Slottsskogsnytt, Nr 6 Oktober 2008 - Specialnummer om kaptialtillskott Styrelsen i Brf Slottsskogen har under flera års tid arbetat med frågan om vi ska strimla våra lån. Frågan har även dykt upp som motion till föreningsstämma och vi har utlovat att under hösten återkomma i frågan. Tillsammans med Brf Linné har frågan även behandlats av en arbetsgrupp som bjudit in olika kompetenser under arbetets gång. Arbetsgruppens syfte har varit att öka sin egen kunskap, förmedla denna till de båda styrelserna så att dessa kan välja hur man vill agera i frågan. Själva arbetsgruppen har bestått av Mats Hagberg,( Vice ordförande Brf Linné, mötesordförande), Robert Stadler, Medlem i Brf Linné, (mötessekreterare), Kerstin Holm (ordf i Brf Linné), Torsten Lundgren, (Medlem Brf Linné), Olle Wallin, (Medlem Brf Linné och skatteexpert (jurist anställd inom Skatteförvaltningen)) Ebbe Björkqvist, (Styrelsemedlem Brf Slottsskogen), Stefan Nilsson, (Ordförande Brf Slottsskogen), Framför dig har du ett specialnummer där vi diskuterar frågan vidare, vi tar fram fördelar, nackdelar, risker, möjligheter och räkneexempel så att du som medlem också ska känna att du vet mer i frågan. Längst bak återfinns en talong där vi vill att du återkommer med din uppfattning, utan att vi för den skull tar den som bindande. Vi vill påpeka att svarsfrekvensen är mycket viktig för det fortsatta arbetet. Vissa kreditgivare kräver att minst 80% av alla medlemmar svarar på enkäten för att vara villiga att fortsätta arbeta med frågan. Vi vill ha ditt svar senast 2008-11-15
När vi började arbetet talade vi om strimlade lån under arbetets gång har vi ändrat denna, istället talar vi om kapitalstillskott som bättre och mer tydligt är vad vi talar om. Medlemmen skjuter till kapital så att föreningens låneportfölj minskar. MOTIV: motiv till kapitaltillskott är 1. att medlem ska kunna göra ränteavdrag och på så sätt minska månadsavgift 2. att medlem ska kunna betala in större eller mindre insats för att minska månadsavgift Idag har Brf Slottsskogen en låneportfölj på ca 182 milj kr. Det motsvarar ca 7300 kr per kvm boyta. Vi brukar använda en trea på ca 88 kvm som exempel i olika sammanhang. I det här fallet innebär det att lägenheten har en andel i föreningens lån motsvarande ca 642 400 kr. Utöver detta har olika medlemmar olika hög belåning kopplat till sitt boende. Några är helt skuldfria medan andra har lån på flera miljoner kopplat till boendet. Denna del kommer vi inte att blanda in i den fortsatta diskussionen eftersom den är individuellt och svår för styrelsen att agera kring. Men vi är väl medvetna om att den här delen både skapar begränsningar till ytterligare låntagande och även att den kan göra att olika medlemmar har olika kunskaper när det gäller lånehantering. Dagens lagstiftning medger att om man har räntekostnader samt en skattepliktig inkomst får man göra avdrag för 30% av räntekostnaderna. Exempel: om jag har ett lån på 200 000 och betalar 5% i årsränta för detta får jag i min självdeklaration dra av 30% av dessa 5%. I exemplet betalar jag 10 000 i ränta för lånet, men får dra av 3 000 kr i deklarationen. Dessa pengar kan jag få tillbaka, eller jämka så att de fördelas över året. Det är i förlängningen på detta som idén med kapitaltillskott kommer in. Räntekostnaden för föreningens lån på ca 182 miljoner kr utgör ca 50% av månadsavgiften. För vår trea på 88 kvm som har en avgift på ca 5000 kr per månad innebär det att ca 2500 kr utgör räntor som föreningen betalar. OM medlemmen själv istället skulle betala sin del av föreningens lån skulle månadskostnaden sjunka med ca 2500 kr istället skulle medlemmen få ta av sitt sparkapital och betala in 642 400 kr och avstå de räntinkomster han har här, eller själv ta upp lån. Om vi antar att medlemmen får låna dessa pengar till 5% (= 32 120 kr) får han i sin deklaration göra räntekostnadsavdrag med 30% (=9 636 kr) och betalar 22 484 kr, vilket delat på tolv månader blir 1 874 kr. Detta gäller under förutsättning att medlemmen har skattepliktig inkomst att dra ifrån. Dvs vinsten på 626 kr per år byggs upp av en avgiftssänkning med ca 2500 kr och en ökad räntekostnad med ca 1874 kr per månad. Det är dock troligt att föreningen kan ta upp lån mer fördelaktigt än medlemmen. Vilket man bör ha med i beaktande vid exakt jämförelse. Nedan återges två framkomliga vägar för att uppnå ovanstående, dess för resp nackdelar och skattejuridiska kommentarer. De två vägarna är frivilligt kapitaltillskott resp personligt betalningsansvar. Givetvis finns den tredje vägen också att inte göra något alls.
