Hur ska renovering, standardhöjning och klimatsäkring av miljonprogrammet finansieras?

Hur ska renovering, standardhöjning och klimatsäkring av miljonprogrammet finansieras? Rundabordssamtal på Global utmaning 2013-01- 25 Deltagare Svante Axelsson, Naturskyddsföreningen Karin Byman, ÅF Hans Eliasson, AB Gullringbo Carl-Johan Engström, KTH, ordförande programrådet Hållbara städer, Global Utmaning Trevor Graham, Malmö stad Michael Gustafsson, Skanska Carl-Johan Koivisto, SAAB Hans Lind, KTH Sophia Mattsson, SABO Jan Nordling, Ingenjörsvetenskapsakademien Kristina Persson, ordförande Global Utmaning Anders Sandoff, Handelshögskolan, Göteborg Bjarne Stenqvist, Malmö stad Richard Murray, projektledare Hållbara städer, Global Utmaning Karin Ljung, assistent, Global Utmaning

Program 13 00 Välkommen Richard Murray, Global utmaning Presentation Alla runt bordet Hinder och möjligheter Anders Sandoff, Handelshögskolan i Göteborg Energieffektivisering av Sveriges bebyggelse Jan Nordling, IVA Ekonomi vid ombyggnader med energisatsningar Karin Byman, ÅF Bygga-om-dialogen Bjarne Stenqvist Malmö stad 14 30 Förfriskningar Allmän diskussion 16 00 Slutpratat

Frågor att diskutera 1) Kan vi strunta i bostäders och lokalers energianvändning eftersom den till största delen är baserad på el och fjärrvärme (till stor del baserad på biobränslen)? 2) Ska vi strunta i energieffektivisering och i stället satsa på förnybar energi (solfångare, solpaneler, värmeväxlare, vindkraft), lokalt producerad? 3) Har bostäder och lokaler blivit mer energieffektiva? 4) Varför leder den nuvarande ekonomiska situationen låg ränta, förmodade höga energipriser i framtiden, billig byggarbetskraft, massor med ny energibesparande teknik inte till ett omfattande byggande och renoverande? 5) Kommer 50 procents effektivisering av energianvändningen att kunna klaras till år 2050 med nuvarande regelverk? Med rimliga sociala konsekvenser? 6) Eldsjälar visar att det är möjligt att bygga och bygga om mycket energieffektivt varför sprider sig inte dessa exempel? 7) Lägger nuvarande regelverk plus de reformer som är i stöpsleven hinder i vägen för att nå målet? 8) Vilka politiska beslut behövs för att sätta fart på renovering och energieffektivisering?

Resumé Richard Murray, projektledare Hållbara städer Bakgrund Ingenjörsvetenskapsakademiens rapport Energieffektivisering av Sveriges bebyggelse Hinder och möjligheter att nå en halverad energianvändning till 2050, IVA 2012, utgör en bra bakgrund för att precisera frågeställningen hur renovering, standardhöjning och energieffektivisering av miljonprogrammet ska finansieras. En hållbar utveckling måste kunna inrymma fortsatt ekonomisk tillväxt, enligt IVA. Därför blir energieffektiviseringen avgörande. IVA bedriver ett brett program för Ett energieffektivt samhälle 2050. En första rapport, Energieffektivisering av Sveriges bebyggelse, publicerades hösten 2011. Jan Nordling, projektledare för Ett energieffektivt samhälle 2050, redovisar rapporten. Målet i IVA- studien är att minska den specifika energianvändningen i bebyggelsen med 50 procent till år 2050 jämfört med 1995. Målet förefaller angeläget med tanke på att bebyggelsen står för 40 procent av energianvändningen i Sverige. Det är samma mål som riksdagen slagit fast, men som regeringen nu har börjat tumma på. I det Underlag till färdplan för ett Sverige utan klimatutsläpp 2050, som Statens naturvårdsverk nyligen överlämnat till regeringen, är ambitionen otydlig. I det ena av två framtidsscenarier lämnas bostäderna utan vidare åtgärder vad gäller energieffektivisering, vilket med nuvarande regler och styrmedel bedöms leda till en effektivisering med 25 procent. I det andra scenariot är målet 50 procents effektivisering. Naturvårdsverket lämnar öppet vilket av scenarierna, som bör väljas. Hur har det gått hitintills?

