Riksbyggens Bostadsrättsförening Stockholmshus nr 8

Transkript

1 Riksbyggens Bostadsrättsförening Stockholmshus nr 8 Årsredovisning Verksamhetsåret

2 2 Dagordning på föreningsstämman, BRF Stockholmshus Nr 8 a) Stämmans öppnande b) Fastställande av röstlängd c) Val av stämmoordförande d) Val av stämmosekreterare e) Val av en person som har jämte ordföranden justera protokollet f) Val av rösträknare g) Fråga om stämman blivit stadgeenlig ordningen utlyst h) Framläggande av styrelsens årsredovisning i) Framläggande av revisorernas berättelse j) Beslut om fastställande av resultat- och balansräkningen k) Beslut om resultatdisposition l) Fråga om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna m) Beslut angående antalet ledamöter och suppleanter n) Fråga om arvode åt styrelseledamöter och suppleanter o) Beslut om stämman skall utse styrelseordföranden samt i förekommande fall val av styrelseordförande p) Val av styrelseledamöter och suppleanter q) Val av revisorer och revisorssuppleanter r) Val av valberedning s) Av styrelsen till stämman hänskjutna frågor samt av föreningsmedlem till föreningsstämman i stadgeenlig ordning inkomna ärenden t) Stämmans avslutande

3 3 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Inledning och allmänt Styrelsen för bostadsrättsförening Stockholmshus nr 8 avger härmed berättelse för föreningens förvaltning verksamhetsåret till Ekonomisk förening Bostadsrättsförening Stockholmshus nr 8 är en ekonomisk förening. Varje bostadsrättshavare förvaltar och har ansvaret för skötsel av den lägenhet medlemmen disponerar över. All fastighetsskötsel, förvaltning, reparationer av fastigheterna, graden av service till medlemmarna och dylikt betalas med årsavgifterna. Styrelsen, revisorer och övriga funktionärer Ordinarie ledamöter Utsedd av: Vald t o m: Jan Nygren Ordförande Föreningen 2007 Adam Eriksson Vice ordförande Föreningen 2007 Annika Strid Sekreterare Föreningen 2006 Peter Ingels Ledamot Föreningen 2006 * Ann-Kristine Forss Ledamot Riksbyggen Styrelsesuppleanter Utsedd av: Vald t o m: Anders Eriksson Suppleant Föreningen 2007 Lida Caster Suppleant Föreningen 2006 Sandra Lundberg Suppleant Föreningen 2007 Karin Burgman Suppleant Föreningen 2006 Roland Norlin Suppleant Riksbyggen I tur att avgå är: Annika Strid och Peter Ingels. Suppleanter Lida Caster och Karin Burgman. Ordinarie revisorer Revisorssuppleanter Utsedd av: Gun Lindberg Birgitta Härdén Föreningen Per Engzell, KPMG Suppleant, KPMG Föreningen Valberedningen Elisabeth Nensén Olow Bergsten Åke Törnqvist Sammankallande *Peter Ingels lämnade på egen begäran sitt uppdrag som ledamot i oktober Lida Caster lämnade sitt uppdrag som suppleant i januari Firmateckning Föreningens firma tecknas, förutom av styrelsen, av Jan Nygren och Adam Erikssson.

4 4 Förvaltning och organisationsanslutning HSB Stockholm har biträtt styrelsen med föreningens förvaltning, såväl ekonomisk som teknisk samt också ombesörjt fastighetsskötseln. Riksbyggen Trädgård har ombesörjt trädgårdsunderhåll och yttre renhållning samt snöröjning. Föreningen är medlem i Riksbyggens Representantskap samt medlem i Stockholms Fastighetsägarförening sedan den Fastigheter och lokaluppgifter Föreningen innehar med tomträtt fastigheterna Eknaren 4, Dunkern 5, Styran 1, Eklången 6, Lockvattnet 6 och 7, Långhalsen 6, Tvären 1, Storsjön 1, Virlången 4, Muskan 2, Edslan 1, Yngaren 3, Sottern 2, Öljaren 2 och Båven 2. På fastigheterna har uppförts 39 byggnader, innehållande 548 lägenheter med en sammanlagd area på m 2 och med följande fördelning: 1 rum och kokvrå 46 1 rum, kök och matrum rum och kök 60 2 rum, kök och matrum rum, kök och matrum 12 5 rum och kök lgh Samtliga lägenheter är upplåtna med bostadsrätt. I fastigheterna finns också 41 lokaler med en sammanlagd area på 2001 m 2, 10 garage och 108 parkeringsplatser. Byggnadsår Fastighetsförsäkringen som är tecknad i Trygg Hansa (Riksbyggens Fastighetsförsäkring) gäller fullvärde och försäkring mot ohyra ingår. Löner och arvoden Årets utbetalda arvoden exklusive sociala avgifter har till styrelse och suppleanter utgjort kr ( kr för 2004). Föreningen har budgeterat som arvodesbelopp till förtroendevalda för verksamhetsåret Mellanskillnad mellan budgeterat kr och det som har utbetalts under 2005 kr redovisas som obetald kostnad kr Underhåll Reparationer Kostnaden för reparationer har under verksamhetsåret uppgått till SEK ( SEK för år 2004) som fördelar sig enligt följande (i SEK). Kolumn till vänster visar föregående verksamhetsår: VVS & Sanitet Tvättutrustning El Byggnad Skadegörelse Markytor Vattenskador Sop & Miljöanläggning Fasad Löpande underhåll hyreslokal övrigt Skador & självrisker Ventilation Övriga kostnader Värme

