Barkarby staden. Järfälla Kommun PM KOMMERSIELLA LOKALER I BOTTENVÅNINGARNA

Transkript

1 Barkarby staden Järfälla Kommun PM KOMMERSIELLA LOKALER I BOTTENVÅNINGARNA 6 MARS 2018

2 2 Innehållsförteckning Sammanfattning 3 Bakgrund 3 Uppdrag och syfte 5 Målsättning 5 Lokalisering och omfattning 5 Tillgänglighet och parkering 8 Varudistribution och sophantering 8 Upplåtelseformer generellt 8 Upplåtelseformer Barkarbystaden IV 9 Bilaga 1. Beräkning av underlag och etappvis utbyggnad Bilaga 2. Avtal avseende centrumsamverkan

3 3 Sammanfattning Barkarbystaden IV omfattar stora delar av det område som planeras som Barkarbystadens nya stadskärna. Två tunnelbaneuppgångar beräknas generera flöden som ger goda lägen för handel och service. Planeringen för lokaler i bottenvåningarna utgår från det framtida underlag som en fullt utbyggd Barkarbystad genererar. Det innebär att verksamheterna inledningsvis inte har det marknadsunderlag som krävs. Vissa lokaler kommer därför att upplåtas till verksamheter som hyr till en lägre hyra och vissa lokaler upplåts för tillfälliga verksamheter i kommunens eller privat regi. Detta måste beaktas vid försäljning och upplåtelse av byggrätter och tomträtter. En fullt utbyggd Barkarbystad ger underlag för totalt ca kvm (LOA) handel och service enligt tidigare studie. Av dessa lokaliseras lämpligen ca kvm i Barkarbystaden IV. Lokalerna bör koncentreras till kvarteren direkt gränsande till torgen vid tunnelbaneuppgångarna samt på båda sidor om huvudgatan mellan uppgångarna. I Barkarbystaden III planeras för en större dagligvarubutik om ca 3000 kvm. I Barkarbystaden IV föreslås ytterligare en dagligvarubutik om ca 2000 kvm i anslutning till den östra tunnelbaneuppgången. Kundunderlaget inledningsvis medger inte en fullstor butik varför det bör planeras för en etappvis utbyggnad alternativt en senare etablering. I övriga lokaler längs huvudstråken planeras för handel, service, restaurang och café. Vissa lokaler kommer nyttjas för kontorsverksamhet till dess att marknadsunderlaget och de ekonomiska förutsättningarna finns. De strategisk belägna kvarteren anvisas lämpligen till aktörer med erfarenhet av centrumhandel som bygger för egen förvaltning, alternativt att lokalerna bildar en eller flera 3d-fastigheter som anvisas en professionell aktör med kunskap om handel. Vid upplåtelse med äganderätt föreslås att köpeskillingen erläggs i två steg kopplat till antal färdigställda bostäder. Vid tillträdet erläggs ett mindre belopp. En tilläggsköpeskilling upp till fullt marknadsvärde erläggs när ett visst antal bostäder färdigställts. Vid upplåtelse med tomträtt föreslås motsvarande förfarande. Full tomträtt erläggs först vid ett visst antal färdigställda lägenheter. Intill dess utges en rabatt. Bakgrund I Stockholmsförhandlingen år 2013 åtog sig Järfälla kommun att bygga bostäder i anslutning till den nya tunnelbanegrenen till Barkarby station. Barkarbystaden är nu det största utbyggnadsområdet i Stockholmsområdet. Här planeras en levande stad med nya bostäder med 140 kvarter och nya arbetsplatser. I Barkarbystaden kommer det att finnas bostäder, arbetsplatser, skolor, kultur och service. Ambitionen är att bygga blandstad med aktiva bottenvåningar och ett rikt stadsliv. I direkt anslutning till det nya området ligger Barkarby Handelsplats, en av landets största handelsplatser genomfördes en utredning angående förutsättningarna för kommersiella lokaler i bottenvåningar i Barkarbystaden (Bo Bergman Fastighetsutveckling och Niras, ). Utredningen konstaterade att Barkarbystaden, fullt utbyggd kan ge underlag för drygt kvm (LOA) handel, restauranger och kommersiell service i bottenvåningarna. Barkarbystaden planeras i sju olika planetapper. Se karta med de olika planetapperna markerade. För närvarande pågår genomförandet av Barkarbystaden I. Detaljplanen för

4 4 Barkarbystaden II antogs nyligen av kommunfullmäktige och detaljplanen för Barkarbystaden III beräknas antas under våren. Planetapp Barkarbystaden IV omfattar det centralt belägna området som bedöms utgöra Barkarbystadens framtida stadskärna. Inom området lokaliseras de två uppgångarna till Barkarbystadens tunnelbanestation. Barkarbystadens planetapper

