Wallenstam DELÅRSRAPPORT 1 januar i 31 mars 2010 Hyresintäkterna för perioden ökar med 5 % till 352 Mkr (335). Periodens resultat efter skatt uppgår till 39 Mkr (32). Vinst per aktie för perioden uppgår till 1 kr (1). Värdeförändringar på fastigheter uppgår till 97 Mkr (-11) och på derivat instrument till -145 Mkr (-9). Investeringar i fastigheter uppgår till 486 Mkr (1 932), varav förvärv uppgår till 291 Mkr (1 195). Investeringar i vind- och vattenkraft uppgår till 71 Mkr (290). Substansvärde per aktie ökar till 191 kr (188). Kommentar från vd Hans Wallenstam: Inledningen av 2010 har varit positiv med både ökade hyresintäkter och ett stabilt resultat från verksamheten. Jag ser fram emot ett intensivt år med fokus på nybyggnation, förnybar energi och möjlighet till fler goda fastighetsaffärer. Marknaden har stabiliserats och efterfrågan på fastigheter har ökat vilket gör att jag framöver tror på en positiv värdeutveckling på våra fastigheter.
INNEHÅLL Delårsrapport 1 januari - 31 mars 2010 3 Rapport över totalresultat, koncernen 9 Rapport över finansiell ställning, koncernen 10 Redovisning av segment 11 Rapport över kassaflöde, koncernen 12 Moderbolagets resultat- och balansräkning 13 Fastighetsbeståndet 14 Wallenstamaktien 16 Nyckeltal - Flerårsöversikt 17 Detta är Wallenstam 18 Definitioner 19 Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34. Moderbolagets redovisningsprinciper följer årsredovisningslagen och RFR 2:2. För information om Wallenstams redovisningsprinciper, se årsredovisningen 2009 sidan 74. Denna delårsrapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Informationen i denna delårsrapport är sådan som Wallenstam ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 28 april 2010 klockan 08:00 (CET). Jämförelser angivna inom parantes avser motsvarande period föregående år, förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och finansiering där jämförelsetalen avser senaste årsskifte. För definitioner se sista sidan i rapporten alternativt www.wallenstam.se. För information om Wallenstams värderingsmodell: www.wallenstam.se/fastighetsvardering 2 WALLENSTAM
delårsrapport 1 januari 31 mars 2010 VD kommenterar kvartalet De för oss viktigaste händelserna under första kvartalet 2010 är att: Wallenstam är en av de utvalda fastighetsägarna som ska bygga i Norra Djurgårdsstaden. Planerad byggstart för de 100 lägenheterna är 2012. Generellt så märker vi en stabilisering på samtliga delmarknader samt en ökad efterfrågan på fastigheter. Under mars månad såldes två bostadsfastigheter till bostadsrättsföreningar, priserna översteg värdering med 10 respektive 15 procent. Förhandlingar pågår för närvarande med ett flertal föreningar. Investeringen i förnybar energi fortsätter. I början av året beslutades om investeringar i 11 vindkraftverk som ska byggas och driftsättas under 2010. Vi förvärvade även drygt 90 % av Hökensås kraft vilket gör att vi har kompletterat vår satsning på förnybar energi med tre vattenkraftverk. Resultat Resultat efter skatt uppgår till 39 Mkr (32). Resultat per aktie uppgår till 1 kr (1). Resultatet har påverkats av värdeförändringar på derivatinstrument om -145 Mkr vilket främst är en effekt av avslutad säkringsredovisning samt förändrat ränteläge. TOTALRESULTAT Totalresultatet ökar till 112 Mkr (28). Den resultateffekt som redovisas bland finansiella poster, som uppkom p g a avslutad säkringsredovisning, får ingen effekt på totalresultatet. Detta eftersom den redovisningsmässigt möts av återföring under övrigt totalresultat med motsvarande belopp. HYRESINTÄKTER Koncernens hyresintäkter för perioden ökar till 352 Mkr (335). Av hyresintäkterna utgörs 196 Mkr (185) av hyresintäkter från affärsområde Bostad och 155 Mkr (149) av hyresintäkter från affärsområde Företag. Ökningarna i bostadsbeståndet är främst en effekt av föregående års förvärv och färdigställda projekt. I det kommersiella beståndet har en fortsatt hög uthyrningsgrad tillsammans med hyresförhandlingar och nyuthyrning påverkat hyresintäkterna positivt. Uthyrningsgraden avseende yta för Wallenstams kommersiella fastigheter uppgår till 95 %. driftkostnader Driftkostnaderna för perioden uppgår till 153 Mkr (131). Ökningen är främst en effekt av den snöiga och kalla vintern som medfört att bland annat kostnaderna för snöröjning och uppvärmning blev cirka 12 Mkr dyrare än föregående år. Driftnettot för perioden minskar till 199 Mkr (204). FÖRVALTNINGS- & ADMINISTRATIONSKOSTNADER Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår till 41 Mkr (38), ökningen beror främst på nyanställningar inom Wallenstams nya kundservice. Förvaltnings- och administrationskostnaderna har belastats med 1 Mkr (0) avseende Wallenstams syntetiska optionsprogram till följd av aktiens fortsatta kursuppgång. Optionsprogrammet löper fram till och med juni 2013 och innebär vid ett maximalt utfall en total kostnad om 86 Mkr för bolaget. övriga rörelseintäkter och -kostnader Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader uppgår netto till 2 Mkr (-0). VÄRDEFÖRÄNDRINGAR