Laga kraft Planbeskrivning Detaljplan för fastigheten del av Skålen 24 i stadsdelen Vasastaden, Dp

Transkript

1 Stadsbyggnadskontoret Antagandehandling Planavdelningen Mattias Olsson REV Telefon Sida 1 (25) Laga kraft Planbeskrivning Detaljplan för fastigheten del av Skålen 24 i stadsdelen Vasastaden, Dp Stadsbyggnadskontoret Fleminggatan 4 Box Stockholm Telefon stadsbyggnadskontoret@stockholm.se stockholm.se

2 Sida 2 (25) Inledning... 3 Handlingar... 3 Planens syfte och huvuddrag... 3 Plandata... 4 Tidigare ställningstaganden... 4 Förutsättningar... 5 Natur... 5 Geotekniska förhållanden... 6 Hydrologiska förhållanden... 6 Markavvattning... 6 Dagvatten... 6 Befintlig bebyggelse... 6 Landskapsbild/stadsbild... 7 Kulturhistoriskt värdefull miljö... 8 Offentlig service... 8 Kommersiell service... 8 Gator och trafik... 8 Störningar och risker... 9 Planförslag Ny bebyggelse Gestaltningsprinciper Utemiljöer Gator och trafik Teknisk försörjning Konsekvenser Behovsbedömning Miljökvalitetsnormer för vatten Landskapsbild/ stadsbild Störningar och risker Ljusförhållanden och lokalklimat Barnkonsekvenser Tidplan Genomförande Organisatoriska frågor Verkan på befintliga detaljplaner Fastighetsrättsliga frågor Ekonomiska frågor Tekniska frågor Genomförandetid... 24

3 Sida 3 (25) Inledning Handlingar Planhandlingar Planförslaget består av plankarta med bestämmelser. Där höjder förekommer redovisas dessa i höjdsystemet RH2000. Till planen hör denna planbeskrivning. Utredningar Solstudier, , Strategisk arkitektur Industribullerutredning, , NCND Trafikbullerutredning, , NCND Brandtekniskt utlåtande, , Briab Strålningsberäkning, , Briab Översiktlig dagvattenutredning, , Sweco Medverkande Planen har handlagts av Mattias Olsson, stadsbyggnadskontoret. Planbeställare är Gamla Livförsäkringsaktiebolaget SEB Trygg Liv (publ). Beställarens representant har varit Charlotta Rosén, Tam Hood Consulting AB i samarbete med Strategisk Arkitektur genom Jens Larsson. Planens syfte och huvuddrag Planens syfte är att i kvarteret Skålen 24 möjliggöra för ett nytt bostadshus på den del av fastigheten som idag utgör lastgård och parkeringsyta och att möjliggöra för en påbyggnad av befintlig kontorsbyggnad. Avsikten är att begränsa planens bestämmelser i höjdled, så att de inte reglerar marken under denna nivå, för att inte hindra för tunnelbana och Citybanas spårtunnlar mm. under mark. Vidare är syftet möjliggöra för delning av fastigheten och 3D fastighetsbilda. Planen har en generell utformning vilken möjliggör att den befintliga kontorsbyggnaden även ska kunna användas för bostäder och centrumändamål. Planen ger möjligheten att bevara den befintliga byggnaden men tillåter också att den byggs om eller rivs helt eller delvis. Bostadsanvändning kombineras med ett krav på en öppen bostadsgård, vilket förutsätter att delar av den befintliga byggnaden rivs.