5 5 Stadgeenlig besiktning Besiktning av föreningens egendom enligt stadgarna företogs den 26 maj I besiktningen deltog Jan Nygren, Adam Eriksson samt Lars-Gunnar Sjöberg från Riksbyggen samt Carl-Axel Jönsson. Besiktningen omfattade fastigheternas yttre, allmänna utrymmen, serviceutrymmen och mark. Underhållsplan och kommande års underhåll Föreningens underhållsplan visar på ett genomsnittligt underhållsbehov på SEK under de kommande två åren. Underhållsplanen reviderades och uppdaterades under Underlaget för planering av framtida underhåll bedöms i den stadgeenliga besiktningen och från den kontinuerliga fastighetsskötseln. Underhållsplanen är en prognos och ur den kan utläsas när en viss åtgärd senast utfördes samt intervallet till nästa åtgärd och uppskattad kostnad för åtgärden. Verksamhet, ekonomi och framtida utveckling Allmänt Föreningen har under året hållit en ordinarie föreningsstämma den i Årsta Folkets Hus. Styrelsen har hållit tio protokollförda sammanträden under verksamhetsåret samt flertalet informella arbetsmöten. Ombyggnaden av vårt fjärrvärmesystem avslutades under maj. Utöver att vi får ett system som nu fungerar, så får även föreningen lägre driftkostnader av systemet då antalet pumpar mm har reducerats. Arbetet med värmen kommer att fortsätta med prov av backventiler alt. fläkt för att komma till rätta med luftfuktigheten och baksug. Proppningen av våra sopnedkast ger oss också möjlighet att ta bort sopluckan och mura igen och isolera utrymmet för att reducera besväret med kalla badrumsgolv, vilket också höjer temperaturen i badrummet och minimerar risken för baksug genom kanalen till badrummet. Sopnedkasten är också en del av problemen med den fuktiga luften som får det att kännas kallare än vad det verkligen är i lägenheten. Arbetet måste ske i etapper pga kostnaderna och planering för dessa åtgärder har påbörjats. Energiförbrukningen har dock inte minskat utan ligger i snitt några procent högre än tidigare år, troligen beroende på att fjärrvärmesystemet inte har fungerat tidigare som det ska. Det går inte att få ut mer i värme med det system föreningen innehar, utan det krävs åtgärder för att komma till rätta med bla ventilationen. Under verksamhetsåret 2005 genomfördes nödvändig upprustning av hyreslokaler för att komma till rätta med eftersatt underhåll. Arbetet är nu avslutat. Samtliga portar har kompletterats med eklister som förhindrar snö och i en viss mån även kyla att tränga igenom springor under portarna. Punkthusens fasader har inspekterats och kan glädjande nog konstateras att putsen är över lag gott. Styrelsen har påbörjat arbetet med en långsiktig underhållsplan där bla fasaderna på punkthusen kommer att planeras in. Skadegörelsen ökar inom föreningen och uppgick verksamhetsåret 2005 till kronor. Tyvärr har styrelsen kunnat konstatera att en stor del av skadegörelsen har skett i tvättstugor, så som söndersparkade luckor till tvättmaskiner. Våra portar har vandaliserats, ryckts upp så eklist och/eller låsbleck har gått sönder. Sönderskjutna och sönderslagna entré rutor samt vandalisering av biutrymmen till tvättstugor så som toaletter mm bär en stor del av kostnaderna. Detta innebar att varje medlem fick betala 161 kronor på avgiften under verksamhetsåret 2005 för skadegörelse. Tyvärr har också vissa tagit sig friheten att parkera bilar på föreningens gräsmattor, vilket också förorsakar mycket stora kostnader för att återställa skadorna. Styrelsen har därför vidtagit åtgärder som skall förhindra denna skadegörelse, bla har styrelsen skrivit avtal med PBB som kommer utföra P-bevakning på föreningens mark. Ekonomi Föreningens ekonomi visar på ett underskott på kr för verksamhetsåret Resultatet beror på att tomträtterna har slagit fullt ut på verksamhetsåret 2005 med kronor ( kronor 2004). Budgeten har även belastats med högre kostnader för reparationer kronor ( kronor 2004). Kostnaderna för uppvärmningen av våra fastigheter har ökat, främst pga prishöjningar, vilket ätit upp de energibesparningar ombyggnaden av fjärrvärmesystemet har givit kronor ( kronor 2004). Förbrukningen av vatten har minskat vilket lett till lägre kostnader för verksamhetsåret 2005, kronor ( kronor 2004).

