Detaljplan för del av Bytarebacken 39 m.fl. i Lund, Lunds kommun (Bangatan 10)

Transkript

1 PÄ 31/2016a Detaljplan för del av Bytarebacken 39 m.fl. i Lund, Lunds kommun (Bangatan 10) Upprättad Innehåll: Planbeskrivning Plankarta med planbestämmelser och illustration Utlåtande efter samråd

2 PLANBESKRIVNING Detaljplan för del av Bytarebacken 39 m.fl. i Lund, Lunds kommun GRANSKNINGSHANDLING UPPRÄTTAD: PÄ 31/2016a STANDARDFÖRFARANDE

3 Vad är en detaljplan? En detaljplan styr hur marken får användas för ett område inom kommunen exempelvis för bostäder, kontor, handel och industri. Detaljplanen får även reglera placering, utformning och utförande. En detaljplan består av en plankarta som är juridiskt bindande och en planbeskrivning som beskriver plankartan. Planbeskrivningen, som inte är juridisk bindande, ska underlätta förståelsen för plankartans innebörd. Planprocessen Detaljplaneprocessen regleras i plan- och bygglagen och syftar till att pröva om ett givet förslag till markanvändning är lämpligt. I processen ska allmänna och enskilda intressen vägas mot varandra. Planprocessen kan hanteras antingen med standardförfarande eller utökat förfarande. Under samråd och granskning ges möjlighet för sakägare, myndigheter och andra berörda att inkomma med synpunkter. 2 (19)

4 INNEHÅLL INLEDNING 4 Sammanfattning 4 Handlingar 4 Medverkande 4 Plansökande 4 FÖRUTSÄTTNINGAR 4 Tidigare ställningstaganden 5 Plandata och markägoförhållanden 7 Befintlig stadsbild/landskapsbild och markanvändning 8 Historik 8 Kulturmiljö 8 Service 9 Trafik 9 Natur 9 Teknisk försörjning 10 PLANFÖRSLAG 10 Planens syfte 10 Övergripande karaktär och disposition 10 Markanvändning och gestaltning 12 Trafik 13 Störningsskydd 13 Teknisk försörjning 14 Räddning 15 GENOMFÖRANDE 15 Organisatoriska åtgärder 15 Tekniska och ekonomiska åtgärder 15 Fastighetsrättsliga åtgärder 16 KONSEKVENSER 16 Miljökonsekvenser 16 Sociala konsekvenser 19 3 (19)

5 INLEDNING Sammanfattning Syfte med ny detaljplan är att pröva lämpligheten av att utöka byggrätt för centrumverksamhet/hotell i upp till fem våningar på innergården i kvarteret Bytarebacken. Planförslaget medför ett mindre tillägg till den byggrätt som gavs i ny detaljplan från Ny detaljplan möjliggör även ett bullerskydd från lastzonen nordost om planområdet. PLANDATA Planområdets area: ca 1100 kvadratmeter. Bruttoarea kommersiell service: ca 850 kvadratmeter Handlingar Till detaljplanen finns följande handlingar: Plankarta med planbestämmelser och illustration Planbeskrivning (denna handling) Utlåtande efter samråd (finns tillgänglig på stadsbyggnadskontoret) Detaljplaneprocessen följer plan- och bygglagen SFS 2010:900. Standardförfarande tillämpas då förslaget till detaljplan är förenligt med översiktsplanen samt länsstyrelsens granskningsyttrande och inte bedöms vara av betydande intresse för allmänheten eller i övrigt av stor betydelse. Planförslaget är en mindre justering av byggrätten inom kvarteret och detaljplanen kan därför utföras som standardförfarande i delegation med förkortat granskningsförfarande. Förslaget bedöms inte medföra betydande miljöpåverkan. Medverkande Planarkitekt: Katarina Meier Biträdande planchef: Maria Milton Trafikplanerare: Viktor Nilsson Landskapsarkitekt: Maria Borisson Lindvall Lantmätare: Kristin Håkansson På fastighetsägarnas uppdrag har Krook och Tjäder samt Agneta Ljungberg Arkitekter tagit fram förslag till ny bebyggelse, skuggstudier m.m. Plansökande Sökande är Wihlborgs Bytarebacken AB. 4 (19)

