Fastighetsbeskrivning, april 2017 ÅSTORP SÖNNARSLÖV 5:13 KONFIDENTIELL INFORMATION

Transkript

1 Fastighetsbeskrivning, april 2017 ÅSTORP SÖNNARSLÖV 5:13 KONFIDENTIELL INFORMATION

2 INLEDANDE INFORMATION Åstorp Sönnarslöv 5:13 Avsikten med denna Fastighetsbeskrivning är att intresserade parter ska beredas möjlighet att genomföra en inledande värdering av Fastigheten och därmed kunna avgöra om de har intresse av att gå in i förhandlingar rörande förvärv. Ansvariga hos SFF All information om objektet presenterad i denna beskrivning grundar sig på uppgifter från ägaren, vilka även svarar för upplysningarnas riktighet. Informationen kan dock löpande förändras och ägaren eller Svensk FöretagsFörmedling ( SFF ) lämnar därför inte några garantier att informationen är fullständig eller korrekt vid en viss given tidpunkt. Partner och Företagsmäklare Claes Hovstadius Mobil: E-post: claes.hovstadius@sffab.se Sekretess SFF har i uppdrag att förmedla kontakten med potentiella köpare och leder projektet med överlåtelsen. Försäljningen omgärdas av sekretess, vilket innebär att de som tar del av information rörande försäljningen accepterar att ej kontakta ägare, hyresgäster, anställda, revisor, bank eller andra till Fastigheten närstående personer, företag eller organisationer om inte annat överenskommits med SFF. Partner och Registrerad Fastighetsmäklare Kenneth Bengtsson Mobil: E-post: kenneth.bengtsson@sffab.se 2

3 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. Bakgrund, erbjudande och motiv till försäljning 2. Förutsättningar, processplan samt indikativt bud 3. Fakta om fastigheten 4. Tomtöversikt Bilagor (lämnas efter begäran) A. Bygglovshandlingar Ytterligare information och eventuella bilagor lämnas efter begäran och överenskommelse. 5. Byggnadsbeskrivning 6. Hyresintäkter 7. Kassaflödesprognos 8. Läges- och marknadsinformation 9. Bilder 10. Fastighetsutdrag 11. Kontaktuppgifter 3

4 1. BAKGRUND, ERBJUDANDE OCH MOTIV TILL FÖRSÄLJNING Bakgrund och erbjudande AX2 AB, org.nr , med företrädare Andreas Malmqvist och Andreas Borgström ( Ägarna eller Säljarna ) äger fastigheten Åstorp Sönnarslöv 5:13 ( Fastigheten ). Fastigheten är belägen strax utanför Åstorp där det tidigare bedrivits bed & breakfast (se mer på men som efter Säljarnas förvärv genomgått renovering och ombyggnation för att anpassa byggnaderna till HVB-boende då detta utgjorde stommen i Säljarnas verksamhet. Detta är nu under utfasning. Idag är fastigheten i princip fullbelagd och från och med halvårsskiftet kommer fastigheten vara fullt uthyrd med tillsvidareuthyrning till kommuner och privatpersoner med standarduppsägning om 3 månader ( Verksamheten ). Säljarna ser en fortsatt mycket god efterfrågan på rummen och för kontinuerlig dialog med ett antal kommuner som har visat stort intresse. På Fastigheten finns 4 stycken byggnader varav tre är bostadshus i 1-2 våningar och en inrymmer matsal med fullt utrustat restaurangkök ( Byggnaderna ). Fastigheten säljs företrädesvis genom en fastighetsöverlåtelse. Beviljat bygglov för utbyggnad av fastigheten finns på plats (se bilaga A) Motiv till försäljningen Säljarna förvärvade fastigheten under Sedan dess har man investerat större belopp i byggnaderna för att mer än väl möta de krav som ställts på den verksamhet som bedrevs vid tillfället för förvärvet. Bland annat har värmepanna och stammar bytts ut, all el dragits, solceller och jordvärmepump har installerats och det har grävts en ny brunn med avlopp. De nuvarande Ägarna har under en period arbetat med att för nya ägare säkerställa en långsiktig beläggning vilket nu är på plats. Säljarna har för avsikt att investera i andra affärsmöjligheter och har därför valt att lägga ut fastigheten till försäljning. Bild 1. Huvudbyggnad med gårdsplan och flygfoto över fastigheten. 4

