Leva och bo i gemenskap

Boverket Leva och bo i gemenskap En delrapport från föreningen BoAktiv Landgången, Malmö

Leva och bo i gemenskap En delrapport från föreningen BoAktiv Landgången, Malmö Boverket februari 2005

Titel: Leva och bo i gemenskap En delrapport från föreningen BoAktiv Landgången, Malmö. Utgivare: Boverket februari 2005 Upplaga: 1:1 Antal: 1 000 Tryck: NRS Tryckeri AB, Huskvarna 2005 ISBN: 91-7147-858-2 Sökord: Kooperativ, hyresrätt, förstudie, boendeform, förening, blockhyra, spekulationsfritt, avtal, garanti, bidrag. Diarienummer: 504-2175/2004 Omslag foto: Anna Sjögren, arkitekt SAR/MSA, Landskronagruppen AB. Layout: Kjell Warnquist, ateljé WQ Publikationen kan beställas från: Boverket, Publikationsservice, Box 534, 371 23 Karlskrona Telefon: 0455-35 30 50 Fax: 0455-819 27 E-post: publikationsservice@boverket.se Webbplats: www.boverket.se Boverket 2005

Inledning 3 Förord Den kooperativa hyresrätten är sedan 2002 en permanentad upplåtelseform i Sverige. Kooperativ hyresrätt kan beskrivas som en mellanform mellan vanlig hyres- och bostadsrätt. Boendeformen är ägnad att ge förutsättningar för en bättre boendemiljö med större inslag av boendedemokrati och självförvaltning än vanlig hyresrätt. Ökad självförvaltning ger bättre möjligheter att anpassa boendet till hyresgästernas särskilda önskemål. Genom närheten mellan hyresgästen och föreningen bör man också kunna uppnå en effektivare förvaltning. Upplåtelseformen fungerar enligt två modeller, dels hyresmodellen där föreningen blockhyr huset eller husen av en annan hyresvärd, dels ägarmodellen där föreningen själv äger sina hus. Ett sätt att upplåta bostäder med kooperativ hyresrätt är att ombilda befintliga hyresrätter. Ett annat är att bygga nytt. Just det senare fallet har så här långt visat sig väcka störst intresse bland hyresgäster som önskar bo med kooperativ hyresrätt. En kooperativ hyresrättsförening bestämmer själv hyran för föreningens lägenheter. Hyran baseras på föreningens egna kostnader. De besparingar som föreningen gör genom att hålla nere förvaltningskostnaderna, genom t.ex. varsamhet, effektiv upphandling eller medlemmarnas eget arbete, kommer medlemmarna tillgodo genom lägre hyra eller i form av en förening med stabilare ekonomi. En kooperativ hyresrättsförening har därför stora möjligheter att mobilisera hyresgästerna för att väl vårda fastigheten och skapa en kostnadseffektiv förvaltning. Den kooperativa hyresgästen kan inte sälja lägenheten, men har rätt att få tillbaka den erlagda insatsen. I denna rapport från den kooperativa hyresrättsföreningen BoAktiv Landgången, Malmö, redovisas vilka möjligheter och svårigheter som kan förväntas möta en kooperativ hyresrättsförening som med höga ambitioner inleder ett projekt i syfte att blockhyra ett bostadskvarter i det nya bostadsområdet Annestad som då detta skrivs är unde uppförande i Bunkeflostrand utanför Malmö. Det ursprungliga syftet med studien har varit att visa om det går att hålla nere den enskildes boendekostnader genom att eftersträva små, minimalistiska och yteffektiva bostäder och kompensera neddragningar i den egna bostaden med gemensamma utrymmen. Redovisningen pekar på en rad möjligheter men visar också tydligt på stora svårigheter såväl finansiellt som avtalsmässigt som är förknippat med tillvägagångssättet. De största svårigheterna visade sig inte vara att utforma bostäderna som sådana, utan att finna vettiga avtalsformer och en rimlig hyreskostnad. Landgången tvingas till slut ge upp tanken på ett avtal om blockhyra och inleda ett arbete med att själva handla upp och som byggherre uppföra ett eget kvarter med ca 40 lägenheter. Hur detta går kommer att redovisas i en slutrapport från BoAktiv Landgången, som kommer att publiceras då projektet färdigställts.

4 Leva och bo i gemenskap För uppgifterna i denna delrapport svarar föreningen BoAktiv Landgången genom Ingrid Palm, som även svarat för sammanställningen av materialet. Karlskrona i februari 2005 Sonny Modig projektledare Boverkets Byggkostnadsforum

Inledning 5 Innehåll Inledning... 7 Ett nytt livsrum... 7 Sammanfattning...11 Kan det bli enklare och billigare?... 13 En ekonomisk boendeform... 13 Kooperativ hyresrättsförening med avsikt att blockhyra... 15 Fritt från spekulation... 15 Avtal att diskutera... 17 Avtal om hus nr 6... 17 Omkastande möte... 21 Blockhyra och garanti... 21 Förlust eller vinst?... 23 Skälig hyresbedömning... 23 Erfarenhet är vinst... 27 Regler motverkar... 27 Ett boende växer fram... 29 Kompenserar egen mindre boyta... 29 Ökar rätt till bidrag... 31 Separat gemensamhus... 31 Bygga själv... 33 Förutsättningar bedöms... 33 Uthållighet gäller... 37 Stabil struktur och kompetens... 37