6 FÖRUTSÄTTNINGAR Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer Enligt ÖPL-2010 ska området förtätas. Detaljplaner För området finns gällande detaljplan L844, lagakraft 2009, som medger hotell och kontor i upp till tre våningar. För delar av aktuellt planområde gäller även att marken inte får bebyggas samt att mark endast får underbyggas. Genomförandetiden för gällande detaljplan har gått ut. Bild gällande detaljplan L844 (lagakraft 2009). 5 (19)

7 Strax öster om planområdet gäller detaljplan P64 (lagakraft 2012) som möjliggör utbyggnad av hotell och centrumverksamhet längs Bytaregatan. Planen medger bebyggelse med en totalhöjd upp till 18 meter. Bild på gällande detaljplan strax öster om aktuellt planområde (lagakraft 2012). Ramprogram Aktuellt planområde ingår i ramprogram för Lund C, upprättat Övergripande visionsbild ur ramprogram för Lund C. Lund C-området ska utvecklas och få en tydligare ordning och effektivare struktur. Vistelseytor för stadsliv frigörs och ramas in av ny och befintlig bebyggelse för b.l.a resecentrum, handel, kontor, tingsrätt och kongress och hotell. Bangatan och Clemenstorget blir ett nytt sammanhållet stadsrum och järnvägsstationen kopplar bättre den östra och västra sidan av staden. I kvarteret Bytarebacken föreslås åtgärder för att förbättra kontakten mellan kvarteret och de omgivande stadsrummen. 6 (19)

8 Bild från ramprogrammet som visar strategin för stadsrummen längs Lund C. Kvarteret Bytarebacken ska tillföras fler ytor för lokaler och service. Aktuellt planområde markerat med svart. Riksintresse för kulturmiljö Planområdet ingår i riksintresseområdet Lunds stadskärna (M:K 87). Riksintresset Lund är en stifts- och universitetsstad, en av landets äldsta och mest betydande medeltidsstäder. Den speglar utvecklingen från kyrklig metropol till universitetsstad med expansiv utveckling under det senare 1800-talet och 1900-talet. Ingen byggnad inom planområdet utgör sådana särskilt värdefulla byggnader som avses i 8 kap 13 PBL, d v s byggnader som är särskilt värdefulla från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt eller som ingår i ett bebyggelseområde av denna karaktär. Dagvattenstrategi Lunds kommun har tillsammans med VA SYD tagit fram en dagvattenstrategi för Lunds kommun daterad Godkänd av kommunstyrelsen samt godkänd av VA SYDs ägarnämnd Plandata och markägoförhållanden Planområdet omfattar del av fastigheten Bytarebacken 39 (privatägd) och del av Innerstaden 2:1 (kommunalägd). Planområdet berör gemensamhetsanläggningen Bytarebacken ga:1 som omfattar underjordiskt garage och trappuppgång. 7 (19)

9 Orienteringskarta med planområdet markerat i svart Befintlig stadsbild markanvändning Planområdet har idag användningen hotell och kontor och är underbyggd med garage. Ytan ligger i Lunds centrum med närhet till kollektivtrafik, butiker och stadsliv. Historik Bytarebacken ligger i stadskärnans nordvästra del och sträckte sig från början ända ut till stadens vall invigdes den första delen av stambanan vilket startade en omdaning av kvarteret och dess omgivning. Carl Holmbergs gjuteri och Mekaniska verkstad etablerades i kvarteret och var under 1800-talet en av Sveriges största maskintillverkare. Bytarebacken präglades av industriell verksamhet fram till 1940-talet då verkstaden lades ner uppfördes hotellbyggnaden som idag är Hotell Lundia. Arkitekter var Sven Backström och Leif Reinius AB. Kulturmiljö Kulturhistorisk intressant bebyggelse och byggnadsminnen Inom planområdet finns inga byggnadsminnen eller kulturhistoriskt intressant bebyggelse. Arkeologi Planområdet är beläget inom Lunds medeltida stadskärna, vilken är registrerad som fast fornlämning. Alla markingrepp kräver därför tillstånd från Länsstyrelsen enligt 2 kap 10 Kulturminneslagen. 8 (19)