fastigheter Värdeförändringar i Wallenstams bestånd uppgår till netto 97 Mkr (-11), varav realiserade värdeförändringar uppgår till 50 Mkr. Ökningen är främst en effekt av högre driftnetton till följd av slutförda hyresförhandlingar i delar av bostadsbeståndet och realiserade värdeförändringar i samband med försäljningar av fastigheter och bostadsrättsprojekt. Sammantaget redovisas ökade fastighetsvärden vilket är en effekt av en stabilare marknad. Avkastningskraven är oförändrade sedan årsskiftet. Wallenstams värdeförändringar beror främst på följande faktorer: Mkr Avkastningsförändring - Kapitalisering av driftnettoförändring 49 Framtida investeringsbehov -2 Färdigställda projekt - Realiserade värdeförändringar 50 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 97 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Finansiella intäkter uppgår till 7 Mkr (4). Finansiella kostnader uppgår till 111 Mkr (99). På boksluts dagen uppgick genomsnittsräntan till 3,93 % (3,87). WALLENSTAM 3
Wallenstam använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur samt elderivat för att hantera prisrisker i elhandeln. Avviker det överenskomna priset från marknadspris uppkommer ett teoretiskt över- respektive undervärde som redovisas över resultaträkningen. Värdeförändring av derivaten uppgår till -145 Mkr (-9), varav 101 Mkr är en effekt av avslutad säkringsredovisning, motsvarande belopp har återförts från fond i eget kapital. Orealiserad värdeförändring på finansiella derivatinstrument uppgår till -144 Mkr (-10). Realiserad värdeförändring utgör -1 Mkr (1). FASTIGHETSBESTÅND GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA* Helsingborg 5% skatt Wallenstam redovisar en skatteintäkt på 30 Mkr (18). Den aktuella skatten för inkomståret 2010 har beräknats utifrån en bolagsskatt om 26,3 %. Skatteintäkten uppkommer som en effekt av skattemässiga dispositioner. realiserat resultat (not 1) Wallenstams realiserade resultat, dvs. resultat exklusive orealiserade värdeförändringar och skatt, uppgår till 105 Mkr (75). Det realiserade resultatet är högre än föregående år, vilket främst åstadkommits genom ett högre resultat från fastighetsförsäljningar. Stockholm 41% LÄGESFÖRDELNING, YTA* Närområde 58% Göteborg 54% Innerstad 42% Första kvartalet 2010 Driftnettot uppgick till 199 Mkr (204). Hyresintäkterna uppgick till 352 Mkr (335). Ökningen förklaras främst av ett större fastighetsbestånd samt en fortsatt hög uthyrningsgrad. Driftkostnaderna uppgick till 153 Mkr (131). Säsongseffekterna för Wallenstam utgörs främst av varierande driftkostnader, dessa är som högst under kvartal ett och kvartal fyra då kostnaderna för fastigheternas uppvärmning är högre. Den kalla och snöiga vintern har bland annat medfört ökade kostnader med cirka 12 Mkr jämfört med föregående år. Värdeförändringar i fastigheter uppgick netto till 97 Mkr (-11). Ökningen är främst en effekt av högre driftnetton till följd av slutförda hyresförhandlingar i delar av bostadsbeståndet och realiserade värdeförändringar i samband med försäljningar av fastigheter och bostadsrättsprojekt. Värdeförändringar i el- och räntederivat har främst påverkats av avslutad säkringsredovisning samt förändrat ränteläge och uppgår till -145 Mkr (-9). Wallenstams marknader Wallenstams fastighetsinnehav är koncentrerat till Stockholm, Göteborg och Helsingborg och består av bostäder, kontor och butiker i attraktiva lägen. Av Wallenstams totala fastighetsvärde utgör andelen bostäder omkring 60 %, resterande 40 % utgörs av kommersiella fastigheter. Wallenstamkoncernen äger och förvaltar cirka 1 244 000 kvm fördelat på cirka 300 fastigheter. Bostadsmarknaden Bostadsmarknaden på de orter där Wallenstam valt att vara etablerat präglas av en omfattande efterfrågan och låg nyproduktionstakt på hyresrätter. Wallenstams bostadsbestånd utgör cirka 60 % av koncernens totala uthyrningsbara yta. Bostadsbeståndet är fullt uthyrt och endast en liten andel av * Total uthyrningsbar yta är 1244 088 kvm. FÖRDELNING LOKALTYP, HYRESVÄRDE Industri/ lager 3% Utbildn. 4% Butik 13% Kontor 24% Övrigt 6% Bostäder 50% de 10 största lokalhyresgästerna Hyresgäst yta, kvm Försäkringskassan 15 336 Göteborgs Kommun 14 797 Mölnlycke Health Care AB 13 684 SF Bio AB 13 355 Landsarkivet i Göteborg 11 000 SCA Hygiene Products AB 7 600 Göteborgs Universitet 7 522 Törnskogen Utbildning AB 6 285 Folkuniversitetet 6 270 Härryda Kommun 5 597 Summa 101 446 Total kommersiell yta är cirka 490 000 kvm. 4 WALLENSTAM