4 Sida 4 (25) Plandata Planen omfattar fastigheten Skålen 24 som ligger i Vasastaden invid Torsplan. Planområdet gränsar till Norra Stationsgatan i väst, Norrbackagatan i öst, och Torsplan i norr. I söder och sydväst gränsar planområdet till bostadsfastigheterna Skålen 21 respektive 23. Skålen 24 ägs av Gamla Livförsäkringsaktiebolaget SEB Trygg Liv (publ) som också är byggherre. Skålen 24 har en fastighetsareal på drygt 4445 m 2 varav byggnadsarean för befintlig kontorsbyggnad är ca 2855 m 2 och ca 1590 m 2 är obebyggd mark som utgör lastgård med lastintag och parkering. Planområdets läge. Den aktuella detaljplanen ingår i tunnelbanans influensområde. I det som kallas 2013 års Stockholmsförhandling om utbyggnaden av tunnelbanan ingår att kommunerna (Stockholm, Solna, Nacka och Järfälla) åtar sig att bygga bostäder, varav ca i Stockholms stad, i tunnelbanans influensområde. Tidigare ställningstaganden Översiktsplan för Stockholm I översiktsplanen tillhör Skålen 24 innerstadsbebyggelse och fastigheten gränsar direkt mot Norra Stationsgatan som ingår stadsutvecklingsområdet Hagastaden. Under kvarteret Skålen har Citytunneln sin sträckning i väst-östlig riktning. Arbete med att ta fram en plan för tunnelbana under fastigheten är pågående.

5 Sida 5 (25) Planförslagen bedöms sammanfalla med översiktsplanens strategier att fortsätta att stärka centrala Stockholm. Detaljplan I gällande detaljplan, pl från 1967, är Skålen 24 avsedd för industriverksamhet samt garage under mark. Under planområdet finns tilläggsplanen för Citybanan i Stockholm, delsträcka Vasastaden, TDp/Dp (3), laga kraft Planens genomförandetid är 15 år. Planen för Skålen 24 innehåller restriktioner i djupled i syfte att inte beröra tilläggsplanen för Citybanan och inte hindra en detaljplaneändring för tunnelbanan. Detaljplan för tunnelbanan är under framtagande. På grund av olika tidsperspektiv, förutsättningar och utbredning har det inte bedömts vara lämpligt att samordna detaljplanen för Skålen 24 med detaljplanen för en ny tunnelbana. Riksintresse för kulturminnesvården Detaljplaneområdet ingår i riksintresset för Stockholms innerstad men ingår inte i något av de områden som är särskilt utpekade och beskrivna. Skålen 24. Ortofoto över omgivningen med planområdet markerat. Förutsättningar Natur Mark och vegetation Skålen 24 är helt underbyggd. Fastigheten är idag till stor del bebyggd och marken inom obebyggda delar hårdgjord. Högre vegetation saknas.

6 Sida 6 (25) Rekreation och friluftsliv I norra Vasastaden råder brist på grönytor. Strax söder om Skålen 24 ligger Norrbackatäppan, en mindre park med lekredskap. I Hagastaden planeras större parkanläggningar. Vasaparken, Vanadisparken, Karlbergs slottspark och Hagaparken ligger inom gångavstånd. Geotekniska förhållanden Markförhållanden Hela fastigheten är idag bebyggd med garage under markplan. Enligt den geologiska kartan är rådande markförhållande berg i dagen. Hydrologiska förhållanden Miljökvalitetsnormer för vatten Planområdet är beläget inom avrinningsområdet för Mälaren/ Ulvsundasjön (SE ). Enligt VISS oktober 2014 har Ulvsundasjön god ekologisk status men uppnår ej god kemisk ytvattenstatus. Miljökvalitetsnormer som ska uppnås för ytvattenförekomsten/ övergångsvattnet är god ekologisk potential 2021 och god kemisk ytvattenstatus Dagvatten Fastigheten är i sin helhet underbyggd. Befintliga tak saknar vegetation. Vattnet från byggnadernas tak leds ner i stuprör direkt ner till dagvattensystemet och det kommunala ledningsnätet. Dagvattnet avleds via kombinerat system till Henriksdals reningsverk. Befintlig bebyggelse Fastigheten ligger i kvartersstadens front, i den nuvarande stadskärnans utkant, men kommer i och med genomförandet av Hagastaden att möta en betydligt högre skala. Fastigheten har en byggnad på 6 våningar från tidigt 1970-tal med tillhörande lastgård. Byggnaden var planerad för industriändamål men användningen har successivt ändrats till kontor. Fastigheten innehåller idag kontor, lokaler och verksamheter. Under gården finns tre källar-/ garagevåningar.