10 Service Kommersiell service Planområdet innehåller kommersiell service i form av kontor och centrumverksamhet. Trafik Biltrafik Bytaregatan är öppen för allmän trafik fram till vändplatsen utanför hotellet. I samband med Clemenstorgets ombyggnad för bland annat spårväg samt att Bangatan stängs för biltrafik kommer trafikflödena kring Clemenstorget att förändras. Gång- och cykeltrafik I Bytaregatan passerar två övergripande cykelstråk, Gula stråket och Gröna stråket. År 2001 cyklade 2600 cyklister på Bytaregatan varje dag. Kollektivtrafik Planområdet ligger i ett utmärkt kollektivtrafikläge med närhet både till buss och till järnväg. I framtiden kommer planområdet dessutom att ligga ca 200 meter från ny spårvägshållplats på Clemenstorget. Parkering Parkering till hotellet ska ske i det gemensamma underjordiska garaget för flera fastigheter inom kvarteret Bytarebacken. Angöring till garaget görs från Clemenstorget eller via en ramp från Bytaregatan. Kommunens planeringsnormer för parkering ska tillämpas vid bygglovprövning. Natur Natur, park och vegetation Befintlig kommunal mark utgörs av en innergård med sparsam grönska. Längre in i kvarteret, utanför planområdet, finns en stor ek värd att bevara. Markradon Baserat på översiktlig radonkartläggning klassificeras planområdet som normalriskområde (10-50 kbq/m 3 ) Luftföroreningar Miljökvalitetsnormerna för utomhusluft enligt 5 kap miljöbalken gäller för svaveldioxid, bly, kvävedioxid, kolmonoxid och partiklar (PM 10). Enligt miljöförvaltningens uppgifter överskrids inte miljökvalitetsnormerna inom Lunds kommun. Luftföroreningarna ligger inom godtagbara nivåer inom planområdet. 9 (19)

11 Teknisk försörjning Planområdet förutsätts kunna kopplas till befintligt system för vatten, dagvatten, renhållning, energiförsörjning samt tele och kommunikation. Befintliga ledningar redovisas i kartan nedan. Kartbild med befintliga ledningar. Planområdet markerat med svart. PLANFÖRSLAG Planens syfte Detaljplanens syfte är att pröva lämpligheten av en utökad byggrätt för hotell och centrumverksamhet inom del av Bytarebacken 39 och del av Innerstaden 2:1. Byggrätt föreslås på innergården i anslutning till befintligt hotell. Planförslaget innebär: en mindre andel byggfri mark (prickmark) i kvarteret övergår till byggrätt för centrumverksamhet. ny byggrätt för hiss och skärmtak inne i kvarteret. Utökning av befintlig lastzon i kvarteret och möjlighet till uppförande av bullerplank eller bullerskyddande mur. 10 (19)

12 Övergripande karaktär och disposition Planförslaget möjliggör ytterligare byggrätt för centrumverksamhet/hotell inne i kvarteret Bytarebacken. Ny utbyggnad kopplas till befintligt hotell och möjliggör bättre interna flöden och planlösning. Befintlig hotellbyggnad kommer fortsatt att utgöra fronten söderut mot Knut den stores torg. Se illustrationsplan nedan. Illustrationsplan. Ny bebyggelse i orange färg. Planområdet markerat i svart. I öster längs Bytaregatan planeras den hotellutbyggnad som medges i detaljplan från Del av aktuell förtätning ges samma byggnadshöjd som i detaljplanen från Övriga delar av byggrätten är betydligt lägre. Tillkommande byggrätt kommer, när allt är färdigställt, inte att synas från allmän plats. Detaljplanen medger en skyddande mur runt utökad lastzon. 11 (19)

13 Schematisk karta över nya och befintliga volymer.i blått syns det som idag är kommunal mark - men som kommer att bli byggrätt på privat kvartersmark. Inom Innerstaden 2:1 syns föreslagen mur. Markanvändning och gestaltning Platsbildningar och grönområden Aktuellt planområde utgörs av en marginell byggrätt som adderas till befintlig hotellbyggnad. Utanför planområdet men inom hotellprojektet planeras en ny huvudentré mot Knut den stores gata. Denna hamnar på Knut den stores torg i siktlinjen från Lund C. Inne i kvarteret (men utanför aktuellt planområde) planeras en trädgård på fastigheten Bytarebacken 9. Fastighetsägarna avser spara så många uppvuxna träd som möjligt. Kommersiell service Planförslaget innebär byggrätt för C, centrumverksamhet, vilket även innefattar hotell och kontor. Totalt medges cirka 850 kvadratmeter ny BTA. Den maximala tillåtna totalhöjden för byggnaderna regleras till 7,0 meter respektive 18,0 meter. 12 (19)