Figur 1 Specifik energianvändning i den svenska bebyggelsen 1970-2010. Det framgår av figur 1 att energianvändningen i bebyggelsen i Sverige är densamma idag som 1970. Den har pendlat runt 160 Twh per år. Den samlade uppvärmda arean har sedan 1995 bara ökat med ca. en procent (s. 16, IVA, 2011). Den uppvärmda arean innefattar inte renodlade industrilokaler och fritidshus som inte bebos permanent (s.8, Energimyndigheten, Energistatistik för småhus, flerbostadshus och lokaler 2009 Beskrivning av statistiken). Detta skulle kunna tolkas så att någon effektivisering inte skett. Emellertid har den del av den specifika energianvändningen som

går till uppvärmning minskat med ca 20 procent sedan 1995. Se figur 2. Figur 2 Energianvändning för uppvärmning per kvadratmeter i olika bebyggelsetyper, 1995-2009. Den specifika energianvändningen innefattar all köpt energi till en fastighet, inklusive hushållens köp av el och gas för andra ändamål än uppvärmning, och verksamheters köp av energi för andra ändamål än uppvärmning. Här ingår alltså all energi som krävs för fläktar, hissar, pumpar m.m. men också energi till datorer, restaurangspisar, frysar i livsmedelsbutiker m.m. Observera att industrins användning av energi för produktion inte ingår.

Man skulle alltså kunna säga att bebyggelsen blivit mera energieffektiv, men att energianvändningen för fastighetsdrift, hushållsapparater och viss producerande verksamhet ätit upp den vinsten. Men det är inte säkert att bebyggelsen blivit mera energieffektiv och det av två skäl: 1) apparatförbrukningen av energi alstrar också betydande mängder värme och 2) en växande andel av den köpta energin används till värmepumpar och värmeväxlare. Det betyder att även om den köpta energin för uppvärmning (och varmvatten) minskar per kvadratmeter så krävs det kanske lika mycket tillförd energi för att hålla bostäderna varma. Naturvårdsverkets prognos att energieffektiviteten skulle öka med 25 procent utan att riksdag och regering skärper byggnormer eller inför ekonomiskt stöd förefaller mot denna bakgrund en smula optimistiskt. Självfallet spelar teknikutveckling och framtida energipriser en roll, hur stor är dock svårt att utläsa ur underlagsrapporterna. I IVA- rapporten hävdas att tekniken finns, det är inte den som är problemet. Problemet är istället kompetens, byggnormer och ekonomi. Rapporten föreslår bl.a. ett renoveringscentrum för samlande och spridande av kunskap, skärpta byggnormer och förändringar av hyressättningen och en kreditriskförsäkring för energieffektivisering. I Naturvårdsverkets färdplan hävdas att bebyggelsen står för en mycket liten klimatpåverkan, trots en mycket stor energianvändning. Bebyggelsen svarar enligt Naturvårdsverket, som stödjer sig på Energimyndigheten, för endast tre (3) procent av all klimatpåverkan i Sverige. Förklaringen framgår av figur 1. Olja är nästan helt utfasad som energikälla. Istället energiförsörjs bebyggelsen med el, fjärrvärme och biobränslen. Detta sätt att se på bebyggelsens klimatpåverkan väcker frågor. även om den direkta och indirekta (genom energiproduktionen) klimatpåverkan är ringa är frågan om inte den använda energin i bebyggelsen skulle kunna användas för att reducera

klimatpåverkan i andra sektorer. Elen skulle kunna användas för att driva bilar. En annan fråga är hur man räknar biobränslens och fjärrvärmens klimatpåverkan. Går det att göra på affärsmässig grund? Anders Sandoff, Handelshögskolan vid Göteborgs universitet, har studerat ett stort antal företag för att försöka förstå vad det är som gör att vissa bostadsföretag lyckas med långsiktiga satsningar, som innefattar såväl energieffektiviseringar som renoveringar och social upprustning när andra inte gör det. Detta är ju en kritisk fråga om regeringen, som det nu ser ut, inte ämnar vidta några åtgärder utöver det som gjorts till dags dato. Den lag om de allmännyttiga bostadsbolagen som trädde i kraft 1 januari 2011 (SFS 2010:879) har skärpt kraven på affärsmässighet, vilket gör frågan ännu viktigare. Går det att göra nödvändiga energieffektiviseringar på affärsmässig grund? De stora satsningar på renovering och energieffektivisering som Sandoff och andra studerat gjordes av allmännyttiga bostadsbolag innan den nya lagen om allmännyttiga bostadsaktiebolag (SFS 2010:879) trädde i kraft 2011. Nu förefaller dessa satsningar ha upphört. De företag som lyckats har sett mycket långsiktigt på sitt ägande. De har också valt att se olika åtgärder renovering och standardhöjning, energieffektivisering som en helhet. De har också inkluderat samverkan med andra parter som kommun, hyresgäster, lokala företag, kollektivtrafik m.fl i sin affärsplan. Detta har lett till förbättrade relationer med hyresgäster, upprustning av utemiljön, förbättrad social miljö etc. som haft återverkningar på fastighetsekonomin genom reducerad förslitning, boendemedverkan i skötseln, reducerad omsättning av hyresgäster och lägre vakansgrad och förbättrade möjligheter till hyreshöjningar.