6 Leva och bo i gemenskap

Inledning 7 Inledning I alla vågor och planer runt skapandet av Bo 2000 på Ön i Limhamn och Bo01 i Västra hamnen i Malmö växer en liten kärngrupp fram. Den vill skapa en ny livsform och ett nytt livsrum. Gruppen riktar sig till vuxna från 45 år som gärna vill bo i egna individuella lägenheter och samtidigt ha gemensamma utrymmen för umgänge och måltider. Om man är ensam, gift eller sambo har ingen betydelse. Någon övre åldersgräns tänker man sig inte. Dock, inga småbarn. Ett nytt livsrum Idén är inte helt ny, men idéer är till för att nyskapas. Här bygger den på fri och trygg närhet till andra med det ansvar och samarbete som krävs. Gruppen kallar sig BoAktiv och blir snabbt känd som ett begrepp för nytt kreativt boende Det första målet är att få kontakt med en hyresvärd som kan hyra ut eller bygga ett hus med ett 30-tal lägenheter till medlemmarna. Grunden Gemenskapen bygger på några enkla nyckelord: Delaktighet och samarbete Ny roll och nytt ansvar Hälsa och samhällsvinst Alla utrymmen utanför den egna lägenheten ska upplevas som en del av ett eget hem. Det rör sig i första hand om sällskapsrum, kök och matsal för gemensamma måltider. Om TV-rum, bibliotek och datorrum. Ekologiskt och hållbart tänkande ska genomsyra all planering och funktion. Ett hälsorum, en motionslokal och en liten verkstad passar in. Genombrott Intresset sprids. Gruppen har en egen utställning i gamla Mazettihuset i samband med att Bo01 i Västra hamnen invigs och Agora Bar, nytt forum för diskussion kring livsfrågor, håller seminarium kring den typ av livsrum som BoAktiv vill skapa. Arkitekter engagerar sig. Det handlar om ett hållbart byggande. Resurser, miljö och människors privata ekonomi ska tas till vara. Uppdrag till kommunen Politikerna i Malmö tar fasta på BoAktivs idé. Kommunalrådet Birgitta Nilsson och Christina Wessling i Hyresgästföreningen lämnar en motion om Hus för människor som vill bo i gemenskap till Malmö kommunfullmäktige.

8 Leva och bo i gemenskap Motionen får ett positivt genomslag och kommunen får i uppdrag att utreda förutsättningarna för ett boende i gemenskap. En vinst för samhället Statsrådet Lars-Erik Lövdén ger BoAktiv sitt stöd och konstaterar att detta är ett spännande och intressant projekt, helt i linje med kommunens nya bostadspolitiska program om fler hyreslägenheter för vanliga inkomster. Han ger också klart besked. BoAktiv måste själv bearbeta kommunen. Även detta i linje med människors ökande egenansvar i samhället och BoAktivs idé att skapa en vinst för samhället genom att man bor tillsammans och stödjer varandra. Tvärstopp och nytt hopp Men tvärstopp väntar. Viljan och intresset finns hos byggherrar och fastighetsbolag. Men ingen är beredd att bygga hyreslägenheter. Alla vill bygga bostadsrätter. Malmö kommun rycker på nytt in och uppmanar nu BoAktiv att kontakta professor och arkitekt Peter Broberg som står bakom Hyreshem Malmö AB:s projekt och bostadsplaner. Företaget har avtal med kommunen om att bygga lägenheter med en hyra av 930 kronor per kvadratmeter i Annestad, Bunkeflostrand. Finansiär är Oslo Bo och Spareleje, OBOS. Flera års arbete och önskningar är nära sitt mål. De senaste skisserna för Landgångens hus ger en tydlig bild av bostadshusets fem våningar och det låga separata gemensamhuset som går i vinkel runt en innegård. De två husens gemensamma entré öppnar sig som välkomnande centrum och första mötesplats för de boende.

Inledning 9 Lätt att anpassa Peter Broberg har tidigt visat entusiasm för det sociala boende som BoAktiv önskar och han förklarar nu för föreningen hur husen i Bunkeflostrand ska byggas av fabrikstillverkade moduler, som monteras samman till olika stora lägenheter. Ett hus kan alltså byggas snabbt och effektivt med lägenheter och gemensamma utrymmen som formas och anpassas direkt efter BoAktivs önskemål. BoAktiv Landgången bildas Gruppen har under tiden vuxit till ett nätverk. Den håller stormöte och de som vill bo i Bunkeflostrand bildar föreningen BoAktiv Landgången. En väg och en bro in i ny gemensam livsform. Stadgar antas. Planritningar, lägenheter och gemensamutrymmen diskuteras. Information och samråd är grunden för arbetet. Boverket ger plattform Boverket visar intresse och föreningen står inför ännu ett steg. Landgången blir ett projekt för Byggkostnadsforum och får ekonomiskt och professionellt stöd. Målet är att visa vilka fördelar som kan vinnas ekonomiskt och samhällsmässigt i ett boende som Landgångens. Uppdraget blir en plattform. Föreningen upplever den kraft och styrka som ligger i att verka för ett mål som sträcker sig utöver föreningen och medlemmarna själva.