14 Schematisk situationsplan över byggnadshöjder för nya volymer. Trafik Gång- och cykeltrafik till planområdet sker fortsatt från Clemenstorget, Bytaregatan, Knut den stores torg samt Bangatan. Planområdet ligger kollektivtrafiknära i form av både bussar, tåg och framtida spårväg. Biltrafik till planområdet angör det underjordiska garaget från Clemenstorget. Färdtjänst och taxi föreslås angöra hotellet från vändzonen på Bytarebacken. Bilparkering erbjuds i det underjordiska garaget. Tillkommande antal cykelparkeringar för ny byggrätt är 58 stycken. Dessa ska lösas inom egen fastighet. Gällande parkeringsnorm för bil-och cykel ska tillämpas. Planförslaget möjliggör att sophantering till viss del flyttar upp i anslutning till lastgården som ligger utanför planområdet. Angöring till lastgården sker från Clemenstorget. Det är av stor vikt att ytan blir tillräckligt stor så att angörande fordon för leveranser och sophantering kan vända inne på lastgården. Trafiksäkerheten och fördelen logistikmässigt är de främsta orsakerna till att lastzonen nu utvidgas. Inom planområdet ligger lastgården som byggfri mark. Men inom området får bullerplank eller mur uppföras för att minska omgivningspåverkan för befintliga bostäder. Se karta över lastgården nedan. 13 (19)

15 Bild som visar tänkt lastgård på Bytarebacken 39 utanför aktuellt planområde.ritning framtagen av Agneta Ljungberg på uppdrag av fastighetsägaren. Norr är till vänster i bild. Störningsskydd Den 11 maj 2017 beslutade regeringen om en höjning av riktvärdena för buller vid en bostadsbyggnads fasad från spår- och vägtrafik. För bostäder större än 35 kvm höjs riktvärdet till 60 dba (mot det tidigare 55 dba) ekvivalent ljudnivå. För bostäder upp till 35 kvm läggs nivån nu på 65 dba (i stället för det tidigare 60 dba). Förordningsändringarna träder i kraft den 1 juli 2017, men kan tillämpas på planärenden som påbörjats fr.o.m. den 2 januari För hotell används samma riktvärden som för bostäder. Enligt Lunds kommuns bullerkartläggning från 2016 uppgår buller från tåg till <55 dba ekvivalentnivå och <65 dba maxnivå. Motsvarande nivåer för vägtrafik är <50 dba ekvivalentnivå och <65 dba maxnivå. För att minska omgivningspåverkan av lastning och lossning inne i kvarteret möjliggörs ett bullerplank eller mur inne i kvarteret. Eventuell mur eller plank ska placeras så att uppvuxna träd inte påverkas negativt. Teknisk försörjning Energiförsörjning, el, tele, bredband och renhållning Planområdet föreslås kopplas till befintligt system för energiförsörjning samt el, tele, bredband och renhållning. Vatten-, avlopp- och dagvattenhantering Området ligger inom verksamhetsområde för VA. VA SYD ansvarar för att ta hand om dagvattnet. Planområdet föreslås kopplas till befintligt vatten-, avlopp- och dagvattensystem. Andelen ny hårdgjord yta är marginell. En 14 (19)

