Bilagor till rapporten Många mål få medel. Boverkets utvärdering av statliga stöd till bostadsbyggandet 1993-2004 1. Förkortningar och nyckeltal 2. Bakgrund till det bostadspolitiska målet 3. Hyressättning enligt bruksvärdesprincipen 4. Redovisning av byggherreenkät 5. Redovisning av tre telefonintervjuer 6. Beslut om stöd till nybyggnad av hyresrätter per län.
Bilaga 1. Förkortningar och nyckeltal m 2 BOA: BME: Kvadratmeter uppvärmd bruksarea Bostadsmarknadsenkäten BR alt. Brf: Bostadsrättsförening m 2 BRA: IMS: HR: HYR: Kvadratmeter bostadsarea Förordningen (2003:506) om statlig investeringsstimulans för byggande av mindre hyresbostäder och studentbostäder Hyresrätt Förordningen (2001:531) om statligt investeringsbidrag för byggande av bostäder som upplåts med hyresrätt i områden med bostadsbrist PBL: Plan- och Bygglagen (1987:10) SBS: SIN: Stud 1: Stud 2: Förordningen (1992:986) om statlig bostadsbyggnadsubvention Förordningen (1995:801) om statligt investeringsbidrag för nybyggnad av bostäder Förordningen (1996:1371) om statligt investeringsbidrag för anordnande av bostäder för studenter m.fl. Förordningen (2000:588) om statligt investeringsbidrag för anordnande av bostäder för studenter Definitioner av boendeutgift Hyresrätt: hyra. Bostadsrätt: avgift, + kapitalutgifter (70 procent av ränteutgifterna för bostadslån), + schablonberäknad amortering på 2 procent av skuldbelopp för hushållets lån till bostaden. Egnahem: fastighetsskatt, + driftsutgifter inklusive uppvärmning, + nettokapitalutgift = (ränteutgifterna bruttoräntebidrag) x 0,70, + schablonberäknad amortering på 2 procent av skuldbelopp för hushållets lån till bostaden, ev. + 70 procent av tomträttsavgäld
Bilaga 2 Bakgrund till det bostadspolitiska målet Det bostadspolitiska målet har sedan lång tid tillbaka handlat om att alla ska ha tillgång till sunda, rymliga, välplanerade och ändamålsenligt utrustade bostäder till rimligt pris. Det har varit bred politisk enighet kring detta. Den bostadspolitiska utredningen 1995/96 fick i uppdrag att precisera målen för en fortsatt social bostadspolitik och lade i rapporten Bostadspolitik 2000 från produktions- till boendepolitik (SOU 1996:156) fram ett förslag som ligger till grund för det nu gällande målet för bostadspolitiken. I juni 1998 fastställde riksdagen följande övergripande mål för bostadspolitiken: Bostaden är en social rättighet och bostadspolitiken ska skapa förutsättningar för alla att leva i goda bostäder till rimliga kostnader och i en stimulerande och trygg miljö inom ekologiskt hållbara ramar. Boendemiljön ska bidra till jämlika och värdiga levnadsförhållanden och särskilt främja en god uppväxt för barn och ungdomar (prop. 1997/98:119, bet. 1997/98:BoU10, rskr 1997/98:306) Inledningen Bostaden är en social rättighet fanns inte med i utredningens förslag utan den hade regeringen lagt till i sin bostadspolitiska proposition (prop.1997/98:119). Riksdagen ansåg detta vara ett viktigt tillägg. Från och med år 2001 har det bostadspolitiska målet funnits med i budgetpropositionen under utgiftsområde 18, politikområde Bostadspolitik (prop. 2000/2001:1, osv.). Men lydelsen har inte varit exakt den samma utan formuleringarna har efter hand modifierats. Redan år 2001 hade regeringen strukit Bostaden är en social rättighet. Man hade också gjort ett tillägg: Vid planering och byggande skall ekologisk hållbarhet vara grund för verksamheten. Dessa och andra mindre förändringar gavs ingen särskild motive r- ing, bara en kommentar att målet hade kompletterats och delvis omformulerats utan att inriktningen därmed förändrats. Den nya målformuleringen fördes alltså inte fram som ett förslag till riksdagen. Bostadsutskottet tog inte heller ställning till ändringarna i målformuleringen när man behandlade budgetpropositionen. Tvärtom hänvisade utskottet till den ursprungliga formuleringen i samband med att man avstyrkte motioner om ändringar i det bostadspolitiska målet. I budgetpropostionen för år 2002 (prop. 2001/2002:1) redovisades samma målformulering som föregående år. Utskottet hänvisade liksom tidigare till den ursprungliga formuleringen vid avstyrkandet av motioner som gällde det bostadspolitiska målet. Dessutom diskuterades det bostadspolitiska målet i sin ursprungliga tapp-