Skillnaden mellan två företag, det ena som har en affärsmodell som betonar kortsiktiga kostnader och intäkter och det andra som ser långsiktigt på sitt ägande exemplifieras i figur 3. Figur 3 Anders Sandoffs karaktärisering av två skilda strategier för fastighetsförvaltning. Företag som satsar på den aktiva och långsiktiga strategin finner enligt Sandoff att lönsamheten blir bättre än vad som kan beräknas med gängse kalkyler. Exempel på företag som agerat långsiktigt och därmed åstadkommit betydande energieffektiviseringar är fr.a. kommunala, allmännyttiga bolag. Men också bland dessa finns företag som valt den mer traditionella, kortsiktiga strategin. Det är inte givet vilken strategi ett företag ska välja. Det finns argument för olika sorters strategier.

Figur 4 Argument för att vänta med eller göra energieffektiviseringarna nu enligt Anders Sandoff Så som hyressättningen fungerar och så som kanske även en fri hyresmarknad skulle fungera höjer energieffektiviseringar inte lägenhetens hyra. Värden sparar pengar, boendet har inte förändrats varför skulle det motivera en hyreshöjning? Den möjlighet som erbjuder sig är att göra energieffektiviseringarna samtidigt i ett paket som fastigheten renoveras och boendestandarden höjs. Då finns en möjlighet att ta ut en hyreshöjning som också kan finansiera investeringarna i energieffektivisering. I fastigheter gäller investeringar på mycket lång sikt, minst 30 år. Så långa lån finns idag inte att få. Därför tvingas den som investerar i fastigheter att ta en betydande risk. Pay- off- perioden är vanligen betydligt längre än de lån som erbjuds. Det resulterar i investeringar med hög lönsamhet på kort sikt och att långsiktiga, lönsamma investeringar eftersätts.

I den politiska diskussionen har frågan om statsbidrag eller någon form av finansiellt stöd behandlats dels ur en moralisk synvinkel, dels ur en taktisk. Det framhålls från regeringen att statsbidrag skulle premiera de som inte tagit sitt ansvar och redan gjort nödvändiga energieffektiviseringar. Det taktiska argumentet är att om man nu börjar prata om statsbidrag så kommer fastighetsägare att vänta med åtgärder tills statsbidragen kommer (trots att det redan nu skulle vara lönsamt att göra dessa investeringar). Följden är att regeringen intagit den benhårda attityden ägnad att försäkra marknaden att kategoriskt avvisa alla former av finansiellt stöd. Detta ska marknaden klara på egen hand. Hur är det med lönsamheten? Karin Byman, ÅF, har i ett uppdrag åt Stockholms miljöförvaltning studerat möjligheterna att göra energieffektiviseringar, kostnaderna för dessa och lönsamheten (Ekonomi vid ombyggnader med energisatsningar, ÅF, slutrapport, 15 februari 2012). De projekt som analyserats är Brogården, Alingsåshem i Alingsås Backa Röd, Poseidon, Göteborg Solhus 1, Gårdstensbostäder, Göteborg Trondheim 4 och Nystad 7, Svenska Bostäder, Järva i Stockholm

Hur mycket energi har man sparat? 4 Figur 5 Minskad energianvändning för uppvärmning och varmvatten i fyra pilotprojekt som ÅF följt upp De projekt som studerats har alla haft en mycket hög energianvändning per kvm. Genomsnittligt ligger energianvändningen för uppvärmning och varmvatten i hus byggda 1960-1980 (miljonprogrammet) på 145 Kwh/kvm/år år 2011 (Energistatistik för flerbostadshus 2011, Energimyndigheten 2012:05). I ett fall Solhus 1, Gårdsten har energieffektiviseringen resulterat i att man nått detta genomsnitt. De övriga objekten har nått längre, Backa Röd och Brogården betydligt längre. Man har gjort olika stora åtgärder. De största och dyraste åtgärderna är byte och förstärkt isolering av fasader och tak samt byte av fönster. Enklare åtgärder är värmeväxlare, energieffektiv belysning och snålspolande blandare. Mellandyra är individuell mätning av varmvatten och värme samt solfångare. Kostnaderna skiljer sig kraftigt.

