Den svenska bolånemarknaden och bankernas kreditgivning Lars Frisell, chefsekonom Per Håkansson, chefsjurist 16 februari 2010
Slutsatser Systemet fungerar överlag väl Betalningsförmågan sätts i centrum och instituten använder överlag väl tilltagna kalkyler. De allra flesta hushåll klarar av kraftigt höjd ränta. Stabilitetsrisken är låg Det krävs mycket höga räntenivåer eller arbetslöshet, kombinerat med betydande prisfall på bostadsmarknaden, för att banksektorn ska drabbas av kännbara kreditförluster. Oro för höga belåningsgrader Relativt små prisfall gör att ett antal hushåll har bolån som överstiger marknadsvärdet på sin bostad. Det kan finnas skäl att införa begränsningar av belåningsgraderna.
Bakgrund till undersökningen Bostadslånen har en dominerande roll i de svenska hushållens skuldsättning FI har sedan 2006 gett ut årliga rapporter om utvecklingen på den svenska bolånemarknaden Oroväckande situation 2009: Kraftigt BNP-fall Extremt lågt ränteläge Hushållens fortsatta skuldökning
Undersökningen tre delar Årlig enkätundersökning uppdaterad Nya frågor med fokus på kreditbedömningen Stickprov med samtliga utbetalda bolån under tre dagar Ingående företag: LF-bank, Nordea, SBAB, SEB, Handelsbanken, Skandiabanken och Swedbank. De utvalda företagen har tillsammans en marknadsandel på drygt 90 procent bolånemarknaden.
Volymutveckling Total utlåning till småhus och bostadsrätter 2002-12-31-2009-09-30 2 000 000 1 800 000 1 600 000 miljoner kronor 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0 dec-02 jun-03 dec-03 jun-04 dec-04 jun-05 dec-05 jun-06 dec-06 jun-07 dec-07 jun-08 dec-08 jun-09 Volymökningen från 2007-09-30 till 2009-09-30 uppgår till 21,6 procent. De tre första kvartalen 2009 ökade utlåningen med 7,2 procent.
Belåningsgrad nyutlåning 80 75 70 65 % 60 55 50 logga 45 40 2005 2006 2007 2008 Q1-2009 Q2-2009 Q3-2009 Småhus (inkl. fritidshus) Bostadsrätter Volymviktad belåningsgrad: LF-bank, Nordea, SBAB, SEB, Handelsbanken, Skandiabanken och Swedbank
Analys av stickprovet
Översikt av stickprovet 6 863 lån tagna 28-30 september 2009 Sammanlagd lånevolym om 11,4 miljarder kronor Typ av bostad: Småhus 62 % Bostadsrätt 34 % Fritidshus 4 % Genomsnittligt marknadsvärde 2,3 miljoner kronor Genomsnittlig ränta för bottenlån 1,63 %. Över 90 % av lånen löper med rörlig ränta
Typhushållet i stickprovet Hushållet: Ålder på huvudlåntagare 45 Antal sökande 2 Disponibel inkomst per månad 33 tkr logga Bostaden: Marknadsvärde 1,6 Mkr Bottenlån 1,1 Mkr Total lånebörda 1,4 Mkr 9
Fördelning av disponibel inkomst tkr 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0-150 150-200 200-300 300-400 400-500 över 500 tkr
Hushållens totala lånebörda 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0-0,5 milj 0,5-1 milj 1-2 milj 2-3 milj 3-5 milj över 5 milj 11
Fördelning av belåningsgrader 30% 25% 20% 15% 10% 5% logga 0% 0-50% 51-70% 71-80% 81-90% Över 90% 12
Hushållens lånebörda fördelad på disponibel inkomst 2 500 2 000 logga Lånebörda (tkr) 1 500 1 000 500 0 0-15000 15000-25000 25000-35000 35000-45000 45000-60000 60000 - Disponbel inkomst, kr per månad
Beräkning av låntagarnas överskott Hushållets bruttoinkomst Överskott Levnadsomkostnader Övrigt (underhåll, studielån) Drift, underhåll, hyra, br-avgift Kalkylräntor övriga lån Kalkylräntor och amortering Bolån Kvar att leva på logga Skatt
Hushållets överskott efter samtliga kostnader vid 6,5% ränta 25% 20% 15% 10% logga 5% 0% 0-1000 1000-3000 3000-7000 7000-10000 10000-15000 15000-25000 25000- Överskott i kronor per månad
Stresstester
Andel hushåll som saknar överskott vid olika räntenivåer 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% logga 5% 0% 7,5% 8,5% 9,5% 10,5% 11,5% 12,5% 13,5% andel hushåll
Årlig disponibel inkomst vid olika arbetslöshetsnivåer Arbetslösa antas få a-kassa 35% 30% 25% 20% 15% Arbetslöshet 0% Arbetslöshet 10% Arbetslöshet 20% 10% 5% 0% 0-150 150-200 200-300 300-400 400-500 över 500 tkr
Andel hushåll med negativt överskott vid arbetslöshet Arbetslösa antas få a-kassa 25% 20% 15% 10% 5% 0% 0% 5% 10% 15% 20% Arbetslöshet
Andel med negativt överskott och belåningsgrad över 100 procent Arbetslösa antas få a-kassa Prisfall Arbetslöshet 0 % 10 % 20 % 30 % 0 % 0,1 % 0,6 % 1,4 % 1,8 % 5 % 0,3 % 1,2 % 3,0 % 4,0 % 10 % 0,4 % 1,7 % 4,5 % 6,3 % 15 % 0,5 % 2,3 % 6,1 % 8,8 % 20 % 0,7 % 2,8 % 7,7 % 11,1 %
Förlust för hushåll med negativt överskott vid försäljning av bostad Andel av total lånebörda Prisfall Arbetslöshet 0 % 10 % 20 % 30 % 0 % 0,0 % 0,5 % 1,0 % 1,5 % 5 % 0,0 % 1,0 % 2,0 % 3,0 % 10 % 0,0 % 1,5 % 2,9 % 3,3 % 15 % 0,0 % 2,0 % 4,5 % 5,9 % 20 % 0,0 % 2,5 % 4,9 % 7,4 %
Slutsatser Systemet fungerar överlag väl Betalningsförmågan sätts i centrum och instituten använder överlag konservativa kalkyler. De allra flesta hushåll klarar av kraftigt höjd ränta. Stabilitetsrisken är låg Det krävs mycket höga räntenivåer eller arbetslöshet, kombinerat med betydande prisfall på bostadsmarknaden, för att banksektorn ska drabbas av kännbara kreditförluster. Oro för höga belåningsgrader Relativt små prisfall gör att ett antal hushåll har bolån som överstiger marknadsvärdet på sin bostad. Det kan finnas skäl att införa begränsningar av belåningsgraderna.
Vad kan FI göra? Regler FI inbjuder till referensgrupp om nya regler Allmänt råd med för begränsning av belåningsgraden Belåningsgrad: 75-90 procent? Tidsplan: ikraftträdande 1 juli 2010 Fortsatt dialog med bolåneföretagen om framtida scenarier
24