7 Sida 7 (25) Flygfoto över Skålen 24 och omgivningen. Flygfoto med Norrbackatäppan centralt i bild och Skålen 24 längst till höger i bild.

8 Sida 8 (25) Landskapsbild/stadsbild Omgivande bebyggelse är av varierad ålder och karaktär. Flera gårdsrum öppnar sig mot gaturummet och sockelvåningarna saknar lokaler. Norrbackagatan är strax söder om Skålen 24 avstängd för biltrafik och gatan övergår där i en lekplats och parkområdet Norrbackatäppan. Flygfoto med kvarteret Kannan i vänster i bild och Skålen 24 centralt i bild. Kulturhistoriskt värdefull miljö Skålen 24 är inte kulturhistoriskt klassificerad. Öster om Skålen 24 och Norrbackagatan ansluter kvarteret Kannan som är en del av Röda Bergen, en mycket välbevarad och skyddsvärd innerstadsmiljö av stort kulturhistoriskt värde som karaktäriseras av 20-talets stadsplaneideal med storgårdskvarter. Offentlig och kommersiell service Det finns många skolor i närområdet. Innerstadsläget ger god tillgång till sjukvård. I närområdet finns en livsmedelsbutik, annan service och restauranger. Ett större utbud av kommersiell service finns till exempel kring S:t Eriksplan och Odenplan. Utbudet kommer att öka i samband med utbyggnaden av Hagastaden. Gator och trafik Gatunät och biltrafik Fastigheten kan angöras med bil från Norra Stationsgatan och Norrbackagatan. Infart till befintligt garage under markplan sker

9 Sida 9 (25) från Norrbackagatan. Parkeringsgaraget rymmer cirka 150 platser. Infart till gården sker från Norrbackagatan. Gång- och cykeltrafik Fastigheten ligger inom gynnsamt läge för gång- och cykelpendling. Cykelparkering finns på gården. Kollektivtrafik Närmaste tunnelbanestation är S:t Eriksplan på Gröna linjen. Avståndet dit är cirka 550 meter. Karlbergs pendeltågstation ligger inom ca 650 meter. Citybanan får en station med uppgång mot Vanadisplan, samt att en ny tunnelbanestation planeras i närområdet. Tillgänglighet Befintligt kontor har entréer från gården och hissar, som också går ner i garageplanen. Angöringsfordon kan köra in på gården eller in i garaget direkt från gatan. Störningar och risker Luft Miljökvalitetsnormer för luft överskrids inte inom planområdet. Buller, vibrationer Läget för det planerade nya bostadshuset i kvarteret Skålen 24 och bostäder vid det befintliga kontorshuset kommer att exponeras för buller från trafik på Norrbackagatan och Norra Stationsgatan. Inom Skålen 24 förekommer externt industribuller från befintliga fläktar på kontorshusets tak och ljud från backande lastbilar på lastgården. Bullret från lastbilar på gården försvinner när planen genomförs. Farligt gods Norra Stationsgatan är omledningsväg/transportled för farligt gods. Mellan Norra Stationsgatan och Skålen 24 ligger fastigheten Skålen 23 som bildar en skyddande skärm för det nya kontorshuset vilket ger en skadereducerande effekt. Spårtunnlar Under planområdet finns respektive planeras område för Citybanans och tunnelbanans spårtunnlar med tillhörande anläggningar. Vid uppförande och drift ska tas erforderlig hänsyn till ovanligande befintlig och ny bebyggelse med avseende på stomljud. Vid uppförande av ny bebyggelse i planområdet ska hänsyn tas till underliggande spårtunnlar med avseende på stomljud.

