Hyressättning vid ombyggnation

Institutionen för Infrastruktur Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 275 Hyressättning vid ombyggnation Författare: Ida Staffas Jenny Svensson Stockholm 2005 Handledare: Hans Lind

Förord Denna uppsats utgör ett examensarbete på lantmäterilinjen vid Kungliga Tekniska Högskolan (KTH) i Stockholm. Arbetet har gjorts i samråd och med konsultation från CB Richard Ellis. Intervjuerna som ligger till grund för undersökningen har genomförts under hösten år 2004. Vi vill härmed framföra ett stort tack till samtliga intervjuade personer, vars medverkan har gjort denna undersökning möjlig. Vi vill tacka vår handledare Hans Lind, docent vid institutionen för Infrastruktur, för goda råd och sitt stora engagemang för arbetet och ämnet. Vi vill också tacka Sofie Blom och Mikael Fastén, CB Richard Ellis, för deras stöd och assistans under arbetet. Därtill riktas ett stort tack till Susanna Skogsberg, Hyresgästföreningen Riksförbundet, som har bistått med material och fungerat som kontaktperson. Stockholm, januari 2005 Ida Staffas Jenny Svensson 2

Master of Science thesis Title: Authors Department Rent settling when rebuilding Ida Staffas and Jenny Svensson Department of Infrastructure Building and Real Estate Economics Master Thesis number 275 Supervisor Hans Lind Keywords Real Estate, Residential, Rent Abstract The rent for a right of tenacy in Stockholm is governed by a legislated rent control system called bruksvärdesystemet. This makes the market unbalanced and results in a large gap between the legislated rent and the market rent. It can also create incentives for major rebuildings as it is possible to raise the rent level when such rebuildings are made. Ordinary maintenance will not lead to rent increases. The purposes of this study are to illustrate the rent negotiation process and create a comprehension of the insecurity and decision-making in rebuilding a residential building. The results of the study are in brief: The rent is settled in a negotiation. The parties of the negotiation refer to the expenses of rebuilding, respectively point out previously made rent agreements. Many property owners decide to carry out a rebuilding despite the insecurity in the following rent level. The insecurity is seen as part of the rebuilding business. The private property owners are, however, well informed about the factors that can lead to higher rents and partly adjust the rebuilding so it includes such factors. It is very hard to predict the result of a rent negotiation. Every property is unique. There is no such thing as a price list or firm standards when settling the rebuilding rent. The rent levels after rebuilding vary between different parts of Stockholm. The areas reputation, type of buildings and the bargaining strategy of the negotiating parties could explain the variation. 3

Examensarbete Titel: Författare Hyressättning vid ombyggnation Ida Staffas och Jenny Svensson Institution Institutionen för Infrastruktur Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer 275 Handledare Hans Lind Nyckelord Fastigheter, Bostäder, Ombyggnad, Bruksvärdesystemet. Sammanfattning Bostadsmarknaden i Stockholm präglas idag av en stor brist på hyreslägenheter. Hyressättningen av bostadsfastigheter styrs genom ett hyresregleringssystem, det s.k. bruksvärdessystemet, vilket resulterar i en hyresstruktur som gör att hyrorna kraftigt skiljer sig från de hyror som skulle råda på en fri bostadshyresmarknad. Detta faktum sätter igång starka diskussioner både på fastighetsägarsidan och på hyresgästsidan. Syftet med detta examensarbete är att klarlägga hyresförhandlingsprocessen, samt att skapa förståelse kring osäkerhet och beslut inför en ombyggnation. Den empiriska studien utgörs av intervjuer med utvalda fastighetsägare/förvaltare som genomfört ombyggnationer, samt av personer involverade i hyressättningsprocessen. De allmännyttiga företagen förhandlar i regel hyran med Hyresgästföreningen innan en ombyggnation påbörjas. De uppvisar både produktionskostnad och jämförelsematerial i en hyresförhandling. De privata företagen förhandlar hyran efter att en ombyggnation är färdig. De förhandlar främst utifrån jämförelsematerial. Hyresgästföreningen använder sig av jämförelsematerial ur allmännyttans bestånd. Parterna tar till alla tänkbara argument i en förhandling, för att den skall resultera i en så hög respektive låg hyra som möjligt. Strandar en förhandling måste hyran bestämmas i hyresnämnden. Argumentationen i hyresnämnden är mer saklig och formell.. För en fastighetsägare innebär en ombyggnation en investering på många miljoner kronor. Osäkerheten kring hyresnivån efter en ombyggnation innebär ett problem för många fastighetsägare, och medverkar till ökat incitament (i vart fall för små fastighetsägare) att istället sälja sin fastighet. Många fastighetsföretag genomför ombyggnationer idag, trots denna osäkerhet. Skulle en ombyggnation vara ett sämre alternativ än att sälja fastigheten, skulle den rationella fastighetsägaren aldrig bygga om. Osäkerheten om den framtida hyresnivån accepteras, och ses som en del av spelets regler. 4