10 Leva och bo i gemenskap

Inledning 11 Sammanfattning Den kooperativa hyresrättsföreningen BoAktiv Landgången redovisar i denna rapport sin första erfarenhet av bostadsmarknadens och bostadspolitikens villkor. Föreningens ursprungliga avsikter att samprojektera och sedan blockhyra en del av ett redan pågående bostadsprojekt i Annestad. Det har visat sig att det blir ekonomiskt negativt för föreningen att blockhyra ett färdigbyggt hus med de regler som gäller för bruksvärdering av lägenheter och hyresnivåer. Å andra sidan finns betydande ekonomiska vinster att hämta i den yteffektivitet som kan nås då ett antal kvadratmetrar omfördelas från individuella lägenheter till gemensamma utrymmen. Såväl byggsom boendekostnad påverkas positivt. Detta är en vinst som Landgången som kooperativ hyresrättsförening kommer att rikta in sig på genom beslutet att själv bygga, äga och förvalta ett eget hus för medlemmarna.

12 Leva och bo i gemenskap

Kolumntitel 13 Kan det bli enklare och billigare? Peter Broberg, arkitekt med Landgångens syn på social livsstil, är beredd. Med stöd från Byggkostnadsforum kommer han att projektera och anpassa lägenheter och gemensamutrymmen i hus nr 6 i Annestad, Bunkeflostrand efter medlemmarnas önskemål. En ekonomisk boendeform Boverket vill genom sitt stöd få svar på: om det är möjligt att sänka bygg- och boendekostnader genom att ytor från enskilda lägenheter förs samman till gemensamma utrymmen om avvikelser från dagens generella krav på en enskild lägenhet kan göras genom att gemensamma utrymmen kompenserar enklare utrustning och andra förenklingar i lägenheten vilka effekter eller konsekvenser dessa avvikelser och förenklingar kan få på ändamålet och användbarheten av lägenheten för den boende och boendekostnaden och generellt om nuvarande krav på bostäders utformning är ändamålsenliga med tanke på hur hushållsstrukturerna ser ut och hur hushållen vill ordna sitt boende samt slutligen vilka ekonomiska fördelar Landgången kan vinna genom att som kooperativ förening blockhyra husets lägenheter och gemensamutrymmen samt själv påverka eller överta förvaltning och förvaltningskostnader Tidigt samarbete Stödet från Boverket avser merkostnader för omprojektering av hus nr 6 samt konsulthjälp för att ombilda Landgången till kooperativ

14 Leva och bo i gemenskap hyresrättsförening och förhandla fram ett blockhyresavtal med fastighetsägaren Hyreshem Malmö AB. Boverket pekar på hur viktigt det är att Landgången tidigt förvissar sig om att Hyreshem tillåter förändringar i projekteringen och samtidigt ges möjlighet att bedöma konsekvenserna för hyressättning och hyresnivå. Landgångens hus bildar ett eget litet kvarter med sitt vinklade gemensamhus, sin innegård och sina tydligt avgränsade grönytor. Hela området Annestad med 1 200 nya bostäder är planerat som små kvarters- eller stadsbyar. Där öppna ytor, gångstråk, gator, torg och mötesplatser binder samman människor i närhet och småstadskänsla.

Kolumntitel 15 Kooperativ hyresrättsförening med avsikt att blockhyra BoAktiv Landgången håller medlemsmöte och beslutar i november 2003 att gå samman i en kooperativ hyresrättsförening för att blockhyra och förvalta det hus nr 6 som ska omprojekteras för Landgången i Bunkeflostrand. Lars Malmgren, Vita Novis HB, är anlitad som konsult med särskild kompetens på kooperativ hyresrätt. Han förklarar de villkor som gäller. Mål och tillämpning skrivs in i följande stadgar. Fritt från spekulation Då föreningen upplåter en lägenhet ska medlemmen betala dels en medlemsinsats och dels en upplåtelseinsats. Om medlemmen lämnar föreningen och flyttar betalas de två insatserna tillbaka, men endast till det belopp som en gång betalats in. Även om medlemmarna betalar en upplåtelseinsats till föreningen är alltså det kooperativa boendet helt fritt från spekulation. Tre speciella mål Medlemmarna i Landgången håller fast vid sin grundinställning om ekonomiskt, socialt och ekologiskt innehåll i boendet. Idén koncentreras i en ändamålsparagraf. Tre raka och tydliga mål ska bli riktmärken för den gemensamma framtiden. Målen går ut på: att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att till medlemmarna upplåta yteffektiva bostadslägenheter med kooperativ hyresrätt samt att genom eget förvaltningsarbete verka för ett ekonomiskt hållbart boende att genom avtal eller medlemmars egna insatser tillhandahålla lokaler, service och tjänster för främjande av medlemmarnas aktiva boendegemenskap, trygghet, hälsa och välbefinnande samt härigenom verka för ett socialt boende att med miljöbefrämjande investeringar och insatser stödja lokala kretslopp, hushålla med ändliga resurser och verka för ett ekologiskt hållbart boende

16 Leva och bo i gemenskap De tre målen skiljer Landgången från liknande föreningar och gör den speciell i samarbete och förhandlingar kring såväl nyproduktion som blockhyrning av en fastighet. Ålder 40 år Ännu en punkt visar Landgångens speciella inriktning: Föreningen vänder sig till personer från 40 år utan hemmaboende barn. Alla förväntas efterfråga och bidra med de tjänster och den service som föreningen tillhandahåller. Avsikten är att skapa ett åldersblandat gemensamboende för människor högt upp i åldern. En gemenskap, där man tar ansvar och är öppen för närhet och väntjänster utan att för den skull överta kommunens och samhällets ansvar för hemservice och omvårdnad. Samverkan Malmö kommun uppfattar Landgången som en brukargrupp som kan berika livsmiljön i Bunkeflostrand med dess planerade 1 200 bostäder. Hyreshem Malmö AB har genom kommunen och arkitekt Peter Broberg visat intresse för samarbete. Förarbetet är gjort. Medlemmarna väntar på att landgången ska läggas ut.

