ÖVERLÅTELSEBESIKTNING

UPPDRAG 1101-047 28 FEBRUARI 2011 ÖVERLÅTELSEBESIKTNING STOCKHOLM JUSTINA 16 Kompassbacken 4A, 163 44 Spånga Independia Group Sisjö Kullegata 8, 421 32 Västra Frölunda Tel: 031 712 98 00 Organisationsnummer: 556801-5969, F-skattesedel www.independia.se

INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN SID 2 OKULÄR BESIKTNING SID 3 RISKANALYS SID 8 FORTSATT TEKNISK UTREDNING SID 8 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner

UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Fastighetsbeteckning: Justina 16 Adress: Postnummer och ort: Kommun: Fastighetsägare: Beställare Kompassbacken 4A 163 44 Spånga Stockholm Birgit Krantz Samma som ovan Telefon: ----- E-post: ----- Beställningsnummer 1101-047 Besiktningsman Certifieringsnummer Martin Bjerking av SITAC certifierad besiktningsman SBR SC0521-09 Telefon: 018-152900 E-post: martin.bjerking@independia.se Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR) och är registrerad i SBR:s förteckning över besiktningsmän med därtill hörande förpliktelser. Besiktningsdag måndag den 28 februari 2011 Klockan 09:00 Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning Birgit och Per-Åke Krantz samt Patrik Sundelius 2011-02-28 överlämnades en uppdragsbekräftelse till beställaren. Innan besiktningen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen som bifogas i detta utlåtande. Besiktningsmannen ansvarar inte för fel och är inte skyldig att betala för krav som reklamerats respektive framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Huvudbyggnaden omfattas av denna besiktning. 1

BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar: Information från uppdragsgivaren: Upplysningar om fel i fastigheten: Objektsbeskrivning upprättad av säljaren tillhandahölls vid besiktningstillfället. Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten 1973. Följande renoveringar och underhåll är utförda. 1977 Tvättstuga och badrum renoverade. 1980 Tillbyggnad övervåning. 1981 Ytskikt i hall och klädkammare i souterräng planet renoverat. 1985 Kök utbytt. 1994 Installation av en elpanna. 2002 Murstock slammad och provtryckt. Utbyte av två stycken 3-glasfönster i allrummet på övervåningen. 2005 Luft/luft värmepump installerad. 2008 Utbyte av två stycken 3-glasfönster i sovrum på övervåningen. 2009 Ny provtryckning av murstocken. 2010 Ny elpatron till elvärme. ----- 2

OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Muntliga uppgifter: Byggnaden var vid besiktningstillfället fullt möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering ----- innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Väderlek: Byggnadstyp: Ca -3 ºC och mulet 2½ plans friliggande enfamiljshus i souterrängplan. Undergrund av berg. Grundläggning med grundmurar av betonghålsten på helgjuten betongplatta på mark. Stomme av betonghålsten och trä samt bjälklag av trä. Fasader av puts och träpanel. Fönster 2- glas kopplade samt 3- glas isoler. Sadeltak med beklädnad av betongpannor. Självdragventilation. Vatten och avlopp är kommunalt anslutet. Vattenburen uppvärmning via en elpanna och enstaka el- radiatorer samt från en luft/luftvärmepump. Byggnadsår: 1948 /tillbyggnad 1980 Ombyggnadsår: Se säljarens upplysningar. 3

NOTERINGAR Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m. Grundmur/ hussockel Fasad Fönster/dörrar Allmän information Uppvuxen trädgård. Planteringar skall undvikas mot husfasaden då dessa ökar fuktbelastningen på grund och fasader samt kan påverka vind och tak negativt. Följande noterades: - Markytor var snötäckta vid besiktningstillfället och full besiktning av markytor var därför inte möjlig att genomföra. Se även fortsatt teknisk utredning punkt: 4:1. - Närliggande planteringar. Se även riskanalys punkt 3:1. - Kraftigt marklut mot husgrunden förekommer lokalt. Se även riskanalys punkt 3:2. - Stuprör saknar utkastare på ett flertal ställen. Allmän information Grundläggning med grundmurar av betonghålsten på längsgående grundsulor av betong och en mellangjuten betongplatta. Betongplatta med ovanliggande isolering samt spånskiva med golvbeklädnad (normal uppbyggnad). Följande noterades: - Platta på mark med ovanliggande isolering är en känd riskkonstruktion. Se även riskanalys punkt 3:3. - Äldre dränering och tätskikt mot grundmurarna. Se även riskanalys punkt 3:3. - Mindre sprickor förekommer. - Lagningar förekommer i putsfasad orsakade av fukt i anslutning till vattenutkastare samt stuprör. Allmän information Fasader med stående och träpanel och målad puts. Ommålningsintervall för trä är 7-10 år. Den kortare tiden i söderläge (mot solsidan). Följande noterades: - Träfasaden är allmänt urblekt. - En del torksprickor förekommer på fasadpanel av trä. - Förekommer vridna panelbrädor på träfasad. - Fasadpanel ansluter mot altan. Allmän information Fönster, 2- glas kopplade samt 3 glas isolerade. Ommålningsintervall är 7-10 år, den kortare tiden i söderläge (mot solsida). Följande noterades: - Tätningslister är av åldersskäl allmänt uttorkade. - Fönster har allmänt en del kitt och färgskador. - Mindre färgflagningar mellan fönster förekommer. 4

