Riksbyggens Brt Stockholmshus nr 17 Org nr ÄRSREDOVISNING 1/ /8 2011

Transkript

1 Riksbyggens Brt Stockholmshus nr 17 rg nr ÄRSREDVISNING 1/ /8 2011

2 Att bo i bostadsrätt En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening där de boende tillsammans äger bostadsrättsföreningens byggnader och mark. Marken kan alternativt innehas med tomträtt. Som ägare till en bostadsrätt äger du rätten att bo i lägenheten. Tillsammans med övriga medlemmar i föreningen har du ansvar för fastigheten du bor i. Rättigheter och skyldigheter gentemot föreningen delas av de boende. Det unika med bostadsrätt är att man gemensamt bestämmer och tar ansvar för sin boendemiljö. Det här engagemanget skapar sammanhållning och trivsel, samtidigt som kostnaderna för t ex löpande skötsel, drift och underhåll kan hållas nere. Som boende i en bostadsrättsförening har du stora möjligheter att påverka ditt boende. På föreningsstämman kan du påverka de beslut som tas i föreningen. Där väljs också styrelse för bostadsrättsföreningen. Styrelsen har ett stort ansvar för föreningens operativa verksamhet och fastställer också årsavgiften så att den täcker föreningens kostnader. Du kan påverka vilka frågor som ska behandlas genom din rätt som medlem att lämna motioner till stämman. Alla motioner som lämnats in i tid behandlas på stämman. Alla medlemmar har rätt att motionera i frågor de vill att stämman ska behandla. Som bostadsrättshavare har man nyttjanderätt till sin bostad på obegränsad tid. Man har också vård plikt av bostaden och ska på egen bekostnad hålla allt som finns inuti lägenheten i gott skick. Bostadsrätten kan säljas, ärvas eller överlåtas på samma sätt som andra tillgångar. En bostadsrättshavare bekostar själv sin hemförsäkring som bör kompletteras med ett s.k. bostadsrättstillägg, om inte detta tecknats kollektivt av föreningen. Bostadsrättstillägget omfattar det utökade underhållsansvaret som bostadsrättshavaren har enligt bostadsrättslagen och stadgarna. Innehåll Dagordning Hänt under året och blickar framåt Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Ansvarsförbindelser och ställda säkerheter Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Nyckeltal Styrelsens Motioner och diagram förslag till fönsterrenovering och styrelsens utlåtande

3 Dagordning För ordinarie föreningsstämma enligt stadgarnas 26 a) val av ordförande för stämman b) val av sekreterare samt aven person att jämte stäm mans ordförande justera protokollet c) uppgörande av förteckning över närvarande medlemmar samt fastställande av röstlängd d) fråga om kallelse till stämman skett enligt stadgarna e) styrelsens årsredovisning med redogörelse enligt 20 f) revisorernas berättelse och styrelsens eventuella yttrande g) fråga om fastställande av resultaträkning och balansräkning h) fråga om ansvarsfrihet för styrelsens medlemmar i) fråga om användande av överskott eller täckande av underskott j) fråga om antalet styrelseledamöter och suppleanter at väljas av stämman k) fråga om stämman skall välja ordförande enligt 13 stycke 2 I) fråga om tillsättande av valberedning inför nästa stämma och om tillsättande av andra funktionärer än styrelseledamöter och revisorer m) fråga om arvode n) val i förekommande fall av ordförande samt val avstyreiseledamöter och suppleanter o) val av revisorer och suppleanter p) övriga val som beslutades av stämman eller av styrelsen hänskjutits till stämman q) i stadgeenlig ordning inkomna ärenden Styrelsens förslag ang fönsterrenovering Motion ang trädplantering Motion ang kodlås

