Analys. av förutsättningarna för byggande av hyreshus utanför storstäderna. Per Florén, Ny Dinau, Catrin Lang Mars 2013 (v30)

Analys av förutsättningarna för byggande av hyreshus utanför storstäderna Per Florén, Ny Dinau, Catrin Lang Mars 2013 (v30)

Innehållsförteckning Innehållsförteckning... 1 Sammanfattning... 2 Inledning... 4 Resultat... 7 Vad har hänt med byggandet?... 7 Byggkostnader, hyror och betalningsförmåga... 14 Betalningsförmåga och lägenhetsstorlekar... 19 Hur sänka byggkostnader och hyresnivåer?... 24 Hur ser politiker och tjänstemän på frågan om fler hyresrätter?... 28 Kommentar: Betydelsen av andrahandspriset... 31 Bilagor... 33 Bilaga 1. Definitioner... 33 Bilaga 2. Beräkning av betalningsvilja... 35 Bilaga 3. Material från intervjuer... 37 Bilaga 4. Intervjufrågor... 41 Intervjufrågor kommunalråd... 41 Intervjufrågor Vd:ar kommunala bostadsbolag... 43 Bilaga 5. Offert SKL... 45 Bakgrund... 45 Uppdrag och frågeställning... 45 Förslag till genomförande... 46 Konsult, kostnader och villkor... 48 Beställning... 49 1

Sammanfattning Dagens byggande ligger på en alltför låg nivå, både statistiken och svaren från intervjuade kommunpolitiker och tjänstemän talar samma språk. Med dagens nivå på nybyggnationer tar det mellan 280 år närmast storstaden, och 933 år längst bort från centrum, innan hela beståndet är utbytt. Detta får självfallet en mängd negativa konsekvenser och är inte en långsiktigt hållbar utveckling. Även beståndet utanför storstaden behöver förnyas, både för att bli mer attraktivt och för att möta morgondagens krav på t.ex. energiförbrukning. Byggandet har varit lågt under lång tid. Den viktigaste orsaken till att byggandet har minskat under senaste åren är sannolikt den kraftigt ökande kostnaden för byggnation av hyreslägenheter från 2006 och framåt. Med dagens kostnader, och med långsiktigt rimliga krav på direktavkastning, har endast de allra rikaste råd att bo i nyproducerade hyreslägenheter. Går det då att bygga utanför storstaden? Svaret måste bli ett ja, men. Ja därför att det bevisligen byggs i alla våra fem kommunkategorier, även om byggandet sjunker med ökat avstånd från centrum, se figur 10. Men därför att: 1. Skillnaderna i inkomster mellan de olika kommunkategorierna gör att andel personer/hushåll som har råd att bo i nyproducerade bostäder minskar med avståndet från centrum (byggkostnaden är i huvudsak den samma). 2. Endast aktörer med förmåga att bygga mycket kostnadseffektivt och/eller med små eller inga krav på avkastning/avskrivningar har ekonomiska möjligheter att bygga. Detta begränsar byggandet på en låg nivå, mer begränsande ju längre ut från centrum kommunen befinner sig. 3. Med dagens låga byggande kommer antalet bostäder att bli begränsande för inflyttning och utveckling i flertalet kommuner utanför storstaden. 4. Det låga byggandet leder även till andra oönskade konsekvenser, t.ex. brist på trygghetsboende eller boende för ungdomar. Sammanfattningsvis kan vi säga att det går att bygga, det byggs men det byggs allt för lite för att det skall vara långsiktigt hållbart. De intervjuade kommunpolitikerna menar, nästan enhälligt, att det behöver byggas mer ute i kommunerna, även i kommuner långt från storstaden. Man vill se nya attraktiva bostäder, smålägenheter och trygghetsboenden växa fram. När detta nu inte sker i önskad omfattning så är det framför allt inflyttningen som blir lidande (varvid urbaniseringen påskyndas ytterligare), rörligheten på bostadsmarknaden blir för liten och man kommer att sakna attraktiva, centrala och marknära lägenheter. Den aktör som man menar har störst möjlighet att åtgärda problemet är staten, inte minst genom de regler som man menar på olika sätt missgynnar hyresrätten. Man lyfter också fram att kommunerna inte har möjlighet att stötta sina bostadsbolag utan att dessa förväntas agera affärsmässigt. De intervjuade tjänstemännen, framför allt Vd:ar för kommunala bostadsbolag, har i mångt och mycket samma bild som politikerna. 2