Yttertak Utvändigt förråd Allmän information Tak typ sadeltak. Takbeklädnad av betongpannor på underlag av asfaltspapp och råspånt. Underliggande asfaltpapp har en medellivslängd på cirka 35-40 år. Avvattning med hängrännor och stuprör. Hängrännor bör rensas minst en gång per år. Följande noterades: - Takytor var snötäckta vid besiktningstillfället och besiktning av takytor var därför inte möjliga att genomföra. Se även fortsatt teknisk undersökning punkt 4:1. - Golv och väggar var delvis ej besiktningsbara /belamrade. Balkong ----- Övrigt ----- Invändigt Allmänt - Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här. - En del trä förekommer i souterrängs våning som har kontakt med betongplatta och ytterväggar. Se även riskanalys punkt 3:3. - Grundmurar och delvis oinklädda golv i souterrängplanet har en del puts, färgflagningar och fuktgenomslag - Golvknarr förekommer. - En del fönster och innedörrar tar i karm. - Diverse små rörelsesprickor förekommer på innerväggar och innertak. Dessa är enligt uppgift oförändrade under de sista 10 åren. Souterrängvåning Entré/hall ------ Wc Klädkammare Sovrum - Toalettstol glappar och är inte fast förankrad mot golv. - Bristfälligt klamrade vattenrör. - Golv och väggar var delvis ej besiktningsbara /belamrade. - Strömbrytare sitter något löst. - Golvsocklar saknas. Bastu - Äldre ytskikt. Se även riskanalys punkt. 3:4. - Mattsläpp på golvmatta förekommer. Se även riskanalys punkt 3:4. 5

Dusch/ Tvättstuga - Äldre ytskikt. Se även riskanalys punkt. 3:4. - Avloppslangen från tvättmaskinen är inte fast förankrad. - Mattsläpp på golvmatta förekommer. Se även riskanalys punkt 3:4. - Klämring till golvbrunn sitter löst. Se även riskanalys punkt 3:4. - Äldre golvbrunn i gjutjärn. Se även riskanalys punkt 3:5. Pannrum / Förråd Sovrum 2 Trappa - Rostig gjutjärnsbrunn. Se även riskanalys punkt.3.5. - Tapetsläpp på vägg. - Mindre knarr förekommer. Entréplan Hall ----- Sovrum 3 ----- Matrum ----- Badrum - Äldre tät och ytskikt. Se även riskanalys punkt. 3:4. - Toalettstol glappar och är inte fast förankrad mot golv. - Delvis öppen vådskarv förekommer, se även riskanalys punkt 3:4. - Mattsläpp förekommer. Se även riskanalys punkt 3:4. - Klämring till golvbrunn sitter löst. Se även riskanalys punkt 3:4. - Rostig gjutjärnsbrunn. Se även riskanalys punkt.3.5. - Fönster i duschzon Se även riskanalys punkt 3:6. - Frånluftsventilation saknas. Se även riskanalys punkt 3:7. Kök/ matplats Vardagsrum - Spillskydd saknas under kylen. - Bristfällig fastsättning av avloppslang till diskmaskinen. - Mindre bevattnings skada på parkettgolv förekommer. Trappa ----- Övervåning Hall ----- Klädkammare -- Golv och väggar var delvis ej besiktningsbara/belamrade. Sovrum 4 ----- Sovrum 5 ----- 6

Duschrum - Äldre ytskikt. Se även riskanalys punkt. 3:4. - Mattsläpp förekommer. Se även riskanalys punkt 3:4. - Fönster i duschzon Se även riskanalys punkt 3:6. - Golvbrunn ej besiktad. Allrum Vind - Förekommer fuktrosor på fönsterbänk/fönsterbåge. - Vinden är inredd till nock och är därför inte besiktningsbar. 7

