PYROLABLADET. Stambyte och våtrumsrenovering. Medlemsinformation för HSB:s bostadsrättsförening Skärsätra i Lidingö nr 77 november 2012

Transkript

1 PYROLABLADET Medlemsinformation för HSB:s bostadsrättsförening Skärsätra i Lidingö nr 77 november 2012 Stambyte och våtrumsrenovering Projekteringen av arbetet påbörjad Nu har arbetet med renoveringen av våra avloppsstammar, vattenledningar, badrum och toaletter gått in i en ny fas. Detaljprojekteringen har påbörjats. En projektering som ska leda fram till förslag till genomförandeplan, tidplan och kostnad. Som vi redovisade i förra numret av Pyrolabladet har styrelsen valt förhandlingsupphandling. Fyra företag valdes ut utifrån kännedom om deras kompetens inom stamrenovering. Efter intervjuer, referenstagning och kontroller har ett företag valts ut att genomföra projekteringen. Bland fördelarna med denna modell är att projekteringen kan ske till en lägre kostnad och att resultatet är väl förankrat både hos entreprenören och hos dennes underleverantörer. Detta bäddar i sin tur för ett förtroende mellan oss som byggherre/beställare och entreprenören under stamrenoveringstiden. Något som gagnar oss som medlemmar, och minskar risken för tilläggskostnader. Den tidplan vi enats om med entreprenören är att en rambeskrivning för arbetet ska kunna fastställas i slutet av november, och en kalkyl för kostnaderna redovisas styrelsens stamrenoveringsgrupp i början av december. Denna kalkyl ska sedan granskas av två oberoende konsulter. Därefter fattar styrelsen beslut om genomförandeplanen och priset kan godkännas eller ej. När börjar arbetena? Den vanligaste frågan vi får är när ska arbetet påbörjas i mitt hus?. Innan avtal är tecknat med ett byggföretag är det givetvis omöjligt att med säkerhet besvara den frågan. Det vi nu kan informera om är styrelsens intention, och vad det valda företaget angett att de bör kunna klara. En detaljerad tidplan kommer att ges när avtal är tecknat, dels i ett Pyrolablad, dels anslås i alla portar. Om allt går som planerat så kommer den informationen före jul. Som tidigare meddelats kommer arbetena att påbörjas i de tre äldsta husen, med start i Pyrolavägen 47-55, sedan Pyrolavägen och Pyrolavägen Här kan arbetena påbörjas under februari 2013 givet att överenskommelse kan träffas med den valda entreprenören. Arbetena kommer sedan att fortsätta med resterande låghus, med Pyrolavägen sist, därefter höghusen Pyrolavägen 22-32, punkthusen Pyrolavägen 9-15 och allra sist Pyrolavägen 20. Då är vi framme vid vintern/våren Har alla samtyckt? Tidplanen är bland annat beroende av utgången av den hyresnämndsprövning som kommer att ske. Cirka 25 medlemmar har i dagsläget sagt att de inte godkänner att stamrenoveringen sker. Visserligen bara fyra procent av medlemmarna, men tråkigt att vi inte är överens med alla medlemmar. Deras rättsäkerhet tryggas av att det blir en prövning i Hyresnämnden. Det Hyresnämnden ska pröva är om dessa medlemmars skäl för att inte medge de ingrepp som är tänkta i lägenheterna är tillräckligt starka. Ändringarna i lägenheterna är enligt stämmobeslut nytt läge för stammar/vattenledningar, sänkt tak och golv samt vägghängd wc-stol. Styrelsens bedömning är att det är begränsade ingrepp i lägenheterna som hyresnämnden inte kommer att se skäl att säga nej till. Artikeln fortsätter på sidan 3!