10 Sida 10 (25) Planförslag Illustration, Strategisk Arkitektur. Planen medger ett nytt bostadshus med cirka 65 lägenheter på den obebyggda delen av Skålen 24 som idag utgör lastgård och parkering. Planen medger också att det befintliga kontorshuset höjs med tre indragna kontorsvåningar, som motiv mot omgivande gator. Vidare är syftet att bekräfta pågående användning i befintlig byggnad; kontor och centrumfunktioner och att utöka användningen till att även medge bostäder. Centrumändamål får även innehålla viss vuxenutbildning. Om bostadskonvertering sker ska krav på en ny helt öppen gård mot söder och befintligt gårdsrum tillgodoses, se figur på sid 11. Ny bebyggelse Disposition Bostadshuset placering styrs i hög grad av de befintliga underbyggda våningsplanens konstruktion samt kravet att tillgodose tillfredställande sol- och dagsljusförhållanden för befintliga- och tillkommande bostäder. Bostadshuset som placeras i gatuliv mot Norrbackagatan, respektive i gräns mot gården på Skålen 21 får en vinkelformad grundform. Dispositionen innebär att det stora och svagt definierade gårdsrummet mellan kvarteret Skålen 21 och 24 delas upp i två mindre. Skålen 24 får en sluten bostadsgård, gaturummet sluts och förstärks. Gården får en körbar förbindelse med gatan via en hög portik. Kontorshusets lastintag flyttas till de undre garagevåningsplanen vilka nås via befintlig ramp från Norrbackagatan. Det som idag är en lastgård i kvarteret Skålen 24 blir en ny bostadsgård med möjliga lokaler i kontorshuset bottenvåning. Även mot Norrbackagatan planeras för en lokal i bostadshusets bottenvåning. Den befintliga kontors/industrifastigheten påbyggs med tre våningsplan mot Norrbackagatan, Norra Stationsgatan och Torsplan.

11 Sida 11 (25) Situationsplan, nytt bostadshus på den tidigare lastgården och påbyggnad på befintligt kontorshus. Situationsplan, om det befintliga kontorshuset helt eller delvis ersätts med bostäder ska en öppen gård mot söder tillskapas enligt ovanstående figur.

12 Sida 12 (25) Bostadshuset Byggnaden får uppföras i 8 våningar varav de två översta takvåningarna ska utföras med indrag och trappas ner på gårdssidan för att möta de omkringliggande byggnadernas takfotshöjder och ansluta till den rådande höjdskalan mot gatan. Byggnadens entréer, trapphus och loftgångar ligger på gårdssidan mot kontorshuset mot norr. Två trapphus varav ett med hiss försörjer cirka tio lägenheter per plan. I bottenvåningen ordnas gemensamma utrymmen för tvätt, cykelparkering, förråd, grovsopor med mera. I markplan medges också en lägenhet med egen uteplats. I gatuplanet mot Norrbackagatan planeras en lokal för handel. Kontorshuset Kontorshuset får byggas på i tre våningar för kontorsändamål. De påbyggda våningarna har varierade indrag i förhållande till befintligt husliv. De två första våningarna dras in minst 40 cm mellan nya och befintliga fasaders yttersidor. Den tredje våningen dras in cirka 8 m från gatufasader. Indragningar ska göras mot Norrbackagatan, Torsplan och Norra Stationsgatan. Mot gården i söder, dras våningarna in så att soliga terrasser skapas i tre nivåer. Påbyggnaden ska också ha en ljusgård i tre våningar. Ambitionen är att skapa ett levande taklandskap i både bostads- och kontorshuset, ett taklandskap som kan nyttjas och beträdas av de som bor eller arbetar i byggnaderna. Takytor som inte ska beträdas förses med sedumbeläggning. Vid konvertering av kontorshuset till bostäder ska boendekvaliteter säkerställas genom att en stor del av befintliga bjälklag tas bort så att en traditionell bostadsgård tillskapas. Bostadskonverteringen får ha ett maximalt byggnadsdjup på 15 meter med bibehållet fasadliv mot Norrbackagatan, Torsplan och Norra Stationsgatan. Mot söder ska gårdsrummet vara helt öppet vilket ska säkerställer goda ljusvärden i alla lägenheter.