lägenheterna blir lediga för uthyrning under året i samband med omflyttning. FÖRSÄLJNINGSPRIS/VÄRDERING SÅLDA FASTIGHETER Lokalmarknaden 2000 Wallenstams kommersiella fastighetsbestånd är beläget i Göteborgs innerstad samt i attraktiva närområden. Uthyrningsgraden är stabil och uppgår till 95 %. För Göteborgsmarknaden i genomsnitt uppgick uthyrningsgraden för kontorslokaler under första kvartalet till cirka 92 %, enligt Jones Lang LaSalle (JLL). Den genomsnittliga hyresnivån för Wallenstams kontorsfastigheter uppgår till 1 510 kr/kvm (1 470). Under året har cirka 5 000 kvm kommersiell yta i Göteborgsområdet hyrts ut. Betalningsförmågan hos Wallenstams lokalhyresgäster är god och kundstrukturen stabil. Detta i kombination med fastigheternas attraktiva lägen ger en låg riskprofil. MKR 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 10 % 21% 2006 2007 13 % 2008 7 % 2009 13 % 2010 Fastighetsmarknaden Enligt JLL:s bedömning uppgick transaktionsvolymen i Sverige till cirka 18,5 Mdr första kvartalet 2010. Jämfört med sista kvartalet 2009 har storstadsregionernas andel av den totala volymen transaktioner minskat med 11 procentenheter och uppgår nu till 57 %. Detta beror främst på att ett antal portföljaffärer med större värden genomfördes utanför de tre storstadsregionerna. Göteborg har under första kvartalet 2010 en märkbart högre aktivitetsnivå jämfört med samma period föregående år. JLL bedömer att aktivitetsnivån kommer att vara relativt hög framöver även om ett begränsat utbud och tuff finansieringsmarknad till viss del kommer att påverka marknaden. Wallenstam noterar ett ökande intresse från hyresgäster när det gäller att ombilda sina bostäder till bostadsrätter. Förhandlingar sker löpande. Under första kvartalet såldes två fastigheter till bostadsrättsföreningar bildade av hyresgästerna, båda till priser över värdering. Investeringar Fastigheter Wallenstam har under perioden investerat 486 Mkr (1 932) i fastigheter varav förvärv uppgår till 291 Mkr (1 195). Den 31 mars tillträddes drygt 450 lägenheter och några mindre butiksytor i Sollentuna Centrum. Därutöver har 195 Mkr (737) investerats i ny- och ombyggnation. De större pågående nyproduktionsprojekten är Kungsholmsporten i Stockholm och Stärtered i Partille. Värdering VÄRDETILLVÄXT PÅ NYPRODUKTION MKR 700 600 500 400 300 200 100 0 60% 2006 47% 2007 Anskaffningskostnad 41% 2008 * Hittills har ingen nyproduktion färdigställts under 2010. Försäljningspris 34% 2009 Värdering * 2010 VIND- och vattenkraft Under första kvartalet har 71 Mkr (290) investerats i vindoch vattenkraft. Av de investeringar som hittills beslutats i år beräknar Wallenstam att ytterligare 11 vindkraftverk kommer att byggas och driftsättas under 2010. Utöver det har Wallenstam även köpt drygt 90 % av Domneåns kraftstationer som omfattar tre vattenkraftverk i Småland och ett vindkraftverk i Bohuslän. Wallenstams beslutade vindkrafts- WALLENSTAM 5
investeringar till och med rapportdatum uppgår till drygt 65 MW:s effekt, vilket motsvarar cirka 65 % av Wallenstams behov för att bli självförsörjande på förnybar energi på månadsbasis. Wallenstams kriterier för att investera i vindkraft är att verken ska generera en avkastning som överstiger 7 % år ett och minst 15 % i genomsnitt per år över verkets ekonomiska livslängd. I redovisade ackumulerade vindkraftsinvesteringar om 808 Mkr ingår minoritetens ej tidigare redovisade investeringar om cirka 45 Mkr. Finansiell ställning LÅN Lånen uppgår per bokslutsdagen till 12 086 Mkr (12 185). Lånen har säkerställts med traditionella pantbrev samt spärrade bankmedel. Wallenstams belåningsgrad uppgår till 53 % (53). Av den totala låneportföljen har 53 % en räntebindningstid överstigande ett år. Lånen löper utan valutarisk. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 30 månader (29). Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till 910 Mkr (1 117). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 3,93 % (3,87). vind- & Vattenkraft 2010 I drift effekt, MW 12 vindkraftverk i 8 parker 17,4 3 vattenkraftverk 0,7 Summa 18,1 Under byggnation effekt, MW Lyngby 3 2,0 Middagsberget 6,0 Rålanda 2 4,0 Rätans Digerberget 10,0 Stentjärnåsen 10,0 Vettåsen 16,0 Summa 48,0 Kommande projekt effekt, MW 19 vindkraftverk 38 Wallenstams behov för att bli självförsörjande på förnybar el på månadsbasis beräknas till cirka 100 MW utifrån befintligt fastighetsbestånd. EGET KAPITAL Det egna kapitalet uppgår per 31 mars till 8 528 Mkr (8 454), vilket motsvarar 147 kr per aktie (145). Soliditeten uppgår till 37 % (37). Det egna kapitalet har påverkats av periodens totalresultat och återköp. UPPSKJUTEN SKATT I koncernen redovisas en nettoskuld för uppskjuten skatt om 1 443 Mkr. Denna består av en uppskjuten skattefordran om 1 095 Mkr och en uppskjuten skatteskuld om 2 538 Mkr. Uppskjuten skattefordran avser värdet av underskottsavdrag i koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld avser skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. SUBSTANSVÄRDE Substansvärdet beräknas till 191 kr per aktie (188), exklusive uppskjuten skatt. Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag, varför skattebelastningen kan variera. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 66 Mkr (67), varav hyresintäkterna utgör 17 Mkr (18). Resultat efter skatt uppgår till -5 Mkr (10). Investeringar i anläggningstillgångar under perioden uppgår till 6 Mkr (22). Moderbolagets lån uppgår på bokslutsdagen till 5 994 Mkr (6 048). Av övriga tillgångar utgörs 10 118 Mkr (9 590) av fordringar på koncernbolag. bindningstid medelräntor Skuld, Mkr Snittränta, % Andel, % < 3 mån 3 979 3,92* 32,92 >3 mån <= 1år 1 676 4,22 13,87 >1 år <= 2 år 646 3,92 5,35 >2 år <= 3 år 1 471 4,13 12,17 >3 år <= 4 år 1 244 3,80 10,30 >4 år <= 5 år 400 4,36 3,31 >5 år <= 6 år 520 3,38 4,30 >6 år <= 7 år 900 3,90 7,45 >7 år 1 250 3,56 10,34 Summa 12 086 3,93 100 I lånestocken finns endast lån i SEK. * Lån med ett ränteförfall inom 3 månader har en snittränta om 1,69 %. 3,92 % innefattar effekten av swapavtal och fasträntelån som förfaller inom tremånadersperioden. 6 WALLENSTAM