ning - ganska ingående och man sa att målet måste ligga fast (!) Utskottet konstaterade att det visserligen kan finnas skäl att från tid till annan se över hur målen bör preciseras men att det inte fanns anledning till det vid den här tidpunkten. Det förefaller alltså som om riksdagen överhuvudtaget inte hade uppmärksammat regeringens förändringar i målformuleringen. Först i budgetpropostionen för år 2003 presenterades ändringarna i målformuleringen som ett nytt förslag från regeringen. Då hade även följande ändringar gjorts: ekologiskt hållbara ramar hade ändrats till långsiktigt hållbara ramar, boendemiljön hade ändrats till boende och bebyggelsemiljön, planering och byggande hade kompletterats med förvaltning och slutligen hade ekologisk hållbarhet ändrats till en ekologiskt, ekonomiskt och socialt hållbar utveckling (prop. 2002/2003:1). Till detta kom de tidigare genomförda förändringarna, som innebar att bostaden är en social rättighet inte fanns kvar längre och att den aktiva formuleringen bostadspolitiken skall skapa förutsättningar för alla ersatts med den mer passiva målet för bostadspolitiken är att alla skall ges. Bakgrunden till översynen var att regeringen i mars 2002 hade lagt fram en Nationell handlingsplan för hållbar utveckling (skr. 2001/02:172, bet. 2001/02:MJU16, rskr. 2001/02:315). Motiveringen löd: I konsekvens med regeringens övergripande mål om ett hållbart samhälle bör även bostadspolitiken kompletteras med denna bredare målsättning. Hållbar utveckling omfattar de tre dimensionerna ekonomisk, social och ekologisk utveckling (prop. 2002/2003:1). Redan i budgetpropositionen för år 1999 hade regeringen sagt att Sverige ska vara ett ekologiskt föregångsland och en pådrivande kraft för ekologiskt hållbar utveckling men detta kopplades i det skedet inte direkt till bostadssektorn. Bostadsutskottet tillstyrkte dessa förändringar och den nya målformuleringen. Man hänvisade till regeringens motivering när det gällde kompletteringen utifrån målet om en hållbar utveckling och kommenterade inte övriga förändringar. Bostadsutskottet tar alltså inte heller nu någon notis om att inledningen till det bostadspolitiska målet Bostaden är en social rättighet strukits. Men på annat ställe i betänkandet framgår att man utgår från att detta fortfarande gäller. Med anledning av inkomna motioner fastslås att bostaden är en social rättighet och därmed en samhällelig rättighet. Av detta följer att samhället även fortsättningsvis måste ta ett ansvar för att trygga bostadsförsörjningen. Den nya versionen av det bostadspolitiska målet, som riksdagen antog i december 2002 lyder: Målet för bostadspolitiken är att alla skall ges förutsättningar att leva i goda bostäder till rimliga kostnader och i en stimulerande och trygg miljö inom långsiktigt hållbara ramar. Boende och bebyggelsemiljön skall bidra till jämlika och värdiga levnadsförhållanden och särskilt främja en god uppväxt för barn och ungdomar. Vid planering, byggande och förvaltning skall en ekologiskt, eko- 2
nomiskt och socialt hållbar utveckling vara grund för verksamheten. (prop 2002/03:1, bet. 2002/03:BoU1, rskr. 2002/03: ) Budgetpropostionen för år 2004 innehåller ingen ändring av må l- formuleringen. Bostadsutskottet hänvisar till och citerar den nya målformuleringen i samband med behandlingen av olika motioner. Men när man behandlar motioner som uttryckligen handlar om bostadspolitikens utformning understryker utskottet att bostadspolitiken ska utgöra en bärande del i den generella välfärden och upprepar vad man sa föregående år om bostaden som en social rättighet och samhällets ansvar för att trygga bostadsförsörjningen. Utskottet hänvisar också uttryckligen till regeringens preciseringar av det bostadspolitiska målet i budgetpropositionen. Det gäller t.ex. lägre bygg och boendekostnader, ökad nyproduktion av hyresbostäder i tillväxtregionerna, utveckling av de allmännyttiga bostadsföretagen och minskad segregation i boendet. Bostadsutskottet diskuterar