Att bestämma hyran efter en ombyggnation innebär alltid en förhandling. Förhandlingens slutresultat påverkas av väldigt många faktorer, vilka alla varierar från fall till fall. Någon lista eller bestämd norm finns inte att tillgå, vid hyressättning av omfattande ombyggnationer. 5

Innehållsförteckning 1 INLEDNING...7 1.1 BAKGRUND...7 1.2 SYFTE...8 1.3 METOD...8 1.4 AVGRÄNSNINGAR...10 1.5 DISPOSITION...10 2 BRUKSVÄRDESSYSTEMET OCH FÖRHANDLINGSSYSTEMET...11 2.1 HISTORIEN BAKOM BRUKSVÄRDESSYSTEMET...11 2.2 BRUKSVÄRDESSYSTEMETS GRUNDER OCH UTVECKLING...12 2.3 FÖRHANDLINGSSYSTEMET...16 3 OMBYGGNADSPROCESSEN...19 3.1 GRUNDLÄGGANDE FASTIGHETSEKONOMI...19 3.2 DEFINITION OMBYGGNAD...20 3.3 OSÄKERHETSFAKTORER VID OMBYGGNATION...20 3.4 SAMRÅD OCH TILLSTÅNDSGIVANDE...21 3.5 HYRESTVISTER I SAMBAND MED OMBYGGNATION...22 4 URVAL...24 4.1 AVGRÄNSNINGAR OCH URVALSKRITERIER FÖR OMBYGGNADSPROJEKTEN...24 4.2 FASTIGHETERNAS LÄGE, ÄGAREKATEGORI OCH OMBYGGNADSÅR...25 4.3 OMBYGGNADSOBJEKTENS HYRESNIVÅ...26 5 BEDÖMNING OCH KALKYLERING VID OMBYGGNATION...27 5.1 STRATEGISKA BESLUT INFÖR OMBYGGNATION...27 5.2 BÄRIGHET OCH BERÄKNING AV FRAMTIDA HYRESINTÄKTER...29 5.3 HYRESGÄSTINFLYTANDE OCH TILLSTÅNDSGIVANDE VID OMBYGGNATION...31 6 HYRESFÖRHANDLING...34 6.1 FÖRUTSÄTTNINGAR...34 6.2 YRKANDEN VID HYRESFÖRHANDLING...36 6.3 PARTERNAS TEKNIK OCH ARGUMENT I HYRESFÖRHANDLING...40 7 ASPEKTER PÅ HYRESSÄTTNINGSSYSTEMET...45 7.1 UNDERHÅLLSSTRATEGI...45 7.2 VAD RESULTERAR I EN HYRESHÖJNING?...47 8 ÅSIKTER OM DAGENS HYRESSÄTTNINGSSYSTEM...51 8.1 INLEDNING...51 8.2 SYNPUNKTER FRÅN INTERVJUPERSONERNA...51 8.3 ANALYS...53 9 AVSLUTNING...55 KÄLLFÖRTECKNING...57 BILAGA 1, RÄTTSFALL...59 BILAGA 2, INTERVJUFRÅGOR...76 6

