4. Nämnder godkänner omläggning av huvudvattenledning för ca 2 Mnkr innan detaljplanen antagits.

Transkript

1 GATU- OCH FASTIGHETSKONTORET TJÄNSTEUTLÅTANDE GFN (9) Handläggare: Lizett Durgé Region Yttertad Markbyrån Tel: Dnr: Till Gatu- och fatighetnämnden Överenkommele om exploatering för botadändamål inom fatigheten Enkede Gård 1:1 med Drott Exploatering AB i Haninge amt exploateringavtal för kontorbebyggele inom fatigheten Pelaren 1 med Globen City Fatigheter inom taddelen Johannehov. Genomförandebelut. FÖRSLAG TILL BESLUT 1. Gatu- och fatighetnämnden godkänner genomförandet av exploatering inom Enkede Gård 1:1 omfattande inveteringutgifter om 12,3 mnkr och inveteringinkomter om 12,2 mnkr och ger kontoret i uppdrag att genomföra projektet. Genomförandebelut. 2. Nämnden ger kontoret i uppdrag att träffa överenkommele om exploatering mellan gatu- och fatighetnämnden och Drott Exploatering AB i Haninge enligt vad om ange i kontoret tjänteutlåtande. 3. Nämnden ger kontoret i uppdrag att träffa exploateringavtal med Globen City Fatigheter, ägare till fatigheten Pelaren 1, enligt vad om ange i kontoret tjänteutlåtande. 4. Nämnder godkänner omläggning av huvudvattenledning för ca 2 Mnkr innan detaljplanen antagit. 5. Nämnden godkänner kontoret redovining av förlag till grönkompenation om var på återremi. Olle Zetterberg Gunnar Jenen Solveig Svedgård Bilaga 1: Överenkommele om exploatering med tomträttupplåtele Bilaga 2: Exploateringavtal

2 SAMMANFATTNING Gatu- och fatighetnämnden gav den 12 november 2002 markanvining till Drott Projekt & FM AB för botadbebyggele inom del av Enkede Gård 1:1 utefter Patellvägen i Johannehov. En detaljplan har upprättat och kommer att tälla ut under mar/april och beräkna vinna laga kraft under ommaren Planområdet omfattar ockå fatigheten Pelaren 1 om äg av Globen City Fatigheter. Fatigheten Pelaren 1 kommer att bebygga med ett kontorhu. På taden mark, Enkede Gård 1:1, uppför två punkthu för botäder om tillamman inrymmer ca 60 lägenheter. Parkeringplater för både kontor och botäder kommer gemenamt att anordna i kontorhuet. Byggherrarna har för repektive botäder och kontor undertecknat en överenkommele om exploatering inom Enkede Gård 1:1 amt ett exploateringavtal för fatigheten Pelaren 1. Marken för botadbebyggelen kommer att upplåta med tomträtt och botäderna med hyrerätt. Drott har uttryckt önkemål om att kunna påbörja huproduktionen redan under auguti För att detta ka vara möjligt måte en huvudvattenledning flytta innan planen har antagit och vunnit laga kraft. Kotnaden för ledningflytten har uppkattat till 2 Mnkr och ingår i nedantående kalkyl. Staden utgifter beräkna uppgå till ca 12,3 mnkr och intäkterna till 12,2 mnkr. Exploateringkalkylen viar på ett ringa underkott per lägenhet. Kalkylen är beräknad utifrån nya tomträttavgälder om kommunfullmäktige förvänta fatta belut om under våren. UTLÅTANDE Bakgrund Gatu- och fatighetnämnden gav den 12 november 2002 markanvining till Drott Projekt & FM AB, numera Drott Exploatering AB i Haninge, för botadbebyggele inom del av Enkede Gård 1:1 utefter Patellvägen. En detaljplan, Dp , har upprättat och kommer att vara uttälld under mar/april och beräkna bli antagen och vinna laga kraft under ommaren Planen yfte är att möjliggöra byggnation av nytt kontorhu läng Nynävägen inom Pelaren 1 amt två nya botadhu på taden mark. Planområdet ligger inom överiktplanen tadutvecklingområde Gullmarplan-Globen-Slakthuområdet och omfattar fatigheten Pelaren 1, vilken äg av Globen City Fatigheter, ingår i Drott, och del av Enkede Gård 1:1 invid Patellvägen inom taden mark. 2 (9)