detta år även nivån på bostadsbyggandet men kommer fram till att I en situation där staten endast ger förutsättningarna för bostadsbyggandet kan det dock knappast anses lämpligt att fastställa ett mål för bostadsbyggandet i absoluta tal. Man påpekar att avsikten med den nya investeringsstimulansen är att påskynda en nödvändig och snabb höjning av bostadsproduktionen i de delar av landet där bostadsbristen är som störst. Man hänvisar i stället till regeringens mål för bostadsfö r- sörjningen att ge förutsättningar för ökad nyproduktion av hyresbostäder i tillväxtregionerna, vilka kan efterfrågas av bredare hushållsgrupper. 3
1 Bilaga 3 Hyressättning enligt bruksvärdesprincipen Hyressättning enligt bruksvärdesprincipen regleras i 55 ½ Hyreslagen. 55. Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till ett skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av sådana bostadsföretag som avses i 1 kap 2 lagen (2002:102) om kommunala allmännyttiga bostadsföretag. Om jämförelsen inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. Detta innebär att när hyrorna i en fastighet fastställs så tas i princip ingen hänsyn till just den fastighetens underhålls- eller andra driftskostnader. Däremot finns den genomsnittliga kostnadsutvecklingen givetvis med som en del av underl aget i förhandlingarna om den allmänna hyresnivån. Det råder i princip avtalsfrihet när det gäller hyressättning av bostadslägenheter. En hyresvärd och en hyresgäst kan komma överens om vilken hyra de vill. Hyresförhandlingar kan bedrivas antingen individuellt mellan hyresgästen och hyresvärden eller kollektivt mellan hyresgästföreningen och hyresvärden. De allmännyttiga bostadsföretagens bostadshyror bestäms alltid kollektivt. Lagstiftaren har förutsatt att dessa företags självkostnader skall täckas av hyror. Parterna förhandlar fram en hyrespott som fördelas mellan företagets olika lägenheter i förhållande till ett av parterna bedömt bruksvärde. Även den privata sektorn bedriver förhandlingarna till övervägande delen kollektivt. De förs då endast med hyreslagens bruksvärderegel som utgångspunkt. Jämförelse skall då i första hand göras med likvärdiga lägenheter i hus på orten och som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Skulle förhandlingar inte leda till något resultat kan hyran bestämmas av hyresnämnden med tillämpning av bruksvärdeprincipen. Normalt åberopar parterna adekvat jämförelsematerial men om så inte sker får nämnden göra en allmän skälighetsbedömning av den begärda hyran mot bakgrund av sin egen erfarenhet om hyresläget på orten.
Hyressättningen enligt bruksvärdeprincipen innebär en prövning i två led. Först gäller det att hitta andra lägenheter som till bruksvärdet är så lika aktuella lägenheter som möjligt. Detta gör man utan att titta på jämförelselägenheternas hyror eller yrkade hyror. Med ledning av de jämförelselägenheter som bildar den högsta hyresnivån bestäms sedan hyran för prövningslägenheterna. Bruksvärdeprincipens syfte är att efterlikna ett marknadssystem men samtidigt sätta en spärr mot oskäliga hyror och trygga besittningsskyddet. Med bruksvärdet menas sannolikt vad lägenheten med hänsyn till beskaffenhet och förmåner samt övriga faktorer kan anses från hyresgästernas synpunkt vara värd i förhållande till likvärdiga lägenheter på orten. Vid denna bedömning skall man bortse från byggnadsår, produktions-, drifts- och förvaltningskostnader och andra sådana betingelser. I Hyreslagsstiftningssakkunnigas betänkande (SOU 1966:14 s 239 f) anfördes bland annat följande: På bedömningen av lägenhetens beskaffenhet bör alla faktorer av betydelse inverka, såsom storlek, modernitetsgrad, planlösning och läge inom huset, reparationsstandard, ljudisolering. Dessa faktorer torde vara lätt konstaterbara. Det inbördes företrädet dem emellan kan bli föremål för delade meningar, vilket dock ej bör hindra att man genom en samfälld bedömning av dem kan bilda sig en uppfattning om lägenheternas beskaffenhet. Vissa faktorer, t ex modernitetsgrad och underhållsstandard, är av den arten att de påtagligt kan skilja en lägenhetens bruksvärde från en annans.
