1 (6) 2013-05-14 2013-243 Miljö och samhällsbyggnadsförvaltningen Teknik- och samhällsbyggnadskontoret Håkan Sylvan, detaljplanering Anna Call, mark- och exploatering Samhällsbyggnadsnämnden Genomförandestrategi för Ekängen FÖRSLAG TILL BESLUT Fortsatt utbyggnad av Ekängen ska ske genom ny anslutningsväg från söder, vilket är en förutsättning för översiktsplanens utpekade nybyggnadsområden. Väg- och dagvattenutbyggnad ska bekostas av exploatering. Byggnation bör påbörjas vid centrum (del av Stensätter 1:107). Dialog med berörda fastighetsägare får inledas och gemensam avsiktsförklaring för finansiering tecknas. SAMMANFATTNING FÖP Ekängen har vunnit laga kraft och ett flertal förfrågningar behöver samordnas. Genomförandestrategin prioriterar olika utbyggnadsprojekt och föreslår en principiell kostnadsfördelning för finansiering av framtida väg- och vattenutbyggnad. Före planläggning bör kommun och exploatör sluta en gemensam avsiktsförklaring som mer detaljerat reglerar åtaganden, säkerställt med bankgaranti. Kostnaden blir ca 135 mkr (75+ 15+45 mkr) enligt översiktlig beräkning och bör fördelas på i översiktsplanen utpekade arealer för ny bebyggelse. Trafiklänk och dagvattenstråk i söder bör prioriteras. Dagvatten behöver utvecklas för att klara avvattning av södra B1 och framtida verksamhetsområden. Aktuella platser listas och ordnas som förslag till utbyggnadsordning inför dialog med berörda. 1. Bakgrund och syfte Ekängen har idag ca 2000 invånare och har de senaste 10 åren vuxit med ca 35 hus per år. I nuläget har Ekängen ca 50 obebyggda tomter + ett antal fritidshus med potential till omvandling + 36 bostadstomter under planläggning (Sjötorp) samt ett positivt planbesked för 25-55 småhus. Planberedskapen bedöms därför i nuläget vara god. Förslag till utbyggnad av Ekängen redovisas i ny översiktsplan för Ekängen-Roxtuna- Distorp-Gärstad med laga kraft 2013-03-19. Orten har högt bebyggelsetryck och övesiktsplanen har aktualiserat nya förfrågningar. Syftet med denna genomförandestrategi är att komplettera översiktsplanen genom att strukturera förutsättningar för de projekt som väntar och föreslå en utbyggnadsordning samt idé om fördelning av infrastrukturkostnader. Dokumentnamn: I:\MoS\Enhet_ToS\ToS_DP_Mex\Handlaggare\Håkan Sylvan\041 Ekängen genomförandestrategi\genomförandestrategi Ekängen 2013-05-13.docx
2 2. ÖP anvisar etappvis utbyggnad av bostäder B1 Areal ca 83 ha i södra och sydöstra Ekängen; omfattar ca 900-1100 bostäder. Utbyggnad omfattar ett centrum och ska trafikeras från söder genom ny huvudgata ca 2 km. Området består av olika delar/fastigheter och behöver, liksom trafikleden, studeras och fördjupas både vad gäller utformning och fördelning av genomförandekostnader. B2 Areal 92 ha omfattar ca 1000-1100 bostäder i norra Ekängen. Fastigheten Rystads-Tuna 1:1, ägs av Statens Fastighetsverket, samt Roxtuna (Rystads-Tuna 1:42 mfl), ägs av Specialfastigheter. Förutsätter förlängning av väg ca 2 km. B3 Areal 19 ha: 200-300 nya bostäder nordost om Ekängen; fortsatt utbyggnad av Rystads-Tuna 1:1. Förutsätter samma väg som B2. 3. Inriktning genomförandestrategi För närvarande pågår två planprojekt i Ekängen och ännu ett kan komma att påbörjas under året (Rystads-Gärstad 3:2 och 3:7). Utbyggnaden av B1 förutsätter en ny angöringsväg. Kostnaden för väg- och dagvattenutbyggnad ska fördelas mellan de olika exploatörerna. Utbyggnad av dagvattenstråk bör fördelas dels på B1, dels på Distorp. Fortsatt utbyggnad av Ekängen bör börja med centrum (del av Stensätter 1:107) för att sedan kompletteras med Del av Näsby 5:1 och Stensätter 1:2 en första etapp 1A. Gemensam avsiktsförklaring bör göras med berörda fastigheter om att fördela exploateringskostnader på ny tomtmark; kompletterat med en bankgaranti. Därpå kan kommunen lämna startbesked. 4. Inriktning för väg- och dagvattenbyggnad Ny angöringsväg Ortens utbyggnad beror på trafiklänk i söder och öster. Trafiktal söder om Ekängen blir med nuvarande projekt ca 4700 fordon/dygn; vilket ökar med planerat projekt på Hästhagsvägen. Översiktsplanen förutsätter utbyggnad av trafiklänk, vilket kommer att kräva en större investering än något enskilt projekt kan bära. Huvudgata från Ekängsvägen mot framtida centrum bör prioriteras. Sektion är inte framtagen, men ska bli en större matargata med alléträd och hastigheten 40-60 km/t. Vägsträckan är ca 2 km och uppskattas kosta ca 75 mkr enligt översiktlig kalkyl. Fortsatt nordlig del till Roxtuna är lika lång ca 2 km och väntas även den kosta ca 45 mkr. Dagvatten En vattendelare löper från norr till söder i läge öster om befintliga orten. Befintlig kulvert 1 m har kapacitet för delar av norra B1, medan södra B1 bör kunna avvattnas genom öppet dike, enligt ÖP. Vattenstråket kan beröra både Näsby 5:1 och Stensätter 1:2 och bör utföras som en grön korridor med bredden 40 m och uppskattningsvis kosta 15 mkr och delvis fördelas på område B1, delvis fördelas på Distorp industriområde.