5 5 Uppdrag och syfte Uppdraget omfattar en analys av förutsättningarna för kommersiella lokaler i tillkommande bebyggelse inom detaljplanen för Barkarbystaden IV samt förslag till strategi för hur kommunens uppsatta mål kan uppnås. Analysen ska utgå från den övergripande strategi som tagits fram för utveckling av kommersiella lokaler i Barkarbystaden. Syftet är att tydliggöra hur kommunen genom detaljplan, markanvisningar och marköverlåtelseavtal kan tillskapa välfrekventerade stråk och noder/platser samt redovisa hur och var olika kommersiella verksamheter bäst kan lokaliseras för att åstadkomma en önskad stadskärna centrerad runt tunnelbanestationen. I uppdraget ingår att ta fram en plan för lämplig upplåtelseform för fastigheter med kommersiell verksamhet samt lämplig fastighetsindelning. Även frågor som berör logistik för verksamheterna som t ex varumottagning, behov av underjordiska lastfar och avfallshantering ska belysas inom ramen för uppdraget. Målsättning Järfälla Kommun har formulerat målsättningen för planering och genomförande av Barkarbystaden, och Barkarbystaden IV avseende de kommersiella lokalerna på följande sätt. Från Program för Barkarbystaden : möjliggöra för tillfälliga verksamheter som skapar variation och liv. Bottenvåningarna är utformade för verksamheter som bidrar till stadsliv och aktivitet. Detta gäller särskilt vid de viktigaste stråken. Från projektdirektivet för Barkarbystaden IV: skall ges en täthet och gestaltning med goda stadskvaliteter som motsvarar dess läge... Bebyggelsen utförs som slutna kvarter med öppna/transparenta bottenvåningar med handel i de lägen som analyser påvisar är lämpliga. Lokalisering och omfattning Barkarbystaden IV utgör stora delar av det som planeras att bli Barkarbystadens nya stadskärna. Den handel och övriga kommersiella verksamheter som utgör utbudet i Barkarbystaden ska ges möjlighet att lokaliseras centralt kring tunnelbaneuppgångarna och längs huvudgatan genom området. Handel och service fungerar bäst om den koncentreras till de mest frekventerade stråken och noderna. Där ska också ges möjlighet till parkering och angöring för cyklar, bilar och transporter. Att i detalj styra vilken typ av handel som ska etablera i de kommersiella lokalerna i detaljplan eller överlåtelseavtal är inte möjligt och heller inte lämpligt.

6 6 Dagligvaruenheter, systembolag och andra verksamheter som kräver stora lokaler och genererar stora flöden av varor och besökande bör dock beaktas redan i detaljplaneskedet. Nedanstående kvartersvisa genomgång skall ses som ett stöd vid planering och i diskussioner med intressenter. Se karta på nästa sida för kvartersnumrering. Se bilaga 1 för beräkning av underlag och etappvis utbyggnad. Kv 1 Kv 2 Kv 5 Kv 9/10 Kv 11 Kv 14 Lämplig lokalisering av vård och liknande. Gärna en vårdcentral, tandläkare, fysioterapi och dylikt tillsammans med service i form av apotek, hälsokost mm. Kan med fördel kombineras med kategoriboende i de övre planen. Entré till bergrummet. Oavsett framtida användning av bergrummet är det mycket viktigt att lokalen mot torget får en publik användning, exempelvis Pressbyrå, café eller liknande. Mycket lämpligt för café och restaurang med möjlighet till uteserveringar på torget. Kompletteras med mindre servicebutiker. Mindre butiker och kommersiell service. Mindre butiker och kommersiell service. Svagare flöde än vid huvudgatan. Inledningsvis lär lokalerna i stor utsträckning nyttjas för kontor och småföretag. Kravet på omfattning av lokaler kan ev. minskas. Lokalerna mot sydväst lämpar sig väl för café och restaurang. Bra läge för ett gym mot huvudgatan. I övrigt små lokaler för kontor och service. Kv 15/16/17 Lokalerna har inte riktigt lika starka flöden som lokalerna på norra sidan huvudgatan. Dock rekommenderas att kvarteren ges samma planbestämmelse som på norra sidan. Detta för att på lång sikt kunna bereda plats för en viss sällanköpshandel när Barkarbystaden är fullt utbyggd. Inledningsvis lär lokalerna i stor utsträckning nyttjas för kontor och småföretag. Kv 12 Kv 13 Strategiskt läge som lämpligen nyttjas för en större restaurang, servicebutiker och gärna någon besöksverksamhet. Kan också vara aktuellt för en sällanköpsbutik med tex heminredning, gör det själv, eller liknande. Lämplig lokalisering för en dagligvarubutik och om möjligt, ett systembolag. Dagligvarubutiken når sin fulla potential först vid en fullt utbyggd Barkarbystad. Detta kan eventuellt lösas med en etappvis utbyggnad, alternativt att dagligvaruenheten etableras i ett senare skede. I kvarteret ordnas invändigt lastfar samt kundparkering, ca 100 platser.

7 7 Barkarbystaden IV, kvartersstruktur Vår bedömning avser det slutliga behovet och underlaget för kommersiella lokaler. Fastighetsägarna kommer under utbyggnadstiden i många lägen tvingas erbjuda låga hyror och ha en del tillfälliga verksamheter. Kommunen kan hjälpa till att överbrygga detta genom att hyra lokaler för kultur eller kommunal service. Vid försäljning av byggrätterna för bostadskvarteren får Kommunen initialt sämre betalt i och med kravet på lokaler i bottenvåningen. På sikt är dock en attraktiv stadskärna en god affär för kommunen, både socialt och ekonomiskt. Stadskärnan kommer antagligen inte se ut som dagens stadskärnor. Inslaget av matställen och service kommer sannolikt vara större än idag. Många kvarter är stora med mått på 100 meter och däröver. Stor omsorg bör läggas på variation i fasader och utformningen av torg och gatumiljö, och det är viktigt med gröna inslag i gatumiljön.