Avtal att diskutera 17 Avtal att diskutera Husen i Bunkeflostrand byggs alltså av fabrikstillverkade moduler som transporteras till byggplatsen och snabbt monteras ihop till olika stora lägenheter. Modulerna bärs upp av stålkonstruktioner. Varje modul omfattar ca 13 kvadratmeter. Materialet består främst av återanvänd gips och stål. Tack vare modulsystemet kan arkitekt Peter Broberg inom en lägenhets givna yttre ram anpassa lägenhetens inre planlösning efter medlemmarnas individuella önskemål. Gemensamma rum och lokaler kan på motsvarande sätt planeras på ytor som arkitekt och medlemmar finner bäst. Eventuellt kan de förläggas till en separat byggnad i anslutning till bostadshuset. Avtal om hus nr 6 Landgångens avsikt är nu att med Hyreshem Malmö AB avtala att ett redan planerat hus nr 6 omprojekteras, byggs för och sedan blockhyrs av föreningen för att pröva om bygg- och boendekostnader kan sänkas genom en yteffektiv omfördelning av boytorna. Yteffektiviteten består i att man minskar boytan i lägenheterna och för över motsvarande yta till kompenserande gemensamutrymmen, som är billigare att bygga, utrusta och hyra. Kostnaderna för Landgångens hus nr 6 ska sedan jämföras med bygg- och hyreskostnaderna för det hus nr 1 som Hyreshem Malmö redan byggt i området Parterna möts En avgörande punkt är om OBOS som finansiär och Hyreshem som fastighetsägare är införstådda med att ändra den projektering och byggplan som redan finns för hus nr 6. Landgången å sin sida saknar som kooperativ hyresrättsförening rättslig grund att ställa krav eller villkor på hur huset ska utformas, utrustas eller fungera.

18 Leva och bo i gemenskap Arkitektkontoret Landskronagruppen med Peter Broberg har sedan länge kontakt med samtliga parter och Byggkostnadsforum har påpekat vikten och behovet av tidigt samarbete med fastighetsägaren. Förslag till avtal Ett förslag till avtal läggs fram. Det omfattar projektering, uppförande, blockhyra, lokalhyra och förvaltning av nämnda hus 6 och preciseras i följande punkter: Projektering Från de moduler som Hyreshem levererar ska Landgången i samarbete med Landskronagruppen planera ett antal yteffektiva och flexibla lägenheter. Gemensamma utrymmen byggs eventuellt till en del i separata lokaler knutna till bostadshuset. Särskild vikt läggs vid ekonomiskt, socialt och ekologiskt hållbara lösningar. Hyreshem förbinder sig att söka samtliga möjliga statsbidrag och subventioner. Dessa ska räknas in i kalkylunderlaget för tomt och hus nr 6 som i sin helhet utgör kvarter 6. Blockhyresavtal Ett blockhyresavtal för samtliga lägenheter samt de gemensamma utrymmena ska tecknas. Den genomsnittliga hyresnivån ska baseras på den garanterade hyresnivå som Hyreshem och Malmö stad avtalat och grundas på den bruksvärdesprincip och hyresnivå som gäller vid inflyttningen. Hyresavtalet ska löpa på i första hand 5 år. Lokalhyresavtal För de särskilda utrymmen för gemenskap som uppförs i anslutning till bostadshuset ska ett hyresavtal tecknas och ingå i blockhyran Hyresavtalet ska fastställas på marknadsmässiga grunder och löpa på i första hand 5 år. Förvaltningsavtal För det förvaltningsansvar och de åtaganden som Landgången åtar sig ska ett förvaltningsavtal upprättas. Landgången ska kompenseras för sina kostnader med motsvarande sänkning av blockhyran utifrån gällande taxor, avgifter och branschstatistik. Förvaltningsavtalet ska löpa på i första hand 2 år. Medlemmens hyra Då avtal träffats om blockhyra, lokalhyra och förvaltning avgör föreningen Landgången den totala hyran för den kooperativa medlemmen enligt lagen om kooperativ hyresrätt. Enligt denna är bruksvärdesprincipen tillämplig för fastigheten medan det är fritt för föreningen att fastställa hyran för de enskilda lägenheterna.

Avtal att diskutera 19 Parterna avvaktar Intresset för Landgångens boendeidé är odiskutabelt. Men fler frågor och intressen återstår att göra tydliga innan avtal kan tecknas. Medlemmarna fortsätter under tiden att planera sina lägenheter, sina gemensamutrymmen, social aktivitet och hållbara tekniska lösningar för kök, värme och ventilation. Det låga vinkelhuset har fönster mot kvarterstorget och rymmer ett gemensamt kök, matsal, bibliotek och musikrum, gästrum, motionsrum och verkstad. I bostadshuset väljer medlemmarna efter behov en lägenhet om 48, 55 eller 70 kvm. De gemensamma utrymmena ingår i hyran och räknas helt enkelt som en del av det egna hemmet och den egna lägenheten.

