Löpande underhållsplan för Brf Postsäcken 11 Version 1.1-2006-03-01 1 Inledning... 1 1.1 Underhåll av planen... 2 2 Kortsiktig teknisk plan plan för innevarande år... 3 3 Långsiktig teknisk plan... 4 3.1 VVS, stammar... 4 3.2 El... 4 3.3 Värmesystem... 4 3.4 Tvättstuga... 4 3.5 Sophantering... 4 3.6 Källarvåning exkl. tvättstuga... 5 3.7 Hiss... 5 3.8 Entré och trappuppgång... 5 3.9 Gården... 5 3.10 Hyreslägenheter... 5 3.11 Fasad och fönster... 5 3.12 Vind... 5 3.13 Tak... 6 3.14 Kabel-TV och bredband... 6 3.15 Ventilation... 6 4 Sammanfattning av den långsiktiga tekniska planen... 7 1 Inledning Bostadsrättsföreningen Postsäcken 11 fick tillträde till fastigheten på Wollmar Yxkullsgatan 38 den 1:a juli 2004. Föreningen är registrerad hos bolagsverket med organisationsnummer 769607-0858 och har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. I samband med bildandet genomfördes en teknisk besiktning (maj 2004) av Värdia Jaeger & J:son. En ekonomisk plan gjordes av C-H Ageman Bjurfors Näringsliv AB. Besiktningen och den ekonomiska planen ligger till underlag för denna underhållsplan. Under 1999-2001, några få år före bildandet av bostadsrättsföreningen, gjordes en i stort sett komplett upprustning av huset inkluderande stambyte, upprustning av källare, byte av elledningar, upprustning av tvättstuga, upprustning av trappuppgång samt upprusning av samtliga lägenheter. 1997 gjordes en fasadrenovering och översyn av fönster. Enda större område som inte renoverats på senare tid är taket. Huset är alltså i ett förhållandevis mycket bra skick. Denna långsiktiga underhållsplan är ett komplement till den formella Ekonomiska Plan som finns registrerad hos bolagsverket och ska fungera som ett stöd för styrelsen i dess arbete och vara en tydlig information till föreningens medlemmar. 1
Följande tidshorisonter finns i planen P0 teknisk plan för innevarande år kallad kortsiktig teknisk plan. Denna plan skall ingå i aktuell årsredovisningen i avsnittet verksamhetsplan för det kommande året. P1-3 teknisk plan för åtgärder uppskattade för år 1-3 räknat från nuvarande år P4-10 teknisk plan för åtgärder uppskattade för år 4-10 räknat från nuvarande år P11-30 teknisk plan för åtgärder uppskattade för år 11-30 räknat från nuvarande år P30+ teknisk plan för åtgärder uppskattade för år 30+ räknat från nuvarande år 1.1 Underhåll av planen Planen bör underhållas i varje år av styrelsen före årsmötet (normalt i april). Endast delar som avser närmast kommande år behöver underhållas. Styrelsen gör då en avvägning av vilka åtgärder från föregående års långsiktiga tekniska plan med horisonten 1-3 år som skall läggas in i det nu förestående årets kortsiktiga tekniska plan. I den kortsiktiga tekniska plan ingår naturligtvis också pågående och tidigare beslutade åtgärder som ännu inte blivit klara. Samtidigt görs en uppskattning av vilka reparationsåtgärder som skall flyttas fram en tidshorisont t.ex. från P4-10 i föregående års underhållsplan till P1-3 i det nu påbörjade årets underhållsplan. I den nya planen görs en kostnadsuppskattning av hur mycket åtgärder i den kortsiktiga tekniska planen kan förväntas kosta. Denna kostnadsuppskattning finns i aktuell årsredovisnings verksamhetsplan. De mera långsiktiga åtgärderna behöver inte ha en kostnadsuppskattning. Ungefär vart 5:e år bör en konsult gå igenom den tekniska delen av denna plan och alla dess tidshorisonter för att se att den fortfarande är realistisk och att eventuella kostnadsuppskattningar i planen är rimliga. För närvarande finns inga kostnadsuppskattningar i planen 2
