08 ÅRSREDOVISNING
Tallnäsdagen 2007, sid 13 VERKSAMHETSIDÉ TIMRÅBO INNEHÅLL Timråbo tillhandahåller hyresrätter med god service till allmän nytta. Genom att ge alla som vill bo eller verka i Timrå möjlighet till tryggt boende i olika skeden i livet bidrar Timråbo till kommunens övergripande vision om god livskvalitet och god livsmiljö. Vår vision Timråbo är känt för att erbjuda attraktiva hyresrätter med god service, trygghet, gemenskap och god miljö. Människor i olika skeden i livet uppskattar den trygghet och den gemenskap de upplever som hyresgäster. Timråbo får erkännande för sin samhällsnytta: Alla som vill bo eller verka i Timrå får möjlighet till bra boende i olika skeden i livet. Timråbo är en god aktör i Timrå kommuns vision om en ekokommun, Timråbo ligger i detta avseende i framkant. Timråbo fyller en viktig social funktion och har ett gott samarbete med andra samhällsaktörer. Unga människor upplever att Timråbo erbjuder ett fräscht och modernt boende. Timråbo ligger till exempel väl framme när det gäller teknikanvändning. Coolt! Unga människor med barn uppskattar de trevliga och barnvänliga utemiljöerna. De äldre invånarna väljer gärna att hyra hos Timråbo, som kan erbjuda närhet till service, god tillgänglighet, trygghet och gemenskap. Tack vare att Timråbo har lyckats så väl att anpassa/utnyttja befi ntligt fastighetsbestånd för de äldre är det många som kan bo kvar hemma längre. Året i sammandrag 4 Vd har ordet 5 Förvaltningsberättelse 6 Resultaträkning 9 Balansräkning 10 Kassaflödesanalys 12 Noter & kommentarer 14 Revisionsberättelse 18 Fastighetsbestånd 20 Fem år i sammandrag 22 Definitioner av nyckeltal 23 Verksamhetsidé 23 TIMRÅBO ÅRSREDOVISNING 3
ÅRET I SAMMANDRAG Om- och tillbyggnad av 18 st lägenheter i Strandbo äldreboende färdigställdes under året och inflyttning skedde i juni 2008. Genom tillbyggnaden tillskapades 2 st gruppboende för äldre om vardera 9 lägenheter. Investeringskostnad 18,9 mkr netto. I kvarteret Handlaren, Sörberge har 47 balkonger glasats in för att minska buller och avgasproblem på balkongerna. Investeringskostnad 1,3 mkr. Ett projekt påbörjades under året för att införa kollektivmätning av el i samtliga bostadsområden. Projektet beräknas kunna färdigställas under 2009. Investeringskostnaden för 2008 uppgick till 1,3 mkr. Total investeringskostnad är beräknad till 4,6 mkr. Genom åtgärden kommer hyresgästernas elkostnad att väsentligt reduceras samtidigt som hyresgästerna tack vare ett helt rörligt elpris får ett ökat incitament att spara energi. Uthyrningsgraden förbättrades under året och uppgick vid årsskiftet till 94% vilket kan jämföras med föregående årsskifte då uthyrningsgraden uppgick till 92,6%. Hyresuppgörelse om hyreshöjning med 2,54% från 1 januari 2009. NYCKELTAL 08 2008 2007 Hyresintäkter, mkr 108,6 112,7 Resultat efter fi nansnetto, mkr 4,0 26,7 Kassafl öde från löpande verksamhet,mkr 5,6 25,3 Investeringar, mkr 9,3 18,9 Balansomslutning, mkr 488,3 498,0 Avkastning på sysselsatt kapital 4,2% 9,9% Soliditet 12,7% 11,9% Likviditet 39% 41% Låneskuld, mkr 389,9 390,8 Genomsnittlig bruttoränta 4,0% 3,9% Amortering låneskuld, mkr 0,9 115,1 Reparation och underhåll, mkr 25,3 25,0 VD HAR ORDET Året som gått, ett av de bästa, kan läggas till handlingarna. Vår uthyrning förbättrades kraftigt vilket påverkat resultatet positivt. Jag vill passa på att tacka alla medarbetare som bidragit till denna utveckling. MARKNADEN Befolkningen i Timrå ökade med 96 personer, det är tredje året i rad som befolkningen ökar. Timrå tillsammans med Sundsvall och Örnsköldsvik är de enda kommunerna i länet som ökar sin befolkning. Övriga kommuner i länet har en negativ befolkningsutveckling. Vi kan glädjande nog konstatera att uthyrningen utvecklats mycket positivt under året. En bidragande orsak både till befolkningsökningen och uthyrningens utveckling är den ökade inflyttningen av människor från andra länder. Kommunen har fr.o.m. 2008 beslutat att permanenta en årlig mottagning av flyktingar på 60 80 personer, vilket bör ge en fortsatt positiv effekt av vår uthyrning. Tyvärr bröts den positiva utvecklingen i slutet av året och vakansgraden