Sammanfattning av Studentbostadsföretagens synpunkter

Transkript

1 Remissyttrande: Förslag till Boverkets föreskrifter och allmänna råd om statligt stöd för att anordna och tillhandahålla hyresbostäder och bostäder för studerande Sammanfattning av Studentbostadsföretagens synpunkter Studentbostadsföretagen konstaterar att utformningen av stödet är dåligt anpassat efter de förutsättningar som råder för att bygga studentbostäder. Trots den ändrade utformningen av stödet, exempelvis vad gäller normhyra, noterar vi bland annat att större lägenheter fortsatt premieras framför mindre. Stödets storlek, tillsammans med de hyresnivåer som gäller, innebär vidare att det är svårt att nå lönsamhet i studentbostadsprojekt om stödet används. Detta baserat på beräkningar av i dagsläget lönsamma projekt. Att stödet därmed skulle få i dagsläget olönsamma projekt att bli lönsamma och därmed uppföras är osannolikt. Den beräkning för överkompensation som ska utföras av Länsstyrelsen är behäftad med frågetecken. Exempelvis rörande, vem som ska göra den, när den ska göras och hur den ska göras. Vilket sammantaget bidrar till att öka osäkerheten och sannolikheten att stödet faktiskt kommer att sökas. Förändringarna sedan det ursprungliga förslaget är många, vilket är positivt. Dock medför utformningen och dess förändringar att det är tveksamt om projekt som påbörjats i enlighet med det ursprungliga förslaget sedan mars 2015 ens kan söka stödet. Det är positivt att den geografiska indelningen ändrats på ett sätt som gör att samtliga studieorter åtminstone är inkluderade i den mellersta stödnivån. Dock ställer vi oss fortfarande frågande till regionindelningen som ger vissa kommuner i Stockholms närhet det högsta stödbeloppet. Vidgas området till att innefatta t.ex. Uppsala bör detsamma göras för exempelvis Göteborg, Lund och Malmö. Användandet av normhyra är i grunden god då det ökar verklighetsförankringen i hyresnivåerna. Dock används modellen i princip enbart i Stockholm, samtidigt som den är dåligt anpassad efter studentbostäder. Därför krävs ordentliga förtydliganden och information kring hur tillämpningen av modellen ska ske. Sammantaget är Studentbostadsföretagens bedömning att utformningen av stödet innebär att ytterst få studentbostadsprojekt kommer att vara aktuella för att söka stödet. Sida 1 av 8

2 Stödets anpassning efter studentbostadens förutsättningar Även om de övergripande förutsättningarna för stödet inte omfattas av denna remiss utan av den av regeringen beslutade förordningen anser vi det ändå nödvändigt att poängtera effekterna av den utformning som valts. Inte minst utifrån det uttalade syftet med stödet att öka byggnationen av bl.a. studentbostäder och i vilken utsträckning som vi anser det vara möjligt att det uppfylls. Studentbostaden är en tillfällig bostad vilket innebär kort boendetid och därmed hög omflyttning. Bostadens syfte är i första hand att möjliggöra att studenter kan flytta till en ny stad med kort varsel och påbörja sina studier. Vilket innebär att en stor andel av bostäderna tomställs vid samma tidpunkt varje år. Bostäderna som byggs är i regel små och kundgruppen har relativt svag ekonomi. Detta innebär exempelvis att förvaltningskostnaderna är högre än för vanliga hyresrätter, läget i förhållande till lärosätet är viktigaste faktorn och att med krav om en hyresnivå som matchar betalningsförmågan. Ska man utforma ett stöd med ambitionen att öka byggandet av studentbostäder är detta förutsättningar som måste tas hänsyn till. Vi kan konstatera att detta inte gjorts vilket kommer att påverka möjligheterna att faktiskt använda stödet för studentbostadsprojekt. Stora lägenheter mer lönsamma än små Den övergripande utformningen innebär exempelvis att större lägenheter premieras. Detta trots att användandet av normhyra minskat diskrepansen mellan olika bostadsstorlekar. Effekten beror sannolikt på att lägenheter upp till 70 