1 Inledning 1.1 Bakgrund Bostadsmarknaden i Stockholm präglas idag av en stor brist på hyreslägenheter, inte bara i centrala delar utan också i övriga delar av regionen. Det innebär att efterfrågan på hyreslägenheter vida överstiger tillgången. Hyressättningen i bostadsfastigheter styrs genom ett hyresregleringssystem, det s.k. bruksvärdessystemet, vilket i Stockholm resulterar i en hyresstruktur som gör att hyrorna skiljer sig från de hyror som skulle råda på en fri bostadshyresmarknad. Bruksvärdesystemet innebär att hyrorna som de allmännyttiga bolagen har i princip lägger ett tak för hyresnivån på hela bostadshyresmarknaden. Stark kritik har riktats mot bruksvärdesystemet, både mot dess regler och hur det tillämpas. Regeringen har under åren tillsatt flera utredningar rörande detta ämne och man har i dagsläget presenterat en utredning med förslag på ändring i hyressättningssystemet 1. De stora parterna på hyresmarknaden i Stockholm; Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna samt SABO, bildade år 2001 en hyreskommitté. Denna kommittés uppgift var att komma fram till hur hyresgästerna värderar lägenheters olika egenskaper, vilket i förlängningen skall förändra hyressättningen 2. Hyran för en ombyggd lägenhet bestäms i en förhandling mellan en hyresgästorganisation och fastighetsägaren. Det faktum att varje ombyggnadsprojekt är unikt, och att hyran bestäms vid en för projektet individuell förhandlig, gör att resultatet kan variera utan synbar orsak. Strandar en hyresförhandling hänförs hyressättningen till hyresnämnden. Kritik avseende hyresnämndens oklara motiveringar vid bestämning av hyran har framförts både från hyresgästsidan och från fastighetsägarsidan. Parterna på marknaden menar att frånvaron av förutsägbarhet och förståelse för hur hyresnämnden resonerar innebär en stor osäkerhet. Hyressättning vid ombyggnation är ofta uppe till diskussion i olika medier. I pressen beskrivs ofta hyresgästen som en part som inte kan påverka ombyggnationen, utan blir överkörd av fastighetsägarens vilja. Faktum är att för den enskilde hyresgästen kan en ombyggnation innebära en avsevärd hyreshöjning som man inte anser vara motiverad utifrån ombyggnadsåtgärderna. Många anser att det är produktionskostnaden som är orsak till de höga ombyggnadshyrorna och verkar för att de ska kunna sänkas 3. 1 SOU 2004:91 2 Rapport från Hyresmarknadskommittén i Stockholm (2003) 3 Motion till riksdagen, 2004/05:Bo240 7

För fastighetsägaren innebär en ombyggnation ett ekonomiskt risktagande. Hyressättningssystemet gör att fastighetsägaren inte får höja hyran till den nivå som denne bedömer som nödvändig 4. Andelen äldre hus i det totala beståndet av bostadshyresfastigheter ökar, vilket också gör att moderniseringsbehovet ökar. Många av fastigheterna har uppnått en ålder då alternativet står mellan en genomgripande ombyggnation eller ett accelererande förfall 5. Dessa ombyggnationer kräver stora ekonomiska resurser från fastighetsägaren. Fastighetsägarens incitament att genomföra en ombyggnation kan tänkas påverkas av den osäkerhet som råder idag avseende hyressättningen. 1.2 Syfte Hyressättning vid ombyggnation av bostäder är en komplicerad process med många inblandade parter. Ett syfte med undersökningen är att klargöra hur hyresförhandlingsprocessen går till. För en fastighetsägare innebär dagens hyressättningssystem en stor risk att ta hänsyn till vid en större investering. Osäkerheten kring huruvida den framtida möjliga hyran kommer att göra investeringen lönsam, gör att många fastighetsägare idag drar sig för att genomföra en större ombyggnation. Hur påverkar detta faktum ombyggnadsprocessen? Vilka ekonomiska ställningstaganden och beslut, ställs en fastighetsägare inför vid en ombyggnation av bostäder? Ett mål med denna undersökning är att ge svar och förklaringar till vilka faktorer som styr hyreshöjningar vid större ombyggnationer av bostäder. Vidare studeras skillnader i hyresnivåer som sätts vid ombyggnationer av jämförbara lägenheter belägna i olika delar av Stockholm. Finns det någon förklaring till om hyrorna skiljer sig åt inom olika geografiska områden i samma region? 1.3 Metod 1.3.1 Det empiriska materialet Metoden för detta examensarbete är att utifrån intervjuer och litteraturstudier analysera och belysa olika aspekter av hyressättning vid ombyggnation av bostäder. Insamling av information och data kan delas upp i fyra delar. Dessa bygger på varandra och har utförts i listad ordning: 4 Bejrum, H, m.fl. (2000), Upprustning av bostadshyreshus: Några aktuella problem och tänkbara åtgärder. 5 Tingvall, J (2002), Ombyggnad av bostadshyreshus i Stockholm. 8