började åter att stiga. Denna trend verkar även hålla i sig under första kvartalet 2009. Hur lågkonjunkturen med varsel och en förmodad högre arbetslöshet kommer att slå mot uthyrningen är svårbedömt, men troligtvis kommer efterfrågan på bostäder att minska. HYROR Överenskommelse om nya hyror för 2009 har träffats med Hyresgästföreningen. Uppgörelsen innebar att hyrorna höjdes med 2,54% från och med den 1 januari. Tidigt såg förhandlingarna för 2009 ut att bli svåra då inflationstakten så sent som i september låg runt 4% och vi fick vetskap om mycket kraftiga höjningar av taxorna på fjärrvärme, vatten och el. Sedan slog finanskrisen till med en kraftig inbromsning av konjunkturen vilket gör att övriga kostnadsökningar blir på mer rimliga nivåer för det kommande året. Sjunkande räntor slår inte omedelbart mot företagets kostnader då merparten av företagets lån är bundna. Om räntenivån etableras på denna nivå innebär det på sikt att minskade räntekostnader kan hålla tillbaka storleken på kommande hyreshöjningar. EKONOMI OCH RESULTAT Fastighetsförvaltningens resultat stannade på 4 mkr vilket är i nivå med föregående år. Resultatet måste vi vara mycket nöjda med, då vi tappade kassaflödet från de fastigheter vi sålde 2007. Jämfört med 2007 är det intäkter och kostnader för 3 kvartal som saknas 2008 för dessa fastigheter. Glädjande nog har vi dessutom kunnat bibehålla samma underhållsinsatser 2008 jämfört med 2007. DE NÄRMASTE ÅREN Vi befinner oss i den värsta ekonomiska kris som värden skådat sedan 30-talet. Hur detta kommer att påverka arbetsmarknad, befolkning och efterfrågan på bostäder är svårbedömt. Konjunkturläget kommer troligtvis att bestå året ut och börja vända uppåt from 2010. Med anledning av ovanstående scenario kan vi förvänta oss ett tufft 2009 och det blir en utmaning att klara att lotsa företaget genom denna kris. Med hjälp av kompetent och lojal personal är jag övertygad om att vi kommer att klara av denna utmaning. Per Sandberg, Vd 4 TIMRÅBO ÅRSREDOVISNING TIMRÅBO ÅRSREDOVISNING 5
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Org.nr 556109-9572 Styrelsen och verkställande direktören för AB Timråbo får härmed avge redovisning för bolagets förvaltning för verksamhetsåret 2008-01-01 2008-12-31. VERKSAMHETENS ART OCH INRIKTNING AB Timråbo har som huvuduppgift att vara Timrå kommuns organ för bostadsförsörjningen inom kommunen. STYRELSE OCH REVISORER Ordinarie ledamöter utsedda av Timrå kommun: Per-Arne Olsson (s), ordförande, Håkan Kerttu (s), vice ordförande, Pernilla Eurenius (s), Stig Bergström Martens (s), Ingvar Smedjegård (c), Rolf Andersson (m), Örjan Lindwe (fp) Suppleanter utsedda av Timrå kommun: Marie Bergman (s), Robert Thunfors (s), Sven Jansson (s), Bert-Åke Wass (s), Anita Wiklander (c), Sten Bengtsson (m), Niklas Edén (c) Personalrepresentanter: Ordinarie: Anette A Granzell, tjänstemän, Åke Larsson, Fastighetsanställda. Suppleanter: Thomas Svelander, tjänstemän, Claes Wikström, Fastighetsanställda Verkställande direktör: Per Sandberg Revisorer utsedda av Timrå kommun: Ordinarie: Ulf Nordin (m), Suppleant: Lisbet Lundgren (s) Revisorer utsedda av bolagsstämman: Ordinarie: Tommy Eriksson, auktoriserad revisor. Suppleant: Susanne Johansson, auktoriserad revisor FIRMATECKNARE Firman har tecknats, förutom av styrelsen av Per-Arne Olsson och Per Sandberg i förening eller av två ordinarie styrelseledamöter i förening. Dessutom har verkställande direktören enligt 8 kap 12 aktiebolagslagen rätt att teckna firman beträffande löpande förvaltningsåtgärder. SAMMANTRÄDEN Under året har hållits 6 protokollförda sammanträden. Ordinarie bolagsstämma hölls 2008-06-23. FÖRSÄKRING Bolagets fastigheter och inventarier är fullvärdesförsäkrade i försäkringsbolaget SABO Byggnadsförsäkrings AB. KONCERNFÖRHÅLLANDE OCH ORGANISATIONSTILLHÖRIGHET AB Timråbo är ett allmännyttigt bostadsföretag. AB Timråbo ägs av Timrå kommun. AB Timråbo är medlem i intresseorganisationerna SABO, Fastigo och HBV. ÄGARDIREKTIV I särskilda direktiv 2008-06-16 fastställde kommunen målsättningar som bör vara uppfyllda 2008-12-31. - Andelen lediga lägenheter i bolagets bostadsbestånd