2 Kortsiktig teknisk plan plan för innevarande år Under kommande styrelseperiod planeras följande underhåll. Förslag om detta föreläggs årsmötet 6 april 2006. Detta underhålls-arbete kan komma att sträcka sig in i 2007 Omläggning av taket. Denna kostnad uppskattas till maximalt 900 000. Takomläggningen skall helst samordnas med ett eventuellt vindsprojekt. Total renovering av hissen. Uppskattad kostnad 320 000. Styrelsen avgör om det är lämpligt att samordna detta projekt med ett vindsprojekt Fortsatt utredning och en ev. igångsättning av ombyggnad av vind enligt beslut av det extra föreningsmötet 22/2 och ett senare extra föreningsmöte. Förutsättningen för att detta projekt skall startas är att det ger stora nettointäkter till föreningen. Bättringsmålning av fönster förutsatt att föreningen tjänar på att samordna detta projekt med vindsprojektet. Total kostnad 70-80 000 kr Ombyggnad av vindsförråden om vindsprojektet initieras Förbättringar av lägenhetsdörrarna om vindsprojektet initieras Nya radiatorer i alla lägenheter - uppskattat till 50 000kr förutsatt att föreningen tjänar på att samordna detta projekt med vindsprojektet Exakt när dessa olika reparationer utförs beslutas av styrelsen 3
3 Långsiktig teknisk plan I de följande underavsnitten presenteras de olika områden som kräver underhåll 3.1 VVS, stammar Status: Stammarna byttes under den stora ombyggnaden 1999-2001. Samtidigt kontrollerades ingående servis. Renoveringsbehov: Beroende på detta stambyte förväntas inte något behov av underhåll inom detta område förrän senare än i P30+. Troligen är inte stambyte aktuellt förrän efter år 2050 3.2 El Status: Alla elledningar byttes under en elektrisk översyn av hela huset år 1999. Då byttes också el-centralen i källaren. Renoveringsbehov: Beroende på denna el-översyn förväntas inte något behov av total renovering inom detta område förrän senare än i P30+. Mindre kompletteringar görs som del av det löpande underhållet. Möjligen kan uppgradering av el-centralen krävas som en del av P11-30, troligen i den senare delen av perioden. 3.3 Värmesystem Status: Huset är anslutet till fjärvärme sedan år 1977 med värmeväxlare från denna period (kolla). Radiatorer är från då husets byggdes. Renoveringsbehov: Den tekniska besiktningen identifierar att termostater bör bytas på alla radiatorer. Detta har lagts in i planen för 2006. Man kan misstänka att värmeväxlarna måste bytas / renoveras inom en 10-årspriod. 3.4 Tvättstuga Status: Tvättstugan renoverades fullständigt 1999-2001. Ingen utbyggnad bedöms nödvändig. Renoveringsbehov: Periodvis måste utrustning bytas ut. Planeringsmässigt bör man tänka sig att detta sker vart 10:de år. Under perioden P10-30 måste rimligen ommålning ske av 3.5 Sophantering Status: Soprum finns med karusell för soppsäckar och hiss för säckar till gatuplanet. Inget grovsoprum finns och planeras inte heller. Ingen sopsortering kan utföras i huset och planeras inte heller. Renoveringsbehov: Regelbundet måste säckkarusellen och säckhissen bytas ut beroende på slitage. Planeringsmässigt läggs detta in vart 15:de år. Första översynen bör göras relativt snart eftersom sopsystemet ibland blivit fullt och därför eventuellet behöver uppgraderas. Investeringar kan också krävas beroende på nya myndighetskrav. Någon sådan investering tas dock inte upp i denna plan 4
