Statligt stöd för att anordna och tillhandahålla hyresbostäder och bostäder för studerande (HYS) Lars Edin Investeringsstöd

Transkript

1 Statligt stöd för att anordna och tillhandahålla hyresbostäder och bostäder för studerande (HYS) Lars Edin Investeringsstöd

2 Stödets bakgrund Bostadsbrist är ett av de största hindren för tillväxt och ökad sysselsättning Regeringens mål är att minst nya bostäder ska påbörjas senast år 2020 Särskilt hyresbostäder underlättar rörligheten på arbetsmarknaden

3 Stödets syfte Ska främja utbudet av nya hyresbostäder och bostäder för studerande I områden där det finns både befolkningstillväxt och bostadsbrist Stödet ska komma hyresgästerna till del Ska främja ett kostnadseffektivt bostadsbyggande Byggnaderna ska ha god energiprestanda Nya lägenheter blir tillgängliga även för grupper med lägre inkomster

4 Andra mål Förhoppningen är att det blir lönsamt att bygga hyresbostäder även i lägen där det idag inte är lönsamt Bidrar genom energibonus till utveckling mot nära-nollenergibyggnader och därmed minskad klimatpåverkan (dessutom ökar efterfrågan av arbetskraft till bygg- och anläggningssektorn och dess underleverantörer)

5 Vad kan man söka stöd för? Nybyggnation av hyresbostäder eller studentbostäder Tillbyggnation av hyresbostäder eller studentbostäder Ombyggnation av lokaler till hyresbostäder eller studentbostäder (om de inte varit hyresbostäder under de senaste 8 åren) Även för nya lägenheter i småhus

6 Förutsättningar Både bostadsbrist och befolkningstillväxt i kommunen Vid avsaknad av befolkningstillväxt kan stöd ändå fås om det finns brist på särskilda bostadsstorlekar Studentboenden ska vara i anslutning till högskolor, folkhögskolor eller annan eftergymnasial utbildning. Även i grannkommun

7 Grundkrav på sökande och byggnation Kan sökas av fastighetsägare, tomträttsinnehavare, anordnare av bostäder på ofri grund Sökande får inte vara på obestånd Huvudentreprenörsansvar F-skatt för entreprenörer och leverantörer av byggelement Lärlingar under byggnationen Byggnadens specifik energianvändning (E beaspec ) ska vara högst 88 % av kravet på enligt Boverkets byggregler

8 Tillgängliga medel År Summa 2,2 mdkr 2,7 mdkr 3,2 mdkr 3,2 mdkr 3,2 mdkr 14,5 mdkr Ramen på 14,5 mdkr bedöms räcka till stöd för ca hyreslägenheter och studentboenden t.o.m. år 2020

9 Investeringsstödets konstruktion Stödet ges per kvadratmeter boarea Fullt stöd ges för lägenhetsytor upp till 35 kvm boarea För lägenhetsytor kvm ges 50 % stöd, inget därutöver Stöd för gemensamma aktivitetsutrymmen med 50 % av högsta stödet (utrymmen för boendes måltider, samvaro, hobby och rekreation) Om man kommer ned till 56 % av energiförbrukningskrav enligt Boverkets byggregler ges ytterligare 75 % stöd

10 Regionindelning med stödnivåer upp till 35 kvm per lägenhet boarea 1. Stockholms FA-region kr/kvm (* kr/kvm) 2. Stockholmsnära kommuner, kr/kvm Göteborgs och Malmös FA-regioner, (* kr/kvm) övriga stora kommuner (fler än invånare), kommuner med befolkningstillväxt (5% på 3-5 år), studentbostäder i kommuner utanför Stockholm 3. Övriga kommuner kr/kvm (* kr/kvm) * Om under 56 % av BBR:s energikrav

11 FA-regioner = Funktionella analysregioner Geografisk indelning av Sverige som skapades av Nutek (numera Tillväxtverket) Regionindelningen används vid planering av kommunikationer och vid statistiska prognoser och konsekvensanalyser av bruttoregionprodukt, sysselsättning, tillgång till social service etc.

12 Region 2 omfattar 19 kommuner i Västra Götaland Ale Alingsås Bollebygd Borås Göteborg Herrljunga Härryda Kungälv Lerum Lilla Edet Mark Mölndal Orust Partille Stenungsund Strömstad Tjörn Vårgårda Öckerö Regionindelningen revideras årligen

13 Beräkningsexempel stödbelopp Ett hyreshus byggs i Strömstad med 20 lägenheter enligt följande: Beräkning av stödbelopp Stödnivå: Antal Typ Yta/st. Summerad yta Yta < 35 kvm Yta kvm Yta > 70 kvm Stödbelopp 6 1 rk rk rk rk

14 Villkor som ska gynna bostadssökande (i 15 år) Begränsning i hyresnivåerna. Får sedan inte höjas mer än medel på orten Lägenheterna ska förmedlas enligt öppna och allmännyttiga principer Inga höga inkomstkrav för bostadssökande (KFM:s förbehållsbeloppsberäkning Blandade lägenhetsstorlekar, minst en trea Förstahandskontrakt, med undantag för studentbostäder och bostäder som ska underlätta inträde på ordinarie bostadsmarknaden för personer i socialt utsatt position Fastigheten får inte säljas utan att stödvillkoren följer med

15 Tabell för lägenhetspoäng Beräkning av högsta hyresbelopp Normhyran per kvm boarea och år, inkl. andel i gemensamma aktivitetsutrymmen, får vid tillträdet inte överstiga: kr i region 1 (Stockholms FA-region) kr i region kr i region 3 1 rks 24 1 rkv 27 1 rk 34 2 rkv 34 1,5 rk 37 2 rk 40 2,5 rk 42 3 rk 44 3,5 rk 46,5 4 rk 49 4,5 rk 50,5 5 rk 52 6 rk 55 7 rk 57 8 rk 59 Beräkning enligt 1991 års metod utifrån lägenhet om tre rum och kök 77 kvm: boarea + lägenhetspoäng boarea x x regionens normhyra Exempel: två rum och kök på 45 kvm BOA i Vänersborg (region 3): x x = kr/kvm och år. Eller kr/mån.

