar men hur de kommer att användas återstår att se. Limhamns Miljöförening anför i skrivelse att: Limhamns Miljöförening hyser ett stort intresse för allt som berör Limhamn, eftersom många medlemmar bor och har arbete eller verksamhet i Limhamn. Miljöföreningen följer utvecklingen i Limhamn, tar upp frågor av lokal karaktär och bevakar den enskilda människans intressen. Därför anser sig Limhamns Miljöförening vara representativ enlig Plan- och bygglag (PBL) 5 kap 11 4 punkt som en sådan sammanslutning, som har ett väsentligt intresse av planförslaget och har rätt att framföra sina synpunkter i samband med granskning av detaljplaner, som upprättas för Limhamn. Limhamns Miljöförening anhåller att Malmö stads Samhällsbyggnadsnämnd betraktar föreningen som representant för de boende i Limhamn och ger föreningen rätt att yttra sig i samhällsplaneringsfrågor. Limhamns Miljöförening har tagit del av samrådshandlingar för Dragörkajen i Limhamn och framfört sina synpunkter till Stadsbyggnadsnämnden. Enligt 5 kap 17 (PBL) kommunen ska redovisa de synpunkter som kommit fram i samrådet samt de kommentarer och förslag som kommunen har med anledning av synpunkterna. Den upprättade samrådsredogörelsen redovisar inte Limhamns Miljöförenings synpunkter, lämnar inga kommentarer om de inlämnade synpunkterna och har inte föranlett någon ändring. Förslaget har inte blivit reviderat. Vi undrar, om andra inkomna synpunkter också har lämnats utan redovisning och kommentar, vilket kan anses vara i strid med lagens mening. Det är plan- och bygglag som anger riktlinjer för samhällsplaneringen i Sverige. Det står i 1 kap 1 Bestämmelserna syftar till att med hänsyn till den enskilda människans frihet främja en samhällsutveckling med jämlika och goda sociala levnadsförhållanden och en god och långsiktigt hållbar livsmiljö för människor i dagens samhälle och för kommande generationer. Vi anser, att det föreliggande förslaget för Dragörkajen i Limhamn inte följer intentionerna i PBL. 8 (11)

9 Den planerade bebyggelsen tar inte hänsyn till det etablerade samhället. Stadsoch landskapsbilden, natur och kulturvärdena på platsen beaktas inte,och det visas inte intresse för en god helhetsverkan. PBL 2 kap 6 punkt 1. Detaljplanen redovisar en cirka 100 meter lång bostadslänga utmed Övägen. Längan är fem våningar hög och har en indragen sjätte våning. Dessutom medger detaljplanen, att balkonger får byggas utanför kvartersgränsen ovanför trottoaren på Övägen. I hörnan Övägen Strandgatan föreslås, ett punkthus med femton våningar och en sextonde indragen våning. Detta kan inte anses följa skalan på den befintliga låga bebyggelsen i Limhamn. Den föreslagna bebyggelsen främjar inte en ändamålsenlig struktur och skapar inte en från social synpunkt god livsmiljö, som är tillgänglig och användbar för alla samhällsgrupper, PBL 2 kap 3. Kvarteret har ett utsatt läge. När man läser om alla de skyddsföreskrifter i detaljplanen som skall göra boendet möjligt, kan man ifrågasätta, om detta kvarter verkligen är lämpligt för bostadsbebyggelse. All trafik till Ön går här förbi med luftförorening och bullerstörning som följd. I detaljplanen anges dyrbara, onaturliga lösningar för att eliminera störningarna. Kvartersmarken är så förorenad, att den måste saneras. På grund av att bilplatserna är snålt tilltagna och dyra samt att bilar antaglige inte kan parkera på Övägen och Strandgatan, kommer bilar som emaneras av nybebyggelsen att ställas på de smala gatorna i Gamla Limhamn. Parkeringspolicyn stämmer inte med verkligheten. Enligt PBL 2 kap 6 punkt 6 kan det inte anses, att detaljplaneförslaget tar hänsyn till trafikförsörjning och det skapar inte en god trafikmiljö. Mellan den långa längan utmed Övägen och bebyggelsen på kajsidan finns en fri yta på cirka 15 meter. På denna yta skall det anordnas brandvägar, tak för cykelparkering, avfallshantering, gång- och cykelvägar, lekplats för de minsta barnen och gröna ytor. Att sparka boll eller hitta på egna fria lekar ger planen inte chans till. Kan detta anses vara en god livsmiljö? Den gröna ytan som detaljplanen redovisar motsvarar inte det krav som PBL 2 kap 3 punkt 1 syftar till. En ekonomisk konsekvensbeskrivning har inte redovisats i detaljplanen. Konstruktionen med den massiva byggnaden utmed Övägen och höghuset kan bli komplicerad och dyrbar. All parkering kommer att ske i underjordiskt garage. I detta läge kan bedömas att grundvattennivån är hög och grundläggningen kommer att kosta mycket. Att anlägga trädgård på den överbyggda gården inte heller är en billig lösning och någon nämnvärd grönska kan man inte räkna med. Alla dessa kostnader resulterar i en hög boendekostnad och detta är faktiskt en jämlikhetsfråga. Enligt PBL 2 kap 3 punkt 2 skall planläggning främja en från social synpunkt god livsmiljö som är tillgänglig och användbar i alla samhällsgrupper. Om Dragörkajen bebyggs enligt den föreliggande detaljplanen ges inte möjlighet till alla samhällsgrupper att skaffa sig en bostad här, utan förunnas bara en utvald grupp. 9 (11)