3 RISKANALYS 3:1 Närliggande planteringar kan komma att påverka grundkonstruktioner, fasader vind och tak negativt då rötter underminerar grundkonstruktioner och grenar fuktbelastar fasader, kan påverka takkonstruktioner negativt (nedskräpning av tak, flyttande av takpannor och liknande) samt kan täppa till luftspalter vid takfot. 3:2 Kraftigt marklut mot huset på baksidan ställer högre krav på dränering och ökar risken för fukt, mögel och rötrelaterade skador på inklädda delar i souterrängplanet. 3:3 Risk föreligger för att inklädda golvkonstruktioner och trädetaljer som ansluter mot golv och väggar (trösklar och dylikt) kan få/ha fuktrelaterade skador då brister föreligger i underliggande kapilärbrytande skikt (grusfyllning) dagvatten och/eller dränering. Av åldersskäl ökar risken för att ovanstående kan ha inträffat. 3:4 Våtutrymmena har äldre ytskikt/ tätskikt. Med anledning av konstaterade brister finns risk för att våtrummen kan få fukt, mögel och rötrelaterade skador vid nyttjande av dessa utrymmen. Om inte tätskikten renoveras kommer ovanstående troligen att inträffa inom kort. 3:5 Rostskadade brunnar är en risk om rostangreppen blir så pass kraftiga ett det går hål på godset. Fukt, mögel och rötrelaterade relaterade skador kan då komma att uppstå. 3:6 Utförandet med ett fönster i anslutning till duschzon är en risk ur fuktsynpunkt. Risk finns vid nyttjande av dusch att vatten rinner ner i underliggande Konstruktioner med fukt, mögel och rötrelaterade skador som följd. Fönster är särskilt utsatt om duschkabinen tas bort. 3:7 När ventilation saknas i utrymmet vid användning duschningen så kan det medföra en större fuktbelastning med fukt, mögel och rötrelaterade skador som möjlig följd. 4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING 4:1 Tak och markytor bör besiktas av i sin helhet när dessa är snöfria. Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Uppsala 2011-02-28 Independia Group Martin Bjerking Av SP SITAC certifierad besiktningsman SBR. Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund SBR. 8

BILAGA I 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1

2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 JUSTINA 16

2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1 JUSTINA 16

Övriga villkor Tilläggsuppdrag Okulär elinstallationskontroll i paketet Tryggad enligt punkt 2.3 ovan 2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar normalt inte installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. Dock ingår en okulärelkontroll i paketet Tryggad. Bedömningar och rekommendationer grundar sig på säljarens uppgifter och allmänt kända åldersmässiga avskrivningar på el-installationer. Några undersökningar i form av isolations-mätningar eller andra mätningar av elsystemet ingår inte. När uppgifter inhämtas angående el-systemet i fastigheten vilka frångår normal funktion ska elektriker/fackman anlitas. I vissa fall omfattar besiktningen även intag av information för upprättande aven energideklaration som ingår i paketet Tryggad. Okulär ventilationskontroll i paketet Tryggad enligt punkt 2.3 ovan 2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar normalt inte installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. Dock ingår en okulär ventilationskontroll i paketet Tryggad. Bedömningar och rekommendationer grundar sig på säljarens uppgifter och en okulär kontroll av ventilationssystem utförs med stickprovskontroll av ventilationskanaler, d.v.s. tillräcklig funktion med till och frånluft. Några undersökningar i form av mätning av luftflöde andra mätningar av ventilationssystemet ingår inte. Besiktningen omfattar även en energideklaration i paketet Tryggad. Undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning eller annan mätning hanteras som tilläggstjänster och ingår inte sedan tidigare noteringar i uppdraget. Undertecknad kontrollant har inte behörighet för t.ex. OVK eller brandskyddskontroller, för detta ändamål finns särskilda besiktningsmän. 2010 SBR Byggingenjörerna Version 2010:1

BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HDpolyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion eller hindra avdunstning från mark i s.k. uteluftsventilerad krypgrund. Fuktkvot Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg. Foder Täckande listverk runt fönster eller dörr. Grundmur Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. torpargrund varpå byggnaden vilar. Hammarband Träregel längst upp på en regelvägg varpå takstolen vilar. Hanbjälke Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. kattvind ). Imma Se mättnadsånghalt. Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock Översta delen av ett yttertak. Underlagstak Tak som ligger under beläggning av t ex tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. Utgöres ibland av papp på träsvall, av masonit eller av armerad plastfolie. Underram Nedersta bjälken i en takstol. Utgör även del av bjälklag. Överluft Ventilation mellan två utrymmen via ventil i vägg eller springa mellan dörrkarm och dörrblad. Överram Den del av en takstol som underlagstaket vilar på.

BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABOavskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner Takpapp under takpannor av betong, tegel (Takpannor av betong/tegel) Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp 35 år Asbestcementskivor/eternitskivor Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc.) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 40 år tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl. tätskikt) 50 år Fasader Träpanel (byte) 40 år Träpanel (målning) 10 år Tegel Ej byte Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) Värmegolv Elvärmeslingor i golv Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv Våtutrymmen 25 år Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet 15 år Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före 1995 20 år * utfört efter 1995 Våtrumstapeter väggar 15 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) Badkar Värmeväxlare Elinstallationer 50 år 50 år 20 år Fönster/dörrar Kablar, centraler etc. 45 år Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar 25 år 40 år 35 år 10 år Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 10 år 10 år Dränering/utvändigt fuktskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden Invändigt 25 år 50 år Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump 20 år 8 år Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 40 år Ventilation Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år