3 Tidigare belut Start-pm ny detaljplan SBN Remivar programmet GFN Ställningtagande efter programamråd SBN Remivar på detaljplaneförlaget Kontorvar Markanvining och inriktningbelut GFN Bekrivning av projektet Inom fatigheten Pelaren 1 uppför ett kontorhu. Den ödra delen av kontorhuet är fyra till fem våningar högt och dela upp med tre genomgående ljugårdar i huet höjd. På å ätt kapa genomikt genom huet långa faad. Den nordligate delen av kontorhuet är format om ett punkthu i 11 våningar och anluter till det nya gång- och cykeltorget över Nynävägen. Höghudelen, om under programamrådet var 14 våningar, har omarbetat och fått en lägre höjd efter ynpunkter från läntyrelen och 3 (9)

4 könhetrådet. Kontorhuet har entréer från Patellvägen och från gångoch cykeltorget. I anlutning till genomförande av kontorhuet kommer den nu proviorika rampen till Nynävägen överdäckning att byta ut och erätta med en permanent ramp i enlighet med detaljplanen. Två punkthu placera på Patellvägen ötra ida i direkt anlutning till parken. De har amma riktning, planmått och höjd om de befintliga punkthuen läng gatan och inordnar ig naturligt i tadbilden. Totalt kommer huen att innehålla ca 60 lägenheter. Under kontorhuet finn två garageplan där all parkering ordna för både kontor och botäder. Överenkommele om exploatering Ett avtal angående överenkommele om exploatering, bilaga 1, har undertecknat av Drott och kommer att erätta det markanviningavtal om tecknade den 3 december Marken kommer att upplåta med tomträtt och botäderna med hyrerätt. Tomträttavgälden utgår enligt de principer om gäller enligt kommunfullmäktige belut vid upplåteletidpunkten. Enligt avtalet förbinder ig byggherren att teckna ervitut med ägaren till fatigheten Pelaren 1 angående parkeringanläggningar. Exploateringavtal Globen City Fatigheter, ägare till fatigheten Pelaren 1, har undertecknat ett exploateringavtal, bilaga 2, där bl a marköverlåteler, tödmurar gemenamma med taden anläggningar, upprutning av Patellvägen, ervitut för parkeringanläggningar m m reglera. Fatighetägaren ka till taden erlägga ett exploateringbidrag om uppgår till 1,7 Mnkr. Genomförande och tidplan Stadbyggnadkontoret och gatu- och fatighetkontoret arbetar för att detaljplanen vinner laga kraft under ommaren Globen City Fatigheter kommer inte att påbörja kontorbebyggelen med mindre än att avtal med en hyregät finn tecknat. I dagläget är marknaden för ytterligare nyproduktion av kontorlokaler väldigt låg vilket innebär att byggtart inte kan ange. Den blivande kvartermarken för botadbebyggelen och en tor del av omgivande parkmark är i dag vägverket etableringyta för Södra länken utbyggnad. Vägverket har enligt ett ramavtal rätt att diponera marken till året lut. Den del av ytan om utgör blivande kvartermark kan eventuellt fritälla tidigare. Med hänyn till ovantående var byggtart för botäderna planerad till enare delen av höten 2004 eller våren Drott har nu önkemål att komma igång med in botadproduktion under auguti (9)

5 För att detta ka vara möjligt, och under förutättning att marken eller del av marken om etableringyta kan fritälla, måte omläggningen av en huvudvattenledning över kvartermarken vara färdigtälld. Detta innebär att Stockholm Vatten måte påbörja ina arbeten redan under april månad, dv före antagen detaljplan och fatighetbildning. Flyttningen av vattenledningen beror endat på den planerade botadbebyggelen. Andra förutättningar för tidigare igångättning är att den befintliga kioken kan riva under april/maj och att detaljplanen inte överklaga.. De ekonomika konekvenerna redovia under avnittet ekonomi. Tidpunkten för inflyttning beror på om byggtart ker i auguti eller våren Normalt tar huproduktionen av förelagen bebyggele ca 1 år. Konekvener av projektet Miljö I amband med utbyggnaden av Södra länken och nedänkningen av Nynävägen beräkna bullernivåerna minka till under 60 dba. Det planerade kontorhuet kommer att fungera om bullerkärm både för nya och befintliga botadhu amt för parken. Även Patellvägen trafik altrar buller om ger ekvivalenta ljudnivåer på dba vid botäderna faad mot gatan och på delar av nord/ydliga faaderna amt mindre än 55 dba vid faaden mot parken. För att uppnå taden planeringmål för buller kräv att mint hälften av botäderna boningrum är orienterade mot ida med maximal 55 dba ekvivalent ljudnivå. En bullerutredning viar att detta kan uppnå för punkthuen, oavett om de bygg före eller efter kontorhuet, genom bullerdämpande åtgärder i form av delvi inglaade balkonger och ljudaborbenter i balkongtaken amt rum orienterade mot parken. Inga lägenheter får vara enkelidiga mot gatan. En beräkning, bedömning och prognoer av de kvävedioxidhalter och partiklar om kan förekomma i luften efter att Nynävägen byggt om och kontorhuet i kv Pelaren tår klart har genomfört. Utifrån gjorda beräkningar och tillgängliga prognoer kom utredningen fram till att den nya bebyggelen inte kommer att medverka till att miljökvalitetnormen enligt 5 kap- miljöbalken överträd. Kontorhuet placering underkrider det avtånd om läntyrelen rekommenderar vid tranportvägar av farligt god. En rikanaly har därför upprättat med förlag till åtgärder i bebyggelen för att därigenom minka riker vid eventuell olycka. Trafik Patellvägen kommer delvi att bygga om vilket innebär att gatan lutning förbättra på den brantate punkten från 7% till 5%. I amband med att kontorhuet bygg kommer även den nu proviorika rampen till gång- och 5 (9)