kvm kan erhålla stöd. Vilket ger att projekt med högre andel större lägenheter upp mot 70 kvm blir betydligt mer lönsamma att bygga med stöd, än projekt med högre andel mindre lägenheter. Detta trots avtrappningen av stöd vid 35 kvm. Den vanligast förekommande studentbostaden i nybyggnadsprojekt är en enrumslägenhet med kokvrå på mellan kvm. Även om vi ofta påpekar att det finns behov av ett mer varierat byggande med exempelvis fler större lägenheter för fler studenter att dela går det inte att blunda för fakta om vad som är möjligt att bygga. Storleken på bostäderna som byggs beror på dels vad studenterna efterfrågar, där två tredjedelar vill ha en egen lägenhet, och vad som är möjligt att bygga och förvalta på ett effektivt sätt. Större lägenheter för flera studenter att dela medför förvaltningsmässiga utmaningar med exempelvis kontraktsfrågor och ekonomiska risker för den boende. Vilket minskar intresset att bygga den typen av bostäder. Omöjligt att bygga bostäder med gemensamma funktioner Alternativet är att bygga bostäder där de boende delar på gemensamma funktioner och har varsitt kontrakt på sitt eget rum. Enligt samma koncept som traditionell studentkorridor, om än för färre studenter per korridor. En boendeform som de regeländringar Boverket genomfört de senaste åren också syftar till att främja. Dock faller dessa boendeformer helt utanför stödet av den enkla anledningen att den typen av bostäder inte finns i den normhyrestabell som stödet skall grundas på. Men enligt förordningen tycks man vilja att stöd delas ut till denna typ av projekt då exempelvis gemensamma matlagningsplatser och rekreationsytor också ska kunna erhålla stöd. Vilket inte kommer bli fallet. En miss som självklart är olycklig, men som samtidigt pekar på den dåliga anpassningen efter studentbostadens förutsättningar. Stödnivåerna Otillräckligt stöd i förhållande till hyran Korrigeringen av stödnivåerna som innebär att de baseras på boarea istället för bruksarea är positiv. De beräkningar vi gjort på verkliga projekt som antingen är nyligen uppförda, eller är på Sida 2 av 8

3 väg att byggas, visar dock att kombinationen av stödnivå och hyresnivå fortfarande är dåligt anpassade efter vad som krävs för att göra ett i dagsläget olönsamt studentbostadsprojekt lönsamt. Den minskade hyresintäkten inte kompenseras helt enkelt inte tillräckligt av det erhållna stödbeloppet. Effekten blir att projekten generellt uppvisar sämre lönsamhet om man använder stödet än om man inte gör det. Detta på projekt i Stockholm, Göteborg, Lund och Linköping. Några av de orter där behovet av fler studentbostäder är som allra störst. För att öka lönsamheten och därmed användandet av stödet behöver därför stöd- och hyresnivåer ses över. I enstaka fall kan vi dock se att stödet teoretiskt kan vara aktuellt att använda. Effekten då kommer att vara kraftigt sänkta hyresnivåer och en lönsamhet som är likvärdig med den som gäller om man inte söker stödet. Vilket självklart är positivt för studenten. Men den teoretiska möjligheten att kunna använda stödet innebär paradoxalt nog ökade frågetecken kring viljan att också använda det. Detta eftersom två helt likvärdiga projekt på samma gata, byggda före respektive efter stödets införande, kommer ha en differens i hyresnivå på procent. Det kommer självfallet skapa en onaturlig efterfrågan på de billigare lägenheterna, samtidigt som det leder till rättvisediskussioner mellan hyresgäst och fastighetsägare när vissa hyresgäster får kraftigt reducerade hyror för identiska lägenheter. En effekt som är i allra högsta grad relevant i fall där lönsamheten med utnyttjat stöd är likvärdig jämfört med att inte utnyttja stödet. Ett problem vi redan fått signaler om från olika håll. Den geografiska indelningen Den uppdaterade geografiska indelningen innebär vidare att betydligt fler och mindre kommuner kan erhålla stöd på mellannivån kr/kvm. Effekten är förvisso