13 Sida 13 (25) Volymanalys, Strategisk Arkitektur. Gestaltningsprinciper Bostadshuset föreslås få en tydligt stadsmässig gestaltning mot Norrbackagatan och en mer artikulerad fasadutformning och avvikande material/kulörer mot gården med loftgångar. Indragna takvåningar ges en lättare utformning som materialmässigt kontrasterar mot övriga fasader. En påbyggnad av kontorshuset med en accentuerad hörnvolym korresponderar med volymerna i kv Blästern på motstående/nordöstra sidan av Torsplan. En något högre skala mot Torsplan möter den nya skalan som kommer att etableras i Hagastaden. Påbyggnaden föreslås få en modern gestaltning, tydligt avläsbar som ett tillägg till ursprungsbyggnaden. Förslaget visar en struktur utförd som ett rutmönster med stora kvadratiska glasytor.

14 Sida 14 (25) Illustrationsvy från Norrbackagatan, Strategisk Arkitektur.

15 Sida 15 (25) Fasad mot Norrbackagatan, Strategisk Arkitektur. Sektion genom nytt bostadshus och påbyggd befintlig kontorsbyggnad, Strategisk Arkitektur. Principsektion genom nytt bostadshus och bostadskonverterat kontor, Strategisk Arkitektur.

16 Sida 16 (25) Fasad mot gården i kvarter Skålen 21, Strategisk Arkitektur. Sektion genom nytt bostadshus, Strategisk Arkitektur.

17 Sida 17 (25) Utemiljöer Gårdsrum I gårdens västra del intill det nya bostadshuset planeras för en gemensam vistelseyta med möjlig lekplats. En takterrass på bostadshuset i anslutning till den indragna takvåningen säkerställer att en uteplats med goda ljusförhållanden kan erbjudas de boende. Även för kontorshuset kommer möjligheterna att anlägga en takterrass finnas. Norr om Skålen 24 ligger parken Norrbackatäppan. Skålen 24:s gård och den gemensamma vistelseytan ska utformas så att en framtida koppling till Norrbackatäppan, via Skålen 21 och 23 inte omöjliggörs fysiskt eller visuellt. De nya bearbetade gårdsytorna vid Skålen 24 bildar tillsammans med Norrbackatäppans park och bostadsgården vid Skålen 21, en sekvens av gröna rum. Utformning av takterrasser, gemensamma odlingsytor och ljusgård, Strategisk Arkitektur.

18 Sida 18 (25) Utformning av gård och gemensamhetsytor, Strategisk Arkitektur.

19 Sida 19 (25) Illustrationsvy från bostadsgården, Strategisk Arkitektur. Gator och trafik Biltrafik och parkering Parkering som nås via ramp från Norrbackagatan ordnas på befintliga garageplan under fastigheten. God tillgänglighet uppnås genom att garageplanen nås via bostadshusets trapphus och hiss. Fastighetens centrala läge och närheten till kollektivtrafik kan motivera ett relativt lågt bilplatstal för boende 0,45 platser/lägenhet.

20 Sida 20 (25) Gång- och cykeltrafik Bostadshusen har entréer mot gården, samtliga våningsplan inklusive källargarage och takterrass nås via hissar eller trappor. Fotgängare och cyklister når den gemensamma gården via en portik från Norrbackagatan. Cykelparkering ordnas på gården och lättillgängliga cykelförråd i bostadshusets bottenvåning samt i befintligt garage. Cykelparkeringstalet är 4 platser/100 m 2 BTA för bostäderna och 15 platser per 1000 m² BTA för kontor. Tillgänglighet Fastigheten kan angöras från Norra Stationsgatan och Norrbackagatan. Angöring till entréer från gården sker via portiken från gatan. Möjlighet till hiss finns till alla våningsplan inklusive garageplan. Handikapparkering anordnas i garageplan. Spårtunnlar Planen reglerar byggande på markytan inklusive befintliga källarvåningar, men inte djupare liggande markutrymen. Det regleras genom en djupbyggnadsbegränsning, +11,0 meter över nollplanet, för till vilken nivå schaktning, spontning, borrning, pålning eller andra ingrepp i undergrunden får ske från markytan. Undantaget är möjligheten till att uppföra nya hisskonstruktioner, i en mindre omfattning, till nivån +10,0 över nollplanet. Nivån +11,0 meter över nollplanet får underskridas för byggande av spårtunnlar och tillhörande anläggningar. De underliggande spårtunnlarna och dess tillhörande anläggningar hindras därför ej av planen då de befinner sig på nivåer djupare än +10,0 meter över nollplanet. Den befintliga planen för Citybanan berörs inte av planförslaget och det berör inte heller den mark som kommer att behöva tas i anspråk för den nya tunnelbanan. Avsikten är att planförslaget ska gälla tillsammans med gällande plan för Citybanan och den kommande planen för tunnelbanan. Genom att respektive plan avgränsas i höjdled uppfylls plan- och bygglagens krav på att en detaljplan inte får omfatta ett större område än vad som behövs med hänsyn till planens syfte samtidigt som reglering av bebyggelsen och miljön i övrigt tydligt framgår (4 kap 32 PBL 2010:900). Teknisk försörjning Befintligt kontorshus försörjs via tekniska utrymmen inom befintlig byggnad och i fastighetens befintliga källarplan medan tekniska utrymmen för nybyggnaderna; bostadshus och kontorspåbyggnad, förläggs på tak samt till viss del i bottenvåningen mot gården. Fläktrum på tak ges en medveten utformning som ska integreras väl i taklandskapet. Alternativt placeras fläktrum för hela kontorshuset, inklusive påbyggnad, i källarplan. Detta gäller oavsett användning.