Bilaga 4 Preliminära resultat av byggherreenkät Vilka erfarenheter har byggherrarna av de statliga investeringsstöden till byggande av hyresbostäder? Boverket skickade i oktober 2004 ut en enkät till samtliga byggherrar som fått såväl investeringsbidrag som investeringsstimulans för minst ett projekt med hyresbostäder i områden med bostadsbrist. Frågorna som ställdes avsåg ett konkret projekt, för vilket respektive byggherre hade fått båda investeringsstöden. De som eventuellt fått stöd till mer än ett projekt ombads besvara frågorna för det senaste av dessa. Enkäten gick ut till 136 byggherrar. Vi fick in svar från 82, vilket ger en svarsfrekvens på ca 60 procent. Dessa projekt omfattar sammanlagt ca 2 800 lägenheter av ca 5 000 i projekt som fått beslut om investeringsstöd av båda typerna fram till och med juni 2004. Svaren omfattar alltså en bra bit över hälften av alla lägenheter i projekt som hittills fått båda dessa investeringsstöd. Av dem som svarade var 60 procent privata fastighetsägare och 40 procent allmännyttiga. Merparten av svaren avsåg projekt som enligt föreskrifterna för stöden räknas till övriga regioner, dvs. som låg utanför storstadsområdena. Materialet omfattar 5 projekt i Stockholmsregionen, lika många i den så kallade Stockholmsnära regionen, 21 projekt i Malmö-/Göteborgsregionen och 49 projekt i övriga regioner. Ser man till antalet lägenheter omfattar enkätsvaren ca 200 lägenheter i Stockholmsregionen, 100 i den Stockholmsnära regionen, bortåt 1 000 i Göteborg/Malmöregionen och nästan 1 500 lägenheter i övriga regioner. Bortfallet fördelar sig på liknande sätt över regionerna Frågor och svar privata jämfört med allmännyttiga byggherrar samt regionala skillnader 1. Var investeringsstöden avgörande för att ni skulle dra igång detta projekt? Mer än 70 procent av byggherrarna menade att investeringsbidraget var avgörande för att de skulle dra igång projektet. Över hälften menade att även investeringsstimulansen hade haft avgörande betydelse. Bara vart femte av dessa projekt hade enligt byggherren kommit igång utan något av dessa stöd. Det var fler av de privata än av de allmännyttiga byggherrarna som menade att investeringsbidraget varit avgörande tre fjärdedelar jämfört med två tredjedelar, men det var lika stor andel - drygt hälften som menade att även
investeringsstimulansen haft en avgörande betydelse. Endast 12 procent av de privata byggherrarna hade dragit igång projektet ändå, vilket 28 procent av de allmännyttiga hade gjort. I Stockholmsregionen var det bara 1 projekt som skulle ha påbörjats även utan stöd och inget alls av de som medverkade i enkäten från den Stockholmsnära regionen, medan vart femte projekt i Göteborg/Malmö eller övriga regioner troligen skulle ha påbörjats även utan stöd. Kommentarer från byggherrarna Vi kände inte till stödet då. Genom de rimliga produktionskostnader som vi har så bygger vi även utan investeringsstöd. Ett bra sätt att stimulera byggande i en liten stad med stort behov av nya bostäder. Banken hade inte godkänt projektet annars. 2. Påverkades utformningen av projektet av villkoren för investeringsstöden? Var tredje byggherre uppgav att de skulle ha valt samma utformning i vilket fall som helst. Men två tredjedelar hade alltså anpassat projektet efter villkoren för stöden. Det var fler privata än allmännyttiga byggherrar som menade att utformningen av projektet hade påverkats av stöden drygt 70 procent jämfört med knappt 60 procent. Det var vanligare i Göteborg/Malmö regionen än i de andra regionerna att man hade anpassat projektet efter stöden vilket kan hänga samman med att andelen privata byggherrar var högre där. Kommentarer från byggherrarna Vi anpassar i andra projekt. Vi valde att bygga fler större lägenheter, trots att vi på det viset inte gynnades av stimulansbidrag. Skälet är att vi är långsiktiga och att det inom området finns en stor dominans av små lägenheter. För att få ett bättre bostadsområde behövde vi komplettera med större lägenheter, där också barnfamiljer kan bo. Har svårt att förstå att stöd endast ges till < 70 m2 när efterfrågan är större på större lägenheter. 3. Om ja på föregående fråga: På vilket eller vilka sätt anpassade ni projektet? Var femte byggherre (av alla även dem som inte hade anpassat projektet) hade byggt fler 2or än de annars skulle ha gjort och var tionde hade byggt fler 3or. Bortåt var femte uppgav att de hade byggt färre fyror än de annars skulle ha gjort. Här var det inga större skillnader mellan privata och allmännyttiga byggherrar men det förekom i stort sett inte i Stockholmsregionen eller den Stockholmsnära regionen.
