Att vara hyresgäst vad du får och inte får göra 1
Att vara medlem i Hyresgästföreningen har sina fördelar. n Vi kan berätta vilka rättigheter du har som hyresgäst. Vi vet vad du har rätt att själv göra i din lägenhet. n Om underhållet i din lägenhet är eftersatt kan vi hjälpa dig att rätta till problemen. n Vi kan ge dig juridisk hjälp vid tvister med hyresvärden i hyresnämnden och andra rättsliga instanser. n På www.hyresgastforeningen.se har du tillgång till vår Fråga juristen, dygnet runt. Som medlem kan du alltid ringa oss. Vill du besöka oss, boka en tid som passar, så ses vi. 2
Innehåll När du hyr lägenhet 4 Rätt att bo kvar 4 Hur får du använda lägenheten 5 Brister i lägenheten 7 När du flyttar in eller ut 7 Krav efter avflyttning 10 Hyra ut i andra hand 11 Överlåtelse av lägenhet 13 3
När du hyr lägenhet Hyresavtalet En ny bostad är en stor händelse. Det kan vara omtumlande, speciellt om det är den första egna lägenheten. Ta det lugnt och tänk på några saker innan du skriver på avtalet. Se först och främst till att teckna ett skiftligt hyresavtal. Det har du rätt till enligt hyreslagen. Ett muntligt avtal gäller i och för sig, men det kan vara svårt att bevisa vad du och din hyresvärd bestämt. Läs igenom hyresavtalet noga och kontrollera att det stämmer med vad ni kommit överens om. Titta speciellt på, n hyran n vad som ingår i hyran värme och vatten brukar ingå n att det finns en förhandlingsklausul i avtalet, så att du omfattas av hyresförhandlingarna n när hyran ska betalas. Det finns risk att du förlorar lägenheten om inte hyran betalas i tid n om du måste lämna pant eller borgen n vilka utrymmen du disponerar förutom lägenheten, t.ex. förråd n eventuella tillval n särskilda bestämmelser, till exempel trappstädning, förbud mot husdjur. Kontakta Hyresgästföreningen om du inte är nöjd med de särskilda bestämmelserna. Vi berättar om du måste följa dem. Rätt att bo kvar Du har besittningsskydd. Det står i hyreslagen. Om du har förstahandskontrakt gäller besittningsskyddet från första dagen. Det betyder att du i de flesta fall har rätt att få hyresavtalet förlängt även om du blir uppsagd. Men i vissa situationer bryts besittningsskyddet. Blir du uppsagd och inte vill flytta, så kan hyresnämnden, på hyresvärdens begäran, pröva om du har rätt att bo kvar. Kontakta alltid Hyresgästföreningen om du blir uppsagd. 4
Hur får du använda lägenheten Du får bara använda lägenheten till det den är till för. Det är alltså inte ok att använda en hel bostadslägenhet till kontor. Du måste vårda och sköta din lägenhet. Men du är vanligen inte skyldig att underhålla lägenheten, det ska hyresvärden göra. Om något skadas måste du berätta det för hyresvärden så snart som möjligt, så att inte skadan blir värre. Här bor jag Självklart får du måla, tapetsera och göra annat på egen bekostnad så att lägenheten blir som du vill. Men det ska vara snyggt och proffsigt, och inte för extremt. Och du får inte ändra planlösningen, ta bort väggar eller ändra på fast inredning, t.ex. byta ut skåpen i köket. 5
Öppna, det är hyresvärden! Hyresvärden får gå in i din lägenhet, n för nödvändig tillsyn eller om han/hon behöver planera underhåll n för att reparera, men då måste han/hon meddela det i förväg n för att visa lägenheten, om den är för uthyrning. Hyresvärden får inte gå in i lägenheten utan att du vet om det. Såvida det inte är en vattenskada, brand eller något annat akut. Lämna nyckeln till någon som kan se till lägenheten om du reser bort en längre tid. Berätta gärna för hyresvärden var nyckeln finns medan du är borta. Inneboende Du får ha inneboende, även om det står i hyresavtalet att du inte får. Men det får inte slita onormalt på lägenheten och det får inte ställa till problem för hyresvärden. 6
Brister i lägenheten Vad betyder det? Med brister menas sånt som försämrar för dig som bor i lägenheten, som att varmvatten saknas, spisen inte fungerar, tvättstugan inte går att använda, fukt och mögel, och så vidare. Om hyresvärden inte gör något Det är viktigt att du meddelar hyresvärden om det finns en brist i lägenheten. Skicka gärna ett rekommenderat brev (så att du kan bevisa att du skickat ett meddelande). Skriv också att du kan komma att begära hyresreduktion på grund av bristen. Om hyresvärden inte gör något åt saken, finns det möjlighet att tvinga honom/henne. Det gör man genom att begära ett så kallat åtgärdsföreläggande i hyresnämnden. Nämnden kan då bestämma att bristen ska åtgärdas före ett visst datum. Hyresreduktion Om det finns brister i din lägenhet har du rätt till hyresreduktion, från det att du påtalat bristen tills den är