Vad kan då göras för att vända utvecklingen, förbättra de ekonomiska förutsättningarna för såväl hyresgäster som fastighetsägare? Författarna föreslår följande: 1. Utmana byggbranschen! Dagens stora byggföretag förmår inte kombinera produktivitet och kvalitet. Alla de aktörer, som vi har intervjuat, som ändå bygger hyresrätter idag gör detta i egen regi för att hålla kostnaderna nere. 2. Utmana skattereglerna! Ändra reglerna så att dessa inte missgynnar hyresrätten. Till exempel skulle man kunna låta hyresgäster själva välja hur mycket pengar man vill lägga in i sin kooperativa hyresrätt för att minska sina hyreskostnader. 3. Utmana planregelverket! Kommunala planer och bygglov kräver sin lagstadgade tid och överklaganden kan många gånger ta flera år i anspråk. Här skulle man kunna se över regelverket för att göra det möjligt snabba på processen. Man kan t.ex. tänka sig att begränsa möjligheten att överklaga samma plan flera gånger. 4. Utmana EU-regelverket! Nästan inga 1 kommuner har idag planer att göra något för att bidra till att få igång byggandet av hyreshus, till stor del beroende på gällande EU-regler. Här behöver framför allt kommuner långt från storstaden få större frihet när inga kommersiella aktörer är villiga att investera. 5. Utmana hyresgästföreningen! Om det skall byggas några hyreslägenheter i framtiden måste det vara möjligt för hyresvärden, antingen kommunal eller privat, att tjäna pengar. Vem vill hyresgästföreningen värna? De som har lägenhet idag eller de som ännu inte har fått någon? 6. Utmana samarbetsklimatet mellan kommun, landsting, byggare och förvaltare! Dagens klimat uppfattas å ena sidan som alltför insyltat där kommuner och stora byggbolag har för nära relationer, å andra sidan så behövs ett mycket snabbare och smidigare samarbetsklimat där alla aktörer bidrar till att det kommer fram bra, vackra hus till rimliga priser. Med dessa sex utmaningar framgångsrikt genomförda finns det möjlighet att vi i framtiden kan få se nya hyresfastigheter växa upp, inte bara i storstaden utan i flera av våra kommuner. 1 Fyra har planer på att i framtiden lämna kommunal borgen mot avgift, två att lämna stöd för projektering. 3

Inledning Hur får vi fart på byggandet av hyreslägenheter? Ingen kan ha missat att frågan om hur vi skall få ett ökat byggande av hyreslägenheter håller på att ta fart rejält. Störst uppmärksamhet har bristen på hyreslägenheter i våra tre storstadsområden rönt, men problemen är stora även utanför storstäderna. I denna rapport belyser vi hur situationen ser ut i 16 kommuner i Västra Götaland och Skåne, kommuner som ligger olika långt utanför Stor-Göteborg och Stor-Malmö. Vi belyser frågan ur flera olika perspektiv, såväl vad som byggs, vem som har råd att bo i de nybyggda lägenheterna och hur politiker och tjänstemän i respektive kommuner ser på situationen. De tre grundfrågorna För att nybyggnation av hyreslägenheter skall komma till stånd måste två frågor besvaras med ja : 1. Ägare/förvaltare av lägenheterna: Kan jag få ekonomi i ett nybyggt hus? 2. Hyresgästen: Är jag beredd att betala de hyror som en ny lägenhet betingar? Om nu någon av frågorna besvaras med nej kommer inga nya hus att byggas. Då kommer vi till den tredje frågan som vi alla har anledning att ställa oss: 3. Vad blir konsekvenserna av att det inte byggs? Utvalda kommuner De flesta är nog medvetna om att priser på boende, inte minst villor, ökar rejält ju mer man närmar sig storstaden. Baserat på denna kunskap beslutade vi att välja kommuner på olika avstånd från Göteborg respektive Malmö. Med hjälp av Nordregios rapport Att möta demografiska förändringar 2 identifierade vi fem olika grupper av kommuner på allt längre avstånd från storstaden. Dessa var: A. Storstadskommuner är kommuner i storstadens omedelbara närhet. Dessa finns bara med som jämförelser i några av de statistiska sammanställningarna. Dessa kommuner hade enligt Nordregio-rapporten få eller inga (0-1 av tio möjliga) demografiska utmaningar. B. Pendlingskommuner ligger mellan 30 och 50 minuter från centrum och har relativt god demografi med endast 2-5 demografiska sårbarheter. C. Utsugningszonen omfattar kommuner som ligger 50 minuter till 90 minuter ut från centrum och har en mycket svag demografi (8-9 av 10 demografiska sårbarheter) och lägre villapriser än förväntat. Det är förmodligen 2 Att möta demografiska förändringar En handbok för inspiration till handling i nordiska kommuner och regioner 2012, Nordregio Report 2012:1. Framför allt använde vi kartan på sida 17 som redovisade antal demografiska utmaningar. 4