16 medvetenhet kring materialval så som gröna tak och genomsläppliga ytor på övrig kvartersmark föreslås. Räddning Planområdet ligger inom normal insatstid. GENOMFÖRANDE Organisatoriska åtgärder Genomförandetid Planen har en genomförandetid på 5 år från det datum den vinner laga kraft. Före genomförandetidens utgång får mot berörda fastighetsägares bestridande detaljplanen ändras eller upphävas endast om det är nödvändigt på grund av nya förhållanden av stor allmän vikt, vilka inte kunnat förutses vid planläggningen. Efter genomförandetidens utgång får planen ändras eller upphävas utan att rättigheter som uppkommit genom planen beaktas. (4 kap 40 PBL). Avtal Exploateringsavtal ska träffas mellan kommunen och fastighetsägarna. Avtalet ska reglera förutsättningar för marköverlåtelse och kostnad och ansvar för eventuella åtgärder på allmän platsmark. Exploateringen förväntas stå för de kostnader som orsakas av den aktuella utbyggnaden, t.ex. åtgärder rörande allmän platsmark i närområdet. Tecknande av exploateringsavtal är en förutsättning för att detaljplanen ska komma att antas. Tekniska och ekonomiska åtgärder Utbyggnad, ansvarsfördelning och kostnadsfördelning av tekniska anläggningar Planförslaget innebär ingen nyanläggning eller ombyggnation av allmänna ledningar. Exploatören bekostar anslutning till kommunalt VA och dagvatten samt anslutning till övriga ledningshavare. Kostnad för framtagande av detaljplan Detaljplanen bekostas av exploatören genom planavtal. FASTIGHETSRÄTTSLIGA KONSEKVENSER Fastighetsbildning, gemensamhetsanläggning Mark inom planområdet är utlagd som kvartersmark för centrumverksamhet. Område som tillhör Innerstaden 2:1 och som i detaljplanen utlagts till centrumverkssamhet ska överföras till någon av de angränsande fastigheterna. Se figur i kartskiss nedan. Detaljplanen medger att överföring genomförs. En sådan fastighetsreglering bör grundas på överenskommelse. 15 (19)

17 Karta som visar område som frångår Innerstaden 2:1 i blått. Rättigheter, gemensamhetsanläggning Planområdet berör gemensamhetsanläggningen Bytarebacken ga:1 som omfattar bland annat underjordiskt garage och trappuppgång. Deltagande fastigheter är Bytarebacken 31 och 39. Om byggnation till följd av nytillkomna byggrätter alternativt ändrad fastighetsindelning inom planområdet medför att fastigheternas användning av anläggningarna ändras så kan andelstalen i gemensamhetsanläggningen behöva justeras. Ändring av andelstal görs lämpligen genom att deltagande fastigheter gemensamt till Lantmäterimyndigheten lämnar in överenskommelse enligt 43 anläggningslagen. Ansökan om fastighetsbildning m m Det ankommer på berörda fastighetsägare att hos Lantmäterimyndigheten i Lund ansöka om erforderlig fastighetsbildning. KONSEKVENSER Miljökonsekvenser Miljöbedömning enligt miljöbalken Stadsbyggnadskontoret bedömer med vägledning av förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar att planförslaget inte kan antas medföra 16 (19)

18 betydande miljöpåverkan i den mening som avses i 6 kap miljöbalken och i 4 kap 34 PBL. Behovet av miljöhänsyn vid genomförandet av detaljplanen belyses därför inte i en miljöbedömning enligt 6 kap miljöbalken. Vid den behovsbedömning som utförts har följande ställningstagande gjorts: Planområdet ingår i riksintresseområdet Lunds stadskärna M:K87. Genomförande av planförslaget innebär marginellt ökad exploateringsgrad men inga effekter eller störningar på miljön, hälsan eller hushållningen med mark, vatten och andra resurser. Sammantagande är den påverkan som planförslaget förutses få sådan att den inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Påverkan på riksintressen Planområdet berörs av följande uttryck för riksintresset för kulturmiljö: Bebyggelsens skala, volym och placering. Gaturummets karaktär, platsbildningarna och gårdsrummen. Sammantaget bedöms inte planförslagets genomförande medföra någon betydande påverkan på riksintresset. Miljökvalitetsnormer Miljökvalitetsnormerna för utomhusluft enligt 5 kap miljöbalken gäller för svaveldioxid, bly, kvävedioxid, kolmonoxid och partiklar (PM 10). Enligt miljöförvaltningens uppgifter överskrids inte miljökvalitetsnormerna inom Lunds kommun. Luftföroreningarna ligger inom godtagbara nivåer inom planområdet. Trafiktillskottet från den förändring som planförslaget innebär bedöms inte förändra nivåerna för befintlig bebyggelse. I stort sett allt dagvatten i Lunds kommun rinner till Höje å och Kävlingeån via dagvattenledningar, diken och små vattendrag. De olika dagvattenrecipienterna i Lunds kommun har klassificerats efter hur stort flöde och vilka mängder av närsalter och föroreningar recipienterna kan tåla/ta emot beroende på deras speciella förutsättningar. I dagvattenstrategin redovisas klassificering av de olika recipienternas känslighet. Planområdet ingår i avrinningsområdet Höje å som i dagsläget har dålig ekologisk status men med kravet att uppnå god ekologisk status Naturmiljö och biologisk mångfald Detaljplanen har ingen påtaglig negativ påverkan på natur och mångfald. Markradon Vid normalriskmark ska byggnader utföras radonskyddade. Vid högriskmark ska byggnader utföras radonsäkrade. Stadsbild/landskapsbild Planförslaget påverkar inte omgivande stadsbild då det är en byggrätt på innergården dold av befintlig bebyggelse. En marginell del av innergården blir bebyggd. 17 (19)