4 Aret som gått och lite om framtiden Verksamhetsåret har varit ett händelserikt år. Föreningen har genomfört många och viktiga underhållsåtgärder, bl a har vi lagt ny beläggning på våra tak, vi har installerat ny belysning i trapphus och tvättstugor och gjort en besiktning av vårt brandskydd. Vi har tyvärr också drabbats av oförutsedda händelser där den anlagda branden i en lägenhet på lshammarsgatan 66 är den enskilt största skadan som vi har fått hantera. Tack och lov så skadades ingen boende men det har naturligtvis inneburit stora olägenheter får de som drabbades av vattenskador i samband med släckningen av branden. De sista dagarna 20 I I slog stormen Dagmar till och "blåste" ner en byggställning som var monterad får att återställa fasaden efter brand skadan, uttrycket "en olycka kommer sällan ensam" rar väl gälla också i det här sammanhanget. Föreningens kostnader i samband med branden och ställningsraset inskränker sig till den självrisk som finns i vår fastighetsförsäkring. Under året har vi också fortsatt utveckla servicen till de boende. l dag går det inte lång tid innan ett fel är anmält till vicevärden eller någon från Tomtens byggservice är på plats får att kontroller och åtgärda. Styrelsen har också tecknat avtal med en ny städentreprenör som också tar över anställningen av vår trevliga städare. Vad som nu återstår av större underhållsåtgärder är att genomföra den fönsterrenovering som varit på tal en längre tid. På årets stämma lägger styrelsen fårslag till hur den åtgärden skall genomfåras. Här nedan följer en kort redovisning av året som gått och lite om framtiden. Information 17-nyheterna har delats ut till samtliga lägenheter en gång i kvartalet, utöver aktuell information styrelsen, innehåller 17-nyheterna också information om andra aktiviteter i vår förening. Vår hemsida har fått ny utformning, hemsidan kommer att utvecklas med mer information det kommande året från Vår utemiljö Föreningens trädgårdsgrupp har fortsatt sitt arbete med att göra vårt område trevligt och tillgängligt för boende och fåglar (många fågelholkar finns det). En gemensam städdag i området arrangerades av trädgårdsgruppen den 7 maj både Våra fastigheter Ny takbeläggning på samtliga hus Tagit fram fler förrådsutrymmen som hyrts ut till boende. Atgärdat vattenskador i källaren på lshammarsgatan 56 Bytt belysning i trapphus och utrymmningstrappor i höghusen Bytt ut tidstyrningen till entreer får att möjliggöra individuell styrning Genomför VK (obligatorisk ventilationskontroll) samt åtgärdat påtalade Bytt ut tilluftsaggregaten i höghusen. Bytt styr och reglerutrustning får fläktstyrning i höghusen Bytt belysning i tvättstugor Utredning pågår avseende fuktproblem på höghusens "vingar" brister. Vår ekonomi mförhandlat avtal med Riksbyggen vilket inneburit av vi nu har kvar avtal om ekonomisk samt felanmälan, jour och viss teknisk support Tecknat avtal med Tomtens byggservice avseende fastighetsservice och reparationer Tecknat avtal med JA Städservice avseende städning av allmänna utrymmen förvaltning Viktiga frågor att hantera nästa år. Genomfåra fönsterrenovering/fönsterbyte (under fårutsättning att årsstämman fattar beslut om detta) Skapa bättre förutsättning får social samvaro i området bl a genom en större möteslokal. Få bättre kontroll på nycklar som ger tillträde till fastigheterna vilket kan innebära byte av system. Lösa problemen med fukt på höghusens "vingar" Kontroll på ekonomin Styrelsen vill tacka samhetsåret Styrelsen för ett spännande lyckosamt och innehållsrikt för Stockholmshus verksamhetsår, 17. nu tar vi nya tag och gör verk-