20 Leva och bo i gemenskap

Kolumntitel 21 Omkastande möte BoAktiv Landgången och Hyreshem Malmö AB möts efter en tid för att åter igen diskutera och helst slutföra ett avtal om fortsatt projektering, uppförande och blockhyra av hus nr 6. En återkommande fråga från Hyreshems sida är vad som händer om Landgången förlorar hyresgäster. Svaret är att Landgången enligt svensk lag tar ansvar för att tomma lägenheter hyrs ut. Blockhyra och garanti Hyreshem har strikta ekonomiska ramar. OBOS som satsar kapital vill gärna ha en ekonomisk säkerhet eller garanti för att sluta avtal om blockhyra. Klara regler om villkor och möjligheter vid en ekonomisk kris bör finnas från början. Hyreshem undrar därför om Malmö kommun eller någon organisation kan ge stöd i en krissituation. Landgångens svar blir att sådana garantier inte är brukliga i Sverige. En annan fråga rör avtalstiderna. Hyreshem önskar längre avtalsperioder än föreslagna fem år för blockhyresavtal och två år för förvaltning. Bygga snabbt och lika Hyreshems och byggföretaget Open House Productions modulprincip baseras på att alla hus och kvarter så långt möjligt byggs snabbt och lika. Utan komplicerande eller fördyrande avvikelser. Hyreshem undrar om Landgången är beredd att projektera och besluta om tre eller fyra typer av lägenheter med varierande men möjligast lika planlösning. Svaret är ja. Men föreningens boendeidé vilar samtidigt på att medlemmarna tänker sig mindre lägenheter tack vare att de kan påverka sin lägenhets planlösning och kompensera den mindre boytan med gemensamma utrymmen.

22 Leva och bo i gemenskap Nyckelfärdigt hus Vägen till samarbete känns avlägsen. Tills det hörs ett klingande norskt förslag. Köp kvarter nr 6! Med nyckelfärdigt hus som är planerat gemensamt och byggt av oss till avtalat pris. Klart att flytta in i och förvalta! Ett förslag är lagt. Samtalet om blockhyra tystnar. Det stora bostadshuset med sina 47 lägenheter på 1 till 3 rum och kök är planerat för eget privat liv. Där har man tid med sig själv. I gemensamhuset har man tid för varandra och kan alltid göra något tillsammans. Äta en måltid, lyssna på musik, hyra en film eller ordna en temakväll.

Förlust eller vinst? 23 Förlust eller vinst? Gör föreningen en svår förlust då den går miste om ett hyresavtal för det planerade hus nr 6? Vad skulle blockhyra ha inneburit? Skälig hyresbedömning Landgången ser framåt och kan börja med att konstatera att det inte finns något fastställt bruksvärde för likvärdiga allmännyttiga bostäder i Bunkeflostrand. De allmännyttiga bostäder som finns ligger längre än en kilometer bort och har sådana avvikelser i storlek och standard att de inte kan godtas som direkt jämförbara. Skillnader i hus nr 1 Blockhyran för hus nr 6 skulle därför få grundas på en skälig bedömning utifrån den hyresnivå som fastställts för hus nr 1 i förhandlingar mellan Hyreshem och Hyresgästföreningen. Uppgifterna för hus nr 1 visar: 39 lägenheter Snittyta 74 kvm Total boyta 2 853 kvm Standardavvikelse: garage under tak för 26 bilar Hyresnivå år 2003 978 kr/kvm för 4 rok om 110 kvm 1 022 kr/kvm för 2 rok om 72 kvm 1 086 kr/kvm för 1 rok om 59 kvm Skillnaderna i kvadratmeterpris för små och stora lägenheter beror på att ytor i kök och badrum har högre kostnad än övriga golvytor. Den mindre lägenheten får därmed en jämförelsevis högre hyra än den större lägenheten med dess billigare golvyta i de tillkommande rummen.

24 Leva och bo i gemenskap Skillnader i hus nr 6 De preliminära skisserna för Landgångens hus nr 6 skiljer sig till en del från hus nr 1. Uppgifterna för hus nr 6 visar på: 49 lägenheter Snittyta 52 kvm Total boyta 2 548 kvm Standardavvikelse: ca 305 kvm gemensamutrymmen Gemensam boyta Den totala boytan i de två husen är nästan exakt densamma. Men lägenheterna i hus nr 6 är fler och mindre. Där uppgår den totala boytan för 49 lägenheter till 2 548 kvm jämfört med 2 853 kvm för 39 lägenheter i hus nr 1. Den boyta som inte utnyttjats för lägenheter har använts till 305 kvm gemensamytor som är billigare att bygga än lägenhetsytor. Högre bidrag Till detta kommer att mindre lägenheter får högre investeringsbidrag än stora lägenheter. Därmed sänks byggkostnaden för såväl lägenheten som den i lägenhetens boyta inkluderade gemensamytan. Det är viktigt att poängtera att lägenheterna i hus nr 6 har en sådan planlösning att inget avkall görs på deras bekvämlighet och normala funktion. Skillnad i standard Vid en skälighetsbedömning gäller högsta hyresnivå sedan enstaka topphyror räknats bort. Tillägg och avdrag görs för standardskillnader mellan husen. De 305 kvm utrustade gemensamytorna höjer värdet på Landgångens hus nr 6 medan garage under tak höjer värdet på hus nr 1. Skillnaden i standard räknas enligt följande: Avsaknad av garage - 5 kr Tillgång till gemensamytor + 15 kr/kvm Summa + 10 kr/kvm Skillnad i hyra En formell prövning utgår normalt inte från snittytor, men en jämförelse mellan snittytorna inklusive värdeskillnader ger ändå en indikation på följande hyresnivåer för de två husen: Hus nr 1 Hyreshem Hus nr 6 Landgången 2 rok 59 kvm 2 rok 52 kvm 1 096 kr/kvm eller 1 144 kr/kvm eller 64 664 kr/år 59 491 kr/år