Litteraturstudier Källorna består av facklitteratur i böcker och tidskrifter, beredningar och utlåtanden av politisk karaktär, artiklar i dagspressen samt information på Internet. Intervjuer Två intervjuundersökningar med dels utvalda fastighetsägare 6 som har utfört omfattande ombyggnationer under åren 2000 till 2004, dels de stora aktörerna i hyresförhandlingar. Analys av intervjumaterialet Studie av rättsfall avseende hyressättning Kartlagt rättsfall i hyressättningsärenden, vilka har behandlats i Hovrätten under åren 2000 till 2004. Ingående beskrivning finns i bilaga 1 för den särskilt intresserade. Två olika intervjuundersökningar gjordes på grund av studiens komplexitet. Den ena undersökningen riktade sig till fastighetsägare och kärnan i frågeställningen var ett utvalt ombyggnadsobjekt. En strävan har varit att intervjua personer med god helhetssyn kring det aktuella ombyggnadsprojektet. Intervjuade personers position inom företaget har varierat. I stora bolag har det funnits anledning att intervjua flera personer. Detta på grund av att de enskilda personerna har varit specialiserade inom ett visst område. Som exempel kan nämnas projektledare för genomförandet av ombyggnationen, ekonomer för kalkylering och jurister för hyresförhandling. I mindre bolag har det varit företagets VD, förvaltningschefer eller jurister. Sammanlagt deltog 16 personer i denna intervjuundersökning. Den andra intervjuundersökningen har syftat till att få djupgående information om hyressättningens tillvägagångssätt och regelverk. Personer från bl.a. Hyresgästföreningen Region Stockholm, SABO samt Fastighetsägarna Stockholm AB har intervjuats för att belysa de båda sidornas synsätt. Dessutom har en intervju med den första rättsinstansen i hyressättningsfrågor, hyresnämnden, gjorts. Sammanlagt deltog 9 personer i denna intervjuundersökning. 1.3.2 Felkällor Intervjuerna för detta examensarbete har varit mycket intressanta men också varierande avseende mängden och hur användbar informationen var. Vid en intervjuundersökning påverkas materialet av hur frågorna är ställda och hur svaren uppfattas. Resultatet är sedan en sammanställning av hur den som intervjuar uppfattat svaren. Då ämnet är stort och engagerande är det lätt att bli ofokuserad på kärnfrågorna och själva syftet med undersökningen. Intervjufrågorna har många gånger inga självklara svar. Det kan göra det svårare att sedan analysera svaren och risken för felaktiga tolkningar ökar. En annan aspekt är att intervjupersonerna lätt 6 Även förvaltare 9

halkar in på personliga ställningstaganden i stället för att representera företagets agerande. 1.4 Avgränsningar Avgränsningar tjänar flera syften, dels att fokusera på det material som är relevant för undersökningen, dels att ur en stor mängd material välja ut ett antal projekt som är representativa för urvalet och av intresse för undersökningen. Ovan beskrivs hur intervjupersonerna valts ut och i kapitel fyra beskrivs hur och efter vilka kriterier ombyggnadsobjekten valts ut. I undersökningen ingår även en omfattande studie av utvalda rättsfall. 1.5 Disposition Kapitel två är en teoretisk genomgång av bruksvärdesystemets grunder och utveckling till hur det ser ut idag. Kapitlet beskriver även regler och process för förhandlingssystemet, vilket syftar till att bestämma hyran för en bostadslägenhet. Kapitel tre innehåller grundläggande ekonomisk teori förestående ett ombyggnadsbeslut, samt beskriver de huvudsakliga steg och förfaranden en ombyggnation innebär för en fastighetsägare och en hyresgäst. Kapitel fyra beskriver på vilket sätt, och genom vilka kriterier ombyggnadsprojekten valts ut till undersökningen. Kapitlet innehåller även förutsättningar för ombyggnadsprojekten samt data från undersökningen i tabellform. Kapitel fem till sju redogör för vår empiriska studie. Intervjuundersökningens kärna är strategiska beslut inför ombyggnation samt förfarandet vid hyressättning. Varje underkapitel är uppbyggt med inledning, redogörelse av intervjusvar samt en avslutande analys. Kapitel åtta ger en bild av hur de intervjuade personerna anser hur dagens hyressättningssystem fungerar, samt hur systemet vid ombyggnation skulle kunna förändras i framtiden. Kapitel nio avslutar arbetet med en diskussion och slutsatser. Arbetet innehåller avslutningsvis bilagor vilka bl.a. innehåller rättsfall rörande hyressättning samt tillståndsgivande vid ombyggnation. 10