bör per 2008-12-31 vara maximalt 5% - Soliditeten ska öka och bör per 2008-12-31 vara lägst 12,5% - Tak för kommunens borgensåtagande gentemot AB Timråbo fastställdes av kommunfullmäktige 2008-02-25 ( 6) till 399,4 mkr 2008-12-31 var måluppfyllelsen följande: - Andelen lediga lägenheter i bolagets bostadsbestånd var 6% - Soliditeten uppgick till 12,7% en ökning med 0,8 sedan 2007-12-31 - Kommunens borgensåtagande gentemot AB Timråbo uppgick till 389,9 mkr Andelen tomma lägenheter har minskat från 7,4% till 6% under året. FASTIGHETSBESTÅNDET AB Timråbo hade vid årets slut 1789 lägenheter (1771) och 130 lokaler (128), den sammanlagda uthyrningsbara ytan uppgick till 127.905 kvm (126.661). Företaget hade 272 garage (272) och 857 bilplatser med motorvärmaruttag (853). Fastigheternas bokförda värde uppgick till 472 mkr (476), och det sammanlagda taxeringsvärdet uppgick till 252 mkr (252). På fastigheten Strand 5:130 (Strandbo äldreboende) har genom om- och tillbyggnad skapats två nya gruppboende för äldre om vardera 9 lägenheter med gemensamhetsoch personalutrymmen. MILJÖ Under året påbörjades ett projekt för att införa kollektivmätning av el i samtliga bostadsområden. Kollektivmätning innebär att samtliga lägenhetsabonnemang avvecklas och istället blir det ett fastighetsabonnemang för varje fastighet och således ett enda abonnemang gentemot nätägaren. Nya elektroniska mätare installeras som möjliggör månadsvis debitering av faktisk elförbrukning direkt på hyresavin till varje hyresgäst. Priset som debiteras kommer att vara helt rörligt varför hyresgästen kommer att få ett ökat incitament att spara energi. Kostnadsbesparingen för varje hyresgäst kommer att bli betydande. I kvarteret Handlaren, Sörberge har 47 balkonger glasats in för att minska buller och avgasproblem på balkongerna, som en bieffekt minskas också energiförbrukningen i fastigheten. På Strålvägen har fönsterrenovering genomförts i 88 lägenheter. Ny isolerruta sattes in samt byte av fönsterbågar. Effekten har blivit minskat drag och minskad energianvändning. 9 st äldre omoderna tvättmaskiner har byts ut till nyare mer energieffektiva. Beräknad besparing av el 30.000 kwh/år samt 2.500 m 3 vatten per år. PLUSBOENDE Tillsammans med Mitthem och Härnösandshus har företaget tagit fram ett koncept för seniorboende. Tanken är att skapa olika sätt att bo som ger mer än ett vanligt boende, utan att det ska kosta mer. Trygghet, gemenskap, tillgänglighet och service är några nyckelord. Plusboende vänder sig till kunder från ca 55 år. För Plusboende har avsatts 294 lägenheter i Timrå. BOSTÄDER Vi kan notera en befolkningsökning under året. Orsaken till den ökade befolkningen beror främst på en ökad inflyttning från utlandet. Detta har inneburit att efter-frågan på bostäder i kommunen har ökat jämfört med 2007. FÖRDELNING AV LÄGENHETER 1 rok, 545 st 2 rok, 743 st 3 rok, 471 st 4 rok, 30 st VAKANTA LÄGENHETER Vid årets början var 131 av 1771 lägenheter lediga för uthyrning d.v.s. 7,4%. Vid årets slut hade antalet lediga lägenheter minskat till 108 av 1789 lägenheter d.v.s. 6%. Vakansgraden har under året successivt minskats till att som lägst uppgå till 89 lägenheter den 1 november. Under de två sista månaderna minskade efterfrågan på lägenheter och vakansgraden ökade. LOKALER AB Timråbo har totalt 130 kommersiella lokaler med hyresgäster från både privat och offentlig sektor, den senare svarar för 71% (69%) av uthyrningsbara ytan och ca 84% (82%) av hyresvärdet för lokaler. Hyresvärdet för lokalerna uppgick till 19,5 mkr (18,4) vid årets slut, vilket utgör ca 16% (16%) av företagets totala hyresvärde. På lokalsidan var vakanserna vid årets slut 2,4% (3,5%) av hyresvärdet för lokaler. Hyreskontraktens förfallotider är spridda över tiden. 47% av kontrakten baserat på hyresvärdet löper ut inom tre år. OMSÄTTNING, RESULTAT OCH STÄLLNING Hyresintäkterna minskade med 3,6% eller 4,1 mkr till 108,6 mkr (112,7). Hyresförlusterna för bostäder minskade, med 1,9 mkr till 6,1 mkr vilket motsvarade 6,5% av bruttohyrorna för bostäder. Hyresrabatterna var oförändrade och uppgick till 0,3 mkr vilket motsvarade 0,3% av bruttohyrorna för bostäder. Jämfört med 2007 har omsättning mm påverkats av försäljningen av fastigheterna Vivsta 4:69 (Centrumhuset), Vista 3:95 (Mariedal) ochtallnäs 1:123 (Tallnäs äldreboende). Överlåtelse datum för fastigheterna var 2007-10-01. 6 TIMRÅBO ÅRSREDOVISNING TIMRÅBO ÅRSREDOVISNING 7