Möjligheter och risker För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Wallenstams risker beskrivs i årsredovisningen på sid 53 och framåt. Wallenstam har tre kategorier av möjligheter och risker; förändring av kassaflöden, förändring av värden och övriga risker. kassaflöde Wallenstams belåningsgrad är låg och kassaflödet starkt, det i kombination med fastigheter i bra lägen, bra hyresgäster och ett fullt uthyrt bostadsbestånd ger Wallenstam en stabil grund i verksamheten. Mot bakgrund av detta bedöms risken för framtida vakanser som låg. Bostadshyresintäkterna är förhållandevis säkra och förutsägbara. En procents förändring av bostadshyresintäkterna motsvarar cirka 8 Mkr på helårsbasis. En procents förändring av uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet motsvarar en intäktsförändring om cirka 6 Mkr på helårsbasis. Wallenstams tio största lokalhyresgäster motsvarar cirka 9 % av Wallenstams totala hyresvärde. Av Wallenstams hyresintäkter kommer cirka hälften från de kommersiella fastigheterna. Med ett fullt uthyrt bostadsbestånd, en hög uthyrningsgrad och god kontraktsstruktur för hyresavtal i det kommersiella beståndet samt attraktiva fastigheter i bra lägen ser Wallenstam ingen risk i kassaflödet. fastigheternas värde Wallenstam redovisar fastigheternas bedömda marknadsvärde i balansräkningen och värdefö rändringar i resultaträkningen. Fastigheternas värde är beroende av marknadens villkor och dessa förändras över tid. På bokslutsdagen uppgår det bedömda marknadsvärdet till 21 002 Mkr. En prisförändring på +/-10 % motsvarar ett förändrat substansvärde på cirka 36 kr/aktie. I rådande konjunktur har fastighetens läge en allt större betydelse för värdet. Ett attraktivt fastighetsbestånd minskar risken för hyresbortfall och värdenedgång. Wallenstam verkar på orter där det råder stor bostadsbrist. Cirka 60 % av fastighetsbeståndet är bostäder, dessa ligger i attraktiva lägen i Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Wallenstams kommersiella fastigheter ligger i bra lägen i Göteborg. Direktavkastningskraven för värderingen av Wallenstams kommersiella fastigheter uppgår i genomsnitt till 6,9 % och för bostadsfastigheterna till 4,4 %. Fastighetsbeståndets struktur och fastigheternas attraktiva lägen samt en hög uthyrningsgrad i det kommer siella beståndet gör sammantaget att Wallenstams riskprofil är låg. För mer information om Wallenstams värderingsmodell se www.wallenstam.se/fastighetsvardering. finansiering Räntekostnaden är Wallenstams enskilt största kostnadspost och förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt. Räntenivåerna på rörliga räntor är fortfarande låga. Kreditgivarnas prissättning (marginaler) har nått en något högre nivå samtidigt som likviditeten i marknaden i hög utsträckning återvänt. Wallenstams finanspolicy reglerar förhållandet mellan andelen rörliga respektive bundna lån i låneportföljen. För att minimera refinansieringsrisken reglerar finanspolicyn även fördelningen mellan antalet långivare samt förfallostrukturen på låneportföljen. Wallenstam arbetar aktivt både med ränteoch kapitalbindning för att uppnå en över tiden bra genomsnittlig räntenivå på låneportföljen och låg refinansieringsrisk för verksamheten. Kapitalbindningstiden bedöms efter prissättning samt refinansieringsrisken allmänt på kapitalmarknaden och för Wallenstam i synnerhet. Wallenstam arbetar inte med covenantsavtal utan har traditionella lån med säkerhet i fastigheter. Finansiering av vindkraftsparker säkerställs genom överlåtelse av arrendeavtal samt pantsättning av aktier i vindkraftsbolag. Wallenstam är tryggt både avseende refinansiering och pris. Wallenstam har valt att arbeta till största delen med räntederivat vilket är ett flexibelt och kostnads effektivt sätt att förlänga lån med kort räntebindning. För att minimera valutaexponeringen får lån i utländsk valuta endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken minimeras. Wallenstam har idag inga lån i utländsk valuta. Inköp av vindkraftverk sker i utländsk valuta (EUR). Wallenstam arbetar med terminssäkring av inköp för att minimera kursrisker och för att säkerställa kalkylkursen. skattefri kapitalvinst Från och med 1 januari 2010 beskattas kapitalvinster på andelar i handelsbolag på samma sätt som för övriga näringsbetingade andelar. Om andelen har en negativ justerad anskaffningsutgift ska ett belopp motsvarande den negativa justerade anskaffningsutgiften tas upp som intäkt. För bolag i Wallenstamkoncernen bedöms detta ej