2 Bruksvärdessystemet och förhandlingssystemet 2.1 Historien bakom bruksvärdessystemet 2.1.1 Före bruksvärdessystemet Industrialiseringen av Sverige innebar inte bara en urbanisering utan också en ny syn på nyttjanderätten. Liberala idéer om avtalsfrihet och ägarens rätt att förfoga över sin egen egendom slog igenom. Detta kom till uttryck i 1907 års nyttjanderättslag som reglerade rättsområden som arrende, tomträtt och hyresrätt. Denna lag kan sägas ha lagt grunden för den moderna hyresrätten. Men den obegränsade avtalsfrihet visade sig ha negativa sociala effekter. Det var först vid andra världskrigets utbrott 1939 som permanenta regler om besittningsskydd infördes i lagstiftningen. Skadeståndet var dock begränsat till att i stort sett täcka flyttkostnader. Tre år senare infördes hyresregleringslagen. Den infördes under andra världskriget som en slags tillfällig åtgärd och innebar förbud mot hyreshöjning. Därmed så låstes hyrorna i princip till 1942 års nivå. I mitten av detta decennium påbörjades en successiv avveckling av hyresregleringen för allmännyttiga bostäder. I samband med detta infördes besittningsskyddet för de bostäder som inte omfattades av hyresregleringen. Därmed infördes en väsentlig förändring i synsättet på hyresutvecklingen. Principen om myndighetsbestämda hyror övergavs till förmån för en jämförelseprövning med likvärdiga lägenheter och för första gången gjordes en koppling till att taket för hyran skall bestämmas efter en jämförelse med andra lägenheter på orten. Denna idé lever alltjämt kvar i dagens lagstiftning även om formuleringar och förutsättningar har förändrats. År 1957 tillsattes Hyreslagkommittén, med uppgift att föreslå regler för ett effektivare besittningsskydd efter hyresregleringens avveckling. Kommittén ansåg bl.a. att hyresregleringen skulle bibehållas på marknader med bostadsbrist. Kommittén föreslog att hyran inte skulle få vara oskälig, men någon jämförelseprövning föreslogs inte. Regeringen var kritisk mot kommitténs resultat och beslöt att tillsätta en ny utredning 1963; Hyreslagstiftningssakkunniga. Uppdraget var nu att lämna förslag om besittningsskydd och hyresprövning, samt avskaffande av hyresregleringen. Utgångspunkten var att samma regler skulle gälla både på bostadsmarknader i balans och på orter med bostadsbrist, vilket man inte tidigare hade ansett. I utredningens betänkande Ny Hyreslagstiftning föreslogs bl.a. att hyresregleringen skulle ersättas med en friare hyresmarknad. Hyresgästerna skulle få ett direkt besittningsskydd som kompletterades med vissa hyresspärrar. Detta var också regeringens ambition. Regeringen lade fram förslaget till riksdagen som 1968 antog propositionen. De nya reglerna kom att gälla från och med 1969. Detta regelverk har i efterhand kommit att kallas för bruksvärdessystemet. 11