Förlust eller vinst? 25 Blockhyra dyrare Detta pekar på en blockhyra som redan i ett första steg överstiger hyrorna i hus nr 1 med 48 kr/kvm. Till blockhyran ska sedan läggas hyra för de 305 kvm gemensamma utrymmena. Med en beräknad hyra av 1 500 kr/kvm innebär detta att cirka 450 000 kr ska fördelas på 49 lägenheter, vilket höjer hyran med ytterligare 177 kr/kvm. Hyran blir därmed 1 320 kr/kvm för Landgångens hus nr 6 jämfört med 1 096 kr/kvm för Hyreshems hus nr 1 Ren förlust Med de principer som idag gäller för hyressättning skulle alltså hyresnivån bli totalt sett högre för hus nr 6 och även fördelas på ett sådant sätt att de mindre lägenheterna får ett relativt sett högre kvadratmeterpris. Med andra ord en ren förlust för förening och medlemmar. Något utrymme för Landgången att med egna insatser hålla nere sina kostnader genom ett förvaltningsavtal fanns heller inte och en ytterligare utgift skulle följa med de parkeringsfrågor som återstod att lösa.

26 Leva och bo i gemenskap

Kolumntitel 27 Erfarenhet är vinst Erfarenhet är vinst, oavsett om den är positiv eller negativ. För Landgången var det positivt att ett avtal om blockhyra inte blev genomfört. Därför att hyresvärden inte Landgången hade fått fördelarna av föreningens boendeidé och ekonomiskt gynnsamma bygg- och planlösning. Regler motverkar Ännu en erfarenhet är att kunna konstatera att ett boende med gemensamutrymmen och blockhyra kan leda till hyresnivåer som är högre än för andra hus i samma område. Samhällets och bostadsmarknadens regler kan alltså motverka boendeformer som skulle kunna gynna både individ och samhälle. Här medverkade flera faktorer till utfallet. Önskan att kompensera en minskad lägenhetsyta med mindre kostnadskrävande gemensamutrymmen var unik. Men enligt bruksvärdesprincipen blev hyran för gemensamdelen med dess lägre kostnad lika hög eller högre än för lägenhetsdelen. Landgången behövde själv i hög grad kunna bestämma över husets kostnader för att påverka hyresnivån. Men blev i stället bunden av en blockhyra som inte grundades på husets självkostnader utan på hyresnivån i området. Landgångens positiva särlösningar kunde inte få fullt genomslag i ett blockhyresavtal. Lärdomar Landgången befann sig i en svag utgångsposition. Utan ett från början bindande och klart fastlagt gemensamt intresse- och samarbetsavtal om byggnad av hus och blockhyra/ förvaltning är det svårt för en förening som Landgången att driva

28 Leva och bo i gemenskap sina mål och syften. Brist på finansiell styrka och eget kapital är en ytterligare starkt försvagande faktor. Välvilja, uppmuntran och allmänt intresse hur ovärderligt och nödvändigt detta än är utgör och förblir en osäker grund. I synnerhet vid långt utdragna tids- och beslutsprocesser. Möjligheter Förståelse, respekt, väl förankrade och helst bindande gemensamma intressen och mål hos parterna kan ge en första god start. Plus ett kreativt tänkande, som inte drar sig för framsteg genom att korrigera sig och ändra riktning. Eller starta om från början. Lägenhetstyp B 55 m 2 Lägenhetstyp D 70 m 2 De två lägenheterna är exempel på den planlösning med öppet kök som de flesta medlemmarna önskat. Arkitekt Peter Broberg är också helt beredd att öppna ytor och ta bort väggar inom modulernas givna yttre ram.

Kolumntitel 29 Ett boende växer fram Planerna har under hela denna tid fortgått så långt att arkitekt Peter Broberg lyssnat till medlemmarnas önskemål och börjat omprojektera tomt och hur nr 6 till att omfatta 48 49 lägenheter. Som ni vet består lägenheterna av moduler och jag öppnar ytor och tar bort väggar så långt det är möjligt inom modulernas givna yttre ram, är hans budskap. Kompenserar egen mindre boyta De flesta önskar 2 rok på 45 60 kvm med öppen planlösning och helt eller delvis avskilt sovrum. Några önskar 3 rok på 70 kvm och andra 1 rok på ca 30 40 kvm. En månadshyra på cirka 5 000 kr för 50 kvm uppfattas som smärtgräns Medlemmarnas diskussioner visar att de behöver runt 300 kvm gemensamma utrymmen för olika funktioner och verksamheter. Den gemensamma ytan får man genom att en del av husets givna totala boyta avsätts till gemensamutrymmen. För varje lägenhet ingår del i dessa utrymmen och denna räknas i sin tur in som en del av den egna lägenhetens yta. Lägenheternas genomsnittliga boyta i det planerade huset nr 6 skulle bli ca 54 kvm och tillsammans med den 300 kvm gemensamma boytan uppgå till ca 60 kvm per 49 lägenheter. Detta kan jämföras med den genomsnittliga boytan i Hyreshems hus nr 1, som är 70 kvm per 39 lägenheter. Bygga och bo yteffektivt Ju fler mindre lägenheter huset har desto mer yta finns det att frigöra till gemensamytor. Hyreskostnaden för den mindre lägenheten ökar visserligen per kvm på grund av att kostnaden för kök och bad ska fördelas på en mindre yta. Men till gengäld är gemensamytan billigare att bygga och utrusta och hyresgästerna får sammantaget mer total boyta för en lägre bygg- och boendekostnad. Särskilt stor kan vinsten bli om den gemensamma ytan förläggs till ett anslutande separat hus.