dragningskraften från storstaden som suger ut såväl unga vuxna som köpkraft ur dessa kommuner. D. Opåverkade kommuner ligger 90 till 180 minuter utanför centrum och har 3-6 demografiska svagheter och villapriser på den nivå som man kan förvänta sig. E. Glesbygdskommuner ligger 2-3 timmar från centrum, har 9-10 demografiska svagheter och lägre huspriser än förväntat. För Västra Götaland är det tydliga gränser mellan de olika grupperna medan det för Skåne inte var riktigt lika tydligt. Även om våra kriterier inte stämde till 100 % på de skånska kommunerna så försökte vi hitta kommuner där som motsvarade de i Västra Götaland i så hög grad som möjligt. Vilka kommuner som ingår i vilken kategori framgår av tabell 1 nedan. Kategori Västra Götaland Skåne A. Storstad (endast med som jämförelse i några analyser) Ale Härryda Lerum Mölndal Partille B. Pendling Alingsås Vårgårda Mark C. Utsugningszon Vara Tranemo Ulricehamn D. Opåverkade Skara Tidaholm Lidköping Svalöv Hörby Kristianstad E. Glesbygd Bengtsfors Mellerud Gullspång Östra Göinge Tabell 1. De fem kategorierna och de 16+5 utvalda kommunerna som ingår i undersökningen. Genomförda analyser bygger till stor del på data från SCB. Tyvärr är detta material ofta redovisat i klump för större områden än kommuner, vilket har lett till att vi har fått göra ett antal generaliseringar och antaganden, t.ex. om att fördelningen mellan inkomster eller hyres- och bostadsrätter är samma på riksnivå som i enskilda kommuner. Självklart är detta inte korrekt men i de fall vi tvingats att göra dessa förenklingar tror vi att de är tillräckligt bra för att tas med i denna rapport. 5

Kategori Avstånd till Demografiska Huspriser, relativt centrum sårbarheter förväntat pris A. Storstad 0-1 Avsevärt högre B. Pendling 15-50 min 2-5 Klart högre C. Utsugningszon 50-120 min 8-9 Lägre D. Opåverkade 2-3 tim 3-7 Förväntat E. Glesbygd 3- tim 9-10 Klart lägre Tabell 2. Jämförande sammanställning av de egenskaper som skiljer de olika kategorierna av kommuner från varandra. Hur har vi jobbat? För att belysa vår frågeställning ur flera olika perspektiv har vi samlat material från flera olika källor: 1. Statistiskt material om byggande, byggkostnader, inkomster, befolkning etc. hämtades från SCB, dels öppna databaser dels specialuttag. 2. Fakta om hur företag som bygger och förvaltar hyresfastigheter resonerar och räknar inhämtades både från stora nationella aktörer och från små lokala aktörer. 3. Intervjuer med ledande politiker i de utvalda kommunerna gav underlag till det politiska perspektivet på frågan. 4. Intervjuer med ledande personer i kommunala bostadsbolag, och i några fall även stadsarkitekter och samhällsbyggnadschefer, gav ytterligare perspektiv. Materialet har sammanställts på ett sådant sätt att det, förhoppningsvis, skall bli tydligt vilka konsekvenser utvecklingen fått och kommer att få. Frågan som skall belysas är mycket komplex, tillgänglig statistik är ofta otillräcklig och ambitionsnivån med detta projekt ligger inte på en akademisk nivå, varför vi ibland har tvingats göra en del förenklingar i såväl beräkningar som i hur noga vi beskriver metod och resultat. Vi vill tacka alla medverkande politiker, tjänstemän och andra som ställt sin tid till förfogande. Ett speciellt tack till hyresvärdarna Wallenstam och Trollängen som på ett mycket generöst sätt delat med sig av sina kunskaper och erfarenheter. 6

