Godkännande av försäljning av Industriparken i Kalmar AB

Transkript

1 TJÄNSTESKRIVELSE Handläggare Datum Ärendebeteckning Ola Johansson KS 2014/ Kommunfullmäktige Godkännande av försäljning av Industriparken i Kalmar AB Förslag till beslut Kommunfullmäktige godkänner att Kalmar Kommunbolag AB får sälja aktierna i Industriparken i Kalmar AB (nedan kallad Industriparken) enligt aktieöverlåtelseavtal till P&E 4 Invest AB (bolag under bildande) org.nr för preliminär köpeskilling kronor. Slutligt tillträdesbokslut regleras inom 30 dagar från tillträdesdagen. Kommunfullmäktige beslutar att per den 30 januari 2015 entlediga styrelsen och revisorerna i Industriparken i Kalmar AB. Bakgrund Industriparken tillträdde fastigheten Elefanten 1 (f.d. Bombardiers fastighet) 1 april Uppdraget har varit att fylla lokalerna med ny verksamhet genom att öppna upp området, bygga om infrastrukturen samt anpassa byggnaderna till nya hyresgäster. Inför förvärvet tecknade Kalmar kommun den 20 juni 2005 en borgen på 12 miljoner kronor. Därefter har investeringar med kommunal borgen gjorts i fastigheten för ytterligare 85 miljoner kronor. Fastigheten har utvecklats positivt, i området finns idag 20 hyresgäster med olika verksamheter. Lokalytan uppgår till kvm. I det bolagsspecifika ägardirektivet för Industriparken är det bolagets uppgift att äga och förvalta fastigheter i kvarteret Elefanten i Kalmar. Syftet är att utveckla de aktuella fastigheterna för att senare sälja dessa. VD för Industriparken och förvaltarorganisationen KIFAB har under hösten 2013 gjort bedömningen att fastigheten nu är utvecklad med normal vakansgrad enligt uppdrag i ägardirektivet. Styrelsen i Kalmar Kommunbolag fattade beslut om att starta försäljningsprocessen för Industriparken den 28 januari 2014 och styrelsen i Industriparken informerades den 12 februari Uppdraget att förmedla försäljningen har kommunens upphandlade mäklare Svensk Fastighetsförmedling. Efter att anbudstiden gått ut och förhandlingar Kommunledningskontoret Adress Box 611, Kalmar Besök Östra Sjögatan 18 Tel vx Fax jonas.sverken@kalmar.se

2 KS 2014/ (2) först med anbudsgivarna har Fastighetspartner P&E AB som lämnat det högsta budet fått möjlighet att göra en due diligence. Det är en omfattande undersökning av fastighetsbeståndet och vanligt förekommande vid överlåtelser av kommersiella fastigheter. Undersökningen syftar till att på ett strukturerat sätt identifiera risker och möjligheter inför ett potentiellt förvärv och innefattar besiktningen som måste göras av en köpare. Nuläge Efter genomförd due diligence har slutförhandlingar genomförts med Fastighetspartner P&E AB och parterna är överens om villkoren för en försäljning av bolaget. Försäljningen innebär att koncernen Kalmar Kommunbolag minskar sin skuldsättning och frigör kapital för en större amortering av lån i moderbolaget. Genom försäljningen ges en lokal aktör med stark extern finansiering möjligheten att utveckla fastigheten och hitta samordning med andra fastigheter inom aktörens fastighetsförvaltning. I samband med försäljningen behöver kommunfullmäktige entlediga styrelsen och revisorerna i Industriparken i Kalmar AB. Ekonomisk reglering Nedan redovisas de övergripande principerna för försäljningen som slutligt kommer regleras i tillträdesbokslutet inom 30 dagar från tillträdesdagen. - Kalmar Kommunbolag säljer aktierna i Industriparken enligt aktieöverlåtelseavtal till P&E 4 Invest AB (bolag under bildande) org.nr för preliminär köpeskilling kronor. - Överenskommet fastighetsvärde är 142 miljoner kronor och fastighetens bokförda värde enligt preliminära tillträdesbalansräkningen är vid tillträdet den 30 januari kronor. - Realisationsvinsten är enligt preliminära tillträdesbalansräkningen kronor. Överenskommet fastighetsvärde Preliminärt bokfört värde på fastigheten vid tillträdet Pris på aktierna Eget kapital vid tillträdet Kalmar Kommunbolags bokförda värde på aktierna Reavinst aktier Ola Johansson VD Kalmar Kommunbolag AB Maria Björkman Ekonomichef Kalmar Kommunbolag AB Bilaga: Aktieöverlåtelseavtal