21 Sida 21 (25) Dagvatten Fastigheten är begränsad och i sin helhet underbyggd vilket ej medger infiltration av dagvatten. Dagvatten ska i så hög grad som möjligt fördröjas inom fastigheten innan det leds till befintligt dagvattennät. Fastighetens hantering av dagvatten har vid en omfattande ombyggnad ambitionen att anpassas för eventuella högre flöden vid dimensionerande regn jämfört med idag beroende på klimatförändringar. Bostadshuset och påbyggnaden på kontorshuset planeras med sedumbeläggning eller motsvarande som fördröjer dagvattnet. Nya planteringar ska anpassas så att de kan hjälpa till att fördröja dagvattnet och minska belastningen vid toppar. Byggnadsmaterial och tekniska lösningar skall väljas så att föroreningar såsom tungmetaller och oljerester inte tillförs dagvattnet. El/Tele El- och teleledningar finns framdragna till fastigheten och kan anslutas till. Hänsyn ska tas till befintliga serviceledningar inom området. Energiförsörjning Fjärrvärme finns i anslutning till planområdet och kan anslutas. Avfallshantering Utrymmen för hantering av hushållsavfall, källsortering och grovsoprum ordnas i bostadshusets bottenvåning. Avfallshanteringsystemen skall vara enkla att använda och erbjuda god arbetsmiljö. Sopfordon kan köra direkt fram till Norrbackagatan. Räddningstjänst Både kontors- och bostadshuset har flera utrymningsvägar. Åtkomst för räddningstjänsten sker från gatan. Konsekvenser Behovsbedömning Stadsbyggnadskontoret bedömer att detaljplanens genomförande inte kan antas medföra sådan betydande miljöpåverkan som åsyftas i PBL(2010) 4 kap 34 eller MB 6 kap 11 att en miljöbedömning behöver göras. Planförslaget överensstämmer med gällande översiktplan. Planförslaget bedöms inte strida mot några andra kommunala eller nationella riktlinjer, lagar eller förordningar. Planområdet ingår i riksintresset för Stockholms innerstad men berör i övrigt inga områden av nationell, gemenskaps- eller internationell skyddsstatus. Den planerade bebyggelsen bedöms inte medföra väsentlig påverkan på miljö-, kulturarv eller människors hälsa.