Resultat Vad har hänt med byggandet? Om man skall döma av mediernas rapportering kan man få intrycket att nästan inga hyreslägenheter byggs men istället desto fler bostadsrätter. Dessutom har antalet nybyggda hyresrätter minskat kraftigt under senare år samtidigt som lägenheter rivs på löpande band. Är detta en sann bild? Inte riktigt! Det är dags att avliva några myter om bostadsbyggandet och bekräfta några andra! Figur 1. Exempel på artikel om rivning av hyreshus, SvD 2013-03-09 Myt 1: Byggandet av hyresrätter är katastrofalt lågt idag Från olika håll har under senare tid framförts att byggandet av hyresrätter skulle vara extremt lågt idag. Och jämför vi med byggandet under 50-, 60- och 70-talen så är det naturligtvis så, se figur 2 på nästa sida. 7

400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 Privata Almännyttan Figur 2. Antal hyreslägenheter i dagens bestånd efter nybyggnadsår. Diagrammet ger en uppfattning om hur många lägenheter som byggts under respektive period även om ett antal lägenheter naturligtvis har försvunnit under åren. Källa: SCB, diagram BO0406E7. Men, i det kortare perspektivet, är de senaste årens byggande inte så lågt. Jämför vi dagens byggande (egentligen byggandet 2011 eftersom det är de mest aktuella siffror som finns tillgängliga) med de två senaste decennierna så ligger vi idag på samma nivå som vi låg under perioden 1996-2003. Mellan 2004 och 2008 hade vi en rejäl uppgång och vi är, som sagt, tillbaka på samma nivåer som före 2004. 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 BR Tot HR Tot ÄR Tot 10,0 0,0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Figur 3. Antal färdigställda lägenheter per 10 000 invånare och år för alla fem undersökta kommungrupperna tillsammans. Källa: SCB, eget uttag. BR betyder bostadsrätt, HR betyder hyresrätt och ÄR betyder ägarrätt, se bilaga 1 för definitioner. Av diagrammet ovan framgår också att bland våra undersökta kommuner så är det främst ägarrätter och hyresrätter som dominerar, det är bara år 2008 som bostadsrätterna finns med i toppstriden. Varför är det då så mycket snack om alla bostadsrätter som byggs? 8

Myt 2: Det byggs i stort sett endast bostadsrätter idag Ett exempel på hur det kan framställas är detta diagram från ett av SCB:s nyhetsbrev: Figur 4. Källa: Kalkylerat bostadsbestånd 2011-12-31, Pressmeddelande från SCB, 2012-05-30 09:30 Nr 2012:760 [Kolla rättigheter eller gör egen version.] Den mest troliga förklaringen till allt tal om byggandet av bostadsrätter är att det är den upplåtelseform som helt dominerat nyproduktionen i Stor-Stockholm under perioden 1996-2011. I Stor-Göteborg är det mer lika mellan de olika lägenhetstyperna och i Malmö dominerar ägarrätterna. Utanför storstadsområdena är produktionen av lägenheter avsevärt mindre och här dominerar hyresrätter knappt över ägarrätter. Under perioden 1996-2011 har det, enligt SCB, totalt färdigställts 113 772 hyresrätter, 95 210 bostadsrätter och 122 699 ägarrätter. 35 30 25 20 15 10 HR BR ÄR 5 0 SS SG SM RÖ Figur 5. Antal färdigställda lägenheter i nybyggda hus per 1000 inv. 1996-2011 uppdelat på hyresrätter, bostadsrätter och ägarrätter. SS betyder Stor-Stockholm, SG betyder Stor-Göteborg, SM betyder Stor-Malmö och RÖ betyder rikets övriga kommuner. Källa: SCB, BO0101A7. Vi kan alltså konstatera att det byggs flest ägarrätter, därefter hyresrätter och slutligen bostadsrätter. Myten stämmer alltså dåligt för Sverige men bra för Stor- Stockholm. Men, är det ändå inte så att nästan allt som byggs, byggs i våra tre storstäder? 9