30 Leva och bo i gemenskap Lägenhetstyp A 48 m 2 Lägenhetstyp F 48 m 2 Två lägenheter med samma boyta men helt olika utformning, kanske beroende på om man är ensam eller sambo. Med tanke på att gemensamhuset upplevs som en del av bostaden ökar lägenhetens totala boyta väsentligt.

Kolumntitel 31 Ökar rätt till bidrag Genom att lägenheternas genomsnittliga boyta tillsammans med gemensamdelen beräknas understiga 60 kvm kan Landgången öka och fullt ut utnyttja sin rätt till de investerings- och stimulansbidrag som samhället erbjuder. Detta gör Landgångens boendeform särskilt kostnadseffektiv. Separat gemensamhus För att använda den totala ytan i bostadshuset till så många lägenheter som möjligt planerar arkitekten samtidigt att förlägga de gemensamma delarna till ett hus som byggs separat med direkt anslutning till bostadshuset. Tomten för kvarter och hus nr 6 är så stor att detta är möjligt. Den ger även plats för planteringar och uteplatser. Miljömässig princip I gemensamhuset finns matsal med plats för ett femtiotal gäster och ett stort rymligt kök med väl tilltagna förråd. En särskild arbetsgrupp bland medlemmarna svarar för kökets utrustning. Gruppen är helt inriktad på att följa den miljömässiga försiktighetsprincipen och fylla alla de ekologiska krav som ställs. Detta är ett huvudmål i Landgångens boendeidé. Bibliotek och musikrum ingår också, liksom gästrum för medlemmarnas släkt och vänner. Även en lätt tillgänglig tvättstuga och verkstad placeras i den separata delen. Vinsten är tvåfaldig Fördelarna med att bygga ett separat gemensamhus är alltså uppenbara. Landgången kan därmed använda det stora bostadshusets totala boyta för fler och mindre lägenheter samtidigt som gemensamhuset byggs maximalt ekonomiskt och ändamålsenligt med full tillgång till de investerings- och stimulansbidrag som gäller. Denna låga bygg- och boendekostnad leder till nya slutsatser och nya öppningar. Ska Landgången bygga själv och i egen regi?

32 Leva och bo i gemenskap

Bygga själv 33 Bygga själv Landgången har hittills kunnat konstatera att blockhyra skulle gynna hyresvärden, inte föreningen. Nu återstår för medlemmarna att besluta om de ska köpa ett nyckelfärdigt hus av Hyreshem Malmö AB eller bygga i egen regi. Förutsättningar bedöms Ritningar och kalkyler har visat, att man kan bygga yteffektivt genom att minska lägenheters boyta och ersätta dessa ytor med en något mindre eller motsvarande del gemensamutrymmen, som ger rätt till bidrag och är billigare att bygga. Ju mer rationellt man bygger, desto mer sänks byggkostnader, hyror och även driftskostnader. Alternativ och bidrag För att Landgången ska kunna bedöma förutsättningarna för att bygga själv i stället för att blockhyra eller köpa ett hus av Hyreshem presenterar konsult Lars Malmgren en kalkyl för den plan Peter Broberg projekterat för ett hus nr 6. Den omfattar ett bostadshus med totalt 48 lägenheter samt gemensamhus. Lägenheterna utgörs av 16 st. 1 rok, 23 st. 2 rok samt 9 st. 3 rok. Ytorna varierar mellan 31, 47, 50, 55 och 70 kvm. En sammanställning visar hur husets ytor är fördelade: Ytor Totalt Snitt/lägenhet Boyta lägenheter kvm 2 508 52,3 Boyta gemensamma ytor kvm 318 6,6 Total bidragsgrundande yta kvm 2 826 58,9 Lägenheternas yta inklusive gemensamytorna understiger 60 kvm och berättigar till samtliga investerings- och stimulansbidrag som finns idag.

34 Leva och bo i gemenskap Alla lägenheterna har god tillgänglighet och ligger på fyra plan med ett gemensamt trapphus och en hiss. De är anpassade till det modulsystem som produceras av Open House Production för Hyreshem Malmö. Gemensamhus och bilpool De gemensamma ytorna ligger företrädesvis i det hus som planerats i anslutning till bostadshuset. Förråd och sophus ligger enligt beräkningarna fristående på tomten. Landgången avser att bilda en bilpool som ska leda till att antalet p- platser kan hållas nere. Något garage kommer inte att finnas på tomten. Lika resultat Två oberoende konsultföretag har mängdberäknat planen på i princip samma underlag. Vissa ändringar ingår dock inte i underlaget till de två företagen. Bland annat har lägenheternas ytor minskats ytterligare för att minimera ytanvändningen och effektivisera produktionen. Förråd har tagits bort från bostadshuset och det fristående gemensamhuset ingår heller inte i underlaget. De två konsultföretagen kommer i sina beräkningar fram till en produktionskostnad av 13 132 kr/kvm respektive 13 227 kr/kvm boyta. Resultaten är alltså i stort sett lika. Höjer av försiktighet För att tillämpa ekonomisk försiktighet och kompensera skillnaderna i beräkningsunderlaget till de två konsultföretagen höjer Lars Malmgren Landgångens kalkyler för ett byggande i egen regi till en bruttoproduktionskostnad av 14 000 kr/kvm boyta. Med ett stimulans- och investeringsbidrag om 2 000 kr leder detta till en nettoproduktionskostnad av ca 37 570 500 kr. Utöver detta tillkommer ett räntebidrag på ca 0,5 miljoner kronor. Skälig insats Tack vare kreditgarantier från Bostadskreditnämnden (BKN) räknar föreningen med att hålla nere upplåtelseinsatserna för lägenheterna till mellan 5 och 10 procent av nettokostnaden. Detta innebär en upplåtelseinsats på i genomsnitt 50 000 100 000 kr per medlem. Insatsen ligger därmed på en nivå som ansågs skälig i förarbetena till den nya lagstiftningen om kooperativ hyresrätt. 170 kr/kvm skillnad att bygga själv Hyreshems hus nr 1 hade en produktionskostnad på 16 000 17 000 kr/kvm vilket skulle leda till en blockhyra för Landgången på i genomsnitt 1 320 kr/kvm. Landgångens alternativ att bygga i egen regi skulle däremot enligt de givna kalkylerna leda till en boendekostnad under 1 150 kr/kvm inklusive gemensamytor. Eller en månadshyra strax under 5 000 kr för en lägenhet på ca 52,3 kvm plus 6,6 kvm gemensamyta.