uppgå till väsentliga belopp. Skatteärende Skatteverket har beslutat att upptaxera ett bolag inom Wallenstamkoncernen till följd av andelsförsäljningar under 2006 och 2007 som enligt Skatteverkets uppfattning inte omfattas av reglerna om skattefrihet vid försäljning av så kallade näringsbetingade andelar. Den sammanlagda upptaxeringen uppgår till 1 473 Mkr innebärande ett skattekrav om 412 Mkr. Skatteverkets beslut har överklagats och anstånd har beviljats med betalning av den tillkommande skatten. Det är Wallenstams bestämda uppfattning att försäljningarna redovisats och deklarerats enligt gällande regelverk varför ingen reservering görs i balansräkningen. Wallenstams uppfattning delas av externa jurister som analyserat försäljningarna och Skatteverkets argumentation. Wallenstam räknar med att ärendena kommer att avgöras tidigast inom ett par år. WALLENSTAM 7
Wallenstamaktien Wallenstams B-aktie är noterad på Nasdaq OMX Stockholm, Mid Cap-listan. Under första kvartalet 2010 ökade Stockholmsbörsens OMXS-index (SAX) med 8,3 % och Stockholms SX4040 fastighetsindex med 8,6 %. Vid periodens slut var Wallenstams aktiekurs 138,00 kr (128,75). Börsvärdet uppgick per den 31 mars till 8 142 Mkr (7 596) beräknat på antalet registrerade aktier. Substansvärde per aktie beräknas till 191 kr (188). Eget kapital per aktie beräknas till 147 kr (145). Wallenstam har mandat från stämman att genomföra återköp. Under 2010 har 290 217 aktier återköpts till en genomsnittskurs om 130,67 kr. Sedan Wallenstam startade återköp av aktier, augusti 2000, har aktier motsvarande cirka 36 % av det ursprungliga antalet återköpts. Efter rapportperiodens utgång Den 27 april såldes fastigheten Olskroken 11:9 till en bostadsrättsförening för 24,95 Mkr, priset översteg värdering med cirka 16 %. Framtid Wallenstams styrelse har fastställt en affärsplan som löper till och med 2012 och Wallenstams mål är att uppnå ett substansvärde per aktie som ska uppgå till 300 kr 2012. Wallenstam planerar för ett ambitiöst nyproduktionsprogram av bostäder och då framför allt hyresrätter. Värdetillväxten i bolagets nybyggnationer har under de senaste åren i genomsnitt överstigit 50 %, vilket har möjliggjorts av en effektiv byggprocess och väl valda lägen. Wallenstam fortsätter utveckla sina bostadsområden med fokus på hållbarhet. Utöver det planeras även för fortsatta investeringar i förnybar energi. Wallenstams valda strategi med ett attraktivt fastighetsbestånd som är koncentrerat till Stockholm, Göteborg och Helsingborg är en trygg plattform det ger en stabil grund för framtida tillväxt. Göteborg den 28 april 2010 Hans Wallenstam Verkställande direktör 8 WALLENSTAM
rapport över totalresultat, Koncernen 2010 2009 2009/2010 2009 Mkr jan mars jan mars april-mars jan-dec Hyresintäkter 352,0 334,6 1 373,0 1355,6 Driftkostnader -152,7-131,1-492,6-471,0 Förvaltnings- och administrationskostnader -41,4-38,0-164,3-160,9 Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader 2,3-0,3 20,7 18,1 Värdeförändring fastigheter 96,9-11,1 502,5 394,4 Rörelseresultat 257,2 154,1 1 239,3 1 136,2 Finansiella intäkter 7,0 4,2 35,9 33,2 Finansiella kostnader -111,0-99,4-437,8-426,2 Värdeförändring derivatinstrument -144,8-9,2-221,6-86,1 Resultat före skatt (Not 1) 8,5 49,7 615,8 657,1 Skatt 30,2-17,5-120,4-168,1 Resultat efter skatt 38,5 32,2 495,5 489,0 Övrigt totalresultat Värdejustering säkringsredovisade finansiella derivatinstrument 101,5-45,9 299,0 151,6 Värdejustering aktier -2,4 39,1 0,0 41,5 Omräkningsdifferens -0 0,6-0,6 0 Skatt hänförlig till övrigt totalresultat -26,1 1,6-78,6-50,8 Totalresultat 111,7 27,6 715,2 631,3 Fördelning av periodens resultat Hänförligt till minoritetsintressen -0,1 - -0,1 - Hänförligt till innehavare av aktier i moderbolaget 38,7 32,2 495,6 489,0 Resultat efter skatt per aktie, inga utspädningseffekter förekommer 0,7 0,5 8,5 8,4 not 1. fördelning av resultat 2010 2009 2009/2010 2009 Mkr jan mars jan mars april-mars jan-dec Hyresintäkter 352,0 334,6 1 373,0 1 355,6 Driftkostnader -152,7-131,1-492,6-471,0 Driftnetto 199,3 203,5 880,4 884,6 Förvaltnings- och administrationskostnader -37,1-34,0-141,9-138,8 Finansnetto -105,2-94,5-410,7-400,0 Förvaltningsresultat 57,1 75,0 327,8 345,8 Försäljningsresultat bostäder -0,2 0,6 16,2 16,9 Försäljningsresultat fastigheter 49,8 4,6 78,8 33,6 Administrationskostnader -4,3-4,0-22,4-22,1 Resultat från transaktioner 45,4 1,2 72,6 28,4 Övriga intäkter och kostnader 2,5-0,9 4,6 1,2 Realiserat resultat 105,0 75,3 405,1 375,4 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 47,1-15,7 423,6 360,8 Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument -143,6-9,9-212,8-79,1 Resultat från värdeförändringar -96,5-25,6 210,8 281,7 Resultat före skatt 8,5 49,7 615,8 657,1 WALLENSTAM 9