6 6 Elen har ökat, men endast av marginell betydelse kronor ( kronor 2004). Skadegörelsen kostar allt mera för föreningen och även här har kostnaderna ökat kraftigt kronor ( kronor 2004). Räntekostnaden till kreditinstituten (SBAB) har minskat då en del av våra fastighetslån har satts om (förtida räntebindning) lån nr från och med till med ny ränta på 2,88%. Räntekostnaden till kreditinstitutet var för verksamhetsåret 2005 var kronor ( kronor 2004). Under verksamhetsåret 2006 kommer räntekostnaderna sjunka ytterligare. Med nuvarande amorteringstakt kommer föreningen amortera med ett snitt på kronor per år på fastighetsskulden de 5 närmaste åren. Under verksamhetsåret 2005 erhöll föreningen ett ROT-bidrag på kronor på de ombyggnader och underhåll som har genomförts, bla ombyggnaden av fjärrvärmen. Pengarna har använts för att minska kostnader för periodiskt underhåll, konto Föreningen kommer även för verksamhetsåret 2006 att erhålla ROT-bidrag. Överlåtelser Under verksamhetsåret har 80 överlåtelser av bostadsrättsföreningen 548 bostadsrätter skett, varav 66 försäljningar, 4 arv och 10 gåva. Antalet medlemmar var 644 stycken. Tomträttsavtal De nya tomträttsavtalen slog igenom med full kraft under verksamhetsåret Totalt är kostnaden för tomträttsavgäld är kronor. För kvarter Lockvattnet 6 löper det gamla avtalet t.o.m. 2007, då det förnyas med en ökad kostnad som följd. Underhållsfonden Styrelsen föreslår ingen avsättning till underhållsfonden för verksamhetsåret. För närvarande anser styrelsen att det belopp som finns i fondmedel ( kr) täcker det planerade underhållet enligt underhållsplanen fram till Den nuvarande underhållsplanen visar ett behov på underhåll för kr fram till och med år Stämman har att ta ställning till Balanserat resultat Årets resultat Styrelsen föreslår följande disposition Uttag ur yttre fond motsvarande årets kostnad Balanserat resultat

7 7 Brf Stockholmshus nr 8 Resultaträkning Nettoomsättning Not Fastighetskostnader Drift Not Planerat underhåll Fastighetsskatt Tomträttsavgäld Avskrivningar Summa fastighetskostnader Bruttoresultat Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Not Räntekostnader och liknande resultatposter Not Summa finansiella poster Resultat efter finansiella kostnader Årets resultat

8 8 Balansräkning Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader Not Inventarier Not Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Not Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres och andra kundfordringar Övriga fordringar Not Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not Avräkningskonto HSB Stockholm Summa kortfristiga fordringar Kortfristiga placeringar Övriga kortfristiga placeringar Not Kassa och bank Handkassa Summa kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar

9 9 Balansräkning Eget kapital och skulder Eget kapital Not 11 Bundet eget kapital Insatser Reservfond Fond för yttre underhåll Summa Bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Skulder Fond för inre underhåll Skulder till kreditinstitut Not Leverantörsskulder Skatteskulder Övriga skulder Not Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa skulder Summa eget kapital och skulder Poster inom linjen Ställda panter för skulder till kreditinstitut Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga

10 10 Kassaflödesanalys Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet Ökning (-) / Minskning (+) av kortfristiga fordringar Ökning (+) / Minskning (-) av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i maskiner/inventarier Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Ökning(+) / Minskning (-) av långfristiga skulder Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