3 1 (10) AKTIEÖVERLÅTELSEAVTAL Säljare: Köpare: Kalmar Kommunbolag AB, , Box 611, Kalmar (nedan kallat Säljaren ) P&E 4 Invest AB (bolag under bildande) org.nr , (nedan kallad Köparen ) har denna dag träffat följande avtal. 1. Definitioner I detta Avtal skall följande termer, när de anges med versal begynnelsebokstav, ha den betydelse som framgår nedan. Aktierna avser Bolagets samtliga 100 aktier. Avtalet avser detta avtal med bilagor. Avtalsdagen är den dag detta Avtal undertecknas av Köparen. Bolaget avser Industriparken i Kalmar AB, Fastigheten avser Fastigheten Elefanten 1. Garantierna avser de av Bolaget i punkt 7 lämnade garantierna. Köparen avser P&E 4 Invest AB (bolag under bildande) org.nr Preliminära Köpeskillingen definieras i punkt 3.2. Preliminära lån definieras i punkt 3.3 Preliminära Tillträdesbalansräkningen definieras i punkt 3.2. Slutliga Köpeskillingen definieras i punkt 3.1. Slutliga lån avser Bolagets låneskuld såsom fastställd i Tillträdesbokslutet. Tillträdesbokslutet avser balans- och resultaträkning för Bolaget att upprättas per Tillträdesdagen enligt punkt 3.5. Tillträdesdagen definieras i punkt 2.1. Överenskommet Fastighetsvärde definieras i punkt 3.1.

4 2 (10) 2. Överlåtelse 2.1 På de villkor som framgår av detta Avtal överlåter och försäljer Kalmar Kommunbolag AB härmed Aktierna till Köparen för den Slutliga Köpeskillingen som beräknas på sätt som anges i punkt 4 nedan och med tillträde trettio (30) dagar efter det att kommunfullmäktiges beslut enligt punkt 13.l nedan vunnit laga kraft, eller vid den tidigare tidpunkt som partema bestämmer ("Tillträdesdagen"). 2.2 Äganderätten till Aktierna övergår på Köparen först efter att denne erlagt den Preliminära Köpeskillingen i enlighet med punkt 3.4 nedan. 3. Köpeskillingen och dess betalning 3.1 I och för detta köp har parterna enats om att Fastigheten skall anses ha ett Överenskommet Fastighetsvärde om etthundrafyrtiotvåmiljoner ( ) kronor. a) Med denna förutsättning skall köpeskillingen för Aktierna ("Slutliga Köpeskillingen") utgöra Fastighetens övervärde beräknat såsom mellanskillnaden mellan, å ena sidan, av partema Överenskommet Fastighetsvärde på Fastigheten samt å den andra sidan Fastighetens bokförda värde på Tillträdesdagen enligt Tillträdesbokslutet. b) Parterna är överens om att Bolaget per Tillträdesdagen skall ha ett justerat eget kapital på fem miljoner ( ) kronor. Bolagets resultat skall vara belastat med tillämplig bolagsskatt, fn 22 %. 3.2 Preliminära Köpeskillingen beräknas enligt Bilaga 3.2 a) och Preliminära Tillträdesbalansräkningen beräknas enligt Bilaga 3.2 b), (nedan kallade "Preliminära Köpeskillingen" och "Preliminära Tillträdesbalansräkningen"). 3.3 Bolagets Preliminära lån beräknas enligt Preliminära Tillträdesbalansräkningen. Bolagets slutliga lån ska fastställas i enlighet med punkt 3.5. Skillnaden mellan Preliminära lån och Slutliga lån ska regleras i enlighet med punkt På Tillträdesdagen skall Köparen erlägga kontant genom insättning på av Säljaren anvisade konton i bank med valutering per Tillträdesdagen : a) den Preliminära Köpeskillingen, ( kr) samt b) för Bolagets räkning erlägga de Preliminära lånen på kr och kr mot erhållande av samtliga aktiebrev behörigen transporterade in blanco. 3.5 Tillträdesbokslutet skall upprättas enligt lag och god redovisningssed och med tillämpning av de redovisningsprinciper som Säljaren tillämpat vid upprättandet av den senaste årsredovisningen. 3.6 Den Slutliga Köpeskillingen för Aktierna skall bestämmas genom en slutlig beräkning av köpeskillingen enligt principerna i punkt 3.1 per Tillträdesdagen efter det att Tillträdesbokslutet granskats av Bolagets revisor. Reglering av tillägg till eller avdrag från den Preliminära Köpeskillingen skall ske enligt 3.9.