8 8 Tillgänglighet och parkering Vi bedömer att över 50 % av kunderna kommer till fots, med cykel eller kollektivt. Bra GC-stråk och bra placerade cykelparkeringar blir viktiga. Stadsdelen blir dock så stor att en betydande andel av kunderna kommer med bil. Korttidsparkering längs gatorna, är ett viktigt konkurrensmedel för att få kunderna att handla på hemmaplan och inte i omgivande stormarknader. Ca 150 p-platser (korttid) för kunder och besökande kommer behövas i västra delen och lika många i den östra när den är helt utbyggd. Vid dagligvarubutikerna bedömer vi att gatuparkeringen inte kommer att räcka till. Där behövs en sammanhållen parkering i parkeringshus eller garage. Vi föreslår därför att ca 100 platser (beroende på antalet kantstensparkeringar) ordnas i kvarter 13 i gatuplan under en upphöjd gård. Vi förutsätter att det i Barkarbystaden III anordnas kundparkering i anslutning till dagligvaruenheten i kv 21 i motsvarande omfattning. Varudistribution och sophantering Varudistribution och sophantering för lokalerna ordnas i normalfallet från angöringsplatser på gatan. Dock krävs ett invändigt lastfar för kvarter 13. Varudistribution och sophantering till kvarter 12 ordnas lämpligast med angöringsfickor längs lokalgatan. Upplåtelseformer generellt Vid etablering av nya områden, markanvisas oftast byggrätterna till bostadsexploatörer med syfte att utveckla bostadsrätter för försäljning. Denna konstruktion ger i de flesta fall mest intäkter till kommunen. Förfarandet innebär dock att lokalerna i bottenvåningarna i ett område förvaltas av flera olika bostadsrättsföreningar, oftast med ringa kunskap om förvaltning av kommersiella lokaler. Om målet med lokalerna i bottenvåningarna är att åstadkomma ett brett utbud av service och handel som är hållbart över tid bör ett annat tillvägagångssätt tillämpas. Det bör eftersträvas att lokalerna för handel och service utgör ett fåtal sammanhållna förvaltningsenheter som koncentreras till de mest frekventerade stråken och noderna. Dessa upplåts lämpligen till aktörer med kunskap om handel. Fördelarna med en sådan konstruktion är att lokalerna kan förvaltas av en professionell aktör. Man kan få en samordnad och attraktiv butiksmix. Lokalerna kan avstyckas som 3d-fastigheter alternativt ingå i bostadsfastigheter som upplåts som hyresrätter eller i kontorsfastigheter.

9 9 Följande alternativa tillvägagångssätt rekommenderas där man önskar åstadkomma en samordnad professionell förvaltning av de kommersiella lokalerna i bottenvåningarna. 1. Anvisa ett eller flera kvarter som tomträtt eller äganderätt, till en etablerad bostadsutvecklare som bygger för egen förvaltning. Fördelen med tomträttsupplåtelse är att det ger kommunen möjlighet att förhindra en senare omvandling till bostadsrätt. Utforma detaljplanen så att en tredimensionell fastighetsbildning av lokalerna är möjlig i ett senare skede. Vid överlåtelsen villkoras lämpligen att fastighetsägarna skall bilda och ingå i en centrumförening för samordning av marknadsföring, öppettider mm. 2. Samla lokalerna i de mer strategiska lägena i en 3d-fastighet. Anvisa ovanliggande bostäder till en eller flera bostadsexploatörer. Anvisa de kommersiella lokalerna till en aktör med kunskap om utveckling och drift av handel. Bostadsexploatören färdigställer lokalerna till en viss given standard. För detta erhåller bostadsexploatören en på förhand överenskommen ersättning från byggherren för lokalfastigheten. Lokalfastigheten sträcker sig lämpligen över flera kvarter. Förfarandet är komplext och kräver extra stor omsorg kring avtalstexter i exploaterings och förvärvsavtal. De ekonomiska villkoren för lokalerna (möjligt hyresuttag och avkastning) ska ligga till grund för köpeskilling och ersättning till bostadsexploatören. 3. Som pkt 2 men där kommunen inledningsvis behåller 3d-fastigheten. Därefter står det kommunen fritt att utveckla lokal-fastigheten/fastigheterna med önskade verksamheter, alternativt sälja dessa. Detta förfarande tillämpas redan av andra kommuner men bör för säkerhets skull granskas av jurist med avseende på LOU. Även detta alternativ kräver extra stor omsorg kring avtalsuppläggen. Upplåtelseformer i Barkarbystaden IV Följande kvartersvisa genomgång är ett förslag på upplåtelseformer enligt alternativ 1-3 i stycket ovan. Alternativen kan också kombineras med varandra. Se kartan på sid 7 för numreringen av kvarteren. Kvarter 1 Lämpligt för vård-verksamheter och föreslås anvisas med äganderätt i sin helhet till utvecklare av vård och samhällsfastigheter. Kvarteren 5, 9, 10, 14 och 15 Föreslås upplåtas med äganderätt eller tomträtt till bostadsutvecklare som bygger hyresrätter för egen förvaltning, gärna med erfarenhet av handel och centrumverksamhet. Bottenvåningarna i kvarter 9 och 10 kan också, genom 3-d fastighetsbildning upplåtas till byggherren i kv 12.