Myt 3: Allt byggande sker i våra tre storstäder I nedanstående diagram har vi valt att ange byggande per 10 000 invånare för att få en mer jämförbar bild av byggandet i stora och små kommuner. Självfallet byggs det mer i en stor kommun när det gäller antal lägenheter, men frågan är om det byggs mer per capita. Av diagrammet nedan ser vi att den kommunkategori som dominerar varierar kraftigt mellan åren. De två kategorierna närmast centrum är oftast de där det byggs mest, men det finns år när kommuner längre ut dominerar. 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 HR E HR D HR C HR B HR A 10,0 0,0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Figur 6. Antal färdigställda lägenheter per 10 000 invånare och år summerat för alla fem kategorierna. HR betyder hyresrätt, A, B etc. är de olika områdena vi använder oss av från kommuner nära centrum (A) till kommuner långt från centrum (E). Det första som kan utläsas ur diagrammet är hur kraftigt det totala byggandet har varierat över tid i våra kommuner. Vissa år närmar sig det totala byggandet så låga värden som 10 lägenheter per 10 000 invånare. Andra år är det uppe på nästan 60 lägenheter. Det andra som framgår är att fördelningen mellan våra fem kommunkategorier varierar starkt. Visserligen dominerar vanligen de två mest centrala kategorierna A och B, men det finns år då mer perifera kommuner bygger lika mycket eller mer. Och vi kan definitivt avskriva hypotesen att det bara byggs i storstäderna! Det byggs i alla kommunkategorierna, men naturligtvis mest närmast centrum och mycket lite längst ut, men det byggs. Nu inställer sig frågan: Varför skall kommunerna utanför storstaden över huvud taget bygga något? De har väl mängder av lediga lägenheter? 2006 2007 2008 2009 2010 2011 10

Myt 4: Det finns mängder av lediga lägenheter utanför storstaden Det är inte ovanligt att det i media målas upp en bild att det finns mängder med tomma lägenheter runt om i Sverige, se t.ex. klippet ovan. Men hur förhåller det sig egentligen? Vad är fakta i målet? 25,0 20,0 15,0 10,0 Gles Utsugn. Opåv. Pendel Stor- Gbg 5,0 0,0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2011 Figur 7. Andel lediga lägenheter, i procent av beståndet, i de fem kommunkategorierna (dock endast kommunerna i Västra Götalandsregionen). Källa: Regionfakta, http://www.regionfakta.com/vastra-gotalands-lan Av diagrammet ovan framgår att tre av kommungrupperna (Stor-Göteborg, Pendlingskommuner och opåverkade kommuner) ligger mycket nära 0 % lediga lägenheter. Lite fler lägenheter finns det i kommunerna i utsugningszonen och flest i glesbygdskommunerna. Samtidigt kan vi konstatera att antalet lediga lägenheter idag bara är något mer än en fjärdedel av antalet år 2001. Även kommunerna i grupperna Opåverkade och Utsugningszonen har minskat andelen lediga lägenheter rejält. Det finns inte mycket överskottslägenheter kvar längre. Detta skulle kunna vara förklaringen till att antalet rivna lägenheter har minskat kraftigt under senare år, se diagram nedan. 11

160 140 120 100 80 60 40 20 0 År 2001-02* År 2003 05 År 2006-08 År 2009-11 Figur 8. Antal rivna lägenheter i flerbostadshus 2001-2011 (samma urval och källa som föregående bild). I vilka kommuner är det då dessa lägenheter rivs? Är det som media vill göra gällande endast i glesbygd och brukssamhällen? Svaret får vi i diagrammet nedan. 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Glesb. Opåv. Utsugn. Pendl. Stor- Gbg. Figur 9. Antal rivna lägenheter i flerbostadshus per år 2001-2011 (samma urval och källa som föregående bild). Naturligtvis har det rivits flest lägenheter i glesbygd, totalt 214 stycken under perioden mot 170 i övriga kommuner tillsammans, men det är absolut inte bara där det rivs. I kommunerna i kategori A, Stor-Göteborg, och B, Pendlingskommuner, har det rivits 109 lägenheter totalt. Självfallet skulle bilden bli annorlunda om vi jämförde antal rivningar per invånare, men faktum kvarstår, lägenheter rivs i alla våra olika typer av kommuner. Vi kan alltså konstatera att det inte finns några stora överskott av lägenheter som står och bara väntar på att rivas, tvärtom tyder mycket på att det finns ett behov av nya, attraktiva, tillgängliga lägenheter (vi återkommer till detta senare i rapporten). Frågan blir då: Hur fördelar sig byggandet mellan våra tre storstadsområden och våra fem kommunkategorier? 12