5 Riksbyggens Brf Stockholmshus nr 17 Förvaltningsberättelse Styrelsen för Riksbyggens Brf Stockholmshus nr 17 får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret Styrelsen, revisorer och övriga funktionärer rdinarie ledamöter Ake Allard Gudrun Edvardsson Eric Lövgren Anders Boström Bitle Brask Carl Johan Hall Marita Biverman Lundberg rdförande Vice ordförande Sekreterare Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Utsedd av Riksbyggen Vald t.o.m. årsstämman Styrelsesuppleanter Louise Hymander Torbjörn Dahlgren Ann-Kristine Andersson Riksbyggen I tur att avgå är ledamöterna Ake Allard, Anders Boström och Carl Johan Hall. rdinarie revisorer Arne Grentzelius KPMGAB Föreningsvald revisor Godkänd revisor Revisorssuppleanter Arnold Axelsson KPMG AB Föreningsvald revisor Godkänd revisor Valberedning Staffan Axelsson Endre Widell Studieombud Louise Hymander Sammankallande Styrelsen Vicevärd Endre Widell Staffan Axelsson Styrelsen Styrelsen Firmateckning Föreningens firma tecknas förutom av styrelsen i sin helhet av styrelsens ledamöter, två i förening. ~

6 Riksbyggens Brf Stockholmshus nr 17 Fastighetsuppgifter Föreningen innehar med tomträtt fastigheterna Höstrågen 1 och 2 samt Höstacken 1, 2 och 3 i Stockholms Stad med därpå uppförda 9 st byggnader med 330 lägenheter och 23 lokaler. Byggnaderna är uppförda Fastighetens adress är lshammarsgatan 71-93, i Hagsätra. Lägenhetsfördelning: 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok Därtill kommer: Lokaler Garage P-platser Besöksplatser Total bostadsarea: Totallokalarea: Arets taxeringsvärde Föregående års taxeringsvärde kvm kvm kr kr Fastigheterna är fullvärdeförsäkrade i Länsförsäkringar. Bostadsrättstillägget i hemförsäkringen bekostas av föreningen. FörvaltningIorganisationsanslutning Riksbyggens kontor i Stockholms har biträtt styrelsen med föreningens förvaltning enligt tecknat avtal. Föreningen är medlem i Riksbyggens Bostadsrättsföreningars Intresseförening i Stockholm. Föreningen äger via garantikapitalbevis andelar i Riksbvqoen ekonomisk förenino, Underhåll Arets underhåll Föreningen har under verksamhetsåret utfört reparationer för kr och planerat underhåll för kr. Underhållskostnaderna specificeras i not 4 och 5 till resultaträkningen. Underhållsplan och kommande års underhåll Föreningens underhållsplan visar på ett genomsnittligt underhållsbehov på tkr/år. Förnsterrenovering är beräknat till tkr. En del av de åtgärder som finns med i planen kan flyttas framåt i tiden. Bedömning av detta görs vid årsbesiktningen. Större planerade åtgärd avser fönsterbyte, vilket planeras att utföras under verksamhetsåren ~ 2

7 Riksbyggens Brt Stockholmshus nr 17 Verksamhet, ekonomi och framtida utveckling Allmänt Föreningen har under året hållit ordinarie årsstämma den 9 februari Styrelsen har hållit 10 protokollförda sammanträden. Ekonomi Resultat och ställning (tkr) Rörelsens intäkter Arets resultat Balansomslutning Arsavgiftsnivå för bostäder, kr 1 kvm Driftskostnad, kr 1 kvm Ränta, kr 1 kvm Lån, kr 1 kvm Arsavgiftsnivå för bostäder kr/kvm samt bränsletillägg kr/kvm har BA som beräkningsgrund. Driftskostnad kr/kvm, Ränta kr/kvm, Underhållsfond kr/kvm och Lån kr/kvm har samtliga BRA (=BA + LA) som beräkningsgrund. Kostnadsutveckling, räntor/driftskostnader CC, ~ ec -,!j' -'" ".2 ;" " :'; ;111'1., Ränta, kr I kvm _ Driftskostnad, kr I kvm Arsavgifter Senaste förändring av årsavgifter skedde , då årsavgifterna höjdes med 2%. Efter att ha antagit budgeten för verksamhetsåret 2011/2012 har styrelsen beslutat om att höja årsavgifterna med 2% fr om Arsavgifterna uppgår i genomsnitt till 675 kr kvmiår. Överlåtelser och övriga föreningsfrågor Under verksamhetsåret 2011 har 25 överlåtelser av bostadsrätter skett (fg år 31 st). Föreningenssamtliga lägenheter är upplåtna med bostadsrä~ 3