Fördelar med frivilligt kapitaltillskott: I en situation med kapitaltillskott kan medlemmen själv bestämma hur mycket den egna kapitalavgiften ska minska (enligt nuvarande skattelagstiftning). Nackdelar med frivilligt kapitaltillskott: I en situation med kapitaltillskott måste föreningen hålla reda på vilka som betalt vilken summa. Med ökad administration följer högre/oförändrade administrativa kostnader. Det måste utarbetas regler t ex fasta belopp som kan väljas. Tidpunkt måste bestämmas och om det ska vara en engångsföreteelse eller återkommande erbjudande varje år. Om frågan om kapitaltillskott skulle visa sig vara populär måste föreningen ev förtidsinlösa redan bundna lån. Dessa kostnader skulle i sig kunna belasta de som utnyttjar möjligheten att betala ökad insats. Alternativt måste medlem ta ställning till kapitaltillskott vid varje låneomsättning i den befintliga låne portföljen. Det kommer alltid att vara osäkert med skattelagstiftningar eftersom regeringsväxlingar eller finansministerväxlingar kan ändra skattelagstiftningen. (ev kommer förtydligande under hösten 2008) Det kan bli problem för medlemmen vid försäljning av lägenheten. Det blir kanske svårt att få tillbaka den extra insatsinbetalningen. Dessutom är det inte troligt att föreningen kan återlösa den extra insatsinbetalningen vid en försäljning. Experter uttalar sig olika, en del säger att sannolikt förändras inte värdet av vårt medlemskap när det säljs medan andra menar att de kan se en ökning av värdet beroende på köparens finansiella situation. Medlem/mäklare måste säkra att få tillbaka kapitaltillskottet vid en försäljning. Det kommer bli svårare att jämföra försäljningspriser mellan olika lägenheter i Brf en då priset också kommer att bestämmas av om och vilken extra insats man betalat. Vid reavinstbeskattning vid en försäljning finns olika tolkningar av nuvarande skattelagstiftning. Olle Wallin (skatteverkets expert som är medlem i Linné) anser att det finns risk för att kapitaltillskottet schablonmässigt belastar hela företaget (bostadsrättsföreningen), vilket skulle innebära att kapitaltillskottet skall fördelas över alla medlemmar enligt (det ursprungliga) andelstalet och inte den enskilde som gjort kapitaltillskottet. Ann Marie Lövdén Forum för Fastighetsekonomi hävdar att enligt Inkomstskattelagen 47 kap 7 : "Andra kapitaltillskott som har lämnats till privatbostadsföretaget under innehavstiden än insatser som anges i 5 ska räknas in i omkostnadsbeloppet bara om tillskotten har varit avsedda att användas av företaget för amortering av lån..."