2.2 Bruksvärdessystemets grunder och utveckling 2.2.1 Besittningsskydd Med besittningsskydd för hyresgäster avses ett skydd för hyresgästens intresse av att behålla den hyrda lägenheten. Det direkta besittningsskyddet ger hyresgästen rätt till förlängning av hyresförhållandet, så att denne kan bo kvar. Det indirekta besittningsskyddet ger inte hyresgästen någon rätt att bo kvar i lägenheten. Däremot har hyresgästen rätt till skadestånd om det vid en rättslig prövning visar sig att en uppsägning är ogrundad. Grunden till regeringens beslut om att införa ett permanent besittningsskydd för hyresgäster var att eftersträva en balans mellan besittningsskyddet och äganderätten. Departementschefen framhöll därför att besittningsskyddet skulle grundas på en avvägning mellan hyresgästens och fastighetsägarens intressen. Det skulle inte bli ett skydd för hyresgästerna mot motiverade hyreshöjningar. Lagens regler om bestämmelser av hyresvillkor vid förlängning av hyresförhållanden, bör vara så att en marknadsanpassad hyresbildning inte försvåras. 2.2.2 Hyresspärr Hyresgästens rätt till förlängning av ett hyresavtal förutsätter att det finns ett tak för hur hög hyran kan bli. Fastighetsägarna skall inte kunna dra nytta av att en hyresgäst kanske är villig att betala mer i hyra än vad den gör. Där full balans råder mellan tillgång och efterfrågan på lägenheter berättigas fastighetsägaren till att ta ut den hyra som han skulle kunna uppnå vid fri uthyrning till vem som helst, d.v.s. att få utnyttja lägenheternas fulla marknadsvärde. En jämförelse med hyresnivån för likvärdiga lägenheter skall vara utgångspunkt för den aktuella lägenhetens marknadsvärde. På längre sikt ska hyrorna i hela lägenhetsbeståndet anpassas till varandra efter lägenheternas varierande bruksvärden. I lägen då påtaglig brist på lägenheter råder bör däremot andra principer gälla för hyressättning, se nedan. 2.2.3 Jämförelseprövning Departementschefen har sammanfattat i en proposition hur en jämförelseprövning ska gå till: Den norm efter vilken den av hyresvärden fordrade hyran skall prövas bör ha den innebörden att hyresgästen inte skall vara skyldig att godta en hyra som är oskälig. De sakkunniga formulerar saken så att hyresgästen måste godta den fordrade hyran, om den inte väsentligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Med en lägenhets bruksvärde bör avses vad lägenheten med hänsyn till beskaffenhet och förmåner, samt övriga faktorer kan anses från hyresgästernas synpunkt vara värd i förhållande till likvärdiga lägenheter. Man skall därvid bortse från byggnadsår och produktions-, drifts- och förvaltningskostnader. På bedömningen av lägenhetens beskaffenhet bör alla faktorer av betydelse inverka, såsom storlek, modernitetsgrad, planlösning och läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Jämte den egentliga beskaffenheten bör bedömas vad som skulle kunna kallas förmåner knutna till lägenheten eller 12