Myt 5: När det gäller byggande finns det bara två sorters kommuner: Storstad (läs Stockholm) och resten (läs Norrlands inland) Det är en vanlig figur i media att man ställer Stockholms innerstad mot Ragunda eller någon annan kommun i Norrlands inland när man jämför byggande och boende. Detta menar vi är att helt misstolka situationen. Det går ganska enkelt att urskilja minst fem olika kategorier av kommuner, bara inom Västra Götaland och Skåne. Dessa fem kategorier har var och en sina problem och sina möjligheter, se tabell 2 där vi redovisar hur demografiska utmaningar och nivån på villapriser varierar. Det finns naturligtvis flera andra variabler som kan användas för att kategorisera dessa olika kommunkategorier. Så har t.ex. Kairos Future inom ramen för sitt projekt kring T-samhället kunnat visa att liknande mönster finns inom såväl ekonomisk, miljömässig som social hållbarhet 3. 35 30 25 20 15 10 Hyresrätt Bostadssrätt Äganderätt 5 0 SS SG SM RÖ A B C D E Figur 10. Totalt antal färdigställda lägenheter 1996-2011 per 1 000 invånare. Källa: SCB, eget uttag kombinerat med tabell BO0101A7. SS betyder Stor- Stockholm, SG betyder Stor-Göteborg, SM betyder Stor-Malmö och RÖ betyder Riket i övrigt. A till och med E är våra fem kommunkategorier från centrum och ut mot periferin. I diagrammet ovan framgår tydligt hur antalet nyproducerade lägenheter, per 1 000 invånare, skiljer sig mellan de olika områdena. I Stor-Stockholm dominerar bostadsrätterna totalt. I Göteborg leder ägarrätterna något över hyresrätterna medan Stor-Malmö helt domineras av ägarrätter (villor, radhus etc). I övriga landet har vi något fler hyreslägenheter än äganderätter och ungefär hälften så många bostadsrätter. Om vi så jämför våra fem kommunkategorier så ser vi att kategori A, som ju ingår i Stor-Göteborg respektive Stor-Malmö, också i mycket liknar dessa. Äganderätter dominerar stort, följt av hyresrätter och sist bostadsrätter. Går vi vidare till pend- 3 Se t.ex. rapporterna Tankesamhället och kommunerna, januari 2012 och Från arbetsmarknadsregioner till arbetsmarknadsnätverk februari 2012, http://www.kairosfuture.com 13

lingskommunerna (B) så ser vi att proportionerna är likartade men på en lägre nivå, och bostadsrätter är de som har fallit mest. Bland kommuner i utsugningszonen (C) ser vi hur mönstret fortsätter med den lilla skillnaden att hyresrätterna fått ett litet övertag över äganderätterna. När vi kommer till kategorin opåverkade har äganderätterna återigen tagit ledningen medan hyres- och framför allt bostadsrätterna minskar mera. I glesbygdskommunerna (E) slutligen byggs det endast i liten skala och definitivt inte några bostadsrätter. Då ställer man sig självfallet frågan: Vad är då problemet? Är det inte bra som det är? Nej, inte om vi vill se en långsiktigt hållbar bostadsmarknad i hela Sverige. Med den volym på byggande vi har idag och har haft sedan förra byggboomen i slutet på 80-talet så förnyas bostadsbeståndet i så långsam takt att utveckling och inflyttning bromsas på ett mycket allvarligt sätt. Låt oss göra ett räkneexempel! I pendlingskommunerna byggs det cirka 10 hyreslägenheter per 1 000 invånare summerat över 16 år, vilket innebär 0,6 nya lägenheter per år. Om vi antar att det bor två personer per lägenhet så har vi 500 lägenheter totalt. Av dessa är i genomsnitt 35 % 4 hyresrätter, vilket blir 175 lägenheter. Om nu nybyggnationen fortsätter i en takt av 0,6 nya lägenheter per år innebär detta att hela beståndet bytts ut efter 280 år. I kommunerna ännu längre ut från centrum går det ännu långsammare, i utsugningszonen tar det 400 år, i den opåverkade gruppen tar det 311 år och i glesbygdskommunerna tar det 933 år att förnya beståndet. Om vi vill att hela landet skall ha förutsättningar att leva behöver även kommuner utanför storstäderna ha möjlighet att bygga, nytt, attraktivt och tillgängligt. Så, vad är då problemet? Problemet är att byggandet har varit alltför lågt under en alltför lång period vilket fått dubbla konsekvenser: I storstäderna saknas i dag boende vilket skapar en prisbubbla på bostadsrätter och äganderätter vilket i sin tur skapar stora hinder för dem som vill eller behöver flytta in till storstaden. Ett stort problem är att det inte heller finns tillräckligt många bra tomter att bygga på. I resten av Sverige är byggandet så lågt att förnyelsen blir kraftigt lidande och utflyttningen på många håll riskerar att accelerera därför att det saknas attraktiva, moderna och tillgängliga lägenheter. Problemen blir större med ökat avstånd till centrum. Däremot finns plats att bygga. Således behöver byggandet öka i såväl centrum som periferin. Varför gör det inte det då? Byggkostnader, hyror och betalningsförmåga För att nya hyreslägenheter skall byggas krävs det att byggkostnaden kan hållas på en sådan nivå att det finns människor som har råd att hyra de nya lägenheterna. I 4 Både detta och antal boende per lägenhet är sverigesnitt. Eftersom bostadsrätter är mer frekventa i storstäderna så är siffran för hyresrätter i våra kommuner sannolikt något högre vilket leder till ännu längre tid innan hela beståndet har förnyats. 14