Bostadshyrorna höjdes den 1 januari 2008 med i genomsnitt 1,92%. Resultatet efter finansiella poster uppgick till 4 mkr. INVESTERINGAR Nettoinvesteringarna i materiella tillgångar uppgick under året till 9,3 mkr. I ny- till- och ombyggnationer har investerats 8,7 mkr. RÄNTEBÄRANDE SKULDER AB Timråbos räntebärande skulder uppgick vid årsskiftet till 390 mkr (391). Medelräntan på företagets räntebärande skulder var 4% vilket innebär en ökning av räntenivån med 0,1% jämfört med 2007. AB Timråbo har som målsättning att sprida ränteförfallen över tiden. 16% av de räntebärande skulderna motsvarande 81 mkr löper antingen på kort bindningstid eller är lån med längre löptider som skall ränteomsättas under 2009. AB Timråbos nettoskuldsättning, räntebärande skulder med avdrag för likvida medel uppgick 08-12-31 till 378 mkr (374). Nettoskuldsättningen motsvarar en belåningsgrad på 80% (79%) i relation till fastigheternas bokförda värde. KASSAFLÖDE, LIKVIDITET OCH SOLIDITET Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 6 mkr (25) medan kassaflödet efter investeringar utföll med -4 mkr (119). 2008 2007 Kassafl ödet från den löpande verksamheten 6 (25) Kassafl ödet från investeringsverksamhet - 9 (94) Kassafl ödet efter investeringar - 4 (119) De likvida medlen uppgick vid årsskiftet till 11 mkr (16). Balanslikviditeten (förhållandet mellan omsättningstillgångar och kortfristiga skulder) uppgick vid årets slut till 0,4 (0,4). Den justerade soliditeten har ökat till 12,7%. FÖRVÄNTAD FRAMTIDA UTVECKLING Befolkningen i Timrå kommun ökade med 96 personer under 2008, vilket fått till följd att efterfrågan på bostäder ökat under året. Orsaken är främst en ökad inflyttning av människor från andra länder. Kommunen har beslutat att from 2008 permanenta en årlig mottagning av flyktingar på 60 80 personer, vilket bör ge en positiv effekt för AB Timråbos uthyrning. Den positiva utvecklingen av bostadsuthyrningen bröts i slutet av året och nettouthyrningen blev negativ. Denna trend fortsätter även för första kvartalet 2009. Hur lågkonjunkturen med varsel och en förmodad högre arbetslöshet kommer att slå mot uthyrningen är svårbedömt, men troligtvis kommer efterfrågan på bostäder att minska. Enligt avtal som träffats med Hyresgästföreningen höjs bostadshyrorna med 2,54% from 1 januari 2009. En nödvändig hyresjustering med tanke på ökade driftkostnader och taxor. På lokalsidan ser det ljust ut och förutom lediga källarlokaler och en del ytor i fd Bäckmoskolan är allt uthyrt. Uthyrningsläget för lokaler bedöms på ett års sikt som fortsatt ljust. EGET KAPITAL OCH OBESKATTADE RESERVER Det egna kapitalet uppgick vid årsskiftet till 55,2 mkr (52,2) fördelat på 21 mkr (21) bundet och 34,2 mkr (31,2) fritt eget kapital. De obeskattade reserverna (periodiseringsfond) uppgick till 9,7 mkr (9,7). FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Till bolagsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserade vinstmedel 30 912 170:67 Årets vinst 3 242 513:88 34 154 684:55 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Till aktieägarna utdelas 292 200:00 I ny räkning balanseras 33 862 484:55 34 154 684:55 Styrelsens yttrande över den föreslagna utdelningen: Den föreslagna utdelningen reducerar bolagets redovisade soliditet marginellt till 12,7% vilket bedöms vara en tillräcklig soliditetsnivå. Likviditeten i bolaget är god och påverkas endast marginellt av den föreslagna utdelningen. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3 2 3 st (försiktighetsregeln). Vad beträffar företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande bokslutskommentarer. RESULTATRÄKNING BELOPP, TKR Not 2008 2007 Redovisningsprinciper 1 Hyresintäkter 2 108 573 112 682 Övriga förvaltningsintäkter 3 101 602 Nettoomsättning 108 674 113 284 Fastighetskostnader Drift 4-60 076-60 656 Underhåll 5-9 848-9 647 Fastighetsskatt -1 107-1 237 Driftnetto 37 643 41 744 Avskrivningar 6-13 665-15 361 Summa fastighetskostnader -84 696-86 901 Bruttoresultat 23 978 26 383 Centrala administrations- och försäljningskostnader 7-5 383-4 929 Vinst vid avyttring av fastigheter - 22 526 Rörelseresultat 8 18 595 43 980 RESULTAT FRÅN FINANSIELLA INVESTERINGAR Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 9 1 019 1 128 Räntebidrag 131 166 Räntekostnader och liknande resultatposter -15 712-18 548 Resultat efter finansiella poster 4 033 26 726 Bokslutsdisposition Avsättning periodseringsfond - -9 650 Resultat före skatt 4 033 17 076 Aktuell skatt -1 203-8 137 Skatt tidigare taxering - -650 Uppskjuten skatt 413 3 135 ÅRETS RESULTAT 3 243 11 424 8 TIMRÅBO ÅRSREDOVISNING TIMRÅBO ÅRSREDOVISNING 9
BALANSRÄKNING BALANSRÄKNING TILLGÅNGAR, TKR Not 2008 2007 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 10 470 385 463 210 Pågående nyanläggningar 11 1 308 12 846 Inventarier 12 1 573 1 613 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav 13 90 90 Summa anläggningstillgångar 473 356 477 759 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar 14 708 604 Övriga fordringar 15 1 414 1 567 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 1 429 1 727 Kassa och bank 11 408 16 373 Summa omsättningstillgångar 14 959 20 271 SUMMA TILLGÅNGAR 488 315 498 030 EGET KAPITAL OCH SKULDER TKR Not 2008 2007 Bundet eget kapital 17 Aktiekapital (antal 6000 st, nominellt värde 1000) 6 000 6 000 Reservfond 15 000 15 000 Fritt eget kapital Balanserad vinst 30 912 19 796 Årets resultat 3 243 11 424 Summa eget kapital 55 155 52 220 Obeskattade reserver Periodseringsfond (Tax.år 2008) 9 650 9 650 Avsättningar Avsättning för uppskjuten skatt 5 329 5 742 Långfristiga skulder Fastighetslån 18 379 863 380 804 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 11 257 16 153 Övriga kortfristiga skulder 19 10 773 10 384 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 16 288 23 077 Summa kortfristiga skulder 38 318 49 614 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 488 315 498 030 Ställda säkerheter för egna förpliktelser 21 28 068 46 766 10 TIMRÅBO ÅRSREDOVISNING TIMRÅBO ÅRSREDOVISNING 11
KASSAFLÖDESANALYS 2008 2007 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 18 595 43 980 Justeringar för poster som inte ingår i kassafl ödet - Vinst vid avyttring av fastigheter - -22 526 - Skatt -1 203-8 787 Avskrivningar 13 737 15 457 31 129 28 124 Erhållen ränta 1 151 1 294 Erlagd ränta -15 712-18 548 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 16 568 10 870 Förändringar i rörelsekapital Minskning/ökning av fordringar 347-63 Minskning/ökning av leverantörsskuld -4 896 6 609 Minskning/ökning av övriga korta skulder -6 401 7 865 Kassaflöde från den löpande verksamheten 5 618 25 281 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar -9 334-18 876 Försäljning av materiella anläggningstillgångar - 113 020 Kassaflöde från investeringsverksamheten -9 334 94 144 Finansieringsverksamheten Utdelning -308 - Amortering av skulder -941-115 067 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -1 249-115 067 Ökning/Minskning av likvida medel -4 965 4 358 Likvida medel vid årets ingång 16 373 12 015 Likvida medel vid årets slut 11 408 16 373 12 TIMRÅBO ÅRSREDOVISNING
1 REDOVISNINGSPRINCIPER 3 ÖVRIGA INTÄKTER 6 PLANENLIGA AVSKRIVNINGAR PER FUNKTION 10 BYGGNADER OCH MARK AB Timråbos redovisnings- och värderingsprinciper överensstämmer med årsredovisningslagen samt bokföringsnämndens allmänna råd. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt redovisas i enlighet med balansräkningsmetoden, innebärande att uppskjuten skatt beräknas för balansdagens samtliga identifi erade temporära skillnader mellan å ena sidan tillgångarnas eller skuldernas skattemässiga värden och å andra sidan deras redovisade värden. Uppskjuten skatteskuld redovisas i balansräkningen för alla skattepliktiga temporära skillnader utom då den uppskjutna skatteskulden avser goodwill eller avser en tillgång eller skuld i en transaktion som inte är ett företagsförvärv eller samgående och, som vid tidpunkten för transaktionen varken påverkar redovisad eller skattepliktig vinst eller förlust samt som hänför sig till investeringar i dotterbolag, intressebolag och intressen i joint ventures, utom då koncernen har ett bestämmande infl ytande över när återföringen av den temporära skillnaden skall ske och det är sannolikt att den temporära skillnaden inte kommer att återföras under överskådlig framtid. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder beräknas med hjälp av de skattesatser som förväntas gälla för den period då fordringarna avräknas eller skulderna regleras, baserat på de skattesatser (och den skattelagstiftning) som föreligger eller i praktiken föreligger på balansdagen. Fordringar Fordringar tas upp till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt. 2 HYRESINTÄKTER 2008 2007 Bostäder 94 557 96 186 Avgivna rabatter -324-329 Lokaler 19 153 24 622 Garage 1 036 1 029 P-platser 1 372 1 385 115 794 122 893 HYRESBORTFALL Outhyrda lägenheter 6 136 8 023 Outhyrda lokaler 515 1 636 Outhyrda garage 103 112 Outhyrda p-platser 467 440-7 221-10 211 Nettohyror 108 573 112 682 2008 2007 Ersättning från hyresgäster 24 21 Övrigt, utförda tjänster 77 237 Erhållna investeringsstöd/ Skattereduktion - 344 101 602 4 DRIFTKOSTNADER Reparationer 15 486 15 378 Skötselkostnader 10 339 10 437 Fastighetsel 5 004 5 441 Vatten 5 669 6 096 Sophantering 2 488 2 479 Sotning, OVK 686 348 Värmekostnader 13 525 13 747 Administration 4 108 3 735 Kabel-TV, bredband 1 138 1 115 Fastighetsförsäkringar 442 464 Avskrivna hyresfordringar m m 666 875 Avgifter mm till Hyresgästförening 565 541 Försäljning inventarier -40-60 076 60 656 Driftkostnader inklusive reparationsoch underhållskostnader, 2008 38% 11% 5 UNDERHÅLL 15% 36% Reparation och underhåll Fastighetsskötsel Taxebundna kostnader Övriga externa kostnader Periodiskt underhåll 3 280 3 208 Periodiskt gemensamt underhåll 6 568 6 439 9 848 9 647 Funktioner/ Fastighets- Centralatillgångsslag kostnader administrationsoch försäljningskostnader Totalt Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Byggnader 13 097 (14 813) 13 097 (14 813) Maskiner och inventarier Inventarier 568 (548) 72(96) 640 (644) S:a avskrivning 13 665 (15 361) 72(96) 13 737 (15 457) Byggnadernas avskrivningar har gjorts enligt annuitetsmetod. Avskrivningarna enligt plan motsvarar 2,1 % av de samlade anskaffnings värdena. Tillämpade livslängder är 40 år för nyproduktion och 30 år för ombyggnader. Inventarier har skrivits av med 20% på ursprungligt anskaffningsvärde. 7 REVISORSARVODE 2008 2007 Till Ernst & Young, revision - 65 Till KPMG, lekmannarevision, revision 100 35 100 100 8 MEDELANTALET ANSTÄLLDA Antalet anställda 22 22 Varav män 14 14 Löner fördelade mellan ledning och övriga anställda Styrelse och VD 677 667 Övriga anställda 5 796 5 392 6 473 Bostäder 6 059 Lokaler Sociala kostnader 2 776 2 615 Varav pensionskostnader 400 Garage 355 P-platser Sjukfrånvaro Total sjukfrånvaro 3,5% 2,5% -långtidssjukfrånvaro 0,0% 0,0% -sjukfrånvaro för män 1,7% 1,0% -sjukfrånvaro för kvinnor 1,8% 1,5% -anställda 30 49 år 1,5% 0,9% -anställda 50 år 2,0% 1,6% 9 FINANSIELLA INTÄKTER Annuitet anslutningslån 496 549 Ränteintäkter 523 579 1 019 1 128 Byggnader 2008 2007 Ingående ackumulerat anskaffningsvärde 617 465 726 815 Nyanskaffningar under året 20 272 5 273 Försäljningar - -114 623 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 637 737 617 465 Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan -167 789-179 390 Årets avskrivning enligt plan -13 097-14 813 Försäljningar - 26 414 Utgående ackumulerade avskrivningar -180 886-167 789 Utgående bokfört värde byggnader 456 851 449 676 Taxeringsvärde byggnad 219 330 219 330 Mark Ingående ackumulerat anskaffningsvärde 13 534 15 659 Försäljningar - -2 125 Utgående bokfört värde mark 13 534 13 534 Taxeringsvärde mark 32 332 32 332 Fastigheternas skattemässiga restvärde 448 468 436 051 11 PÅGÅENDE NYANLÄGGNINGAR Kollektivel 1 308 - Strand 5:130-12 846 1 308 12 846 12 INVENTARIER Ingående ackumulerat anskaffningsvärde 8 916 8 633 Nyanskaffningar under året 600 674 Utrangeringar - -391 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 9 516 8 916 Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan -7 303-7 050 Årets avskrivning enligt plan -640-644 Utrangeringar - 391 Utgående ackumulerade avskrivningar -7 943-7 303 Utgående bokfört värde 1 573 1 613 14 TIMRÅBO ÅRSREDOVISNING TIMRÅBO ÅRSREDOVISNING 15