2 Pyrolabladet är ett informationsblad för medlemmarna i HSB Skärsätra. Ansvarig utgivare: Sven-Erik Wånell Redaktör: Malin Olsson Alla medlemmar är välkomna att lämna tips och insändare till HSB:s expedition, Pyrolavägen 9. Manusstopp för nästa nummer: HSB:s expedition Pyrolavägen 9 org. nr malin.hsb@comhem.se hemsida: Vi träffas säkrast måndag - fredag & tisdag Telefon: Fastighetsskötare: Kalle Àrsaelsson: kalle.hsb@comhem.se Stefan Norén: stefan.hsb@comhem.se Emir Memisevic: emir.hsb@comhem.se Styrelsen: Ordförande: Sven-Erik Wånell Pyrolavägen 22, 8tr Tel: Vice ordförande: Christer Ramstedt Pyrolavägen 26, 3tr Tel: Ledamöter: Camilla Öhman Tel: Egil Öfverholm Tel: Hans Wiklund Tel: George Shahin Tel: Pyrolav. 31, nb Pyrolavägen 26, 8tr Pyrolavägen 52, 3tr Pyrolavägen 42, 2tr Christer Sigevall Arbetaregatan 23 A Tel: Stockholm Stefan Johansson Tel: Suppleanter: Ann Kjellberg Tel: Klas Engdal Tel: HSB Stockholm Pyrolavägen 28, 8tr Pyrolavägen 22, 8tr Roland Gröndal Grubbensringen 5 Tel: Stockholm Revisorer: Gunnar Jonsson Pyrolav. 26, 5tr Tel: Ingemar Svensson Pyrolav. 13, 3tr Tel: Revisorssuppleant Jan-Erik Swan Pyrolavägen 22, 9tr Tel: Ordföranden har ordet Att bo i en bostadsrätt har mervärden. Du har inte bara din egen bostad utan är också med i en förening som äger fastigheten. Det innebär att du har förmånen att tillsammans med dina grannar bestämma och ta ansvar för det gemensamma. Gemensamt vårdar vi våra fastigheter. Det handlar t.ex. om de gemensamma utrymmena, som trapphus, cykelkällare, återvinningshus, tvättstuga och planteringar. De är dina, mina och alla de andra 602 hushållens i vårt område. Det ger möjlighet att påverka hur vi ska ha det, och också ett ansvar för att sköta om det. Vi tar ansvar på olika sätt. Ett är genom att bidra till de kostnader bostadsrättsföreningen har, för drift och underhåll. Det gör vi genom vår avgift. Nu står vi inför stora åtaganden, som innebär att avgiften kommer att höjas mer än tidigare under en fyraårsperiod. Vi räknar med tio procent per år, för stamrenoveringen och för inflationen. Ingen annan än vi själva har ansvar för att det ska gå ihop. Stiger räntorna så ökar inte bara den egna lånekostnaden för ens lägenhet, utan också avgiften som ska betala föreningens lån. Vi tar också ansvar på många andra sätt, som att följa våra ordningsregler, hålla ordning i gemensamma utrymmen och använda återvinningshusen rätt. Du kan också bidra med egen aktivitet. Ett sätt är att träffa avtal med föreningen om att sköta om någon del av våra planteringar. I en förening möts man. Gemenskapen i området kan vi vårda genom goda grannkontakter och att delta i de gemensamma aktiviteter som ordnas. Pyrolaklubben är ett utmärkt exempel för alla daglediga. Påverka gör vi genom att delta i årsmöten, skriva motioner och komma med förslag till styrelsen. Föreningen består av sina medlemmar och är inte bara en angelägenhet för den styrelse som årsmötet valt. Välkommen att fortsätta, eller att bli, en aktiv bostadsrättsföreningsmedlem! Räcke vid tvättstugan Det har ett par år funnits planer på att bygga om entrén till tvättstugan för att göra den mer tillgänglig. Bygglov är beviljat. Styrelsen har emellertid funnit att det blir billigare att göra ombyggnaden i samband med att stambyte genomförs och hela tvättstugan byggs om. Förvaltningen har därför satt upp räcken längs backen ner mot tvättstugan och på båda sidor av trappan för att något underlätta för de som nyttjar den. Valberedning ordförande: Magnus Brandel Pyrolav. 13, 1tr Tel:

3 Fortsättning från sidan 1 Informationsmöten och visningsrum Styrelsen kommer att i januari bjuda in till ett allmänt informationsmöte kring stamrenoveringen och andra större åtgärder i området, dag är ännu inte bestämd. När stamrenoveringen börjar kommer inbjudan att ske trapphusvis (i låghusen husvis) för information om bl.a.: vad som kommer att göras, hur vi ska kunna underlätta att bo kvar under renoveringstiden, hur badrummen är tänkta och hur man kan göra tillval och frånval från den standarden. Du kommer att få inbjudan till möte för ditt trapphus/hus i god tid före det att arbetena påbörjas i ditt hus. Ambitionen är att bjudas in två månader innan, vilket dock kan bli svårt att klara för det första huset (Pyrolavägen 47-55). Entreprenören kommer att ha en platschef och en som ansvarar för tillvals- och frånvalsfrågorna på plats i området, och var och en kommer att få ett individuellt besök. De val man gör kommer att anslås på dörren i respektive lägenhet för att säkerställa att de som sedan ska göra jobbet ska veta vad just du valt. Ett visningsrum kommer att ställas i ordning, sannolikt i anslutning till föreningslokalen. Där ska man kunna se hur ett badrum kommer att se ut, och se exempel på tillvalsmöjligheter (inget hindrar förstås att man själv tittar runt i stan och väljer det man vill ha). Byggtiden Under drygt tre år kommer vårt område att vara en byggarbetsplats, vilket förstås kommer att märkas, särskilt när bilning pågår i ens eget hus. Vatten kommer att finnas i trapphuset, vagn med toaletter och dusch finnas utanför huset. Den som undrar hur man praktiskt ska klara sig under de 6-8 veckorna då ens bostad är en byggarbetsplats kan kontakta expeditionen, så ska vi förmedla kontakt med medlemskonsulent på HSB. Hon kommer då att bedöma vilka individuella lösningar som kan göras för att du t.ex. ska kunna klara toalettbesök. Om hon anser att det behövs kan hon göra hembesök hos dig. Föreningslokalen kommer att utvecklas med ett vardagsrum och ett vilrum dit man kan gå under dagarna. Det kommer sannolikt att vara klokt att vi har tillsyn av lokalen, då ökar trivseln och minskar risken för att vår föreningslokal drabbas av skadegörelse eller att någon bosätter sig där (vi har ju en del problem med övernattningar i allmänna utrymmen på några ställen i vårt område). Styrelsen hoppas därför att många vill hjälpas åt med att ansvara för lokalen, hör gärna av dig till Malin på expeditionen! Ännu ej verkställda stämmobeslut Återvinningsrum Vid stämman uppdrogs åt styrelsen att ordna med ett rum där medlemmarna kan ställa in sådant man själv tröttnat på men som är i skick så att det kan användas av andra. Problemet är att det i dagsläget inte finns något sådant rum, men vi fortsätter att pröva olika möjligheter. Som framgår på annan plats i detta Pyrolablad så har hyllor satts upp i grovsoprummet för sådant du tror att någon annan skulle vilja ha. Låsta portar i höghusen Vid föreningsstämman i maj beslöts att installera portkodlås i höghusen. Som alla som bor i höghusen märkt så är detta inte effektuerat. Orsaken är att dörrpartierna är för smala, det går inte att installera moderna lås i dem. Hela dörrpartierna måste därför bytas ut. Det är en kostsam åtgärd som styrelsen vill vänta med till efter byggtiden, eftersom det kan bli skador på dörrpartierna när material ska in och ut för stamrenoveringen. Tanken är därför att byta ut dörrpartierna och installera portkodlås när stamrenoveringen är genomförd i höghusen. Det förutsätter att det går att hålla liv i de nuvarande låsen, för vilka det inte längre går att köpa reservdelar. Sven-Erik Wånell

4 Budget, underhållsplan och avgift 2013 Styrelsen arbetar nu i november med budgeten för nästa år. Den i särklass största kostnaden är stamrenoveringen, men vi måste förstås också ha en plan för annat underhåll, och kunna klara kostnadsökningar som beror på löneökningar, högre taxor och avgifter mm. I informationen om stamrenoveringen i våras skrev vi att För att finansiera renoveringen av badrum och stammar behöver avgifterna höjas med cirka åtta procent åren 2013, 2014, 2015 och Det innebär för en genomsnittlig lägenhet om 72 kvm en höjning med cirka kr per månad, totalt cirka kr per månad. Den genomsnittliga kvadratmeterhyran i vårt område höjs från nuvarande 525 kr per kvm och år till 707 kr per kvm och år. Ännu finns inget som talar emot den prognosen. Till dessa åtta procent kommer ett behov av en höjning med cirka två procent för att klara inflation och nödvändigt underhåll. Sammantaget innebär det ett höjningsbehov för 2013 med 10 procent. Vid sitt sammanträde den 21 november kommer styrelsen att ta beslut om budget, underhållsplan och avgifter för lägenheter och parkeringsplatser/garage. Därefter kommer vi att informera om hur stor avgiftshöjningen blir och från när. Förslaget till styrelsen är en avgiftshöjning för lägenheterna från den 1 januari med 10 procent. Parkeringsplatser och garage har inte höjts på några år, varför förslaget är att hyran för dessa också räknas upp med tio procent. För 2013 vill styrelsen begränsa underhållet till det absolut nödvändiga. Undercentralerna kommer, som vi redovisade i förra numret av Pyrolabladet, att bytas. Det är 14 undercentraler som ser till att fjärrvärmen blir värme i våra radiatorer och varmvattenledningar, bytet beräknas kosta cirka 3 Mkr. Utöver detta krävs markarbeten utanför Cleopatra för att säkerställa att regn- och smältvatten rinner till dagvattenledning och inte följer huskroppen ner till föreningslokalen. Övriga underhållsåtgärder skjuts framåt i tiden.