10 10 Kvarter 12 Är tänkt att upplåtas till kontor och handel varvid en försäljning med äganderätt kan vara lämplig. Kvarter 13 Innehåller på sikt en stor andel handel och service i bottenvåningen varför det kan prövas att genom 3d-fastighetsbildning upplåta lokaldelen som äganderätt. Det kan vara lämpligt att reglera in den i kv 12 för att få erforderlig volym. Alternativt att fastigheten upplåts med äganderätt eller tomträtt till en fastighetsägare som bygger hyresrätter för egen förvaltning och med erfarenhet av handel och centrumverksamhet. Köpeskilling och avgälder Vid upplåtelse med äganderätt föreslås att en initial köpeskilling för lokalerna motsvarande ca 20% av fullt marknadsvärde erläggs vid tillträdet. Tilläggsköpeskillingen upp till marknadsvärdet erläggs därefter kopplat till färdigställandet av utbyggnadsetapperna. Vid upplåtelse med tomträtt föreslås motsvarande förfarande. Full marknadsmässig tomträttsavgäld för lokalerna erläggs först vid ett visst antal färdigställda lägenheter. Intill dess utges en rabatt. Full köpeskilling, respektive tomträttsavgäld erläggs förslagsvis när planetapperna 1-7 sammantaget är utbyggda till 80 % mätt i kvm BTA. NIRAS Sweden AB Thomas Hellström Thomas.hellstrom@niras.se BO BERGMAN FASTIGHETSUTVECKLING AB Bo Bergman bo@bobfast.se

11 Barkarby staden Bilaga 1 till PM kommersiella lokaler i bottenvåningarna Beräkning av underlag och etappvis utbyggnad JÄRFÄLLA KOMMUN 23 JANUARI 2018

12 23 januari Innehåll 1 Marknadsområden för två t-baneuppgångar 3 2 Möjligt underlag och marknadsandelar 4 3 Kommunens önskemål om gatuplansytor Fel! Bokmärket är inte definierat. 4 Skedesvis beräkning av omsättning och ytor 6 5 Summering kommersiella lokaler i etapp IV 8 2

13 23 januari Projektnummer: Utarbetat av TH Granskat av BB 1 Marknadsområden för handel Följande karta visar vår bedömning av marknadsområdena för handel och service kring de två t-baneuppgångarna. I väster skärs marknaden av främst genom Ica Maxi. I takt med att Barkarbystaden byggs ut kommer det på sikt att finnas underlag för handel centrerade kring de två t- baneuppgångarna. En viktig motor i dessa centra är dagligvarubutiker. I denna analys räknar vi med att dessa butiker etableras i kvarter III 21 resp. IV 13. De två noderna ligger så nära varandra att vi kan se det som ett centrum, en stadskärna. Noderna kan länkas samman av verksamheter utmed huvudgatan. Det västra marknadsområdet avgränsas av rektangeln till vänster på kartan, inkl halva IV 3, IV 5, IV 8 och IV 15. Vi har bedömt att ca en tredjedel de framtida boende i etapp IV har närmast till den västra uppgången. Det östra området omfattar de östra delarna av område IV. Vi har bedömt att ca två tredjedelar de framtida boende i etapp IV har närmast till den östra uppgången. Etapp V, VI, och VII har närmast till den östra uppgången. Den kan också omfatta område VIII och X. 3

14 23 januari Möjligt underlag och marknadsandelar Dagligvarukonsumtion Boende En genomsnittlig stockholmare köper dagligvaror för ca kr inkl. moms. Av detta är 1-2 % näthandel. E-handeln växer dock och vi räknar därför inte med någon tillväxt i butikerna per capita. Vi bedömer marknadsandelen för dagligvarubutikerna i Barkarby stadskärna till %. Det innebär att Barkarbystadens ca personer kan efterfråga ca Mkr, varav ca 400 Mkr i Barkarbystadens framtida centrum. Arbetande Vi bedömer att varje arbetande i centrala Barkarbystaden köper mat för ca kr per år, dvs knappt 10 % av de totala inköpen per person. Restaurangkonsumtion Vi bedömer restaurangkonsumtionen i Barkarbystaden enligt följande: Boende kr per capita år % i tillväxt till ca år Vi antar ca 20 % lokal marknadsandel. Arbetande kr per år dvs 70 luncher inkl. take-away. Det motsvarar ca 1,5 luncher per vecka. 4

15 23 januari Kommunens förslag till lokaler i bottenvåningen Vi har uppskattat av kommunen önskad yta för handel, service i kv. 13 till kvm och i kv. 2 till 500 kvm (i dessa kvarter ska det också finnas plats för annat). Det ger en total gatuplansyta om drygt kvm BTA. Se följande tabell. Fasadmeter Djup m Kvm BTA "Fasader" Kv Kv Kv Totalt