positiv då brist på bostäder för studenter inte enbart är förekommande i de största studieorterna. Sannolikt innebär det också att det blir lättare att kunna använda stödet på mindre orter som tidigare tillhörde den lägsta stödnivån. Men det kommer också vara begränsat till dessa orter. Detta medan de orter där såväl behovet som kostnaderna att bygga är som störst inte kommer att använda sig av stödet. Det sätter fingret på den geografiska indelningen av stödnivåer som ter sig märklig. Det finns ingen rimlighet i att ett projekt i Östhammar, drygt 10 mil norr om Stockholm, skulle ha behov av högre stöd- och hyresnivåer än projekt i centrala Malmö eller Göteborg. Dessutom har Stockholmsregionen expanderats så att exempelvis Uppsala inkluderas i den högsta stödnivån. Om Uppsala anses ha ett behov av en stödnivå på kr/kvm finns det ingen rimlighet i att de andra två storstadsregionerna Göteborg och Malmö inte ges samma storlek på stöd. Det skulle sannolikt öka möjligheten att också använda stödet i nämnda regioner. För de centralare delarna av Stockholm krävs en ytterligare höjning av stöd och hyror om stödet överhuvudtaget skall kunna vara användbart. Lägre energiförbrukning högre stöd Projekt som når den lägre energinivån och därmed ökar stödbeloppet med 75 procent ser teoretiskt ut att vara de som överlag skulle kunna använda sig av stödet. Att främja byggandet av energieffektiva hus är positivt, men att det arbete och de investeringar som krävs för att nå den nivån skulle medföra en kraftigt ökad nyproduktion av studentbostäder är orealistiskt. Det faktum att stödet inte heller betalas ut förrän en energideklaration lämnas in som verifierar att nivån faktiskt är uppnådd skapar dessutom en osäkerhetsfaktor för byggherren. Detta då det alltid finns en risk att den beräknade energiförbrukningen blir annorlunda i praktiken. Vilket skulle kunna medföra att stödet därmed sänks med 75 procent för de som inte klarar av att nå målet. Sida 3 av 8

4 Stödet kommer inte bidra till ökat byggande Det är i detta sammanhang också värt att poängtera att det inte heller finns något likhetstecken mellan att stödet utnyttjas och att det också ökar produktionen. Flertalet av projekten som kommer erhålla stöd, eller åtminstone teoretiskt kan erhålla stöd, hade med största sannolikhet byggts även utan stöd. Förslag till ändringar Normhyresmodellen bör utökas till att i större utsträckning även omfatta förutsättningarna för studentbostadsbyggande. Regionindelningarna för de olika stödnivåerna bör ändras så även de största studie- och tillväxtorterna ges samma stöd som i dagsläget gäller som högsta nivå. Skapa ytterligare en högre stödnivå för de centrala delarna av Stockholm. Användande av normhyra Modell med låg tillämpning nationellt Normhyresmodellen är i grunden vällovlig jämfört med tidigare förslag genom att den tar hänsyn till bostadens storlek när det gäller hyresnivåerna per kvm. Dock är det en metod som i princip enbart används i Stockholm med omnejd. Behovet av att tydligt informera om modellen och definiera vad som avses med de olika delarna av modellen är därför stort. Modellens uppbyggnad, med olika poäng för olika lägenhetstyper som i sin tur påverkar hyresnivån, påverkar dessutom i högsta grad utformningen av projektet vad gäller exempelvis sammansättningen av lägenhetstyper och därmed projektets lönsamhet. Något som möjligen inte innebär något problem för de som är vana vid modellen. Men det kräver sannolikt en inlärningsperiod för övriga för att kunna bedöma effekterna av hur olika lägenhetstyper påverkar hyresnivåer och i förlängningen lönsamheten för projektet. De projekt som är aktuella för att söka det tidsbegränsade, retroaktiva stödet har sannolikt också passerat det stadium i projekteringen där det är möjligt att anpassa sig efter ovan nämnda förutsättningar. Vilket också kommer att påverka möjligheterna att söka stödet. Dåligt