5 2. FÖRUTSÄTTNINGAR OCH INDIKATIVT BUD Förutsättningar och översiktlig processplan Säljaren önskar att intresserade potentiella köpare lämnar icke bindande indikativa bud på Fastigheten baserat på denna beskrivning med tillhörande bilagor och eventuellt kompletterande information enligt önskemål. Buden skall vara skriftliga. De mest attraktiva budgivarna går vidare till fas två som innefattar möten med Säljaren samt möjlighet till undersökning och besiktning av Fastigheten för att därefter eventuellt inkomma med ett reviderat bud. SFF och Säljaren förbehåller sig rätten att ändra process- och tidsplan. Förutsättningar för överlåtelsen Köpeskillingen skall erläggas kontant genom handpenning om 5 %, samt resterande på tillsträdesdagen såsom slutlikvid. Det är endast Fastigheten som skall överlåtas. Köparen står för lagfartskostnader vid en fastighetsöverlåtelse. Fastigheternas skick överensstämmer med vad som kan förutsättas mot bakgrund av ålder, värdeår samt den beskrivning som lämnas här. Köparen uppmanas att göra en vederbörlig undersökning av fastigheten. Det indikativt budet Det indikativa budet skall innehålla följande: Indikativt bud på Fastigheten. Intention och syfte med förvärvet. Vilja att förvärva Verksamheten inklusive rörelse, eller ej. Samma gäller avseende inventarier. Beskrivning av finansiell förmåga att fullfölja förvärvet och intern beslutsprocess samt huruvida det föreligger förutsättning om beslut från bank för förvärvskredit eller ej. Eventuella villkor för budet. En redogörelse för er tidplan med förvärvet. Avslutningsvis önskas även en redogörelse för omfattningen av den fastighetsundersökning som ni har för avsikt att göra innan fastställandet av ett slutgiltigt bud och eventuell frågelista inför sådan undersökning. Skriftligt indikativt bud lämnas till: Svensk FöretagsFörmedling Att: Claes Hovstadius claes.hovstadius@sffab.se 5

6 3. FAKTA OM FASTIGHETEN Investment case Fastighet i mycket gott skick och med ett flertal möjliga verksamhetsområden. Utvecklingspotential inom ramen för fastigheten i form av bygglov för utbyggnad. Idag rymmer anläggningen bäddar fördelat på 39 rum. Beräknat driftnetto på ca TSEK vid 75-80% uthyrning. Annläggningen bedöms vara mycket ändamålsenlig och i gott skick för nuvarande verksamhet. Inga ytterligare investerings- och underhållsbehov i närtid. Närhet till kommunikation och annan relevant service. Beteckning Åstorp Sönnarslöv 5:13 Kommun Åstorp Lagfaren ägare AX2 AB, org.nr Adress Hörsdalsvägen 55, Kvidinge Nybyggnadsår 1870, 1929 (enligt taxeringsuppgifter) Uthyrningsbar lokalarea (LOA) Ca m 2 inklusive matsal och gemensamma ytor. Tomtareal m 2 Pantbrev 3 st. om totalt kr. Taxeringsvärde kr Typkod Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler Bild 2. Karta med fastighetens placering. Bedömt direktavkastningskrav 12,5 % 6

7 4. TOMTBESKRIVNING Bild 3. Staelitbild med markerad tomtgräns. Tomtbeskrivning Tomtarealen för Fastigheten uppgår till m². De betydande delarna utgörs i huvudsak av parkeringsplatser, grönytor samt en inhägnad konstgräsplan. Byggnader upptar drygt 15% av den totala tomtarealen. Övrigt Fastigheten kan komma att omtaxeras beroende på framtida verksamhet. Fastigheten omfattas inte av någon detaljplan. Närområdet består i huvudsak av bostäder och åkermark. Allmänna kommunikationer finns i form av tåg och buss med station respektive hållplats inom 3 km avstånd. Komplett service, såsom dagligvaruhandel, postservice, skolor och vård finns närmast i Klippan. Beviljat bygglov för tillbyggnad och plank (Bilaga A) 7

8 5. BYGGNADSBESKRIVNING Bild 4. Gårdsplan Byggnader På fastigheten finns idag fyra byggnader. Huvudbyggnaden är uppförd i två plan med källare och sidobyggnaden i ett plan utan källare. Sedan Ägarna förvärvade fastigheten 2008 har byggnaderna genomgått omfattande renoveringar. På anläggningen finns idag bäddar fördelat på 39 rum. Sammanfattande teknisk beskrivning Nybyggnadsår 1929 Grund Stomme Bjälklag Fasad Fönster Yttertak Uppvärmning Ventilationssystem Vatten och avlopp OVK Standard och skick Betong/Ste/Källare Trä/Tegel Trä Trä och putsad tegel 2-3 glasfönster Betongpannor och plåt Nyinstallerad bergvärmepanna och solceller FTX och självdrag Egen nygrävt brunn med nytt avlopp Godkänd Bra 8