detta avsnitt kommer vi först att titta på byggkostnaden och dess koppling till hyresnivån. I nästa avsnitt undersöker vi betalningsförmågan och vilka lägenhetshyror denna kan tänkas räcka till. Byggkostnader och hyror När det gäller nyproducerade lägenheter är självklart byggkostnaden den faktor som har allra störst påverkan på vilka hyror som hyresvärden behöver ta ut. Andra faktorer som också påverkar hyran är t.ex. räntenivåer, avskrivningsnivåer, vakansnivåer samt driftkostnad inklusive energikostnader. Figur 11. Hyror i nyproduktion jämfört med produktionskostnader, byggprisindex samt konsumentprisindex. Källa: Hyror i Sverige år 1975-2009, Boverket 2009. [Kolla rättigheter] Av diagrammet ovan framgår att produktionskostnaden har ökat avsevärt snabbare än t.ex. konsumentprisindex från ungefär 1997 och framåt. 15

45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 SS, BR Ri, BR LR, BR SS, HR Ri, HR LR, HR 5000 0 1990 1995 2000 2005 2010 2015 Figur 12. Total produktionskostnad i kr/m 2 för nybyggda ordinära flerbostadshus efter region och upplåtelseform. SS betyder Stor-Stockholm, Ri betyder Riket, LR betyder Länsregionerna I-III, BR betyder bostadsrätt och HR betyder hyresrätt. Källa: SCB, tabell BO0201EZ. Av diagrammet ovan framgår att bostadsrätterna har haft två kraftiga perioder av kostnadsökningar, dels en period runt sekelskiftet, dels en från 2005 och framåt. Under första perioden följde kostnaderna för hyresrätter i Stor-Stockholm först med upp men lugnade sedan ner sig något. Under uppgången 2005 och framåt ser vi en relativt god följsamhet både mellan bostads- och hyresrätter och mellan olika delar av landet. Att byggkostnaden för bostadsrätter ökat med cirka 50 % från 2005 till 2011 måste anses som anmärkningsvärt. Det är knappast priset på arbetskraft eller byggmaterial som ökat så kraftigt utan det måste vara något annat som gör att priserna sticker iväg Den genomsnittliga produktionskostnaden för riket ligger på 26 454 kr/m 2 för år 2011, något lägre för områdena utanför storstaden och något högre för Stor- Stockholm. Från byggkostnad till hyra Ett sätt att beräkna hyra utifrån en given byggkostnad är att använda sig av begreppet direktavkastning som är ett mått i procent och beräknas på följande sätt 5 : (Hyra Driftkostnader) Direktavkastning = Produktionskostnaden 5 Det finns, som alltid, en debatt om exakt var gränsen skall dras för vad som inkluderas i begreppet driftkostnader men principen är att alla kostnader som är direkt hänförbara till lägenheterna skall tas med, medan det som handlar om hela fastighetsägarens verksamhet skall hänföras till Direktavkastningen. 16