11 11 Kostnadsfördelning räkenskapsår Totala kostnader Drift 40% Underhåll 3% Tomträttsavgäld 6% Avskrivningar 12% Skatt 5% Räntekostnader 34% Fördelning driftskostnader Personalkostnader Fastighetsskötsel Reparationer El Uppvärmning Vatten Sophämtning Fastighetsförsäkring Kabel-TV Förvaltningsarvoden Övrig drift

12 12 Noter Redovisnings- och värderingsprinciper Belopp anges i kronor om inte annat anges. Föreningen tillämpar årsredovisningslagen. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivning på byggnader Avskrivning motsvarar amorteringar på fastighetslånen. Avskrivning av ombyggnad sker på 20 år. Inventarier Avskrivning sker planenligt med en avskrivningstid baserat på inventariernas livslängd Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom vinstdisposition på basis av föreningens underhållsplan eller fastställd budget. Minimiavsättning regleras enligt gällande underhållsplan. Inkomstskatt Föreningen beskattas med utgångspunkt från en schablonintäkt om 3 procent av taxeringsvärdet på föreningens fastigheter med tillägg/avdrag för finansiella poster (samt eventuell tomträtt). Efter avräkning av eventuellt befintligt skattemässigt underskottsavdrag sker beskattning med 28 procent. Föreningens skattemässiga underskott uppgick vid årets slut till , en ökning med jämfört med föregående år. Föreningen har valt att i redovisningen av underskottsavdrag frångå BFN AR 2001:1, något som dock inte inverkar negativt på lagens krav på en rättvisande bild. Arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader Arvode förtroendevalda Övriga ersättningar till förtroendevalda Föreningsvald revisor Sociala kostnader Summa arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader

13 13 Noter Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter Hyror Övriga intäkter Brutto Avgifts- och hyresbortfall Nettoomsättning Not 2 Drift Personalkostnader Fastighetsskötsel och städ Reparationer Taxebundna utgifter och uppvärmning El Uppvärmning Vatten Sophämtning Fastighetsförsäkring Kabel-TV Övriga avgifter Förvaltningsarvoden Övrig drift Summa drift Not 3 Ränteintäkter och liknande resultatposter Allkonto Specialinlåning Övriga ränteintäkter Summa ränteintäkter och liknande resultatposter Not 4 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader till kreditinstitut Räntekostnader övriga Summa räntekostnader och liknande resultatposter

14 14 Noter Not 5 Byggnader Årets avskrivning Avskrivnings procent Ackumulerade avskrivningar Bokfört värde Byggnad ,20% Barnstuga ,13% Taxeringsvärde Byggnader Mark Not 6 Not 7 Not 8 Not 9 Inventarier Anskaffningsvärde Anskaffningsvärde Årets avskrivning Avskrivnings procent Ackumulerade avskrivningar Bokfört värde PC år Finansiella anläggningstillgångar Andelar Riksbyggen Representantskap Övriga fordringar Pant och överlåtelseavgifter Skattekonto Skattefordringar Summa övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Försäkring Arvode förvalning HSB Arvode markskötsel ROT- bidrag Bevakning Arrende Kabel TV Tomträttsavgäld Ränta specialinlåning HSB Stockholm Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter

15 15 Noter Not 10 Not 11 Not 12 Kortfristiga placeringar Specialinlåning 3-mån HSB Stockholm Specialinlåning 12-mån HSB Stockholm Summa kortfristiga placeringar Eget kapital Insatser Underhållsfond Balanserat resultat Årets resultat Ingående balans Disposition enl. stämmobeslut Årets resultat Utgående balans Skulder till kreditinstitut Låneinstitut Räntesats Ränteändring Belopp SBAB 5,81% SBAB 2,88% SBAB 5,75% SBAB 2,38% 3 mån SBAB 5,58% SBAB 5,25% SBAB 3,69% Summa skulder till kreditinstitut Med nuvarande amorteringstakt blir amorteringen ca per år de kommande fem åren. Not 13 Övriga skulder Källskatt Daghem Summa övriga skulder

16 16 Noter Not 14 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Förskottsbetalda avgifter och hyror Ränta fastighetslån Revision Arvode förtroendevalda Arbetsgivaravgifter Arvode skötsel byggnader El Vatten Underhåll Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Årsta... Jan Nygren Adam Eriksson Annika Strid. Ann-Kristine Forss. Karin Burgman Vår revisionsberättelse har avgivits beträffande denna årsredovisning. Gun Lindberg Av föreningen vald revisor. Per Engzell Auktoriserad revisor