rapport över finansiell ställning, koncernen Mkr 2010-03-31 2009-03-31 2009-12-31 Tillgångar Fastigheter 21 002 19 458 20 728 Vind- och vattenkraftverk 808 459 695 Materiella anläggningstillgångar 51 54 50 Finansiella anläggningstillgångar 361 366 417 Finansiella derivatinstrument 7 4 16 Omsättningstillgångar 710 878 948 Summa tillgångar 22 939 21 219 22 854 Eget kapital och skulder Eget kapital 8 528 8 055 8 454 Uppskjuten skatt 1 443 1 191 1 379 Räntebärande skulder 12 086 11 134 12 185 Finansiella derivatinstrument 316 395 283 Ej räntebärande skulder 567 444 553 Summa eget kapital och skulder 22 939 21 219 22 854 Minoritetens andel av eget kapital uppgår till 1 - - rapport över förändring eget kapital, koncernen aktiekapital Övrigt till- Andra Balanserad Summa Mkr skjutet kapital reserver vinst eget kapital Ingående eget kapital 2009-01-01 118 357-217 7 770 8 028 Periodens resultat - - - 489 489 Övrigt totalresultat - - 142-142 Utdelning - - - -176-176 Återköp egna aktier - - - -31-31 Utgående eget kapital 2009-12-31 118 357-73 8 051 8 454 Periodens resultat - - - 39 39 Övrigt totalresultat - - 73-73 Återköp egna aktier - - - -38-38 Utgående eget kapital 2010-03-31 118 357 0 8 053 8 528 10 WALLENSTAM
Redovisning av segment /affärsområde i sammandrag Bostad Företag Övrigt Elim. Totalt Bostad Företag Övrigt Elim. Totalt 2010 2010 2010 2010 2010 2009 2009 2009 2009 2009 Mkr jan mars jan mars jan-mars jan-mars jan mars jan mars jan-mars jan-mars jan-mars jan-mars Resultaträkning Hyresintäkter 196 155 1-0 352 185 149 1-0 335 Driftkostnader -103-47 -3 - -153-84 -45-2 - -131 Driftnetto 94 108-2 -0 199 101 103-1 -0 204 Förvaltnings- och administrationskostnader -23-14 -37 37-37 -20-14 -40 40-34 Finansnetto -24-57 -25 - -105-27 -51-17 - -95 Förvaltningsresultat 47 37-63 37 57 55 39-58 40 75 Försäljningsresultat bostäder -0 - - - -0 1 - - - 1 Försäljningsresultat fastigheter 50 - - - 50 5-0 - - 5 Administrationskostnader -3-1 -0 - -4-2 -0-2 - -4 Resultat från transaktioner 47-1 -0-45 3-0 -2-1 Övriga intäkter och -kostnader -0 0 39-37 3-0 -0 39-40 -1 Realiserat resultat 93 36-24 - 105 58 39-21 - 75 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 49 1-3 - 47 161-172 -5 - -16 Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument - - -144 - -144 - - -10 - -10 Resultat från värdeförändringar 49 1-147 - -97 161-172 -15 - -26 Resultat före skatt 142 37-171 - 9 219-133 -36-50 Balansräkning Fastigheter 12 590 7 884 528-21 002 11 664 7 169 626-19 458 Ofördelade tillgångar 1 937 1 761 Summa tillgångar 22 939 21 219 Lån 7 061 3 818 1 207-12 086 6 841 3 488 805-11 134 Ofördelade skulder - - - - 2 326 - - - 2 030 Summa skulder 14 412 13 164 WALLENSTAM 11
rapport över kassaflöde, koncernen 2010 2009 2009/2010 2009 Mkr jan mars jan mars april-mars jan-dec Rörelseresultat 257 154 1 239 1 136 Justeringsposter ej kassaflödespåverkande -80 59-478 -339 Erhållna räntor 21 1 40 20 Betalda räntor -114-107 -424-417 Betald skatt - - -0-0 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 83 107 377 400 Förändring av rörelsekapital -24 71 5 101 Kassaflöde från den löpande verksamheten 59 178 383 501 Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter -486-640 -1 780-1 934 Investering i vindkraftverk/ materiella anläggningstillgångar -75-64 -305-294 Försäljning av fastigheter/ materiella anläggningstillgångar 420 58 890 528 Kassaflöde från investeringsverksamhet -141-646 -1 195-1 700 Finansiering Upptagna långfristiga skulder 88 790 1 214 1 915 Amortering långfristiga skulder -128-3 -217-92 Utbetald utdelning - - -176-176 Återköp egna aktier -38 - -69-31 Investering av finansiella anläggningstillgångar -114-175 -452-513 Försäljning av finansiella anläggningstillgångar 66 290 292 516 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -125 902 592 1 620 Förändring av likvida medel -207 435-220 422 Kassa, bank vid periodens början 717 295 730 295 Periodens kassaflöde -207 435-220 422 Kassa, bank vid periodens slut 510 730 510 717 Outnyttjad checkkredit vid periodens slut 400 400 400 400 Disponibel likviditet 910 1 130 910 1 117 12 WALLENSTAM
RESULTATRÄKNING, MODERBOLAGET 2010 2009 2009 Mkr jan mars jan-mars jan-dec Intäkter 66,0 66,9 278,2 Kostnader -61,3-60,8-245,5 Finansnetto -5,9 7,9 537,4 Resultat före skatt -1,2 14,0 570,2 Skatt -3,5-4,1-24,8 Resultat efter skatt -4,7 9,9 545,4 BALANSRÄKNING, MODERBOLAGET Mkr 2010-03-31 2009-03-31 2009-12-31 Fastigheter 815 808 813 Andelar i koncernföretag 1 373 2 452 1 297 Övriga tillgångar 10 690 7 864 10 115 Kassa och bank 25 197 152 Summa tillgångar 12 903 11 321 12 377 Eget kapital 3 237 3 013 3 280 Räntebärande skulder 5 994 5 567 6 048 Räntebärande skulder till koncernföretag 3 552 2 650 2 934 Övriga skulder 120 91 115 Summa eget kapital och skulder 12 903 11 321 12 377 Ställda säkerheter 5 728 5 567 5 762 Ansvarsförbindelser 4 951 4 266 4 318 WALLENSTAM 13