8 Riksbyggens 8rf Stockholmshus nr 17 Avtal Föreningen har följande avtal: Riksbyggen Tomtens byggservice Riksbyggen TAC Svenska AB Kone AB ComHem AB IT Underhåll AB Ragn-Sells Renhållningsförvaltningen Ekonomisk förvaltning och teknisk förvaltning Fastighetsskötsel Städ Service värme- ventilationsanläggningar Hissar Kabel-TV Yttre skötsel, trädgårdsskötsel och vinterskötsel Grovsopor Hushållssopor Förslag till disposition beträffande föreningens resultat Till årsstämmans förfogande finns följande medel (kr) Balanserat resultat Arets resultat före fondförändring Arets fondavsättning enligt stadgarna Arets ianspråktagande av underhållsfond Summa överskott Styrelsen föreslår följande disposition till årsstämman: Extra avsättning till underhållsfond (utöver stadgeenlig avsättning) Att balansera i ny räkning o Vad beträffar föreningens resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultatoch balansräkning med tillhörande bkslutskommentare~ 4

9 Riksbyggens Brt Stockholmshus nr17 Resultaträkning Belopp i kr Not Rörelsens intäkter Arsavgifter och hyror Hyres- och avgiftsbortfall Bränsleavgifter Övriga förvaltningsintäkter Rörelsens kostnader Reparationer Planerat underhåll FastighetsavgiftIskatt Driftskostnader Övriga kostnader Personalkostnader Avskrivning av anläggningstillgångar Rörelseresultat Resultat från finansiella poster Resultat från finansiella anläggningstillgångar Ränteintäkter Statliga bostadsbyggnadssubventioner Räntekostnader Resultat efter finansiella poster Inkomstskatt Arets resultat o Tillägg till resultaträkningen Avsättning till underhållsfond Ianspråktagande av underhållsfond Förändring av underhållsfond Resultat efter fondförändring ~ 5

10 Riksbyggens Brt Stockholmshus nr17 Balansräkning Belopp i kr Not TILLGANGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga värdepappersinnehav Summa anläggningstillgångar msättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts- och hyresfordringar Skattefordringar Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kortfristiga placeringar Likviditetsplacering via Riksbyggen Kassa och bank Handkassa Medel på RB's avr.konto med Swedbank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGANGAR ~8 ~ 6

11 Riksbyggens Brf Stockholmshus nr17 Balansräkning Belopp i kr Not EGET KAPITAL CH SKULDER Eget kapital 17 Bundet eget kapital Insatser Upplåtelseavgifter Underhållsfond Reservfond Fritt eget kapital Balanserat resultat Arets resultat Avsättning till underhållsfond Ianspråktagande av underhållsfond Summa eget kapital Långfristiga skulder Fastighetslån Kortfristiga skulder Fastighetslån, kortfristiga Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder, kortfristiga Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL CH SKULDER Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar till säkerhet för fastighetslån Ansvarsförbindelser Inga Ing~ 7