åtgärdad. Om ni inte kan komma överens om hyresreduktionen, kan du deponera en del av hyran hos Länsstyrelsen. En deposition betraktas som en giltig hyresbetalning. Det är viktigt att inte deponera för mycket pengar. Beloppet ska vara i nivå med hur mycket besvär du har av bristen i din lägenhet. Det finns, som du märker, mycket att tänka på i samband med brister i lägenheten. Kontakta därför oss på Hyresgästföreningen, så hjälper vi dig. När du flyttar in eller ut Hallå, nu kommer jag Om inte hyresvärden och du bestämt något annat, har du rätt att flytta in kl 12 den dag hyresavtalet börjar gälla. Om det är en lördag, söndag eller helgdag, får du flytta in kl 12 första vardagen efter. Tack och hej Du måste låta hyresvärden eller nästa hyresgäst få tillgång till lägenheten senast kl 12 dagen efter att hyrestiden gått ut. Om det är en 7
lördag, söndag eller helgdag, är det nästa vardag kl 12 som gäller, precis som när du flyttade in. Detta gäller förstås inte om du har bestämt något annat med hyresvärden eller nästa hyresgäst. Tänk på det här Hyresvärden ska se till att lägenheten är i brukbart skick när du flyttar in. Hyresvärden kan inte komma undan genom att hyra ut i befintligt skick. Du ska vårda lägenheten och om du skadar den, får du ersätta skadorna. Du har ansvar för lägenheten från dagen du flyttar in, tills dagen du flyttar ut. Se därför till att lägenheten besiktigas innan du flyttar in och innan du flyttar ut. Både den som flyttar in och den som flyttar ut bör vara med vid besiktningen om det är möjligt. Be också om en kopia av besiktningsprotokollet. När du flyttar in: Se till att besiktningsprotokollet stämmer med verkligheten. Om det t.ex. finns skador på lägenheten har du papper på att de fanns där innan du flyttade in. Finns det skador som inte är angivna i protokollet se till att informera hyresvärden om dessa och se till att det görs en anteckning på protokollet. När du flyttar ut: Städa lägenheten ordentligt och kolla besiktningsprotokollet. Du vill ju inte få skulden för skador som inte fanns när du flyttade. Ett bra tips är att fotografera eller filma lägenheten vid inflyttningen samt efter utflyttning och städning. 8 Extra utrustning Den som flyttar ut kan själv ha skaffat extra utrustning, en heltäckningsmatta, persienner, extra lås eller något annat som normalt inte ingår i lägenhetens standard. Ibland kommer man överens med den som flyttar ut om att köpa utrustningen. Se i så fall till att ha en skriftlig överenskommelse. Om du inte vill ha utrustningen kan den som flyttar ut antingen ta den med sig eller lämna den kvar. Lämnas den kvar blir den hyresvärdens egendom efter en viss tid. Hyresvärden kan debitera den avflyttade hyresgästen för bortforsling av sådant som lämnats kvar. Hyresvärden kanske erbjuder dig att välja till extra utrustning när du flyttar in, t.ex. disk- eller tvättmaskin. Fråga då vilka regler som gäller. Detsamma gäller om du själv installerar extra utrustning. Fråga hyresvärden.
9
Krav efter avflyttning Det är oundvikligt med ett visst slitage när man bor i en lägenhet. Är det fråga om normalt slitage behöver du inte betala ersättning när du flyttar. Om lägenheten är mer sliten än vad som anses normalt eller om du har orsakat skador på lägenheten kan du bli ersättningsskyldig. Skador som fanns innan du flyttade in ska du självklart inte ersätta. Det är också viktigt att komma ihåg att ersättningen, om man är ansvarig för en skada, kan jämkas med hänsyn till olika ytskikts och utrustnings livslängd. Det kan vara bra att dokumentera hur lägenheten ser ut när du flyttar. När du flyttar in i en lägenhet bör du be att få se protokoll från avflyttningsbesiktningen efter tidigare hyresgäst. Finns det skador som inte är dokumenterade där ska du meddela hyresvärden. 10
Hyra ut i andra hand Andrahandsuthyrning betyder att du upplåter din lägenhet till någon annan, vem det än är, även nära släktingar som syskon eller barn. Om du hyr ut lägenheten i andra hand, räknas du som hyresvärd och den som hyr i andra hand blir hyresgäst. Andrahandshyresgästen hyr alltså inte av din hyresvärd, utan av dig. Vem har ansvar? Du som är förstahandshyresgäst har fortfarande ansvar för lägenheten, även om du hyr ut i andra hand. Om andrahandshyresgästen inte sköter sig kan alltså du bli uppsagd. Du som har förstahandskontraktet ansvarar också för att hyran betalas till hyresvärden. Du måste ha tillstånd Om du hyr ut i andra hand utan tillstånd, så kan du bli uppsagd. Ordna därför ett tillstånd, helst skriftligt, från hyresvärden. Ett tillstånd gäller bara för den person som du har sagt att du ska hyra