22 Sida 22 (25) Miljökvalitetsnormer för vatten Andelen hårdgjord yta inom området kommer att minska genom att växtligheten planeras på gård och tak. Planen bedöms som helhet inte förhindra att miljökvalitetsnormerna för vatten för ytvattenförekomsten Mälaren-Stockholm (SE ) kan uppnås. Dagvatten från planområdet ska i största möjliga mån omhändertas inom den egna fastigheten enligt stadens dagvattenstrategi. Byggherren får inte genom val av byggnadsmaterial förorena dagvattnet med tungmetaller eller andra miljögifter. Landskapsbild/ stadsbild Norrbackagatans gatubild får ett positivt tillskott genom att bostadshuset sluter det som idag kan upplevas som ett oregelbundet och ofullständigt gaturum. Gården förblir öppen via en portik, där befintliga och tillkommande entréer är tillgängliga. Påbyggnaden med tre våningar på befintlig kontorsbyggnad höjer sig visserligen över den traditionella Stockholmsskalan, men kommer väl möta den nya skalan i Hagastaden. Anpassning till stockholmsskalan görs genom att de övre våningarna är tydligt indragna från gatufasaderna. Störningar och risker Buller Beräknade ekvivalenta ljudnivåer uppgår till som mest 58 db(a) för fasad mot Norrbackagatan. Övriga fasader får nivåer som uppgår till eller underskrider 55dB(A). Lägenheterna planeras så att hälften av boningsrummen får tillgång till en sida där de ekvivalenta ljudnivåerna ej överstiger 55 db(a). Inom Skålen 24 förekommer externt industribuller från befintliga fläktar på kontorshusets tak. De planeras att delvis flyttas till garageplan eller ska åtgärdas med hjälp av bullerdämpande avskärmningar. Ljud från backande lastbilar på lastgård kommer försvinna då lastgården flyttas till garageplan. Vid en bostads-konvertering av befintligt kontorshus ska bra bullerförhållanden säkerställas och lägenheterna planeras så att hälften av boningsrummen får tillgång till en sida där den ekvivalenta ljudnivån ej överstiger 55 db(a) (mot gård). Översvämningsrisker En ökad exploateringsgrad inom fastigheten bedöms inte påverka dagvattenavrinning eller grundvattenförhållanden. Fördröjning av dagvatten kan ordnas inom fastigheten, genom växtbäddar och grönatak. Ljusförhållanden och lokalklimat I det påbyggda kontorshuset dras våningarna in mot gården, i söder, så att soliga terrasser skapas i tre nivåer. Påbyggnaden ska

23 Sida 23 (25) också ha en ljusgård i trevåningar. Om en konvertering till bostäder sker i befintligt kontorshus ska bostädernas ljusförhållanden och utemiljö säkerställas genom att en stor del av befintliga bjälklag tas bort så att en traditionell bostadsgård tillskapas mot söder. Barnkonsekvenser Planförslaget bedöms inte medföra negativa konsekvenser för barn då området i dagsläget används för kontorsverksamhet. Omsorg bör läggas på utformningen av gårdsytan för att främja användningsmöjligheten för barn som flyttar in i byggnaderna. Tidplan Samråd 1 kv 2015 Granskning 3 kv 2015 Antagande 4 kv 2015 Genomförande Organisatoriska frågor Ansvarsfördelning Fastighetsägaren ansvarar för planens genomförande. Stadsbyggnadskontoret ansvarar för upprättande av detaljplanen och myndighetsutövning genom planavtal med planbeställaren. Huvudmannaskap Planen omfattar endast kvartersmark. Avtal Planavtal har upprättats mellan Stadsbyggnadskontoret och fastighetsägaren. Exploateringsavtal skall träffas mellan staden och fastighetsägaren. Det upprättas genom stadens försorg, senast innan detaljplanen antas. Ansvar för genomförandet Stadsbyggnadskontoret ansvarar för upprättande av ny detaljplan samt myndighetsutövning vid bygglov och bygganmälan. Exploateringskontoret ansvarar för att upprätta exploateringsavtal som krävs för att genomföra planen. Lantmäterimyndigheten ansvarar för erforderliga fastighetsbildningsåtgärder efter ansökan från fastighetsägaren.