Fördelar med personligt betalningsansvar: Medlemmen får möjlighet till av avdrag för ränta på lån som föreningen tagit. Brf s lån behöver inte förtidsinlösas. Lånehanteringen i Brf fortsätter enligt rutin. Brf har samma eller får tom bättre lånevillkor jämfört med tidigare. Enklare vid försäljning att jämföra priser. Administrativt enklare att genomföra. Nackdelar med personligt betalningsansvar: Det är möjligt att skatteverket inte godkänner skatteavdrag vid denna lösning. Om pantbrev från fastigheten används kan betalningssvårigheter hos en medlem göra att övriga medlemmar blir betalningsskyldiga. Det kan bli problem för medlemmen vid försäljning av Brf en. Det personliga ansvaret för del av föreningens lån måste övertas av köparen. Det inte troligt att föreningen kan återta betalningsansvaret vid en försäljning. För närvarande är det osäkert huruvida ett personligt betalningsansvar för del av Brf s lån kommer att påverka priset (kan öka eller minska priset). Det är osäkert huruvida ett personligt betalningsansvar för del av Brf s lån påverkar lånevillkor för ev lån som medlemmen har innan/ tar efter för t ex lägenhet eller för andra ändamål tex sommarstuga, bil och båt.
Båda förslagen förutsätter att fördelen med enskilda skatteavdrag kan utnyttjas. Här följer kort om aktuella skattejuridiska synsätt: Definition strimlade lån. Med strimlade lån menas att ett lån delas upp eller överflyttas på sådant sätt att den som faktiskt betalar också får ett ränteavdrag som annars inte skulle ha kunnat utnyttjas. En bostadsrättsförening kan exempelvis ha stora ränteavdrag som inte kan utnyttjas. Lånen kan då i stället överflyttas på medlemmarna i föreningen: Medlemmarna i en bostadsrättsförening fick göra avdrag för ränta på en skuld i fastigheten. Medlemmarna var personligt betalningsansvariga för skulden och föreningens fastighet var säkerhet för de strimlade lånen. (RSV/FB 1971 1:3) Ränta på eget banklån är avdragsgill oberoende av att de lånade medlen har tillgodoförts en bostadsrättsförening som man innehar bostadsrätt i, mot att den egna avgiften för bostadsrätten reduceras. Det har inte heller någon betydelse för avdragsrätten om föreningen har ställt säkerhet för medlemmens lån i form av borgen eller pant (inteckning i fastigheten). Föreningens ställande av säkerhet medför inte heller någon inkomstbeskattning avseende det värde som ställande av säkerhet kan ha. Det har inte heller någon betydelse om lånet har övertagits från föreningen genom ett gäldenärsbyte. Således: Avdrag för ränta förutsätter att man dels har betalat räntan, dels är betalningsansvarig för den skuld som räntan avser. Därutöver krävs att man också har ställning som s.k. huvudgäldenär. Det saknas normalt betydelse vad lånade medel har använts till. En ytterligare fråga är rätten till avdrag vid en kommande kapitalvinstberäkning. Skatteverket anser inte att själva inbetalningen till föreningen i form av tillskott eller ökning av insatsen, medför rätt till avdrag. Rätten till avdrag för s.k. kapitaltillskott regleras i 46 kap. 7 inkomstskattelagen, som bl.a. anger följande: Tillskotten för amorteringar anses ha uppgått till ett belopp som motsvarar bostadsrättens andel av de amorteringar som företaget har gjort under innehavstiden. Om företaget har finansierat amorteringen av ett lån genom att ta upp ett nytt lån, skall den amorteringen inte räknas med vid beräkning av den del av kapitaltillskottet som skall räknas in i omkostnadsbeloppet. Andelsförhållandena vid avyttringen avgör hur stor del av tillskotten för amorteringar som avser bostadsrätten. Det är alltså föreningens amorteringar som bildar underlag för det s.k. kapitaltillskott som är avdragsgillt vid kapitalvinstberäkningen. Lagen anger dessutom i klartext att det är andelsförhållandena vid avyttringen av bostadsrätten som utgör fördelningsgrund. Skattekonsekvenserna av att insatsrelationerna förändras mellan bostadsrätterna, varvid även "andelstalet" kan ha ändrats är idag osäkra. Delat betalningsansvar. En rent skattemässig konstruktion är att de medlemmar som så önskar går in som delat betalningsansvarige för föreningens lån. Regeringsrätten har behandlat ett sådant för några år sedan (RÅ 2000 not. 134). I det fallet klargjordes att man inte på förhand kan ange att medlemmens betalningsansvar upphör vid försäljning av bostadsrätten. Vid sådant fall har man inte den ställning av huvudgäldenär som avdragsrätten kräver. Bostadsrättsföreningen Göteborgshus nr 52 i Riksbyggen, som är belägen på Övre Husargatan/Risåsgatan i Göteborg, har en sådan konstruktion. Det är dock inte helt klarlagt om förfarandet riskerar att medföra några konsekvenser vid kapitalvinstberäkningen.