13 AKTIER OCH ANDELAR SABO Byggnadsförsäkring AB 2007 2008 Antal 50 st à nominellt 1 000 kr 50 50 Husbyggnadsvaror Andel 4 st á nominellt 10 000 kr 40 40 90 90 14 HYRESFORDRINGAR Hyresfordringar 485 597 Kundfordringar 1 036 902 Befarade hyresförluster -813-895 708 604 15 ÖVRIGA FORDRINGAR Fordringar leverantör 512 437 Fordran skattemyndighet 902 627 Fordran moms - 503 1 414 1 567 16 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Övriga förutbetalda kostnader 1 398 1 684 Fordran på Länsbostadsnämnden för räntebidrag 31 43 1 429 1 727 17 EGET KAPITAL Enligt balansräkning vid årets ingång Aktiekapital 6 000 6 000 Reservfond 15 000 15 000 Balanserat resultat 31 220 19 796 Utdelning -308 - Tillkommer årets resultat 3 243 11 424 Enl. balansräkning vid årets utgång 55 155 52 220 % 13 12 10 8 18 FASTIGHETSLÅN RÄNTEBINDNINGSTID 2008-62 531 2009 80 458 58 171 2010 120 503 125 255 2011 142 902 144 847 2012 46 000-389 863 390 804 Avgår redovisad som kortfristig del med förfall inom ett år -10 000-10 000 379 863 380 804 MKR 700 600 500 400 300 200 100 0 År 08 07 06 05 04 03 1996 19 ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER Personalens källskatt 151 153 Skuld moms 277 - Nästa års amortering på långfristiga skulder 10 000 10 000 Övrigt 345 231 10 773 10 384 20 UPPLUPNA KOSTNADER Upplupen skuld socialförsäkring, avgift m m 172 167 Upplupna kostnadsräntor 3 439 1 510 Förskottsbetalda hyror 9 224 8 441 Semesterskuld 1 035 970 Skatteskuld 1 321 8 273 Övrigt 1 097 3 716 16 288 23 077 6 4 2 0 År 08 07 06 05 04 16 TIMRÅBO ÅRSREDOVISNING Utveckling av soliditeten år 2004 2008 21 STÄLLDA PANTER FÖR EGNA FÖRPLIKTELSER Fastighetsinteckningar 27 940 46 766 Garanti Fastigo 128 124 28 068 46 890
Timrå den 2 mars 2009 REVISIONSBERÄTTELSE TILL ÅRSSTÄMMAN I AKTIEBOLAGET TIMRÅBO Org. Nr. 556109-9572 Per-Arne Olsson Ordförande Rolf Andersson Stig Bergström-Martens Örjan Lindwe Håkan Kerttu Vice ordförande Pernilla Eurenius Ingvar Smedjegård Per Sandberg Verkställande direktör Jag har granskat årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i AB Timråbo för år 2008. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen, disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Sundsvall den 5 mars 2009 Anette Asklund Granzell Åke Larsson Min revisionsberättelse har avgivits den 5 mars 2009. Tommy Eriksson Auktoriserad revisor Tommy Eriksson Auktoriserad revisor 18 TIMRÅBO ÅRSREDOVISNING TIMRÅBO ÅRSREDOVISNING 19
FÖRTECKNING ÖVER LÄGENHETER INOM RESPEKTIVE BOSTADSOMRÅDE, EFTER LÄGENHETSTYPER Område Fastighet 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok Samtliga 101 Vivsta 4:88, 4:89 15 45 28 88 102 Vivsta 8:1 11 46 37 6 100 103 Vivsta 8:1 (15:1) 4 8 6 18 111 Fröland 11:1 80 37 117 115 Mellerstbyn 5:30 34 34 201 Vivsta 1:109 38 12 3 53 202 Vivsta 28:7 6 39 10 3 58 203 Vivsta 28:8 11 29 22 4 66 301 Sörberge 2:380 12 6 18 303 Tallnäs 5:1 22 30 30 6 88 304 Tallnäs 9:1 9 33 22 4 68 305 Tallnäs 4:1 24 24 306 Tallnäs 1:112 8 19 4 31 307 Tallnäs 1:108 24 24 48 308 Tallnäs 1:104 24 64 16 104 309 Talläs 1:113 10 30 8 48 310 Tallnäs 1:114 14 26 20 60 311 Tallnäs 1:115 11 14 10 35 312 Tallnäs 1:116 313 Tallnäs 1:119 401 Vivsta 27:1 12 24 24 60 402 Vivsta 27:3 14 24 22 60 403 Vivsta 27:4 13 21 22 56 404 Vivsta 3:141 28 28 405 Vivsta 3:67 1 2 3 501 Sörberge 1:55 28 23 21 3 75 502 Sörberge 18:1 36 36 503 Böle 1:148 8 8 701 Bergeforsen 1:149 16 26 22 64 925 Söråker 15:2, 15:3 7 9 7 2 25 926 Söråker 15:4 6 6 6 18 927 Söråker 30:12 12 12 12 36 928 Söråker 30:13, 30:14 6 6 6 18 929 Söråker 30:15, 30:16 44 24 68 930 Söråker 30:40 8 8 2 18 931 Söråker 21:1 6 29 20 55 932 Post o polishus 933 Söråker 15:1 12 12 934 Strand 5:130 (5:19) 4 4 8 937 Strand 5:130 gruppb. 