Den vanligaste effekten var dock att man hade gjort alla eller en del av lägenheterna mindre till ytan. Det svaret gav var tredje byggherre. Tre av tio uppgav att de inte byggde någon lägenhet över 70 kvadratmeter. De allmännyttiga fastighetsägarna och de i Göteborg/Malmöregionen verkar ha varit mer benägna att krympa lägenhetsytorna, men å andra sidan var det fler av de privata och av dem i de andra regionerna som uppgav att de inte hade byggt några lägenheter alls som var över 70 kvadratmeter. Lite mer än var tionde men fler bland de privata än bland de allmännyttiga byggherrarna - hade valt öppna planlösningar i större utsträckning än de annars skulle ha gjort. Kommentarer från byggherrarna 3 rok blev max 69,5 m2!! - små enligt många hyresgäster!!!. Det blir därför alltför många små lägenheter som inte efterfrågas, det behövs fler större lägenheter men dessa har vi inte råd att bygga. Vi valde en lösning med yteffektiva lägenheter för att få så mycket stöd som möjligt. I ursprungsplanen skulle byggnaderna försörjas via direktverkande el + solfångare. Den direktverkande elen skulle täcka transmissionen ca 3 000 kwh/år. Solfångaren skulle täcka 80 % av energibehovet för tappvarmvattnet. På grund av de restriktioner mot direktverkande el som infördes, valde vi i stället att installera en bergvärmepump samt vattenburen värme till en merkostad av 750 000 kr. Elförbrukningen för varmvattenproduktionen kommer med den valda lösningen att överstiga den planerade förbrukningen. Elberoendet ökar också genom denna lösning. ser helst att stöd lämnas även till större lägenheter. Stor risk annars för segregerat boende och en produkt som inte motsvarar efterfrågan. 4. Vilka av följande påståenden stämmer bra när det gäller vilken betydelse de statliga investeringsstöden har haft för ert projekt? Bortåt var femte byggherre menade att de skulle ha byggt ändå, men att stöden förbättrade lönsamheten i projektet. Var fjärde hävdade att de hade byggt ändå men utan stöden hade hyrorna blivit högre. Det var framförallt de allmännyttiga bostadsföretagen som hade kryssat för dessa svarsalternativ. Var tionde byggherrar kryssade för båda dessa alternativ. Det var märkbart fler byggherrar i övriga regioner än i storstadsområdena som trodde att hyrorna skulle ha blivit högre. Men det vanligaste svaret var att stöden gjorde att man kunde få ekonomi i projektet med den hyresnivå som är möjlig med hänsyn till bruksvärdet. Det instämde mer än 60 procent av samtliga byggherrar i och av de privata över 70 procent. Fyra av tio menade att stöden gjorde att de kunde pressa hyrorna till en nivå där det skulle gå att få lägenheterna uthyrda med hänsyn till efterfrågan. Här var det fler allmännyttiga än privata byggherrar som höll med. Alla de fem byggherrar som vi fick svar från i Stockholmsregionen (varav 2 privata) höll med om detta.
Var femte byggherre kryssade i båda de nyss nämnda svarsalternativen. Båda innebär att stöden hade effekt på omfattningen av byggandet men inte på hyresnivåerna, eftersom det ändå inte hade gått att ta ut högre hyror. I det förstnämnda fallet, som alltså 7 av 10 privata byggherrar känner igen sig i, uppfattar man att hyresnivåerna avgörs av bruksvärdesystemet och alltså inte påverkas av om produktionskostnaderna blir lägre. I det andra fallet, som över hälften av de allmännyttiga bostadsföretagen känner igen sig i, bedömer byggherren att det inte hade funnits någon efterfrågan till så höga hyror som man hade varit tvungen att ta ut om man inte fått investeringsstöd. Nästan fyra av tio byggherrar fler bland de privata än bland de allmännyttiga och fler i övriga regioner än i storstadsområdena - hävdade att stöden gjorde att de kunde satsa lite extra på långsiktigt hållbara material. Detta resultat stämmer inte överens med vad som kommit fram vid våra personliga kontakter med olika byggherrar. De som vi talat personligen med har snarare hävdat att detta är något man gör av ren självbevarelsedrift alldeles oavsett stöden. Långsiktigt hållbara material motiveras i första hand av lägre underhållskostnader, menar man. Att investeringsstöden skulle ha påverkat tidpunkten för igångsättandet av projekten var det ytterst få som svarade inga alls i storstadsområdena. Kommentarer från byggherrarna Hyresrätter i stället för planerade bostadsrätter. Utan stöden hade bostäderna upplåtits med bostadsrätt. Kan vi inte åstadkomma långsiktigt bra lösningar startar vi inte projekten. Långsiktigt hållbara material är ett minikrav hos oss. Nationella miljökrav är styrande t.ex. energi <90 kwh/m 2 och år. Fördelning av projekten jämfört med andelen av lägenheterna Vi har här redovisat fördelningen av svarsalternativen räknat i antal projekt och andelen av projekten, vilket motsvarar antal byggherrar som besvarat enkäten. Resultaten blir likartade även om man väger in storleken på projekten. Svaren fördelar sig i stort likadant över de olika svarsalternativen om man stället ser till andelen av lägenheterna i dessa projekt.