3.6 Källarvåning exkl. tvättstuga Status: Källarvåningen renoverades och målades i samband med ombyggnaden 1999-2001. Renoveringsbehov: Ledstång i trappan skall monteras snarast. Möjligen kan ommålning krävas mot slutet av P10-30 3.7 Hiss Status: Hissen är av äldre typ och troligen inte bytt sedan huset byggdes Renoveringsbehov: Den tekniska besiktningen specificerar att åtgärder snarast måste göras för oskyddade elinstallationer. Troligen måste också larmsystemet ses över. Detta läggs in i P1-3. Senare måste rimligen både hiss och hissmaskineri ses över och renoveras. Detta läggs in i P10-30 3.8 Entré och trappuppgång Status: Entré och trappuppgång renoverades och målades i samband med ombyggnaden 1999-2001. Renoveringsbehov: Vissa kortsiktiga åtgärder behövs såsom utomhuslampa. Denna åtgärd finns i årets plan. Föreningens målsättning är att bättringsmålning kan göras vid höst- och vårstädningsdagar. Möjligen kan ommålning krävas mot slutet av P10-30. 3.9 Gården Status: Gården har nyinköpta trädgårdsmöbler samt piskställ och cykelställ. Renoveringsbehov: Gården underhålls som del av höst och vårstädning. Inget ytterligare underhåll behövs om inte gården görs gemensam med kringliggande gårdar 3.10 Hyreslägenheter Status: Föreningen har 2 hyreslägenheter. Dessa renoverades fullständigt under renoveringen 1999-2000 Renoveringsbehov: Inget renoveringsbehov i närtid. Under P10-30 får man förvänta att båda lägenheterna bör renoveras 3.11 Fasad och fönster Status: Fasaden och fönster renoverades 1997 (C:a). Treglasfönster sattes in i vissa lägenheter Renoveringsbehov: Renovering av sockeln pågår. Bättringsmålning av fönster planeras i period P1-3. Ommålning av fönster behövs i P10-30. Själva fasaden bör inte behöva renoveras förrän i P30+. 3.12 Vind Status: Vinden med en total area om 375,2 kvm (snedtak inräknat) är i acceptabelt skick med 32 vindskontor samt en f.d. torkvind. 5
Renoveringsbehov: Föreningen önskar utreda om en del av vinden kan säljas som råvind för inredning för bostadsändamål. Denna utredning sker innevarande år (2006). Endast utredningen bör kosta pengar. Övriga kostnader som behövs för en försäljning bekostas av själva försäljningen 3.13 Tak Status: Taket åtgärdades inte i den stora ombyggnaden 1999-2000 och den tekniska besiktningen 2004 visade att underhåll av taket behövs med byte av rostiga plåtar och ommålning Renoveringsbehov: Renovering alternativt total omläggning av taket bör ske omgående. Upphandling bör ske under 2006 med utförande under 2006 och 2007. En förnyad sådan renovering torde krävas mot slutet av P10-30 3.14 Kabel-TV och bredband. Status: Kabel-TV finns installerat. Renoveringsbehov: Investering i bredband övervägs till P4-10. Uppgradering av kabel-tvsystemet kan behövas i P4-10. 3.15 Ventilation Status: Självdrag Renoveringsbehov: Inget renoveringsbehov 6
4 Sammanfattning av den långsiktiga tekniska planen Tid Avsn. Åtgärd Kostnad P0 8 Montering av utomhuslampa 13 Underhåll av taket upphandling och utförande 12 Analys av försäljning av råvinden 3 Översyn av värmesystemet inl nya radiatorer P1-3 7 Oskyddade elinstallationer i Hiss 7 Larm i hiss 11 Bättringsmålning av fönster P4-10 4 Byte av tvättutrustning gång 1 5 Byte av sophanteringsutrustning gång 1 9 Upprustning av gården 3 Uppgradering /renovering av värmeväxlare 14 Uppgradering av kabel-tv 14 Installering av bredband P11-30 10 Renovering av lägenhet 2 10 Renovering av lägenhet 5 7 Renovering av hiss 4 Byte av tvättutrustning gång 2 2 Uppgradering av elcentralen 11 Ommålning av fönster 4 Byte av tvättutrustning gång 3 4 Ommålning av tvättsuga 5 Byte av sophanteringsutrustning gång 2 6 Ommålning av källarvåning 8 Ommålning av Entré och trappuppgång 13 Underhåll av taket 7