fastighetsbeståndet Fastighetsinnehavets struktur per 2010-03-31 Industri/ Uthyrningsbar yta, kvm Bostäder Kontor Butik Lager Utbildning Övrigt Totalt Stockholm 456 839 15 624 13 463 8 934 7 421 12 186 514 467 41 % Göteborg 208 306 220 465 69 443 79 262 32 030 56 651 666 157 54 % Helsingborg 52 331 2 921 4 119 1 483 95 2 515 63 464 5 % Totalt 717 476 239 010 87 025 89 679 39 546 71 352 1 244 088 58 % 19 % 7 % 7 % 3% 6 % Fastigheter i nyproduktion avkastningskrav pågående nyproduktion Fastighetsbeteckning kvm antal / lgh Göteborg Stärtered 3 600 59 Stockholm Kungsholmsporten 18 900 267 Summa 22 500 326 Avkastnings- Fastighetstyp Ort krav, % Bostäder Göteborg 3,5-6,5 Bostäder Stockholm 3,5-6,0 Bostäder Helsingborg 3,5-6,5 Kommersiella fastigheter 5,25-10,0 Genomsnittligt avkastningskrav kommersiellt bestånd 6,9 fastighetsbeståndets förändring Bokfört värde, Mkr Fastighetsbestånd 1 januari 2010 20 728 1 216 922 + Förvärv 291 32 619 + Byggnationer 195 - - Försäljningar -259-5 453 + Orealiserad värdeförändring netto 47 Fastighetsbestånd 31 mars 2010 21 002 1 244 088 kvm 14 WALLENSTAM
Fastighetsförsäljningar under 2010 Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Stockholm Hälsokällan 6 Odengatan 35/Tulegatan 33 1950/1998 2 367 1 084 17 3 468 Röda Rosen 3 Storskärsgatan 4 1932 1 852 133 1 985 Totalt 4 219 133 1 084 17 5 453 fastighetsförvärv under 2010 Byggår/ Bostad Kontor Butik Industri/ Utbildning Övrigt Summa Fastighetsbeteckning Adress ombyggnadsår kvm kvm kvm Lager kvm kvm kvm kvm Stockholm Traktören 5 Malmvägen 18-24 1971 25 670 435 3 363 3 151 32 619 Totalt 25 670 435 3 363 3 151 32 619 WALLENSTAM 15
Wallenstamaktien KURSUTVECKLING BÖRSKURS - SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE 2006-2010 180 160 140 120 100 80 B-aktien Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm_PI SX4040 Real Estate KR 200 180 160 140 120 100 80 60 60 40 2006 2007 2008 2009 2010 NASDAQ OMX 40 20 0 2006 2007 2008 Substansvärde per aktie Börskurs 2009 2010 Aktieägarinnehav 2010-03-31 a-aktier B-aktier Kapital, % Röster, % Hans Wallenstam med bolag och familj 5 750 000 6 970 000 21,56 58,21 Familjen Agneta Wallenstam 4 770 000 8,08 4,31 Familjen Anders Berntsson 3 434 475 5,82 3,10 Familjen Henrik Wiman 2 314 500 3,92 2,09 Bengt Norman med bolag 2 230 000 3,78 2,01 AMF - Försäkring och fonder 1 716 000 2,91 1,55 Familjen U Wallenstam 1 467 190 2,49 1,32 Länsförsäkringar fondförvaltning 1 200 490 2,03 1,08 Familjen Brandström med bolag 1 164 800 1,97 1,05 Livförsäkringsaktiebolaget Skandia 1 099 612 1,86 0,99 Övriga ägare 25 882 933 43,89 23,39 Totalt 5 750 000 52 250 000 Återköpta egna aktier 1 000 000 1,69 0,90 Registrerade aktier 5 750 000 53 250 000 Totalt registrerade 59 000 000 100,00 100,00 Summa utestående aktier 58 000 000 Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 38 procent av kapitalet och cirka 26 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 5 procent av kapitalet och cirka 3 procent av rösterna. Källa: Euroclear Sweden AB 16 WALLENSTAM
NYCKELTAl - FLERÅRSÖVERSIKT 2010 2009 2009 2009 2009 2008 2008 2008 2008 31 mars 31 dec 30 sep 30 juni 31 mars 31 dec 30 sep 31 juni 31 mars Hyresintäkter, Mkr 352 1 356 1 011 674 335 1 250 937 623 310 Driftnetto, Mkr 199 885 676 435 204 810 622 411 191 Överskottsgrad, % 57 65 67 65 61 65 66 66 62 Förvaltningsresultat, Mkr 57 346 277 175 75 241 214 132 53 Realiserat resultat, Mkr 105 375 291 180 75 292 260 158 67 Resultat efter skatt, Mkr 39 489 122 100 32 368 76 198 97 Totalresultat, Mkr 112 631 266 194 28 80 3 253 60 Räntabilitet på eget kapital, % 6 6 5 3 4 5 6 10 11 Räntabilitet på totalt kapital, % 5 5 2 1 1 2 4 6 7 Fastigheternas värde, Mkr 21 002 20 728 19 753 19 489 19 459 18 881 18 762 19 115 18 884 Fastigheternas direktavkastning, % 4 5 5 4 4 4 4 4 4 Fastigheternas totalavkastning, % 6 6 4 2 3 3 4 6 7 Belåningsgrad, % 53 53 53 53 52 51 50 49 48 Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,0 1,9 1,9 1,7 1,6 1,8 1,7 1,5 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 3,93 3,87 3,96 4,02 3,90 4,23 5,28 4,42 4,45 Genomsnittlig räntebindningstid, månad 30 29 31 32 30 30 24 25 24 Soliditet, % 37 37 38 37 38 40 40 41 41 Eget kapital, Mkr 8 528 8 454 8 118 8 046 8 055 8 028 7 951 8 239 8 243 Börsvärde, Mkr 8 142 7 596 6 534 4 691 4 027 3 983 5 363 6 479 7 471 Antal kvm (tusental) 1 244 1 217 1 199 1 183 1 191 1 141 1 142 1 148 1 138 Uthyrningsgrad - yta, % 98 98 98 98 98 98 98 98 98 Antal anställda 168 163 163 158 158 159 160 160 157 Data per aktie Resultat efter skatt, kr 0,7 8,4 2,1 1,7 0,5 6,3 1,3 3,3 1,6 Totalresultat, kr 1,9 10,8 4,6 3,3 0,5 1,4 0,1 4,3 1,0 P/E tal, ggr 16,2 15,4 15,7 17,2 13,2 10,8 11,4 8,1 8,0 Kassaflöde, kr -3,5 7,2 6,9 6,6 7,4 4,0 1,2 1,3 1,4 Eget kapital, kr 147 145 139 137 138 137 136 140 140 Substansvärde, kr 191 188 179 177 177 176 178 184 183 Börskurs, kr 138,00 128,75 110,75 79,50 68,25 67,50 86,50 104,50 120,50 Börskurs i % av eget kapital 94 89 80 58 49 49 64 75 86 Börskurs i % av substansvärde 72 68 62 45 39 38 49 57 66 Antal aktier i tusental vid periodens utgång 58 000 58 290 58 548 58 548 58 548 58 548 58 548 58 919 59 083 Antal aktier i tusental, genomsnitt 58 153 58 461 58 548 58 621 58 831 58 919 59 031 59 155 59 311 Resultatet baseras på genomsnittligt antal utestående aktier, övriga nyckeltal baseras på antal aktier vid periodens utgång. WALLENSTAM 17