Figur 6 Investeringsutgift per sparad Kwh. Brogården och Backa Röd som lyckades komma längst i energieffektivisering från förhållandevis gynnsamma utgångslägen redovisar de högst utgifterna per sparad Kwh. Brogården har lagt så mycket som 47 kr per sparad Kwh. Solhus 1 i Gårdsten behövde däremot bara lägga 8 kr per sparad Kwh för att nå medelvärdet för fastigheter byggda samma år. Backa Röd lade hälften av vad Brogården lade ut och nådde ungefär samma energianvändning utifrån samma ingångsanvändning. Hur det förhåller sig med lönsamheten beror på vilka antaganden man gör om framtida energipriser och med vilken ränta man räknar.

Figur 7 Lönsamheten för de fyra objekten beräknad med 5 procents kalkylränta och att energipriserna följer KPI. Gårdsten når med dessa förutsättningar break- even efter 14 år och Trondheim efter 25 år. Backa Röd och Brogården blir aldrig lönsamma.

Figur 8 Lönsamheten för de fyra objekten beräknad med 4,25 procents kalkylränta och att energipriserna ökar med 4 procentenheter över KPI. Alla objekt blir lönsamma, fast Brogården först efter 48 år. Detta visar att antagandena har betydelse. Sandoff har visat att bolag som inte gör större investeringar för att förbättra energieffektiviteten räknar med högre avkastningskrav och med att energipriserna bara ska stiga i takt med den allmänna inflationen. IVA:s rapport har gjort samma iakttagelser. Företag som har god soliditet kan ta underskott under en längre tid och har därför möjlighet att göra betydande energiinvesteringar. Kan renovering/energieffektiviseringar förenas med visst nybyggande eller utökade hyresareor förbättras givetvis kalkylen.

men om hyresgästerna inte kan bära hyreshöjningar? Malmö stad har en stor andel miljonprogramsbostäder. Trevor Graham och Bjarne Stenqvist arbetar med miljonprogrammets bostäder i Malmö för att finna lösningar på finansieringen. En nyckelfråga i Malmö och i många andra miljonprogramsområden är om de som bor där kan bära de högre hyror som renovering, viss standarhöjning och energieffektivisering kräver. Malmö har ca 30.000 lägenheter i miljonprogramsområden. En stor andel av de som bor i dessa områden har låga inkomster. De har invandrarbakgrund och låg sysselsättningsgrad. I Malmös miljonprogramsområden är förvärvsfrekvensen 61 procent mot 76 procent i genomsnitt i hela Sveriges miljonprogramsområden. Det finns områden som Lindängen där förvärvsfrekvensen är 47 procent, Holma- Kroksbäck där den är 39 procent och Herrgården där den bara är 17 procent idag. En fjärdel av lägenheterna ägs av allmännyttan, en fjärdedel av privata fastighetsägare och hälften av bostadsrättsföreningar. Ofta har de privata fastighetsägarna köpt bostäderna för dyrt för 6.000 kr per kvm eller mer när de egentligen kanske bara borde betalt 2.000 kr. Nu har de dålig soliditet och små marginaler att klara upprustningar på. Utan samhälleligt stöd i någon form krävs kraftiga hyreshöjningar för att investeringarna ska betala sig. Men de som bor där lever i stor utsträckning redan på samhället arbetslöshetsförsäkring, försörjningsstöd, sjukförsäkring.