16 Tillfälligt och retroaktivt stöd (HYS 1) För byggnationer påbörjade tidigast 25 mars 2015 och senast 28 februari 2017 Kan sökas från 15 november 2016 t.o.m. 28 februari 2017 Påbörjande är gjutning av källargolv eller bottenplatta. Vid ombyggnation är påbörjande rivnings- eller röjningsarbeten Färdigställande är byggnadsnämndens slutbesked som ska finnas inom 2 år från projektstart. Undantag görs för större projekt Utbetalningsansökan senast 6 månader efter projektets färdigställande eller om redan byggt senast 2 månader efter beslut om stöd

17 Långsiktigt stöd (HYS 2) Börjar gälla 1 januari 2017 för byggnationer som påbörjas därefter Kan sökas från 1 januari 2017 Ansökan inlämnad före påbörjande Påbörjande är gjutning av källargolv eller bottenplatta. Vid ombyggnation är påbörjande rivnings- eller röjningsarbeten Färdigställande är byggnadsnämndens slutbesked som ska finnas inom 2 år från projektstart. Undantag görs för större projekt Utbetalningsansökan senast 6 månader efter projektets slut

18 Särskilda villkor för HYS 1 Förskott 50 % av preliminärt stödbelopp vid byggnation av studentbostäder Projektet ska vara olönsamt utan stöd, förutom rimlig vinst Förmedling av lägenheter: 1. Blandning av hushåll utifrån ekonomiska förutsättningar 2. Ge företräde för de hushåll som mest behöver en bostad till rimlig hyra: a. av ekonomiska skäl, b. av särskilda skäl - om lika kötid - om det inte har en tydligt negativ effekt när det gäller blandningen av hushåll 3. Men lokala behov och förutsättningar ska också beaktas

19 Investeringskalkyl Nuvärdesberäknade produktionskostnader samt drifts- och underhållskostnader jämförs med nuvärdesberäknade totala intäkter inklusive stödbelopp Utifrån sökandens angivna uppgifter År 16 höjs hyran till nivå utan stöd HYS 1: Om kalkylen leder till ett positivt värde ska stödbeloppet räknas ner så att nuvärdet blir noll Eventuell återbetalning ska ske proportionellt till villkor som inte uppfyllts Hyresutveckling utifrån avtal om presumtionshyra? Eller långsiktiga inflationsmålet? Utveckling av drift- och underhållskostnader? Kalkylräntesats ska avspegla en rimlig vinst (4,5 %?) Kalkylperiod (40 år?)

20 Tillämpning för påbörjade projekt Undantag kan göras av Länsstyrelsen om det finns särskilda skäl Departementspromemorian (Ds 2015:35) har annorlunda skrivning. Ska beaktas till stödmottagarens fördel

21 Vad ska bifogas ansökan? 1. Behörighetshandling: aktuellt registreringsbevis, fullmakt, protokoll 2. Beslut om bygglov som fått laga kraft 3. Situationsplan med byggnadens plan- och höjdläge, huvudmått, våningsantal och antal lägenheter 4. Skalenliga och måttsatta ritningar över byggnadens planer och sektioner som visar byggnadens utformning samt avsedd användning av lokaler och gemensamhetsutrymmen 5. Beräkningar och beskrivningar 6. Handling som styrker huvudentreprenörsansvar (enligt kollektivavtal)

22 Vad ska bifogas ansökan om utbetalning? 1. Behörighetshandling: aktuellt registreringsbevis, fullmakt, protokoll 2. Intyg från certifierad kontrollansvarig om när projektet påbörjades 3. Byggnadsnämndens slutbesked 4. Relationshandlingar 5. Förhandlingsöverenskommelse om presumtionshyra som träffats mellan hyresvärd och hyresgästorganisation 6. Energideklaration (innebär tidigareläggande) 7. Intyg F-skatt (eller motsv.) för entreprenör och leverantör byggelement 8. Intyg om lärlingar från minst en av byggentreprenörerna 9. Redovisning av på vilka grunder och hur lägenheter förmedlas

23 Beräkning av energikrav Boverkets Byggregler BFS 2011:6 Krav på specifik energianvändning Stödets energikrav Energibonusens krav Zon 4 88% 56% Byggnader som har annat uppvärmningssätt än elvärme Göteborg, Mölndal, Härryda, Partille, Öckerö Småhus 80 70,4 44,8 Småhus där Atemp är mindre än 50 kvm Inget krav - - Flerbostadshus Flerbostadshus där Atemp är 50 kvm eller större och som till övervägande delen (> 50 % Atemp) innehåller lägenheter med en boarea om högst 35 kvm vardera 80 70,4 44,8 Zon 3 Västra Götaland (utom ovan) Småhus 90 79,2 50,4 Småhus där Atemp är mindre än 50 kvm Inget krav - - Flerbostadshus 80 70,4 44,8 Flerbostadshus där Atemp är 50 kvm eller större och som till övervägande delen (> 50 % Atemp) innehåller lägenheter med en boarea om högst 35 kvm vardera 90 79,2 50,4