Detta är Wallenstam Wallenstam grundades 1944 och är idag ett utvecklade fastighetsbolag som bygger, utvecklar och förvaltar fastigheter för hållbart boende och företagande i Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Wallenstam äger totalt cirka 300 fastigheter med en uthyrningsbar yta som uppgår till 1 244 000 kvm. Av fastighetsvärdet utgörs cirka 60 % av bostadsfastigheter. Wallenstam har också en omfattande projektportfölj för nyproduktion av bostäder och kommersiella lokaler. Wallenstam satsar på miljövänlig energi med målet att 2012 vara helt självförsörjande på fönybar energi på månadsbasis och täcka såväl eget som kunders behov. Koncernen omsätter cirka 1,4 miljarder kronor i hyror och har ett fas tighetsvärde om cirka 21 miljarder kronor. Wallenstams B-aktier är noterade på Nasdaq OMX Stockholm, Mid cap-listan. Börsvärdet uppgår till drygt 8 miljarder kronor. Affärsidé Att köpa, bygga, utveckla samt sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. Affärsprocess Grunden i Wallenstams affärsverksamhet är hållbar fastighetsförvaltning. Wallenstam köper och bygger fastigheter för människor och företag utifrån behoven från kunder, samhälle och aktieägare. Fastigheterna utvecklas och förvaltas på ett hållbart och lönsamt sätt vilket skapar värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Genom utdelning får aktieägare del av resultatet. VERKSAMHET OCH ORGANISATION Wallenstamkoncernen har 168 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Wallenstam är organiserat i två affärsområden: Bostad respektive Företag. Administrativa staber stöttar de affärsdrivande enheterna. Mål för verksamheten 2012 Substansvärde per aktie ska uppgå till 300 kr. Wallenstams ledstjärnor: Soliditeten ska årligen överstiga 25 %. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet ska årligen överstiga 95 %. Under perioden ska 2 500 nya lägenheter produceras till en direktavkastning som överstiger 7 %. Wallenstam ska ha en energiproduktion från förnybar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov. En fortsatt positiv utveckling av verksamhetsresultatet. Ekonomisk rapportering Årsstämma 28 april 2010 Delårsrapport II 11 augusti 2010 Delårsrapport III 10 november 2010 Bokslutskommuniké 2010 23 februari 2011 På Wallenstams hemsida finns samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden. 18 WALLENSTAM
Definitioner Aktiens direktavkastning Aktieutdelning i procent av börskursen vid årets slut. Aktiens totalavkastning Aktiens kursutveckling under året inklusive utdelning, dividerat med börskurs vid årets början. Belåningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till balansomslutning. Driftnetto Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Fastigheternas direktavkastning Driftnetto i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde. Fastigheternas totalavkastning Driftnetto plus/minus orealiserad värdeförändring fastigheter i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde. Fastigheternas redovisade värde Fastighetsbeståndets bedömda marknadsvärde enligt en internt utförd värdering. Förvaltningsresultat Driftnetto med tillägg av förvaltnings- och administrationskostnader och finansnetto. Kassaflöde per aktie Periodens förändring av likvida medel i förhållande till genomsnittligt antal utomstående aktier. Orealiserad värdeförändring fastigheter Resultat av förändring av bedömt marknadsvärde från årets början till rapportperiodens utgång. P/E-tal Börskurs vid årets slut, i förhållande till resultat efter skatt per aktie, för den senast löpande tolvmånadersperioden. Realiserad värdeförändring fastigheter Resultat av intäkter från årets fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas bedömda marknadsvärde vid årets början. Resultat efter skatt per aktie Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Resultat fastighetsrörelsen Resultat av intäkter från fastighetsförsäljningar efter avdrag för fastigheternas bedömda marknadsvärde vid årets början, värdeförändring förvaltningsfastigheter och administrativa kostnader hänförliga till fastighetsförsäljningar. Räntabilitet på eget kapital Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Räntetäckningsgrad Rörelseresultat exklusive orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter i förhållande till finansiella intäkter och kostnader. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Substansvärde Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatteskuld. Totalresultat Resultat efter skatt inklusive eget kapitaltransaktioner efter skatt som inte är transaktioner med ägare. Uthyrningsgrad - yta Uthyrd yta i förhållande till total yta. Verksamhetsresultat Realiserat resultat exklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkterna. Realiserat resultat Resultat före skatt exklusive orealiserade värdeförändringar. Realiserat resultat efter skatt Beräkningsunderlag för utdelning. Realiserat resultat efter schablonskatt 26,3 %. WALLENSTAM 19
20 WALLENSTAM Wallenstam AB ( publ ), org. nr. 556072-1523 401 84 Göteborg, Besöksadress : Kungsportsavenyen 2 Telefon 031-20 00 00, Fax 031-10 02 00, www.wallenstam.se