12 Riksbyggens Brt Stockholmshus nr 17 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Allmänna redovisningsprinciper Arsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd, förutom K2-reglerna för mindre ekonomiska föreningar (BFNAR 2009:1). m inte annat framgår är de tillämpade principerna oförändrade i jämförelse med föregående år. Redovisning av intäkter Intäktsredovisning sker i enlighet med BFNAR 2003:3 Intäkter. Arsavgifter och hyror aviseras i förskott men redovisas så att endast den del som belöper på räkenskapsåret redovisas som intäkt. Inkomstskatt Till beskattning ska bostadsrättsföreningar ta upp vinster på inlösta och därefter sålda bostadsrätter. Ränteintäkter hänförliga till föreningens fastighet är ej skattepliktiga enligt Skatteverkets tolkning av Högsta Förvaltningsdomstolens ( tidigare Regeringsrätten) dom i december Inkomstskatten uppgår till 26,3% på skattepliktig inkomst. Underhåll/underhållsfond Underhåll utfört enligt underhållsplanen benämns som planerat underhåll. Reparationer avser löpande underhåll som ej finns med i underhållsplanen. Enligt anvisning från Bokföringsnämnden redovisas underhållsfonden som en del av bundet eget kapital. Avsättning enligt plan och ianspråktagande för genomförda åtgärder sker genom överföring mellan fritt och bundet eget kapital efter beslut av styrelsen. Avsättning utöver plan sker genom disposition på föreningens årsstämma. Arets underhållskostnader redovisas i resultaträkningen inom årets resultat. För att öka informationen och förtydliga föreningens långsiktiga underhållsplanering anges planenlig fondavsättning och ianspråktaganden ur fonden som tillägg till resultaträkningen. Värderingsprinciper m m Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden och beräknad nyttjandeperiod. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Följande avskrivningstider tillämpas Materiella anläggningstillgångar Byggnader och standardförbättringar mbyggnationer 1,75% på anskaffningsvärdet 25~ 8

13 Riksbyggens Brt Stockholmshus nr 17 Belopp i kr om inget annat anges. Not 1 Arsavgifter och hyror Arsavgifter, bostäder Hyror, lokaler Hyror, garage Hyror, p-platser Not 2 Hyres- och avgiftsbortfall Hyres- och avg ifts bo rtfa II, lokaler Hyres- och avgiftsbortfall, garage Hyres- och avgiftsbortfall, p-platser Not 3 Övriga förvaltningsintäkter Kabel-tv-avgifter Övernattnings lägenhet Inkasso Not 4 Reparationer Underhållsadministration enligt avtal Bostäder Vattenskador Rökluckor Lokaler Tvättstugor Gemensamma utrymmen, trapphus entreer Gemensamma utrymmen Reparationer - Installationer, portstryning Vatten/Avlopp Värme Ventilation Elinstallationer TeleITV Hissar Övriga installationer Huskropp, tak, fönster, fasad, balkonger Gårdar och grönanläggningar Garage och parkeringsplatser Vandalisering Övriga reparationer, Sundbybergs Allsanering ~ 9

14 Riksbyggens Brf Stockholmshus nr Not 5 Planerat underhåll Underhållsadministration enligt avtal Lokaler, gemensamma utrymmen, isolering Tvättstugor Gemensamma utrymmen, trapphus entreer VA/Sanitet Värme, ombyggnad UC Ventilation Elinstallationer Byggnation vägg Tak Fönster Gårdar och grönanläggningar Not 6 Driftskostnader Tomträttsavgäld Fastighetsförsäkring Arvode förvaltning Kabel-TV IT-kostnader Juridiska kostnader Revisionsarvode, externt Övriga förvaltningskostnader Fastighetsskötsel Trädgårdsskötsel Rabatt/återbäring från Riksbyggen Systematiskt brandskyddsarbete Städ VK Hissbesiktning Övriga utgifter, julgranar Snöröjning Drift och förbrukning, övrigt, sanering brand Förbrukningsmateriel Vatten El Uppvärmning Sophantering ~ 10