fastigheten, såsom hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställningsplats. Också vissa andra faktorer måste tillåtas inverka på bruksvärdet. Hit hör inte blott husets allmänna läge och miljö, utan även sådant som tillgång till lekplats och parkeringsutrymmen. Samtliga på bruksvärdet inverkande omständigheter skall bedömas objektivt, dvs. utan avseende på den enskilde hyresgästens värdering eller behov. Departementschefen tillägger att det inte är att uppskatta lägenhetens hyresvärde i pengar utan det gäller bara att jämföra lägenheternas beskaffenheter med varandra. För att lägenheterna ska vara likvärdiga fordras att de i grova drag motsvarar varandra. När det gäller urvalet av jämförelseobjekt understryker Hyreslagstiftningssakkunniga att vissa grundläggande, och för lägenhetens karaktär avgörande faktorer, måste motsvara varandra. Detta innebär att en prövning av hyror i en större stad kan jämförelsen endast göras med lägenheter som har ett i grova drag motsvarande läge, så som exempel i samma kommun. Det är inte onaturligt att jämförelselägenheterna som motsvarar prövningslägenheten har varierande hyra. Tillvägagångssättet är då att icke representativa topphyror utesluts från jämförelsematerialet och lägenheterna med de högsta hyrorna därefter får utgöra riktpunkt för bedömningen. Det ska även starkt betonas enligt departementschefen att man inte ska eftersträva någon detaljprövning. Jämförelsen ska som de sakkunniga uttalat ske i tämligen grova drag. Genom att man tillåter hyran för den ifrågavarande lägenheten att något överstiga hyresnivån för jämförliga lägenheter ges dessutom, som förut anförts utrymme för en allmän uppjustering av hyresnivån, när detta motiveras av den aktuella situationen på hyresmarknaden. 2.2.4 Bristorter Regeringens uppfattning var att samma regler skulle gälla både på bostadsmarknader i balans och på orter med bostadsbrist, men att kompletterande regler skulle gälla på orter med lägenhetsbrist. Grundregeln var avtalsfrihet och möjlighet till jämförelseprövning när hyresvärden begärde hyreshöjning. På bristorter skulle hyresgästerna dessutom få möjlighet till prövning av förstagångshyran inom ett år från hyresförhållandets början. Detta för att hyresgästen inte ska vara helt utlämnad till det fria marknadsprissättningen. Departementschefen föreslog att vid en skälighetsbedömning av hyran skall man beakta det allmänna hyresläget på orten för lägenheter i nybyggda bostäder. Eftersom de allmännyttiga företagen vid denna tidpunkt stod för större delen av nyproduktionen, skulle deras hyror därmed bli styrande i bristorter. Motivet till att just allmännyttans lägenheter skall vara styrande var för att hyressättningen styrs av självkostnadsprincipen. Det blev sedan regeringens sak att bestämma om vilka orter som skulle beaktas som bristorter. 2.2.5 Allmännyttans roll På bristorter skulle allmännyttan spela en stor roll för hyressättningen. De oacceptabla hyror som var möjliga på grund av avskaffande av hyresregleringen skulle motverkas. Dels skulle man vid jämförelseprövning bortse från enstaka topphyror, dels skulle allmännyttans självkostnadsbestämda hyror tjäna som norm 13

vid direktjämförlighet. Departementschefen utgick från att de allmännyttiga bostadsföretagens hyressättning med tiden skulle komma att tjäna som riktpunkt vid hyresbedömningar. Två olika principer finns alltså här. Ena stunden ska ingen hänsyn tas till produktions-, drifts- och förvaltningskostnad, som vid en balanserad marknad. Å andra sidan skulle allmännyttans självkostnadsbestämda hyror tjäna som norm vid jämförlighet i fråga om lägenheternas bruksvärde på bristorter. Men så länge olika principer tillämpades i olika marknadslägen uppstod inga inre motsättningar. 2.2.6 Bruksvärdessystemet införs Avskaffande av hyresregleringen under 1960-talet var en viktig politisk fråga. Avskaffandet var ett tidigt exempel på statlig avreglering till förmån för marknadsmekanismen. Tiden ansågs mogen att ersätta hyresregleringen med bruksvärdessystemet, som innebar en i princip fri prisbildning på hyresmarknaden. Besittningsskyddet medgav rätt att fritt förfoga över sin egendom och till rätt att förlänga hyresavtalet. Avtalsfrihet skull få gälla för förstagångshyran och hyresgästerna skulle tryggas med hyresspärr. Med bruksvärde menades en grad av praktiska användbarheter och egenskaper hos lägenheten. Enskilda hyresgästers värderingar och behov skulle dock inte påverka bedömningen av bruksvärdet. Bruksvärdesregeln syftade således endast till att trygga befintliga hyresgästers besittningsrätt. Det fanns inget syfte att på marknaden i balans påverka den allmänna hyresnivån eller att påverka hyresstrukturen. Tvärtom betonades vikten av en marknadsmässig prissättning. Kompletterande särbestämmelser tillämpades på marknad med bostadsbrist, där det fanns risk för oskälig hyresstegring. 2.2.7 Utvärderingar och förändringar av bruksvärdessystemet För att säkerställa 1968 års principer för hyressättning, lades en proposition fram 1974. Den innehöll bland annat att hyresprövningen i alla lägen i första hand skulle göras genom en jämförelse med hyror i det allmännyttiga lägenhetsbeståndet. En hyra skulle även godtas som skälig om den inte väsentligt översteg hyran för likvärdiga lägenheter. En nivå på ca 5 procent ansågs sedan som skälig. Vid 1984 års översyn framstod syftet att i första hand vara att begränsa hyresutvecklingen. Under detta år anslöt sig regeringen till utredningens förslag om att parterna skulle jämställas, och hyresvärdens företräde skulle upphöra. Första punkten som togs upp var att om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skulle hyran fastställas till skäligt belopp. Den andra punkten var att slopa bestämmelsen att vid en jämförelseprövning bortse från lägenheter, vilkas hyra inte var rimlig med hänsyn till hyresläget på orten för närmast jämförliga lägenheter i nybyggda bostadshus. Bruksvärdesystemet framställdes numer som ett självständigt hyressystem; en medelväg mellan statlig reglering och fria marknadshyror. 1991 gav regeringen i uppgift åt Statens institut för byggnadsforskning att utvärdera det svenska systemet för hyressättning och konfliktlösning på bostadshyresmarknaden. En analys gjordes på hyresnivåns variation på och mellan olika lokala marknader. Resultatet visade att hyresnivån varierade mellan olika 14