anpassad för studentbostäder Vidare är modellen dåligt anpassad efter studentbostäder, som nämnts ovan. Dels att kollektiva bostäder inte inkluderas i modellen. Men också hur olika lägenhetstyper definieras, exempelvis om en lägenhet ska ses som två rum och kök eller tre rum och kök. Svensk standard må ha en definition, men enligt praxis vet vi att samma lägenhetstyper klassas på olika sätt hos olika företag. Särskilt när det gäller studentbostäder där utformningskraven ser delvis annorlunda ut jämfört med vanliga hyresbostäder. Vilket innebär att det är möjligt att sammanföra olika funktioner till samma yta, ha samma sovrumsstorlekar, andra avskiljbarhetskrav mellan rum, etc. Vilket är parametrar som avgör hur ett rum definieras. Effekten blir att frågan rimligen lämnas öppen för diskussion i den överenskommelse som träffas med hyresgästföreningen. Vilket otvivelaktigt lämnar ett visst godtycke i frågan vilket får ses som allvarligt eftersom det i högsta grad påverkar den möjliga hyresnivån och därmed projektets genomförbarhet. Förslag till ändringar Tydligare information och definitioner kring normhyresmodellens funktion och tillämpning. Komplettering som möjliggör att också bygga studentbostäder med gemensamma funktioner. Sida 4 av 8

5 Stödets retroaktivitet Skillnader mellan förslag och verklighet Skillnaden i stödets utformning mellan det ursprungliga förslaget och det som nu föreligger är stor. Med tanke på den osäkerhet som har rått kring utformning och ikraftträdande av stödet är frågan i vilken utsträckning det faktiskt har påbörjats projekt som tagit utgångspunkt i att de också kommer att kunna söka stöd. Det mest sannolika är att nyproduktion startats obeaktat huruvida stöd kan sökas då osäkerheten är för stor. Alternativt att man avvaktat tills förutsättningarna är klara. De projekt som ändå finns där det skulle vara möjligt att söka stöd har i vissa fall dessutom färdigställts och hyresgäster har flyttat in. I föreskrifterna nämns att hyran vid tillträdet inte får överstiga de angivna nivåerna. Men eftersom stödets ikraftträdande dragit ut så pass länge i tid är det inte mer än rimligt att även bostäder som i övrigt uppfyller kraven men som hunnit bli färdigställda och inflyttade också ges möjlighet att söka stödet om hyresnivåerna efter tillträde korrigeras till angivna nivåer. Förslag till ändringar Möjliggör att även inflyttade lägenheter som i övrigt uppfyller stödkriterierna kan söka stödet om hyresnivåerna korrigeras till rätt nivå i efterhand. Överkompensation och nuvärdesberäkning Utöver ovan nämnda tveksamheter tillkommer en lönsamhetskalkyl som enligt konsekvensanalysen ska utföras av länsstyrelsen för att avgöra om stödbeloppet verkligen är berättigat. Även om det är ett krav från EU för att stödet ska kunna införas måste ändå det olyckliga i att införa detta krav poängteras. Det förslag som föreligger i konsekvensanalysen visar på svårigheten att utforma en modell som innebär att projekt kommer att beviljas stöd. Men framförallt är så pass transparent att det för byggherren går att förutse om projekten kommer att klara överkompensationsberäkningen och om det därmed är någon vits att söka stödet. Konsekvensanalysens information om hur modellen och beräkningarna ska ske lämnar fler frågetecken än svar. Tidpunkt för beräkning För det första är det oklart vid vilken tidpunkt beräkningen ska ske, sker det vid ansökan eller vid utbetalningen? Vi ser det som en absolut självklarhet att det görs i samband med ansökan och att den därmed ligger till grund för ett första besked om stöd beviljas eller ej. Det är också oklart om det kommer att ske någon uppföljning för att fortlöpande kontrollera projekten eller om det är en engångsberäkning som sker. Vilket är det rimliga. Transparent formel för nuvärdesberäkning Om denna typ av beräkning ska ske är det nödvändigt att den är transparent och lättillgänglig för de som är intresserade av att söka stödet. Det krävs helt enkelt att det tillhandahålls en mall där det är möjligt att enkelt infoga data för det aktuella projektet och få ett tydligt svar på om projektet överkompenseras eller ej. Vilket i sin tur medför att byggherren kan besluta sig för att gå vidare med ansökan, göra korrigeringar i projektet med ambitionen att söka stöd eller helt enkelt släppa tankarna på stöd. Sida 5 av 8