5 3.7 Snarast efter Tillträdesdagen, dock senast 30 dagar efter densamma, ska Säljaren upprätta Tillträdesbokslut för Bolaget per Tillträdesdagen. 3 (10) 3.8 Köparens eventuella invändningar mot Tillträdesbalansräkningen måste skriftligen överlämnas till Säljaren senast 20 dagar efter det att Köparen erhållit Tillträdesbalansräkningen. Vid oenighet skall Parterna göra sitt yttersta för att försöka komma överens. Om enighet inte kunnat nås inom 15 dagar efter det att Köparen meddelat Säljaren om en invändning enligt denna punkt, skall innehållet i Tillträdesbalansräkningen slutligt avgöras av en av Partnerna gemensamt utsedd oberoende revisor. Kostnaderna för en sådan oberoende revisor skall bäras lika av Parterna. 3.9 Tillägg till eller avdrag från den Preliminära Köpeskillingen skall regleras kontant mellan partema (med betalning till av aktuell part anvisat konto) senast inom 30 dagar efter att Tillträdesbokslutet och beräkningen av den Slutliga Köpeskillingen blivit slutligt fastställd. För det fall den Slutliga Köpeskillingen (beräknad i enlighet med p 3.1 ovan) överstiger den Preliminära Köpeskillingen skall Köparen erlägga mellanskillnaden till av Säljaren anvisat konto. Om den Slutliga Köpeskillingen understiger den Preliminära Köpeskillingen skall Säljaren erlägga mellanskillnaden till av Köparen anvisat konto. 4. Förvaltning fram till Tillträdesdagen 4.1 Säljaren ska tillse att Bolaget förvaltas på sedvanligt sätt och ska fram till Tillträdesdagen inte ingå eller säga upp väsentliga avtal utan Köparens skriftliga godkännande. 5. Åtgärder på Tillträdesdagen 5.1 När Köparen har erlagt köpeskillingen och betalt Bolagets lån enligt ovan, ska Säljaren på Tillträdesdagen tillse att Köparen införs i Bolagets aktiebok som ägare till aktierna. 5.2 Köparen ska på Tillträdesdagen hålla en extra bolagsstämma i Bolaget för val av nya styrelseledamöter och revisor samt anta ny bolagsordning. Köparen ska omgående anmäla förändringar avseende styrelse och revisor till Bolagsverket för registrering. Säljaren svarar för att nuvarande VD, styrelseledamöter och revisorer ställer sina platser till förfogande utan krav på ersättning från Bolaget samt att dessa ej utnyttjar sin formella behörighet att, intill dess nya styrelseledamöter och revisor registrerats, företräda Bolaget. Köparen ska tillse att vid nästkommande årsstämma i Bolaget nuvarande styrelseledamöter beviljas ansvarsfrihet under förutsättning att Bolagets revisorer tillstyrker sådan ansvarsfrihet.