Figur 9 Miljonprogramsområden (inringade) med resurssvaga hushåll i Malmö

Nödvändig upprustning och önskvärd energieffektivisering kommer därför att få betalas av i första hand kommunen genom försörjningsstödet. Gårdstensbostäders upprustning gjordes med ett större koncernbidrag. Samtidigt lyckades man öka förvärvsfrekvensen genom olika projekt som involverade de boende. Samhällsekonomiskt var detta projekt mycket lönsamt, vilket visats i en uppsats av Hans Lind och Stellan Lundström (Affären Gårdsten - Har förnyelsen av Gårdsten varit lönsam? Paper 44, Avdelningen för bygg och fastighetsekonomi). Men företagsekonomiskt gick det inte ihop (trots lönsamheten i Solhus 1, som nämnts ovan). De kommunala bolagen och i ännu högre grad kommunerna är numera förhindrade att ge de allmännyttiga bostadsbolagen det stöd som det rent kommunalekonomiskt vore lönsamt att ge mindre försörjningsstöd i utbyte mot ett koncernbidrag. Malmö stad söker därför möjligheter att via EU:s regionala utvecklingsfonder och EU:s sociala fonder hitta medel för att överbrygga klyftan mellan företagsekonomi och samhällsekonomi. Beslut inom EU har fattats att avsätta en del av dessa fonder till utveckling av bostadsområden, både socialt och energieffektivt. Inom EU- 15 räknar man med att det finns 27 miljoner lägenheter i miljonprogramsområden. För att kunna utnyttja denna möjlighet krävs dock medverkan och beslut av svenska myndigheter och i sin tur av regeringen. Regeringen har hitintills inte givit något besked. Tre framtidsscenarier för Malmö framställs som tänkbara: 1) fastighetsbolagen gör bara de energieffektiviseringar som är lönsamma på kort sikt, 2) man gör genomgripande renoveringar och energieffektiviseringar vilket leder till omfattande sociala problem, bl.a. hemlöshet och 3) fortsatt förslumning.

Frågor för nya rundabordssamtal Mot denna bakgrund väcktes ett antal frågor som fordrar ett närmare studium. Här följer de viktigaste: Vilken alternativ användning har den energi som bostäder och lokaler idag använder? Är fjärrvärme klimatneutral? Hur långt kan man komma med lokal energiproduktion och tillförsel (solpaneler, värmepumpar, solceller, vindkraft)? Vilken roll spelar energibolagen och deras prissättning för incitamenten att energieffektivisera bebyggelsen? Är effektpris bättre än energipris? Har den svenska bebyggelsen blivit energieffektivare eller värms bostäder och lokaler nu istället av hushålls-, fastighets- och verksamhetsel samt av tillförd energi via värmepumpar och värmeväxlare? Är tekniken inte något problem eller är osäkerheten kring olika tekniska lösningar så stor att den utgör ett allvarligt hinder för att fastighetsförvaltare ska ta itu med energieffektivisering på bred front? Räcker de stora byggföretagens samlade erfarenheter Skanskas Miljonhemmet eller behövs ett gemensamt (offentligt) renoveringscentrum? Vad kan göras för att minska eller sprida riskerna på fler aktörer? Hur ser miljonprogramsbeståndet ut? Hur stora är de akuta renoveringsbehoven? Finns delar som är i ganska gott skick? Var finns de värsta energislösarna och hur stor del utgör de? Hur ser de allmännyttiga och de privata bostadsbolagens soliditet ut? Vilka kan göra långsiktiga investeringar och ta underskott under en längre tid?

Går det att räkna hem investeringar på fastighetens värdestegring? Hur ser ägarstrukturen ut i de fastighetsbolag som har miljonprogramsområden? Hur stor är allmännyttan, är det riskkapitalister eller långsiktiga fastighetsförvaltare som dominerar det privata ägandet? Hur stor del är bostadsrättsföreningar? Hur stora är de och vilken ekonomi har de? Vem eller vilka kan dra igång utvecklingsprocesser för att förnya miljonprogramsområden? Fastighetsägare, kommuner, boende? Hur ser hushållens ekonomi ut i miljonprogramsområdena? Samvarierar upprustningsbehov och energislöseri med låga inkomster? Vilka lagliga möjligheter har allmännyttiga bostadsföretag att bedriva fastighetsförvaltning med underskott under lång tid i avvaktan på att investeringarna ska bli lönsamma? Vilka möjligheter finns att få långa lån, så långa att de täcker en stor del av investeringarnas livslängd? Bör fastighetsföretagen passa på att göra de kortsiktigt lönsamma energieffektiviseringarna så snart som möjligt utan att bunta ihop dem med mer genomgripande större upprustningar och energieffektiviseringsprogram? Eller bör de passa på och göra allt på en gång när fastigheterna i alla fall måste renoveras? Vilka möjligheter finns att omvandla samhällsekonomiska intäkter till intäkter för bostadsbolagen? Hur lång tid har vi på oss?