6 cykeltorget att erätta med en ny ramp vilket innebär att även korningen Arkadvägen/Patellvägen bygg om till en tydligare korning. Offentliga rummet Det vägreervat om finn inom naturområdet mellan Arkadvägen och Blåutvägen upphör och marken planlägg om parkmark. En ny parkväg anlägg mellan botadhuen och knyter an till befintliga tråk inom området. Parkmarken har högt rekreationvärde. Gångbanan framför kontorhuet bredda och kopplar amman parktråket via rampen och överdäckningen med Globenområdet. Tillgänglighet Avtåndet från angöringplaten till botäderna entréer är ca 9 m och till kontoret entréer är avtåndet mellan 6 och 26 meter. Både kontorhu och botadhu har hiar om i kontorhuet även når garageplanet. Inom botäderna kvartermark finn möjlighet att ordna handikapparkering. Lutningen på rampen mellan Patellvägen och gång- och cykeltorget blir i genomnitt 1:20 och före med vilplan och ittmöjligheter amt trappor. Teknik förörjning Den teknika förörjningen finn inom området men planen genomförande kräver omläggning av en huvudvattenledning, en tokabledning och en kortare träcka av en fjärrvärmeledning inom den blivande kvartermarken för botäderna. Inom fatigheten Pelaren 1 finn va-ledningar och galedningar om flytta ut i Patellvägen. Befintlig fjärrvärmeledning inom fatigheten ligger kvar inom ett u-område och med ledningrätt. En befintlig elnättationen måte erätta med en ny för att klara den nya bebyggelen. Kompenation av grönyta Grönmarken om ta i anpråk för botadbebyggelen har till tor del varit nödvändig att använda om etableringyta för vägverket utbyggnad av Södra länken. Del av ytan är i dag ett vägreervat om i planförlaget lägg ut till park. Som en viktig entré till Blåutparken anlägg en parkväg mellan botadhuen. Parkvägen blir belyt. Parken kommer ockå att komplettera med bukar eller träd för att höja kvalitén. Samtidigt gör en överyn och förbättringåtgärder av befintlig parkvägbelyning inom hela parken. Det itnämnda har länge varit ett önkemål från de boende i området. Någon möjlighet att erätta grönytan kvantitativt i närområdet finn inte, däremot kommer kontoret att utreda möjligheten att förbättra förbindelen mellan Blåutparken och Palandergatan. En hundratgård planera utefter gångvägen från Blåut T-banetation och Blåutparken, ett önkemål från taddelförvaltningen. Näringliv Kontorbebyggelen ger, när den kommer till tånd, ett tort tillkott av arbettillfällen och ett betydande kundunderlag för näringidkare inom främt Globenområdet. 6 (9)