Bilaga 5. Redovisning av tre telefonintervjuer Varför har det byggts mest i Solna, Umeå och Växjö? Intervjuer med de tre kommuner där det byggts mest i förhållande till befolkningen under perioden 1993-2003 Sammanfattning Vid en jämförelse av bostadsbyggandet i förhållande till folkmängden under den senaste tioårsperioden är det tre kommuner som utmärker sig: Solna, Umeå och Växjö där det har byggts mer än dubbelt så mycket bostäder i förhållande till befolkningen som i övriga kommuner i landet. Hur kommer det sig att just dessa kommuner lyckats färdigställa så många bostäder under den här perioden? Genom telefonintervjuer med företrädare för dessa kommuner har vi fått fram några faktorer som kan förklara denna utveckling. Vi vill poängtera att det rör sig om spontana kommentarer från en tjänsteman i respektive kommun. Solna Stad framhåller i första hand att det finns en politisk vilja till expansion som är väl förankrad i kommunen. Avståndet mellan tjänstemän och politiker är kort. Kommunen har en snabb och effektiv planprocess. Dessa faktorer är väl kända bland byggherrarna, vilket förmodligen ökar intresset från deras sida. Från kommunens sida framhåller man att Solna, som en av få kommuner i Stockholmsområdet, aldrig har haft några problem med att få sina lägenheter sålda eller uthyrda. Det omfattande bostadsbyggandet i Umeå kommun beror i första hand på den kraftiga befolkningstillväxt som kommunen upplevt de senaste 30 åren. Under den perioden har det tillkommit drygt 21 000 lägenheter. Kommunen har en mycket god planberedskap och har som övergripande mål att växa. Det finns en politisk enighet kring detta. Umeå kommun framför att det måste finnas ett attraktivt och varierat utbud av bostäder. Det går inte att föra fram gamla planer som kanske inte faller marknaden i smaken. Den största delen av byggandet de kommande åren sker inom centralorten. Växjö kommun har sett tillgången till studentbostäder som en betydelsefull faktor i konkurrensen om studenter, och därmed nya kommuninvånare. Närmare hälften av de färdigställda lägenheterna under perioden 1993-2003 är studentbostäder. Även i Växjö upplever man att takten i bostadsbyggandet har starka kopplingar till befolkningsutvecklingen. Det har i snitt byggts lika många bostäder som antalet inflyttare till kommunen. De två senaste åren utgör undantag då befolkningen har ökat med närmare 1 000 personer per år. Även i Växjö finns det en politisk enighet kring bostadsbyggandet.
Sammanfattningsvis kan vi urskilja några framgångsfaktorer, som kommunerna själva lyfter fram, när det gäller att få fram nya bostäder; en positiv befolkningsutveckling, en politisk vilja till expansion, en snabb och effektiv planprocess, ett attraktivt läge i regionen och en vilja tillhandahålla ett attraktivt utbud av bostäder. I det här sammanhanget bör man också nämna vilken oerhörd betydelse utbyggnaden av högskolorna har haft för framförallt Umeå och Växjös utveckling. Intervjufrågor Det har byggts väldigt mycket bostäder i förhållande till befolkningen i er kommun under de senaste tio åren, betydligt mer än övriga kommuner. Hur kommer det sig? Vad är det som har byggts? Hyresrätter/bostadsrätter/studentbostäder? Har ni byggt kontinuerligt? Har det funnits politisk enighet? Befolkningsökning inflyttning? Tryck från omgivande bostadsmarknader? Framförhållning när det gäller detaljplaner? Kommunalt markinnehav/tillgång till mark? Vilken betydelse har investeringsbidragen haft på er bostadsmarknad? Solna Ulf Brandt, Exploateringschef Solna är en kommun med framåtanda som har byggt mycket och i allra högsta grad fortsätter bygga. Under 2003 byggde Solna mest i landet, 18,1 bostäder per 1000 invånare. I första hand beror detta på att kommunen har en expansionsinriktad politik vad gäller utbyggnad av såväl bostäder som