15 Riksbyggens Brf Stockholmshus nr Not 7 Övriga kostnader Kreditupplysningar Kontorsmateriel, kopiering Telefon och porto Medlems- och föreningsavgifter Köpta tjänster, fastighetskonsult Konsultarvoden Bidrag Stackenparken Övriga externa kostnader, 50årsjubileum Not 8 Personalkostnader Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Lön till övrig personal Styrelsearvode Övriga ersättningar till förtroendevalda Arvode vicevärd, uppdragstagare Föreningsvald revisor Utbildning, förtroendevalda Summa Sociala kostnader Aterbetalning löneskatt Not 9 Avskrivning av anläggningstillgångar Byggnader, byggnadsinventarier, markanläggning mbyggnad lokal till 6 st lägenheter mbyggnad lokal till 5 st lägenheter mbyggnad lokaler Not 10 Resultat från finansiella anläggningstillgångar Utdelning andelar, Bostadsrättsföreningarnas Intresseförening Not 11 Ränteintäkter Ränteintäkter avräkning med Swedbank Ränteintäkter likviditetsplacering via Riksbyggen Ränteintäkter hyres/kundfordringar Övriga ränteintäkter, skattekonto Not 12 Räntekostnader Räntekostnader, fastighetslån o ~ 11

16 Riksbyggens Brf Stockholmshus nr Not 13 Byggnader och mark Anskaffningsvärden Vid årets början Byggnader Standardförbättringar mbyggnad till lägenheter mbyggnad butikslokal till lägenheter mbyggnad lokaler Arets anskaffningar mbyggnad lokaler Summa anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Byggnader mbyggnad till lägenheter mbyggnad butikslokal till lägenheter mbyggnad lokaler Arets avskrivning byggnader mbyggnad till lägenheter mbyggnad butikslokal till lägenheter mbyggnad lokaler Summa ackumulerade avskrivningar enligt plan Restvärde enligt plan vid årets slut Taxeringsvärden bostäder lokaler Totalt taxeringsvärde varav byggnader Not 14 Långfristiga värdepappersinnehav Lån till Bostadsrättsföreningarnas Intresseförening för 48 andelar i Riksbyggen a 500 kronor Aktieindexobligationer, marknadsvärde kr *) * Aktieindexobligationerna är garanterade till kr per förfallodatum ~ 12

17 Riksbyggens Brt Stockholmshus nr Not 15 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetalt förvaltningsarvode Förutbetald renhållning Förutbetald kabel-tv-avgift Förutbetald tomträttsavgäld Övriga förutbetalda kostnader Upplupna ränteintäkter Upplupna räntebidrag Förutbetald fastighetsförsäkring Not 16 Likviditetsplacering via Riksbyggen Likviditetsplacering via Riksbyggen Typ Saldo Ränta Slutdatum 90 dagar , dagar , Not 17 Eget kapital Bundet Bundet Fritt Insatser och Underhålls uppl. avgift fond Resultat Vid årets början Disposition enl årsstämmobeslut Förändring av underhållsfond Avsättning till underhållsfond Uttag ur underhållsfond Arets resultat Vid årets slut Not 18 Fastighetslån Fastighetslån Avgår nästa års amortering Skuld vid årets slut Låneinstitut Ränta Bundet till Ing. skuld Nya lån Arets amort. Utg. skuld STADSHYPTEK 2, STADSHYPTEK 3, STADSHYPTEK 2, STADSHYPTEK 3, STADSHYPTEK 4, ~ 13

18 Riksbyggens Brf Stockholmshus nr Not 19 Övriga skulder, kortfristiga Övriga skulder till kunder Skuld sociala avgifter och skatter Betalning av amortering och ränta Övriga kortfristiga låneskulder, avi återbetald Not 20 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna räntekostnader Upplupna elkostnader Upplupna vattenavgifter Upplupna värmekostnader Upplupna revisionsarvoden Övriga upplupna kostnader för reparationer och underhåll Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Förutbetalda hyror och avgifter Stockholm \ \ - Z51 ~ ~-d""""",--- ~uj~gv~ drun Edvardsson Af' Eric Lövgren ~~~~:=::;:::--s;.=--- Bitte Brask Ann-Kristine Andersson Vår revisionsberättelse har lämnats den 2_q (\ve.~~er 2..0\ \ ~~ ty Arne GrentfuiiLIS Föreniningsvald revisor 14