Bygga själv 35 Med utgångspunkt från denna skillnad på 170 kr/kvm, plus eventuellt övriga kostnadsvinster genom maximalt rationellt byggande, beslöt Landgången vid årsmötet i juni 2004 att gå in i rollen som egen byggherre. Hyresrättens framtida möjlighet Ännu en gång ger Boverkets Byggkostnadsforum sitt stöd till Landgången. Nu gäller det att bygga och i egen regi pröva bostadsinvesteringar som kan leda till sänkta boendekostnader i hyresrätt. Projektet blir samtidigt föremål för diskussion och studier inom regeringens uppdrag till Boverket att pröva den kooperativa hyresrättens framtid och möjligheter. Alla lägenheter har ett stort allrum med balkong och öppet kök, sovrum eller sovalkov och rymligt badrum med hög standard. Gemensamhuset är billigare att bygga än själva bostadshuset. Därför får medlemmarna en stor total boyta till låg kostnad. Den öppna gården stimulerar till aktivitet och rekreation.

36 Leva och bo i gemenskap

Uthållighet gäller 37 Uthållighet gäller Landgången har nu en första erfarenhet av bostadsmarknadens och bostadspolitikens villkor. Det har visat sig att det blir ekonomiskt negativt för föreningen att blockhyra ett färdigbyggt hus med de regler som gäller för bruksvärdering av lägenheter och hyresnivåer. Å andra sidan finns betydande ekonomiska vinster att hämta i den yteffektivitet som kan nås då ett antal kvadratmetrar omfördelas från individuella lägenheter till gemensamma utrymmen. Såväl byggsom boendekostnad påverkas positivt. Detta är en vinst som Landgången som kooperativ hyresrättsförening kommer att rikta in sig på genom beslutet att själv bygga, äga och förvalta ett eget hus för medlemmarna. Stabil struktur och kompetens Samtal och förhandlingar lämnar en tydlig bild av de krav som gäller om en intresseförening som Landgången ska lyckas i sina mål. Kerstin Ödlund, ordförande sedan några år tillbaka, delar med sig av sina erfarenheter. Det behövs en mycket stabil organisatorisk struktur om en grupp medborgare ska genomföra ett boende som Landgångens och hålla fast vid ett brukarinflytande i förhandlingarna med byggare och fastighetsägare. Tillgången till kunskap och sakinformation är ett ofrånkomligt behov. Vårt gemensamboende och vår kooperativa hyresrättsidé har mött entusiasm och stor förståelse i alla media men utan Byggkostnadsforums ekonomiska stöd till experthjälp hade vi haft mycket svårt att genomföra en realistisk planering och bedömning. Uthållighet är det kanske första och största kravet för att klara alla hinder och i bästa fall skapa en ny form av kreativitet och tillväxt.

38 Leva och bo i gemenskap Ekonomi och styrka Trots stöd till experthjälp befann sig föreningen ändå i en svag position. Utan kapital var det svårt att driva och genomföra krav. Med rent ekonomiskt finansiellt stöd från stat eller kommun hade Landgången kunnat pröva innovativa lösningar i samarbete med intresserade fastighetsägare. Därför så angeläget Med gynsammare villkor och regler för blockhyra skulle Landgången slutligen som kooperativ hyresrättsförening utan någon egentlig kapitalinsats från medlemmarna genom ett planerat gemensamhetsboende kunna ge liv åt flera av Sveriges bostadspolitiska mål. För det första skulle människor ges möjlighet att skapa sig ett gott boende till rimliga kostnader och hyror. Den sedan länge efterlysta brukaraspekten kan få gehör och genomslag. För det andra upplever människor trygghet och jämlikhet i ett gemensamt boende. Man skapar och påverkar sin egen och andras livsmiljö. Tryggheten gör att man blir friskt aktiv och vågar satsa på nya erfarenheter och nytt livsinnehåll. För det tredje är ett gemensamt boende ett stort hälsoprojekt i sig. Det gäller för människor i alla åldrar men kanske framför allt för gruppen 40 plus och äldre. De sociala och individuella vinsterna är näst intill omätbara. Därför är det så angeläget. Vinn-vinn Den största vinsten av alla gör samhället. I en tid då allt fler lever ensamma och längre kan man knappast föreställa sig en bättre tjänst för samhälle och därmed för människor själva än att medborgare tar hand om sitt eget boende, sitt eget liv och sin egen hälsa.

Uthållighet gäller 39

40 Leva och bo i gemenskap