19 Arkeologi Planområdet är beläget inom Lunds medeltida stadskärna, vilken är registrerad som fast fornlämning. Alla markingrepp kräver därför tillstånd från Länsstyrelsen enligt 2 kap 10 Kulturminneslagen. Arkeologisk förundersökning kan erfordras för att få ett tillfredsställande underlag för bygglovsprövningen eller för att bedöma behovet att ställa krav på särskild undersökning. Solförhållanden Den föreslagna bebyggelsens skuggning har studerats för vårdagjämning 21 mars kl.10,12 och 16 samt för sommarsolståndet 21 juni kl. 10, 12 och 16. Studierna visar ett mycket marginellt tillskott av skugga på grund av aktuell detaljplan. Den största skuggan ger den bebyggelse som redan har en gällande detaljplan från I ljusgrått i skuggstudierna nedan syns den skugga som alstras av aktuell detaljplan. Skuggstudier som visar all framtida bebyggelse inom Bytarebacken 31, 39 och Innerstaden 2:1. I ljusgrått markerat med pil och text syns den skugga som tillkommer av byggrätten inom aktuellt planområde. (Krook och tjäder arkitekter) 18 (19)

20 Hälsa och säkerhet Planområdet ligger 100 meter från södra stambanan som är rekommenderad färdväg för farligt gods men ligger utanför uppmärksamhetsavstånd enligt Bebyggelseplanering och farligt gods - Strategi för bebyggelseplanering intill rekommenderade färdvägar för transport av farligt gods, antagen av byggnadsnämnen De rekommenderade skyddsavstånd som redovisas i rapporten har tagits fram med en fördjupad riskbedömning och kan således användas vid utformning av planer utan att det finns behov av ytterligare riskanalyser. Balanseringsprincipen Det finns få rekreativa och biologiska värden på den kommunala marken inom aktuellt planområde. Däremot står det en stor ek i tomtgräns på grannfastigheten, Bytarebacken 9. Eken har ett högt bevarandevärde, både visuellt och biologiskt, samt har flera ekosystemtjänster knutna till den. I ett innerstadsperspektiv är sådana stora träd värdefulla. Mur eller bullerplank ska placeras så att befintliga träd inte påverkas negativt. Sociala konsekvenser God bebyggd miljö Den föreslagna utökade byggrätten för centrumverksamhet möjliggör en bättre intern planlösning och entré till Knut den stores gata. Entrén ligger på strategiskt gott läge nära Lund C och utvecklingsområdet kring tågstationen. Barnperspektivet Barnkonsekvensanalys har inte bedömts vara relevant i ärendet. Tillkommande byggrätt för centrumverksamhet är mycket ringa. Tillgänglighet Vid utarbetande av planförslaget har kravet på god tillgänglighet och användbarhet för funktionshindrade beaktats. Hur kraven på tillgänglighet i 8 kap 4 (byggnader) och 8 kap 9 PBL (tomter) i detalj kommer att tillgodoses avgörs i samband med byggnads- och markprojekteringen och därmed vid kommande bygglovprövning. Planförslaget innebär att tillgänglighetskraven enligt ovan kan uppfyllas. STADSBYGGNADSKONTORET I LUND Maria Milton biträdande planchef Katarina Meier planarkitekt 19 (19)