9 6. HYRESINTÄKTER & DRIFT Uthyrningsbar area För närvarande nyttjas byggnaderna i sin helhet av Säljarna. Nedan presenteras en förteckning över uthyrningsbara areor för en ägare av fastigheten som inte disponerar byggnaderna för eget ändamål. Total boendeyta (39 rum) 400 m 2 Kök 150 m 2 Gemensamhetsutrymmen (pool etc) 360 m 2 Pannrum 15 m 2 Förrådsutrymmen och övriga ytor 75 m 2 Totalt m 2 Status på uthyrningen Från och med halvårsskiftet 2017 kommer uthyrningen utgöras av tillsvidareuthyrning till kommuner och privatpersoner. Tidigare åtaganden löper ut till sommaren. Fastigheten är i princip fullbelagd och kommer att vara så även efter utfasning av HVBverksamheten. Intäkterna från och med halvårsskiftet ligger på 5000 kr/rum för enkelrum och 6500kr/dubbelrum. Säljarna räknar med att 40% utgörs av dubbelrum. Mixen kan varieras och rummen kan anpassas över tid. Inga övriga kostnader debiteras till hyresgästerna. Vid en konservativ beläggning på mellan 75-80% skulle en ungefärlig intäkt ligga på ca TSEK/år. I dagsläget är fastigheten fullbelagd. Marknadsmässiga hyror Dagens hyresnivåer får anses vara marknadsmässiga och vid dagens nivåer finns det en god efterfrågan på Säljarnas rum. Driftskostnader Driftskostnaderna för uthyrning av samtliga rum bedöms av Säljarna uppgå till max 700 TSEK inkl. vaktmästeri och personal. Det skulle innebära ett årligt driftnetto på ca TSEK vid en beläggning på 75-80% med nuvarande mix mellan dubbel- och enkelrum. 9

10 7. KASSAFLÖDESPROGNOS Kassaflödesprognos Nedan presenteras en kassaflödesprognos och värdering för Fastigheten baserad på bedömda hyresintäkter samt att en arrendator/hyresgäst står för samtliga drifts- och underhållskostnader. Viktat direktavkastningskrav har bedömts till 12,5 % för bostäder och övriga ytor. Kalkylräntan justerat för inflation har beräknats till 14,8 %. Ingen vakans har antagits i kalkylen. Fastighetsskatten för 2017 har antagits till kr. Inga nödvändiga investeringar i fastighetens byggnader har bedömts föreligga. År Inflation, % 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% Kalkylränta, % 14,8% 14,8% 14,8% 14,8% 14,8% 14,8% 14,8% 14,8% 14,8% 14,8% 14,8% 14,8% Intäkter kr/m² Hyror Tillägg Rabatter Vakans S:a intäkter Kostnader DoU Fastighetsskatt Tomträttsavgäld S:a kostnader Driftnetto Investeringar Kassaflöde Nuvärde kassaflöde* Viktat direktavkastningskrav 12,5% Nuvärde restvärde** Restvärde Summa nuvärde Avrundning -177 Marknadsvärde tkr Tabell 4. Kassaflödesprognos och värdering för fastigheten. * Nuvärde kassaflöde avser nuvärdet av beräknade kassaflöden för år ** Nuvärde restvärde avser nuvärdet av beräknade kassaflöden för år 2028 och framåt. 10

11 8. LÄGES- OCH MARKNADSINFORMATION Fastighetsmarknaden Det råder generellt hög efterfrågan på den svenska fastighetsmarknaden från både nationella och internationella investerare som söker alternativa placeringar i fastighetsbranschen. Marknaden präglas av god tillgång på kapital till rekordlåga räntor, låga vakanser och stabila kassaflöden. Det låga ränteläget väntas hålla i sig under 2017 och Den starka efterfrågan och den låga räntan på den svenska fastighetsmarknaden har medfört en aggressiv prissättning och sjunkande avkastningskrav inom ett flertal segment. Rekordlåga avkastningsnivåer i städer som Stockholm, Göteborg och Malmö skapar ett tydligt incitament för investerare att söka högre avkastning på sekundära men väl fungerande geografiska marknader utanför storstadsregionerna. Skåne och Åstorp Transaktionsaktiviteten med flerbostadshus i Åstorps kommun har historiskt varit relativ låg och lokalt förankrad. Vad gäller liknande objekt som Fastigheten har transaktionsaktiviteten varit god i Skåne under de senaste åren där de flesta av förvärven skett för bedrivande bed & breakfast, vårdboende (LSS och HVB) eller asylboende. Befolkningen i Åstorps kommun uppgår till cirka personer och har varit i en ökande trend de senaste 15 åren. I Åstorp kommun finns ca aktiva företag, varav ca 320 är aktiebolag. Det lokala näringslivet utgörs främst av företag inom handel och logistik. Åstorps kommun är den största arbetsgivaren i kommunen. Fastigheten har ett attraktivt läge för både privat boende och verksamhet inom bed & breakfast, hotell, vårdboende eller asylboende Källa: SCB, Folkmängden i Sveriges kommuner enligt förhållanden den 31 december respektive år. 11

12 9. BILDER Bild Rum, gemensamhetsutrymmen samt exteriör 12

13 9. BILDER Bild Karta över området 13

14 10. FASTIGHETSUTDRAG 14

15 10. FASTIGHETSUTDRAG 15

16 10. FASTIGHETSUTDRAG 16

17 10. FASTIGHETSUTDRAG 17

18 10. FASTIGHETSUTDRAG 18

19 11. KONTAKTUPPGIFTER Svensk FöretagsFörmedling Partner och Företagsmäklare Claes Hovstadius Mobil: E-post: Partner och Registrerad Fastighetsmäklare Kenneth Bengtsson Mobil: E-post: Adress Jörgen Kocksgatan Malmö 19

20