kontor. Kommunen har tidigare haft socialdemokratisk majoritet men har de två senaste mandatperioderna en borgerlig majoritet. Men maktskiftet har inte påverkat inställningen till expansion, det finns en enighet om att följa denna linje. Solna stad är känt bland byggherrar för att ha en mycket snabb och effektiv planprocess. Från första kontakten från byggherrens sida till den färdiga detaljplanen går det aldrig längre tid än ett år förutsatt att planen inte överklagas. Det är korta avstånd mellan tjänstemän och politiker och detta är allmänt känt. I grannkommunen Stockholm är avståndet betydligt längre och hela processen tar längre tid. Kommunen har 58 000 invånare och 27-28 000 lägenheter. De kommande 15-20 åren räknar Solna med att bygga 12-14 000 lägenheter. Solna har av tradition en hög andel hyresrätter över 50 procent - men de senaste åren har det nästan uteslutande byggts bostadsrätter. Det finns dålig ekonomi i att bygga hyresrätter såvitt inte exploatören kan bygga på egen mark. För att det ska gå att bygga hyresrätter behöver man halvera markvärdena, sett ur ett
Solnaperspektiv. Inklusive studentbostäder har det byggts/planeras inom de närmaste åren knappt 1000 hyresrätter. Då ingår studentbostadsområden Bergshamra och Huvudsta med ca 750 lägenheter. Ulf Brandt hävdar att under förutsättning att man kan låna till insatsen blir det oftast inte dyrare för hyresgästen att bo i en bostadsrätt jämfört med hyresrätt. Ofta är också engagemanget i sin bostad större hos en bostadsrättsinnehavare än hos en hyresgäst. Även under lågkonjunkturen byggdes det bostäder i Solna. Som en av få kommuner i Storstockholm har de aldrig haft direkta besvär med att få sina lägenheter sålda/uthyrda. Solna och Sundbyberg är storstadskommuner på ett annat sätt än övriga kranskommuner till Stockholm, vilka har mer förortskaraktär. Kommunen har haft en viss befolkningsökning men inte så omfattande som man kan tro med tanke på utbyggnadstakten. Under den senaste tioårsperioden har kommunen byggt genomsnittligt ca 225 lägenheter/år. Under de två senaste åren har ca 500-600 lägenheter byggts. Befolkningen har ökat med ungefär lika många invånare som lägenheter. Ulf Brandt tror att den måttliga befolkningsökningen i förhållande till antalet lägenheter beror på utvecklingen mot att vi bor allt glesare. Hushållen blir mindre och boendeytan per person har ökat. Det kommunala markinnehavet är förhållandevis stort. De kommande stora exploateringsområdena är Västerjärva och Ulriksdalsfältet. I övrigt sysslar man mycket med förtätningar på kommunal mark inom redan bebyggda områden. Ulf Brandt räknar med att tillgången på mark räcker för utbyggnad i ungefär 30 år. Därefter kommer man att vara i samma sits som Stockholms Stad, som i stor utsträckning sysslar med förtätningar. Kommunen omfattar 1 900 hektar så den är inte stor till ytan. En tredjedel av kommunen är dessutom naturreservat och nationalstadspark. Umeå Annalena Löfgren, biträdande planeringschef Det omfattande bostadsbyggandet i Umeå beror i första hand på den kraftiga befolkningstillväxt som kommunen har upplevt de senaste 30 åren. I Umeå har det byggts både bostads- och hyresrätter, i jämförelse med många andra kommuner förhållandevis många hyresrätter. Det är framförallt det kommunala bostadsbolaget som har stått för dessa, men på senare tid har även ett antal privata byggherrar byggt hyresrätter. De senaste åren har man även byggt mycket villor, över 100 per år. Naturligtvis har man även byggt mycket smålägenheter för ungdomar och studenter. De senaste två åren har det byggts 800 nya smålägenheter. Hälften är renodlade studentbostäder och den andra hälften i första hand ettor, som byggts inom det ordinarie beståndet men som ofta bebos av studenter. Planer finns även för ca 750 bostäder på universitetsområdet.