7 Ekonomi Kontoret redoviar de ekonomika förutättningarna för projektet, del med en exploateringkalkyl, del med de budgetmäiga konekvenerna. Kalkylen baera på nya avgäldnivåer om kommunfullmäktige förvänta fatta belut om under våren En tidigare byggtart för omläggning av huvudvattenledningen för att möjliggöra för Drott att påbörja huproduktionen i auguti innebär ett åtagande för taden om ca 2 Mnkr innan en antagen detaljplan finn. Kontoret bedömning är dock att denna åtgärd är motiverad. Detta är ett riktagande men möjliggör att botadproduktionen kan tidigarelägga med ca 8 månader. Kontoret har även tagit upp en kotnad för rivning av kioken efterom riken är tor att kiokägaren inte kommer att fullfölja ina åtaganden enligt upplåtelen med politilltånd. Exploateringkalkyl, prinivå 2004 (mnkr) Utgifter (-) Utredning,adminitration,fatighetbildning, -2,6 Projektering Anläggning -3,1 Ledningomläggningar och ervier -4,4 Övrigt, reerv -2,2 Summa utgifter före ingångvärde -12,3 Ingångvärde 1 Summa utgifter -12,3 Inkomter Avgäldunderlag 10,5 Övrigt 1,7 Summa inkomter 12.2 Sammantällning Reultat -0,094 Reultat per ekvivalent lägenhet 2-0,002 Markanläggningutgift per ekvivalent -0,57 lägenhet Exploateringgrad, botäder 4.0 De ammanlagda utgifterna beräkna till ca 12,3 mnkr, varav 0,8 mnkr är upparbetat. Utgifterna aver främt ledningomläggningar och upprutning av Patellvägen. Ledningomläggningarna aver del den blivande kvartermarken för botäderna, del ledningar inom fatigheten Pelaren. Kontoret har träffat överenkommele med Fortum och Stockholm Vatten angående kotnadfördelning för repektive ledningomläggning. 1 Med ingångvärde ave taden värde på marken vid nuvarande markanvändning. Ingångvärdet är en kalkylpot. 2 Med ekvivalent lägenhet ave den ammanlagt tillkommande ytan (BTA) för botäder, kommeriella lokaler etc. dividerat med 100 (en lägenhet motvarar 100 m 2 BTA). 7 (9)

8 Marken för botäderna kommer att upplåta med tomträtt. Inkomterna beräkna till ca 12,2 mnkr, varav huvuddelen utgör av det markvärde (avgäldunderlag) om kapa genom planläggningen. Exploateringkalkylen viar på ett ringa underkott för taden. Budgetkonekvener Inveteringbudget Inveteringutgifterna för genomförandet beräkna till ca 12,3 mnkr och inveteringinkomterna till ca 12,2 mnkr i löpande prinivå. Utfallet över åren beräkna bli enligt nedantående tabell: Mnkr Ack t.o.m Senare Totalt Utgifter (-) -0,8-2,2-5,7-3,6-12,3 Staden utgifter/inkomter för exploatering finaniera via gatu- och fatighetnämnden inveteringbudget. I nämnden budget för 2004 finn 9,5 mnkr upptagna. Kontoret kommer att arbeta in mellankillnaden om ca 2,8 mnkr i året tertialrapporter. Driftbudget De beräknade drift- och underhållkotnaderna inom gatu- och fatighetnämnden anvarområde beräkna bli oförändrade. För Enkede- Årta taddelförvaltning kommer underhållkotnaden för den tillkommande parkvägen, kompletterande växter och hundratgården bli marginell. Kapitalkotnaderna 3 beräkna uppgå till ca 0,6 mnkr per år och intäkterna för tomträttavgälder beräkna till ca 0,4 mnkr per år. Kotnad/intäkt per år Mnkr Kapitalkotnad -0,6 -ränta (-) -0,5 -avkrivning (-) -0,1 Tomträttavgäld 0,4 Riker och oäkerhetfaktorer Kontoret bedömning är att tidplanen om preentera i utlåtandet är den törta rikfaktorn med hänyn till ledningomläggningar och borttagande av befintlig kiok. Det föreligger även rik för ett överklagande av detaljplanen från en närliggande botadrättförening om aner att vare ig kontor eller botäder bör bygga i området. 3 Kapitalkotnaderna (ränta på markanläggning) minkar ucceivt åren framöver i takt med avkrivningen 8 (9)

9 Återremi angående grönkompenation Kontoret fick i nämnden belut angående markanvining och inriktningbelut uppdrag att återkomma i ett ärkilt ärende vad gäller kompenation av den grönmark om ta i anpråk för projektet. I detta utlåtande, under rubriken kompenation av grönyta, redovia kontoret förlag till åtgärder och utredningar i yfte att ytterligare höja kvalitén i området. Någon möjlighet att erätta grönytan kvantitativt i närområdet finn inte. Kontoret förlag Kontoret förelår att nämnden godkänner inveteringutgifter om 12,3 mnkr och inveteringinkomter om 12,2 mnkr och ger kontoret i uppdrag att genomföra projektet. Genomförandebelut. Kontoret förelår att nämnden godkänner bilagda förlag till överenkommeler om exploatering amt förlag till exploateringavtal. Kontoret förelår att nämnden godkänner en omläggning av huvudvattenledningen för ca 2 mnkr innan detaljplanen har antagit. Kontoret förelår att nämnden godkänner redoviningen av förelagen grönkompenation om var på återremi. SLUT 9 (9)