6 Schabloner eller verkliga kostnader och intäkter I exempelberäkningarna i konsekvensanalysen används genomsnittliga intäkter och kostnader från offentlig statistik. Huruvida det är tanken när länsstyrelsen genomför beräkningarna framgår ej. Det är därför viktigt att poängtera vikten av att det måste vara det enskilda projektets förväntade intäkter och kostnader som ligger till grund för beräkningarna. Även inom en stad eller region kan förutsättningarna mellan olika projekt variera stort beroende på markförhållanden, storleken på projektet, dess sammansättning av lägenhetstyper, etc. Eftersom stödet också syftar till att ge projekt med tveksam lönsamhet bättre förutsättningar att genomföras är det ännu viktigare att det är de enskilda förutsättningarna som tas i beaktande. Vid en normal investeringskalkyl kommer förväntade driftkostnader och intäkter (utan stöd) ändå tas fram av byggherren för att beräkna utfallet av projektet. Det borde därför inte vara några praktiska svårigheter att tillhandahålla den informationen vid ansökningstillfället. För att stärka argumentationen kring att uppgifterna är korrekta lämnas lämpligen referenser till andra liknande projekt. Vilka ofta också ligger till grund för de uppgifter som inkluderas i den egna investeringskalkylen. Ett möjligt problem med det kan dock vara ur sekretesshänseende då det sannolikt finns en ovilja att offentliggöra uppgifter i en utsträckning som möjliggör insyn i det enskilda företagets investeringskalkyl. Särskilj studentbostäder och hyresbostäder Det är viktigt att de parametrar kring intäkter och kostnader som används tillåts vara olika för vanliga hyresbostäder och studentbostäder. På grund av framförallt hög omflyttning är driftkostnaderna generellt sett högre i studentbostäder än i vanliga hyresbostäder. När vi jämför våra ekonomiska nyckeltal för det befintliga studentbostadsbeståndet med exempelvis SABO:s motsvarighet för det reguljära beståndet ser vi att driftkostnaderna för studentbostäder den senaste femårsperioden ligger mellan procent högre än för vanliga hyresbostäder. Detta måste ges utrymme i nuvärdesberäkningarna om det inte skall verka negativt för studentbostäder. Definiera driftkostnaderna Det är högst oklart vad som inkluderas i driftkostnaderna i det exempel som framförs i konsekvensanalysen. På olika ställen i texten benämns samma siffra dessutom som både driftkostnad och drift- och underhållskostnad. Men storleken på den driftkostnad som används innebär sannolikt att underhåll inte är inkluderat utan att det enbart avser själva driften. De parametrar avseende drift och underhåll som inkluderas i en investeringskalkyl varierar stort mellan våra medlemsföretag. Vilket belyser vikten av att förtydliga vad som avses med driftkostnader i den modell som kommer att användas. Driftkostnaderna påverkar självklart också den nödvändiga hyresnivån i projektet. Det innebär alltså att hyresnivån teoretiskt kan skilja mellan två likvärdiga lägenheter enbart på grund av att den ena är studentbostad och den andra inte. Vilket också belyser vikten av att inte klumpa ihop studentbostäder med övriga bostäder vare sig när det gäller kostnader eller intäkter. Beräkningarna måste alltså anpassas efter studentbostadens förutsättningar. Kalkylräntan Den kalkylränta på 4,5 procent som används i exemplet är får låg. Den medför att framförallt en normal privat aktörer får svårt att klara överkompensationsberäkningen med en rimlig lönsamhet intakt. För de som i normala fall räknar med en kalkylränta på exempelvis 6 procent, vilket är vanligt, innebär förslaget på 4,5 i praktiken att driftnettot minskar, vilket gör att värdet på fastigheten minskar vilket slutligen gör det olönsamt att söka stödet eftersom det inte väger upp Sida 6 av 8