Omfattningen på byggandet har varierat över åren och har som lägst varit nere på 300 lägenheter, genomsnittet ligger på 5-600 lägenheter per år. I bostadsförsörjningsprogrammet anser man att det behövs 600 lägenheter per år. På 30 år har det tillkommit 21 330 nya bostäder vilket innebär 0,64 lägenheter per ny Umebo. Kommunen har en mycket god planberedskap. Man har 5 000 nya lägenheter på gång det är olika var i planprocessen dessa befinner sig men för 90 procent av dessa finns det påbörjade planer. Umeå har ett attraktivt utbud. Idag måste det finnas ett smörgåsbord av olika boendeformer att välja bland. Det går inte att hålla fast vid gamla planer som kanske inte faller marknaden i smaken. I huvudsak är all planerad bebyggelse i centrala lägen. I princip allting överklagas i Umeå, handläggningen är relativt snabb på länsnivå men när det kommer på högre nivå tar det lång tid. Här behöver handläggningen snabbas på, menar kommunen. I Umeå kommun kommer man att bygga 900 bostäder i år och 800 nästa år. Kommunen har som övergripande mål att växa och detta finns det en politisk enighet kring detta. Uppskattningsvis är drygt hälften av marken som bebyggs kommunal mark som sedan säljs till byggherren. Byggherrarna säger att investeringsstöden inte spelar så stor roll samt att det är alltför små belopp. Men Annalena Löfgren tror inte riktigt på detta. Byggherrarna väntar alltid in stöden, och sätter inte igång förrän de vet om de får stöd. I realiteten har stöden alltså betydelse. Vad som däremot är irriterande är att stöden ofta är av så tillfällig karaktär. Det vore betydligt bättre om de var långsiktiga, så att det gick att planera utifrån dessa förutsättningar. Ibland gör överklaganden som drar ut på tiden att projektet inte hinner komma igång innan tiden går ut. Växjö Kristina Thorvaldsson, fysisk planerare Växjö kommun har byggt i snitt 440 lägenheter per år 1993-2003. Anledningen till de stora byggvolymerna är i första hand behovet av studentbostäder. Närmare hälften av de färdigställda lägenheterna under den här perioden är studentlägenheter. Kommunen har sett detta som en betydelsefull faktor i konkurrensen om studenter och därmed nya kommuninvånare. Kristina Thorvaldsson har endast arbetat i kommunen i tre år så hon vet inte hur den politiska situationen var 1993 men hon upplever att det finns en politisk enighet kring bostadsbyggandet. Det finns i dagsläget ingen skillnad mellan de politiska partierna. Det finns skillnader i uppfattningarna om vad som bör byggas och i utformningsfrågor men alla är eniga om att man ska bygga.
Takten i bostadsbyggandet hänger ihop med befolkningsutvecklingen, som hand i handske. Det har i snitt byggts lika många bostäder som antalet inflyttare, undantaget de två sista åren då befolkningen ökat med 1 000 personer per år. Kristina Thorvaldsson anser att det är svårt att ligga på färdiga detaljplaner och vänta på presumtiva byggherrar. Det fungerar inte så, förutsättningarna i planeringen skiftar och det gäller att vara flexibel i hanteringen av ärenden. Byggherrarna vill ha ett ord med i laget vid utformningen av detaljplanerna. Kommunen påverkar vad som byggs, men det sker i nära samtal med intressenter och byggherrar under hela planprocessen. Bostadsbyggandet har varierat kraftigt mellan åren, från 145 lägenheter 1999 till över 900 2002.
BILAGA 6 Beslut om stöd till nybyggnad av hyresrätter per län. Antal bostäder och beviljat belopp.län Inv.bidr före 2003-08-15 Antal lgh Inv.stim. och inv. bidr. fr.o.m. 2003-08-15 Antal lgh Enb. Inv.stim. 1 Antal lgh Enb. inv.bi. fr.o.m. 2003-08-15 Antal lgh Totalt Antal lgh Totalt beviljat belopp (tkr) Stockholm 1 071 349 25 1 445 219 422 Uppsala 562 84 246 892 108 223 Södermanland 170 79 22 92 363 36 012 Östergötland 416 67 48 45 576 48 729 Jönköping 234 397 16 647 71 207 Kronoberg 127 219 12 4 362 41 736 Kalmar 90 46 50 12 198 17 184 Gotland 5 44 49 5 920 Blekinge 18 84 21 123 13 426 Skåne 849 931 86 59 1 925 247 356 Halland 153 209 8 4 374 38 064 Västra Götaland 1 295 799 40 21 2 155 254 985 Värmland 92 112 8 212 26 613 Örebro 187 101 22 310 28 793 Västmanland 222 66 128 416 33 805 Dalarna 36 46 82 10 169 Gävleborg 36 36 3 240 Västernorrland 67 67 8 102 Jämtland 18 24 42 4 097 Västerbotten 350 407 757 74 202 Norrbotten 10 57 64 6 137 11 054 Hela landet 5 941 4 188 729 310 11 168 1 297 338 1 Flertalet ärenden som nu enbart har beslut om investeringsstimulans kommer sannolikt att bli kombinationsärenden (investeringsbidrag och investeringsstimulans). 1