6 4 (10) 6. Information om Bolaget 6.1 Köparen har beretts möjlighet att ta del av all hos Bolaget och dess aktieägare tillgänglig information om Bolaget och dess verksamhet vid en av Köparen utförd due diligence. Köparen har inte rätt att såsom fel åberopa förhållanden som Köparen kunnat upptäcka vid due diligence eller på annat sätt. 6.2 Parterna är överens om att Bolaget överlåtes med Fastigheten i befintligt skick och, med undantag från brister i angivna garantier, med full friskrivning för Bolaget från ansvar för fel och brister, inklusive dolda fel och brister. Bolaget reserverar sig i fråga om eventuella avvikelser i ytuppgifter i Hyresavtalen eller andra sammanställningar. Köparen är införstådd med att inte kunna grunda anspråk på reduktion av köpeskillingen eller annan ersättning på rund av eventuella avvikelser rörande Fastighetens areor och övriga ytor. 6.3 Köparen, som noga undersökt Fastigheten och den information rörande Bolaget och Fastigheten som Bolaget tillhandahållit, inklusive bland annat Hyresavtalen, förklarar sig godtaga Fastighetens skick, användnings- och dispositionsmöjligheter och avstår med bindande verkan från alla anspråk mot Bolaget på grund av förekommande faktiska fel eller brister, rättsliga fel och rådighetsfel, innefattande jämväl s.k. dolda fel eller brister och innefattande jämväl förekommande miljömässiga fel och brister och miljöföroreningar. Vad som anges i denna punkt 6 inskränker dock inte Garantierna Bolaget lämnar enligt detta Avtal (punkt 7 nedan) och de möjligheter Köparen har att göra gällande påföljder i anledning av brister i Garantier. 6.4 I samband med säljarens förvärv av Fastigheten gjordes en Miljöteknisk markundersökning (27 april 2005). Därefter har Fastigheten och därpå befintliga byggnader eller anläggningar under tid då Bolaget eller Säljaren ägt Fastigheten inte såvitt Bolaget eller Säljaren känner till använts på sådant sätt som har föranlett föroreningar eller annan störning som medför ansvar enligt Miljöbalken eller annan lagstiftning eller anspråk från tredje man på skadestånd eller annan liknande ersättning. 7. Bolagets garantier Säljaren garanterar gentemot Köparen med avseende på förhållandena per Avtalsdagen och per Tillträdesdagen, såvida annat inte anges nedan: 7.1 Aktier att Bolagets aktiekapital uppgår till en miljon ( ) kronor fördelat på 100 aktier, att Aktierna utgör samtliga av Bolaget utgivna aktier och Aktierna har till fullo betalats, att Säljaren har full och oinskränkt äganderätt till Aktierna och att dessa är fritt överlåtbara och att dessa inte är pantförskrivna eller att dispositionsrätten över dem på annat sätt är inskränkt samt att äganderätten är korrekt antecknad i Bolagets aktiebok, att ytterligare aktier utöver Aktierna inte finns i Bolaget och att inte heller rätt föreligger för någon att teckna eller eljest utfå aktier i Bolaget samt att alla Bolagets aktier har samma rätt och är till fullo betalda.

7 5 (10) 7.2 Bolaget att Bolagets egna kapital per tillträdesdagen är kronor, att Bolagets bokförings- och räkenskapsmaterial och övriga väsentliga handlingar upprättats och förvaras i enlighet med tillämplig lag, författning och god redovisningssed samt är i Bolagets besittning, att Tillträdesbokslutet ger en korrekt och rättvisande bild av Bolagets ekonomiska ställning och resultat samt Bolagets tillgångar och skulder (inklusive eget kapital) per Tillträdesdagen enligt gällande lag och god redovisningssed, att Bolaget per Tillträdesdagen har äganderätt till Fastigheten och de tillgångar som i övrigt upptagits i balansräkningen i Tillträdesbokslutet, att Bolaget, såvitt Säljaren känner till, inte har några andra skulder, ansvarsförbindelser, ställda panter, borgens- eller garantiåtaganden, än sådana som anges i Bilaga 3.2 b) eller som intill Tillträdesdagen uppkommit såsom led i Bolagets löpande fastighetsförvaltning och som upptagits i Tillträdesbokslutet, att Bolagets bolagsordning och registreringsbevis per Avtalsdagen framgår av Bilaga På Tillträdesdagen kommer bolaget enligt punkt 5.2 att fatta erforderliga beslut och inge ansökan till Bolagsverket om att bolagsordningen ändras, att all väsentlig dokumentation beträffande Bolaget, som t ex aktiebok, bolagsstämmoprotokoll, finns i behåll i god ordning hos Bolaget, att Bolaget har ingen anställd personal, att befintliga försäkringar kommer att vara i kraft till och med Tillträdesdagen. 7.3 Fastigheten att att Fastigheten icke är behäftade med rättsliga fel eller rådighetsinskränkningar och ej heller är besvärade av andra servitut, inteckningar eller belastningar i övrigt än tecknade hyresavtal och vad som upptagits i FDS-utdrag, Bilaga 7.3.1, att godkänd obligatorisk ventilationskontroll OVK genomförts för lokaler som fastighetsägaren ansvarar för, Bilaga 7.3.2, att samtliga skyldigheter avseende elsäkerhet, som åläggs fastighetsägare i egenskap av innehavare av elektriska anläggningar m.m. enligt ellagen och därtill hörande föreskrifter, är uppfyllda, att samtliga skyldigheter avseende skydd mot olyckor, som åläggs fastighetsägare enligt lag om skydd mot olyckor, är uppfyllda och att systematiskt brandskyddsarbete, som respektive kommun eller annan relevant myndighet kräver avseende tiden för Tillträdesdagen har utförts för de lokaler som fastighetsägaren ansvar för, att såvitt Säljaren känner till, på Fastigheten fram till och med Tillträdesdagen bedriven verksamhet inte kan föranleda ansvar enligt miljö- eller grannelagstiftning och att varken mark, byggnad eller anläggning har använts på ett sätt, som har lett till, el ler som kan komma att leda till, förorening eller annan störning som kan medföra ansvar enligt miljö- eller grannelagstiftning,