7 värdeminskningen på fastigheten. Det innebär att en stor del av de företag som idag bygger studentbostäder inte skulle kunna använda sig av stödet eftersom de använder en högre kalkylränta än 4,5 procent. Vilket ytterligare ökar tveksamheten kring hur många som faktiskt kommer att använda sig av stödet. Hyresnivåernas utveckling I beräkningarna utgår man från att hyran år 16 i ett steg kommer att övergå till vad som kallas marknadshyra, som i praktiken torde vara bruksvärdeshyra. Det är sannolikt inte så enkelt då lägenheterna rimligen måste bruksvärdesprövas för att få en högre hyresnivå. Att hyresgästföreningen år 16 skulle gå med på en direkt hyreshöjning om procent, vilket är effekten av de hyresnivåer som projekten ska hålla för att erhålla stöd, är föga troligt. Istället är det troligt att det blir en gradvis ökning av hyran tills bruksvärdet är nått. Oavsett hyresgästföreningens inställning är det dessutom inte troligt att alla fastighetsägare kommer genomföra en sådan kraftig höjning i ett steg med tanke på vad det skulle få för effekter för hyresgästerna och deras vilja att bo kvar i fastigheten. Med andra ord är det inte bara förvillande att i beräkningen hålla reda på marknadshyrans utveckling under 15 år, resultaten i nuvärdesberäkningen blir också missvisande i förhållande till de verkliga intäkterna. Modellens rimlighet för att beräkna nuvärdet Utifrån de ytterst få projekt vi på grund av tidspressen har haft möjlighet att tillämpa beräkningsmodellen på är det inte möjligt att dra generella slutsatser om modellens rimlighet. Även om ett projekt i våra beräkningar klarat gränsen för överkompensation går det därmed inte att säga om det beror på projektens specifika förutsättningar eller modellens generella rimlighet. Detta på grund av att det finns det allt för stor osäkerhet om vårt sätt att räkna är korrekt beroende på den knapphändiga information som tillhandahålls i konsekvensanalysen. Oavsett modellens rimlighet innebär kravet på överkompensationsberäkning ytterligare en faktor som försvårar möjligheten och minskar viljan att söka stöd, samt en lägre transparens kring huruvida ett stöd skulle bidra till en planerad produktion eller inte. Förslag till ändringar Tydliggör att överkompensationsberäkningen görs vid ett tillfälle i anslutning till ansökningen om stöd. Tillhandahåll en transparent och enkel modell för byggherrar att använda sig av i ansökningsskedet. Basera nuvärdesberäkningen på förväntade intäkter och kostnader för det aktuella projektet. Tillåt skillnader i intäkter och kostnader mellan studentbostäder och hyresbostäder i nuvärdesberäkningen. Definiera vad som skall ingå i driftkostnaderna. Höj kalkylräntan i nuvärdesberäkningen till 6 procent. Ta bort anpassningen av hyran till marknadshyra år 16 i nuvärdesberäkningen. Möjligheten till undantag Möjligheten för länsstyrelsen att lämna undantag nämns vid några stödkriterier som exempelvis hyrans storlek. Om hyran skall tillåtas avvika i enstaka fall är det rimligt att undantag kan beviljas även för andra parametrar. Inte minst kravet om energiförbrukning där det finns en tydlig Sida 7 av 8

8 osäkerhetsfaktor i huruvida de faktiska förbrukningsvärdena lever upp till de på förhand beräknade teoretiska förbrukningsvärdena. Men det kan också vara problematiskt att uppnå de angivna värdena vid ombyggnad av en befintlig fastighet där det ändå kan finnas skäl att bevilja stöd vid en mindre avvikelse. Förslag till ändring Tillåt länsstyrelsen att bevilja undantag från samtliga stödkriterier i enstaka fall. För Studentbostadsföretagen 25 oktober 2016 Martin Johansson Generalsekreterare Sida 8 av 8