Om vi stuvar om denna formel så får vi sambandet att: Hyra = Direktavkastning Produktionskostnaden + Driftkostnader För att beräkna hyran måste vi då få fram värden på Direktavkastning och Driftkostnader, förutom produktionskostnaderna som vi redan har. Driftkostnaderna för en hyreslägenhet ligger, enligt SCB, i genomsnitt på 350 kr/m 2 och år. Företag specialiserade på hyresrätter ligger kanske 50 kr lägre. Det finns indikationer på att nybyggda hus med mycket god värmeisolering och andra energisparande lösningar kan sänka sina kostnader ytterligare något men här är underlaget ännu alltför litet. Direktavkastningen ligger i genomsnitt för landets tre största städer, enligt SCB:s siffror för år 2011, mellan 3,8 och 4,8 %. Erfarna fastighetsägare har 7 % som mål, dels för att kunna hantera växlande räntenivåer över en konjunkturcykel, dels för att detta är en nivå som många banker kräver för att låna ut pengar till denna typ av byggprojekt. Dagens genomsnittliga nivå runt 4-4,5 % täcker möjligen räntekostnaderna men inte mycket mer. Någon plats för avskrivningar eller liknande ges inte, vilket innebär att investeringar i nya hyreshus inte är långsiktigt sunda och hållbara. År 2005 År 2008 År 2011 År 2005 År 2008 År 2011 HR/Ri HR/Ri HR/Ri BR/SS BR/SS BR/SS Produktionskostnad, kr/m 2 18 000 25 500 26 500 29 500 38 500 42 000 Driftkostnad, kr/m 2 *år 350 350 350 350 350 350 Direktavkastning (hållbar) 7 % 7 % 7 % 7 % 7 % 7 % Direktavkastning (medel) 4,7 % 4,7 % 4,7 % 4,7 % 4,7 % 4,7 % Årshyra, kr/m 2 (hållbar) 1 610 2 135 2 205 2 415 3 045 3 290 Månadshyra 2:a 60 m 2, kr/mån 8 050 10 675 11 025 12 075 15 225 16 450 Årshyra, kr/m 2 (medel) 1 196 1 549 1 596 1 737 2 160 2 324 Månadshyra 2:a 60 m 2, kr/mån 5 980 7 743 7 978 8 683 10 798 11 620 Tabell 3. Beräkning av hyra baserat på byggkostnad för år, driftkostnad och två nivåer på direktavkastning, dels medelvärdet för 2011 (enligt SCB:s data för våra tre storstäder) dels det värde som de främsta fastighetsägarna anser långsiktigt hållbart. Byggkostnaden hämtad från SCB, de tre första (HR/Ri) är medelvärden för hyreslägenheter i hela riket, de tre senare (BR/SS) är kostnader för bostadsrätter för Stor- Stockholm. Källa: SCB, tabell BO0201EZ samt personlig kommunikation. Av tabellen framgår att med år 2011:s genomsnittliga byggkostnad och en långsiktigt hållbar direktavkastning landar hyrorna på cirka 2 200 kr/m 2 * år vilket ger en 17

månadshyra för en normal 2:a på strax över 11 000 kr. Det framgår också hur mycket nybyggnadshyran har ökat mellan 2005 och 2011. Den naturliga frågan blir nu: Vem har råd att betala hyror i denna storleksordning? 18

Betalningsförmåga och lägenhetsstorlekar Hur långt är ett snöre? Detta är en fråga som under senare år använts för att peka på att det inte alltid går att ge ett enkelt och entydigt svar på en enkel fråga. Detta gäller självfallet även för en person eller familj som funderar på att hyra en nyproducerad lägenhet. Är det en lägenhet som ligger i ett perfekt läge? Har den en fantastisk planlösning? Underbar utsikt? Det finns mängder med faktorer som påverkar betalningsviljan. Ändå måste vi försöka hitta några typiska nivåer för vad som i genomsnitt kan anses vara en acceptabel hyra. 35 30 25 20 15 10 5 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 HR BR ÄR Figur 13. Genomsnittlig boendeutgiftsprocent per hushåll (HEK), upplåtelseform och år. HR betyder hyresrätt, BR bostadsrätt samt ÄR äganderätt. Skillnaden mellan de tre kategorierna beror, enligt SCB, mer på skillnader i inkomst än på skillnader i boendekostnad, dvs. de som bor i hyresrätt tjänar i regel mindre än de i bostadsrätt och äganderätt. Källa: SCB, HE0103F8. Den väg vi valde var att utgå från ett antal olika analyser av hur stor del av mediannettoinkomsten 6 som går till boendet, både i genomsnitt och för personer som är extra motiverade. Analyserna bygger vanligen på så kallade konsumtionsenheter, t.ex. en familj med barn eller ett par utan barn. Det visade sig att flera olika undersökningar landade på nivån runt 30 % av nettoinkomsten i konsumtionsenheten och att 40-45 % verkade vara en typisk gräns för de mer motiverade även om det fanns enstaka exempel på 50 % och däröver. Jag vinner med 50% 7! Mitt boende är min lyx. Jag har valt bort bil och många andra saker i livet för att ha råd med min lägenhet. Det är en nybyggd liten tvåa på top floor med inglasad balkong och älvsutsikt. Värt varenda krona för mig. Inlägg i en debatt med rubriken Hur många procent av din inkomst lägger du på ditt boende? på webbplatsen Familjeliv.se 6 Nettoinkomsten definieras som summan av alla skattepliktiga och skattefria inkomster minus skatt och övriga negativa transfereringar. 7 Procentsiffran är omräknad till procent av disponibel inkomst. 19