8 6 (10) att Fastigheten, såvitt Säljaren känner till, inte är förorenade och inte innehåller asbest, PCB, radon eller andra ämnen i sådan omfattning att ålägganden kan riktas mot Bolaget eller att extra kostnader uppstår om åtgärd vidtas på Fastigheten, att det på Fastigheten inte förekommer sådana köldmedier, som är förbjudna att använda eller förbjudna att fylla på enligt förordningen (2002:187) om ämnen som bryter ned ozonskiktet och att all utrustning på Fastigheten i övrigt uppfyller kraven enligt nämnda förordning, att föreskriven återkommande kontroll av Fastighetens kylanläggningar enligt köldmediekungörelsen (SNFS 1992:16) har genomförts, att föreskriven rapporteringsskyldighet till miljö- och hälsoskyddsnämnd enligt miljöbalken har uppfyllts, att de för Fastigheten gällande hyresavtalen är bifogade Avtalet som Bilaga , att för Fastigheten debiterade hyror uppgår till belopp som angivits i Bilaga , att på Fastigheten belöpande offentliga avgifter, inkl. gatumarkskostnader enligt planoch bygglagen, och anslutningsavgifter erlagts, därest sådan ersättningsskyldighet inträtt, att samtliga villkor för hyresförhållandena kan utläsas av Hyresavtalens ordalydelse, att det inte finns överenskommelser och inte heller har utlovats några reparationer, hyresgästanpassningar eller nyanskaffningar till Fastighetens hyresgäster som icke utförts eller levererats, att samtliga drifts- och underhållsavtal avseende Fastigheten som Bolaget är bundet av redovisas i bifogade sammanställning, Bilaga , att Bolaget, utöver vad som följer av i FDS-utdraget angiven andel i samfällighet, inte är bundet av andra avtal än Hyresavtalen och Drifts- och underhållsavtalen, att all byggnation på Fastigheten skett i enlighet med bygglov, detaljplan och andra myndighetstillstånd, att samtliga upplåtelser skett i enlighet med gällande detaljplan, att såvitt Säljarna vet, upplåten nyttjanderätt inte används i strid med i respektive kontrakts angivna ändamål, att inga i Fastigheten uttagna pantbrev är pantförskrivna och att de utan inskränkning kan användas av Bolaget för finansiering av Fastigheten på Tillträdesdagen, att Fastigheten inte är belastad eller kommer att bli belastad med något föreläggande eller förbud från domstol eller behörig myndighet till följd av något förhållande som förelegat före Tillträdesdagen.