16 23 januari Skedesvis beräkning av omsättning och ytor Västra uppgången när III och IV är inflyttade Vid den västra uppgången kommer det att finnas underlag för en stor dagligvarubutik och ett halvdussin restauranger och caféer när område III och närbelägna delar av område IV är inflyttade. En stor dagligvarubutik är planerad i Barkarbystaden III varför dagligvaror inte ingår i summeringen nedan. Restaurang kvm Gym kvm Sällanköpshandel kvm Kommersiell service 300 kvm Cykelverkstad mm 500 kvm Apotek 200 kvm Kommersiella ytor vid västra uppgången: kvm LOA Övriga möjliga ytor i gatuplan Vård, BVC mm ca kvm Små kontor kvm Östra uppgången när etapp IV är inflyttad Vid den östra uppgången är underlaget innan Barkarbystaden är fullt utbyggd mindre. Möjligen kan en närbutik med dagligvaror öppna i slutet av etapp IV, yta 700 kvm. Låg hyra i början. Lämpligen i kv. 13. Restauranger 350 kvm. Gym 350 kvm. Kommersiell service 100 kvm Kommersiella ytor ca kvm Övriga möjliga ytor i gatuplan Kultur Små kontor Etableringarna ovan kommer att underlättas om det finns konkreta planer i närtid för en vidare utbyggnad av etapp VII eller V. Yta bör reserveras för en expansion av dagligvarubutiken till ca kvm, vartefter Barkarbystaden byggs ut i öster. 6

17 23 januari Östra uppgången när etapp VII är utbyggd På grund av att bergkrossen kommer att störa sitt närområde har vi resonemangsvis antagit att etapp VII blir nästa etapp efter etapp IV. Dagligvaror kvm Sällanköp kvm Restaurang 700 kvm Gym 800 kvm Kommersiell service mm 200 kvm Apotek 200 kvm Kommersiella ytor ca kvm Övriga möjliga ytor i gatuplan Vård Kultur Små kontor Totalt ca kvm LOA Det betyder att när etapp VII är inflyttad har vi ett underlag för ett relativt komplett stadsdelscentrum vid den östra uppgången. Om det skulle bli etapp V som byggs istället för VII, blir underlaget ungefär lika stort. 7

18 23 januari Östra uppgången när hela Barkarbystaden är utbyggd Dagligvaror kvm Sällanköp kvm Restaurang kvm Gym kvm Kommersiell service mm 800 kvm Apotek 200 kvm Systembolag 600 kvm Kommersiella ytor ca kvm Övriga möjliga ytor i gatuplan Vård Kultur Små kontor Totalt ca kvm LOA 5 Summering kommersiella lokaler i etapp IV Västra uppgången kvm LOA Östra uppgången kvm LOA Totalt etapp IV kvm LOA kvm LOA ca kvm BTA Därutöver finns utrymme för etablering av kontor, vård, kultur mm. 8

19 Barkarby staden Bilaga 2 till PM kommersiella lokaler i bottenvåningarna Avtal avseende centrumsamverkan JÄRFÄLLA KOMMUN 6 MARS 2018

20 20 februari Innehåll 1 Förberedelser för centrumsamverkan 3 2 Förslag på struktur och delmoment för förberedelsearbetet Den förberedande arbetsgruppens sammansättning och arbete Arbetsgruppens uppdrag Dagens situation i Barkarbystaden Centrumarbete samverkan mellan aktörer skapar mervärde Medlemmar i ny centrumorganisation Vision och mål för centrumarbetet Arbetsuppgifter för centrumarbetet Avgränsning av centrumarbetet Samverkan rörande events Bemanning - centrumorganisation Finansiering av centrumorganisationens verksamhet Juridisk form - centrumorganisation Antagande av stadgar (alternativt stadgeförändringar) Namn på ny (alternativt förnyad) centrumorganisation Tidsplan för den fortsatta processen för centrumsamarbetet Förankring Avslutning av föreberedelsearbetet 6 Bilaga 1-3 Exempel 2

21 20 februari Projektnummer: Dokumentnummer: Version Revision Utarbetat av TH Granskat av Godkänt av 1 Förberedelser för centrumsamverkan Att bygga upp ett hållbart samarbete för centrums utveckling tar tid, ofta krävs 3-6 månaders förberedelser. Här följer ett förslag på arbetsordning för att driva processen framåt så att samarbetet blir väl genomtänkt. Förslaget bygger på att man tillsätter en förberedande arbetsgrupp. Denna grupp ska helst ha representanter från både kommunen, fastighetsägarna och om möjligt handeln. Handel används i denna rapport som ett samlingsnamn också för restauranger och service (gym, frisörer etc). Den förberedande arbetsgruppen har i uppdrag att arbeta fram ett beslutsunderlag som i nästa skede ska förankras hos inblandade parter. En särskilt utsedd person kan ha uppdrag att vara projektledare för arbetet men arbetsgruppen måste ändå löpande medverka i arbetet och ta ställning till olika alternativ. När förankringsprocessen är genomförd kan centrumsamverkan starta. Om en organisation ska tillsättas kan rekryteringsprocessen starta när förankringsarbetet är påbörjat. 2 Förslag på struktur och delmoment för förberedelsearbetet 2.1 Den förberedande arbetsgruppens sammansättning och arbete - Vilka medverkar. I ett tidigt skede som i Barkarby får kommunen och de fastighetsägare som skall ha publika verksamheter i markplan, en central roll. - Besluta om finansiering av en inledande utredning (se nedan) - Tidplan 2.2 Arbetsgruppens uppdrag Är att arbeta fram ett beslutsunderlag enligt punkterna 3-17 nedan. Arbetsgruppen ska veta: - Vem/vilka som är uppdragsgivare - Vem/vilka som finansierar de kostnader som behövs för arbetsgruppens arbete - När uppdraget/beslutsunderlaget ska slutredovisas för uppdragsgivaren 3