24 Sida 24 (25) Trafikkontoret ansvarar för besiktning och godkännande av återställande- och anslutningsarbeten i allmän platsmark/gatumark. Exploatören finansierar och ansvarar för uppförande av ny bebyggelse och anläggningar på kvartersmark samt för iordningställande av utemiljöer på kvartersmark. Exploatören bekostar och genomför de återställande- och anslutningsarbeten i allmän platsmark intill exploateringen som kan bli nödvändiga. Verkan på befintliga detaljplaner Planförslaget innebär att befintlig detaljplan Pl 6584 från 1967 upphävs inom planområdet. Detaljplan Pl 6584 gäller fortsatt inom Skålen 24 under +10,0. Planförslaget upphäver inte detaljplanen för Citybanan, P Ä. Fastighetsrättsliga frågor Fastigheter och ägoförhållanden Planförslaget berör del av fastigheten Skålen 24. Kvarteret Skålen 24 ägs av Gamla Livförsäkringsaktiebolaget SEB Trygg Liv (publ). Planområdet är begränsat i djupled till en höjd av +10,0 meter över nollplanet, i syfte att inte hindra underliggande befintliga- och tillkommande spårtunnlar. Mellan nivåerna +10,0 och +11,0 meter över nollplanet får inga nya konstruktioner uppföras förutom hisskonstruktioner i en mindre omfattning. Användning av mark Planen ändrar möjlig markanvändning från industri och garage under mark till bostad, kontor, centrum med viss skolverksamhet och parkering under mark. Fastighetsbildning Planområdet kan komma att delas in i flera fastigheter. Fastighetsägaren avser tillskapa två fastigheter, en för befintligt kontorshus och en för det tillkommande bostadshuset genom en avstyckning från Skålen 24. Den nya bostadsfastigheten avses bestå av huskropp, entréer och trapphus samt den planerade platsen för lek och utevistelse väster om bostadshuset. Inom befintlig gård och dess underbyggnad i tre plan finns både gemensamma ytor och sådana som kommer att användas av antingen bostadsfastigheten eller kontorsfastigheten. För de ytor under markplan som enbart kommer att ha en användare föreslås 3D-utrymmen skapas. För de gemensamma ytorna avses att inrätta en gemenhetsanläggning. Aktuella anläggningar är gård, garageinfart och garageramp, bärande pelare för bostadshuset och

25 Sida 25 (25) underliggande garage, gemensamma undercentraler och ledningar för fjärrvärme, vatten och avlopp, el och ventilation. Styckningslottens och 3D-utrymmenas avgränsning samt omfattningen av gemensamhetsanläggningen kommer att fastställas vid en lantmäteriförrättning. Avtalsservitut för nätstation belastar Skålen 24 och fortsätter att gälla oförändrat. Om fastigheten delas ska servitut eller gemensamhetsanläggning upprättas för att säkra respektive fastighets behov av angöring, parkering, ledningsdragning mm. Fastighetsbildning hanteras av lantmäterimyndigheten, på fastighetsägarens initiativ och bekostnad. Behov av rättigheter samt lämplighet avseende fastigheters utformning prövas vid lantmäteriförrättning. Ekonomiska frågor Fastighetsägaren bekostar genomförande och iordningställande av kvartersmarken inom planområdet. Eventuell flytt av ledningar eller anläggningar bekostas av fastighetsägaren. Anslutningsavgifter bekostas av fastighetsägaren. Genomförandet av planen förväntas inte medföra några investeringskostnader för staden. Exploatören står för exploateringskostnaderna inom detaljplaneområdet. Genomförandet av exploateringen kommer att regleras i ett exploateringsavtal mellan staden och exploatören. Tekniska frågor Vatten, avlopp och dagvatten Teknisk försörjning finns idag i anslutning till fastigheten. Anslutning sker till befintliga ledningar. En utbyggnad av den kommunala försörjningen bedöms inte behöva göras med anledning av de nya byggrätterna. Hänsyn ska tas till befintliga serviceledningar inom området. Dagvatten skall i första hand omhändertas på tomtmark. Är det inte möjligt eller lämpligt att infiltrera, får dagvattnet efter fördröjning enligt VAhuvudmannens anvisningar avledas från fastigheten. El, tele och fjärrvärme Hänsyn ska tas till befintliga servisledningar inom planområdet. Vid projektering ska det utredas om ledningar kan vara kvar i befintligt läge eller behöver flyttas. Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från den dagen planen vinner laga kraft. Martin Schröder Planchef Mattias Olsson Planarkitekt