10 Någon ekonomisk redovisning för exploatering av detta kvarter har inte lämnats. Tankar väcks, att det endast är ekonomin som styr hela bebyggelseprocessen. Det finns redan en infrastruktur, som bebyggelsen kan anslutas till. Är det kanske så, att exploatören ändå skall betala för dessa, i andra sammanhang redan gjorda och betalda, kommunala investeringar? Vid informationsmötet fick vi veta, att exploatörerna redan är utsedda. Frågan uppstår då, om detaljplanen gjorts upp endast med tanke på pengar och spekulation och utformats, innan kommuninvånarna har fått möjlighet att påverka och få insyn i planeringen. Markanvändningsavtal får inte vara en ekonomisk utpressning. Boendekostnader skall inte drivas upp av kommunen. Det är inte lagens mening. Samrådsförslag och utställning av förslag för granskning skall äga rum, innan markanvisning sker. Gör kommunen upp ekonomin, innan allmänheten får chans att yttra sig, går det inte längre att beakta kommuninvånarnas synpunkter. Det blir endast en process utan mening. Enlig PBL 2 kap 2 skall marken användas för det ändamål som den är mest lämpad för och medför en god hushållning. Med alla skyddsåtgärder som erfordras för att kunna bygga på detta område, som sanering av föorenad mark, bullerstörning, avgaser från trafiken, dålig trafikmiljö och brist på grönområde, kan markens lämplighet för bostäder ifrågasättas. Med det ovan anförda och de övriga synpunkter, som har framkommit vid samråd, anhåller Limhamn Miljöförening att Malmö Stadsbyggnadsnämnd beslutar, att detaljplanen återremitteras till stadsbyggnadskontoret för omarbete. Stadsbyggnadskontorets kommentar: Stadsbyggnadskontoret har i samrådsredogörelsen redovisat och kommenterat den skrivelse som Miljöföreningen hänvisar till. Planbeskrivningen redovisar hur arbetet bedrivits med planprogram och parallella uppdrag som lett fram till det förslag som ligger till grund för planarbetet. Bebyggelsen ansluter till den nya bebyggelse som planeras och uppförs på Ön, i Cementen och Glasbruksområdet. Det ska bli en blandad stad med relativt tät bebyggelse som skapar underlag för service och kollektivtrafik. Läget är utsatt för buller men med de bullerdämpande åtgärder som kommer att genomföras kommer bostäderna att få ett tilltalande läge intill det allmänna stråk som utvecklas längs kajen med utsikt över hoddorna och hamnen. Beträffande synpunkter som kommit in skriftligen under samrådet och som inte blivit tillgodosedda samt stadsbyggnadskontorets ställningstagande till dessa hänvisas till samrådsredogörelsen. 10 (11)

11 JUSTERINGAR Planförslaget har justerats med anledning av inkomna anmärkningsskrivelser. PLANKARTAN Fler höjder har förts in på allmän platsmark byggrätten för tre av parhusen har justerats så att de kan förskjutas i förhållande till varandra. Rätten att bygga ut det höga huset och dess balkonger över gata och gård har preciserats. PLANBESKRIVNINGEN Under rubriken Landskap och vegetation, Dagvattenhantering stryks meningen: "Dagvattnet ska om möjligt fördröjas på kvartersmark innan det släpps ut i ledningarna". Under rubriken Gång- och cykelvägar har texten kompletterats. Texten under rubriken Parkering har kompletterats. GENOMFÖRANDEBESKRIVNINGEN OCH ILLUSTRATIONSPLANEN Ingen justering SÄNDLISTA Protokollsutdrag, utlåtande och överklagandeanvisning Nedan listas de sakägare som har inkommit med synpunkter under samråd eller utställning som inte tillgodosetts. De har därmed rätt att överklaga beslutet att anta planen. Gråsejen 1 Åke Skrivelse och utlåtande Rahlman Invest AB Mariedalsvägen 7A Malmö Nedan listas de som inte är sakägare men har kommit in med synpunkter, under samråd eller utställning som inte tillgodosetts. De har därmed inte rätt att överklaga beslutet att anta planen. Koljan 14 Bäcköringen 1 Limhamns Miljöförening Hans Olsson Tycho Brahegatan 53, Limhamn Olov Tyrstrup Gamla gatan Limhamn at: Sekreterare Christer Westesson Sarvgränd 2 F Limhamn 11 (11)