22 20 februari Dagens situation i Barkarbystaden Kan t ex sammanfattas efter en genomförd SWOT-analys - Styrkor och svagheter - Hot och möjligheter, inkl konkurrens Det är också en fördel att göra en sammanställning av befintliga aktörer och en beskrivning av deras roll i ett framtida i centrum. 2.4 Centrumarbete samverkan mellan aktörer skapar mervärde - Dessa utmaningar ska centrumsamarbetet ta sig an - Till nytta för centrums olika intressenter 2.5 Medlemmar i ny centrumorganisation Vilka är huvudintressenter? Finns det redan etablerade strukturer att ta hänsyn till? På vad sätt? Vem rekryterar medlemmar i respektive bransch? 2.6 Vision och mål för centrumarbetet - Fokus på gemensamma och långsiktiga intressen - Vision för centrum - Vision för centrumsamarbetet - Och nedbrutet i mätbara mål på kort och medellång sikt. Vilka effekter vill ni uppnå? Hur ska centrum och centrumutbudet utvecklas? 2.7 Arbetsuppgifter för centrumarbetet - Vem gör vad? - Vem ansvarar för vad? Projekt Konkreta löpande åtgärder Processer som intressenterna ska medverka i 4

23 20 februari Avgränsning av centrumarbetet Geografisk avgränsning (kan skilja sig åt i olika frågor, men en huvudsaklig geografisk avgränsning rekommenderas) Innehållsmässig avgränsning - arbetsområden (tex vad skall man inte arbeta med) 2.9 Samverkan rörande events Vilka events finns i centrum idag? Vem är huvudman för respektive event? Vilka (typer av) event ska centrumorganisationen vara huvudman för? Vilka (typer av) event ska centrumorganisationen vara medarrangör/samarbetspartner till? 2.10 Bemanning - centrumorganisation Vilket engagemang kan/ska styrelsen ha? Vilken fast organisation ska centrumorganisationen ha? Vilka arbetsgrupper bör finnas? Vilka projektresurser bör finnas? Hur ska administration och redovisning skötas? Vem/vilka hanterar medlemsrekrytering? 2.11 Finansiering av centrumorganisationens verksamhet Vilken budget krävs för verksamheten? Vad ska budgeten användas till? Vilka projekt och åtgärder ska finansieras utanför grundbudgeten? Hur ska budgeten grovt fördelas på huvudintressenterna? Hur ska avtalen se ut med varje enskild medlem/intressent? Minst 3-åriga avtal rekommenderas Juridisk form - centrumorganisation Aktiebolag? Ekonomisk förening? Ideell förening? Projektform med tex kommunen som ansvarig för den gemensamma budgeten? Det finns olika lösningar beroende på vad som passar i Barkarbystaden. Vanligast i större städer är att verksamheten drivs i aktiebolagsform, i mindre städer är ideell förening vanligast. 5

24 20 februari Antagande av stadgar (alternativt stadgeförändringar) 2.14 Namn på ny (alternativt förnyad) centrumorganisation 2.15 Tidsplan för den fortsatta processen för centrumsamarbetet 2.16 Förankring För att förnyelsen av centrumarbetet skall lyckas krävs att förändringarna är förankrade bland stadskärnans aktörer. Enskilda näringsidkare, fastighetsägare, kommunpolitiker och kommunala tjänstemän måste känna entusiasm för det nya centrumarbetet, för att detta skall bli framgångsrikt. När Arbetsgruppens förslag är färdigt ska det remitteras till berörda aktörer i stadskärnan. Målet är en bred uppslutning kring förnyelseprocessen och att centrums fastighetsägare, köpmän och kommunen uttalar sitt stöd för att centrumarbetet inleds i enlighet med de förslag som framförs i denna rapport Avslutning av föreberedelsearbetet 6

25 20 februari Bilaga 1 Exempel på stadgar Vänersborg. STADGAR FÖR FORUM VÄNERSBORGS STAD EK. FÖR. 1 Föreningens firma Föreningens firma är Forum Vänersborgs Stad ekonomisk förening. 2 Föreningens ändamål och verksamhet Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen, genom ekonomisk verksamhet i vilken medlemmarna deltar, dels med egen arbetsinsats, dels genom att begagna föreningens tjänster. Föreningen skall förverkliga följande vision: Vänersborgs stad skall vara en attraktiv plats, för handel, boende, kultur och upplevelser. Föreningen skall handha medlemmarnas gemensamma marknadsföring, samt strategiska utvecklings- och etableringsfrågor för centrala staden. Föreningen skall vara ett forum för samverkan mellan näringsidkare, fastighetsägare och kommun, i syfte att stärka centrala Vänersborgs attraktionskraft. 3 Hemvist Styrelsen har sitt säte i Vänersborgs kommun. 4 Medlemmar Till medlem i föreningen kan antagas företagare som bedriver näringsverksamhet inom Vänersborgs kommun, fastighetsägare och Vänersborgs kommun. Förutsättning för medlemskap är att personen ifråga är villig att följa föreningens stadgar och beslut samt skäligen kan antagas komma att som medlem bidra till förverkligande av föreningens ändamål och verksamhet. Både juridisk och fysisk person kan antagas som medlem i föreningen. Person som inte bedriver näringsverksamhet (privatperson) kan antagas som stödmedlem. Ansökan om medlemskap skall vara skriftlig och ställas till föreningens styrelse. Styrelsen har att pröva och bifalla alternativt avslå ansökan om medlemskap. Styrelsen behöver ej ange skäl för sitt beslut. 7