kommuner, med högst hyra i storstadsregioner. I vissa kommuner (främst storstadsområden) fanns ett tydligt samband mellan fastigheternas ålder och hyresnivåer. En del av detta ålders beroende var dock uttryck för skilda standardnivåer. Justitiedepartementet gjorde 1993 en översyn av bland annat bruksvärdesreglerna och hyresförhandlingslagen. Bland annat fastslogs att allmännyttan inte längre skulle vara en förstahandsnorm vid prövning av hyran. Därigenom skulle en framtida hyra avspegla hyresgästernas värderingar, få hyressättningen flexibel och efterfrågan på orten skulle ge utslag på hyran. Förslaget togs aldrig med av regeringen i propositionen om ändringar i hyresförhandlingen. Kritiken innehöll bl.a. att vid allmännyttans hyressättning så skulle hyresgästernas värderingar tas med genom bl.a. att lägesfaktorn får en inverkan i hyressättningen. Man skulle även ta hänsyn till tillgång och efterfrågan på hyresbostäder i hyresförhandlingar, menade de. Bruksvärdesystemet har härigenom i viktiga avseenden återfått den flexibilitet som ursprungligen åsyftades, anser regeringen. Bestämmelsen kvarstår därmed med den lydelse den fick vid lagändringen, 1 januari, 1985. Den 1 april 1997 infördes nya bestämmelser om hyresgästinflytande vid förbättringsoch ändringsarbete. (18 d 18 h hyreslagen) År 2000 publicerade regeringen en utredning avseende hyresrättsliga frågor. Samtidigt upphävdes bestämmelsen i 55 a hyreslagen om att man vid en bruksvärdesprövning av hyran för en lägenhet inte skall beakta vissa förbättringsarbeten som hade utförts i lägenheten. Den nya ordningen innebär att en hyresvärd får utföra en standardhöjande åtgärd som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, eller en åtgärd som medför en inte obetydlig ändring av en lägenhet eller de gemensamma delarna av fastigheten. Hyresvärden får endast genomföra detta om åtgärderna har godkänts av den berörda hyresgästen. Om åtgärden avser de gemensamma delarna i fastigheten, måste hyresgästerna i minst hälften av de berörda lägenheterna ge sitt godkännande. Om samtycke inte erhålls, kan hyresvärden ansöka vid hyresnämnden om tillstånd till åtgärden. En utredning tillsattes och utredde bestämmelsen om hyresgästinflytande. Utredningens utvärdering visade att hyresgästernas inflytande har stärkts genom de bestämmelser som infördes 1997. Inflytandet blev numera direkt, och hyresgästerna kan alltså förhindra vissa åtgärder. Samrådet mellan hyresvärdar och hyresgäster har också ökat. Antalet uppsägningar som grundar sig på ombyggnad hade dessutom minskat kraftigt. Det fanns dock alltjämt vissa brister i regelsystemet. Utredningen har övervägt vissa förändringar. Bl.a. övervägde utredningen om bestämmelserna om tillståndprövning i hyresnämnden bör ändras. Ansökan om tillstånd till en förbättrings- eller ändringsåtgärd skall bifallas, om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs, och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Vid prövning av om det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden genomförs, skall hyresvärdens intresse av åtgärden vägas mot det intresse som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas (ett s.k. objektivt 15