Gruppens rekommendation Efter att ha granskat de två huvudalternativen (Frivilligt kapitaltillskott och personligt betalningsansvar)) med hjälp av experter på bostadsrättsfrågor och skattefrågor så har arbetsgruppen kommit fram till att vi rekommenderar förslaget Frivilligt kapitaltillskott om och när det blir aktuellt att genomföra en förändring i syfte att kunna utnyttja fördelen med enskilda skatteavdrag. Efter att vi delgivits Skatteverkets uppfattning anser vi också att det finns anledning till att inte ha för bråttom att genomföra denna förändring i våra Brf er, vi rekommenderar att invänta en situation där rättsläget kring hur kapitaltillskott får räknas in i omkostnadsbeloppet vid en försäljning har förändrats. Att notera är också Bostadsrättsförening ska lämna kontrolluppgift till Skatteverket vid försäljning av bostadsrätt. Ytterst är det styrelsen som har ansvaret för att lämna korrekta kontrolluppgifter, även om det är HSB som i praktiken lämnar uppgifterna. Detta innebär att om HSB lämnar ut uppgifter till Skatteverket i syfte att åstadkomma att en enskild medlem ges avdrag efter hur stort kapitaltillskott avsett för låneamortering denne enskilde medlem gjort till Brf under sin innehavstid och detta är felaktigt enligt gällande tolkning av skattelagstiftningen, så skulle detta vid en kontroll från Skattemyndighetens sida kunna medföra straffansvar för medlemmar i styrelsen. Detta kan ske antingen genom en dom som slutgiltigt underkänner Skatteverkets nuvarande resonemang eller genom att Skatteverket själva meddelar att de ändrat uppfattning och hädanefter kommer att medge avdrag efter hur stort kapitaltillskott avsett för låneamortering en enskild medlem gjort till Brf under sin innehavstid (om vi däremot kunnat enas om att alla betalar in sin andel av Brf s lån, så skulle inte detta problem finnas eftersom vi då gjort ett kapitaltillskott enligt de befintliga andelstalen).
Min personliga uppfattning / rekommendation till styrelsen i Brf Slottsskogen (välj ett alternativ, och lämna till styrelsen via föreningsexpeditionen, brevinkast gården Linnéplatsen 6, det är frivilligt att skriva under) 1) Jag tycker det låter intressant med frivilligt kapitaltillskott och vill att styrelsen fortsätter arbetet, kontaktar kreditgivare och kommer med ett reellt förslag. 2) Jag känner min inte intresserad av kapitaltillskott i någon form. 3) Visst låter det intressant med kapitaltillskott, men jag tror inte att jag skulle kunna ordna det kapital som krävs för att kunna delta. Mitt val, NR: Namn: Lgh Nr Obs! Vissa kreditgivare kräver att minst 80% av alla medlemmar svarar på enkäten (oavsett vilka svar vi får) för att vara villiga att fortsätta arbeta med frågan. Framtida beslut tas av två på varandra följande stämmor.