9 9 938 Strand 5:130 47 22 5 74 545 743 471 30 1 789 UPPGIFTER OM BOSTADSOMRÅDEN TAXERINGSVÄRDEN, YTOR, ANTAL LÄGENHETER, LOKALER M.M. PER DEN 2008-12-31 Område Fastighet Taxeringsvärde Bostäder Antal Lokaler Antal Yta m 2 Yta m 2 101 Vivsta 4:88, 4:89 19 597 000 5 066,0 88 952,4 15 102 Vivsta 8:1 21 843 000 6 370,5 100 1 317,1 21 103 Vivsta 8:1 (15:1) 3 038 000 1 074,0 18 122,4 2 111 Fröland 11:1 Inget tax.värde 4 119,6 117 4 988,4 3 115 Mellerstbyn 5:30 Inget tax.värde 1 052,0 34 1 185,0 1 201 Vivsta 1:109 9 221 000 2 348,6 53 154,4 1 202- Vivsta 28:7 3 558,8 58 106,7 2 203 Vivsta 28:8 31 129 000 4 312,3 66 640,8 4 301 Sörberge 2:380 2 151 000 1 177,8 18 303 Tallnäs 5:1 10 355 000 5 761,0 88 43,3 3 304 Tallnäs 9:1 8 573 000 4 700,2 68 190,0 3 305 Tallnäs 4:1 566 000 1 884,0 24 119,7 3 306 Tallnäs 1:112 3 570 000 1 844,4 31 6,0 1 307 Tallnäs 1:108 7 541 000 2 667,2 48 588,3 8 308 Tallnäs 1:104 13 691 000 6 652,4 104 309 Tallnäs 1:113 6 271 000 3 104,1 48 310 Tallnäs 1:114 4 953 000 3 665,4 60 311 Tallnäs 1:115 4 597 000 2 071,2 35 181,0 1 313 Tallnäs 1:119 1 775,0 1 401 Vivsta 27:1 11 270 000 4 190,6 60 83,2 2 402 Vivsta 27:3 11 326 000 4 072,4 60 403 Vivsta 27:4 11 016 000 3 826,2 56 1 454,0 3 404 Vivsta 3:141 (3:104) 4 697 000 1 824,1 28 568,0 2 405 Vivsta 3:67 1 359 000 238,1 3 296,5 2 501 Sörberge 1:55 10 040 000 4 692,6 75 384,9 4 502 Sörberge 18:1 2 419 000 1 111,2 36 74,5 2 503 Böle 1:148 Inget tax.värde 582,0 8 Gruppbostäder 8 st 701 Bergeforsen 1:149 8 482 000 4 327,8 64 925- Söråker 15:2, 15:3 1 524,2 25 62,0 5 926 Söråker 15:4 4 632 000 1 095,6 18 209,3 5 927- Söråker 30:12 2 191,2 36 242,0 9 928 Söråker 30:13, 30:14 6 011 000 1 107,0 18 129,0 3 929- Söråker 30:15, 30:16 930 30:40 Gruppb. 12 st 8 764 000 5 755,4 86 2 161,1 10 931 Söråker 21:1 7 416 000 3 739,5 55 63,0 2 932 Post o polishus 830 000 651,9 8 933 Söråker 15:5 1 014 000 685,7 12 934 Strand 5:130 (5:19) 769 000 403,6 8 Handikappb. 8 st 937 Strand 5:130 gruppb.9 st 378,0 9 147,0 1 938 Strand 5:130 14 521 000 3 758,1 74 2 074,8 3 251 662 000 106 932,8 1 789 20 971,7 130 20 TIMRÅBO ÅRSREDOVISNING TIMRÅBO ÅRSREDOVISNING 21
FEM ÅR I SAMMANDRAG DEFINITIONER AV NYCKELTAL Tillväxt 2008 2007 2006 2005 2004 Antal lägenheter 1 789 1 771 1 878 1 883 1 883 Lägenhetsyta 106 933 106 141 111 827 112 084 112 084 Vakansgrad bostäder % 6,0 7,4 8,2 8,3 8,2 Antal lokaler 130 128 151 149 152 Lokalyta 20 972 20 520 29 050 28 952 30 078 Antal garage 272 272 272 272 272 Antal bilplatser 857 853 890 890 910 Nettoomsättning, mkr 108,7 113,3 114,0 114,3 115,3 Balansomslutning, mkr 488,6 498,0 580,7 590,5 604,7 Räntebärande skulder, mkr 389,9 390,8 505,9 521,1 541,9 Medelantal anställda 22 22 22 22 22 Lönsamhet Avkastning på eget kapital % 6,5 45,2 10,7 17,1 4,5 Avkastning på sysselsatt kapital % 4,2 9,9 4,0 4,6 4,2 Driftnetto i % av omsättningen 29,8 32,6 32,9 35,2 40,1 Fastigheternas direktavkastning % 8,0 7,9 7,5 7,9 8,7 Avkastning på justerat eget kapital Resultat efter fi nansiella poster i procent av genomsnittligt justerat eget kapital. Justerat eget kapital utgörs av synligt eget kapital, 72 % av obeskattade reserver. Avkastning på sysselsatt kapital Resultat efter fi nansiella poster plus fi nansiella kostnader (netto) i procent av sysselsatt kapital. Sysselsatt kapital är synligt eget kapital plus räntebärande skulder. Driftnetto Driftnetto är detsamma som rörelseresultat före avskrivningar och nedskrivningar. Fastigheternas direktavkastning Driftnetto i förhållande till fastigheternas bokförda värde. Likviditet Omsättningstillgångar i förhållande till kortfristiga skulder. Soliditet Justerat eget kapital i förhållande till totalt kapital. Skuldsättningsgrad Räntebärande nettoskuld i förhållande till synligt eget kapital. Räntetäckningsgrad Resultat efter fi nansiella poster plus fi nansiella kostnader (netto) i förhållande till fi nansiella kostnader (netto). Räntebidragsandel Räntebidrag i förhållande till summan av totala hyresintäkter och räntebidrag. Finansiella mått Likviditet % 39 41 48 55 65 Soliditet % 12,7 11,9 7,0 6,2 5,4 Skuldsättningsgrad, ggr 7,1 7,5 12,3 14,2 16,7 Räntetäckningsgrad, ggr 1,2 2,4 1,2 1,2 1,0 Resultat efter fi nansiella poster, mkr 4,2 26,7 4,4 6,3 1,5 Räntebidragsandel % 0,1 0,1 0,4 0,5 0,5 22 TIMRÅBO ÅRSREDOVISNING
Frosting Reklambyrå 2009