3 5. Ekonomi genomförandestrategi Översiktsplanen talar om en utbyggnadstid på 20-30 år. Det är svårt att hitta en rättvis och enkel modell för fördelning av utbyggnadskostnader som ska delas mellan flera exploateringsområden, men arealer enligt ÖP ger möjlighet till fördelning. Utbyggnaden av infrastruktur ska bekostas av exploateringen i den mån behovet av anläggningarna kan kopplas till exploateringen. För att över huvud taget kunna påbörja utbyggnad av vägen bör kommunen omgående kontakta markägare som har mark med B-ändamål enligt ÖP för att påbörja en diskussion om utbyggnad och etappindelning. Kommunen sluter initialt en avsiktsförklaring med berörda fastighetsägare och senare ett exploateringsavtal i samband med planläggning. Det kan bli aktuellt att i ett tidigt skede, redan innan detaljplan påbörjas, att kräva in säkerhet i form av bankgaranti. Att lämna bankgaranti innebär en kostnad för exploatören. Exempelvis ger en ränta på 1,5 % per år och en totalkostnad för infrastruktur (inom egna dp och för väg + dagvatten) på 300 000 kr/lgh en kostnad för garantin på 4500 kr/år och lgh. Genomförandeavtalen har stor betydelse då kommunen i efterhand har svårt att ta ut kostnader för det byggda. Det finns en problematik med att kommunen får lägga ut pengar i förskott. Vid tecknande av exploateringsavtal kan villkor om finansiering av anläggningar som utförts för mer än tio år sedan anses oskäligt med hänsyn till preskriptionslagens regler. Gemensamma kostnader ska fördelas på de aktörer som har mark i översiktplanen. Fördelningsgrunder som kan användas är en summa per m 2 BTA per fastighet eller en summa per lägenhet. En grov uppskattning pekar just nu på ca 75 000 kr/lgh för vägen, utöver de normala exploateringskostnaderna (ca 150 000-200 000 kr/lgh). Om ett tidigt avtal ska tecknas med exploatörer bör det regleras att summan ska räknas upp med entreprenadindex för att täcka upp för framtida kostnadsökningar. MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Anna Bertilson Håkan Sylvan Bilagor: 1) Förslag om utbyggnadsordning av Ekängen 2) Plankarta till fördjupad översiktsplan 2012
4 Bilaga 1 - Förslag om utbyggnadsordning av Ekängen Kontoret prioriterar utifrån översiktsplanen, nämndens riktlinjer och inkomna förfrågningar. För Ekängen föreslås en utförlig utbyggnadsordning enligt nedan. Prio Platser / fastigheter Areal Antal B Tid Nu Detaljplan för Sjötorp 1:1 mfl. pågår. 3 ha 33 Antagen 2013-04-24 Nu Komplettering av mindre fastigheter inom befintlig tätortsstruktur. T.ex. Rystads-Gärstad 10:3 och 10:2 pågår. Nu Planbesked för Rystads-Gärstad 3:2 och 3:7 (väster om ny skola vid Hästhagsvägen). 1,3 3-4 nya, 2 bef. Antas 2013 2,5 ha 25-50 Start höst-13 1A Stensätter 1:107 har ansökt om planbesked 2013-02-04. Utbyggnad förutsätter ny väg och gemensam vägfinansiering. FÖP har tagit ställning mot genomfart för västlig angöring. Ägare: Gigentus AB, Box 5, 197 21 Bro Tot 37 ha, varav etapp 10 ha. 90 lgh 90 hus Start 2014? Byggs 2017? 1A Del av Näsby 5:1. Förfrågan 2012, väntas söka planbesked. Utbyggnad förutsätter ny väg och gemensam avsiktsförklaring kring vägfinansiering. Dagvattenavrinning kan vara beroende av nytt större dike. 1A Stensätter 1:2 i söder fick negativt besked 2013, men är ett välkommet projekt. ÖP föreslår här ett brett park- och dagvattenstråk jämte bebyggelsen. Angöring måste ske från två håll; även österifrån. FÖP hindrar genomfart. ca 23 ha ca 2 ha 1A Tägneby 4:6 20 ha 1A Stensätter 1:9, Linköpings kommun 0,5 ha
5 1B Stensätter 1:312, negativt planbesked 2013. Önskar pröva anslutning via Stensättersvägen, men anslutning mot öster vore bättre, då det är 200 m till Ekängsvägen och 4-5 fastigheter med backande utfart passeras. 2,8 ha 7 villor och 30-35 småhus 1B Rystads-Tuna 1:2, Linköpings kommun 4 ha 2 Komplettering av mindre fastigheter inom befintlig struktur är möjlig idag, men planprövning av fåtal bostäder är svårt att prioritera. < 0,3 ha 2 Bärstaskogen 1:1 7 ha 2 Rystads-Tuna 1:1, Statens Fastighetsverk (B2, B3) 2 Område B2 och B3 förutsätter förlängning av trafiklänk ca 2 km. Om kommunen förvärvar Rystads-Tuna 1:1 förenklas genomförandet och kommunen ges rådighet över ett område med stor potential. 2 Roxtuna. Befintlig bebyggelse. Ny prövning som förutsätter utökad trafik är svår att medge förrän ny väg har byggts. 77 ha 86+1 9 ha 6 ha
Bilaga 2 - Plankarta till fördjupad översiktsplan 2012 6