26 20 februari Medlem är skyldig att följa av styrelsen fattat beslut om öppettider, samannonsering, deltagande i aktiviteter och marknadsförening mm, i syfte att stärka centrala Vänersborgs attraktionskraft. Medlem är skyldig betala de fastställda avgifterna till föreningen samt även i övrigt följa föreningens stadgar och beslut. 5 Insats Föreningens medlemmar erlägger insats med 500 kr. Insatsen betalas kontant när medlemskap har beviljats. 6 Årsavgift Medlemmarna erlägger årligen serviceavgift till föreningen. Kapital får tillskjutas genom särskilda insatser (förlagsinsatser). Sådana insatser får tillskjutas även av andra än medlemmar. De årliga serviceavgifterna är följande (mervärdeskatt tillkommer): Fastighetsägare A-läge (stadskärnan inkl. Nordstaden) Bostadsfastighetsägare: Övriga fastighetsägare Köpmän Årsomsättning mer än 50 mkr Årsomsättning: 3-50 mkr Årsomsättning: 2 mkr 3 mkr Årsomsättning: 1-2 mkr Årsomsättning: mindre än 1 mkr Vänersborgs kommun Tjänstesektorn Banker Tjänsteföretag, 5 anställda, eller fler Tjänsteföretag, färre än 5 anställda 10 kr per kvm kommersiell yta i gatuplan kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr kr 8

27 20 februari Övriga medlemmar (med rösträtt) Stödmedlem (ej rösträtt) Lägsta avgift: kr 100 kr Medlem med verksamhet som ryms inom flera medlemskategorier, betalar årsavgift endast i enlighet med den kategoritillhörighet som utgör företagets huvudsakliga verksamhet. Fastighetsägare med verksamhet som ryms inom flera kategorier fastighetsägare, betalar årsavgift endast i enlighet med den fastighetsägarkategoritillhörighet som medför den högsta avgiften. Minimiavgift för fastighetsägare är kr per år. 7 Räkenskapsår Räkenskapsår skall omfatta tiden 1 januari 31 december. 8 Föreningsstämma Ordinarie föreningsstämma avhålles inom sex månader efter utgången av varje räkenskapsår. Styrelsen eller revisorna kan, när anledning därtill finnes, kalla till extra föreningsstämma. Kallelse till föreningsstämma sker genom brev med posten. Kallelseåtgärd skall vara vidtagen senast två veckor före ordinarie föreningsstämma och senast en vecka före extra föreningsstämma. Andra meddelanden skall bringas till medlemmarnas kännedom genom brev. 9 Fördelning av föreningens vinst Uppkommen vinst skall efter Föreningsstämmans beslut fonderas eller föras i ny räkning. 10 Ärenden vid föreningsstämma Vid ordinarie föreningsstämma skall följande ärenden förekomma: a) Upprättande av förteckning över närvarande medlemmar b) Fastställande av röstlängd 9

28 20 februari c) Fastställande av dagordning d) Val av ordförande för stämman e) Val av sekreterare f) Val av två justeringsmän g) Fråga om kallelse till stämman behörigen skett h) Föredragning av styrelsens redovisningshandlingar för det förflutna räkenskapsåret i) Föredragning av revisorernas berättelse j) Fastställande av resultaträkning och balansräkning k) Fråga om beviljande av ansvarsfrihet åt styrelseledamöterna och ev. VD l) Beslut i anledning av föreningens vinst eller förlust enligt balansräkningen m) Bestämmande av ersättning till styrelsens ordförande, ledamot och suppleant n) Beslut om antal styrelseledamöter och suppleanter som skall väljas o) Val av styrelseledamöter jämte suppleant p) Val av revisorer jämte revisorssuppleant q) Utseende av valberedning r) Övriga ärenden 11 Medlems rösträtt på föreningsstämma Föreningsstämmans beslut fattas med enkel majoritet av de närvarandes röstetal, utom i de fall då annat föreskrives i lagen om ekonomiska föreningar. Vid lika röstetal avgöres valfrågor genom lottning, medan i andra frågor den mening vinner, som företrädes av föreningsstämmans ordförande. 12 Anmälan av ärende Medlem som önskar ärende behandlat på föreningsstämma skall skriftligen anmäla det hos styrelsen senast fyra veckor före stämman. 13 Styrelsens sammansättning Styrelsen skall bestå av minst sex och högst nio ledamöter, varav en ordförande. Om möjligt skall tre ledamöter utses bland stadens köpmän, tre ledamöter bland stadens fastighetsägare, en ledamot bland stadens näringsidkare inom tjänstesektorn, samt två ledamöter från Vänersborgs kommun. Därutöver kan minst en och högst fyra suppleanter väljas. Styrelseledamot behöver ej vara medlem i föreningen. Samtliga ledamöter och suppleanter väljes för tiden fram till slutet av nästa ordinarie föreningsstämma. Funktionär kan omväljas. Ordinarie föreningsstämma väljer ledamöter, suppleanter och ordförande. 10