9 7 (10) 7.4 Skatter och avgifter att Säljaren inte har mottagit anmärkningar från Skatteverket vad avser Bolaget samt att, såvitt Säljaren känner till, sådana anmärkningar inte heller är att förvänta på grund av omständighet som inträffat före Tillträdesdagen, att att Bolaget i rätt tid redovisat och betalat alla skatter (inklusive moms) och avgifter, som förfallit till betalning per Tillträdesdagen, Säljaren står för samtliga skatter och avgifter som är att hänföra till tidpunkten före Tillträdesdagen. 7.5 Tvister; garanti att Säljaren garanterar att Bolaget per Tillträdesdagen ej är inblandat i rättegång, skiljeförfarande eller annan tvist, som kan medföra kostnad, och att tvist ej heller framdeles kommer att uppstå på grund av omständighet hänförlig till tiden före Tillträdesdagen. 8. Friskrivning 8.1 Parterna är överens om att Bolaget med Fastigheten överlåtes i befintligt skick och att Köparen bara får göra påföljder gällande om det brister i något som Säljaren uttryckligen har garanterat i detta avtal. 9. Kontraktsbrott 9.1 Enskilda garantibrister enligt detta avtal (varvid flera brister hänförliga till samma grund skall betraktas som en enskild brist) understigande kronor efter skatt ska inte beaktas och Säljaren ska heller inte vara skyldig att utge någon ersättning till köparen om den sammanlagda bristen enligt garantier i detta avtal understiger kronor efter skatt. 10. Reklamation och preskription 10.1 Köparen har rätt att inom sex (6) månader framföra anspråk enligt detta avtal. Vad gäller skattebeslut, eftertaxering, tillkommande sociala avgifter eller annat dylikt förfarande måste dock Köparen framställa krav inom tre (3) månader efter det att sådan skatt eller avgift slutligen fastställts.

10 8 (10) 11. Meddelanden 11.1 Reklamation och andra meddelanden ska ske genom bud eller rekommenderat brev till parternas i ingressen angivna eller senare ändrade adresser. Meddelandet ska anses ha kommit mottagaren tillhanda; a) Om avlämnat med bud: vid överlämnandet b) Om avsänt med rekommenderat brev: 4 dagar efter avlämnande för postbefordran. Adressändring ska meddelas part på sätt föreskrivs i denna bestämmelse. 12. Rubriker 12.1 Indelningen av avtalet i olika avsnitt och åsättande av rubriker ska inte påverka avtalets tolkning. 13. Ändringar 13.1 Ändringar av och tillägg till detta avtal ska för att vara bindande vara skriftligen avfattade och undertecknade av parterna. 14. Fullständig reglering 14.1 Alla skriftliga eller muntliga åtaganden och utfästelser som föregått avtalet ersätts av innehållet i detta avtal med bilagor. 15. Bestämmelses ogiltighet 15.1 Skulle någon bestämmelse i avtalet eller del därav befinnas ogiltig, ska detta inte innebära att avtalet i dess helhet är ogiltigt utan ska, i den mån ogiltigheten väsentligen påverkar parts utbyte av eller prestation enligt avtalet, skälig jämkning i avtalet ske. 16. Tillämplig lag 16.1 På detta avtal ska svensk lag tillämpas. 17. Tvist 17.1 Svensk rätt skall tillämpas på Köpekontraktet. Tvist i anledning av detta Köpekontrakt skall avgöras genom skiljedom enligt reglerna för Stockholms Handelskammares Skiljedomsinstitut. Antalet skiljemän bestäms av institutet med hänsyn tagen till målets svårighetsgrad, tvistemålets värde och övriga omständigheter. Skiljedomsförfarandet skall äga rum i Kalmar.

11 9 (10) 18. Villkor för giltigheten m m 18.1 Detta Aktieöverlåtelseavtals giltighet och fortbestånd villkoras av att avtalet genom beslut, som senare vinner laga kraft, godkänns av kommunfullmäktige Kalmar kommun. Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar av vilka parterna tagit var sitt. Kalmar den / 2015 Kalmar den / 2015 Kalmar Kommunbolag AB P&E 4 Invest AB (bolag under bildande)

12 10 (10) Bilagor 3.2 a) Beräkning Preliminära köpeskillingen 3.2 b) Preliminära Tillträdesbalansräkningen Registreringsbevis Bolagsverket Bolagsordning för Industriparken i Kalmar AB Fastighetsutdrag - FDS OVK - kontroll Gällande hyresavtal Hyresdebiteringslista Drifts- och underhållsavtal