19 Revisionsberättelse Till föreningsstämman i Riksbyggens Bostadsrättsförening Stockholmshus nr 17 rg nr Vi har granskat årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning i Riksbyggens Bostadsrättsförening Stockholmshus nr 17 för räkenskapsåret 20 l l Det är styrelsen som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisions sed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen gjort när den upprättat årsredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot är ersättningsskyldig mot föreningen. Vi har även granskat om någon styrelseledamot på annat sätt har handlat i strid med bostadsrättslagen, årsredovisningslagen eller föreningens stadgar. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av föreningens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen, disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 29 november 2011 / ~el~--=>~ Föreningsvald revisor

20 Riksbyggens Brf Stockholmshus nr 17 Nyckeltal Kostnadsfördelning Reparationer Planerat underhåll Fastighetsavg iftlskatt Driftskostnader Övriga kostnader Personalkostnader Avskrivning av anläggningstillgångar Finansiella poster Inkomstskatt Summa kostnader Finansiella poster 9% Övrigt 6% Reparationer 9% Avskrivning av anläggningstillgångar 9% Planerat underhåll 19% Driftskostnader 48% Bilaga 1

21 Riksbyggens Brt Stockholmshus nr 17 Nyckeltalsanalys BA (kvm): för driftskostnader Kr I kvm Kr I kvm Tomträttsavgäld Fastighetsförsäkring Arvode förvaltning Kabel-TV Juridiska kostnader Revisionsarvode, externt Övriga förvaltningskostnader Fastighetsskötsel Systematiskt brandskyddsarbete Rabatt/återbäring från Riksbyggen Städ Hissbesiktning Övriga utgifter, julgranar Snöröjning Drift och förbrukning, övrigt, sanering brand Förbrukningsmateriel Vatten El Uppvärmning Sophantering Summa driftskostnader Bilaga 2

22 Styrelsens förslag till fönsterrenovering Frågan om när eller om vi behöver byta vår fönster har varit uppe till diskussion under ett par år. Styrelsen har följt kostnaderna för reparationer av fönster och ser nu att kostnaderna konstant ökar vilket leder fram till att det inte längre handlar om om vi skall renovera/byta fönstren utan mera om när vi skall göra det. Efter att ha tittat på olika metoder så har styrelsen kommit fram till att det långsiktigt är bäst att byta ut samtliga fönster som inte bytts de senaste två åren. Bytet förslås ske med en metod som innebär att fönsterkarmarna behålls och vid behov repareras och målas, därefter placeras ett helt nytt fönster inkl karm i den gamla karmen. Metoden minskar skador på fasaden och gör att fönsterbytet kan göras till minsta möjliga olägenhet för de boende. Eftersom byten av fönster är "årstidberoende" start hösten så föreslås att fönsterbytet sker under en treårsperiod med Vid de besiktningar som styrelsen genomfört har det visat sig att behov av åtgärder är störst i låghusen varför den första etappen genomförs i låghusen. Därefter genomförs etapp två i tre av höghusen och slutligen med start hösten 2014 de sista tre höghusen. I den senast uppdaterade underhållsplanen är fönsterrenoveringen upptagen till en kostnad om drygt 27 mkr. Efter att ha tagit in offert bedömer styrelsen att den nya metod som föreslås kommer att minska kostnaden till ca mkr. m föreningen utnyttjar en del av fonderade medel och övrig finansiering lånas upp etappvis så beräknas de ökade kostnaderna för renoveringen motsvara en avgiftsökning på ca 2 procent per årtom2014. Med hänvisning till ovanstående föreslår styrelsen stämman besluta: Att ge styrelsen i uppdrag att starta fönsterenovering under budgetåret Att fönsterrenoveringen genomförs etappvis med start i låghusen hösten 2012 Att om den totala kostnaden för renoveringen beräknas överstiga 25 mkr (i 2012 års prisläge) skall styrelsen kalla till ny stämma Att informationsmöten genomförs med den boende inför varje etapp start. Så här ser det ut när ett nytt fönster är inmonterat enligt den metod som styrelsen föreslår.