5 Källsortering Var noga med att inte lägga plastpåsar, jordklumpar och blomkrukor i komposten. Då stannar komposten och dålig lukt uppstår! Återvinning Fastighetsskötarna har nu satt upp hyllor i grovsoprummet, där du kan ställa saker som du inte behöver, men som du tror att någon annan skulle vilja ha, Vi söker fortfarande efter en större lokal för återvinning. Knyt ihop soppåsen! Vår sophämtare Darco hälsar och ber alla knyta ihop sina soppåsar bättre. Det blir väldigt kladdigt och dålig lukt om soporna ramlar ur påsen! Ring expeditionen vid hissfel! Håll portarna stängda! Endast under jourtid ska City Hiss kontaktas direkt! Ofta handlar det om enkla fel, som vår egen personal lätt kan åtgärda mycket billigare. Nu börjar den kalla säsongen. Då är det extra viktigt att inga portar ställs upp. Föreningen förlorar mycket pengar på onödiga uppvärmningskostnader. Vi måste hjälpas åt att spara genom att se till att portarna är stängda. Elhybridbil Magnus Brandel har skaffat en elhybridbil. Föreningen välkomnar initiativet. Bilen drar ungefär samma mängd el som en motorvärmare och samma pris kommer därför att debiteras för hyra av elluttag. Salong Akiko Pyrolavägen 13 Skärsätra C. Dam, Herr & Barnfrisering Vi erbjuder dessutom - Hårförlängningar - Nagelvård Nagelför längning - Ansiktbehandling - Makeup - Ögonfransförlängning Fotvård Drop in & Tidsbokning Telefon: Måndag- Fredag Lördagar % RABATT PÅ ALLA BEHANDLINGAR MOT UPPVISANDE AV ANNONSEN VÄLKOMMEN!

6 Prislista Styrelsen har fastställt nya prislista för arbete som inte är föreningens ansvar. Det debiteras med timpris (minimum ½ timme) plus materialkostnad enligt nedanstående prislista Kronor inklusive moms Arbete 350 Material Rör och VVS Ettgreppsblandare kök 1715 Ettgreppsblandare kök med diskmaskinsuttag 1781 Ettgreppsblandare tvättställ 981 Badkarsblandare 2076 Duschblandare 2494 Avstängningsventil 435 WC-boll 40 WC-membran 95 WC-nål 21 Flottörventil 355 Omkastarkolv komplett 56 Tvättställ GBG normalstorlek 913 Tvättställ GBG litet 853 Toalettstol GBG standard 3330 Toalettstol GBG förhöjd 3388 Vattenlås tvätställ 109 Ballofix 179 Packningar FMM engreppsblandare 438 FMM badkarsblandare 500 Mora en- och tvågreppsblandare 313 Mora badkarsblandare 438 El Strömbrytare enkel 88 Strömbrytare dubbel 110 Eluttag jordat 14 Elluttag ojordat 76 Termostad till kyl/frys 200 Övrigt Brandvarnare 150 Balkongdörrsspanjolett 1870 Balkongdörrshållare 166 Utvändigt balkondörrshandtag 100 Filter till vädringsfönster 20 Tätningslist till fönster per meter 10 Källsorteringshinkar 240 Nycklar till grovsoprum, tvättstuga, garage 150 Undantag Fram tills dess att stambytet är genomfört gör vi ett par undantag för arbetsuppgifter som kan innebära en besparing för föreningen. Det gäller: - Rensning av avloppsstopp - Läckande toalett - Ompackning av äldre tvågreppsblandare - Stängning av fönster Dessa debiteras inte, om inte det är uppenbart missbruk av avlopp. Stadgeöversyn och bostadsrättstilläggsförsäkring Under våren kommer en extra föreningsstämma att hållas för att ta upp två av de frågor som var uppe vid årets ordinarie föreningsstämma, nya stadgar för föreningen och frågan om att föreningen tecknar en kollektiv bostadsrättstilläggsförsäkring. Vi återkommer med information om när denna stämma hålls.