ut till. Om du sedan vill förlänga hyrestiden, måste du be om tillstånd igen. Om hyresvärden säger nej Hyresvärden kan säga nej till att hyra ut i andra hand. Då kan du istället få tillstånd från hyresnämnden om du har beaktansvärda skäl, det kan vara sjukdom, sambo på prov, längre utlandsvistelse eller tillfälligt arbete på annan ort. Tillståndet kan förenas med villkor. Du som är medlem kan kontakta Hyresgästföreningen om hyresvärden säger nej till att hyra ut i andra hand. Vi hjälper dig att bedöma om du har tillräckliga skäl att hyra ut. Vi företräder dig också i hyresnämnden om en sådan prövning behövs. Andrahandsavtal Det är säkrast att ha ett skriftligt avtal om andrahandsuthyrningen. Avtalsformulär finns hos välsorterade bok- och pappershandlare och på www.hyresgastforeningen.se 11
Uppsägning I avtalet fyller ni i uppsägningstiden (den brukar vara tre månader). Uppsägningen ska vara skriftlig. Den som hyr din lägenhet i andra hand måste flytta på den bestämda dagen. Om du hyr ut i mer än två år Om uthyrningen är längre än två år får andrahandshyresgästen besittningsskydd gentemot förstahandshyresgästen. För att undvika det bör du skriva ett avtal om avstående av besittningsskyddet. Obs! Besittningsskyddet gäller mot dig som förstahandshyresgäst inte mot hyresvärden. Gäller hyresavtalet längre än fyra år ska avståendeavtalet godkännas av hyresnämnden. Det behövs inget godkännande om man avstår från besittningsskyddet för att förstahandshyresgästen ska flytta tillbaka. Mitt och ditt Om lägenheten är möblerad, ska det stå i andrahandsavtalet. Gör en lista över alla inventarier som finns i lägenheten, så att både du och den som hyr i andra hand kan skriva under. Hyran Det kan vara bra att kontrollera andrahandshyresgästens ekonomi genom t.ex. en kreditupplysning. Det är ju förstahandshyresgästen som ansvarar för att hyran betalas. Hyran ska anges tydligt i kontraktet. Förutsatt att hyran är skälig kan det vara bra att skriva in att hyran ska följa lägenhetens hyra.vi rekommenderar att den som hyr i andra hand betalar hyran till förstahandshyresgästen eller till någon som har fullmakt. Så kan förstahandshyresgästen se till att hyran betalas i rätt tid till värden. Ta inte ut för hög hyra Hyran får inte vara högre än den förstahandshyresgästen betalar. Om lägenheten är möblerad kan du lägga på cirka 10 15 %. Om du tar ut för hög hyra kan andrahandshyresgästen vända sig till hyresnämnden för att få tillbaka överhyran och ränta. 12
Hemförsäkring Både förstahands- och andrahandshyresgästen bör ha en hemförsäkring. Fråga gärna ditt försäkringsbolag vad som gäller vid andrahandsuthyrning. Överlåtelse av lägenhet Det finns två sätt att överlåta en lägenhet, det vill säga lämna över den till någon annan, n genom byte eller n genom att du överlåter lägenheten till en närstående. Du får inte ta emot pengar för att du överlåter din lägenhet. 13
När får du byta lägenhet? Du får byta lägenhet med någon annan om du har fått tillstånd från hyresvärden. Säger hyresvärden nej kan du få hyresnämndens tillstånd om du har beaktansvärda skäl. Det kan vara om, n du ska flytta till annan ort n du behöver byta av hälsoskäl n du behöver en mindre eller större lägenhet Bytet får inte vara till nackdel för hyresvärden, t.ex. om den som ska flytta in har svårt att betala hyran. Överlåtelse till närstående Du kan få överlåta lägenheten till närstående som släktingar eller sambo, som du delar hushåll och bor med. Ni ska bo varaktigt tillsammans. Det innebär som regel att ni bott tillsammans i ungefär tre år. Du får inte överlåta lägenheten till inneboende eller någon som hyr i andra hand. Om en hyresgäst avlider, kan dödsboet överlåta lägenheten på samma sätt som ovan. Vad som gäller för gifta och sambor Det finns regler för byte och för överlåtelse till nära och kära. Och det finns särskilda bestämmelser om makars och sambors rätt att överta en hyreslägenhet. 14 Separation eller dödsfall Vid en skilsmässa ska den av makarna som behöver lägenheten mest få den. Det gäller oavsett vem som står som hyresgäst på kontraktet. En förutsättning är att bostaden varit avsedd att användas gemensamt av makarna. Vid dödsfall får den efterlevande frun eller mannen ta över lägenheten. Hyresvärden måste förstås få veta att en ny person övertagit hyresrätten. Men hyresvärden kan inte pröva om maken är godtagbar som hyresgäst. Motsvarande regler gäller för sambor, av motsatt eller samma kön, om de skaffat bostaden för att bo där tillsammans och att samborna inte skriftligen avtalat något annat.
15
16 www.hyresgastforeningen.se Strålfors 2009. Foto: Elias Larsson