29 20 februari Styrelsens arbete Styrelsen handhar den löpande förvaltningen av föreningen. Styrelsens beslut fattas med enkel majoritet. Vid lika röstetal vinner den mening som företrädes av styrelsens ordförande, förutom vid valfrågor, då lotten avgör. Är styrelsen vid omröstning inte fulltalig, skall de som röstar för beslutet dock utgöra mer än en tredjedel av hela antalet styrelseledamöter. 15 Firmateckning Föreningens firma tecknas av styrelsen eller av dem eller den som styrelsen därutöver utser. 16 Revisorer På ordinarie föreningsstämma ska årligen väljas en till två revisorer med en revisorssuppleant, för tiden fram till slutet av nästa ordinarie föreningsstämma. 17 Uppsägning av medlemskap Anmälan om utträde ur föreningen skall göras skriftligen till styrelsen. Uppsägningshandling skall vara undertecknad av medlemmen och namnteckningen bevittnad. Uppsägning till utträde får ej ske förrän två år efter inträdet. Avgång ur föreningen sker, utom i de fall som är bestämt på annat särskilt sätt i lagen om ekonomiska föreningar, vid utgången av det räkenskapsår som slutar näst efter en månad, sedan medlemmen sagt upp sig till utträde. 18 Uteslutning Medlem, som ej iakttagit sina förpliktelser mot föreningen, brutit mot föreningens stadgar, ej följt fattade beslut eller annars motarbetat föreningens ändamål eller intressen eller eljest skadat föreningen, får, genom beslut av styrelsen, uteslutas ur föreningen. Medlem som förorsakat föreningen skada skall ersätta denna. Den som uteslutits ur föreningen förlorar omedelbart sin rätt att delta i överläggningar och beslut om föreningens angelägenheter. Utesluten medlem äger ej rätt att återfå årsavgift, utom i de fall lagen om ekonomiska föreningar särskilt stadgar. 11

30 20 februari Tvist Tvist mellan föreningen, å ena sidan, samt styrelsen, styrelseledamot, likvidator, medlem eller röstberättigad som ej är medlem, å andra sidan, skall avgöras enligt lagen om skiljemän. 20 Hyresrätt I hyresavtal mellan lokalhyresgäst och hyresvärd skall så snart detta är möjligt intagas avtalsvillkor av följande lydelse: Hyresgäst som förhyr denna lokal förbinder sig att vara medlem i av näringsidkare, fastighetsägare och kommun skapad medlemsförening för centrumutveckling. 21 Föreningens upphörande Vid föreningens upphörande skall de behållna tillgångarna fördelas mellan de vid det slutgiltiga beslutet om föreningens upphörande kvarvarande medlemmarna, på så sätt, att medlemmarna först utfår inbetalda insatser och att återstoden fördelas dem emellan. 22 Ändring av stadgar För beslut om ändring av föreningens stadgar gäller, vad som föreskrivs i lagen om ekonomiska föreningar. 12

31 20 februari Bilaga 2 Exempel på avgiftsstuktur och ansökan 13

32 20 februari

33 20 februari Bilaga 3 Exempel på avtal Karlstad AVTAL-MEDLEMSKAP Följande avtal har upprättats i två exemplar mellan Centrum Karlstad Utveckling AB, Org.nr och Org.nr Som medlem i Centrum Karlstad är du med och utvecklar handeln i ditt närområde Ditt företag är med och skapar, tillsammans med ca 300 butiker, restauranger och andra företag som finns i Karlstads centrum, ett slagkraftigt handelsområde och träffpunkt. Som medlem i Centrum Karlstad har du tillgång till olika förmånsavtal. Aktuella avtal redovisas på Centrum Karlstads hemsida. Som medlem i Centrum Karlstad har du tillgång till ett intranät på hemsidan. Där finns alla dina affärskollegor ett nätverk som du själv kan påverka och bearbeta. Som medlem i Centrum Karlstad kan du engagera dig i de frågor du tycker är viktiga och i den utsträckning du önskar. Som medlem i Centrum Karlstad får du hjälp och stöd i dina frågor samtidigt som du kan vara mentor för någon annan. Avtalstiden är ett (1) kalenderår. Avtalet förlängs därefter med ett (1)år om inte skriftlig uppsägning sker minst tre (3) månader innan kalenderårets utgång. Avgiften är enligt tariff och är omsättningsbaserad se separat blad och debiteras i förskott Alla uppgifter du lämnar behandlas konfidentiellt. Avgiften kan betalas på olika sätt. För hela året på faktura För halva året 15

34 20 februari på faktura Per månad på autogiro Karlstad Karlstad XXXX xx Centrum Karlstad 16